第一篇：學習房地產(chǎn)估價規(guī)范(修訂版)的心得體會

學習《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（修訂版）的心得體會

房地產(chǎn)價格評估制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項法定制度，房地產(chǎn)估價作為一項中介服務(wù)，具有很強的技術(shù)性，而估價結(jié)果更是關(guān)系到有關(guān)當事人的切身利益。因此，客觀上需要一個為廣大房地產(chǎn)估價師所共同遵循的關(guān)于估價的執(zhí)業(yè)標準?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》明確要求：房地產(chǎn)價格評估應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序進行。1999年國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的出臺正是對房地產(chǎn)價格評估制度的進一步充實和完善。由于原國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》是1999年制定的，隨著近年來房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)事業(yè)的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了許多新情況、新變化，有必要對原有的房地產(chǎn)估價規(guī)范做進一步的完善和修改。正是在這樣的形勢下，國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（修訂版）經(jīng)過多次征求意見后正式頒布了。

通過對國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（修訂版）（以下簡稱修訂版）的學習，我們不難看出，該修訂版對許多部分做了大篇幅完善和修正。如：對估價原則中的最高最佳利用原則做了詳細的說明，對房地產(chǎn)估價師的判斷能力要求比較高，估價假設(shè)也變得非常重要。對估價程序也做了進一步的完善，強化了現(xiàn)場勘查必須由注冊房地產(chǎn)估價師參與進行。對估價檔案的管理也做出了細化要求。完善和修改最重要的部分就是估價方法，估價方法的選用也與原估價規(guī)范有明顯的不同。如成本法的選用嚴格界定為假設(shè)可獨立進行重新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，應(yīng)選用成本法估價；市場比較法對可比實例的選擇也做出了嚴格的規(guī)定，對搜集的交易實例信息的內(nèi)容進一步的細化，要求必須搜集的內(nèi)容包括：房地產(chǎn)基本狀況、交易雙方基本情況、成交日期、成交價格、付款方式、融資條件及交易稅費負擔、交易目的、交易方式等其他交易情況。這些對于房地產(chǎn)估價師的工作又增加了新的難度和要求。修改最大的當屬收益法，由原來的一種變成了兩種，如：收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。而且增加了持有期這個新概念，收益期較長、難以準確預測該期限內(nèi)各年的凈收益的，應(yīng)估計持有期。持有期應(yīng)根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間，以及能較準確預測期間收益的一般期限來確定，宜為五年至十年。這樣一來，在進行收益法估價的時候，實際就不止兩種方法，可衍化出多種評估方法。另外又 －1－

明確新增了多種房地產(chǎn)估價目的，這樣對房地產(chǎn)估價師從事多種估價目的評估有了切實可行的規(guī)范依據(jù)。

總之，通過對修訂版的學習，作為一名多年從事估價工作的估價師，個人感覺新規(guī)范對估價師的個人綜合素質(zhì)要求很高，對于估價報告出具有現(xiàn)實的指導意義。但不可否認的是增加了估價師的工作難度，尤其是對信息采集和現(xiàn)場作業(yè)以及判斷選擇方法和測算都有極高的要求。要想在今后的工作中，按照估價規(guī)范的要求做到做好，還需要不斷學習不斷在實踐中進行總結(jié)提高。

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第二篇：房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式

房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式 封面：

(標題)房地產(chǎn)估價報告

估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱）

委托方：（說明本估價項目的委托單位 的全稱，個人委托的為個人的姓名）估價方：（說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱）估價人員：（說明參加本估價項目的估價人員的姓名）

估價日期：（說明參加本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）

估價報告編寫：（說明本估價報告在本估價機構(gòu)內(nèi)的編寫）

目錄：

（標題）目錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設(shè)與限制件

四、估價結(jié)果報告

（一）（二）…

五、估價技術(shù)報告（可不提供給委托方，供估價機構(gòu)存檔和有關(guān)部門查閱等）

（一）（二）…

六、附件

（一）（二）…

正文：

一、致委托方函（標題）致委托方函 致函對象（為委托方的全稱）

致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結(jié)果）致函落款（為估價機構(gòu)的全稱，并加蓋估價機構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章）致函日期（為致函年月日）

二、估價師聲明

（標題）估價師聲明 我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。

2、本估價報告的分析、意見和結(jié)論是我們自已公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們在本報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論撰寫本估價報告。

5、我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中清楚地明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪能些估價人員沒有估價對象進行實地查勘）。

6、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。

7、其他需要聲明的事項。

參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章（至少有一名）。

三、估價的假設(shè)和限制條件

（標題：）估價的假設(shè)和限制條件

（說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）

四、估價結(jié)果報告

（標題：）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

(一)委托方（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）

(二)估價方（說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

(三)估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積、形狀、四至，周圍環(huán)境，景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)，水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程式質(zhì)量，建成年月日，維護，保養(yǎng)，使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）

(四)估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向）

(五)估價時點（說明所評估的客觀合理價構(gòu)或價值對應(yīng)的年月日）(六)價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵）

(七)估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料）

(八)估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）

(九)估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）(十)估價結(jié)果（說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

(十一)（十一）估價人員（列出所有參因本次估價的人員的姓名、估價資歷格或職稱，并由本簽名蓋章）

(十二)（十二）估介作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）

(十三)（十三）估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）

五、估價技術(shù)報告

（標題：）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

(一)個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素）(二)區(qū)域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區(qū)域因素）

(三)市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況、包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來）

(四)高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象的最高最佳使用）(五)估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）(六)估價測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等）(七)估價結(jié)果確定（詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由）…

六、附件

（標題：）附件

估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項目有關(guān)批準文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用資料，估價人員和估價機構(gòu)的資格明等。

第三篇：房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式

房地產(chǎn)估價報告的規(guī)范格式封面

（標題：）房地產(chǎn)估價報告

估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱）

委托方：（說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名）估價方：（說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱）

估價人員：（說明參加本估價項目的估價人員的姓名）

估價作業(yè)日期：（說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）

估價報告編號：（說明本估價報告在本估價機構(gòu)內(nèi)的編號）目錄

（標題：）目錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設(shè)和限制條件

四、估價結(jié)果報告

（一）（二）

…

五、估價技術(shù)報告（可不提供給委托方，供估價機構(gòu)存檔和有關(guān)管理部門查閱等）

（一）（二）

…

六、附件

（一）（二）

…致委托方函

（標題：）致委托方函

致函對象（為委托方的全稱）

致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結(jié)果）

致函落款（為估價機構(gòu)的全稱，并加蓋估價機構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章）致函日期（為致函的年月日）估價師聲明

（標題：）估價師聲明

我們鄭重聲明：

1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3.我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。

4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5.我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進行實地查勘）。

6.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。

7.（其他需要聲明的事項）

參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章（至少有一名）估價的假設(shè)和限制條件

（標題：）估價的假設(shè)和限制條件

（說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）6 估價結(jié)果報告

（標題：）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

（一）委托方（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）

（二）估價方（說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

（三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）

（四）估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向）

（五）估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日）

（六）價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵）

（七）估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料）

（八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）

（九）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）

（十）估價結(jié)果（說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

（十一）估價人員（列出所有參加本次估價的人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）

（十二）估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）

（十三）估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）估價技術(shù)報告

（標題：）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

（一）個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素）

（二）區(qū)域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區(qū)域因素）

（三）市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來）

（四）最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）

（五）估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）

（六）估價測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等）

（七）估價結(jié)果確定（詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由）8 附件

（標題：）附件

1.估價對象的位置圖

2.四至和周圍環(huán)境圖

3.土地形狀圖

4.建筑平面圖

5.外觀和內(nèi)部照片

6.項目有關(guān)批準文件

7.產(chǎn)權(quán)證明

8.估價中引用的其他專用文件資料

9.估價人員和估價機構(gòu)的資格證明等。

第四篇：房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式

房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式

0.1封面

(標題)房地產(chǎn)估價報告

估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱）

委托方：（說明本估價項目的委托單位 的全稱，個人委托的為個人的姓名）

估價方：（說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱）

估價人員：（說明參加本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）

估價報告編寫：（說明本估價報告在本估價機構(gòu)內(nèi)的編寫）

0.2目錄

（標題）目錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設(shè)與限制件

四、估價結(jié)果報告

（一）（二）

… …

五、估價技術(shù)報告（可不提供給委托方，供估價機構(gòu)存檔和有關(guān)部門查閱等）

（一）（二）… …

六、附件

（一）（二）… …

0.3致委托方函

（標題）致委托方函

致函對象（為委托方的全稱）

致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結(jié)果）

致函落款（為估價機構(gòu)的全稱，并加蓋估價機構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章）

致函日期（為致函年月日）

0.4估價師聲明（標題）估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。

2、本估價報告的分析、意見和結(jié)論是我們自已公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們在本報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系。

5、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論撰寫本估價報告。

6、我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中清楚地明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪能些估價人員沒有估價對象進行實地查勘）。

7、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。

8、（其他需要聲明的事項）。

參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章（至少有一名）。

0.5估價的假設(shè)和限制條件

（標題）估價的假設(shè)和限制條件（說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）

0.6結(jié)果報告

（標題）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

（一）委托方說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）

（二）估價方（說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

（三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積、形狀、四至，周圍環(huán)境，景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)，水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程式質(zhì)量，建成年月日，維護，保養(yǎng)，使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。

（四）估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向）

（五）估價時點（說明所評估的客觀合理價構(gòu)或價值對應(yīng)的年月日）a)估值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵）b)估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料）

c)估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）

d)估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）

e)估價結(jié)果（說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

f)估價人員（列出所有參因本次估價的人員的姓名、估價資歷格或職稱，并由本簽名蓋章）

g)估介作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）

h)估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）

0.7估價技術(shù)報告

（標題）

（一）個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素）

（二）區(qū)域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區(qū)域因素）

（三）市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況、包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來）

（四）高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象的最高最佳使用）

（五）價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）a)估價測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等）b)估價結(jié)果確定（詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由）

0.8附件

（標題）附件

估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項目有關(guān)批準文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用資料，估價人員和估價機構(gòu)的資格明等。

0.9制作要求

估價報告應(yīng)到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。紙張大小應(yīng)采用A4紙規(guī)格。

第五篇：房地產(chǎn)司法鑒定估價規(guī)范研究

房地產(chǎn)司法鑒定估價規(guī)范研究

（作者：崔太平來源：《中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀》雜志2008年第6期）

一、物權(quán)保護與房地產(chǎn)估價

房地產(chǎn)司法估價與財產(chǎn)保護的關(guān)系是什么呢？《物權(quán)法》作為保護財產(chǎn)的基本法律，在當事人的物權(quán)受到侵犯時，救濟的途徑和手段根本的就是損害賠償。損害賠償離不開估價。其實任何的經(jīng)濟糾紛，甚至是刑事法律糾紛，判決和裁決有幾種情形，最嚴重是剝奪人的生命，第二種情況是限制人的自由。第三種情況是財產(chǎn)處罰，對侵害他人權(quán)利的除以財產(chǎn)的處罰，另外是一種處罰性的賠償。一般糾紛的判決當事人的財產(chǎn)往往是個人的財產(chǎn)，所以從這個角度來說，我們侵害當事人的物權(quán)是離不開損害賠償?shù)?，就是估價的。其他的任何民事、刑事的糾紛，就是以上幾個途徑。所以說司法鑒定估價在一定程度上不僅是財產(chǎn)保護，在相當程度上影響了司法的工作。

二、房地產(chǎn)司法鑒定估價的現(xiàn)狀

（一）估價委托程序不規(guī)范

一是，受托估價機構(gòu)的資質(zhì)不符合相關(guān)規(guī)定。法院委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，其資質(zhì)并不符合部門規(guī)章的規(guī)定，建設(shè)部《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，一級和二級資質(zhì)的機構(gòu)才可以接受法院委托的估價，但是實際情況中，卻又一些三級資質(zhì)機構(gòu)接受了法院的估價委托。二是，委托書不規(guī)范，缺乏估價基本事項的記載。估價對象不明確，誰提供多少資料，這些都沒有。法院和當事人配合的義務(wù)也沒有，或者說不夠準確和詳盡。三是沒有委托合同。委托合同涉及到委托估價的費用、當事人的義務(wù)、權(quán)利、糾紛的解決等等。四是法院對外委托估價，沒有充分尊重當事人的訴訟權(quán)利。一般覺得當事人要抽簽或者是原被告雙方選擇一下估價機構(gòu)就可以了，其實不然。一個是涉及到糾紛的不動產(chǎn)，要不要估價，是當事人的權(quán)利，如果說當事人雙方都覺得不需要估價，那么就不用估價。所以說第一個是估價的申請和決定權(quán)。決定權(quán)最終在法官的手里，實際在當事人的手里，然后才申請，授予。

（二）房地產(chǎn)司法鑒定估價缺乏質(zhì)證程序

我曾經(jīng)做過律師事務(wù)所主任，如果原告和被告請一個律師，大家在法庭上在以法律允許的范圍內(nèi)申請自己的權(quán)利，在這樣的博弈中，實現(xiàn)了當事人之間利益的平衡，間接實現(xiàn)了司法公正，間接提高了律師的社會地位。房地產(chǎn)估價師很少針鋒相對，司法鑒定估價應(yīng)該有這樣的程序，甚至還可以成為專家作證出庭，像律師一樣。

（三）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》缺乏對于房地產(chǎn)司法鑒定估價的規(guī)定

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》在房地產(chǎn)糾紛估價里面有三條，這些規(guī)定在現(xiàn)階段來看，對指導實踐缺乏可操作性。

（四）法院等司法機關(guān)對于房地產(chǎn)司法鑒定估價的認識不清晰

一是，對國家的房地產(chǎn)估價制度不熟悉。法院對房地產(chǎn)估價作為國家法定制度、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》作為國家標準還不十分清晰，對估價對象、估價對象的法律權(quán)屬狀態(tài)等還有待專家協(xié)助。二是，對房地產(chǎn)司法鑒定估價的范圍認識不清。例如，如果有委托人委托我們評估一個賓館的大堂，是否可以？當然不可以。房屋基本單元登記的狀態(tài)，以及房屋登記辦法規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容，法院在查封和預查封的時候，他們有時也不清楚該查封什么。三是對于法院的配合義務(wù)、訴訟當事人的配合義務(wù)認識不清。

三、房地產(chǎn)司法鑒定估價規(guī)范的基本框架

（1）完善房地產(chǎn)司法鑒定估價的委托程序。目前的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對實體性的規(guī)定不少，對于程序性的規(guī)定較少，實際上規(guī)范對程序性規(guī)定的應(yīng)該多些。

（2）建立房地產(chǎn)司法鑒定估價的質(zhì)證程序。

（3）完善房地產(chǎn)司法鑒定估價的技術(shù)標準。

（4）建立房地產(chǎn)司法鑒定估價的專家?guī)臁＜規(guī)斓乃痉ㄨb定專家，接受鑒定估價委托。并不從事具體的司法鑒定估價業(yè)務(wù)，而是接受法院咨詢，幫助法官對于鑒定估價報告的質(zhì)證和采信。估價專家也可以接受咨詢，幫助法官確定對于不動產(chǎn)的查封、預查封的具體范圍。

四、司法鑒定估價業(yè)務(wù)的承接

（一）明確基本情況

（1）明確估價的基本事項：

估價目的；估價時點；估價對象（實體狀況、權(quán)益狀況）。委托評估范圍，不一定就是估價師實際評估范圍！

委托方、產(chǎn)權(quán)持有者；估價報告的使用限制；估價報告交付時間及方式；估價服務(wù)費及支付方式。

（2）明確估價的其他重要事項：

估價的價值定義；委托方提供的估價依據(jù)（估價權(quán)屬資料、身份證明、相關(guān)法律文書）。估價依據(jù)，應(yīng)當能夠區(qū)分哪些是委托方提供，哪些是評估師自己收集掌握的。

對于委托方之外的使用者，應(yīng)當在委托估價合同中明確。

能力不能勝任的司法鑒定估價業(yè)務(wù)的委婉拒絕。

（二）明確具體事項

（1）鑒定委托書應(yīng)當載明委托人的名稱或者姓名、擬委托的司法鑒定機構(gòu)的名稱、委托鑒定的事項、鑒定事項的用途以及鑒定要求等內(nèi)容。委托鑒定事項屬于重新鑒定的，應(yīng)當在委托書中注明。

（2）委托人應(yīng)當向司法鑒定機構(gòu)提供真實、完整、充分的鑒定材料，并對鑒定材料的真實性、合法性負責。

（3）對提供的鑒定材料不完整、不充分的，司法鑒定機構(gòu)可以要求委托人補充；委托人補充齊全的，可以受理。

（4）不能即時決定受理的，應(yīng)當在七個工作日內(nèi)作出是否受理的決定，并通知委托人。

（三）司法鑒定機構(gòu)不得受理的鑒定委托

（1）委托事項超出本機構(gòu)司法鑒定業(yè)務(wù)范圍的；

（2）鑒定材料不真實、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鑒定事項的用途不合法或者違背社會公德的；

（4）鑒定要求不符合司法鑒定執(zhí)業(yè)規(guī)則或者相關(guān)鑒定技術(shù)規(guī)范的；

（5）鑒定要求超出本機構(gòu)技術(shù)條件和鑒定能力的；

（6）不符合民法通則第二十九條規(guī)定的；

（7）其他不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定情形的。

對不予受理的，應(yīng)當向委托人說明理由，退還其提供的鑒定材料。

五、司法鑒定估價應(yīng)當遵循的規(guī)范

（1）法律法規(guī)

（2）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等估價規(guī)范

（3）《司法鑒定程序通則》

（4）《司法鑒定文書規(guī)范》和《司法鑒定協(xié)議書（示范文本）》

六、司法鑒定估價風險提示

（1）鑒定意見屬于專家專業(yè)性意見，其是否被采信取決于辦案機關(guān)的審查和判斷，鑒定人和鑒定機構(gòu)無權(quán)干涉；

（2）由于鑒定材料或者客觀條件限制，并非所有鑒定都能得出明確的鑒定意見；

（3）鑒定活動遵循獨立、客觀、公正的原則，因此，鑒定意見可能對委托人有利，也可能不利。

七、對于房地產(chǎn)司法鑒定估價的質(zhì)證

（1）房地產(chǎn)司法鑒定估價的質(zhì)證程序，包括出庭通知、估價師出庭、質(zhì)證內(nèi)容、訴訟當事人質(zhì)詢和法官詢問、估價師退庭等。

（2）質(zhì)證內(nèi)容主要包括：對于鑒定估價主體資格的質(zhì)證，對于鑒定估價啟動程序合法性的質(zhì)證，對于鑒定估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師是否遵循回避原則的質(zhì)證，對于鑒定估價范圍的質(zhì)證，對于鑒定估價報告規(guī)范性的質(zhì)證等等。

（3）鑒定估價的質(zhì)證程序，還應(yīng)當包括：建立法官直接詢問、當事人交叉詢問規(guī)則，房地產(chǎn)估價師分別出庭接受質(zhì)證規(guī)則，以及房地產(chǎn)估價師適時退庭規(guī)則。

（4）對于估價工作底稿的質(zhì)證

工作底稿分管理類工作底稿、操作類工作底稿。

管理類工作底稿包括：估價業(yè)務(wù)基本事項的記錄；估價業(yè)務(wù)約定書；估價作業(yè)計劃；估價業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中的重大問題處理記錄；估價報告的審核記錄。

操作類工作底稿通常包括：現(xiàn)場調(diào)查記錄與相關(guān)資料；收集的估價資料；估價測算過程記錄。

（5）對估價報告假設(shè)限制條件的質(zhì)證

估價報告中的假設(shè)和限制條件應(yīng)說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理對抵押價值可能的影響及本估價報告使用的限制條件。

注冊資產(chǎn)評估師不得濫用估價假設(shè)前提，估價假設(shè)前提應(yīng)當具有合理性。評估師應(yīng)當對于估價的假設(shè)前提在估價時點的實際狀況進行必要的披露和闡述。

在市場波動較大時，評估師要特別關(guān)注價格的下跌風險；金融機構(gòu)續(xù)貸涉及房地產(chǎn)抵押價值的估價，注冊房地產(chǎn)估價師對已經(jīng)發(fā)生的市場不利變化，應(yīng)給予充分重視；注冊房地產(chǎn)估價師對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預期不確定的收益或升值因素應(yīng)謹慎處理。

（6）對估價對象法律權(quán)屬狀況的質(zhì)證

估價師應(yīng)當知曉評估對象法律權(quán)屬對估價結(jié)論有重大影響。估價師執(zhí)行估價業(yè)務(wù)，應(yīng)當關(guān)注估價對象法律權(quán)屬并予以恰當披露。

對估價對象法律權(quán)屬確認或發(fā)表意見，超出估價師執(zhí)業(yè)范圍。估價師不得明示或暗示具有對估價對象法律權(quán)屬確認或發(fā)表意見的能力，不得對估價對象的法律權(quán)屬提供保證。

對委托方和相關(guān)當事方提供的估價對象法律權(quán)屬資料和資料來源進行必要的查驗，并對查驗情況予以披露，但不應(yīng)超越執(zhí)業(yè)范圍明示或暗示承擔驗證估價對象法律權(quán)屬資料真實

性、合法性和完整性的責任。

對估價對象法律權(quán)屬瑕疵狀況予以充分披露。

以設(shè)定產(chǎn)權(quán)為前提對委托方不具有所有權(quán)的房地產(chǎn)進行評估，應(yīng)當對估價對象法律權(quán)屬和設(shè)定產(chǎn)權(quán)前提予以充分披露，并明確說明設(shè)定產(chǎn)權(quán)狀況與實際法律權(quán)屬狀況存在重大差別。

（7）對估價有關(guān)事項披露的質(zhì)證

對估價結(jié)果會產(chǎn)生重大影響、需要提醒估價報告使用者關(guān)注的事項,注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當在估價報告中予以披露,并揭示披露事項對估價結(jié)果的定性或定量影響。披露事項包括但不限于：

（一）估價對象的權(quán)利人、建筑面積、土地面積及其用途等有矛盾，存在異議、疑義的；

（二）存在共有權(quán)人和他項權(quán)利的；

（三）房地產(chǎn)的土地剩余使用年限或建筑物耐用經(jīng)濟年限較短的；

（四）根據(jù)調(diào)查和委托人書證已存在的具有法定優(yōu)先受償權(quán)的款項；

（五）實地查勘受特殊因素制約的；

（六）估價所需資料缺失及對缺失資料的處理方法；

（七）估價對象房地產(chǎn)附有長期及短期租約的；

（八）估價時存在建筑物損耗的；

（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的針對估價對象的抵押限制條件;

（十）其他應(yīng)當披露事項。

八、完善房地產(chǎn)司法鑒定估價技術(shù)標準

實行房地產(chǎn)估價師負責制度，遵循回避制度，實行房地產(chǎn)估價師出庭作證制度等等，均是鑒定估價技術(shù)標準應(yīng)當考慮的內(nèi)容。另外，作為鑒定人的房地產(chǎn)估價師，有權(quán)了解進行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當事人、證人，這既賦予估價師權(quán)利義務(wù)，又是對訴訟當事人配合義務(wù)的規(guī)定。

房地產(chǎn)司法鑒定估價實施，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)，遵守職業(yè)道德和職業(yè)紀律，尊重科學，遵守技術(shù)操作規(guī)范。

在房地產(chǎn)司法鑒定估價當中，補充鑒定估價、重新鑒定估價屢屢發(fā)生。這需要在鑒定估價的技術(shù)標準當中，明確當事人申請重新鑒定的審查標準。