第一篇：保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展課題的研究報告

保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展課題的研究報告

——主要以山東、湖南、廣西三省區(qū)為例

作者：中央黨校城市發(fā)展與城市治理進修班一組 | 來源： 學習時報

保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，是城市發(fā)展與城市治理的重要內(nèi)容。今年年初，國務院專門發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)[2010]4號)，各省區(qū)市相繼采取了一些措施。最近，隨著全國大中城市特別是一線城市房價的迅速上漲，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為社會焦點，尤其在全國“兩會”期間成為第一大熱點話題。針對當前房地產(chǎn)市場的一些問題，我們調(diào)閱了一些資料，先后赴濟南、長沙、南寧實地考察，調(diào)研了解山東、湖南、廣西的房地產(chǎn)市場運行基本情況，與當?shù)赜嘘P(guān)部門深入座談，回校后又進行了認真思考和充分討論?，F(xiàn)將我們調(diào)研了解的有關(guān)情況和研究思考的初步成果報告如下。

對當前房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷

房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分，一頭連著投資，一頭連著消費，直接關(guān)系到金融、建筑、建材、裝飾、家電、家具、鋼鐵、化工等50多個行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，直接關(guān)系到老百姓切身利益，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場能否保持健康穩(wěn)定發(fā)展，不僅是經(jīng)濟問題，也是民生問題、社會問題。

2008年11月，針對國際金融危機的沖擊，中央迅速制定出臺 18號文件，把加快建設保障性安居工程、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展作為“保增長、擴內(nèi)需、惠民生”的首要措施，采取了一系列鼓勵和支持住房消費的政策，收到明顯成效。2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.6萬億元，銷售商品房9.4億平方米，實現(xiàn)銷售額4.4萬億元，分別比上年增長 16.1%、42.1%、75.5%。山東、湖南、廣西3省區(qū)認真貫徹落實中央政策，房地產(chǎn)市場迅速企穩(wěn)回升，2009年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4491億元，占其固定資產(chǎn)投資總額的13.8%，相當于3省區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值的8.25%;商品房銷售面積合計達12830萬平方米，實現(xiàn)銷售額合計達4156億元，增速平均分別超過30%、50%，有力地促進了居民消費，拉動了經(jīng)濟增長。今年一季度，房地產(chǎn)市場承接去年快速發(fā)展的勢頭，投資和消費增勢強勁。全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 0.66萬億元，銷售商品房1.54億平方米，實現(xiàn)銷售額0.8萬億元。魯、湘、桂3省區(qū)合計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 894億元，銷售商品房3365萬平方米，實現(xiàn)銷售額835億元，平均增速達 47%、59%、77%。

從北京、上海、深圳3個一線城市與濟南、長沙、南寧 3個二線城市商品房成交價格變動情況看：2009年，北京市由1月份的每平方米10486元上升到 12月份的 18204元，上海市由10902元上升到 20144元，深圳市由11459元上升到22304元，漲幅分別高達73.6%、84.8%、94.6%;反觀3個二線城市，濟南市由3960元上升到5192元，長沙市由3713元上升到4286元，南寧市由4291元上升到5890元，漲幅分別為31.1%、15.4%、37.3%。無論是絕對價格還是漲幅，二線城市與一線相差甚遠。

由此可見，2009年以來，雖然局部地區(qū)特別是北京、上海、深圳等一線城市房價上漲過快，但從全國特別是山東、湖南、廣西3省區(qū)的情況看，房地產(chǎn)市場運行狀況總體上是健康的，不僅對拉動經(jīng)濟增長、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、實現(xiàn)“保八”目標發(fā)揮了重要作用，還有力地改善了人民群眾的住房條件，增加了就業(yè)機會，為維護社會和諧做出了積極貢獻。當前房地產(chǎn)市場存在的主要問題及成因

2009年7月份至今，全國房地產(chǎn)市場快速升溫，房價上漲偏快。這種上漲，從南到北，從東到西，遍及全國大中小城市。房價的漲幅，不僅遠遠高于GDP增幅，更高于老百姓收入增幅。加之中小戶型商品住宅比例過低，一套房子動輒過百萬、甚至幾百萬，不僅普通百姓買不起房，城市白領等中高收入群體也感到難以承受。另外，由于保障性住房供應不足，大城市相當部分的低收入群體無房可買、無房可租。這就導致房價問題成為社會熱點，再加上新聞媒體尤其網(wǎng)絡媒體高度關(guān)注，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣裹c。這正是當前房地產(chǎn)市場的主要問題。

那么，這究竟是那些原因造成的呢?我們認為，這是經(jīng)濟規(guī)律、中國國情、財稅體制、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、城市發(fā)展環(huán)境、社會消費心理等諸多因素綜合作用的結(jié)果。

經(jīng)濟規(guī)律。一是供求規(guī)律。供大于求，價格下跌，供不應求，價格上漲，這是市場普遍規(guī)律。以山東為例，今年一季度該省竣工商品房675.6萬平方米，而銷售商品房1316萬平方米，其中期房978.2萬平方米，需求之旺盛可見一斑。最近，各媒體紛紛報道，北京、杭州等地出現(xiàn)“搶房”狂潮，甚至一套房源幾十人爭購，青島也出現(xiàn)“日光盤”。二是資產(chǎn)價格規(guī)律。世界各發(fā)達國家在經(jīng)濟高速增長時期，隨著人們收入的增加，都有改善居住條件的愿望，加之通貨膨脹因素影響，資產(chǎn)特別是土地、原材料、房產(chǎn)的價格都是上漲的。當前我國仍處于經(jīng)濟高速增長時期，從長期看，房價上漲不可逆轉(zhuǎn)。三是成本傳導規(guī)律。成本因素導致產(chǎn)品價格上漲是經(jīng)濟活動的基本規(guī)律，面粉漲價，面包必然漲價，房地產(chǎn)也是如此。近年來，土地、鋼材、水泥、人工價格都在不斷攀升，加之房屋設計和建造中新技術(shù)、新材料、新工藝的強制性推廣應用也增加了成本，房價上漲在所難免。

中國國情。一是人口眾多。13億的人口基數(shù)，每年 1500萬的新增人口，主要集中在中東部地區(qū)的人口分布，日益小型化的家庭結(jié)構(gòu)，都決定了長期旺盛的住房需求。目前全國城市每年新增家庭戶數(shù)1100萬戶，而新增商品住房大約 500萬套，遠遠不能滿足需求。二是土地稀缺。我國雖有960萬平方公里的國土面積，但適宜生產(chǎn)生活的并不多。為保證糧食安全，18億畝耕地紅線必須堅守。非農(nóng)業(yè)用地中，刨除工業(yè)、交通、水利等用地外，可供建設城市住宅的土地就更少了。這使許多城市不得不做存量土地的文章，拆舊建新，而拆遷成本是相當高的。城市住宅建設用地資源的稀缺和拆遷成本高企，導致商品住宅用地價格飛漲，房價水漲船高。三是城鎮(zhèn)化進程加快。截至2009年底，全國城鎮(zhèn)人口6.22億，城鎮(zhèn)化水平46.6%，近5年城鎮(zhèn)化水平年均遞增0.9個百分點，這意味著每年1170萬人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。按2005年全國城鎮(zhèn)居民人均26平方米的住房建筑面積計算，每年需新增住房3億平方米。專家預測，這種快速城鎮(zhèn)化進程將持續(xù)15—20年。另外，全國每年還有 600多萬高校畢業(yè)生走上社會，大部分涌入大中城市，他們的住房需求是剛性的。

財稅體制。多年來，我國實行的是分稅制和“分灶吃飯”的財政體制，增值稅的75%、消費稅的100%、企業(yè)和個人所得稅的60%歸中央，營業(yè)稅、契稅、增值稅的 25%、所得稅的 40%歸地方。要增加地方財政收入，除發(fā)展工商業(yè)、獲取增值稅外，大力發(fā)展房地產(chǎn)和建筑業(yè)、獲取營業(yè)稅是地方政府的必然選擇。隨著中央不斷向地方下放事權(quán)，大量地方財政收入被用于教育、醫(yī)療、社會保障等，建設城市基礎設施、改善城市環(huán)境，只能依靠出讓城市國有土地使用權(quán)。加之單純“價高者得”的土地招拍掛制度，使推高地價、拉高房價，成為城市政府的選擇取向。

宏觀經(jīng)濟環(huán)境。為應對國際金融危機，國家實施積極的財政政策和寬松的貨幣政策，成功地遏制了經(jīng)濟下滑，保持了經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。同時，這也增加了貨幣供應量，使貨幣流動性比較充裕。然而，因國際市場不景氣，企業(yè)出口受挫，加之煤炭、石油、鐵礦石等重要原材料價格和工人工資不斷上漲，許多制造業(yè)企業(yè)利潤率降低，不少行業(yè)產(chǎn)能過剩，實體投資環(huán)境惡化，再加上股市投資風險大、收益低，以及國家鼓勵支持住房消費的稅收、信貸等優(yōu)惠政策，使大量資金從實體經(jīng)濟、從證券市場流向房地產(chǎn)市場。

城市發(fā)展環(huán)境。近幾年，全國所有城市都在不斷加大對城市基礎設施和公共服務功能的投入，尤其是大中城市投巨資建設地鐵、輕軌，改造道路，整修山體、河道、湖泊及濱海岸線，大搞園林綠化，城市環(huán)境有了很大改善。環(huán)境的改善，為城市土地、房產(chǎn)的增值創(chuàng)造了條件。同時，一些區(qū)域性規(guī)劃和城市規(guī)劃的制定實施，一些重大活動的承辦，使部分城市及片區(qū)發(fā)展?jié)摿ν癸@。比如，國家批準海峽西岸、遼寧沿海、長株潭、皖江規(guī)劃后，所涉及的廈門、大連、長沙、蕪湖等城市房價快速攀升;北京新規(guī)劃將通州定位為城市副中心后，通

州區(qū)房價由2009年7月份的1萬元飛漲到目前的 2萬元。北京奧運會、上海世博會、濟南全運會、南寧東盟論壇，都大大提升了城市品位，也使房價出現(xiàn)階段性躍升。

社會消費心理?！坝泻惝a(chǎn)者有恒心”的傳統(tǒng)觀念，讓國人不愛租房愛買房;攀比心理、一步到位意識，讓國人不買小房買大房;買漲不買落的從眾心理，讓不少人跟風搶購。佑護子女的傳統(tǒng)觀念，使部分還不具備購房能力的年輕人，靠父輩資助提前買房。另外，受通脹預期的影響，相當一部分人通過購房置業(yè)來使財產(chǎn)保值增值，加之我國對房地產(chǎn)只是在交易環(huán)節(jié)征收契稅、營業(yè)稅、所得稅，對保有環(huán)節(jié)沒有征稅，使老百姓特別是有錢人更愿買房。保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的對策和建議

保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，對于促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、保障和改善民生、維護社會和諧穩(wěn)定意義重大。正在我們對房地產(chǎn)市場問題開展調(diào)查研究、進行討論分析期間，4月14日溫家寶總理主持召開國務院常務會議，研究部署了遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。結(jié)合我們的思考，提出以下建議。

明確房地產(chǎn)市場調(diào)控的總體思路。從長期趨勢特別是住房供求關(guān)系看，房價總體上是上漲的，但短期內(nèi)上漲過快，則會對經(jīng)濟社會發(fā)展造成不利影響。必須把思想認識統(tǒng)一到黨中央、國務院決策部署上來，采取積極有效的措施，遏制房價過快上漲。我們認為，一方面，應切實履行政府社會保障職責，為該保障的家庭提供保障性住房;另一方面，應尊重經(jīng)濟規(guī)律，綜合運用規(guī)劃、稅收、金融、土地等手段，不斷改進和加強市場調(diào)控，實行供需雙向調(diào)節(jié)，并區(qū)分不同地域、不同情況采取不同措施，防止房價大起大落，保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

完善住房保障體系。在現(xiàn)行體制基礎上，進一步完善住房保障體系，努力使住房保障制度惠及更多的住房困難群體，即：面向城市低收入家庭，提供廉租住房和經(jīng)濟適用住房;面向既買不起商品房、又不符合廉租房和經(jīng)濟適用房保障條件的“夾心層”，提供限價商品住房;面向新就業(yè)人員和外來務工人員，提供公共租賃住房;同時加快推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，改善棚戶區(qū)居民住房條件;擴大住房公積金歸集范圍，力求覆蓋所有在職職工。對各類保障性住房實行嚴格的準入管理，建立健全申請、審核、公示、輪候、退出機制，對騙取保障房的予以公開嚴肅處理，嚴防產(chǎn)生腐敗，維護社會公平正義。

增加住房有效供給。各級政府應以滿足城市居民基本住房需求為出發(fā)點，組織編制住房建設規(guī)劃，科學確定住房供應規(guī)模和比例，特別是重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和保障性住房的建設規(guī)模，把各類房源落實到建設項目上，落實到住房用地年度供應計劃中，向社會公布，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資者和消費者的心理預期。在此基礎上，組織有關(guān)部門認真實施住房建設規(guī)劃。同時，督促已出讓土地抓緊開工，督促在建房地產(chǎn)項目加快進度，盡快形成有效供給。

合理引導住房消費。針對旺盛的住房需求，必須加以合理引導和有效調(diào)節(jié)，總的方向應該是：讓買大房、多買房的人付出更大的支付成本和保有成本。在稅收和信貸方面，嚴格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化政策，支持合理的自住性購房，抑制投資投機性購房。為打擊投機性購房，同時也引導居民合理的住房消費觀念，應積極探索住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策，對擁有多套房產(chǎn)、大戶型房產(chǎn)的人課以高額稅收，或?qū)嵭欣圻M稅制，擠出部分存量住房，增加市場供給。要堅持正確的輿論導向，引導媒體客觀真實地報道房地產(chǎn)市場狀況，避免炒作。

探索改革財稅體制。為增加地方政府可用財力，同時遏制“土地財政”，應對現(xiàn)行財稅體制進行改革?？蛇m當提高增值稅、所得稅的地方分成比例，并把契稅改為中央和地方共享稅，同時把土地出讓金收入全部納入財政預算內(nèi)管理，適當提高上繳中央財政的比例。這樣，既能為地方政府增加穩(wěn)定的財源，降低對“土地財政”的過度依賴，也不至于大幅度減少中央財政收入。

切實強化市場監(jiān)管。完善房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理機制，大力引導建設省地節(jié)能環(huán)保型住宅，不斷提高住房品質(zhì)。加強商品房預售管理，維護消費者權(quán)益。嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)項目資本金要求，加強房地產(chǎn)信貸風險管理。整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，依法查處囤地囤房、捂盤惜售、哄抬房價等行為。

因地制宜實施調(diào)控。各地在執(zhí)行國家統(tǒng)一政策的前提下，應從當?shù)胤康禺a(chǎn)市場實際情況出發(fā)，采取差異化的調(diào)控措施，不要搞“一刀切”，上漲過快的要“控”，健康發(fā)展的要“穩(wěn)”，市場低迷的要“促”。建設、國土、財政、稅務、金融等部門，應在各級黨委、政府統(tǒng)一領導下，按照職責分工，相互加強溝通，密切配合協(xié)作，形成促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的合力。

(組長：楊煥彩 山東省住房和城市建設廳黨組書記、廳長;組員：張恩亮 黑龍江團省委書記;唐昆 中國航空工業(yè)第三設計研究院黨委副書記、院長;高力 人力資源和社會保障部機關(guān)服務中心副主任;焦明啟 新疆兵團六師政委、五家渠市市委書記;周寧 中央政策研究室國際研究局巡視員兼副局長;劉建敏 西藏自治區(qū)文化廳黨組書記、副廳長;劉正東廣西壯族自治區(qū)百色市委書記、市人大主任;執(zhí)筆人：張恩亮)

第二篇：創(chuàng)新思路強化監(jiān)管促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展

創(chuàng)新思路強化監(jiān)管促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定

發(fā)展

尹克城

?2013-04-12 15:47:17來源：《中國房地產(chǎn)》綜合版2013年第03期

連云港市地處江蘇北部，是一個欠發(fā)達的地區(qū)，但由于憑山臨海，城市環(huán)境優(yōu)美，宜居宜游，房地產(chǎn)開發(fā)建設的水平高于周邊兄弟城市，房價亦較同類城市偏高，是住建部日常監(jiān)控的90個重點城市之一。近年來，我市認真貫徹落實國家和省關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策規(guī)定，加大房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管力度，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了平穩(wěn)健康發(fā)展，呈現(xiàn)出階段性供需平衡的發(fā)展態(tài)勢。

一、嚴抓房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的落實，全力促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展

在市一級管理上，連云港市政府建立了一整套機制。完善以分管副市長任組長的房地產(chǎn)市場調(diào)控領導小組，堅持定期召開領導小組成員聯(lián)席會議，分析研究市場形勢，制定和完善調(diào)控措施。同時，把穩(wěn)定房價、加強房地產(chǎn)市場調(diào)控納入縣區(qū)政府經(jīng)濟社會發(fā)展目標進行考核，強化市、縣政府穩(wěn)定房價的主體責任，并加強督查落實，確保效果。根據(jù)國家、省關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)要求，連云港市政府制定了新建住房價格調(diào)控目標，即市區(qū)新建住房價格增幅不高于市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度，并按時向社會進行了公布。圍繞這一目標，出臺了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，對房地產(chǎn)市場調(diào)控措施進行了細化，并將房價調(diào)控作為物價調(diào)控內(nèi)容之一納入了市政府工作目標考核，有效促進了全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

連云港市充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場調(diào)控領導小組成員的合力作用，全方位監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的規(guī)劃、建設、銷售以及融資、稅收等環(huán)節(jié)，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，積極支持首套自住購房需求，打擊投機性購房，抑制投資性購房。目前連云港市大部分金融機構(gòu)對首套房貸款的首付比例不低于30%、利率執(zhí)行基準利率，且上浮幅度不超過基準利率的1.1倍，二套房住房貸款首付款比例不低于60%、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。稅務部門嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓不超過5年的普通住房營業(yè)稅全額征收營業(yè)稅和個人所得稅政策，并且對出售自有住房在一年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免所得稅，并積極推進土地契稅清欠，切實把國家、省出臺的宏觀調(diào)控措施落到實處。

在住房用地方面，連云港市政府加大了普通商品住房用地供應力度，對保障性安居工程用地實行計劃單列，從2011年12月以來，市規(guī)劃、國土部門對歷年批準尚未開工建設項目的規(guī)劃和供地情況逐宗進行“回頭看”，開展了清理閑置土地和清繳土地出讓金專項行動，形成了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的工作合力。為了加強監(jiān)測預警、穩(wěn)預期，連云港市一是定期編發(fā)連云港市房地產(chǎn)市場月度快報、季度報告，加強房地產(chǎn)市場分析研判和動態(tài)監(jiān)測工作，并通過連云港房地產(chǎn)網(wǎng)、連云港市住房局政務網(wǎng)，及時發(fā)布市場信息；二是加強房產(chǎn)信息化建設，建立了商品房預售資金監(jiān)管、商品房網(wǎng)上備案等多個信息系統(tǒng)；三是建立全市統(tǒng)一的個人住房信息系統(tǒng)，為加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控提供基礎數(shù)據(jù)支持；四是通過與新聞媒體部門溝通交流，加大媒體對調(diào)控政策措施的宣傳，引導老百姓樹立科學的住房梯度消費觀念，穩(wěn)定市場預期，形成良好輿論氛圍。

二、重抓監(jiān)管手段創(chuàng)新，力保房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范有序

我市較早地建立起商品房預售資金監(jiān)管制度，對新建商品房預售資金全部納

入監(jiān)管。通過預售資金和售后質(zhì)量保修金監(jiān)管，有效地防止了開發(fā)商隱性炒房、“爛尾樓”以及因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、解散、離開本地等原因怠于或無法履行保修責任時的商品房維修問題。嚴格商品房預售許可審批和價格備案管理。建立并嚴格執(zhí)行商品房“一房一價”和備案制度，對取得預售許可的商品房項目，監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。將每套房屋單價納入商品房預售方案申報范圍，做到申報價格、房地產(chǎn)網(wǎng)上價格、售樓處現(xiàn)場公示價格三個價格一致。商品房價格一經(jīng)備案后原則上不得調(diào)高，開發(fā)企業(yè)需調(diào)高預售價格的，必須重新申報，并說明調(diào)價的原因和提供相關(guān)材料或依據(jù)。同時，嚴格申報價格審查，在申報房屋價格明顯高于同類地段房屋均價時，約談開發(fā)企業(yè)負責人，必要時要求開發(fā)企業(yè)到物價部門進行價格審核，引導開發(fā)企業(yè)理性定價。上述舉措有效地抑制了開發(fā)商隨意定價、頻繁提價行為。

在打擊炒房方面，我市還實行了預售商品房退房搖號公開再銷售制度，規(guī)定預售商品房合同經(jīng)備案后，雙方需解除合同的，所退房源均需面向社會經(jīng)過公示和抽簽的方式進行公開再銷售，銷售價格不得高于原合同成交價格。經(jīng)公示的商品房退房房源，開發(fā)企業(yè)不得指定認購，也不得拒絕他人認購。凡出現(xiàn)上述行為，該房源一年內(nèi)不得辦理轉(zhuǎn)移登記。該制度從2010年7月份實施以來，堅持每月公開搖號銷售一次，較好地遏制了個人炒房和開發(fā)商隱性囤房，對穩(wěn)定房價發(fā)揮了良好作用。同時，嚴肅查處房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，對違規(guī)預售、擅自發(fā)布商品房預售廣告、非法收取定金或預售款、捂盤惜售、信息公開不及時不準確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，嚴格查處，下達整改通知，并公開予以曝光，對違規(guī)行為采取行政處罰措施。

三、強抓保障性住房推進力度，力求房地產(chǎn)調(diào)控體系科學完善

保障性住房建設既是民生工程，也是房地產(chǎn)市場調(diào)控體系的重要組成部分，不僅可以增加住房供應量，而且對平衡市場預期、穩(wěn)定房價具有重要作用。我市通過集中建設的方式，市區(qū)先后開工建設了茗馨花園、茗怡花園、茗異花園、茗泰花園等多個保障性住房小區(qū)，建立了以廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房為主體，以限價商品房、人才安置房為補充的多層次住房保障體系，僅“十一五”期間全市就解決了29000多戶城市低收入家庭的住房困難問題。我市還推行配建制度，從2011年開始，將配建比例提高到10%。對不宜配建保障性住房的項目，繳納保障性住房易地配建費用。企事業(yè)單位申請集資建房項目，需同步配建部分廉租住房及公共租賃住房，以解決單位內(nèi)部符合條件的困難職工住房問題。目前，市區(qū)已落實配建項目16個。

大規(guī)模開發(fā)建設的背后，需要大量的資金支撐，我市創(chuàng)新工作方法，建立了投融資平臺。2011年，我市組建了保障性住房建設發(fā)展有限公司，作為市區(qū)保障性住房建設的投融資平臺，注冊資本10億元，下屬二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)和具備工程總承包二級資質(zhì)的企業(yè)、物業(yè)服務公司各一家，現(xiàn)已展開實質(zhì)性投融資運作。在保障性住房分配管理方面，連云港市各縣區(qū)均設立住房保障服務窗口，方便群眾隨時申請住房保障。在分配過程中，嚴格實行“三級審查兩輪公示”制度以及電腦搖號、電腦抽簽選房制度，做到了保障房房源、分配過程和分配結(jié)果“三公開”。同時，建立定期年審和退出機制，去年有110戶因收入和住房條件變化等原因不再符合條件而退出住房保障，初步實現(xiàn)了動態(tài)化管理。

（作者單位：連云港市住房保障和房產(chǎn)管理局）

第三篇：2011年中國旅游市場保持穩(wěn)定發(fā)展情況分析

?這次全國旅游市場工作會議是在國際金融市場出現(xiàn)急劇動蕩，世界經(jīng)濟不確定性、不穩(wěn)定性上升，旅游市場復雜性增加的情況下召開的。會議的主要任務是，分析當前旅游市場形勢，研究討論應對措施，部署下一階段工作，促進我國旅游市場持續(xù)穩(wěn)定較快發(fā)展。

一、全面把握當前旅游市場形勢

2011年以來，我國旅游業(yè)總體上保持平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢，國內(nèi)、出境和入境三大旅游市場延續(xù)“兩高一平”格局。其中，國內(nèi)旅游較快增長，出境旅游快速增長，入境旅游平穩(wěn)增長?？傮w看，國內(nèi)市場、出境市場比預想的要好，但入境旅游要實現(xiàn)年初確定的增長目標難度加大。對此，我們必須保持冷靜的頭腦，既要充分認識到當前國際國內(nèi)經(jīng)濟的復雜因素對我國旅游市場特別是入境市場帶來的挑戰(zhàn)，又要清醒地看到，我國旅游業(yè)發(fā)展良好的基本面沒有改變，仍然有著諸多有利條件和發(fā)展機遇。面對當前形勢，我們要未雨綢繆，積極應對，同時要善抓機遇，推動發(fā)展。

從不利因素看：

一是當前國際金融市場出現(xiàn)急劇動蕩，全球旅游發(fā)展的不確定因素增多。近期國際金融市場動蕩增加了全球經(jīng)濟發(fā)展的不確定性和不穩(wěn)定性，也增加了全球旅游業(yè)發(fā)展的不確定因素。8月份以來，美債上限調(diào)整、主權(quán)評級下降，意大利、希臘等歐洲國家債務危機等一系列金融事件已經(jīng)從金融領域蔓延到整個經(jīng)濟體系。因擔心美國經(jīng)濟會陷入新一輪衰退，近日美國紐約股市下跌，亞太與歐洲主要股市也相繼下跌，國際金融市場處于動蕩之中。從歷史經(jīng)驗看，國際金融動蕩將影響居民消費，抑制居民消費意愿，2008年全球爆發(fā)的金融危機使得2009年全球旅游下降了4.2個百分點，超過了2003年SARS影響的下降幅度。國際金融危機還沒有過去，當前全球金融市場又急劇動蕩，對我國入境旅游市場定會帶來新的沖擊。

二是主要客源國家可能調(diào)整的經(jīng)濟政策，將進一步擠壓我國入境市場增長空間。金融動蕩引發(fā)的經(jīng)濟不確定性將影響我國主要客源地的居民出游意愿與旅游消費支出，同時影響投資信心，導致商務旅行減少。如國際金融市場繼續(xù)動蕩，有可能促使部分國家進一步實施緊縮性的出境政策與寬松的入境政策。有的國家已實施征收“出境稅”政策，不排除其他國家或地區(qū)對出境旅游采取進一步緊縮政策的可能。另一方面，各國對入境旅游可能采取寬松政策，如對高收入人群發(fā)放多次往返個人旅游簽證等，這將加劇國際旅游市場競爭，對我國入境旅游形成新一輪擠壓。

三是國內(nèi)價格上漲壓力加大等因素影響居民旅游消費預期。7月份，我國CPI同比上漲

6.5%，創(chuàng)37個月新高。物價上漲相對降低了部分居民特別是中低收入者的旅游消費能力。同時，受美國量化寬松政策等的持續(xù)影響，我國輸入性通脹壓力進一步增大，加上股市、匯市、房市等諸多不確定性因素都將一定程度上影響居民旅游消費預期。

四是各種傳統(tǒng)和非傳統(tǒng)安全因素都增加了旅游市場發(fā)展的不確定性。今年以來，全球“東震西亂、南升北降”，直接影響年初對全球旅游市場的預測。1-4月，東北亞因日本復合型災害國際游客僅增長5%，中東地區(qū)的亂象使其旅游下降14%。近期，挪威槍擊事件、倫敦騷亂等導致歐洲旅游市場下滑。受全球氣候變化和極端天氣事件頻發(fā)的影響，韓國首都圈、國內(nèi)部分地區(qū)發(fā)生洪澇災害等因素都將對旅游市場產(chǎn)生影響。

看到不利因素的同時，我們必須而且應該充分看到有利因素：

一是我國旅游業(yè)正處于難得的“黃金發(fā)展期”。本世紀前20年，是我國經(jīng)濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略機遇期。這個階段，我國經(jīng)濟保持持續(xù)穩(wěn)定較快發(fā)展的基本面不會變；我國擴大內(nèi)需、促進消費這個長期戰(zhàn)略方針和基本立足點不會變；我國人均GDP持續(xù)增長、居民收入穩(wěn)定增加、旅游消費需求快速發(fā)展的趨勢不會變；隨著消費結(jié)構(gòu)升級加快，居民旅游消費支出占居民總消費支出比重增加的態(tài)勢不會變。這一時期，我國旅游發(fā)展大眾化趨勢更為明顯，散客市場快速成長，包括農(nóng)民和農(nóng)民工以及部分老年人等一般收入人群，成為旅游消費新的重要組成部分。中國經(jīng)濟基本面持續(xù)向好，將繼續(xù)促進出境旅游較快增長，加上許多國家采取放寬簽證政策、人民幣升值等因素，我國出境旅游保持快速增長的勢頭不會改變。中國旅游業(yè)至少有十年左右的“黃金發(fā)展期”，這個發(fā)展趨勢不會變。

二是旅游發(fā)展政策環(huán)境持續(xù)向好。在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，更多地依靠擴內(nèi)需、促消費的戰(zhàn)略推動下，各級黨委政府更加重視旅游業(yè)發(fā)展，促進旅游業(yè)發(fā)展的政策強度、措施力度都將不斷增強。黨中央、國務院已把旅游業(yè)確立為國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務業(yè)加以培育，并且批準設立了“中國旅游日”，這都增強了各級政府和全社會對旅游業(yè)的認識，我國旅游業(yè)發(fā)展的社會氛圍更加濃郁，各級政府、各部門和人民群眾的旅游意識不斷提高。全國有27個省區(qū)市將旅游業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)。北京、上海、江蘇、云南、新疆等省區(qū)市提出把旅游業(yè)建設成為戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。各相關(guān)部門支持旅游業(yè)發(fā)展的力度明顯提高，旅游業(yè)與一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的態(tài)勢正在加快推進。

三是旅游產(chǎn)業(yè)化發(fā)展加速。近年來，我國高速鐵路、高速公路、民航航線等不斷增加，旅游通達條件進一步改善。賓館飯店、景區(qū)景點等旅游設施建設進一步加快，僅今年二季度全國就新開業(yè)五星級飯店30多家。旅游投資持續(xù)升溫，初步統(tǒng)計全國有近4000個在建旅游項目，上半年實際完成投資600多億元，同比增長一成以上。新建項目總體投資大，質(zhì)量、檔次和綜合配套水平更高，出現(xiàn)了一批數(shù)十億元乃至上百億元的投資項目。旅游供給的不斷增加，緩解了旅游供求矛盾，進一步引導了旅游消費需求。

四是入境旅游發(fā)展?jié)摿θ匀缓艽蟆Ｎ覈刖陈糜谓?jīng)過改革開放30多年的高速發(fā)展，隨著市場基數(shù)的不斷擴大，市場增幅有所放緩是正?，F(xiàn)象?？傮w看，我國入境旅游發(fā)展?jié)摿θ匀缓艽?。一方面，我國作為文明古國、文化大國和新興經(jīng)濟體，對各國和地區(qū)旅游者仍然有很強的吸引力。另一方面，我主要入境市場仍然有很大拓展空間。如港澳臺市場，港澳游客目前絕大部分到的是廣東，臺灣游客大部分到的是福建等沿海省市，內(nèi)地很多省區(qū)市特別是西部地區(qū)都沒去過。中日韓旅游部長會議提出到2015年三國間人員雙向往來2600萬人次，目前只有1700萬人次。東南亞市場中目前來華游客80%是華人，開發(fā)非華人市場潛力很大。中美省州旅游局長會提出到2015年中美雙向旅游往來500萬人次，目前只有300萬人次。印度出境旅游已近1000萬人次，但是到中國目前只有60萬人次。因此，無論是傳統(tǒng)市場還是新興市場，都有很大發(fā)展?jié)摿?。我們應當對這些潛力市場多做工作。

二、采取更加有力措施，促進三大市場協(xié)調(diào)發(fā)展

近年來，在黨中央、國務院的正確領導下，我們成功應對了如南方雨雪冰凍災害、“5·12”汶川特大地震、甲型H1N1流感、國際金融危機等一系列事件對旅游業(yè)的沖擊。這說明，無

論是現(xiàn)在還是將來，各種危機，包括傳統(tǒng)和非傳統(tǒng)的安全因素，都將始終伴隨著旅游業(yè)的發(fā)展過程。在應對各種危機中，我們認識到，要善于在危機中增強工作的預見性，把握工作的主動權(quán)；要善于利用危機形成的倒逼機制，加快旅游業(yè)改革創(chuàng)新；要善于從危機中發(fā)現(xiàn)積極因素，抓住機遇，乘勢而上。這是我們在實踐中形成的寶貴經(jīng)驗，一定要充分總結(jié)、善于運用。針對當前國際金融市場動蕩對旅游市場帶來的變數(shù)，我們一定要未雨綢繆，冷靜觀察，沉著應對。要及時分析旅游市場發(fā)展面臨的新形勢、出現(xiàn)的新情況，做好防范風險的準備。同時，我們要堅定信心，進一步采取有力措施，推動我國旅游市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。一是要全面認識和推動三大旅游市場協(xié)調(diào)發(fā)展。三大市場協(xié)調(diào)發(fā)展，符合中國國情，也符合旅游業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律。要始終堅持“大力發(fā)展國內(nèi)旅游、積極發(fā)展入境旅游、有序發(fā)展出境旅游”的基本方針。針對當前入境旅游市場復雜性增強、不確定性增大的情況，各地、各旅游企業(yè)尤其要將開拓入境旅游市場作為當前開拓市場的一項重點工作?？偨Y(jié)借鑒國際上旅游業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗教訓，我們不能等到出境旅游和入境旅游出現(xiàn)大幅逆差時，再來重視入境旅游市場。立足于中國國情，我國旅游市場主體是國內(nèi)旅游，但入境市場事關(guān)中國對外開放，事關(guān)我國旅游業(yè)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，事關(guān)我國旅游業(yè)的國際地位，各地在大力發(fā)展國內(nèi)旅游的同時，一定要始終堅持積極發(fā)展入境旅游的方針。

二是要加強對重要旅游市場研究。港澳臺是我國入境旅游基礎市場，入境過夜人數(shù)約占我國入境過夜旅游者總量的62%，必須保持并且鞏固這一市場的主體地位。入境外國人中，日本、韓國、東南亞、西歐、北美是我國傳統(tǒng)市場，占我國入境旅游市場的“半壁江山”；俄羅斯、澳新是發(fā)展很快的新興市場；印度、中東、南美等地來華旅游市場發(fā)展?jié)摿艽?。對此，我們要始終堅持“鞏固傳統(tǒng)市場，開拓新興市場，培育潛在市場”的方略，進一步加強對不同市場的研究，針對新情況、新趨勢、新變化，采取不同的工作方法和工作措施，以不斷鞏固和擴大這些市場的游客規(guī)模。不管國際經(jīng)濟形勢如何變化，我國入境旅游市場占全球國際市場份額不能減少。

三是要加大入境旅游宣傳推廣力度。要在繼續(xù)用好傳統(tǒng)的旅游市場宣傳推廣辦法和手段的同時，不斷創(chuàng)新旅游營銷推廣方式，加大投入力度。近年來，各地由省級旅游部門牽頭，聯(lián)合相關(guān)地州市在央視等媒體做捆綁宣傳推廣，效果很好。這種方式也可借鑒運用到對海外旅游推廣工作中，由國家旅游局或駐外辦事處牽頭，聯(lián)合有積極性的省區(qū)市進行捆綁推廣。要積極運用現(xiàn)代網(wǎng)絡信息優(yōu)勢，積極拓展網(wǎng)絡、短信、視頻、微博、手機等新媒體宣傳渠道。要創(chuàng)新宣傳推廣手段，廣泛使用客源地旅游消費群體看得懂、聽得明、傳播效果好的宣傳推廣方式。要整合各種宣傳促銷平臺，推出國家旅游形象，推出若干國家旅游線路，認真辦好中國國際旅游交易會，運用好各種國際會議、旅游展覽會等促銷渠道。

四是要充分發(fā)揮各省區(qū)市和旅游企業(yè)特別是骨干旅游企業(yè)的積極性?？偨Y(jié)近年來海外宣傳推廣的經(jīng)驗，經(jīng)過認真總結(jié)，國家旅游局提出，要努力形成“政府主導、企業(yè)主體、產(chǎn)品主打、品牌主旨”的旅游市場宣傳推廣總體思路。核心是要發(fā)揮地方的積極性和旅游企業(yè)的主體作用，重點是要采取各種鼓勵措施，推動地方政府和企業(yè)更加積極地參與入境旅游市場開發(fā)。鼓勵有條件的省區(qū)市和國家旅游局在宣傳推廣尤其是廣告營銷方面合作，相對集中資金、集中區(qū)域、集中時段對重點客源市場進行持續(xù)宣傳推廣。鼓勵各地出臺具體措施，對旅游企業(yè)積極吸引入境游客予以獎勵。要高度重視邊境入境旅游市場開發(fā)。

五是要充分運用國際國內(nèi)各種合作平臺。運用各種合作機制和平臺舉辦各種大型主題活動，是開拓旅游市場行之有效的方法。明年是中日邦交40周年，中韓邦交20周年及中俄旅游年，要積極借助這些機制和平臺，研究大思路、策劃大活動。在推動中日韓、中美、中俄、中澳、中國—東盟、海峽兩岸、內(nèi)地與港澳等旅游合作方面，要積極利用政府、中介機構(gòu)、企業(yè)、民間的各種合作平臺和機制，強化務實合作，推動大產(chǎn)業(yè)合作，繼續(xù)推動旅游市場互換，鼓勵企業(yè)“走出去”。要推動各國各地區(qū)秉承開放合作理念，務實推動區(qū)域和國際旅游合作，共同應對各類危機挑戰(zhàn)，不輕易對本國出境市場采取緊縮政策。

六是提升質(zhì)量，規(guī)范秩序，保障安全，推動旅游市場持續(xù)健康發(fā)展。隨著中國出境旅游的快速發(fā)展，中國游客將遍布全球，成為一種世界現(xiàn)象。加上活動在祖國各地的入境旅游和國內(nèi)旅游游客，不可避免地會出現(xiàn)各種旅游安全事故、旅游質(zhì)量問題等，這就要求我們必須未雨綢繆，認真做好旅游質(zhì)量、秩序、安全工作，尤其要加快推進旅游緊急救援體系建設和旅游保險體系建設，增強抵御風險和應對突發(fā)事件的能力，推動旅游市場持續(xù)健康發(fā)展。

第四篇：強化監(jiān)管，創(chuàng)新舉措，努力促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展

強化監(jiān)管，創(chuàng)新舉措

努力促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展

---市場科在處部大會上的表態(tài)發(fā)言稿

各位領導，各位同事：

我表態(tài)發(fā)言的題目是《強化監(jiān)管，創(chuàng)新舉措，努力促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展》。2008年以來，市場科在處部的正確領導下，瞄準年初制定的工作目標，全面落實各項工作任務，重點解

決行業(yè)管理中突出問題，精心做好各階段亮點、熱點、難點工作，全方位履行科室工作職能，提升房管處在廣大市民心目中的形象。同時，不斷強化行業(yè)管理手段，更新工作理念，創(chuàng)造性的開展各項工作，先后出臺了《宿遷市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級考核辦法》，《物業(yè)管理前期招投標管理暫行辦法》等25份規(guī)范性文件，著力落實好房產(chǎn)新政，積極促進地方經(jīng)濟“保增長，促發(fā)展”，并采取不定期檢查、聯(lián)合各部門專項檢查等手段，加強房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)、評估等行業(yè)管理的檢查力度。尤其是在市區(qū)范圍內(nèi)對房地產(chǎn)銷售項目實行“棋盤式”管理，取得了一定成效，有力的凈化了房地產(chǎn)市場。市場科在2008年雖然做了一定的工作，取得了一些成績，行業(yè)管理中一些不規(guī)范行為得到了規(guī)范，群眾滿意度有所提升。但是，我們也清醒地認識到，在日常的管理工作中仍存在一些問題和不足，主要表現(xiàn)在商品房竣工交付中違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生，房地產(chǎn)評估市場整治力量投入不足，整治效果還不明顯，物業(yè)服務水平還有待進一步提高。這些，都需要我們下大力度去整改去改善去提高。2009年，我科將從以下幾個方面著手，做好房地產(chǎn)市場管理及其他各項工作：

（一）建立健全房地產(chǎn)市場預警預報機制。今年，我們將積極應對新的經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)市場的管理，加強對市區(qū)房地產(chǎn)市場信息和基礎數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、整合、分析，進一步完善市場信息報送、發(fā)布制度，及時、準確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的動態(tài)數(shù)據(jù)，進行科學的分析、整理，對市場狀況和發(fā)展趨勢作出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決。將要進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對每個開發(fā)項目實施全過程的跟蹤監(jiān)管，及時準確掌握每個項目的開發(fā)運行情況。建立房地產(chǎn)市場預警預報機制，建立應急預案和突發(fā)事件處理機制，及時應對可能出現(xiàn)的市場風險和群體性事件。

（二）建立房地產(chǎn)預銷售資金監(jiān)管制度。為防止預售資金被挪用，今年，我們將借簽其他城市一些好的經(jīng)驗和做法，加強預售環(huán)節(jié)監(jiān)管，建立和推行預售資金監(jiān)管制度。建立政府全程監(jiān)管開發(fā)商預售資金使用情況，初步計劃擬將開發(fā)商的預銷售房款存入銀行指定賬戶，對開發(fā)商的預售款進行監(jiān)管，形成對開發(fā)企業(yè)的引導和約束。

（三）加強維修資金的收繳和使用管理。去年7月1日起，市區(qū)調(diào)整了維修基金的收繳方式，由專戶銀行收取維修資金，不再由開發(fā)企業(yè)代收代繳。為進一步加強維修資金管理力度，今年，我們將出臺《宿遷市市區(qū)住宅專項維修資金使用管理辦法》，對維修基金的使用范圍，申請程序和相關(guān)手續(xù)等作了詳細規(guī)定，以便維護業(yè)主的合法權(quán)益，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用

（四）加大市區(qū)物業(yè)管理檢查力度，規(guī)范物業(yè)管理市場。今年將注重建立健全檢查長效機制，在每月對物業(yè)小區(qū)開展精品城市檢查工作的基礎上，將采取夜間突擊檢查、不定期和定期檢查、明查暗訪等形式加強對物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營行為實行動態(tài)量化考核。同時，做好住宅小區(qū)物業(yè)服務等級考核工作，對市區(qū)住宅小區(qū)在整體環(huán)境、服務質(zhì)量、服務收費等方面進行考核，并建立考核臺帳。對服務質(zhì)量不高的投訴較多的，記入不良信用檔案，限制其在市區(qū)物業(yè)招投標活動，直至降低資質(zhì)，清出物業(yè)市場。

我的發(fā)言完了，謝謝大家。

第五篇：2012上半年中國房地產(chǎn)市場研究報告

2012上半年中國房地產(chǎn)市場研究報告

2012年國家仍然延續(xù)上的公民福利政策之路，房地產(chǎn)業(yè)將在擠壓與淘汰中頑強成長。

由于上對貨幣從緊政策、限價政策、限購都沒有對商品房限制達到預期、保障性住房在人民強烈呼吁聲遲緩走到臺前，城鎮(zhèn)住房剛性需求根本不會逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)也絕對不會崩盤，商品房開發(fā)商確實難，商品房價格漲也難，降也難。保障性住房批量上市那一天，就是房地產(chǎn)業(yè)政策松動的光環(huán)，要等到下半年。

2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟放緩做貢獻，為國家調(diào)控GDP走勢的杠桿之一。

一、房地產(chǎn)政策調(diào)整

2012年國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

1、國家進一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；

2、國家進一步完善房地產(chǎn)土地分類供應政策；

3、一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺；開征房產(chǎn)稅之時，就是限購房政策自動取消之日；

4、國家按區(qū)域性調(diào)整政策性商品房政策；

5、下半年對商品房的金融政策將適度調(diào)整；

6、下半年對商品房的管理政策會也會適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會太大。

二、土地供應量走勢

土地供應量走勢為：2012年土地供應總量會適度增加，但不會超過2011年15%，土地供應向政策性商品住房傾斜。對一二線城市商品住房土地供應仍屬于嚴控范圍。呈現(xiàn)商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財政積累，將商品住房土地供應量會適量放開。對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應方式，政策性商品住房將是土地供應主體。

1、保障性住房土地供應方式：以計劃經(jīng)濟形式供應占總土地供應量15%。

2、政策性商品住房土地供應方式：以計劃加市場經(jīng)濟形式供應，實行限制性招、拍、掛。占總土地供應總量50%。

3、商品住房土地供應方式：以市場經(jīng)濟形式供應，招、拍、掛。占總土地供應總量35%。這樣的土地供應格局基本定型。由于地方財政情況沒有較大的好轉(zhuǎn)，地方土地財政的態(tài)勢暫時無法緩解。

三、房地產(chǎn)資金走勢

對房地產(chǎn)金融貨幣從緊的政策會維持到明年的下半年。主要原因是以下五個問題造成的：

1、由于相互制約的稅收政策與金融政策調(diào)整不到位；

2、連續(xù)出臺的金融政策沒有到達預期，反而拉高了CPI，CPI回落緩慢；

3、區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同化現(xiàn)象沒有進行合理調(diào)整，政府需構(gòu)建防范經(jīng)濟泡沫風險圍墻；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產(chǎn)品全額由中央財政與地方財政支付，由于這兩年公民福利年年超標，直接影響國家財政預算的總盤子；

5、仍然要利用房地產(chǎn)把過快的GDP拉下來，維持到國家理想經(jīng)濟目標。

所以，2012年金融管理對房地產(chǎn)資金走勢仍處于貨幣從緊的態(tài)勢，當國家保障性住房按計劃批量上市那一天，房地產(chǎn)業(yè)政策就會松動，要等到下半年。

四、保障性住房走勢

國家由于財政問題對保障性住房會進一步放開，讓更多的民間資本融入進來，參加保障性住房建設。同時加強對保障性住房建設監(jiān)管，加強對保障性住房使用監(jiān)管。保障性住房建設資與使用管理資金將以地方政府公共產(chǎn)品指令性任務按分配，納入中央與地方政府財政預算。

一線城市：第一批廉租房與公租房陸續(xù)到位，第二批廉租房與公租房開建；

二線城市: 第一批廉租房與公租房部分轉(zhuǎn)變?yōu)檎咝陨唐纷》夸N售，用來保障資金回籠。第二批廉租房與公租房開建，來填補第一批廉租房與公租房未完成的任務。

三線城市: 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進展緩慢。

四線城市：廉租房與公租房由于地方財政無資金調(diào)配，要等到2013年啟動。

五、政策性商品住房——限價房走勢

限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮(zhèn)人口對房產(chǎn)的需求市場，30年內(nèi)房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產(chǎn)實行金融嚴格從緊的政策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需求。2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質(zhì)，地方政府將保障性住房變?yōu)檎咝陨唐纷》砍鍪邸＿@樣，既解決了龐大限價房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完成資金回籠，呈現(xiàn)政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房兩種局面。致使政策性商品住房成為房地產(chǎn)開發(fā)商新的相互角逐的戰(zhàn)場。

六、商品房走勢

無人能夠改變城鎮(zhèn)住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經(jīng)濟共存的怪

圈。土地在市場經(jīng)濟模式下循環(huán)，建設在計劃經(jīng)濟模式下循環(huán)。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變?yōu)檎咝陨唐纷》康拇筅厔莶豢赡孓D(zhuǎn)，對商品房較大沖擊的態(tài)勢已經(jīng)形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢仍然嚴峻。

一、二線城市商品房：按土地按市場經(jīng)濟運行，建設按計劃經(jīng)濟模式中運行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發(fā)商來說，可能會逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向為商業(yè)辦公用房開發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一個危險信號。

線城市商品房：這里的房地產(chǎn)商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業(yè)。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。

地方政府是持續(xù)土地財政的做法，房地產(chǎn)業(yè)必須完成地方財政稅收。四線城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。應該說四線城市房地產(chǎn)商日子最好過。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。

七、商品房價格走勢一、二線城市商品房價格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價格走勢仍然2011年一樣，上漲空間較大。

一線城市價格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%。

二線城市價格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%。

三線城市價格: 將上漲空間3%—5%。

四線城市價格: 將上漲空間4%—8%。

八、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量標準化走勢

在房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)整中，除了去解決市場與資金問題，每一個房地產(chǎn)企業(yè)決策者都會想到解決本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量問題。

2012年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標準化會有四點突破：

1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標準化；

2、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品工藝化；

3、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品標準化；

4、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品工藝化。

現(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設，一無法有效的控制作業(yè)時間，二無法有效的控制建設與裝修成本，三無法有效的控制作業(yè)質(zhì)量。產(chǎn)品質(zhì)量標準化與質(zhì)量工藝化是我國房地業(yè)必經(jīng)之路。

九、2012年房地產(chǎn)業(yè)的警示

1、房地產(chǎn)企業(yè)由于大市場原因不得已轉(zhuǎn)入到商品辦公用房開發(fā)時，必須考慮到本企業(yè)自有資金與確有保證的貸款流動資金能否堅持一個完整的開發(fā)周期，如果沒有資金實力，進

入商品辦公用房開發(fā)請三思。

2、2012年房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)政策對土地的供應及土地價格問題會出現(xiàn)：一是對商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉(zhuǎn)移，對其土地需求的增加。后者是一個危險想信號，當大量房地產(chǎn)商將轉(zhuǎn)入商品辦公用房開發(fā)時，房地產(chǎn)泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當形成無法控制局面時，就會出現(xiàn)建設資金鏈斷裂。

3、由于城市化進程過快，城市新增人口的住房矛盾會激增。

結(jié)束語

2012年國家對房地產(chǎn)政策是堅持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過渡。我國公民對房地產(chǎn)的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的特點

（1）內(nèi)容豐富。報告涉及的調(diào)查內(nèi)容很豐富，從宏觀到微觀，從大環(huán)境到小環(huán)境，從消費者到產(chǎn)品等都進行全面的調(diào)查。

（2）篇幅較長。一份報告至少上萬字以上，有的其他甚至五六萬字才能把調(diào)查的內(nèi)容說完。

（3）多為集體負責完成。由不同專業(yè)的人員組成一個小組，統(tǒng)一分工，共同完成。

2、房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的內(nèi)容。

第一部分房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查

（1）政治法律環(huán)境調(diào)查。

1）國家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。

2）有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。

3）有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

（2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查。

1）國家地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

2）項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。

3）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

4）國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)。

5）居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。

6）項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

7）與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。

8）財政收支

第二部分社區(qū)環(huán)境調(diào)查

（1）房地產(chǎn)市場需求。

1）消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。

2）房地產(chǎn)市場影響因素調(diào)查。（如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查和變化；消費者和構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。）

（2）消費行為調(diào)查。

1）需求行為調(diào)查。（如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

2）購買行為調(diào)查。（如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

第三部分房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查

（1）房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命同期。

（2）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

（3）新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上應用情況。

（4）本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。

（5）建筑設計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

第四部分房地產(chǎn)價格調(diào)查

（1）影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。

（2）房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。

（3）房地產(chǎn)商品需求彈性和供給彈性的大小。

（4）開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。

（5）國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場和價格。

（6）開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。

（7）價格變動后消費者和開發(fā)商的反應。

第五部分房地產(chǎn)促銷調(diào)查

（1）房地產(chǎn)廣告時空分布及廣告效果測定。

（2）房地產(chǎn)廣告媒體用情況的調(diào)查。

（3）房地產(chǎn)廣告預算與代理公司調(diào)查。

（4）人員促銷的配備狀況。

（5）各種公關(guān)活動對租售績效的影響。

（6）各種營業(yè)推廣活動的租售績效。

第六部分房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查

（1）房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

（2）房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。

（3）租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

（4）房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。

第七部分房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查

（1）競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)勢調(diào)查。

（2）對競爭者的商品房設計、室內(nèi)布置、建材及附屬設備選擇、服務優(yōu)缺點的調(diào)查與分析。

（3）對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。

（4）對競爭者廣告監(jiān)視和廣告策略、廣告費用的研究。

（5）對競爭者的情況、銷售渠道、使用情況調(diào)查和分析。

（6）對未來競爭者的情況的分析和估計等。

（7）整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率。

（8）競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。