第一篇：盛方咨詢集團創(chuàng)始人許豫宏：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式與運營經(jīng)典案例(對涉及旅游地產(chǎn)定位的朋友有幫助哦)

盛方咨詢集團創(chuàng)始人許豫宏：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式與運營經(jīng)典案例（對涉及旅游地產(chǎn)定位的朋友有幫助哦）

2007年以來，筆者主持和參與眾多旅游地產(chǎn)開發(fā)項目，從實踐中總結(jié)歸納出休閑地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)和開發(fā)走向，探索不同背景下的旅游地產(chǎn)開發(fā)新課題，以“休閑地產(chǎn)模式”來解決目前旅游地產(chǎn)發(fā)展中的瓶頸問題。

1、從“泰山古鎮(zhèn)?國際家園”的規(guī)劃看民俗休閑地產(chǎn)開發(fā)模式

泰山是我國著名的風景名勝區(qū)、世界第一個自然文化雙遺產(chǎn)旅游目的地，也是世界地質(zhì)公園和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)地，自八十年代的《泰山風景名勝區(qū)保護規(guī)劃》之后，泰山先后進行了二十余項各類旅游開發(fā)規(guī)劃，都是難于明確協(xié)調(diào)保護與開發(fā)問題而半路夭折的。為了規(guī)避在泰山風景名勝區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的眾多限制，規(guī)劃組本著“核心區(qū)吸引人，輻射區(qū)留住人”的戰(zhàn)略思路，在風景名勝區(qū)范圍內(nèi)進行軟提升，即“強化兩端、主題梳理、營造四季泰山、優(yōu)化小環(huán)線和強化服務”；在風景名勝區(qū)紅線外，泰山景區(qū)范圍內(nèi)，進行了重點的開發(fā)建設(shè)，其中關(guān)鍵內(nèi)容就是對泰山東西兩翼的差異化打造，提出了以艾洼民俗村為核心的泰山東翼的“泰山古鎮(zhèn)”，和以西大門綜合服務中心為依托的泰山西麓的“國際家園”的開發(fā)。

“泰山古鎮(zhèn)”是對泰山東翼艾洼民俗村的品質(zhì)、內(nèi)涵和國際定位上的提升，站在“當代精品，未來遺產(chǎn)”的高起點上，將泰山的古民俗、古婚慶、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的歷史文化元素凝聚成為泰山古鎮(zhèn)的文化內(nèi)涵，將山水、愛情、度假、田園、峽谷和人家來構(gòu)筑泰山古鎮(zhèn)的旅游內(nèi)容，統(tǒng)一打造，整合開發(fā)，形成泰山又一新的旅游品牌。位于泰山西麓的“國際家園”正處于104國道（泰安－濟南高速公路）進入的主通道上，是自駕車游客進入的主要方向，也是泰山封閉運營后的景區(qū)西大門，它的綜合服務、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。因此，規(guī)劃組提出了打造一個“山水庭院、世界家園”的開發(fā)定位來整體開發(fā)，即打造與泰山世界品牌價值相匹配的，具有頂級品質(zhì)的，以山水休閑、民俗風情和生態(tài)度假為特色的綜合服務區(qū)。

從泰山東西兩翼的“一古一洋”兩大主題區(qū)塊的開發(fā)，從不同的開發(fā)方向上進行形象、功能和運營模式的嘗試性打造，但規(guī)劃的核心內(nèi)涵或開發(fā)理念上都是歸結(jié)于旅游主題下多元結(jié)構(gòu)地產(chǎn)的開發(fā)，筆者歸納為“休閑地產(chǎn)”模式，而泰山休閑地產(chǎn)的開發(fā)集中體現(xiàn)了泰山古民俗、古信仰、古傳統(tǒng)和古工藝等泰山非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的繼承和發(fā)揚。

因此，以泰山為突出代表的國家風景名勝區(qū)、世界雙遺產(chǎn)保護地的休閑地產(chǎn)的開發(fā)特點可以歸納為幾點：一是開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)具有濃郁的人文文化底蘊，可以在古鎮(zhèn)中進行充分演繹和打造的古民俗素材，構(gòu)筑古鎮(zhèn)的文化內(nèi)涵；二是古民俗文化的開發(fā)與旅游核心吸引物的形象

具有天然的契合性，形成差異性互補的開發(fā)格局；三是要以“核心景區(qū)吸引人、古鎮(zhèn)留住人”的立足點出發(fā)，與核心景區(qū)形成有效互動，包括主題互動、線路互動、功能互動以及產(chǎn)品的互動。

2、從石家莊“山水封龍，田園會都”的規(guī)劃看生態(tài)休閑地產(chǎn)的開發(fā)模式

距離石家莊城市中心半小時車程的元氏縣封龍山自然生態(tài)區(qū)屬于大太行山東麓的余脈，總占地約70平方公里，西北為山地所環(huán)抱，占該區(qū)域的2/3面積，局部植被豐富；山腳下由降雨、山上積雪，山下地表水形成一條東西橫貫的水系。其次，封龍山生態(tài)區(qū)距石家莊市僅30公里，有省級一級公路井元路直接通達，交通區(qū)位條件非常優(yōu)越。因此，封龍山也被稱為石家莊市的城市后花園。

在河北石家莊周邊臨近范圍內(nèi)，封龍山生態(tài)旅游區(qū)這樣山水相繞、生態(tài)優(yōu)美的環(huán)境，自然農(nóng)耕的原生態(tài)狀態(tài)下的自然地理和城市交通區(qū)位條件是唯一的，在該背景下，封龍山生態(tài)休閑地產(chǎn)的開發(fā)就具備了得天獨厚的基礎(chǔ)條件。因此，在“山水封龍?田園會都”的總體定位下，規(guī)劃提出“全國生態(tài)文明示范區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟的示范區(qū)以及大太行山區(qū)域的綠色生態(tài)走廊”的目標定位，在“生態(tài)促進產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)提升生態(tài)”的總體開發(fā)理念下，以“造景、造勢、造居”三大戰(zhàn)略舉措來打造以封龍古鎮(zhèn)為核心的宜居、田園、休閑、度假綜合功能的“石家莊的商務休閑帶和山水RBD（Recreational

Business District，休閑商務區(qū)）”。

“造景”即通過交通、景觀、生態(tài)和布局構(gòu)建整體自然優(yōu)美的區(qū)域環(huán)境。在封龍山生態(tài)文明示范區(qū)內(nèi)，規(guī)劃九大生態(tài)環(huán)境的改造來打造一個冀中地區(qū)最自然、優(yōu)美、生態(tài)和文明的整體環(huán)境，這是旅游地產(chǎn)項目開發(fā)成功的基礎(chǔ)和前提；“造勢”即以旅游為旗幟，以核心引爆項目為吸引力，迅速打開市場，提高地塊的知名度和美譽度。因此，策劃以封龍古鎮(zhèn)、燕趙古村、濕地公園、中華棗林、“封龍商教城”、龍?zhí)镄麓宓染糯舐糜魏诵捻椖?，打造?jīng)典旅游區(qū)，成為最具人氣和吸引力的旅游旺地，成為該休閑地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)和制勝關(guān)鍵；“造居”即通過各類旅游地產(chǎn)形式的組群，或者是具有標志性景觀特色的景觀社區(qū)形成休閑地產(chǎn)、景觀地產(chǎn)、享受地產(chǎn)和個性的地產(chǎn)，在融入休閑、度假、商務、療養(yǎng)等旅游功能上，打造最宜人和個性化的居所環(huán)境。

總結(jié)封龍山生態(tài)休閑地產(chǎn)的規(guī)劃經(jīng)驗可以得出，對于這種原始優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境具有區(qū)域的壟斷性，臨近城市便捷優(yōu)越的交通條件以及巨大的市場需求潛力是生態(tài)休閑地產(chǎn)開發(fā)的基本前提。在此基礎(chǔ)上進行生態(tài)休閑地產(chǎn)的開發(fā)要從三個方面入手：一是對整個生態(tài)環(huán)境的打造，對區(qū)域生態(tài)產(chǎn)業(yè)的培育，營造整個生態(tài)宜居的現(xiàn)代居所環(huán)境，即“造景”的必要性；二是依

托本地自然和文化利用資源，以鮮明的形象和休閑個性來吸引市場，即“造勢”的特色性；三是充分利用城市郊區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，融入城市發(fā)展格局中，成為城市的綠肺、后花園以及最佳宜居環(huán)境，即“造居”的功能配套性。

3、從川渝城市群的茶山竹海休閑走廊的規(guī)劃看文化休閑地產(chǎn)的開發(fā)模式

自2004年成都市和重慶市開始探討兩大城市的合作共贏以來，雙方簽署了共謀經(jīng)濟區(qū)發(fā)展和交通、旅游、農(nóng)業(yè)、公安、文化、廣播電視等方面具體合作的“1+6”協(xié)議。在兩大政府的重視下，以交通為先導，以旅游業(yè)為紐帶形成的川渝休閑走廊初具雛形。位于重慶永川區(qū)北側(cè)，占地總達117平方公里的箕山茶山竹海景區(qū)正處于兩大城市主干線通道之上，憑借這豐厚的旅游自然文化資源，成為川渝休閑走廊重要的支撐點。由于成功拍攝影片《十面埋伏》，在區(qū)域范圍內(nèi)具有相當?shù)闹取?/p>

在綜合考慮城市休閑經(jīng)濟的發(fā)展，未來職教基地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以及擁有本規(guī)劃區(qū)域的開發(fā)商重慶江鴻集團雄厚的資金與高效率的執(zhí)行力基礎(chǔ)上，提出將此區(qū)域打造為巴渝經(jīng)濟圈中、以永川龍文化、武俠文化和歡樂文化為主題的“箕山創(chuàng)意新城”。

規(guī)劃伊始，通過深入交流，規(guī)劃組認識到本項目甲方和丙方（政府）在本項目中所處角色地位的復雜性，更加堅定了文化休閑地產(chǎn)開發(fā)的認識和決策。首先從地方政府的角度上，從與周邊區(qū)域的競爭力比較中，永川并不占優(yōu)勢，但是從文化底蘊上，“永川龍”品牌是永川最具核心競爭力的歷史財富。但是多年來，永川龍文化一直沒有開發(fā)起來，這也是政府一直苦惱和思考的問題。而對于合同甲方——江鴻建設(shè)集團是一家實力優(yōu)厚的企業(yè)集團，茶山竹海景區(qū)的開發(fā)正是集團進行多元化開發(fā)的一個轉(zhuǎn)折點和承載點。因此，依托企業(yè)集團雄厚的經(jīng)濟實力基礎(chǔ)，順應政府的正確決策，在規(guī)劃組的多方智力支持下，川渝都市走廊上一座文化醒目的“箕山創(chuàng)意新城”應運而生。

依托承載著遠古故事的永川龍之一優(yōu)勢資源，在茶山竹海入口綜合服務區(qū)北側(cè)規(guī)劃了占地約1500畝的具有城市文化代表性的“中華永川龍主題公園”；通過永川龍公園內(nèi)各文化要素提升區(qū)域文化品味，從而借勢發(fā)展高端的城市文化休閑地產(chǎn)，為市民提供一處生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，文化內(nèi)涵豐富的長期居住社區(qū)。

而入口綜合服務區(qū)利用約5000畝土地規(guī)劃有生態(tài)停車場、游客中心、換乘中心、集散廣場等，除這些基本的服務功能項目之外，依托勤儉水庫周邊環(huán)境建設(shè)高端的園林式五星級度假酒店，并打造規(guī)?；母叨诵蓍e地產(chǎn)項目。并通過商業(yè)街、中端度假酒店、娛樂設(shè)施、休閑社區(qū)將入口功能區(qū)與高端度假酒店片區(qū)相串通。利用休閑社區(qū)的生態(tài)環(huán)境吸引城市常住居民入住，提升旅游區(qū)入口周邊區(qū)域人氣。商業(yè)街等公共設(shè)施可采用底商上住的方式，屏蔽休閑

地產(chǎn)季節(jié)性閑置的問題。

城市結(jié)合部采用“文化休閑地產(chǎn)”這一發(fā)展模式，將有效解決茶山竹海旅游區(qū)與城市一體化發(fā)展的問題。即構(gòu)建了茶山竹海旅游區(qū)高端的門戶空間，又打造了永川區(qū)生態(tài)高端的城市文化休閑新社區(qū)。作為構(gòu)建川渝經(jīng)濟走廊上休閑永川的起步項目，為整個產(chǎn)業(yè)區(qū)的打造邁出了堅實的第一步。

從茶山竹海的“箕山創(chuàng)意新城”的成功打造看文化休閑地產(chǎn)開發(fā)的模式，可以總結(jié)出幾點區(qū)別于其他休閑地產(chǎn)的開發(fā)特點：首先，文化休閑地產(chǎn)的開發(fā)有著獨特的開發(fā)背景：即政府關(guān)注、企業(yè)實力和文化內(nèi)涵三個基礎(chǔ)條件不可或缺；這是文化休閑地產(chǎn)模式選擇的出發(fā)點。因為相比起其他主題下的休閑地產(chǎn)的開發(fā)，文化休閑地產(chǎn)有著文化傳承和社會公益特性，它的開發(fā)需要更大的政策傾斜、資金投入和長期運作，而地方政府往往是心有余而力不足，所以需要具有社會責任感的戰(zhàn)略投資商（企業(yè)集團）的強力支持，兩者的緊密合作，聯(lián)合打造才能真正帶來文化的復興，經(jīng)濟的振興；其二，嫁接區(qū)域文脈資源，放大地方特色文化，把脈時尚文化需求，創(chuàng)意特色文化產(chǎn)業(yè)，是打造文化休閑地產(chǎn)的關(guān)鍵和根本。以文化產(chǎn)業(yè)為提升，構(gòu)建生態(tài)、休閑、文化三大產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在互動交錯式構(gòu)建來充分展現(xiàn)以旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境與休閑功能為核心吸引力，以各產(chǎn)業(yè)區(qū)的協(xié)同發(fā)展，共同形成的未來文化休閑創(chuàng)意新城的巨大魅力；最后是尋求具有社會責任和厚實資本基礎(chǔ)的戰(zhàn)略開發(fā)商，以及科學高效、規(guī)范有序的商業(yè)運營模式的設(shè)計是決定文化休閑地產(chǎn)開發(fā)成敗的保障。

4、從鄭州開封一體化發(fā)展背景下“中華龍湖?華夏鳳城”的打造看商務休閑地產(chǎn)開發(fā)模式 在鄭汴一體化的發(fā)展背景下，位于兩大城市中間位置的雁鳴湖景區(qū)的開發(fā)受到了來自各方面的關(guān)注。如何在濕地保護前提下對雁鳴湖景區(qū)的未來走向和對地方產(chǎn)業(yè)帶動把握更具科學性和可行性，具有區(qū)域一級開發(fā)權(quán)資格的廣州利海集團前后聘請國內(nèi)外13家頂級設(shè)計公司進行了聯(lián)合辦公，共同探討雁鳴湖地塊上的未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展。筆者在核心創(chuàng)意和產(chǎn)業(yè)策劃中更加具有專業(yè)性和經(jīng)驗性，因此，在整個規(guī)劃系統(tǒng)中擔任了《河南省雁鳴湖生態(tài)文明示范區(qū)產(chǎn)業(yè)策劃》及《核心項目策劃及可行性論證》的兩部分專題規(guī)劃。直接引領(lǐng)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建及發(fā)展模式。

首先規(guī)劃組對雁鳴湖項目的產(chǎn)業(yè)開發(fā)背景進行了多角度的分析，研究得出：本項目地正位于鄭汴之間的中牟縣內(nèi)，依托項目地現(xiàn)有資源特點、融入鄭汴一體化的區(qū)域發(fā)展大背景，通過注入多復合型旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵提升項目地的價值效益，將是本案切入復合型大盤運作的關(guān)鍵所在。特別是定位于國際商務中心的鄭州市新的CBD區(qū)鄭東新區(qū)，承載未來鄭州主要的商務、金融功能，本項目恰巧位于其半小時輻射圈內(nèi)。就本項目的規(guī)模、定位和產(chǎn)品而言，毫無疑

問，將直接面對其成為首要的休閑配套中心，對應的消費客群、消費水平都將是鄭州的中堅力量。由此可以預見本項目的發(fā)展?jié)摿蛯^(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的推動作用，將隨著鄭東新區(qū)“龍鳳齊飛”。

在“中華龍湖?華夏鳳城”的戰(zhàn)略定位下，雁鳴湖生態(tài)文明示范區(qū)與鄭州中央商務新區(qū)的“國際商城?中華龍湖”形成優(yōu)勢互補、文化引領(lǐng)，打造容納中原文化硅谷、鄭汴一體化的文化休閑區(qū)、鄭汴城市圈的生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的國際商務休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)，即“國際閑城?華夏鳳城”。為支撐“國際閑城?華夏鳳城”的戰(zhàn)略構(gòu)想，規(guī)劃組為該片區(qū)整體策劃了四大產(chǎn)業(yè)體系、六大產(chǎn)業(yè)布局、五大核心項目以及十二產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計的從宏觀指導到具體實施上的產(chǎn)業(yè)體系規(guī)劃。首先，根據(jù)一般休閑地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)架模式，提出以旅游產(chǎn)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，拉動三大主導產(chǎn)業(yè)——生態(tài)產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)進行聯(lián)動發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。其次，并在這四大產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上全面構(gòu)筑“華夏鳳城”的體系建設(shè)和戰(zhàn)略舉措，形成了六大產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展格局：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濕地旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)、商務休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)、主題游憩產(chǎn)業(yè)區(qū)、生態(tài)宜居水城區(qū)。最后而在產(chǎn)業(yè)體系和布局控制之下，從產(chǎn)業(yè)策劃的落地層面和實施角度出發(fā)，規(guī)劃出雁鳴湖十二大產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的具體設(shè)計。在這里的“業(yè)態(tài)”主要是指對雁鳴湖四大產(chǎn)業(yè)體系的具體的產(chǎn)業(yè)形態(tài)和實現(xiàn)載體，分別是文博會展、運動競技、主題演出、節(jié)事節(jié)慶、夜間休閑、健康養(yǎng)生、露營地、旅游地產(chǎn)、觀光農(nóng)業(yè)、循環(huán)經(jīng)濟、高新技術(shù)集成、歡樂嘉年華。十二大業(yè)態(tài)是四大產(chǎn)業(yè)支柱的實現(xiàn)載體，具有很強的融合性、綜合性、時代性以及經(jīng)濟效益性，是打造“華夏鳳城”一個國際化的產(chǎn)業(yè)新區(qū)的支撐內(nèi)容和效益體現(xiàn)。

總結(jié)商務休閑地產(chǎn)的開發(fā)模式，可以歸納出幾個明顯的開發(fā)特征：第一是在休閑地產(chǎn)開發(fā)中最具時效性、高資金利用性和新城效果的地產(chǎn)項目，它要求地塊“拔地而起”，以商務、會展、休閑或旅游業(yè)態(tài)為龍頭快速樹立品牌和形象，打開國內(nèi)外市場；第二就是在對商務休閑地產(chǎn)項目的設(shè)置上要立足于城市未來發(fā)展格局和城市功能延續(xù)機理，它是對城市的戰(zhàn)略性功能配套和差異化補充；第三是由于商務休閑地產(chǎn)開發(fā)的快速性、商務功能的品質(zhì)性以及對整體環(huán)境的塑造都要求了開發(fā)商在先期就投入非常龐大的資本，因此，商務休閑地產(chǎn)的開發(fā)一般都是政府或土地的一級開發(fā)商來進行招商、合作開發(fā)；最后一點就是根據(jù)對城市發(fā)展的功能補位，決定了商務休閑地產(chǎn)開發(fā)的主題定位，如休閑商務、會議會展商務、度假旅游商務、生態(tài)宜居商務等，這就需要一方面從城市發(fā)展戰(zhàn)略、功能配套、開發(fā)契機等方面進行競合考慮，另一方面要充分結(jié)合本地資源和旅游形象，尋找地塊的核心吸引力和壟斷性資源進行主題塑造，對核心支撐項目均要進行系統(tǒng)的必要性論證和可行性分析，以保證整個商務地產(chǎn)項目的成功打造。

就此，從以上四大休閑地產(chǎn)的規(guī)劃策略來看，四個主題休閑地產(chǎn)的開發(fā)都有自身的開發(fā)背景和運營特征，都是休閑時代到來下出現(xiàn)的旅游地產(chǎn)的新形態(tài)，筆者總結(jié)規(guī)劃成功的同時，覺得以下四大開發(fā)策略應該成為休閑地產(chǎn)項目規(guī)劃的基本經(jīng)驗：

一是土地運作策略。這是地產(chǎn)開發(fā)的第一問題和核心問題。休閑地產(chǎn)的開發(fā)都遵循這一個土地運作的基本模式，即從“生地－熟地－旺地”的發(fā)展歷程。

二是產(chǎn)業(yè)運作策略。即在旅游地產(chǎn)業(yè)的支撐下，構(gòu)建適宜地塊永續(xù)發(fā)展、生態(tài)發(fā)展、效益發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系。以筆者的開發(fā)經(jīng)驗來看，旅游產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)這四大產(chǎn)業(yè)應上層指導休閑地產(chǎn)項目產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。以茶山竹海產(chǎn)業(yè)構(gòu)建來看“箕山創(chuàng)意新城”的產(chǎn)業(yè)體系的構(gòu)建：

三是項目運作策略。旅游產(chǎn)業(yè)是一項人氣產(chǎn)業(yè)，雖然不一定能夠成為休閑地產(chǎn)業(yè)的核心支撐產(chǎn)業(yè)，也不一定成為效益產(chǎn)業(yè)，但一定是拉動產(chǎn)業(yè)、帶動產(chǎn)業(yè)和人氣產(chǎn)業(yè)。以轟動性、特色性的旅游項目來吸引人氣、提升地區(qū)的形象和知名度，拉動地方多元產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)和互動，因此，核心支撐項目的策劃是成功打造休閑地產(chǎn)模式的又一關(guān)鍵內(nèi)容：以雁鳴湖“華夏風城”核心項目策劃為例。

四是資本運作策略。資本化運營是項目科學運行、效益保障資本增值的重要條件，從上面四個休閑地產(chǎn)開發(fā)案例來看，不同特征的休閑地產(chǎn)開發(fā)的資本要求和運作模式也有所不同。一般來說，資本運作具體有三個主要方面，在實際操作中各有側(cè)重：

從現(xiàn)實來看，我國旅游業(yè)已經(jīng)進入以休閑為主的后旅游時代，旅游業(yè)的競爭日趨激烈。因此，要求旅游規(guī)劃單位也必須適應這種變化，不斷解放思想，銳意創(chuàng)新，加強規(guī)劃成果的可操作性和可落地性。所謂可操作性，即規(guī)劃的項目不僅要符合當?shù)氐娜宋奶厣唾Y源特色，而且要有創(chuàng)新，適應旅游發(fā)展現(xiàn)狀和行業(yè)發(fā)展趨勢；所謂可操作性則是給規(guī)劃專家提出了更高的要求，即規(guī)劃的成果必須站在戰(zhàn)略的、全局的高度，和當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展大勢相融合、和當?shù)赝恋乩脿顩r相結(jié)合，使項目真正落地，而不空中樓閣。我們欣喜的看到，我們的規(guī)劃成果已經(jīng)逐步開始建設(shè)，宏偉的發(fā)展藍圖正逐步演變成巨大的經(jīng)濟效益。經(jīng)過我們的規(guī)劃，當?shù)亟?jīng)濟得以全面協(xié)調(diào)發(fā)展，旅游行業(yè)的地位得以極大的提高，我們將“成功客戶”的理念真正落到了實處。為此，我們將不斷努力進取。

第二篇：許豫宏教授：度假旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式

許豫宏教授：度假旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式

度假旅游地產(chǎn)與普通的旅游地產(chǎn)開發(fā)不同，它更依賴于周邊環(huán)境和投資實力。因為度假旅游地產(chǎn)的客戶不僅僅需要滿足住房的需求．而是更加注重生活品質(zhì)、更加重投資效益。目前在環(huán)城度假旅游地產(chǎn)開發(fā)中，主要分為景區(qū)依托型和生態(tài)打造型兩種類型。景區(qū)依托型：城市周邊通常是作為都市休閑度假旅游的重要組成部分，與城市配套發(fā)展，稱之為環(huán)城游憩帶，其間分布了眾多旅游景區(qū)，是城市居民日常休閑旅游的最佳去處。同時，景區(qū)的人氣和良好的生態(tài)環(huán)境帶來了土地的增值，周邊旅游地產(chǎn)開發(fā)逐步興起，從而形成旅游、度假、商務、休閑于一體的旅游綜合體，是成熟的城市功能的重要配套。生態(tài)打造型：在距離城市一小時車程的范圍內(nèi)，很多區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，土地資源豐富，因此，城市功能逐步延伸，在生態(tài)保護和修復的基礎(chǔ)上，逐漸成為適宜人居的社區(qū)，與人居社區(qū)配套的往往是高爾夫開發(fā)，溫泉療養(yǎng)的開發(fā)等。

第三篇：許豫宏教授：旅游地產(chǎn)開發(fā)運營的三大綜合價值

許豫宏教授：旅游地產(chǎn)開發(fā)運營的三大綜合價值

首先旅游地產(chǎn)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈價值要從旅游產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動力來體現(xiàn)，隨著旅游產(chǎn)業(yè)成為國家戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)，其關(guān)聯(lián)作用、拉動作用、融合作用、輻射作用等逐步突顯出來。首先是圍繞旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心的多產(chǎn)業(yè)橫向連動發(fā)展將成為區(qū)域經(jīng)濟里程碑式的新模式。這里所說的多產(chǎn)業(yè)不僅僅是指傳統(tǒng)意義上的一、二、三產(chǎn)業(yè)的連動，而且更加注重的是現(xiàn)代服務業(yè)內(nèi)部之間的多業(yè)態(tài)組合；其次圍繞游客出行并多方位消費為主題的縱向聯(lián)合將成為未來區(qū)域旅游地產(chǎn)經(jīng)濟的核心主題。

行業(yè)價值觀是從旅游地產(chǎn)綜合體能夠體現(xiàn)出的社會與經(jīng)濟兩個方面的能量釋放來考慮的。從社會價值來說，主要有五個方面的體現(xiàn)：一是旅游地產(chǎn)綜合體讓各個行業(yè)的從業(yè)者整合形成泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)群體；二是旅游地產(chǎn)綜合體讓不同身份的居民們進入全新的一種生活方式；三是旅游地產(chǎn)綜合體讓多元業(yè)態(tài)變換成特色有序的主題旅游地產(chǎn)產(chǎn)品；四是旅游地產(chǎn)綜合體讓城市化旅游地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)城市化成為完美的發(fā)展現(xiàn)實；五是旅游地產(chǎn)綜合體讓文化、體育、文物、商業(yè)、交通、教育、地產(chǎn)、環(huán)境等成為主客共享的全新空間； 從經(jīng)濟價值來說，主要有三個方面的體現(xiàn)：一是旅游地產(chǎn)綜合體讓旅游地產(chǎn)經(jīng)濟從一票經(jīng)濟走向了多元收益的綜合經(jīng)濟；二是旅游地產(chǎn)綜合體讓企業(yè)收益走向了全社會收益的立體經(jīng)濟；三是旅游地產(chǎn)綜合體讓傳統(tǒng)地產(chǎn)收益實現(xiàn)了高附加值的“核”動力引爆經(jīng)濟。

第四篇：盛方咨詢：城市型旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式與價值鏈設(shè)計

盛方咨詢：城市型旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式與價值鏈設(shè)計

城市型旅游地產(chǎn)產(chǎn)品是位于城市中的旅游地產(chǎn)。

依托基礎(chǔ)：依托于城市內(nèi)的公園、文化區(qū)、商業(yè)區(qū)等自然和人文旅游資源。

操作模式：城市型旅游房地產(chǎn)易操作，模式也相對比較成熟。開發(fā)商以旅游資源為核心，圈定旅游資源周邊土地，挖掘開發(fā)資源潛力和特色，突出人文內(nèi)涵，改善生態(tài)環(huán)境，配套休閑娛樂設(shè)施，完善休閑旅游功能，開發(fā)城市CRD（中央游憩區(qū)）或RBD（游憩商業(yè)區(qū)）。房產(chǎn)類型：第一居所，商業(yè)房產(chǎn)。

價值鏈：通過旅游開發(fā)做旺人氣擴大知名度，通過改善配套服務功能和休閑生活環(huán)境提高旅、商、居條件，區(qū)域土地價值迅速提升，區(qū)域房產(chǎn)價格迅速攀升。

價值鏈重心：房產(chǎn)出租收入、房產(chǎn)銷售收入。

第五篇：盛方咨詢：城郊型旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式與價值鏈設(shè)計

盛方咨詢：城郊型旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式與價值鏈設(shè)計

區(qū)位：位于城市近郊區(qū)，主要限于車程2小時之內(nèi)。

依托：依托于城市郊區(qū)優(yōu)良的交通條件、大面積的土地、良好的生態(tài)環(huán)境。

操作模式：依托城郊的現(xiàn)成旅游資源是最為易行的操作模式。在缺乏旅游資源依托的條件下，許多開發(fā)商選擇自己建設(shè)景點模式。這類房地產(chǎn)不依附現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再搞房地產(chǎn)開發(fā)。此外還存在景觀地產(chǎn)概念，此類房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。景觀房產(chǎn)本身就是景觀構(gòu)成的有機組成部分，無論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個性，將旅游房地產(chǎn)開發(fā)提升到一個新境界。

房產(chǎn)類型：第一居所、第二居所、度假房產(chǎn)。

價值鏈：旅游開發(fā)將生地變成熟地，旅游經(jīng)營將熟地變成旺地，配套完善功能和良好環(huán)境保障旅游持續(xù)經(jīng)營，借勢開發(fā)房地產(chǎn)。

價值鏈重心：旅游經(jīng)營收入、房產(chǎn)銷售收入。