第一篇：貸款程序

貸款程序

1、貸款的申請。借款人向當(dāng)?shù)匦庞蒙缣岢鼋杩钌暾?。除申請農(nóng)村小額貸款外，申請其他種類的貸款須提供有關(guān)資料。

⑴借款人及保證人基本情況；

⑵財政部門或會計（審計）事務(wù)所核準(zhǔn)的上年度財務(wù)報告，以及借款申請前一期的財務(wù)報告；

⑶原有不合理占用的貸款的糾正情況；

⑷抵押物、質(zhì)押物清單和有處分權(quán)人的同意抵押、質(zhì)押的證明及保證人擬同意保證的有關(guān)證明；

⑸項目建議書和可行性報告；

⑹信用社認(rèn)為需要提供的其他有關(guān)資料。

2、信用等級評估。信用社對借款人的信用等級進(jìn)行評估。

3、貸款調(diào)查。信用社對借款人的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查。

4、、貸款審批。信用社按審貸分離、分級審批的貸款管理制度進(jìn)行貸款審批。

5、簽訂合同。信用社與借款人簽訂借款合同。

6、貸款發(fā)放。信用社按借款合同規(guī)定按期發(fā)放貸款。

7、貸后檢查。信用社對借款人執(zhí)行借款合同情況及借款人經(jīng)營情況進(jìn)行追蹤調(diào)查和檢查。

8、貸款歸還。貸款到期，借款人按時足額歸還貸款本息，如要展期應(yīng)在借款到期日之前，向信用社提出貸款展期申請，是否展期由信用社決定。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款基本流程

開發(fā)貸款定義

房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的貸款。借款主體

經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門登記注冊并已取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款條件

1．必須經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理機關(guān)注冊登記，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照并通過年檢，取得行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2．具有貸款卡，在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。3．開發(fā)項目與其資質(zhì)等級相符。

4．項目開發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實、有效，應(yīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開（施）工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金。

5．項目的實際功能與規(guī)劃用途相符，能有效滿足當(dāng)?shù)刈≌袌龅男枨?，有良好的市場租售前景?/p>

6．項目的工程預(yù)算、施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，工程預(yù)算總投資能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要。7．貸款用途符合國家有關(guān)法規(guī)和政策。

8．項目資本金應(yīng)達(dá)到項目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項目建設(shè)。貸款所需材料 一．基本材料

1．.法人營業(yè)執(zhí)照(原件及復(fù)印件)和建設(shè)管理部門核準(zhǔn)的資質(zhì)證明； 2．法人代碼證書(原件及復(fù)印件)； 3．稅務(wù)登記證(原件及復(fù)印件)； 4．企業(yè)貸款卡；

5．財政部門或會計(審計)事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個財務(wù)報表和審計報告，成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來的審計報告和近期報表； 6．公司章程（原件及復(fù)印件）； 7．驗資報告（原件及復(fù)印件）； 8．法定代表人證明、簽字樣本；

9． 企業(yè)董事會成員和主要負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本；

10． 若客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)，要求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件（原件）；

11．貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書（原件）； 12．其他所需材料。二．貸款項目材料

1．國有土地出讓合同； 2．國有土地使用證； 3．中標(biāo)通知書； 4．付清土地出讓金憑證；

5．建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 6．建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 7．建筑工程施工許可證；

8．建筑總承包合同；

9．項目總投資測算及建筑資金缺口證明； 10．項目可行性報告；

11．其他相關(guān)材料。三．擔(dān)保材料

按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。貸款利率

貸款利率按中國人民銀行利率浮動有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。一般上浮15%—30%。貸款程序 1．借款人申請借款時，應(yīng)首先填寫《借款申請書》，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關(guān)資料。

2．銀行受理借款人申請后,應(yīng)按銀行規(guī)定程序,指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件，對工程項目的可行性和概預(yù)算情況進(jìn)行評估，測定貸款的風(fēng)險度。提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔(dān)保方式意見。

3．銀行審查人員對調(diào)查人員提供的調(diào)查報告、評估報告及所依據(jù)的資料、文件進(jìn)行審查核實，提出審查意見。在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行審批貸款。商品房開發(fā)貸款的審批權(quán)限，按照銀行頒布的有關(guān)中長期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。4．貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂《借款合同》，并依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：

遞交申請——受理調(diào)查——項目評估——核查審批 辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請

（一）借款人資格

借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下基本條件：

1、借款人是經(jīng)工商行政管理機關(guān)（或主管機關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織。

2、有經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。

3、經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好。

4、信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。

5、有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。

6、有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。

7、貸款項目已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效。

8、借款人已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開工證》。

9、貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨?，有?guī)范的可行性研究報告。

10、貸款項目工程預(yù)算報告合理真實。

11、貸款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設(shè)。

12、企業(yè)信用等級和風(fēng)險度符合貸款人的要求。

13、貸款人規(guī)定的其他條件。

（二）申請貸款資料

開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項目的相關(guān)資料。

1、單位資料

（1）經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書（股份制企業(yè)）、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證（卡）及復(fù)印件；（2）單位章程、成立批文；

（3）經(jīng)會計師事務(wù)所驗審的近三年年報及本期財務(wù)報表；

（4）工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件；（5）法人代碼證復(fù)印件、年檢報告；（6）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書；（7）借款申請報告；

（8）公司最高權(quán)力機構(gòu)或授權(quán)機構(gòu)同意申請貸款的決議；

（9）若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項資料并報貸款擔(dān)保承諾書；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價報告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明；（10）公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。

2、項目資料

（1）項目立項批文、可行性研究報告及項目預(yù)算報告；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建筑工程規(guī)劃許可證；

（4）土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證；（5）地價款繳交憑證復(fù)印件；（6）施工許可證；（7）房地產(chǎn)預(yù)算許可證；

（8）合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批

貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對貸款調(diào)查部門提供的資料進(jìn)行核實，評價貸款風(fēng)險，復(fù)測貸款風(fēng)險度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。

（一）貸款審查的主要內(nèi)容

1、審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。

2、根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。

3、審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權(quán)限評估，評估報告是否已批準(zhǔn)，項目情況是否可行。

4、審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。

5、審查貸款期限。房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款最長期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長不超過1年。

6、審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。質(zhì)押貸款：包括存單、國庫券等有價證券質(zhì)押貸款。抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營運車輛抵押貸款。

俁證貸款：（1）俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，《擔(dān)保法》規(guī)定國家機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)的分支機構(gòu)不能作保證人；（2）核實保證人保證意見的真實性、合法性，如股份公司要有董事會決議；（3）審查保證人的保證能力。

7、復(fù)算貸款風(fēng)險度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險度。計算公式為：

貸款項目綜合風(fēng)險度=貸款方式風(fēng)險系數(shù)×[企業(yè)信用等級系數(shù)×（1-Y）+項目風(fēng)險等級系數(shù)×Y] Y=項目投資總額/（企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項目投資總額）

貸款資產(chǎn)風(fēng)險度=（正常貸款金額×項目貸款風(fēng)險度×1.0+逾期貸款金額×項目貸款見儀式×1.3+呆滯貸款金額×項目貸款風(fēng)險度×1.8+呆賬貸款金額×項目貸款風(fēng)險度×2.5）/貸款總額

8、審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。

9、按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。

貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評估報告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補充評估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補充評估與調(diào)查。

貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請審批表》交審查主管復(fù)審。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報有權(quán)人簽批。

（二）貸款的審批

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項目評估權(quán)限辦理。

1、貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。

2、凡是要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調(diào)查的實審意見，并由行長簽署上報。上級行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會或有權(quán)簽批人簽批。上級行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報行的審查崗相同。

3、貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。

五、貸款的發(fā)放

經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后，信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押（質(zhì)押）合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證（見證）、抵押登記、保險等手續(xù)。借款人取得貸款之前，應(yīng)為項目辦理有效的建筑工程保險。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險，且投保期至少要長于借款期半年。保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人，保險單正本由貸款行執(zhí)管。若屬抵押（質(zhì)押）擔(dān)保方式，借款人應(yīng)將抵押物（質(zhì)物）權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷售手續(xù)時，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。若屬住房開發(fā)項目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放項目貸款前，與借款人就該貸款項目銷售后的一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂《抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。

貸款審查部門對貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級審批簽發(fā)后，交由會計部門，根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的專戶。

二、城市房屋拆遷程序

（一）房屋拆遷申請

無論單位或個人因從事建設(shè)項目需要進(jìn)行房屋拆遷時，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，并同時提交下列材料：建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆行計劃或拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金額機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內(nèi)容必須確切地說明拆遷的范圍，拆遷的對象，拆遷的實施步驟，對拆遷范圍內(nèi)的被拆遷居民、機關(guān)、團體、企事業(yè)單位的補償安置方案，安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的房源情況，涉及拆遷的各項補償費、安置費 的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時間安排等。

（二）房屋拆遷審批

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到拆遷申請之日起30日，對申請事項進(jìn)行審查。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請人房屋拆遷許可證。

房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

（三）簽訂拆遷補償安置協(xié)議

在房屋主管部門審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限以及違約責(zé)任等事項。1．拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：(1)被拆除房屋的坐落地點、面積和用途；(2)補償方式；(3)補償金額；

(4)安置用房面積和安置地點；(5)搬遷過渡方式及期限；(6)違約責(zé)任等。

2．房屋拆遷補償安置協(xié)議的特征：

(1)協(xié)議當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人；(2)協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時間限制；(3)協(xié)議簽訂有相對的強制性。

補償、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。(四)實施拆遷

拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)白拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

三、城市房屋拆遷的補償(一)補償對象

房屋拆遷補償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟利益，根據(jù)我國《憲法》規(guī)定，國家、全民、集體所有的財產(chǎn)受法律保護(hù)，國家保護(hù)公民的合法收入、儲蓄、房屋等合法財產(chǎn)的所有權(quán)。房屋被拆除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財產(chǎn)損失。為保護(hù)被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)給予補償。應(yīng)當(dāng)明確的是，補償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權(quán)人。所有人既包括公民也包括法入。(二)補償形式 房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

1．貨幣補償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評估價格，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

2．房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的行為。

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷租賃用房時被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。(三)特殊情況的房屋拆遷補償

1．出租房屋的拆遷補償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷入給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

2．產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償。拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷，拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

3．設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償。《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。抵押當(dāng)事人就解除抵押關(guān)系或重新設(shè)定抵押物達(dá)成協(xié)議的，拆遷補償按正常情況進(jìn)行；抵押當(dāng)事人無法達(dá)成協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定，可向抵押人進(jìn)行追償，抵押權(quán)因房屋滅失而消失。

4．拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償。公益事業(yè)一般指文教、衛(wèi)生及社會公共福利方面的非生產(chǎn)性事業(yè)，拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

5．臨時建筑、違章建筑的拆遷補償。臨時建筑必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。因此，拆除已超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑，不給予補償。對于尚沒有超過批準(zhǔn)使用年限的臨時建筑，可考慮臨時建筑在使用期內(nèi)的殘值和剩余合法使用期的長短，給予適當(dāng)補償。違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補償。

四、城市房屋拆遷的安置

根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。

拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補助費；被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時騰退周轉(zhuǎn)房。

因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時安置補助費。因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。

(2)房屋拆遷糾紛的處理。拆遷入與被拆遷人對拆遷補償形式和補償金額、安置用房面積租安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，經(jīng)拆遷當(dāng)事人提出申請，由批準(zhǔn)拆遷的房屋主管部門裁決。被拆遷人是批準(zhǔn)的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》對行政裁決的程序和要求做出了明確規(guī)定，行政裁決應(yīng)當(dāng)以事實為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩，堅持公平、公正、及時的原則。

當(dāng)事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴。為了不影響拆遷工作的順利進(jìn)行，當(dāng)拆遷人已根據(jù)規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定，房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀清有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標(biāo)準(zhǔn)的測算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽證。

房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經(jīng)行政裁決，不得實施行政強制拆遷。拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實施強制拆遷。

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的階段與程序

房地產(chǎn)開發(fā)一般分為四個階段進(jìn)行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和營銷階段。每個階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，而且是交替進(jìn)行的。

一、投資決策分析階段及其程序

投資決策分析階段的工作內(nèi)容主要是進(jìn)行開發(fā)項目的選擇、可行性研究和決策立項。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的階段。可以說，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗很大程度上取決于投資決策分析。

(一)開發(fā)投資機會鑒別和項目選擇

投資決策分析的第一步是對開發(fā)投資機會的鑒別和開發(fā)投資項目的選擇。其思路一般是從宏觀到微觀。首先，在一定地區(qū)范圍內(nèi)尋找最為有利的投資機會。因為房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的市場，不同的地區(qū)，其投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系不同，投資機會也不一樣。其次，從中觀角度，在打算投資的地區(qū)，鑒別可能投資的城市。進(jìn)一步在想要投資的城市，根據(jù)所了解的該城市有關(guān)房地產(chǎn)的各種信息，從微觀層面，考慮選擇投資開發(fā)的房地產(chǎn)類型和空間區(qū)位，即通常所說的“物業(yè)”和“地塊”，經(jīng)過一系列的投資機會鑒別和項目篩選，投資意向初步建立，再進(jìn)一步與城市規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門、當(dāng)前的土地?fù)碛姓呋蚴褂谜咭约捌渌锌赡芎献鞯耐顿Y商和房地產(chǎn)專業(yè)人士接觸洽談，使項目設(shè)想具體化，：并草簽投資意向書。然后，進(jìn)入下一步工作，即項目可行性研究。(二)初步可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容盡管與其他建設(shè)項目有所差別，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究。

初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。初步可行性研究足在投資機會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步收集較為詳細(xì)的房地產(chǎn)市場信息資料，對擬投資項日所在區(qū)域的社會經(jīng)濟狀況、市場供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預(yù)期投資效益，進(jìn)行初步分析、預(yù)測和估算，形成開發(fā)投資初步方案，據(jù)此評價投資機會選擇結(jié)果的成功性如何，決定是否有必要進(jìn)行詳細(xì)可行什研究，確定一些重要性的問題是否進(jìn)行專題研究。初步可行性研究是編制項目建議書的依據(jù)。

(三)可行性研究

可行性研究是在初步可行性研究后，對開發(fā)投資項目進(jìn)行深入細(xì)致的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，為開發(fā)項目投資決策提供技術(shù)上和經(jīng)濟財務(wù)上的評價依據(jù)。故可行性研究也稱為詳細(xì)可行性研究或技術(shù)經(jīng)濟可行性研究?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容包括房地產(chǎn)市場分析、項目財務(wù)評價和經(jīng)濟社會評價。通過可行性研究，進(jìn)一步明確了影響開發(fā)項目的確定性和不確定性因素，并對多個方案預(yù)測出其開發(fā)成本和預(yù)期收益水平，經(jīng)過多方案比較，從中優(yōu)選出最好的方案。據(jù)此，開發(fā)商如果認(rèn)為該項目的預(yù)期收益水平可以接受，即可拍板決策。然而，如果某些開發(fā)項目關(guān)系到國計民生并具有很大社會和環(huán)境生態(tài)效益時，即使經(jīng)濟效益不佳，也應(yīng)多渠道籌集資金，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。可行性研究報告經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后，開發(fā)項目將正式立項，可以進(jìn)入項目前期工作階段。

二、前期工作階段及其程序

前期工作階段是指在投資決策和項目立項后至建設(shè)工程施工這段時間。這一階段的工作內(nèi)容主要包括：開發(fā)場地的工程勘測、獲取土地使用權(quán)、進(jìn)行拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、開發(fā)資金籌措、工程建設(shè)方案制定、辦理各項開工手續(xù)等。(一)開發(fā)場地的工程勘測

開發(fā)地塊確定后，需要請勘測部門對地塊的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進(jìn)行勘探，摸清土質(zhì)構(gòu)成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計及地基處理提供依據(jù)。(二)獲取土地使用權(quán)

土地使用權(quán)可以從土地一級市場，通過出讓以協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式獲?。灰部梢詮耐恋囟壥袌鐾ㄟ^轉(zhuǎn)讓的方式獲??；或通過其他途徑獲取，如聯(lián)建、聯(lián)營等。開發(fā)投資者應(yīng)根據(jù)開發(fā)項目的需要和自身條件，選擇獲取土地使用權(quán)的途徑和方式。(三)征地、拆遷、安置

按照國家土地管理法的有關(guān)規(guī)定，通過當(dāng)?shù)卣鞴懿块T辦理土地征用手續(xù)。依據(jù)國家和當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理條例、標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，由開發(fā)企業(yè)或委托專門的拆遷公司進(jìn)行拆遷安置。拆遷實施辦法可以是實物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。(四)規(guī)劃設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的藍(lán)圖，要以人為本，合理確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，統(tǒng)籌安排各項建設(shè)用地，滿足使用者對各項功能的要求，盡量做到經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。(五)落實開發(fā)資金

開發(fā)資金是關(guān)系房地產(chǎn)項目能否順利進(jìn)行建設(shè)的重要保證，因此，在項目決策立項后，應(yīng)進(jìn)一步通過直接或間接的方式多渠道籌集落實資金，安排好短期和長期信貸，并制定出開發(fā)資金分期投入和使用計劃。(六)制定建設(shè)施工方案

制定詳盡的建設(shè)施工方案，對保證開發(fā)項目的施32212期和工程質(zhì)量以及控制建筑成本和實現(xiàn)目標(biāo)利潤都很重要。建設(shè)施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計劃，施工圖設(shè)計方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進(jìn)度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判與簽約計劃等。(七)施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”

施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”是為正式進(jìn)行建筑施工做準(zhǔn)備，包括：與供水、供電部門聯(lián)系，鋪設(shè)施工中臨時用水、用電管線，修筑施工用的臨時道路。由建筑單位進(jìn)行場地清理并按豎向規(guī)劃設(shè)計平整場地，修建施工現(xiàn)場的防護(hù)圍墻和臨時用房。

綜上所述，前期準(zhǔn)備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長一段時間，市場情況可能會發(fā)生某些變化。開發(fā)商應(yīng)隨時對那些變化的影響因素進(jìn)行分析和驗證，制定出應(yīng)變措施，確保項目的順利開工建設(shè)和預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。

三、建設(shè)階段及其程序

建設(shè)階段是將前期階段的各項方案和計劃以及項目開發(fā)過程中所涉及的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源集中于開發(fā)地塊上和特定的時間段上，進(jìn)行正式施工建設(shè)的活動。這一階段的工作任務(wù)主要是：通過招標(biāo)投標(biāo)方式，優(yōu)選承包商；進(jìn)行項目施工建設(shè)的組織管理；項目控制和工程監(jiān)理；項目竣工驗收和交付使用。(一)項目發(fā)包

開發(fā)商一般通過招投標(biāo)(公開招投標(biāo)、邀請招投標(biāo)或議標(biāo))的方式，經(jīng)過發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、議標(biāo)和中標(biāo)等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來約束和確保承包商順利完成項目工程施工。(二)施工組織管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目一般由多個分項工程組成，包括主體建筑、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施等。因此，要保證房地產(chǎn)開發(fā)項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)，就必須對各分項工程的施工建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一組織管理，使之相互配合、協(xié)調(diào)實施。在項目建設(shè)過程中，施工組織管理主要是指對施工單位管理、工程計劃管理、工程技術(shù)管理和工程現(xiàn)場管理等。(三)項目控制與監(jiān)理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設(shè)中，開發(fā)商通常聘請監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進(jìn)度、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計和施工合同要求進(jìn)行。有條件的開發(fā)公司也可依靠自己進(jìn)行施工監(jiān)理。

施工建設(shè)中的項目控制主要包含進(jìn)度、質(zhì)量和投資三個方面的內(nèi)容。進(jìn)度控制又包含總進(jìn)度控制、設(shè)計進(jìn)度控制、施工進(jìn)度控制、驗收與交用進(jìn)度控制四個方面；質(zhì)量控制又包含設(shè)計質(zhì)量、材料質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量和施工質(zhì)量控制；投資控制主要指設(shè)計成本、施工成本、建筑成本和設(shè)備安裝成本等的控制。(四)項目竣工驗收

開發(fā)項目的竣工驗收是全面考核建筑產(chǎn)品的最終環(huán)節(jié)，一般是由開發(fā)商組織設(shè)計單位、施工單位、建設(shè)管理部門、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關(guān)管理部門，按照被審核批準(zhǔn)的設(shè)計、施工文件和國家頒布的有關(guān)施工驗收規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行綜合檢查驗收。經(jīng)驗收合格的項目即可辦理交付使用手續(xù)。對于設(shè)計規(guī)定或主管部門要求分階段建設(shè)的單項工程，則應(yīng)分期分批進(jìn)行檢查驗收。

四、營銷階段

房地產(chǎn)項目的營銷是幾乎貫穿整個開發(fā)過程的。只有通過營銷，將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價值和價值得以真正實現(xiàn)；才能使投資盡快收回，獲得開發(fā)利潤。因此，開發(fā)商應(yīng)采取有效的營銷手段，進(jìn)行市場推廣活動。在開發(fā)建設(shè)初期，盡可能地預(yù)售或預(yù)租房屋，盡早回籠資金用于開發(fā)建設(shè)；在竣工驗收后，最主要的工作重點是房地產(chǎn)營銷，盡量在較短的時間內(nèi)將剩余房屋租售出去，避免大量積壓空置，確保開發(fā)收益。商品房的租售策略應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)營理念和市場需求情況而定。

第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用

1．可行性研究的基本概念。在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)以前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，并實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須對擬建項目在工程技術(shù)和經(jīng)濟方面進(jìn)行研究、論證。決策者不僅要掌握項目的基本情況及有關(guān)資料，還要研究該項目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。這種技術(shù)論證的方法稱為可行性研究，其基本內(nèi)容包括市場預(yù)測和研究、技術(shù)方案研究、項目經(jīng)濟評價三個部分，2．可行性研究的作用?？尚行匝芯康闹饕饔帽憩F(xiàn)在如下的方面：

(1)作為確定項目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否操作該投資項目。

(2)作為向銀行和其他金融機構(gòu)融資的依據(jù)。比如對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

(3)可行性研究報告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時也作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。

(4)作為開展項目工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。

(5)根據(jù)可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓(xùn)計劃。

(6)作為國家各級計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)。(二)可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

1．可行性研究的階段。一般而言，可行性研究分為機會研究、初步可行性研究、可行性研究和項目評估決策四個階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則：(1)投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機會。

投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。

(2)初步可行性研究。亦稱“預(yù)可行性研究”。在投資機會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括： ①在機會研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。

②確定對某些關(guān)鍵性問題需要進(jìn)行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時間和費用。

③根據(jù)項目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報告。

初步可行性研究階段的主要內(nèi)容：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進(jìn)度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。

(3)詳細(xì)可行性研究。即通常意義上的可行性研究。主要是對擬開發(fā)建設(shè)項目進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟社會和財務(wù)方面為項目進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。(4)項目的評估和決策。項目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，對上報立項的建設(shè)項目可行性研究報告進(jìn)行全面的審核和再評估。其內(nèi)容包括：

①全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；

②分析項目可行性研究中各項指標(biāo)計算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費率的選擇；

③從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟效益和社會效益；

④分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策； ⑤最后寫出項目評估報告。

2．可行性研究的基本內(nèi)容。由于開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個方面：(1)總論：包括開發(fā)項目概況、研究結(jié)果概要、存在問題和建議。(2)市場需求、供給預(yù)測——租售價格變化趨勢預(yù)測。(3)開發(fā)項目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題，機遇與挑戰(zhàn)：(4)明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。

(5)根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項目的實施計劃和進(jìn)度要求。(6)項目投資、銷售費用的投入時間。(7)資金來源及融資方式。(8)項目租售收入預(yù)測。

(9)國民經(jīng)濟評價和項目財務(wù)評價。(10)項目評價與結(jié)論。

3．可行性研究的步驟。房地產(chǎn)項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進(jìn)行：(1)接受委托，明確研究目標(biāo)。在項目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評估公司或投資顧問公司對擬開發(fā)項目進(jìn)行可行性研究。承擔(dān)單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計劃。(2)收集資料，調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目的競爭能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。為下步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準(zhǔn)確的資料。(3)設(shè)計方案。根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。

(4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和潛在盈利能力。

(5)方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。

(6)制定實施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細(xì)的實施計劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項目實施總進(jìn)度計劃。

(7)編制可行性研究報告。經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細(xì)的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

二、土地使用權(quán)獲取

目前，我國土地使用權(quán)的獲取主要通過行政劃撥和市場機制兩條途徑。對原先已通過行政劃撥的土地，在更新改造、再開發(fā)過程中，開發(fā)商主要通過補地價的方式重新獲取土地使用權(quán)。對于新開發(fā)的土地，開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權(quán)。有關(guān)途徑和方式簡述如下。(一)通過政府行政劃撥獲取土地使用權(quán)

根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國家進(jìn)行經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國有土地，可由政府行政劃撥。因為行政劃撥土地使用權(quán)是國家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。同時限定了批準(zhǔn)權(quán)限，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃，都必須報國務(wù)院批準(zhǔn)；其余由省級人民政府批準(zhǔn)。

建設(shè)征用土地時，應(yīng)按規(guī)定支付土地補償費和安置補助費。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金；在土地使用過程中，建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費用。(二)國有土地使用權(quán)的有償使用

國有土地使用權(quán)有償使用是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分向國家繳納土地有償使用費的行為。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準(zhǔn)可以采用劃撥方式供地的，都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的方式。目前，國有土地使用權(quán)有償使用的方式主要有三種。

1．國有土地使用權(quán)出讓。國有土地使用權(quán)出讓是指國家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費用的行為。按目前的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的年限，由國家和土地使用權(quán)受讓方通過國有土地使用權(quán)出讓合同來約定，但國家對出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地 50年。

合同約定的年限不得超過國家規(guī)定的最高年限，超過最高年限則無效。

在土地使用期限內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)按國家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請，批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用合同，否則土地?zé)o償收回。在土地使用期限內(nèi)國家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補償。

土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)出讓的補充合同。否則，將不得改變合同約定的用途。

目前，國有土地使用權(quán)出讓的方式一般有招標(biāo)、拍賣和協(xié)議出讓三種形式。(1)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個人(受讓方)，以書面投標(biāo)形式，競投某塊土地的使用權(quán)，再由土地使用權(quán)出讓方評標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取。招標(biāo)的文件包括：招標(biāo)通知書、投標(biāo)指引(或招標(biāo)須知)、投標(biāo)書、中標(biāo)證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同(含土地使用條件)等。這里還要說的是招標(biāo)出讓中能否中標(biāo)不完全決定于地價，還應(yīng)考慮對土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。

(2)拍賣出讓土地使用權(quán)。是指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權(quán)。拍賣方式充分引進(jìn)競爭機制，政府也可以獲得最高地價。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競爭性很強的行業(yè)用地可以采用。拍賣前，要先對土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。

(3)協(xié)議出讓土地使用權(quán)。是指出讓方(國家)與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)。具體說，應(yīng)先由用地者向政府提出用地申請，經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。協(xié)議出讓基本沒有引入競爭機制，缺乏公開性和公平競爭。但對一些缺乏競爭的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的，仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。

2．國有土地使用權(quán)租賃。國有土地使用權(quán)租賃是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按向國家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點之中，并取得了較好的效果，彌補了國有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。同時對現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中。3．國有土地使用權(quán)作價人股。國有土地使用權(quán)作價人股是指將一定時期的國有土地使用權(quán)出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。實際上這種方式也可以作為國有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產(chǎn)的流失，又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要是針對現(xiàn)有國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時適用。對企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。(三)補地價方式

鑒于我國土地使用權(quán)的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，對以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其，信附著所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

為了鼓勵經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場，國家在收取補繳的土地出讓金時，都有不同程度的優(yōu)惠。

三、房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(一)城市規(guī)劃的含義

關(guān)于城市規(guī)劃的含義，各國由于其社會、經(jīng)濟體制和經(jīng)濟發(fā)展水平的不同，對其解釋有所差異和側(cè)重，但基本內(nèi)容是大致相同的。在我國，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。(二)城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容

1989年我國頒布的《城市規(guī)劃法》中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個階段。但在實際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對總體規(guī)劃需要確定的主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原則性意見，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。根據(jù)城市的實際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標(biāo)和深度要求，可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃兩種類型。(三)城市規(guī)劃的審批

城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的基本依據(jù)，城市規(guī)劃的審批實行嚴(yán)格的分級審批制度，具體為： 1．城市規(guī)劃綱要須經(jīng)城市人民政府審核同意。

2．城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務(wù)院審批；省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院審批；其他城市的總體規(guī)劃，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批；其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣人民政府審批。城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或其常務(wù)委員會審查同意。3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。

4．城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批。已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細(xì)規(guī)劃，除重要的詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。(四)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面：

1．城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益的影響。為了使一個城市的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過一些控制指標(biāo)實現(xiàn)這一目標(biāo)。其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最密切和影響較大的是對城市土地開發(fā)強度的控制。

反映城市土地開發(fā)強度的指標(biāo)通常有三個，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。

2．房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。我國城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項建設(shè)進(jìn)行有序有效的管理。具體辦法如下：(1)關(guān)于項目選址意見書。由城市管理部門建議的關(guān)于項目選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報立項時必須具備的文件之一。建設(shè)單位在進(jìn)行項目可行性研究時，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關(guān)于項目選址的規(guī)劃指導(dǎo)，審批任務(wù)設(shè)計書時應(yīng)當(dāng)尊重選址意見書。

(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位或有關(guān)機構(gòu)的用地申請以及規(guī)劃和建設(shè)項目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這是核準(zhǔn)工程設(shè)計、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準(zhǔn)予施工的法定憑證。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項目才能破土動工。

(4)臨時建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時規(guī)劃許可證，這和永久性開發(fā)建設(shè)用地的申請、審批程序類似，是對于因施工材料堆放、運輸、架設(shè)地上線路，鋪設(shè)地下管線、進(jìn)行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。(五)居住區(qū)規(guī)劃 1．居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)。居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容之一。其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟合理地創(chuàng)造一個滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共服務(wù)設(shè)施、綠地和活動場地、道路廣場、市政工程設(shè)施等。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。

2．居住區(qū)規(guī)劃的基本內(nèi)容。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項：(1)選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍；(2)確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大??；(3)擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式；(4)擬定公共服務(wù)設(shè)施(包括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑)的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量(包括用房和用地)、分布和布置方式；(5)擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式；(6)擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式；(7)擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計方案；(8)擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)和造價估算。3．居住區(qū)的組成內(nèi)容。

(1)居住區(qū)的工程類型組成。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類：

①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等；

②室外工程：包括地上，地下兩部分。其內(nèi)容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類綠地和綠化種植)，工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施)，以及擋土墻、護(hù)坡、踏步等構(gòu)筑物。

(2)居住區(qū)的用地組成。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成： ①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等；

②公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場地和綠地等；

③道路及廣場用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項內(nèi)道路、廣場、停車場、回車場等的用地；

④綠地及體育場，指居住區(qū)公園、小游園、運動場、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動場地、防護(hù)綠地等。

以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50％左右。4．居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計。(1)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的基本要求。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計是一項綜合性較強的工作。它涉及的面比較廣，一般應(yīng)滿足以下幾方面的要求：

①使用要求。為居民創(chuàng)造一個生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應(yīng)住戶家庭不同的人口組成和氣候特點，選擇合適的住宅類型；為了滿足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務(wù)設(shè)施的項目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動場地、綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。

②衛(wèi)生要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。

③安全要求。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進(jìn)行外，同時也要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震等。因此，必須對各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進(jìn)行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。

④經(jīng)濟要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國民經(jīng)濟發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應(yīng)，也就是說在確定居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模等時，均需考慮當(dāng)時當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價，并節(jié)約城市用地。同時，運用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟性創(chuàng)造條件。

⑤施工要求。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營。特別是當(dāng)成片居住區(qū)進(jìn)行機械化施工時，更應(yīng)注意各建設(shè)項目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。

⑥美觀要求。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對城市的面貌有著很大的影響。有一些原有

第三篇：按揭貸款程序

按揭貸款程序

貸款種類：商業(yè)貸款公積金貸款組合貸款

一：商業(yè)貸款：

貸款準(zhǔn)備的資料

㈠客戶：

⑴客戶是夫妻雙方：

①夫妻雙方身份證原件；

②夫妻雙方戶口本原件；

③夫妻雙方結(jié)婚證原件

（注意：夫妻雙方的身份證明的原件必須是名字和身份證號碼必須一致，如身份證的位數(shù)不對，首先要看身份證上面的出生年月日是否一致，如一致就沒有問題。如證件不對，那么必須要有相關(guān)公安機關(guān)單位出具的證明原件說明此情況的真實性）；

④夫妻雙方的收入證明原件（注意：收入證明上面必須的字跡清晰無涂改等外觀不良，并且收入證明上面的聯(lián)系方式必須是座機號碼【其他電話均為無效】且在上班時間有相關(guān)的人能接到電話的電話號碼。）；

⑤主貸款人的銀行流水（原則上是流水越多且收入較高的就為主貸款人；流水上面交易比較頻繁的且交易數(shù)目大的打印最近3個月的就可以了，如果是流水上面交易不是那么頻繁且數(shù)目較小的就打印最近6個月的就可以了）。

⑵客戶是單身：

①身份證原件

②戶口本原件

③未婚證明（此未婚證明必須是貸款人戶籍所在地的相關(guān)民政局或街道辦事處等出具的證明原件）

（注意：客戶方的身份證明的原件必須是名字和身份證號碼必須一致，如身份證的位數(shù)不對，首先要看身份證上面的出生年月日是否一致，如一致就沒有問題。）；

④收入證明原件（注意：收入證明上面必須的字跡清晰無涂改等外觀不良，并且收入證明上面的聯(lián)系方式必須是座機號碼【其他電話均為無效】且在上班時間有相關(guān)的人能接到電話的電話號碼。）；

⑤ 銀行流水（流水上面交易比較頻繁的且交易數(shù)目大的打印最近3個月的就可以了，如果是流水上面交易不是那么頻繁且數(shù)目較小的就打印最近6個月的就可以了）。

注意：客戶的年齡未滿25周歲的，在招商銀行貸款的話必須要有擔(dān)保人，且擔(dān)保人也必須要有相關(guān)的貸款所需資料。

㈡房東：

⑴房東是夫妻雙方：

①夫妻雙方身份證原件；

②夫妻雙方戶口本原件；

③夫妻雙方結(jié)婚證原件

④出售房屋的產(chǎn)權(quán)證原件

⑤出售房屋的國土使用證原件

⑥出售房屋的相關(guān)稅票和購房合同

⑦出售房屋的【房屋信息摘要】

⑵房東是單身：

①身份證原件

②戶口本原件

③出售房屋的產(chǎn)權(quán)證原件

④出售房屋的國土使用證原件

⑤出售房屋的相關(guān)稅票和購房合同

⑥出售房屋的【房屋信息摘要】

二：公積金貸款：公積金貸款由公積金指定了貸款銀行，目前華陽片區(qū)的二手房公積金貸款是由中國農(nóng)業(yè)銀行貸款。成都片區(qū)由中國農(nóng)業(yè)銀行，成都銀行。貸款需要準(zhǔn)備的資料：

㈠客戶：

⑴客戶是夫妻雙方：

①夫妻雙方身份證原件；

②夫妻雙方戶口本原件；

③夫妻雙方結(jié)婚證原件

（注意：夫妻雙方的身份證明的原件必須是名字和身份證號碼必須一致，如身份證的位數(shù)不對，首先要看身份證上面的出生年月日是否一致，如一致就沒有問題。如證件不對，那么必須要有相關(guān)公安機關(guān)單位出具的證明原件說明此情況的真實性）；

④夫妻雙方的公積金繳存證明原件3份（此資料是公積金繳存單位相關(guān)公積金中心出具的。）

⑤主貸款人的銀行流水（原則上是流水越多且收入較高的就為主貸款人；流水上面交易比較頻繁的且交易數(shù)目大的打印最近3個月的就可以了，如果是流水上面交易不是那么頻繁且數(shù)目較小的就打印最近6個月的就可以了）。

⑵客戶是單身：

①身份證原件

②戶口本原件

③未婚證明（此未婚證明必須是貸款人戶籍所在地的相關(guān)民政局或街道辦事處等出具的證明原件）

（注意：客戶方的身份證明的原件必須是名字和身份證號碼必須一致，如身份證的位數(shù)不對，首先要看身份證上面的出生年月日是否一致，如一致就沒有問題。）；

④客戶的公積金繳存證明原件（此資料是公積金繳存單位相關(guān)公積金中心出具的。）

⑤ 銀行流水（流水上面交易比較頻繁的且交易數(shù)目大的打印最近3個月的就可以了，如果是流水上面交易不是那么頻繁且數(shù)目較小的就打印最近6個月的就可以了）。

㈡房東：

⑴房東是夫妻雙方：

①夫妻雙方身份證原件；

②夫妻雙方戶口本原件；

③夫妻雙方結(jié)婚證原件

④出售房屋的產(chǎn)權(quán)證原件

⑤出售房屋的國土使用證原件

⑥出售房屋的相關(guān)稅票和購房合同

⑦出售房屋的【房屋信息摘要】2份原件

⑵房東是單身：

①身份證原件

②戶口本原件

③出售房屋的產(chǎn)權(quán)證原件

④出售房屋的國土使用證原件

⑤出售房屋的相關(guān)稅票和購房合同

⑥出售房屋的【房屋信息摘要】2份原件

三：組合貸款

客戶與房東準(zhǔn)備的資料同上

四：貸款程序：

1：簽署貸款合同前期準(zhǔn)備工作：核查貸款客戶的資信，出示貸款的人的身份證原件或者復(fù)印件由銀行工作人員查詢即可。上述貸款資料必須準(zhǔn)備完善和正確無誤。

2：向所貸款銀行申請貸款，即簽訂與銀行的貸款合同。簽訂貸款合同時屋主協(xié)助客戶，屋主需要辦理的手續(xù)：貸款銀行開戶等?？蛻粜枰k理的手續(xù)：貸款銀行開戶等，3：簽訂完貸款合同后，擔(dān)保公司通知評估公司進(jìn)行實地勘測與評估 4：評估公司出具評估報告，擔(dān)保公司向銀行遞交評估報告。

5：銀行審批

6：審批通過后即能確定客戶銀行貸款金額時，中介公司通知買賣雙方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

7：客戶領(lǐng)到新產(chǎn)權(quán)證后，遞交新產(chǎn)權(quán)到銀行，銀行辦理抵押手續(xù)報告。8：銀行出具抵押報告后，買房需到房管局辦理抵押手續(xù)

9：房管局辦理完抵押手續(xù)后，出具他項權(quán)證書

10：他項權(quán)證書出具后，擔(dān)保公司遞交銀行，銀行進(jìn)行放款。

注意：

1：公積金貸款是簽訂預(yù)審批的貸款合同，當(dāng)預(yù)審批貸款合同通過過后，屋主和客戶還需要到公積金中心簽訂正式的公積金貸款合同。

2：目前商業(yè)貸款招商銀行規(guī)定貸款人的年齡必須達(dá)到25周歲，如未達(dá)到，應(yīng)有相應(yīng)的擔(dān)保人，那么擔(dān)保人必須出具相應(yīng)的貸款資料，比如貸款的父母任何一方都可以作為擔(dān)保人，那么一方擔(dān)保之后，另外一方必須書面寫（知曉函）以示說明擔(dān)保人擔(dān)保此事已知。

第四篇：貸款購車程序

貸款購車程序

貸款人需要提交的材料

1.身份證 戶口本

2.貸款申請表

3.住房證明

4.個人收入證明

5.擔(dān)保人身份證戶口本

所有證件須原件及兩套復(fù)印件

獲得貸款必備的條件

1.所在地常住戶口居民,在所在地有固定住所；

2.年滿十八周歲以上,六十周歲以下；

3.有穩(wěn)定收入及償還貸款本息的能力,月供額不超過家庭可支配總額的60%；

4.須由第三方自然人為償還貸款本息提供擔(dān)保夫妻間不得互保；

5.貸款期間必須在銀行認(rèn)可的保險公司一次性投?！稒C動車輛消費貸款保證保險》并連續(xù)投?！稒C動車輛保險》；

6.已開立“一卡通”賬戶；

7.銀行規(guī)定的其他條件。

經(jīng)銷商：

到汽車銷售商處咨詢選車

將您應(yīng)提交的材料交經(jīng)銷商初審

交首付款、選定車型、簽訂購車合同

銀行受理、批準(zhǔn)

辦理保險等手續(xù)

辦理車輛入戶手續(xù)并交付車輛

銀行：

辦理貸款申請手續(xù)、填寫相關(guān)資料

律師預(yù)約上門家訪、簽署相關(guān)文件

銀行審核通過、通知您可以貸款

到特約經(jīng)銷商處選車、交納首付款、辦理相關(guān)手續(xù)

銀行發(fā)放貸款，即可去經(jīng)銷商處提車

到銀行領(lǐng)取貸款合同、借據(jù)、車輛保險單等

貸款購車需要支付哪些費用

一、保險費用

1.車輛損失險：

六座以下客車＝保額×1.2%＋240元；

六座以上客車＝保額×1.2%＋600元。

2.第三者責(zé)任險：

六座以下客車：保5萬交936元，保10萬交1170元；

六座以上客車：保5萬交1053元，保10萬交1314元。

3.全年盜搶險：

六座以下客車費率為1%；六座以上客車費率為0.8%；桑塔納系列車型費率為1.1%。

計算公式為應(yīng)交保費＝保額×費率。

4.無免賠險：

(車損險保費＋第三者保費)×20%

5.信用保險：以貸款額度為基數(shù)，按年限計數(shù)：一年期1%直至五年期2.2%。

二、擔(dān)保費用以貸款額度為基數(shù)，按年限計數(shù)，一年期1%直至五年期3.5%。

三、銀行貸款利率(2002年中國人民銀行公布)

1－12個月年息4.78%月息0.44%

24個月年息4.94%月息0.4575%

13－16個月年息4.941%月息0.4575%

37－48個月年息5.022%月息0.465%

49－60個月年息5.002%月息0.465%

四、車輛購置附加稅(新規(guī)定未執(zhí)行前)

應(yīng)繳稅(國產(chǎn)車)＝車款(含稅)/1.17×10%

五、驗車上牌費

驗車上牌各項費用300－500元不等。

六、車船使用稅約200元/年左右養(yǎng)路費五座轎車 1320元/年

購車：什么樣的衡量指標(biāo)最科學(xué)？

衡量一輛汽車質(zhì)量的高低，技術(shù)性能是重要的依據(jù)。其中動力性、經(jīng)濟性是主要指標(biāo)。當(dāng)然，在評價汽車質(zhì)量的同時還必須考慮銷售價格以及消費者個人自身的需要。現(xiàn)今市場上流行四個衡量指標(biāo)。

提車注意事項

1、提車前帶齊票據(jù)。如發(fā)票、出廠證、保險單、保修單，以及說明書。

2、提車時，按票證查對實物。如查對車色、排氣量、出廠年份、車架號、發(fā)動機號是否與實際相符。

3、環(huán)繞汽車一周，仔細(xì)查看油漆顏色、全車顏色是否一致。車身表面有無劃痕、掉漆、開裂、起泡或銹蝕。用手摸一摸有無修補痕跡，不要被臟物或灰塵遮住殘傷痕跡，以此檢查是

不是二手車。

4、檢查輪胎規(guī)格，備胎與其他4個輪胎規(guī)格是否相同（注意：寶來有三種輪胎：固特異、大陸、韓太，本人較喜歡固特異）

5、查看前照燈（大、小燈）罩是否損壞，車門、車窗是否完整，后視是否良好，前、后擋風(fēng)玻璃有無損傷。

6、用手壓汽車前、后、左、右四個角，松手后按壓部位跳動不超過2次，表示減震器性能良好。

7、檢查汽車有無（冷卻液、潤滑液、制動液、電解液及制冷液）泄漏現(xiàn)象。

8、打開車門，檢查車內(nèi)座椅是否完整，座椅前、后是否可以調(diào)整。椅套是否整潔，沙發(fā)是不是真皮沙發(fā)，地面是否清潔、密封良好。車門把手開、關(guān)門是否靈活、安全、可靠，門窗密封條是否損壞。手動（或電動、液壓）車窗玻璃操縱機構(gòu)工作是否正常。察看后視鏡中景物圖像是否清晰。

9、坐進(jìn)駕駛室，接通電源開頭，檢查刮水器、噴水清潔器工作是否正常。接通燈系開頭，檢查前照燈（大、小燈）、制動燈、防霧燈等工作是否正常。按一按喇叭按鈕開關(guān)，檢查喇叭是否響。檢查里程表有無計錄數(shù)字，其數(shù)值，新車一般不超過60公里為好（從蛇口到JS處）

10、啟動發(fā)動機，先觀察各種儀表及報警裝置工作是否正常，當(dāng)水溫和機油壓力正常時，聽發(fā)動機運轉(zhuǎn)是否正常，是否有異響；丟油門（放松加速踏板）怠速是否穩(wěn)定。下車觀察排氣管排煙是否正常。（以排氣連續(xù)且手心無味、無色為好）

11、進(jìn)行路試，檢查汽車的加速、怠速、負(fù)荷、制動等性能，操縱的穩(wěn)定性、行駛的平順性和通過性。

12、檢查前輪減震器運輸保護(hù)套筒（黃色的）是否已解除。

步驟一：車輛靜止時的外部檢查

1、觀看漆面，以45度角仔細(xì)看發(fā)動機罩和車頂平面，因為較汽車側(cè)立面來說，汽車上平面著漆效果最能體現(xiàn)噴漆工藝的水平，也是最容易暴露暇疵的部位，無論哪一遍漆層處理得不好。都容易產(chǎn)生皺紋、鼓泡。噴漆工作環(huán)境衛(wèi)生較差時，還容易在漆層留下斑點，自然會大大地影響美觀——誰都不希望買一輛長著“青春痘”的汽車不是？總之，車表面顏色應(yīng)該協(xié)調(diào)、均勻、飽滿、平整和光滑，無針孔、麻點、皺皮、鼓泡、流痕和劃痕等現(xiàn)象，異色邊界應(yīng)分色清晰。

2、檢查車門、機蓋、后備廂門縫隙是否均勻、門縫膠條密封是否良好。關(guān)車門時，只需稍稍用力，車門便應(yīng)自動銷止，且銷止可靠，開啟時應(yīng)靈便，門軸不松曠，無噪音。車窗啟閉應(yīng)輕便靈活、閉合嚴(yán)密，車窗玻璃透亮無波紋，前風(fēng)擋玻璃不眩目。

3、車體防擦條及裝飾線應(yīng)平直，過渡圓滑，接口處縫隙一致。

4、后視鏡應(yīng)成像清晰，調(diào)節(jié)靈活。

5、輪胎氣壓符合要求時，在車前觀看車身、保險杠、男子板左右對稱部位離地高度應(yīng)一致。

6、檢查輪胎(包括備胎)的型號和花紋是否一致，有無裂痕起泡現(xiàn)象。

7、從側(cè)面推、拉輪胎上側(cè)，感覺不松曠。

8、檢查前照燈，對稱安裝的燈的類型、規(guī)格、充色及照射高度應(yīng)一致，變換遠(yuǎn)近燈光，亮度及照射位置應(yīng)正確，不偏離、散光，各種燈的安裝及光度應(yīng)符合廠家出廠說明要求。

步驟二：檢查發(fā)動機

1、打開發(fā)動機罩，查看發(fā)動機及附件有無油污、灰塵，尤其是缸蓋與缸體接合處、機油濾清器接口處、空調(diào)壓縮機、轉(zhuǎn)向助力泵、傳動軸等結(jié)合縫隙處有無滲漏。抽出機油尺，看尺上的機油是否清潔透亮，機油量應(yīng)處于兩刻度之間。

2、檢查冷卻液、制動液液面是否處于最大(max)和最小(min)刻度之間。

3、冷車起動發(fā)動機，應(yīng)起動順利，每次時間不超過5秒，點火一兩次即可發(fā)動。起動后發(fā)動機轉(zhuǎn)速應(yīng)平穩(wěn)，不發(fā)抖、無異響。

4、改變發(fā)動機轉(zhuǎn)速時過度應(yīng)圓滑，儀表盤相應(yīng)的指針反應(yīng)靈敏。加速時。發(fā)動機應(yīng)無突爆聲和斷火、回火和放炮現(xiàn)象。穩(wěn)定于某一轉(zhuǎn)速時，發(fā)動機應(yīng)無異常響聲，儀表盤相應(yīng)指針應(yīng)平穩(wěn)，無明顯波動。

5、在發(fā)動機以低、中、高速運轉(zhuǎn)一段時間后，使發(fā)動機穩(wěn)定于怠速(一般800—900r／min)運轉(zhuǎn)一定時間，看發(fā)動機是否平穩(wěn)，是否出現(xiàn)抖動和雜音。

6、同時觀察車后排氣管出口排出的廢氣，應(yīng)無煙(環(huán)境氣溫低時的蒸氣除外)、無味(將手放在排氣口附近片刻，然后觀看手上有無油跡。聞一聞是否有氣味)。

7、發(fā)動機停車一段時間后，試熱車起動，在正常工作溫度下(攝氏60—80度)發(fā)動機應(yīng)在5秒內(nèi)一次起動成功。

步驟三：行駛檢查

1、汽車行駛前，將制動踏板踩到最大力，保持一分鐘，踏板不能有緩慢下移現(xiàn)象。同時可以用這個時間看看前方視野是否廣闊，感覺一下座椅是否舒適。注意，座椅過軟長時間駕車時容易感覺疲勞。

2、踩離合器時。應(yīng)接臺平穩(wěn)，分離徹底。不打滑、不發(fā)抖。

3、變速器換擋應(yīng)輕便靈活，擋位準(zhǔn)確，不脫擋、不亂擋、無異響。

4、以低、中、高速行駛時均應(yīng)平穩(wěn)，車內(nèi)無噪音。

5、汽車加速應(yīng)快捷有力，以初速度20Km／h加速到40km／h所需的時間越短證明車的動力性越優(yōu)秀。

6、行駛中路遇凹凸不平或碾過石子時，輪胎產(chǎn)生跳動后應(yīng)有自動回位的效能。

7、以20km／h—30km／h的速度直行時。手暫時離開方向盤，看看汽車是否存在跑偏、側(cè)滑等現(xiàn)象。

8、行駛中轉(zhuǎn)向機構(gòu)應(yīng)操縱靈活，做“O”形行駛，看轉(zhuǎn)彎半徑(半徑越小，汽車機動性能就越好)，當(dāng)車輪轉(zhuǎn)到極限位置時，不應(yīng)與其他部位有干涉現(xiàn)象。做“S”形行駛，看看轉(zhuǎn)彎的靈活性。

9、速度為30k m／h時摘檔，滑行距離應(yīng)在160米以上，可參照路邊的電線桿，兩桿之間距離通常約為50米。

10、制動應(yīng)靈敏、迅速、有力，不跑偏、不側(cè)滑。制動距離符合出廠規(guī)定。

11、對照說明

書，根據(jù)季節(jié)試用車上的暖氣或空調(diào)及其他設(shè)施，看是否符合廠家規(guī)定。

12、檢查燈光及各種信號標(biāo)志是否齊全、有效、準(zhǔn)確、可靠。

13、最后驗證行車油耗，看看經(jīng)濟性指標(biāo)是否符合規(guī)定。

步驟四：停駛后的檢查

1、打開發(fā)動機罩，再次檢查有無漏油、漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象。

2、觀察汽車底部的前后避震器、剎車泵、變速器、傳動軸等處有無漏油現(xiàn)象。

3、在有一定坡度的地面上，檢查駐車裝置是否有效、可靠。

4、小心、快速地點觸剎車盤、鼓，看看是否燙手。

5、試用中控銷或門銷、防盜器等設(shè)施是否有效、可靠。

通過以上步驟?？梢源篌w考察出汽車的動力性、經(jīng)濟性、可靠性等方面的性能，大家可以將這些與其使用的方便性、維護(hù)的簡便性和汽車配件供給便利性等其他方面綜合考慮，盡量選擇售后服務(wù)保障體系比較完善的廠家。從安全方面著想，也要盡量選擇有安全氣囊、ABS防抱死裝置的汽車。

第一：動力性

汽車的動力性指標(biāo)主要由最高車速、加速能力和最大爬坡度來表示，是汽車使用性能中最基本和最重要的性能。在我國，這些指標(biāo)是汽車制造廠根據(jù)國家規(guī)定的試驗標(biāo)準(zhǔn)，通過樣車測試得出來的。

最高車速：指在無風(fēng)條件下，在水平、良好的瀝青或水泥路面上，汽車所能達(dá)到的最大行駛速度。按我國的規(guī)定，以1.6公里長的試驗路段的最后500米作為最高車速的測試區(qū)，共往返四次，取平均值。

加速能力（加速時間）：指汽車在行駛中迅速增加行駛速度的能力，通常用加速時間和加速距離來表示。加速能力包括兩個方面，即原地起步加速性和超車加速性。現(xiàn)多介紹原地起步加速性的參數(shù)。因為起步加速性性能良好的汽車，超車加速性也一樣良好。原地起步加速性是指汽車由靜止?fàn)顟B(tài)起步后，以最大加速強度連續(xù)換擋至最高擋，加速到一定距離或車速所需要的時間，它是真實反映汽車動力性能最重要的參數(shù)，時間越短越好。

第二：經(jīng)濟性

汽車的經(jīng)濟性指標(biāo)主要由耗油量來表示，是汽車使用性能中重要的性能。尤其我國要實施燃油稅，汽車的耗油量參數(shù)就有特別的意義。耗油量參數(shù)是指汽車行駛百公里消耗的燃油量（以“升”「L」為計量單位）。在我國這些指標(biāo)是汽車制造廠根據(jù)國家規(guī)定的試驗標(biāo)準(zhǔn)，通過樣車測試得出來的。它包括等速百公里油耗和循環(huán)油耗。

等速百公里油耗：指在平坦硬實的路面上，汽車以最高擋分別以不同車速等速行駛這段路程，往返一次取平均值，記錄下油耗量，即可獲得不同車速下汽車的百公里耗油量。將每個車速段的耗油量用點連起來，就發(fā)現(xiàn)是一條開口向上的拋物線，最凹點就是耗油量最低的車速段，也就是“經(jīng)濟車速”。一些廠家以這個經(jīng)濟車速做為耗油量參數(shù)，實際上也是做為參考值而已，因為一般用戶是很難做得到的，原因與前面所述的“加速時間”道理一樣。

循環(huán)油耗：指在一段指定的典型路段內(nèi)汽車以等速、加速和減速等三種工況行駛時的耗油量。有些還要計入起動和怠速等工況的耗油量，然后折算成百公里耗油量。一般而言，循環(huán)油耗與等速百公里油耗（指定車速）加權(quán)平均取得綜合油耗值，就比較客觀地反映了汽車的耗油量。一些汽車技術(shù)性能表上將循環(huán)油耗標(biāo)注為“城市油耗”，而將等速百公里油耗標(biāo)注為“等速油耗”。

第三：性價比

性能價格比，指的是產(chǎn)品本身具有的特性和功能與其單個產(chǎn)品價格之間的比率關(guān)系，也就是說要根據(jù)產(chǎn)品的性能來決定產(chǎn)品的價值，這是以產(chǎn)品性能為主要衡量標(biāo)準(zhǔn)的比較方法。家用車是一種集美觀、動力性、舒適性和安全性于一身的特殊商品。用戶購買家用車，必然綜合考慮外觀造型、技術(shù)性能、安全性能等各種因素。一輛轎車的安全性較差，即使價格再低，成熟的用戶也絕不會動心；安全保證、技術(shù)性能俱佳的轎車，即使價格貴一點，用戶也會掏腰包，因為它物有所值。

第四：利價比

利益的比較是立體化的，既要考慮性能，還要滿足需要，更要注重實效。比如你需要的是私家日常代步車，安全和舒適就應(yīng)該是首要的選擇標(biāo)準(zhǔn)；如果你需要的是家務(wù)和商務(wù)兼用車，三廂轎車就比兩廂轎車更適合要求。

性能價格比看重的是性能指標(biāo)，利益價格比看重實用功效；性能價格比以比較產(chǎn)品為核心；利益價格比以自身需要為核心；性能價格比是剛性的單向比較，利益價格比是柔性的雙向比較。

通過利益和價格的比較關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)在選擇車輛時需要細(xì)致劃分，綜合考慮各項因素：性能、質(zhì)量、服務(wù)、品牌缺一不可。汽車作為近兩萬個零配件組合而成的運動的載體，性能固然重要，質(zhì)量更是關(guān)鍵，服務(wù)才是保障，品牌就是價值。你不可能把這些選全了，所以只能選擇最適合自己的。

第五篇：住房公積金貸款程序

住房公積金貸款程序

一、申請住房公積金貸款條件

（一）職工購買商品房或經(jīng)濟適用房申請住房公積金貸款，應(yīng)當(dāng)符合下列基本條件：

1、按規(guī)定正常足額繳存住房公積金，且在申請貸款時已連續(xù)正常繳存一年以上；

2、購買商品房或經(jīng)濟適用房為本市自住普通住房，有符合法律規(guī)定的購房合同和相關(guān)證明材料；

3、銷售樓盤經(jīng)公積金中心審批同意，在簽訂購房合同之日至合同規(guī)定的交房6個月內(nèi)提出申請，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還本息能力；

4、首期付款不低于所購住房全部價款的30%，且同意以所購房作為貸款擔(dān)保或以住房公積金管理中心認(rèn)可的抵押房屋抵押；

5、若購買的是期房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意為購房職工作出有關(guān)保證承諾。

（二）職工購買二手房申請住房公積金貸款，應(yīng)當(dāng)同時符合下列基本條件：

1、按規(guī)定正常足額繳存住房公積金，且在申請貸款時已連續(xù)正常繳存一年以上；

2、購買二手房為本市自住普通住房，有符合法律規(guī)定的買賣合同、交易手續(xù)費收據(jù)、契稅完稅憑證；

3、在已辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的6個月內(nèi)提出申請，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還本息的能力；

4、首期付款不低于所購住房全部價款的30%，且同意以所購住房作為貸款擔(dān)?；蛞宰》抗e金管理中心認(rèn)可的抵押房屋抵押；

（三）職工購買房改房申請住房公積金貸款，應(yīng)當(dāng)同時符合下列基本條件：

1、按規(guī)定正常足額繳存住房公積金，且在申請貸款時已連續(xù)正常繳存一年以上；

2、所購住房為本市自住普通住房，有符合法律規(guī)定的購房審批手續(xù)和相關(guān)證明材料；

3、在批準(zhǔn)購買6個月內(nèi)提出申請，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還本息能力；

4、同意以所購房作為貸款擔(dān)?；蛞宰》抗e金管理中心認(rèn)可的抵押房屋抵押；

（四）職工回購拆遷安臵房申請住房公積金貸款，應(yīng)當(dāng)同時符合下列基本條件：

1、按規(guī)定正常足額繳存住房公積金，且在申請貸款時已連續(xù)正常繳存一年以上；

2、所購住房為本市自住普通住房，有房屋拆遷（或安臵）協(xié)議書和相關(guān)證明材料；

3、拆遷安臵房交房6個月內(nèi)提出申請，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還本息能力；

4、拆遷增購面積部分必須自行墊付，且同意以所購房作為貸款擔(dān)保，或以住房公積金中心認(rèn)可的抵押房屋抵押。

（五）職工建造、翻修、大修住房申請住房公積金貸款，應(yīng)當(dāng)同時符合下列基本條件：

1、按規(guī)定正常足額繳存住房公積金，且在申請貸款時已連續(xù)正常繳存一年以上；

2、建造、翻建、大修住房為本市自住普通住房，提供有關(guān)部門簽發(fā)的2年內(nèi)的土地使用手續(xù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建筑工程施工許可證和相關(guān)證明材料；

3、在開工建設(shè)進(jìn)度30%以上提出申請，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還本息能力；

4、同意以所建住房作為貸款擔(dān)保；或以住房公積金管理中心認(rèn)可的抵押房屋抵押；

（六）申請人在首次住房公積金貸款還清后因改善住房條件重新購房，且符合上述貸款基本條件的，可以申請二次住房公積金貸款。

二、住房公積金貸款額度

（一）額度和期限

1、住房公積金貸款最高限額為50萬元，同時不超過購建房總價的70%。

2、貸款期限最長為30年，且不得超過申請人或其配偶的65歲年齡。

3、具體貸款額度和貸款期限由公積金管理中心根據(jù)申請人的申請、以及申請人年齡、還款能力、個人信用、住房公積金繳存情況、購房狀況和價格總額或評估價值等因素確定。

4、職工住房公積金貸款額度不足的，可申請住房公積金組合貸款，組合貸款中商業(yè)貸款的期限、擔(dān)保方式、還款方式應(yīng)與住房公積金貸款一致。

（二）貸款利率

貸款利率按照人民銀行規(guī)定的住房公積金貸款利率執(zhí)行。現(xiàn)行的月利率為1-5年（含）3.45‰；5年以上3.825‰。

（三）貸款償還

貸款期內(nèi)，貸款本息償還采用按月等額償還方式（見表）。

三、應(yīng)提交的資料

（一）個人住房公積金貸款申請審批表；

（二）申請人及配偶住房公積金繳存手續(xù)、身份證、結(jié)婚證及與原件相符的復(fù)印件；

（三）申請人償還貸款本息的能力證明（證明格式由住房公積金中心提供，由申請人所在單位認(rèn)可蓋章）；

（四）購建房資料：按購買方式分別提供以下證件的原件和核對有效的復(fù)印件：

1、購買開發(fā)公司商品房的，提供已在房管部門備案的購房合同、已付購房款收據(jù)及商品房預(yù)售許可證；

2、購買市場二手房的，提供經(jīng)房管部門登記的買賣合同、交易手續(xù)費收據(jù)、契稅完稅憑證；

3、自建住房的，提供土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門簽發(fā)的土地使用手續(xù)或建造私房審批表、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建筑工程施工許可證，建房進(jìn)度情況證明；

（五）抵押房屋所有權(quán)證、抵押房屋價值評估書或價格承諾確認(rèn)書；

（六）住房公積金管理中心認(rèn)可的貸款申請人銀行存折或儲蓄卡；

（七）住房公積金管理中心要求提供的其他材料。

四、住房公積金貸款辦理程序

（一）貸款申請

職工向住房公積金管理中心進(jìn)行貸款咨詢，了解貸款資格、可貸額度，領(lǐng)取并填寫申請書，提供上述符合貸款條件的材料，提出貸款申請。

（二）申請受理

住房公積金管理中心根據(jù)申請人所提供的材料進(jìn)行初審，具體審核申請人貸款資格，計算可貸額度，作出是否受理的決定，若不受理的，予以說明理由，退還申請材料。

（三）貸款審批

1、申請受理后，住房公積金管理中心對申請人身份、住房公積金繳存情況、還款能力、個人信用、購房交易狀況和價格或價值、擔(dān)保能力等情況進(jìn)行審核，提出準(zhǔn)予或不準(zhǔn)予貸款意見；準(zhǔn)予的，提出具體貸款額度、期限、利率的審批意見。

2、貸款審批須查驗申請資料及購房交易的真實性。查驗時公積金中心與借款申請人履行面談程序，建立面談記錄；必要時，向房地產(chǎn)管理部門核實購房合同或房屋所有權(quán)證的真實性。

3、貸款審批一般自受理之日起7個工作日內(nèi)完成，7個工作日未辦完審批的，經(jīng)住房公積金管理中心負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可延長5個工作日，延期原因由公積金中心告知申請人。

（四）合同簽訂

審批通過的，住房公積金管理中心通知借款人及其配偶和產(chǎn)權(quán)共有人（抵押人）與保證人、委貸銀行、住房公積金管理中心共同簽訂公積金借款、抵押合同，辦理抵押登記，并由借款人簽訂借款借據(jù)。

（五）貸款發(fā)放

借款、抵押合同生效后，公積金中心開具委托貸款通知書，委托銀行根據(jù)借款抵押合同約定的放款條件發(fā)放貸款。

（六）貸款歸還

1、住房公積金貸款的還款方式采取按月等額本息還款方式（見表）。具體還款計算公式為：

2、住房公積金貸款按月歸還，每月的20日為借款人償還和支付貸款本息的應(yīng)付日。凡是在20日前發(fā)放貸款的，從當(dāng)月20日開始償還；凡是20日后發(fā)放貸款的從次月20日開始償還。借款人應(yīng)按擔(dān)保借款合同約定，每月19日前在還款賬戶中存入足額還款本息金額，由委貸銀行按月扣還。

3、借款人在貸款發(fā)放6個月后方可申請?zhí)崆斑€款，提前還款每一年一次。借款人需提前還款的，應(yīng)于每月15日前向公積金中心提出申請，經(jīng)公積金中心同意后簽訂補充借款合同。

（七）貸款結(jié)清

借款人還清全部貸款本息后，應(yīng)持委貸銀行出具的貸款還款單到公積金中心辦理貸款結(jié)清手續(xù)，由公積金中心向借款人出具抵押注銷證明，簽署抵押注銷意見，將房屋他項權(quán)證或抵押登記證明書退還借款人，由借款人到房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

（八）期處理

1、借款人未按擔(dān)保借款合同約定的期限更好還貸款本息的，公積金中心按擔(dān)保借款合同約定計收逾期罰息或?qū)Φ盅何镞M(jìn)行處臵。

2、借款人償還貸款本息逾期超過6個月（含6個月）的，公積金中心有權(quán)提前收回全部貸款本息，并按合同約定對抵押房屋依法進(jìn)行處理。