第一篇：保障性住房貸款模式報(bào)告

保障性住房貸款模式報(bào)告

一、保障性住房的概念與范疇

（一）、保障性住房定義

保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一種概念，指的是政府為中低收入住房家庭提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金的住房。

（二）、保障性住房的范疇與種類

目前我國(guó)的保障性住房大致可以分為以下兩大類五小種：

第一類是租賃類保障性住房，該類保障房建成后以租賃為主，僅依賴租金收入產(chǎn)生收益，項(xiàng)目自償性差，風(fēng)險(xiǎn)大，建設(shè)融資壓力大。

（1）廉租房——廉租房以政府核定的低租金租賃給城市最低收入家庭，只租不售，其所有者為國(guó)家，低收入家庭沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。

（2）公共租賃房——限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭、職工和外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房，其所有者為國(guó)家，低收入家庭沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。

第二類是銷售類保障性住房，該類保障房建成后對(duì)外出售，盡管出售價(jià)格大幅低于市場(chǎng)價(jià)格，項(xiàng)目收益率不高，但能夠較快實(shí)現(xiàn)資金回籠，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，建設(shè)融資壓力相對(duì)較小。

（3）經(jīng)濟(jì)適用房——經(jīng)濟(jì)適用房以政府指導(dǎo)價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。經(jīng)適房在取得完全產(chǎn)權(quán)前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借。

（4）限價(jià)房（兩限房）——限價(jià)房為限地價(jià)（限套型）、限房?jī)r(jià)的普通商品住房，它是按照政府和開(kāi)發(fā)商的約定價(jià)位出售給中等收入家庭的中低價(jià)位、中小套型住房。限價(jià)房定價(jià)介于經(jīng)濟(jì)適用房和市場(chǎng)化的商品房之間。

（5）棚改房（棚戶區(qū)）——棚改房是指通過(guò)棚戶區(qū)改造提供的保障性住房。雖然棚戶區(qū)不屬于保障房，但棚戶區(qū)改造卻是組成保障房建設(shè)的重要部分。棚戶區(qū)分為城市棚戶區(qū)、國(guó)有工礦（煤礦）棚戶區(qū)、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)、國(guó)有墾區(qū)危房四類，其中城市棚戶區(qū)約占65%。（注：鑒于棚戶區(qū)改造我行已有相對(duì)成熟制度，下文不再分析）

二、保障性住房基本現(xiàn)狀

根據(jù)“十二五”規(guī)劃，2011年至2015年，我國(guó)計(jì)劃新建保障性住房3600萬(wàn)套，其中廉租房和公租房1800萬(wàn)套，經(jīng)適房和限價(jià)房700萬(wàn)套，棚戶區(qū)改造住房1100萬(wàn)套。從開(kāi)工進(jìn)度看，2010年開(kāi)工580萬(wàn)套；2011年開(kāi)工1000萬(wàn)套；2012年開(kāi)工770萬(wàn)套；2013年計(jì)劃開(kāi)工數(shù)量600萬(wàn)套左右。

三、保障性住房政策規(guī)定與相關(guān)運(yùn)作模式

（一）、租賃類保障房相關(guān)政策規(guī)定與相關(guān)運(yùn)作模式

1、廉租房主要政策規(guī)定

——《廉租住房保障辦法》、《廉租住房保障資金管理辦法》

（1）廉租住房保障資金采取多種渠道籌措，廉租住房保障資金來(lái)源包括：年度財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金；政府的廉租住房租金收入；社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金。

（2）廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。

（3）新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié)合的方式，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房項(xiàng)目中配套建設(shè)。

——《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》（銀監(jiān)會(huì)）

（1）主體：本辦法所稱借款人是指依法設(shè)立的，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的，從事廉租住房建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

（2）利率：廉租住房建設(shè)貸款利率應(yīng)按中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10％執(zhí)行。

（3）金額與期限：廉租住房建設(shè)貸款申請(qǐng)金額不得高于回購(gòu)協(xié)議確定的回購(gòu)價(jià)款。廉租住房建設(shè)貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5 年，具體由借貸雙方協(xié)商確定。

（4）擔(dān)保條件：廉租住房建設(shè)貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款。借款人不能提供足額抵（質(zhì)）押的，應(yīng)由貸款人認(rèn)可的第三方提供承擔(dān)連帶責(zé)任的保證。

2、公租房主要政策規(guī)定

——《公共租賃住房管理辦法》、《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》

（1）公共租賃住房通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃等多種方式籌集，新建公共租賃住房以配建為主，也可以相對(duì)集中建設(shè)。

（2）面向經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象供應(yīng)的公共租賃住房，建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng)。其他方式投資的公共租賃住房，建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用。

（3）支持符合條件的企業(yè)通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期債券等方式籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。

（4）公共租賃住房建設(shè)實(shí)行“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。

——《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知(銀發(fā)

[2011]193號(hào))》（銀監(jiān)會(huì)）

1對(duì)于政府投資建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目，（1）主體：○凡是實(shí)行公司化管理、商業(yè)化運(yùn)作、項(xiàng)目資本金足額到位、項(xiàng)目自身現(xiàn)金流能夠滿足貸款本息償還要求的，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)要求，直接發(fā)放貸款給予支持；2直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)（首府）城市政府投資建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目，○

在符合《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定的前提下，向政府融資平臺(tái)公司發(fā)放貸款。在同一個(gè)城市只能有一家融資平臺(tái)公司承

3地級(jí)市政府投資建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目，貸公共租賃住房貸款；○可在省級(jí)政

府對(duì)還款來(lái)源作出統(tǒng)籌安排后，由省級(jí)政府指定一家省級(jí)融資平臺(tái)公司按規(guī)定統(tǒng)

4政府以外的其他機(jī)構(gòu)投資建設(shè)并持有且納入政府總體規(guī)劃的公共租賃一借款；○

住房項(xiàng)目，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可按照商業(yè)原則發(fā)放貸款。

（2）利率：貸款利率按中國(guó)人民銀行利率政策執(zhí)行，利率下浮時(shí)其下限為基準(zhǔn)利率的0.9倍。

（3）金額與期限：貸款期限原則上不超過(guò)15年，具體由借貸雙方協(xié)商確定。項(xiàng)目建成后，貸款一年兩次還本，利隨本清。

（4）其他：制定和完善相關(guān)貸款管理辦法，加強(qiáng)貸款管理，對(duì)負(fù)責(zé)公共租賃住房建設(shè)的地方政府融資平臺(tái)公司實(shí)行名單制管理，自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

3、租賃型保障房貸款模式

（1）配建方式下

在配建方式下，實(shí)際上租賃型保障房相當(dāng)于捆綁在普通商品房項(xiàng)目或者銷售類保障房項(xiàng)目上的附帶條件，相關(guān)的商品房項(xiàng)目、銷售類保障房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)，需配套完成租賃型保障房項(xiàng)目。此時(shí)貸款一般針對(duì)商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行，采用普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸模式。

（2）集中建設(shè)方式下（根據(jù)新聞報(bào)道、文獻(xiàn)數(shù)據(jù)整理，準(zhǔn)確性無(wú)法百分百確定）

? 重慶公租房貸款模式

參與銀行：國(guó)開(kāi)行、華夏銀行、建行、工行

代表性項(xiàng)目：民心佳園項(xiàng)目（華夏銀行）

項(xiàng)目概況：規(guī)劃設(shè)計(jì)總用地面積32.3774萬(wàn)平方米，容積率3.79，總建筑面積113.4547萬(wàn)平方米。其中，公租房和廉租房共95.4629萬(wàn)平方米，配套公建5.3718萬(wàn)平方米，車庫(kù)10.5萬(wàn)平方米，小學(xué)及托幼園2.12萬(wàn)平方米。項(xiàng)目總投資32.0295億元。

資金拼盤：銀行貸款160147萬(wàn)元，占總投資的50%；另外50%的資金來(lái)源包括：財(cái)政投入資本金64059萬(wàn)元，占總投資的20%，公積金貸款96088萬(wàn)元，占總投資的30%。

承貸主體:重慶市公共住房開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司

貸款要素：貸款期限12年，貸款利率基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮10%，按季結(jié)息，從第8年開(kāi)始還本。

擔(dān)保情況：財(cái)政兜底（重慶市財(cái)政局承諾：在公租房項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流不足以償還貸款本息的情況下，財(cái)政將安排專項(xiàng)資金予以補(bǔ)足）

其他行的風(fēng)險(xiǎn)緩釋手段：應(yīng)收租金收入質(zhì)押、項(xiàng)目相關(guān)房產(chǎn)抵押

1公租房及廉還款來(lái)源：12年測(cè)算期內(nèi)測(cè)算期內(nèi)實(shí)現(xiàn)總收入38.6445億元：○

2從第6年起公租房及廉租房部分對(duì)外銷售，預(yù)租房租金收入53956萬(wàn)元；○

3配套公建可計(jì)銷售面積達(dá)到總面積的50%，可實(shí)現(xiàn)銷售收入267296萬(wàn)元；○

4車庫(kù)可實(shí)現(xiàn)租金收實(shí)現(xiàn)租金收入4989萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入53718萬(wàn)元；○

入6486萬(wàn)元。

1貸款利率下浮10%，單純的利息收益低；○2租金收入難以覆蓋存在問(wèn)題：○

本息，甚至無(wú)法覆蓋利息，還款來(lái)源中預(yù)計(jì)第六年開(kāi)始對(duì)外銷售公租廉租房

3擔(dān)保依賴實(shí)現(xiàn)的收入占預(yù)測(cè)總收入69%，該部分收入存在極大不確定性；○

財(cái)政局承諾，一方面相關(guān)土地是劃撥土地存在抵質(zhì)押瑕疵，另一方面以項(xiàng)目相關(guān)房產(chǎn)作為抵押也存在抵押物無(wú)法處置風(fēng)險(xiǎn)。

（二）、銷售類保障房相關(guān)政策規(guī)定與相關(guān)運(yùn)作模式

（注：限價(jià)房未有國(guó)家層級(jí)的重要政策規(guī)定，以地方性為主，不再詳述）

1、經(jīng)濟(jì)適用房主要政策規(guī)定

——《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》

（1）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。

（2）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開(kāi)發(fā)貸款。

（3）在商品住房小區(qū)中配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目出讓條件中，明確配套建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)總面積、單套建筑面積、套數(shù)、套型比例、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及建成后移交或者回購(gòu)等事項(xiàng)，并以合同方式約定。

——《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》（銀監(jiān)會(huì)）

（1）主體：本本辦法所稱借款人是指具有法人資格，并取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

（2）利率：經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款利率按中國(guó)人民銀行利率政策執(zhí)行，可適當(dāng)下浮，但下浮比例不得超過(guò)10%。

（3）金額與期限：嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款形式發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款；經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款期限一般為3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。

（4）還款來(lái)源：經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)以項(xiàng)目銷售收入及借款人其他經(jīng)營(yíng)收入作為還款來(lái)源。

（5）擔(dān)保條件：借款人申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貸款應(yīng)提供貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。貸款人應(yīng)與借款人簽訂書(shū)面合同，辦妥擔(dān)保手續(xù)。采用抵（質(zhì)）押擔(dān)保方式的，貸款人應(yīng)及時(shí)辦理抵（質(zhì)）押登記。

2、經(jīng)濟(jì)適用房貸款模式

（1）配建方式下

在配建方式下，經(jīng)濟(jì)適用房相當(dāng)于捆綁在普通商品房項(xiàng)目上的附帶條件，相關(guān)的商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)，需配套完成經(jīng)濟(jì)適用房的項(xiàng)目。此時(shí)貸款主要針對(duì)商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行，采用一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸模式。

（2）集中建設(shè)方式下

在集中建設(shè)方式下，經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款與一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款相似，不再舉例。相對(duì)于租賃型保障房貸款，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸在還款來(lái)源方面的保障較為確定，但仍存在以下問(wèn)題：

1貸款收益低；○2抵質(zhì)押措施存在一定瑕疵：一方面相關(guān)土地是劃撥土地，○

3另一方面以項(xiàng)目在建工程、相關(guān)房產(chǎn)作為抵押也存在抵押物無(wú)法處置風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

經(jīng)適房?jī)r(jià)格低，銷售資金回籠與商品房比仍有一定差距。

四、其他1、2、租賃型保障房性價(jià)比不高，制度以及運(yùn)作模式仍處于探索中，貸款模式還不成熟。《公共租賃住房管理辦法》等公租房政策文件明確提出：支持符合條件的企業(yè)通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期債券等方式籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)；探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠

道。承銷保障房私募債、探索房地產(chǎn)信托投資基金等模式是學(xué)術(shù)界、銀行界當(dāng)前研究保障房融資熱點(diǎn)之一。

第二篇：保障性安居工程融資模式探討

保障性安居工程融資模式探討

摘 要：保障性安居工程是重要的民生工程，回顧“十一五”期間，國(guó)務(wù)院及各部委、各地方政府大力支持和加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)，取得了十分明顯的成效。“十二五”規(guī)劃中，保障性安居工程建設(shè)再一次被提到極其重要的地位，各地政府都將大力度實(shí)施保障房政策，促進(jìn)住房保障工作的大發(fā)展。但是，資金來(lái)源不足，嚴(yán)重制約了住房保障建設(shè)的推進(jìn)，影響了“住有所居”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此拓展保障性住房資金來(lái)源渠道、加強(qiáng)融資模式的研究成為一個(gè)迫切而現(xiàn)實(shí)的課題。本文從目前融資情況入手，分析融資存在的主要問(wèn)題，提出保障性安居工程建設(shè)的新融資創(chuàng)新模式并進(jìn)行論述。

關(guān)鍵詞 ：安居工程融資模式住有所居

國(guó)家“十二五”規(guī)劃綱要指出，“十二五”期間，強(qiáng)化各級(jí)政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問(wèn)題。多渠道籌集房源，同時(shí)建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財(cái)政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會(huì)力量參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。住建部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土部、農(nóng)業(yè)部、國(guó)家林業(yè)局于2010年6月11日共同發(fā)布了《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知》（建?！?010〕91號(hào)），明確提出了針對(duì)低收入家庭住房困難問(wèn)題，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。到規(guī)劃期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。然而這一被寄予厚望的民生工程也遇到眾多城市建設(shè)繞不過(guò)去的瓶頸，那就是資金難題，尤其是在欠發(fā)達(dá)地區(qū)，政府財(cái)政如何跨越資金障礙，解決融資難題已經(jīng)成為實(shí)現(xiàn)“十二五”住房保障規(guī)劃的主要制約因素之一。因此，現(xiàn)階段要完成大規(guī)模的保障性房屋建設(shè)任務(wù)，必須建立健全財(cái)稅、投融資等支持政策，地方政府需要轉(zhuǎn)變觀念，加大資金投入，勇于創(chuàng)新，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，構(gòu)建投資主體多元化、資金來(lái)源多渠道化和融資方式多樣化的住房保障投融資機(jī)制。

一、當(dāng)前保障房建設(shè)資金情況

保障性住房的目的是解決中低收入家庭的住房困難，同時(shí)可以抑制房?jī)r(jià)的迅速攀升和應(yīng)對(duì)部分城市的過(guò)高房?jī)r(jià)。各地政府高度重視保障性住房的建設(shè)，并將它作為放緩房地產(chǎn)投資預(yù)期的一個(gè)重要手段?！笆晃濉逼陂g，我國(guó)大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，建設(shè)工程呈現(xiàn)“加速跑”的趨勢(shì)，全國(guó)1140萬(wàn)城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬(wàn)中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題得到有效解決。目前，在保障性住房資金投入渠道方面，主要有中央政府加大扶持力度、地方財(cái)政加大投入和銀行貸款三個(gè)方面。

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，根據(jù)國(guó)家方針，保障性住房建設(shè)資金主要來(lái)源于中央財(cái)政支出、地方政府預(yù)算、土地出讓凈收益的10%、住房公積金增值收益、其他資金來(lái)（包括銀行貸款、房地產(chǎn)發(fā)展商注資及發(fā)行債券）。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，“十一五”期間，中央累計(jì)安排保障性安居工程專項(xiàng)補(bǔ)助資金高達(dá)1336億元。中央政府的投入無(wú)疑起到風(fēng)向標(biāo)的作用，各級(jí)政府紛紛加大資金投入、土地供應(yīng)。盡管按照國(guó)家政策，地方政府土地出讓凈收益的10%用于保障性住房建設(shè)，但是，受地方政府對(duì)保障性住房投入的積極性較弱，以及土地出讓凈收益的不透明影響，地方政府資金的歸結(jié)很難足額、及時(shí)到位。在加大財(cái)政投入的同時(shí)，銀行信貸則是保障性住房建設(shè)的重要資金來(lái)源，數(shù)據(jù)顯示，截止2010年12月末，主要銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)放保障性住房建設(shè)開(kāi)發(fā)貸款余額2220億元，共支持1127個(gè)保障性住房項(xiàng)目。

目前的投融資體制，由于缺乏可操作性使非公有資本難以進(jìn)入住房保障建設(shè)市場(chǎng)。從目前全國(guó)的情況來(lái)看，按照國(guó)務(wù)院關(guān)于加快建設(shè)保障性安居工程的精神，各地方政府為了加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，加快棚戶區(qū)拆遷改造進(jìn)度，進(jìn)一步解決融資瓶頸難題，根據(jù)住房保

障和棚戶區(qū)拆遷改造資金需求特點(diǎn)，紛紛成立了住房保障投融資公司作為住房保障工作所需資金的投融資平臺(tái)，并確立投融資公司的主體地位。如：江蘇省常州市于2009年3月組建了“常州公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司”，負(fù)責(zé)籌集市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼、廉租住房租金補(bǔ)貼、建設(shè)和收購(gòu)廉租住房和公共租賃住房、老小區(qū)整治與長(zhǎng)效管理等所需資金。天津市于2009年4月成立了“天津市保障住房建設(shè)投資有限公司”，承擔(dān)全市棚戶區(qū)改造和住房保障的融資任務(wù)。各地政府積極組建住房保障投融資平臺(tái)，加大融資力度，開(kāi)辟住房保障的投資來(lái)源，為住房保障工作的順利實(shí)施提供了資金保障。

二、資金渠道存在的問(wèn)題

目前，我國(guó)正處于世界上最大規(guī)模、速度較快的城鎮(zhèn)化時(shí)期，從國(guó)外相同發(fā)展階段以及當(dāng)前我國(guó)住房狀況來(lái)看，我國(guó)總體上仍處于住房短缺時(shí)期。這種局面使得我國(guó)現(xiàn)階段必須建立健全比較完善的住房保障建設(shè)、管理、投融資運(yùn)作機(jī)制。保障性安居工程作為政府主導(dǎo)的長(zhǎng)期建設(shè)項(xiàng)目，其所需資金量非常大，融資規(guī)模空前，就目前住房保障投融資總體情況而言，筆者認(rèn)為存在以下主要問(wèn)題：

（一）資金渠道狹窄，投融資主體單一。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房保障事業(yè)投資主要依靠中央和地方財(cái)政預(yù)算的專項(xiàng)資金，雖然目前住房保障投融資積極尋求渠道多元化從不同程度改變了這種局面，但是投融資主體單一仍是不爭(zhēng)的事實(shí)，其原因是多方面的。首先，我國(guó)保障性住房的融資缺乏可持續(xù)供應(yīng)、可循環(huán)使用的固定資金來(lái)源。我國(guó)的住房金融體系主要以銀行貸款為主，缺乏直接的融資手段。由于我國(guó)對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)和保障性住房的融資區(qū)分不夠明確，直接導(dǎo)致在現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控的背景下保障性住房融資門檻較高，廣大中低收入家庭在首次置業(yè)的時(shí)候也缺乏足夠的政策性支持；其次，隨著保障性住房供給量的繼續(xù)加大，保障性住房供給在整個(gè)住房供給總量中的比例會(huì)繼續(xù)上升，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)看到了保障性住房開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)前景和長(zhǎng)遠(yuǎn)的商業(yè)利益，但是對(duì)于目前的住房保障投融資體制、運(yùn)作管理的控制以及對(duì)民資權(quán)益的保障，住建部還沒(méi)有拿出清晰的條文，使目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本只處于了解政府意向階段，沒(méi)有實(shí)質(zhì)行動(dòng)。最后，住房保障融資僅限于中央和地方政府為主要出資主體，政府行政投融資意味濃重，企業(yè)融資行為缺位，投融資觀念也亟待轉(zhuǎn)變，諸如涉及股權(quán)、債權(quán)等各種可能的金融創(chuàng)新工具以及其他搭配沒(méi)有運(yùn)用而導(dǎo)致融資渠道單一。

（二）融資監(jiān)管加強(qiáng)，貨幣政策緊縮。

近年來(lái)，隨著地方政府融資平臺(tái)公司舉債融資規(guī)模迅速膨脹，地方政府違規(guī)或變相提供擔(dān)保，償債風(fēng)險(xiǎn)日益加大，部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)融資平臺(tái)公司信貸管理缺失，為有效防范財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)地方政府融資平臺(tái)公司管理，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，國(guó)務(wù)院于2010年6月下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕19號(hào)）文件，明確提出對(duì)全國(guó)融資平臺(tái)公司進(jìn)行清理規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)融資平臺(tái)公司的融資管理和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的信貸管理。數(shù)據(jù)顯示，2010年6月，地方融資平臺(tái)貸款余額約7.66萬(wàn)億元后，到11月底就達(dá)到了9.09萬(wàn)億，地方政府融資平臺(tái)的融資規(guī)模出現(xiàn)了比較快、比較高的增長(zhǎng)，在此情況之下，地方債務(wù)不斷飆升。2011年3月11日，在全國(guó)兩會(huì)住建部的新聞發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)齊驥強(qiáng)調(diào)，從去年開(kāi)始，全國(guó)清理地方融資平臺(tái)時(shí)，保留了為支持保障性安居工程建設(shè)的融資平臺(tái)，該融資平臺(tái)可以繼續(xù)運(yùn)作而且要發(fā)展。但是，地方融資的這種機(jī)制，讓地方政府官員存在強(qiáng)烈的借債動(dòng)力，風(fēng)險(xiǎn)暗藏，再度在2011年“兩會(huì)”引發(fā)爭(zhēng)議。同時(shí)，2010年以來(lái)，中央經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)變到了防通脹、保民生、調(diào)結(jié)構(gòu)上，對(duì)應(yīng)的國(guó)家貨幣政策由適度寬松轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)健，政策收緊的疊加效應(yīng)導(dǎo)致銀行業(yè)資金面日益緊張，信貸的投放熱情漸減，地方政府住房保障融資平臺(tái)通過(guò)項(xiàng)目打包、財(cái)政承諾、融資平臺(tái)互保等方式所進(jìn)行的粗獷式融資已遇到了一定的困難。

（三）政府投入缺失，缺乏資金保障。

大規(guī)模興建各類保障性住房，必須妥善謀劃，“工程未動(dòng)，資金先行”，因此，廣開(kāi)融資渠道、確保資金來(lái)源是一個(gè)亟待解決的大問(wèn)題。事實(shí)上，任何一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的住房保障體系，其核心環(huán)節(jié)都是住房融資和財(cái)政支持。然而，現(xiàn)階段我國(guó)住房保障投融資體系并不完善，保障性住房建設(shè)的資金來(lái)源嚴(yán)重依賴于各地政府的財(cái)政預(yù)算。我國(guó)地方政府由于財(cái)力有限，而且保障性住房沒(méi)有直接的投資回報(bào)，因此，部分地方政府對(duì)保障性住房建設(shè)并不積極。根據(jù)國(guó)務(wù)院要求，各地政府建設(shè)保障性住房的資金主要來(lái)自地方的財(cái)政撥款、每年土地出讓凈收入的10%和公積金增值收益的可提取部分。但是，如果房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)不景氣，土地流拍，各地政府土地出讓收入將大幅減少，住房保障資金很難保證。而且，即便是在好年景，相對(duì)于大規(guī)模建設(shè)保障性住房的集中性資金需求，地方可調(diào)動(dòng)的財(cái)力也是杯水車薪。

三、融資模式創(chuàng)新

2011年，中央政府制定了更激進(jìn)的住房保障開(kāi)工目標(biāo)，其用作投資保障性住房的資金高達(dá)1.3萬(wàn)億左右。2011年3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥對(duì)資金來(lái)源做出了細(xì)致劃分，在2011投入資金中，其中5000多億的資金為中央政府和地方政府通過(guò)各種渠道籌集，8000多億的資金通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和保障對(duì)象以及所在企業(yè)籌集。然而，根據(jù)中國(guó)國(guó)內(nèi)部分專家估計(jì)，其中多數(shù)融資負(fù)擔(dān)將繼續(xù)由地方政府承擔(dān)，地方政府若要完成籌措足夠資金以完成今年的目標(biāo)，將面臨巨大的壓力。所以，地方政府融資不足的問(wèn)題，需要通過(guò)新的融資模式逐步解決，包括銀企合作模式、BT模式、房地產(chǎn)投資信托（REITs）模式、住房公積金貸款模式、中期票據(jù)模式。

（一）銀企合作模式

住房保障建設(shè)是個(gè)長(zhǎng)期的工程，對(duì)資金的依賴也是持續(xù)的，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)支持住房保障安居工程建設(shè)，將大大提高融資的能力。

具體操作模式，可由地方政府梳理當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)資源，在測(cè)算分析的基礎(chǔ)上將政府類高回報(bào)、高附加值的銀行業(yè)務(wù)與住房保障貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行“搭配”，選擇合作銀行，簽訂銀政合作協(xié)議確定保障性住房貸款額度、期限、利率，并由政府組建的住房保障投融資平臺(tái)公司負(fù)責(zé)與銀行有效對(duì)接，確保貸款落實(shí)到位。目前，住建部正在制定金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)特別是公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。在現(xiàn)有的融資渠道中，銀行信貸最快捷、最便利，引導(dǎo)商業(yè)性銀行特別是政策性銀行的融資授信向保障性安居工程建設(shè)領(lǐng)域傾斜、加大信貸資金的投放力度顯得尤為重要，從而使其承擔(dān)起相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。

首先，是政策性銀行的信貸支持。保障性住房的建設(shè)符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和政策支持，作為國(guó)家政策性銀行國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行（簡(jiǎn)稱：國(guó)開(kāi)行）走在了金融業(yè)的前面。2005年4月，國(guó)開(kāi)行作為唯一的金融機(jī)構(gòu)向遼寧棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)放首批貸款30億元，在此嘗試之后，這一銀企合作建設(shè)保障房的模式便在全國(guó)得到復(fù)制。2010年7月29日，國(guó)開(kāi)行江蘇省分行與常州市政府舉行“開(kāi)發(fā)性金融支持保障性住房體系建設(shè)”啟動(dòng)儀式，確定常州市為住房保障體系建設(shè)試點(diǎn)城市之一。2011年伊始，國(guó)開(kāi)行提出住房保障貸款余額新增1000億元的目標(biāo)。2011年3月2日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行在北京簽署《開(kāi)發(fā)性金融支持保障性安居工程建設(shè)合作協(xié)議》，雙方將在住房保障投融資機(jī)制創(chuàng)新、住房保障體系建設(shè)、資金籌措方案研究與實(shí)踐等方面加強(qiáng)全面合作，加快解決中低收入家庭住房困難問(wèn)題。其次，是商業(yè)性銀行的信貸支持。2010年11月19日，建設(shè)銀行北京市分行與北京市住建委簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，給予北京保障性住房建設(shè)200億元意向性授信額度，支持北京保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目。這是北京首次在保障房領(lǐng)域與金融機(jī)構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，也標(biāo)志著北京保障房融資獲得突破性進(jìn)展。2011年3月中旬，建設(shè)銀行湖北省分行與湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳簽署保障性住房金融合作協(xié)議，未來(lái)5年建設(shè)銀行將為湖北省保障性住房建設(shè)提供不少于300億元的融資支持。這種合作模式，一方面通過(guò)中長(zhǎng)期貸款彌補(bǔ)建設(shè)

資金缺口，另一方面帶動(dòng)瓶頸領(lǐng)域的信用建設(shè)，廣泛吸引市場(chǎng)融資，它賦予了住房保障建設(shè)更大的活力，對(duì)銀行業(yè)支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有借鑒意義。

（二）BT模式

BT（B—Build，T—Transfer）即“建設(shè)-移交”，由投資人完成保障性住房工程建設(shè)所需全部資金的投融資，并對(duì)工程進(jìn)行施工建設(shè)，在工程驗(yàn)收合格后完成移交等工作，并由政府在約定時(shí)間內(nèi)向投資人支付建設(shè)投資價(jià)款和一定比例的投資收益。BT模式通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式確定投資人，投資主體可以是投資公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)，可以是一個(gè)投資人，也可以是多個(gè)企業(yè)組織的投資聯(lián)合體。在BT模式的運(yùn)作下，地方政府把建設(shè)資金壓力轉(zhuǎn)嫁給了建設(shè)企業(yè)，建設(shè)企業(yè)承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目資金，根據(jù)建設(shè)—移交協(xié)議，建設(shè)企業(yè)將墊付項(xiàng)目資金，而項(xiàng)目所有人（一般為市政府）將于項(xiàng)目竣工交付后兩至三年償還建筑成本和利息。同時(shí)，由于保障性住房無(wú)須市場(chǎng)推廣和銷售，建設(shè)企業(yè)的附加成本被降至最低，使建筑施工企業(yè)的優(yōu)勢(shì)更加凸顯出來(lái)。通過(guò)招投標(biāo)的方式可以使建筑施工企業(yè)直接參與到保障性住房建設(shè)中來(lái)，減少了中間環(huán)節(jié)，在其獲得相對(duì)較高利潤(rùn)的同時(shí)，提高了保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)作效率和質(zhì)量，節(jié)約了政府建設(shè)投資成本，有效緩解保障性住房建設(shè)資金困難。目前，江蘇省淮安市在這方面進(jìn)行了嘗試，信托公司對(duì)其保障性住房建設(shè)所形成的應(yīng)收賬款進(jìn)行了資產(chǎn)流動(dòng)化設(shè)計(jì)，即BT資產(chǎn)流動(dòng)化模式，有效的緩解了資金壓力。

（三）房地產(chǎn)投資信托（REITs）模式

房地產(chǎn)投資信托基金，作為房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)企業(yè)將其下屬部分或全部物業(yè)資產(chǎn)打包上市，從而實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化，以其收益作為紅利來(lái)源，實(shí)行定期派發(fā)，是由專業(yè)的基金公司或投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理的一種信托基金。REITs作為一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，具有流動(dòng)性特點(diǎn)，可為商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)提供持續(xù)資金支持，在國(guó)際上已比較成熟，主要分為股權(quán)式融資和債券式融資。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加劇以及銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，房地產(chǎn)信托不復(fù)此前的火熱態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，保障性住房卻出現(xiàn)日益“缺血”的跡象，保障房建設(shè)的資金缺口問(wèn)題日漸凸顯，此時(shí)，REITs較為看好保障性住房的前景，但其收益率較商業(yè)地產(chǎn)更低的特點(diǎn)成為的主要顧慮。按照央行現(xiàn)行長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率7.05%測(cè)算，REITs的融資回報(bào)率需超過(guò)10%才能符合市場(chǎng)預(yù)期。目前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)率僅有5％—6％左右，而國(guó)內(nèi)的保障房體系中，廉租房與公共租賃房作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其租金回報(bào)率更低。

債權(quán)式REITs能獲得巨大的貸款額度，只需支付低于銀行貸款利率的成本，且可以避免雙重征稅，還可以保持開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，因而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商接受度高，試點(diǎn)的可行性高。目前，以債權(quán)性保障房REITs為突破口，天津和上海關(guān)于利用REITs開(kāi)展保障性住房融資的方案，已經(jīng)獲得了國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)，北京、蘇州、海南也紛紛表示要推出保障房REITs。2010年國(guó)務(wù)院明確，各地為保障性安居工程建立的融資平臺(tái)不在清理地方融資平臺(tái)范圍之內(nèi)。這意味著，保障房REITs，更像一種新版的地方債，將成為地方政府一個(gè)新的融資渠道。

（四）住房公積金貸款模式

住房公積金成立于1994年，是一項(xiàng)強(qiáng)制性購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃，旨在通過(guò)由基金提供按揭貸款補(bǔ)貼，為普通工資階層提供幫助。住房公積金也是支持保障性住房建設(shè)的重要資金來(lái)源，2007年8月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，明確指出，各地公積金增值收益扣除風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金等費(fèi)用外，要全部用于廉租住房建設(shè)。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，2008年底的住房公積金盈余資本為人民幣3193億元。鑒于住房公積金的閑置資金龐大，2009年10月16日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)，在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50％以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障

性住房建設(shè)。目前，住建部聯(lián)合相關(guān)部門，選定28個(gè)城市進(jìn)行住房公積金貸款試點(diǎn)，貸款金額近500億元。根據(jù)測(cè)算，2010年住房公積金扣除必要備付資金后的沉淀資金可達(dá)6800多億元，目前的試點(diǎn)不僅可以在短期之內(nèi)開(kāi)拓保障性資金來(lái)源，而且這種對(duì)住房公積金的創(chuàng)新使用相比于購(gòu)買國(guó)債也可以提高收益率，未來(lái)仍然有較大發(fā)展的空間。2011年3月9日，住建部副部長(zhǎng)齊驥在對(duì)保障房資金做劃分時(shí)表示：“去年全國(guó)公積金增值收益，用于廉租住房建設(shè)的有50多億，今年會(huì)有進(jìn)一步提升”。公積金貸款模式為住房保障安居工程的建設(shè)提供了資金支持，同時(shí)優(yōu)惠的利率大大節(jié)約了融資的成本。

（五）中期票據(jù)模式

中期票據(jù)是指具有法人資格的非金融企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）在銀行間債券市場(chǎng)按照計(jì)劃分期發(fā)行的，約定在一定期限還本付息的債務(wù)融資工具。中期票據(jù)與中長(zhǎng)期貸款利率相比，具有一定的成本優(yōu)勢(shì)，有利于企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本，一次注冊(cè)可分期發(fā)行，發(fā)行方式較為靈活。如：企業(yè)信用等級(jí)被評(píng)為AAA級(jí)，發(fā)行中期票據(jù)正常利率低于同期貸款基準(zhǔn)利率200個(gè)基點(diǎn)以上，成本優(yōu)勢(shì)極為顯著。為解決資本金不足難題，中央政府正逐步打通資本金來(lái)源渠道，允許地方的投融資平臺(tái)發(fā)行中期票據(jù)等措施解決資本金不足問(wèn)題，而地方政府則積極搭建投融資平臺(tái)舉債，包括中期票據(jù)、企業(yè)債券各種理財(cái)產(chǎn)品，可以統(tǒng)稱為帶有準(zhǔn)市政債特色的“城投債”。保障性住房投融資平臺(tái)公司發(fā)行中期票據(jù)，需要地方政府大力支持，而主要途徑是注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以降低資產(chǎn)負(fù)債率、提高償債能力。

在住房保障已經(jīng)取得階段性成果的情況下，“十二五”期間，將是全面建設(shè)小康社會(huì)、實(shí)現(xiàn)全體居民住有所居的目標(biāo)關(guān)鍵時(shí)期，形式緊迫，任務(wù)艱巨。在資金方面，保障性住房建設(shè)資金多元化已是大勢(shì)所趨，在財(cái)政資金有限的前提下，只要各級(jí)政府不斷拓寬資金來(lái)源渠道，保證住房保障建設(shè)的進(jìn)度和規(guī)模，我們有理由相信，我們一定能夠筑穩(wěn)住房保障的民生之基，真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”的保障目標(biāo)。

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第三篇：淺談我國(guó)保障性住房建設(shè)模式

淺談我國(guó)保障性住房建設(shè)

模式

2010年12月06日

淺談我國(guó)保障性住房建設(shè)模式

一、研究背景

黨的十七大報(bào)告和2008 年政府工作報(bào)告中,住房保障已成為一項(xiàng)關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定與和諧的民生問(wèn)題，保障性住房的建設(shè)在今后的一定時(shí)期內(nèi)將成為各級(jí)政府安居工作的重點(diǎn)。同時(shí)，保障性住房建設(shè)的項(xiàng)目管理又是降低建設(shè)成本、保證工程質(zhì)量的重要措施。因此，為了加快保障性住房的落實(shí)，中央政府先后出臺(tái)了一系列政策性文件,用以指導(dǎo)各級(jí)地方政府把保障性住房建設(shè)作為實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。

保障性住房是為解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房需求，由政府主導(dǎo)建設(shè)分配租售的住房項(xiàng)目，現(xiàn)階段主要是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房；做好這項(xiàng)工作既可保障部分居民無(wú)法完全由住房商品化解決住房需求這一社會(huì)問(wèn)題，同時(shí)住房使用對(duì)象基本確定，分配銷售過(guò)程未完全市場(chǎng)化，又可防止像普通商品那樣受社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度影響而出售率低的積壓房現(xiàn)象，項(xiàng)目本身的固定資產(chǎn)投資建設(shè)將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供就業(yè)崗位；是建設(shè)領(lǐng)域擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要工作，研究探索保障房建設(shè)模式十分必要。

二、研究過(guò)程

1．保障性住房的作用

在政策鼓勵(lì)的基礎(chǔ)上建設(shè)政府投資的非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，將有助于實(shí)現(xiàn)住房保障產(chǎn)品建設(shè)的科學(xué)化、制度化和市場(chǎng)化。

1）有利于完善機(jī)構(gòu)職能。

促進(jìn)保障住房建設(shè)管理體系的系統(tǒng)性保障性住房的建設(shè)離不開(kāi)政府主導(dǎo)的作用，即通過(guò)政策性的管理措施將住房保障目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的載體緊密結(jié)合。作為住房公共服務(wù)職能的實(shí)現(xiàn)部門，住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)該是宏觀上對(duì)既定政策的貫徹執(zhí)行，主要承擔(dān)保障房建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)、計(jì)劃安排、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、過(guò)程監(jiān)督和日常管理以及向特定對(duì)象提供住房產(chǎn)品等職能。

2）有利于發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。

住房保障機(jī)構(gòu)可以通過(guò)招標(biāo)方式，選擇社會(huì)專業(yè)化的代建單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資管理和建設(shè)組織實(shí)施。這些單位專業(yè)從事項(xiàng)目投資建設(shè)管理，擁有大批專業(yè)人員，具有豐富的項(xiàng)目建設(shè)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。熟悉整個(gè)建設(shè)流程，能夠在項(xiàng)目建設(shè)中發(fā)揮重要的主導(dǎo)作用。同時(shí)，住房保障機(jī)構(gòu)以合同管理為核心，對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)、形式、功能、質(zhì)量和進(jìn)度以及使用和移交等要素事前進(jìn)行指標(biāo)約定，將以往作為建設(shè)單位的管理責(zé)任由全程重點(diǎn)轉(zhuǎn)為前期重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了由比較初級(jí)的項(xiàng)目過(guò)程管理向高級(jí)的項(xiàng)目合同管理的轉(zhuǎn)變。管理方式的質(zhì)變，必將促進(jìn)項(xiàng)目管理的水平和效能的提高。

3）有利于逐步實(shí)現(xiàn)住房保障項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化。

項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化就是將不同類型，不同功能的各項(xiàng)目要素進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化分類儲(chǔ)備。在有建設(shè)要求時(shí)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行不同項(xiàng)目控制要素的采集，并通過(guò)有效的組織方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)預(yù)定目標(biāo)。住房保障項(xiàng)目類型豐富，有住宅工程項(xiàng)目、市政配套工程項(xiàng)目、功能性公建配套項(xiàng)目、社會(huì)服務(wù)功能項(xiàng)目等。功能要求多樣，需要滿足居住功能、生活服務(wù)功能、社會(huì)保障功能、交通組織功能、教育服務(wù)功能、醫(yī)療服務(wù)功能、商業(yè)服務(wù)功能等。

2．我國(guó)現(xiàn)有保障性住房建設(shè)模式

目前，我國(guó)保障性住房的試點(diǎn)工作正在積極展開(kāi)。各地的保障房建設(shè)的模式呈現(xiàn)出多樣性，目前收到較多關(guān)注的模式有：

1）政府主導(dǎo)的供給模式

該模式的代表性地區(qū)為重慶。重慶市明確提出公租房“姓公不姓私”，由政府向占比1/2的中低收入人口提供租賃房。重慶土地儲(chǔ)備主要控制在政府而不是開(kāi)發(fā)商手中。

2）多種融資方式并舉的供給模式

該模式的代表性地區(qū)為上海和天津。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）方案在兩地相繼出臺(tái)。以天津?yàn)槔朔e極探索發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金募集支持保障性住房建設(shè)外，還利用住房公積金項(xiàng)目貸款支持租賃型經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，積極與全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)溝通，爭(zhēng)取將社會(huì)保障金引入天津市支持保障性住房建設(shè)。

近幾年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和城市低收入家庭的住房需求與供給矛盾日益凸顯，我國(guó)的住房保障制度建設(shè)在解決城市低收入家庭方面確實(shí)卓有成效。但是，與其他發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，我國(guó)的住房保障體系建設(shè)起步較晚，還存在著保障對(duì)象定位模糊、覆蓋面狹窄、相關(guān)配套政策不完善、監(jiān)督機(jī)制不健全等方面問(wèn)題。

3．現(xiàn)階段保障性住房建設(shè)模式存在的問(wèn)題

1）由于保障性住房的主要供應(yīng)對(duì)象是城市的低收入人群,目前保障性住房是以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主。我國(guó)采取的比較多的是集中建設(shè)保障性住房。一般在城市的某些地方劃出特定區(qū)域集中建設(shè)。從表面看,這種建設(shè)方式便于操作實(shí)施,可以在一定程度上解決居民的住房問(wèn)題,但過(guò)于集中的建設(shè)方式會(huì)引發(fā)很多相關(guān)的問(wèn)題。

2）由于保障性住房大部分遠(yuǎn)離市中心,且居住者多為低收入群體,也使得中低收入者居住空間向著邊緣化發(fā)展,同時(shí)加劇低收入群體的空間聚集現(xiàn)象,強(qiáng)化不同社會(huì)階層在空間上的分化,造成城市居住空間的分異。

3）由于保障性住房是政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障的重要途徑，因此促進(jìn)社會(huì)公平和社會(huì)穩(wěn)定是其基本價(jià)值理念。如果著眼于將不同收入階層混合居住,可以通過(guò)中高收入群體的影響,改變低收入群體的行為模式,使住宅質(zhì)量和城市鄰里的生活環(huán)境質(zhì)量都得到提升；通過(guò)高收入居民的社會(huì)觀念影響,可以使低收入居民的就業(yè)難度降低；同時(shí)高收入群體的更明顯、更嚴(yán)格的社會(huì)行為準(zhǔn)則可以規(guī)范每個(gè)混居鄰里成員,從而降低區(qū)域犯罪率；最終低收入居民可以得益于更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、教育設(shè)施、安全性和更好的地區(qū)社會(huì)服務(wù)。

4）住房準(zhǔn)入退出機(jī)制不健全。住房保障實(shí)施過(guò)程中，面臨著無(wú)法準(zhǔn)確界定住房保障對(duì)象和對(duì)象認(rèn)定缺乏科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，主要原因：一是住房檔案系統(tǒng)不健全，大部分城市基本上沒(méi)有建立住房檔案，或即使某一時(shí)期建立也沒(méi)有實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。由于基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)不全、住房檔案信息不健全，導(dǎo)致難以準(zhǔn)確界定住房保障對(duì)象。二是個(gè)人收入和信用制度不健全，目前還沒(méi)有建立全面、有效的個(gè)人信用制度，這不僅造成收人核定及準(zhǔn)人確認(rèn)的難度大，而且就業(yè)、收人變化時(shí)更難適時(shí)、準(zhǔn)確地進(jìn)行復(fù)核和清出，造成住房“準(zhǔn)入”與“退出”的監(jiān)管困難。5）防止保障性住房建設(shè)中平民窟問(wèn)題?，F(xiàn)在的社會(huì)現(xiàn)實(shí)是，保障性住房尚未鋪開(kāi)，房子已經(jīng)形成了窮人和富人之間的空間隔離器。房?jī)r(jià)從某種程度已經(jīng)成了過(guò)濾器，低收入群體受到了高房?jī)r(jià)的排斥。

6）住房保障缺乏法律硬約束。目前，住房保障的法律法規(guī)只有住建部等有關(guān)部委頒布的部門規(guī)章及規(guī)范性文件，立法層次較低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足發(fā)展需要。由于缺乏法律的硬約束，地方在執(zhí)行保障政策過(guò)程中往往出現(xiàn)落實(shí)不到位現(xiàn)象，導(dǎo)致政策實(shí)際效果差?，F(xiàn)實(shí)中，很多地方出于眼前的經(jīng)濟(jì)利益考慮，對(duì)劃撥土地、減免稅費(fèi)、資金投入積極性不高，住房保障政策往往落實(shí)不到位。同時(shí)，不同政府部門之間，還存在著協(xié)調(diào)問(wèn)題。部門職權(quán)不同，政策目標(biāo)、辦事程序需要協(xié)調(diào)，由于缺乏法律硬約束，在制定和落實(shí)政策時(shí)要保持高度統(tǒng)一不是一件容易的事情。如經(jīng)濟(jì)適用住房中行政性收費(fèi)減免，人防費(fèi)減免普遍實(shí)施不到位；由于低收人家庭還貸能力差，許多購(gòu)房者得不到住房貸款等等。

三、研究結(jié)論

保障性住房建設(shè)是解決住房民生問(wèn)題最切實(shí)有效的途徑，是保障廣大中低收入群眾切身利益最直接、最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。所以一定采取措施推進(jìn)社會(huì)保障性住房制度的建設(shè)。

1．設(shè)置整合的政府執(zhí)行機(jī)構(gòu), 強(qiáng)化政府工作職責(zé)。

政府肩負(fù)著促進(jìn)社會(huì)全面發(fā)展、維護(hù)社會(huì)安定和諧的重要職責(zé), 理應(yīng)成為住房保障工作的責(zé)任主體。通過(guò)整合的公共部門根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及目標(biāo)制定相關(guān)政策, 組織編制住房發(fā)展規(guī)劃, 同時(shí)監(jiān)督并引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商和平價(jià)購(gòu)房者這兩大對(duì)立團(tuán)體實(shí)現(xiàn)合作雙贏。2．轉(zhuǎn)變保障性住房用地的供給方式。

目前我省集中興建的保障性住房以經(jīng)濟(jì)適用房為主, 主要采取劃分經(jīng)濟(jì)適用房獨(dú)立地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的方式。為提高城市土地經(jīng)濟(jì)效益, 這些地塊多位于低價(jià)低廉的城市邊緣地區(qū)。雖然低收入群體在空間資源分配中受益, 但與其他商品用房在用地空間上形成分隔。為轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的保障性住房土地供給方式, 可以在商品住房項(xiàng)目中強(qiáng)制要求建設(shè)一定比例的保障性住房, 同時(shí)按保障性住房建成面積比例給予減免土地出讓金、行政事業(yè)性收費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等優(yōu)惠政策。3.進(jìn)行多樣化的建筑設(shè)計(jì)。

在保證建設(shè)質(zhì)量統(tǒng)一的前提下, 進(jìn)行多樣化的外觀和戶型設(shè)計(jì), 既可以避免失去對(duì)中等收入人群的吸引力, 又可以使低收入人群不至于產(chǎn)生自卑感, 減少不同群體間的心理距離。多樣化的住宅戶型設(shè)計(jì)是滿足不同收入群體居住需求的關(guān)鍵, 是混合居住社區(qū)形成的物質(zhì)基礎(chǔ), 同時(shí)還可降低開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。4．制定針對(duì)中低收入購(gòu)房者的補(bǔ)貼政策。

通過(guò)嚴(yán)格審查申請(qǐng)者資格條件, 并規(guī)定此類財(cái)政補(bǔ)貼來(lái)自沒(méi)有設(shè)置住宅項(xiàng)目所上繳的補(bǔ)償金(最終會(huì)被轉(zhuǎn)移到富裕的購(gòu)房者), 以體現(xiàn)社會(huì)公平。對(duì)于中低收入家庭, 其購(gòu)房所需貸款可獲得租稅折減, 減輕其財(cái)政負(fù)擔(dān)。5．加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)。

在社區(qū)建設(shè)中, 首先做好空間規(guī)劃, 滿足不同群體間交往與溝通行為的空間要求, 提供公共、半公共、半私密的多層次交往空間。其次, 充分利用社區(qū)資源, 強(qiáng)化社區(qū)功能以豐富的社區(qū)活動(dòng)為載體, 促進(jìn)居民之間的接觸和交流, 培育共同的社會(huì)觀念和行為模式, 縮小居民間的社會(huì)距離。6．切實(shí)建立和完善保障性住房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制。

完善收入審核和收入變動(dòng)的監(jiān)測(cè)機(jī)制。目前情況下，收入標(biāo)準(zhǔn)難以真實(shí)準(zhǔn)確可靠地審核，這也是保障性住房分配過(guò)程中屢遭社會(huì)輿論抨擊的最主要原因。要盡快建立起個(gè)人收入的監(jiān)測(cè)機(jī)制，以便與保障性住房的退出機(jī)制相適應(yīng)，一旦保障對(duì)象收入增加，就應(yīng)該及時(shí)采取措施，令其退出。7．建立公共住房檔案信息系統(tǒng)。

建立住房檔案信息系統(tǒng)是實(shí)施住房保障另一個(gè)基本依據(jù)。要對(duì)全市家庭和個(gè)人的住房情況進(jìn)行調(diào)查摸底，建立家庭住房情況登記備案制度，對(duì)政府保障住房的分配實(shí)行家庭成員全名制。目前，廈門市在這方面已開(kāi)展探索，取得了一定經(jīng)驗(yàn)。

8．在保障性住房的建設(shè)模式中, 建筑企業(yè)和建筑咨詢企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮更多的作用。

無(wú)論是代建制還是總包模式, 都需要建筑企業(yè)和咨詢企業(yè)發(fā)揮更大的能動(dòng)作用, 參與其中。這兩種模式可以使保障性住房的建設(shè)減少中間環(huán)節(jié), 同時(shí)使政府對(duì)于保障性住房的控制力增強(qiáng)。相對(duì)于傳統(tǒng)建筑市場(chǎng)的僧多粥少, 保障性住房的建設(shè)或許能成為建筑企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。四．結(jié)束語(yǔ)

保障性住房的建設(shè)在我國(guó)剛剛起步, 并且處于需要大規(guī)模建設(shè)的時(shí)期。在這個(gè)階段進(jìn)行建設(shè)模式的探討和嘗試, 對(duì)于今后保障性住房的建設(shè), 有著積極的意義。同時(shí)，在此過(guò)程中, 保障性住房集中建設(shè)的方式在客觀上加劇了低收入群體的空間聚集。在當(dāng)前構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的宏觀政策背景下, 保障性住房與普通商品住房混合建設(shè)的方式,不僅有助于降低住區(qū)內(nèi)低收入階層居民和其他低收入階層居民的社會(huì)距離, 而且有助于緩解低收入階層居民的自我孤立和自我隔離問(wèn)題以及有可能引起的各種社會(huì)問(wèn)題?？梢哉f(shuō), 在當(dāng)前構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的宏觀政策背景下, 保障性住房的建設(shè)方式應(yīng)以促進(jìn)社會(huì)和諧和低收入階層的提升為目標(biāo), 建立與其他商品房混合建設(shè)的方式, 推進(jìn)社會(huì)整合。

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第四篇：保障性住房建設(shè)的融資模式

保障性住房建設(shè)的融資模式:REIT是新融資工具

激勵(lì)不當(dāng)與地方政府融資不足的問(wèn)題，正在通過(guò)新的融資協(xié)議逐步解決，包括建筑公司與地方政府簽訂建設(shè)-移交協(xié)議、房地產(chǎn)投資信托(REIT)融 資、保險(xiǎn)資金投資以及使用住房公積金。與以往相比，我們預(yù)期地方政府將全力實(shí)現(xiàn)建設(shè)保障性住房的官方目標(biāo)，但部分財(cái)政赤字高、基建項(xiàng)目融資負(fù)擔(dān)重的地區(qū)可 能繼續(xù)落后。

近月來(lái)，為抑制房?jī)r(jià)的迅速攀升和應(yīng)對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高，中國(guó)政府已加大對(duì)建設(shè)保障性住房的關(guān)注，并將之作為彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資預(yù)期放緩的一個(gè)手段。今年建 設(shè)580萬(wàn)套保障性住房的官方目標(biāo)，已經(jīng)由地方政府與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部簽訂協(xié)議，國(guó)家高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)此堅(jiān)定地予以肯定。地方官員已被督促將融資途徑多元化、確保充足的土地供應(yīng)、分房時(shí)遵循公平的指導(dǎo)原則，并獲通知建設(shè)保障性住房將成為其業(yè)績(jī)考核的主要內(nèi)容。本文將對(duì)保障性住房的新融資模式、活躍在該行業(yè)的市 場(chǎng)參與者以及商品房市場(chǎng)和原材料需求由此所受的影響進(jìn)行論述。

保障性住房的分類

在中國(guó)，“保障性住房”包含多個(gè)住房類別，它是提供給符合地方政府所制定標(biāo)準(zhǔn)(如收入、總資產(chǎn)、婚姻狀況和目前生活條件等)的居民的一種社會(huì)保障形 式。各個(gè)城市自行制定保障性住房標(biāo)準(zhǔn)。例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入須低于人民幣34800元，人均資產(chǎn)須少于人民幣90000元。家庭成員 須在過(guò)去5年內(nèi)未曾向家庭以外出售或轉(zhuǎn)讓住房。

保障性住房大致可分為四類：

經(jīng)濟(jì)適用房

單位面積一般限制在60平方米以內(nèi)，并且按低于市場(chǎng)的價(jià)格(通常較同類普通住房低20%至30%)出售給符合條件的家庭。經(jīng)濟(jì)適用房的所有人通常在住 滿一段時(shí)期(通常為5年)以及繳納土地出讓金以前不得出售或出租他們的住房，但按原價(jià)賣回給地方住房主管機(jī)關(guān)除外。經(jīng)濟(jì)適用房通常會(huì)優(yōu)先分配給因市區(qū)重建 項(xiàng)目而拆遷的家庭。經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)可能會(huì)由地方政府直接、由工作單位或(在通常情況下)由商業(yè)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行。此類開(kāi)發(fā)商可免費(fèi)獲得土地，并可獲得50%的 所有其他稅收減免，但須遵守售價(jià)和建筑標(biāo)準(zhǔn)方面的指引。開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率通常限制在3%至4%，而普通商品房的利潤(rùn)率一般為15%至20%。

廉租房

歸政府所有，以較低的租金(有時(shí)低至可比較市場(chǎng)租金水平的1/10)出租予城市特困人口的住房(面積小于50平方米)。此類住房的建設(shè)資金主要來(lái)自地 方政府預(yù)算，但鑒于近期的預(yù)算限制，來(lái)自中央政府的財(cái)政轉(zhuǎn)撥已成為整體融資不可或缺的組成部分。廉租房的所有權(quán)為國(guó)有，不可出售。2009年7月，政府?dāng)U 大了廉租房的建設(shè)規(guī)模，以滿足更多人的需求，其中包括不符合正常居住標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)屆畢業(yè)生和農(nóng)民工。相對(duì)于市場(chǎng)租金水平，此類人群在租金方面享有的折價(jià)一般不 會(huì)太高。

限價(jià)房

政府最近推出的一個(gè)住房救助項(xiàng)目，主要面向城市中等收入家庭，其單位面積限制在90平方米以內(nèi)。限價(jià)房的價(jià)格上限由地方政府在將土地售予開(kāi)發(fā)商時(shí)確 定，價(jià)格水平通常介于經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房之間。和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目一樣，買方須達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)，并須遵守類似的轉(zhuǎn)售限制條件。

棚戶區(qū)安置房

棚戶區(qū)居民是中國(guó)保障性住房計(jì)劃覆蓋的主要群體。中國(guó)大部分的棚戶區(qū)位于城區(qū)。在改造過(guò)程中拆遷的家庭可獲得經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房或者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

為加快保障性住房的建設(shè)，中央政府宣布在未來(lái)幾年間由地方政府官員直接負(fù)責(zé)保障性住房的供應(yīng)。此等利益調(diào)整的效果似乎已在各地顯現(xiàn)。尤其是，北京和上 海等一線城市均已頒布政策，要求提高保障性住房用地在商品房項(xiàng)目用地中所占的比例：上海由0提高到5%，北京則由15%提高到30%。

各種融資模式

中央政府今年制定了更激進(jìn)的開(kāi)工目標(biāo)，其用作投資保障性住房的預(yù)算已達(dá)到632億元(按年增長(zhǎng)14.8%)，其中616億元為中央政府向地方政府作出 的移轉(zhuǎn)性支付。然而，據(jù)中國(guó)國(guó)內(nèi)部分專家估計(jì)，2010年僅是廉租房建設(shè)資金就可能達(dá)到人民幣4,500億元，其中多數(shù)融資負(fù)擔(dān)將繼續(xù)由地方政府承擔(dān)。

根據(jù)國(guó)家方針，保障性住房建設(shè)資金應(yīng)來(lái)源于：1.地方政府預(yù)算；2.住房公積金(針對(duì)職工的免稅強(qiáng)制性住房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃)凈收益；3.土地使用稅的10%(扣除開(kāi)支)；4.中央政府撥款及廉租房所得凈收入。其他資金來(lái)源可包括銀行貸款、房地產(chǎn)發(fā)展商注資及發(fā)行債券。

盡管按國(guó)家政策，地方政府土地使用稅凈收入的10%應(yīng)用于建設(shè)保障性住房，但由于對(duì)“凈”額的解釋并無(wú)定論，故建設(shè)資金出現(xiàn)缺口。

廉租房集資困難最大

在四類主要保障性住房當(dāng)中，廉租房建設(shè)面臨的資金困境最嚴(yán)峻。除承諾在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)維持低水平的租金收益外，地方政府還須放棄賣地收益，且一般還須承擔(dān)建 設(shè)成本。相比之下，經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房在建成后即可出售，還能依靠開(kāi)發(fā)商注資及銀行貸款獲得大部分資金。選作重建的棚戶區(qū)一般位于市區(qū)內(nèi)，地價(jià)相對(duì)較高，可按更高容積率進(jìn)行重建。因此，地方政府一般有能力承擔(dān)建設(shè)所需的凈投資。

地方政府面臨的挑戰(zhàn)

近年來(lái)，地方政府收入中有超過(guò)20%～30%來(lái)自土地出讓金，這意味著政府缺乏為保障性住房提供大量可按市價(jià)售予以高端市場(chǎng)為目標(biāo)的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商的土地 的動(dòng)力(保障性住房完工率見(jiàn)圖3)。隨著地價(jià)上漲(如2009年土地出讓金增加43.2%至人民幣1.42萬(wàn)億元，估計(jì)占地方政府收入的 30.5%)，近幾年這種現(xiàn)象變得越發(fā)明顯。

新的融資模式

鑒于土地銷售放緩，且中央繼續(xù)對(duì)地方政府投資工具的借貸實(shí)施限制，地方政府若要籌措足夠資金以完成今年的目標(biāo)，將面臨巨大壓力。

建設(shè)-移交協(xié)議

建筑公司不僅有機(jī)會(huì)承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，還負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目資金。根據(jù)建設(shè)-移交協(xié)議，建筑公司將墊付項(xiàng)目資金，而項(xiàng)目所有人(一般為市政府)將于項(xiàng)目竣工后兩至三年償還建筑費(fèi)用和利息。

房地產(chǎn)投資信托(REIT)：新的融資工具

2010年初，在上海及天津試行保障性住房抵押REIT的提案，據(jù)稱已提交國(guó)務(wù)院審批。據(jù)新聞報(bào)道，REIT試點(diǎn)計(jì)劃將主要以銀行為核心投資者。市場(chǎng) 揣測(cè)，鑒于目前5年以上貸款的名義貸款利率維持在5.94%，為使機(jī)構(gòu)投資者介入股票式REIT所有權(quán)，回報(bào)可能需要達(dá)到8%。我們認(rèn)為REIT將成為保 障性住房在財(cái)務(wù)上可行的潛在資金來(lái)源。國(guó)內(nèi)專家已提出若干提高收益的可能方案，包括1.在REIT架構(gòu)內(nèi)綁定其他高收益地方政府房地產(chǎn)資產(chǎn) ；2.向投資者提供政府補(bǔ)助；3.為投資REIT產(chǎn)生的收入提供優(yōu)惠所得稅。

住房公積金

住房公積金成立于1994年，是一項(xiàng)強(qiáng)制性購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃，旨在通過(guò)由基金提供按揭貸款補(bǔ)貼，為普通工資階層提供幫助。使用住房公積金建設(shè)保障性住房的 試行計(jì)劃已于28個(gè)城市啟動(dòng)，貸款批授總額預(yù)計(jì)為人民幣500億元。根據(jù)新政策，地方政府可動(dòng)用住房公積金盈余資本。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，2008年 底的住房公積金盈余資本為人民幣3,193億元。鑒于住房公積金內(nèi)的閑置資金龐大，盈余資本可有效用于為政策性住房提供建設(shè)資金，以及以貸款安排利息的形 式提供額外回報(bào)。

保險(xiǎn)公司

2010年9月3日，中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)允許保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)最多投資其資產(chǎn)的10%。倘若以2010年7月底4.57萬(wàn)億的保險(xiǎn)總資產(chǎn)計(jì)算，則 約有4500億元資金可流入房地產(chǎn)行業(yè)。盡管保險(xiǎn)商的房地產(chǎn)投資可能涉及保障性住房以及退休和商用物業(yè)，我們認(rèn)為，鑒于飛速增長(zhǎng)(5年的年復(fù)合增長(zhǎng)率為 24.2%)的保費(fèi)收入需流入長(zhǎng)期投資，保險(xiǎn)業(yè)可能成為保障性住房的重要資金來(lái)源。

為何私營(yíng)開(kāi)發(fā)商積極參與？

最近，中國(guó)國(guó)內(nèi)媒體紛紛報(bào)道，重點(diǎn)以商品房為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商計(jì)劃大力進(jìn)軍保障性住房市場(chǎng)。部分原因是響應(yīng)政府進(jìn)一步增加保障性住房的承諾。除商品房 開(kāi)發(fā)商外，眾多建筑公司甚至礦業(yè)公司也紛紛宣布計(jì)劃，準(zhǔn)備在保障性住房市場(chǎng)占據(jù)一席之地。保障性住房項(xiàng)目與商品房項(xiàng)目在諸多方面存在差異，其中之一就是前 者的市場(chǎng)需求幾乎有保障，有效將開(kāi)發(fā)商較建筑公司在銷售和市場(chǎng)環(huán)節(jié)增加的價(jià)值降至最低。因此，我們預(yù)期經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的發(fā)展將與商品房市場(chǎng)迥然不同，特別 是，經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的參與者將更加多元化。

對(duì)于主要以商品房為主的開(kāi)發(fā)商而言，保障性住房項(xiàng)目的利潤(rùn)率遠(yuǎn)低于商品房，但在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡的環(huán)境下，卻能提供若干恰逢其時(shí)的好處。

增強(qiáng)商譽(yù)

建設(shè)保障性住房的利潤(rùn)率非常低，因此在一定程度上可視為開(kāi)發(fā)商的一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任。隨著政府履行為社會(huì)大眾提供適當(dāng)?shù)谋Ｕ闲宰》拷鉀Q方案的承諾變得越來(lái)越迫切，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始熱衷于參與政策性住房項(xiàng)目，以增強(qiáng)商譽(yù)并鞏固與決策者的關(guān)系。

更多的貸款渠道

除貸款更容易、貸款渠道更多以及審批更快之外，保障性住房的投資回報(bào)遠(yuǎn)高于表面看來(lái)的水平。

為住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性改革做準(zhǔn)備

自中國(guó)政府由2010年4月份起實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控措施以來(lái)，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者及投機(jī)商一直在觀察市場(chǎng)是否會(huì)迎來(lái)反彈，特別是政府落實(shí)減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的 決心。迄今為止，政府堅(jiān)定實(shí)施有關(guān)政策，并明確重申打擊投機(jī)活動(dòng)的目標(biāo)。因商品房?jī)r(jià)格已達(dá)到多數(shù)人無(wú)法承擔(dān)的水平，保障性住房市場(chǎng)的需求空前加大。在商品 房市場(chǎng)繁榮時(shí)期對(duì)開(kāi)發(fā)商而言的雞肋，如今已成為銷售有保障的香餑餑。

資本要求低

保障性住房項(xiàng)目的資本要求遠(yuǎn)低于商品房。住房項(xiàng)目成本的第一大要素土地由政府視政策性住房的類型提供，政府將為項(xiàng)目提供不同程度的資金支持。(政府負(fù)責(zé)廉租房、公租房以及安置房的所有開(kāi)發(fā)成本，并放棄限價(jià)房及經(jīng)濟(jì)適用房的部分地價(jià))。

稅務(wù)激勵(lì)

除政府提供的各種激勵(lì)之外，保障性住房還可享受大量的稅務(wù)優(yōu)惠。例如，目前征繳的土地增值稅乃按照四個(gè)利潤(rùn)率范圍確定(30%～60%)；保障性住房 的低利潤(rùn)率可能會(huì)由節(jié)稅部分抵消，因?yàn)槎惪顣?huì)降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體利潤(rùn)率。一些城市已將保障性住房的土地增值稅預(yù)征率下調(diào)至1%，以進(jìn)一步鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與。

建筑公司

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并非是對(duì)保障性住房感興趣的惟一群體，建筑公司也積極參與其中。上文所述的建設(shè)-移交協(xié)議將為建筑公司帶來(lái)更高的利潤(rùn)率。此外，由 于政府包銷整個(gè)項(xiàng)目，建筑公司不負(fù)責(zé)竣工單位的市場(chǎng)推廣和銷售?；谶@些原因，保障性住房建設(shè)將為建筑公司提供激勵(lì)(更高利潤(rùn))和優(yōu)勢(shì)(因設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單和標(biāo)準(zhǔn) 化，且毋須推廣和銷售，開(kāi)發(fā)商的附加值被降至最低)，進(jìn)而令其在不久的將來(lái)成為主要參與者。

保障性住房：社會(huì)問(wèn)題的重點(diǎn)

2010年5月，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與全國(guó)各地方政府簽訂協(xié)議，以在2010年開(kāi)始建設(shè)300萬(wàn)套保障性住房(包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)。另外，將 興建280萬(wàn)套臨時(shí)安置房。國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人已在多個(gè)場(chǎng)合重申建設(shè)580萬(wàn)套保障性住房這一總目標(biāo)，2010年8月21日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在講話中也強(qiáng)調(diào)加 快把保障性住房重大民生工程建設(shè)好。決策者進(jìn)一步計(jì)劃在2009年至2011年間建設(shè)1300萬(wàn)套保障性住房，預(yù)計(jì)總投資為人民幣9000億元。

由于城市生活條件極其不平等(并在近期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮中加劇)，保障性住房已上升為中國(guó)首要的社會(huì)問(wèn)題。中國(guó)一線城市的購(gòu)房成本是主要城市平均 家庭收入水平的11～12倍，而紐約和倫敦則約為7倍。盡管全國(guó)的總體水平并不高，但決策者仍留意快速的城市化遷移以及能為民工、畢業(yè)生和其他低收入購(gòu)房 者提供的保障性住房有限的問(wèn)題。香港和新加坡等鄰近商業(yè)中心的購(gòu)房成本相對(duì)于家庭收入的比率也升至12倍，但它們推行的公共住房計(jì)劃分別覆蓋各自人口總數(shù) 的47.5%和80%以上。

2000年至2009年期間，經(jīng)濟(jì)適用房(按低于市場(chǎng)價(jià)格出售的保障性住房)的投資金額占住房投資總額的比例由14.2%跌至僅4.4%。2010年 前7個(gè)月，由于商品房投資大幅回升，該比例進(jìn)一步降至3.1%。若假設(shè)中國(guó)低至中低收入家庭符合資格購(gòu)買特定形式的保障性住房，目前約需7700萬(wàn)套保障 性住房。然而，中國(guó)現(xiàn)有的保障性住房庫(kù)存估計(jì)約為1300萬(wàn)套。在所有其他因素保持不變的情況下，即使政府達(dá)成并繼續(xù)在未來(lái)10年每年建造約600萬(wàn)套保 障性住房的目標(biāo)，在下個(gè)10年結(jié)束時(shí)，中國(guó)仍面臨保障性住房短缺的問(wèn)題。因此，保障性住房建設(shè)活動(dòng)的勢(shì)頭顯然會(huì)繼續(xù)加大，而部分開(kāi)發(fā)商將會(huì)把在該行業(yè)尚處 于初步發(fā)展階段時(shí)進(jìn)入作為當(dāng)務(wù)之急。

第五篇：保障性住房

標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)試卷七（保障性住房）

一、注意事項(xiàng)

1．申論考試是對(duì)應(yīng)試者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問(wèn)題能力及文字表達(dá)能力進(jìn)行考查的考試。

2．作答參考時(shí)限：閱讀材料40分鐘，答卷110分鐘。

3．仔細(xì)閱讀給定資料，按照后面提出的申論要求依次作答。

4．考生可以在本試卷的空白位置或草稿紙上打草稿，但所有題目都要在答題紙的指定位置作答，作答在其他位置一律無(wú)效！

二、給定資料

1．國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前在上?？疾毂Ｕ闲宰》抗こ踢M(jìn)展情況時(shí)說(shuō)，要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財(cái)政、金融和土地政策上給予大力支持，讓廣大城市中低收入居民安居樂(lè)業(yè)。總理此言，道出了眾多城市中低收入居民的心聲。

當(dāng)前，在許多地方商品房開(kāi)發(fā)紅紅火火之時(shí)，群眾關(guān)心的保障性住房建設(shè)卻進(jìn)展緩慢。前不久，全國(guó)人大常委會(huì)的一份調(diào)研報(bào)告顯示，按照國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，2009年全國(guó)需投入資金1676億元，但截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。

從記者在各地調(diào)研的情況來(lái)看，保障性住房建設(shè)進(jìn)展緩慢，資金配套困難、用地審批周期長(zhǎng)是反映最為集中的兩大難題。但從多數(shù)地區(qū)實(shí)際情況看，資金、土地并非是最大的問(wèn)題，部分地方政府以怎樣的政績(jī)觀、發(fā)展觀來(lái)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，才是問(wèn)題的關(guān)鍵所在。

據(jù)《工人日?qǐng)?bào)》報(bào)道，湖南省建設(shè)部門年中對(duì)全省廉租住房資金到位、工程進(jìn)度進(jìn)行檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，全省廉租住房開(kāi)工率較低的有5個(gè)市（州），此外還有4個(gè)市（州）沒(méi)有遵守國(guó)家規(guī)定，市（州）財(cái)政、住房公積金增值凈收益、土地出讓凈收益均沒(méi)有安排廉租住房資金。

而記者在內(nèi)蒙古調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，部分地方政府重視不夠，工作上無(wú)積極性、主動(dòng)性，原本應(yīng)該用于保障性住房建設(shè)的資金沒(méi)有到位，已經(jīng)下發(fā)的資金中途被截留、擠占甚至挪用。

在用地問(wèn)題上，近年來(lái)，各地為調(diào)控商品房市場(chǎng)都儲(chǔ)備了一批土地，一旦房?jī)r(jià)看漲，地方政府都能很快拿出一批土地投放市場(chǎng)，以獲取高額的土地出讓收益，而一旦保障性住房需要用地，審批的難題就來(lái)了。

如期完成保障性住房建設(shè)規(guī)劃，既是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的調(diào)控措施，同時(shí)也是中央政府對(duì)城市廣大中低收入居民作出的鄭重承諾，關(guān)系國(guó)計(jì)民生，也關(guān)系到政府的公信力，不可輕視。各地政府要從執(zhí)政為民、民生優(yōu)先的高度，切實(shí)把這件大事抓緊抓實(shí)。

該材料主要內(nèi)容：____ 2．廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳2009年7月下發(fā)《關(guān)于大力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》），進(jìn)一步加大保障性住房的建設(shè)力度，爭(zhēng)取用3年的時(shí)間基本解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題。《指導(dǎo)意見(jiàn)》提出：加大廉租住房建設(shè)；加大實(shí)施城市危舊房、筒子樓改造力度，加快實(shí)施國(guó)有農(nóng)林場(chǎng)、墾區(qū)、礦山棚戶區(qū)和采礦沉陷區(qū)民房搬遷維修改造工程；加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，增加經(jīng)濟(jì)適用住房供給。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》強(qiáng)化政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)，認(rèn)為要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須實(shí)行自治區(qū)、市、縣人民政府責(zé)任制，各級(jí)人民政府要認(rèn)真履行穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)，充分發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用。

同時(shí)要求建立健全工作機(jī)制。自治區(qū)成立促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由自治區(qū) 人民政府領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在自治區(qū)建設(shè)廳。各市、縣也要成立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議制度和工作推進(jìn)例會(huì)制度，分析、協(xié)調(diào)和解決當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的重大問(wèn)題，組織制定本區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)較快發(fā)展。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理。建立由自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局牽頭，自治區(qū)發(fā)展改革委、建設(shè)廳等相關(guān)部門參加的全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息協(xié)調(diào)、發(fā)布工作機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、監(jiān)測(cè)和分析，采取各種形式定期或不定期地向社會(huì)發(fā)布有關(guān)全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。另外，還要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，以準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的新情況、新問(wèn)題，提高調(diào)控措施的預(yù)見(jiàn)性、針對(duì)性和有效性。

營(yíng)造良好的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境也是必不可少的，《指導(dǎo)意見(jiàn)》要求各級(jí)政府和相關(guān)部門加強(qiáng)與房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)系，幫助企業(yè)解決經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中遇到的困難；要加強(qiáng)服務(wù)、提高效率，優(yōu)先審批、辦證程序，合理縮短審批、辦證時(shí)限。

2009年，廣西共供應(yīng)保障性住房用地312.64公頃，同比增長(zhǎng)1.48倍。其中廉租住房用地供應(yīng)95.06公頃，經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)102.70公頃，棚戶區(qū)改造用地供應(yīng)45.44公頃，農(nóng)村危房改造用地供應(yīng)69.44公頃。

2009年，廣西國(guó)土資源廳把優(yōu)先保證保障性住房用地供應(yīng)作為保民生的重點(diǎn)工作，采取多項(xiàng)措施為解決城市低收入家庭住房困難，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展作貢獻(xiàn)。

該材料主要內(nèi)容____ 3．保障性安居工程建設(shè)既是黨中央、國(guó)務(wù)院擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措之一，也是解決低收入家庭住房問(wèn)題的主要渠道。但是，“保障性安居工程建設(shè)”這一利國(guó)利民的好“經(jīng)”，卻在有的地方被“歪嘴和尚”念歪念壞了。一些權(quán)力部門利用黨的這項(xiàng)惠民、助民政策，偷梁換柱、欺上瞞下，在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、審批以及分配等各個(gè)環(huán)節(jié)上大搞權(quán)力尋租、權(quán)力自肥，而一些開(kāi)發(fā)商則打著經(jīng)濟(jì)適用房的名義，做著商品房的生意。經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)轉(zhuǎn)讓、租賃者有之，將經(jīng)濟(jì)適用房魔術(shù)般地變成商品房甚至變成豪華別墅的有之，經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)不合算而大量遭棄購(gòu)的有之，“保障性安居工程建設(shè)”這盤好棋就這樣被活生生地?cái)嚨靡凰俊?/p>

保障性安居工程出現(xiàn)了這一系列的問(wèn)題，說(shuō)明我們政策出臺(tái)的相關(guān)配套措施沒(méi)有跟上，讓別有用心的人鉆了空子。好比吃魚(yú)讓魚(yú)刺刺著了咽喉，卻不能因此否認(rèn)魚(yú)肉的味美營(yíng)養(yǎng)價(jià)值而從此禁食魚(yú)肉一樣，保障性安居工程的政策也決不能因噎廢食。因?yàn)槭聦?shí)上包括經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)在內(nèi)的保障性安居工程，在很多地方實(shí)施得很好，出現(xiàn)問(wèn)題的畢竟只是一部分。

辯證地看，出現(xiàn)的問(wèn)題為我們繼續(xù)實(shí)施好保障性安居工程積累了經(jīng)驗(yàn)。針對(duì)進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用房管理實(shí)施辦法，不少有識(shí)之士提出了很多很有見(jiàn)地的建議，如禁止經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓，變經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓為政府回購(gòu)，賣給需要這種房子的家庭；嚴(yán)懲利用經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作腐敗，以儆效尤；建立公開(kāi)、公平、公正的審議程序，健全供應(yīng)對(duì)象的準(zhǔn)人審核工作機(jī)制。要使經(jīng)濟(jì)適用房真正成為中低收入者的保障性住房，重在把好入口出口兩道關(guān)，即經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)關(guān)和所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（包括禁止租賃）關(guān)，而要把好這兩道關(guān)，一條不可或缺的辦法就是公開(kāi)透明，陽(yáng)光操作。廣大群眾的監(jiān)督才是最有效、最敏銳的監(jiān)督。

該材料主要內(nèi)容：____ 4．“只要出2萬(wàn)到8萬(wàn)元中介費(fèi)，你是不是低保戶，是不是本城區(qū)人，都無(wú)所謂．”2009年7月7日，武漢市一位大型連鎖房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人告訴記者。這是隱沒(méi)在武漢街巷，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)一條龍服務(wù)的黑市價(jià)格。所謂“一條龍”式購(gòu)房服務(wù)，就是從購(gòu)房資格申請(qǐng)材料辦理，一直到最終搖號(hào)，中介全程“包辦”到底。2009年6月12日發(fā)生的“六連號(hào)”事件僅僅揭開(kāi)了武漢市經(jīng)濟(jì)適用房黑市鏈條的冰山一角。當(dāng)天，武漢市余家頭小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房在申購(gòu)搖號(hào)時(shí)，搖出了六個(gè)連在一起的購(gòu)房資格證明編號(hào)，這在申購(gòu)高達(dá)40比1的情況下，極不尋常，引發(fā)強(qiáng)烈質(zhì)疑。

事后查明，這六個(gè)編號(hào)均是中介機(jī)構(gòu)勾結(jié)搖號(hào)官員作弊搖出的“關(guān)系號(hào)”，申請(qǐng)材料全系造假；2009年6月22日，武漢市政府新聞辦召開(kāi)了一次僅55秒的新聞發(fā)布會(huì)，宣布了相關(guān)中介和涉案政府官員受到處理的結(jié)果。

“六連號(hào)”事件雖然結(jié)束，但是隱身在經(jīng)濟(jì)適用房背后的制度漏洞，以及由此引致的一連串黑色利益鏈仍可能吞噬這一公共善政的普惠。

該材料主要內(nèi)容：____ 5．與一般商品房一樣，對(duì)于保障性住房而言，充足的土地供應(yīng)是其開(kāi)發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)性條件。然而由于近年來(lái)中心城區(qū)地價(jià)飛漲，經(jīng)濟(jì)適用房越建越遠(yuǎn)，多個(gè)城市經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目出現(xiàn)被老百姓“棄買”的尷尬情況。

在長(zhǎng)春市，2008年這里重啟經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，全年共建設(shè)22.7萬(wàn)平方米共3780套，前兩批共發(fā)售1900多套。至年底剩下1400多套沒(méi)有售出。在此期間，長(zhǎng)春市兩次放寬申請(qǐng)家庭的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，將月人均收入標(biāo)準(zhǔn)由500元以下放寬到800元，并允許優(yōu)撫對(duì)象、復(fù)轉(zhuǎn)軍人、殘疾人等6類特殊人群購(gòu)房，但是并沒(méi)有出現(xiàn)人們想象中的踴躍爭(zhēng)購(gòu)場(chǎng)面。

在廣州，2008年底推出的2145套經(jīng)濟(jì)適用房，只有975套房屋被中低收入家庭認(rèn)購(gòu)，余下1170套房遭棄購(gòu)。這意味著時(shí)隔10年廣州市推出的首批經(jīng)濟(jì)適用房超過(guò)一半被棄購(gòu)。據(jù)記者了解，這些城市經(jīng)濟(jì)適用房“遇冷”的原因是，不少地方興建的經(jīng)濟(jì)適用房離中心城區(qū)太遠(yuǎn)，生活配套設(shè)施不足，而中低收入者大都依賴公共交通，他們?nèi)绻≡谄h(yuǎn)的郊區(qū)，就醫(yī)、上學(xué)、出行都非常不便，再加上與周邊商品房相比，價(jià)格也沒(méi)有吸引力，所以棄購(gòu)現(xiàn)象比較突出。

以武漢城開(kāi)青菱城市花園經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目已經(jīng)接近武漢三環(huán)線，當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局核定其基準(zhǔn)價(jià)格核定為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價(jià)還高。而且，在2008年底申購(gòu)時(shí)，該項(xiàng)目道路還未修通，低收人群體只能“望而卻步”，第一輪搖號(hào)后遭遇棄買，415套住房只賣了—百多套。

有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，由于中心城區(qū)近年來(lái)地價(jià)飆升，土地供應(yīng)也越來(lái)越少，未來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房越建越遠(yuǎn)將成為常態(tài)。據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房“黃埔人家”開(kāi)發(fā)商武漢江岸房地產(chǎn)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房銷售限價(jià)的情況下，開(kāi)發(fā)商主要靠降低土地的購(gòu)價(jià)來(lái)節(jié)約成本。該公司建設(shè)的“黃埔人家”經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)位于中心城區(qū)，當(dāng)時(shí)的土．地價(jià)格約100萬(wàn)元／畝，均價(jià)2600元，利潤(rùn)率控制在國(guó)家規(guī)定的3%。

但現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)的土地價(jià)格已經(jīng)翻了幾倍，再加上勞動(dòng)力價(jià)格、材料成本的上漲，在政府2900元限價(jià)下銷售經(jīng)濟(jì)適用房，肯定虧本。

該材料主要內(nèi)容：____ 6.2009年8月份，經(jīng)濟(jì)適用房再次成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。先是月初傳出石家莊市上千套經(jīng)濟(jì)適用房由于定價(jià)過(guò)高遭棄購(gòu)的消息，緊接著又爆出了南陽(yáng)套用經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)開(kāi)發(fā)商品房的新聞。在國(guó)家不斷加大力度，推動(dòng)保障性住房建設(shè)的時(shí)刻，經(jīng)濟(jì)適用房政策在執(zhí)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題開(kāi)始受到人們的質(zhì)疑。一些專家和業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)濟(jì)適用房不僅有社會(huì)保障性特點(diǎn)，與廉租房相比，它又具有鮮明的市場(chǎng)化特征。推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有可能會(huì)影響完全市場(chǎng)化的商品住宅市場(chǎng)，而且在巨大利益的誘惑之下，容易出現(xiàn)有違社會(huì)公平的現(xiàn)象。

20世紀(jì)70年代以前，由于兩次世界大戰(zhàn)和1929年一1933年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，嚴(yán)重的住宅短缺成為困擾西方國(guó)家的主要問(wèn)題。在這種情況下，主要依靠市場(chǎng)化手段解決居民住房問(wèn)題的西方國(guó)家遭遇了困境。

“市場(chǎng)機(jī)制條件下，由于勞動(dòng)能力的差別存在，一部分階層的收入是無(wú)法承受其住宅支出的，這就在客觀上需要政府提供住宅消費(fèi)保障?！睏罴t旭說(shuō)。

為解決這一問(wèn)題，美國(guó)于1968年進(jìn)行相關(guān)立法，政府保證10年內(nèi)資助低收入家庭600萬(wàn)套住房。戰(zhàn)后的英國(guó)，政府同樣在金融和住宅供應(yīng)上進(jìn)行了大規(guī)模的國(guó)家干預(yù)，直接投資或補(bǔ)貼建設(shè)公共住宅成為解決住房問(wèn)題的主要手段。

20世紀(jì)70年代以來(lái)，隨著西方國(guó)家全國(guó)性住宅短缺的緩解以至消失，再加上福利開(kāi)支出現(xiàn)緊縮趨勢(shì)，大規(guī)模國(guó)家干預(yù)的方式開(kāi)始捉襟見(jiàn)肘，代之而起的是發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的彈性和選擇性，鼓勵(lì)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制解決住宅供應(yīng)。20世紀(jì)80年代撒切爾夫人執(zhí)政時(shí)期的英國(guó)表現(xiàn)得尤其明顯。

在我國(guó)，自從1998年住房體制改革以來(lái)，市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)作用越來(lái)越顯著，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)。但是，在市場(chǎng)化進(jìn)程日益加快的情況下，我國(guó)住房保障體系建設(shè)卻處于緩慢甚至是局部停頓的狀態(tài)，隨著各地房?jī)r(jià)的飛漲，中低收人家庭買房難、租房難的問(wèn)題越來(lái)越突出。

為了解決這一矛盾，2007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了文件，加強(qiáng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)；在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求下，2008年6月前后各地出臺(tái)了 《2008--2012年住房建設(shè)規(guī)劃》，其中都明確了住房保障產(chǎn)品的建設(shè)規(guī)模,2008年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)了9000億元安居工程投資計(jì)劃，再次加大了保障性住房的投入和建設(shè)力度。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部在一份研究報(bào)告中指出，給低收入階層提供住宅消費(fèi)保障，是西方國(guó)家普遍的做法；盡管在住宅資源配置中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家依賴市場(chǎng)發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用，但是從各國(guó)完善的住宅消費(fèi)保障制度的建立、發(fā)展和完善過(guò)程看，政府在住宅消費(fèi)保障制度上起了決定性的作用。德國(guó)、法國(guó)的住宅法律都明確規(guī)定，居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分。因此，各國(guó)中央政府和地方政府都設(shè)立了相關(guān)部門，專門負(fù)責(zé)住房保障體系的構(gòu)建和實(shí)施。如美國(guó)的住房和都市發(fā)展部、新加坡的建屋發(fā)展局等。

楊紅旭表示，政府保障公民的居住權(quán)，是文明社會(huì)的必然選擇。我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將并存市場(chǎng)化和保障化兩條軌道，二者如何協(xié)調(diào)發(fā)展，是需要著重關(guān)注的問(wèn)題。

該材料主要內(nèi)容：____ 7.2009年8月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉接受新華社記者專訪，圍繞社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，一一作答。

如何看待經(jīng)濟(jì)適用住房尋租、牟利現(xiàn)象？

問(wèn)：近期一些城市相繼出現(xiàn)違規(guī)搖號(hào)，出租、棄購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房等現(xiàn)象，您怎么看待這些現(xiàn)象？

侯漸珉：對(duì)于目前反映的經(jīng)濟(jì)適用住房尋租、牟利現(xiàn)象，要做深入全面客觀的分析。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)健全制度，加強(qiáng)監(jiān)管，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房健康發(fā)展，充分發(fā)揮這項(xiàng)制度對(duì)解決城市低收入家庭住房困難的作用。

武漢出現(xiàn)的“六連號(hào)”事件，是典型的內(nèi)外勾結(jié)行為，既有道德范疇的問(wèn)題，也有主管部門內(nèi)部管理問(wèn)題，以及資格審查機(jī)制問(wèn)題。這不是經(jīng)濟(jì)適用住房制度本身的問(wèn)題，對(duì)欺詐問(wèn)題，需要從法律法規(guī)上加大違規(guī)處罰力度。同時(shí)要加強(qiáng)內(nèi)部管理、廉政建設(shè)，提高人員素質(zhì)。要進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的審核機(jī)制，主要是保證收入、財(cái)產(chǎn)和住房狀況審查的真實(shí)性。

對(duì)于部分地區(qū)出現(xiàn)的出租問(wèn)題，要結(jié)合購(gòu)房當(dāng)時(shí)的政策規(guī)定加以處理。2004年規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房在未繳政府土地收益的情況下，不得用于出租。按照2007年規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房5年后才能上市交易，并有收益分成制度等限制條件。對(duì)于在這之前取得經(jīng)濟(jì)適用房的住戶，要按各個(gè)城市出臺(tái)的具體規(guī)定來(lái)處理。

違規(guī)出租問(wèn)題的出現(xiàn)，反映出部分主管部門對(duì)保障性住房的后續(xù)管理不重視、不到位。同時(shí)，這與各地住房保障機(jī)構(gòu)不健全、人員嚴(yán)重不足密切相關(guān)。

對(duì)于一些城市出現(xiàn)的棄購(gòu)現(xiàn)象，原因是多方面的。一種是買不起，一些地區(qū)簡(jiǎn)單以當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的低收入線作為經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象準(zhǔn)入線，部分符合規(guī)定條件的家庭沒(méi)有支付能力；另外，從風(fēng)險(xiǎn)考慮，商業(yè)銀行也不會(huì)給這些家庭提供貸款支持。另一種是現(xiàn)行的以成本為基礎(chǔ)的定價(jià)機(jī)制存在一些缺陷。如相鄰地段，因?yàn)椴疬w成本不同，價(jià)格差異較大。此外，也有區(qū)位選擇不符合保障對(duì)象的生活工作需要。再者，中小城市經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格和商品房?jī)r(jià)格差距不明顯等。這就需要各地科學(xué)界定供應(yīng)對(duì)象，合理確定項(xiàng)目選址和建設(shè)規(guī)模，同時(shí)要進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房的定價(jià)機(jī)制。

如何對(duì)待經(jīng)濟(jì)適用住房制度的不同看法？ 問(wèn)：經(jīng)濟(jì)適用房存在的違規(guī)現(xiàn)象，使得社會(huì)上出現(xiàn)取消經(jīng)濟(jì)適用房的聲音，您怎么看待？ 侯浙珉：對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房制度進(jìn)行廣泛深入的討論，有利于集中各方智慧，完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，促進(jìn)這項(xiàng)制度健康發(fā)展。

我們注意到了取消經(jīng)濟(jì)適用住房制度的議論，并進(jìn)行了認(rèn)真研究。歸納起來(lái)，取消經(jīng)濟(jì)適用住房的觀點(diǎn)有兩個(gè)主要依據(jù)：一是從當(dāng)前存在的問(wèn)題出發(fā)，進(jìn)而要否定這項(xiàng)制度，這有些簡(jiǎn)單化了；另一種是認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)給被保障對(duì)象以住房產(chǎn)權(quán)，認(rèn)為保障就是救濟(jì)，給產(chǎn)權(quán)影響資源分配效率。

另外，我國(guó)的快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，住房供求關(guān)系緊張、房?jī)r(jià)上漲較快的特點(diǎn)短期內(nèi)難以改變，大中城市里多數(shù)新產(chǎn)生的城市家庭需要政府的幫助，才能實(shí)現(xiàn)住有所居。如果完全實(shí)行政府財(cái)政投資建設(shè)廉租房，財(cái)力難以承受。而經(jīng)濟(jì)適用住房政策，政府以土地、稅費(fèi)優(yōu)惠補(bǔ)貼一部分，讓有支付能力的家庭承擔(dān)一部分，共同解決住房問(wèn)題，具有現(xiàn)實(shí)可行性。

如何確保經(jīng)濟(jì)適用住房政策不變昧不走樣？ 問(wèn)：既然經(jīng)濟(jì)適用住房制度仍有存在的必要，那么如何確保經(jīng)濟(jì)適用住房政策不變味不 走樣？

侯淅珉：各地區(qū)要健全相關(guān)制度，加強(qiáng)準(zhǔn)入、配售和售后各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，確保經(jīng)濟(jì)適用住房制度惠及被保障群眾。

首先，各地要加快建設(shè)城市家庭住房、收入（財(cái)產(chǎn)）管理的動(dòng)態(tài)信息系統(tǒng)，減少人工審核過(guò)程中的漏洞。目前，各市縣基本建立了多級(jí)審核、公示制度，重點(diǎn)是要完善審核手段。

如上海市建立了家庭收入核對(duì)中心，探索公安、金融、證券、工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、住房公積金、住房產(chǎn)權(quán)管理等信息資源共享，通過(guò)相關(guān)政務(wù)信息比對(duì)的方式，建立了高效快速的核查機(jī)制。深圳市要求各相關(guān)部門對(duì)申請(qǐng)住房保障家庭的戶籍、車輛、住房、保險(xiǎn)、個(gè)稅、存貸款、證券、殘疾等級(jí)及優(yōu)撫對(duì)象等9個(gè)方面進(jìn)行嚴(yán)格審查。

各地要借鑒上海、深圳的做法，地方政府要加大協(xié)調(diào)力度，部門要通力配合，各地民政部門要根據(jù)2007年國(guó)務(wù)院規(guī)定的分工要求，抓緊建立住房保障對(duì)象和收入（財(cái)產(chǎn)）核對(duì)工作機(jī)制。住房保障主管部門要積極配合。

其次，要加強(qiáng)銷售過(guò)程的管理，建立公開(kāi)、公平、公正的配售工作機(jī)制。這方面，各地已經(jīng)做了大量工作，現(xiàn)在看來(lái)，還要完善定價(jià)機(jī)制。比如，上海市出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，把政府暗補(bǔ)的土地稅費(fèi)等量化成政府的產(chǎn)權(quán)比例，個(gè)人出資部分量化成個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例，既保證了個(gè)人投資權(quán)益，又保證了政府權(quán)益，壓縮了經(jīng)濟(jì)適用住房的尋租空間，有利于保證經(jīng)濟(jì)適用住房主要用于自住，這是一種積極的探索。

最后，要加強(qiáng)售后使用的監(jiān)督管理。目前，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房售后使用情況的監(jiān)管，還十分薄弱。要把好事辦好，各地區(qū)應(yīng)健全機(jī)構(gòu)，充實(shí)工作人員，建立售后房屋檔案和定期監(jiān)督檢查制度。同時(shí)，嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)管理，加大對(duì)空置、未繳納政府收益前出租、擁有其他住房未主動(dòng)退出等違規(guī)行為的處罰力度。

該材料主要內(nèi)容：____

三、申論要求

1．仔細(xì)閱讀材料，概括所給材料反映的主要問(wèn)題。（20分）

要求：概括全面，語(yǔ)言精練，200字以內(nèi)。

2．針對(duì)材料中提到的經(jīng)濟(jì)適用房存在的問(wèn)題，談?wù)勀愕慕鉀Q方案。(30分)要求：所提方案具有條理性和可操作性，字?jǐn)?shù)不超過(guò)400字。

3．就材料中涉及的我國(guó)住房建設(shè)市場(chǎng)化和保障性的問(wèn)題，自選角度，自擬

題目，寫一篇文章。(50分)要求：中心明確，內(nèi)容充實(shí)，論述深刻，有說(shuō)服力，字?jǐn)?shù)在1000字左右。

標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)試卷七

一、材料內(nèi)容概括

材料1：保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢的原因。

材料2：廣西出臺(tái)《指導(dǎo)意見(jiàn)》，加大保障性住房建設(shè)。材料3：保障性安居工程出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。

材料4：武漢經(jīng)適房“六連號(hào)”事件暴露經(jīng)適房操作中的黑市交易。材料5：經(jīng)適房遭“冷遇”，多個(gè)地區(qū)出現(xiàn)棄購(gòu)現(xiàn)象。

材料6：經(jīng)濟(jì)適用房的“保障性”與“市場(chǎng)化”間存在的問(wèn)題。

材料7：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉接受新華社記者專訪，回答社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。

二、參考答案 1．答案提示

保障性住房是國(guó)家為解決低收入困難家庭的住房問(wèn)題而采取的根本措施，對(duì)改善廣大低收入群體的生活條件、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都具有重大意義。在大力建設(shè)保障性住房的過(guò)程中，也出現(xiàn)了不少問(wèn)題，如經(jīng)適房?jī)r(jià)格過(guò)高，出租、棄購(gòu)現(xiàn)象普遍，房號(hào)買賣、黑市交易等，亟待解決和規(guī)范。有關(guān)部門應(yīng)該加大對(duì)保障性住房的監(jiān)督管理力度，完善相關(guān)制度，嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，切實(shí)讓保障性住房惠及被保障群體。2．答案提示

針對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題，可以采取以下措施：

(1)系統(tǒng)規(guī)劃經(jīng)適房的選址、建設(shè)，科學(xué)定價(jià)，避免經(jīng)適房向商品房的大戶型、高價(jià)格趨勢(shì)發(fā)展。

(2)建立動(dòng)態(tài)的經(jīng)適房申請(qǐng)者的收入財(cái)產(chǎn)信息，對(duì)經(jīng)適房申請(qǐng)者進(jìn)行嚴(yán)格審核，全面審核申請(qǐng)者的家庭收入、財(cái)產(chǎn)狀況，杜絕瞞報(bào)、漏報(bào)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的情況發(fā)生。

(3)要加強(qiáng)經(jīng)適房銷售過(guò)程的管理，建立公開(kāi)、公平、公正的配售工作機(jī)制。對(duì)經(jīng)適房搖號(hào)輪號(hào)過(guò)程加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)買賣房號(hào)、黑市交易以及有關(guān)部門的行賄受賄行為，加大打擊 力度。

(4)做好經(jīng)適房售后的使用監(jiān)督，建立售后房屋檔案和定期監(jiān)督檢查制度，定期審查經(jīng)適房的使用情況。發(fā)現(xiàn)出租、出賣或炒作經(jīng)適房的行為立即進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，甚至取消其經(jīng)適房的使用資格。

3．答案提示

保障性住房的保障性不容忽視

當(dāng)人們邁過(guò)吃飽穿暖、衣食無(wú)憂的生存線，下一個(gè)提高生活質(zhì)量的目標(biāo)就是——安居、住好。一個(gè)相對(duì)寬松和舒適的居住環(huán)境，對(duì)大多數(shù)中低收入家庭來(lái)說(shuō)，是心有余而力不足的事情。國(guó)家出臺(tái)保障性住房政策，其目的就在于讓廣大住房困難家庭買得起房，住得起房，具有不容質(zhì)疑的保障功能，可以說(shuō)保障性是保障性住房的根本屬性和題中應(yīng)有之義。

然而，在保障性住房尤其是經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)過(guò)程中，卻出現(xiàn)了一些市場(chǎng)化的傾向。例 如，2009年8月初，石家莊市上千套經(jīng)濟(jì)適用房由于定價(jià)過(guò)高而遭棄購(gòu)，緊接著又爆出了南陽(yáng)套用經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)開(kāi)發(fā)商品房的新聞。還有武漢某經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，已經(jīng)接近武漢三環(huán)線，當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局核定其基準(zhǔn)價(jià)格為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價(jià)還南。此外，有些經(jīng)適房越造越大，出現(xiàn)90平、100平甚至是120平的大戶型，不僅加大了購(gòu)房的難度，而且一定程度上也造成了住房的浪費(fèi)，偏離了保障性的宗旨。

保障性住房建設(shè)本是一項(xiàng)惠民、利民的德政工程，卻為何出現(xiàn)了上述種種市場(chǎng)化的趨向呢？原因是多方面的。一是百姓買不起，一些地區(qū)簡(jiǎn)單以當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的低收入線作為經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象準(zhǔn)入線，部分符合規(guī)定條件的家庭沒(méi)有支付能力，導(dǎo)致了大量的棄購(gòu)現(xiàn)象；二是現(xiàn)行的以成本為基礎(chǔ)的定價(jià)機(jī)制存在一些缺陷。如相鄰地段，因?yàn)椴疬w成本不同，價(jià)格差異較大，導(dǎo)致一些經(jīng)適房?jī)r(jià)格高于商品房；三是有些經(jīng)適房的區(qū)位選擇不符合保障對(duì)象的生活工作需要，也導(dǎo)致棄購(gòu)現(xiàn)象發(fā)生；最后，一些開(kāi)發(fā)商利用政府資金建大戶型的經(jīng)適房，從中牟取暴利。

我們并不能因?yàn)楸Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的種種問(wèn)題而斷然否定它的保障性功能，而 應(yīng)該在分析問(wèn)題的基礎(chǔ)上，在今后的工作中采取各種措施，充分發(fā)揮保障性住房的保障功能。

一是要健全相關(guān)制度，加強(qiáng)保障性住房的準(zhǔn)入、配售和售后各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，并確保經(jīng)濟(jì)適用住房制度惠及被保障群眾。二是要建立多級(jí)審核、公示制度，重點(diǎn)是要完善審核手段，嚴(yán)把保障性住房審核申請(qǐng)關(guān)。三是各個(gè)相關(guān)部門要協(xié)調(diào)配合，建立住房保障對(duì)象以及申請(qǐng)者的收入（財(cái)產(chǎn)）核對(duì)工作機(jī)制。四是要加強(qiáng)對(duì)保障性住房特別是經(jīng)適房銷售過(guò)程的管理，建立公開(kāi)、公平、公正的配售工作機(jī)制，還要完善定價(jià)機(jī)制，可以把政府暗補(bǔ)的土地稅費(fèi)等量化成政府的產(chǎn)權(quán)比例，壓縮經(jīng)濟(jì)適用住房的尋租空間。

“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”，這是古往今來(lái)一個(gè)受人關(guān)注的問(wèn)題。在當(dāng)今社會(huì)，保障性住房建設(shè)是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的重要舉措。能讓老百姓買得起房、住得起房，是政府的重要職責(zé)之一。在大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的同時(shí)，政府也應(yīng)該承擔(dān)起維護(hù)保障性住房的保障性功能的責(zé)任，有效處理建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的種種問(wèn)題，糾正不當(dāng)市場(chǎng)化的傾向。