第一篇：人身保險屬于射幸合同

人身保險屬于射幸合同 法院判決重復(fù)賠

【案情】2008年11月16日，余某駕駛二輪摩托車下班回家，與李某駕駛的變型拖拉機(jī)發(fā)生碰撞，致余某及二位乘坐人受傷，兩車受損的交通事故，余某負(fù)主要責(zé)任，李某負(fù)次要責(zé)任。事故發(fā)生后余某被送往醫(yī)院搶救無效死亡。余某被人力資料和社會保障局認(rèn)定工傷。另查明，余某任職的建筑公司曾向保險公司投保建筑施工人員團(tuán)體意外傷害保險，主險為建筑施工人員團(tuán)體意外傷害保險70000元，附加險為建筑施工人員團(tuán)體意外傷害醫(yī)療保險10000元。之后，余某的四位受益人要求保險公司給付保險金。

庭審中，保險公司辯稱：被保險人僅限于在施工場地內(nèi)出險才賠付，余某【裁判】保險金70652.20元。

【點(diǎn)評】該建筑公司所投保險種屬于人身保險合同，是典型的第三人利益合同，即簽訂人身保險合同的目的是投保人為了確保自身或其他具有保險利益的人的身體或壽命在出現(xiàn)保險合同所約定的傷亡時能及時得到賠償以彌補(bǔ)其經(jīng)濟(jì)或精神損失，其法律性質(zhì)是射幸合同，其權(quán)利具有期待性，作為人身保險的意外傷害保險不適用損失補(bǔ)償原則，保險人不能以用工單位已向受益人給予賠償為由拒絕保險理賠，故保險公司應(yīng)當(dāng)賠償。

第二篇：哪些合同屬于無效合同

哪些合同屬于無效合同？

房屋買賣，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應(yīng)價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這既是確立房屋買賣關(guān)系的必要程序和憑據(jù)，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù)。

實(shí)踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。

房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。5 單位違反規(guī)定購房，合同無效。

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無效。價格欺詐，顯失公平，合同無效。

買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。7 非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3、依法收回土地使用權(quán)的；

4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

5、權(quán)屬有爭議的；

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。簽《房屋認(rèn)購書》流程購房者在選好房源，談妥價格后，第一步便是去簽訂認(rèn)購書，并交付一定額度的定金，定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少才算恰當(dāng)，并無一定標(biāo)準(zhǔn)，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。發(fā)展商此時應(yīng)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給購房者，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。

在這個環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是，在交付定金后，或是售價又提高了，或是購房者在對項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于有認(rèn)購書的約定，定金可能不一定順利返還。因此，在簽定認(rèn)購書時，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。

認(rèn)購書主要內(nèi)容包括：

1.認(rèn)購物業(yè)；

2.房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；

3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4.認(rèn)購條件，包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。

在簽定完認(rèn)購書后，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個細(xì)節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽定購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。簽定正式購房合同簽完認(rèn)購書后，接下來就是簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點(diǎn)，購房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽定購房合同。預(yù)售合同（期房）和出售合同（現(xiàn)房）區(qū)別：

購房合同一般包括商品房預(yù)售契約（期房）和商品房買賣契約（現(xiàn)房）兩種。

二者區(qū)別在于：

預(yù)售合同在商品房預(yù)售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。

商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居（竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。因此，如果是現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。

購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：

1.甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；

2.房價，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；

3.付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等；

4.交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；

5.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；

6.產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；

7.保修責(zé)任；

8.乙方使用權(quán)限；

9.雙方認(rèn)定的爭議仲裁機(jī)構(gòu)；

10.違約賠償責(zé)任；

11.其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

在簽訂上述各項(xiàng)條款時，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題：

1、購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。

2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明，如以建筑面積計(jì)價還要標(biāo)明使用率。

3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。

4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

5、違約責(zé)任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：

（1）簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；

（2）購房者不按期付款；

（3）開發(fā)商不按期交房；

（4）面積變動超過約定幅度；

（5）房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；

（6）產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。預(yù)售合同特別注意

（一）合同有沒有標(biāo)明房屋面積的使用率和誤差率。

很多人認(rèn)為，花多少面積的錢，就能用多大的面積，這是不正確的。投資者購買的不僅是建筑面積，而且要包括按比例分?jǐn)偟墓妹娣e，如樓梯、走道、電梯間等。你花了一百平方米的錢，而實(shí)際上歸你私人用的可能是七十幾平方米，也可能只有六十幾平方米。房屋的實(shí)用率必須事先清楚，否則交樓時就會產(chǎn)生本來可以避免的麻煩。購買預(yù)售房屋除應(yīng)注意上述問題外，還要注意暫測面積與實(shí)測面積的誤差問題。因?yàn)樵O(shè)計(jì)施工圖與建成后房屋面積存有誤差是不可避免的，根據(jù)《民法通則》自愿、公平、等價、有償?shù)脑瓌t，此條款應(yīng)如此表述“誤差在3％之內(nèi)（含3％），視為正常誤差，但誤差部分應(yīng)按實(shí)際面積和合同中規(guī)定的單價重新結(jié)算；若誤差超過3％，則視為賣方違約，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！蓖瑫r還應(yīng)注意，在條款中應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價，而且房價中不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在合同中明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額、銀行按揭的年限等。熱水、煤氣開通的時間等問題也常常容易被購房者忽略。

（二）合同有沒有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則投資者因?yàn)橘徺I的是期房，而不是現(xiàn)房，所以買房時看到的是圖紙。建成后，外墻是什么材料什么顏色，內(nèi)墻是紙筋灰還是已刷好白塑料漿等等，如果只憑發(fā)展商口頭一說，是不能成為你們約定的受法律保護(hù)的內(nèi)容的。因?yàn)槲覈姆梢?guī)定：只承認(rèn)書面合同，不承認(rèn)口頭合同。房屋建成后的面積與其圖紙面積完全一樣的情況，是不多見的。前者比后者大，你需補(bǔ)錢還好說；后者比前者大，合同上又沒有約定，讓發(fā)展商往回退錢就很麻煩了。如果合同上沒有具體的裝修標(biāo)準(zhǔn)，很可能你接收入住時收到的只是一個空殼子。

（三）有沒有對附屬配套設(shè)施的有效制約條款。

一般來說，凡出售公寓小區(qū)或別墅小區(qū)的，發(fā)展商都許諾有若干配套設(shè)施，如健身俱樂部、網(wǎng)球場、游泳池等。如果樓宇出售情況不好，這些配套設(shè)施往往會遙遙無期。合同中如果沒有對此種情況規(guī)定有效的制約條款，你也只能無可奈何了。

（四）合同有沒有規(guī)定發(fā)展商延期交房的具體罰則。

樓房建造過程中可能會遇到許許多多不可預(yù)見的困難，如資金、材料、施工等，從而延誤交工的日期。對此沒有具休的罰則，不僅可能打亂你的計(jì)劃，而且侵犯了你的合法權(quán)利。因此，你有權(quán)利獲得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。這類條款應(yīng)當(dāng)是購買期房合同中的必備條款。

（五）有沒有樓宇物業(yè)管理的條款及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不少期房預(yù)售合同在簽字時都沒有物業(yè)管理?xiàng)l款，更沒有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)了。等搬進(jìn)去以后，往往會與物業(yè)管理公司在具體條款、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題上爭執(zhí)不休。少數(shù)發(fā)展商故意不在簽合同時簽管理公約，是想以既成事實(shí)脅迫投資者，從而達(dá)到收取高額管理費(fèi)的目的。大部分發(fā)展商是不懂物業(yè)管理的必要性，想在銷售房屋中圖省事。等你收樓后發(fā)展商也想起要搞物業(yè)管理了，每月每平方米收你十幾元，也不是個小數(shù)目了。你如果對此沒作預(yù)算，就會很為難的

第三篇：建筑工程合同屬于經(jīng)濟(jì)合同

建筑工程合同屬于經(jīng)濟(jì)合同，是承發(fā)包雙方為實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)目標(biāo)，明確相互責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同是工程實(shí)施過程中雙方的最高行為準(zhǔn)則，也是雙方爭執(zhí)判定的依據(jù)。現(xiàn)代的工程項(xiàng)目越來越大，所涉及的方面和關(guān)系也越來越多，越來越復(fù)雜。這就使合同的作用越來越重要。雖然我們國家出臺了一系列的法規(guī)來強(qiáng)調(diào)要按合同來管理項(xiàng)目、來規(guī)范合同的管理，但實(shí)際操作中，合同的作用還未受到人們的廣泛重視，且管理水平也相對較低，遠(yuǎn)沒有達(dá)到合同的效果。

一、建筑工程項(xiàng)目合同管理中存在的問題

1.合同簽訂階段的問題

（1）風(fēng)險合同現(xiàn)象嚴(yán)重

由于迅速成長的建筑市場存在的激烈競爭和不規(guī)范的行為，業(yè)主常常提出一些苛刻的條件和不平等條約，如過多地強(qiáng)調(diào)了承包方的權(quán)利義務(wù)，對業(yè)主的制約條款相對較少，特別是對業(yè)主違約、賠償?shù)确矫娴募s定不具體、不明確，也缺少行之有效的處罰辦法。業(yè)主將自身的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到了承包商身上，而承包商為了獲得工程，只好接受簽訂風(fēng)險合同，在工程承包中增添了非正常風(fēng)險。

（2）不重視合同文本分析，合同文本存在眾多缺陷

國家工商局和建設(shè)部為規(guī)范建筑市場的合同管理，制定了《建筑工程施工合同示范文本》。少數(shù)建設(shè)項(xiàng)目在簽訂合同時為了回避業(yè)主義務(wù)，采用一些自制的、不規(guī)范的文本進(jìn)行簽約。在工程實(shí)施過程中常常因?yàn)槿鄙倌承┲匾臈l款、缺陷和漏洞多、雙方對條款的理解有差異以及合同風(fēng)險預(yù)估不足等問題而發(fā)生爭執(zhí)。

（3）“陰陽合同”充斥市場，嚴(yán)重?cái)_亂了建筑市場秩序

有些業(yè)主以各種理由、客觀原因，隨意違反招標(biāo)文件和投標(biāo)書內(nèi)容，修改合同或違背約定，除按招標(biāo)文件簽訂“陽合同”，供建設(shè)行政主管部分審查備案外，還私下與施工單位簽訂一份與原合同相悖的“地下合同”或增補(bǔ)條款，形成一份違法違規(guī)的契約。這種工程承發(fā)包雙方責(zé)任、利益不對等的“陰陽合同”，違反國家有關(guān)法律、法規(guī)，嚴(yán)重?fù)p害承包商利益，為合同履行埋下了隱患。

（4）缺乏有效的分包合同管理，違法簽訂轉(zhuǎn)包、分包合同情況普遍存在目前，我國缺乏統(tǒng)一的分包合同示范文本，總承包商和各專業(yè)分包商之間及各分包商之間經(jīng)常因合同界面不清，責(zé)、權(quán)、利不明確，而互相推諉，影響工程建設(shè)的順利進(jìn)行；有的承包商將工程非法轉(zhuǎn)包給一些沒有資質(zhì)的小的施工隊(duì)伍。這些承包商缺乏對承包工程的基本控制步驟和監(jiān)督手段，進(jìn)而對工程進(jìn)度、質(zhì)量造成嚴(yán)重影響。

2.合同履約階段的問題

（1）合同的履約情況差，索賠難度大

有些工程合同的簽約雙方都不認(rèn)真履行合同，隨意修改合同，合同違約現(xiàn)象時有發(fā)生，而建筑市場的過度競爭、不平等合同條件等問題，給索賠工作造成了許多干擾因素，再加上承包商自我保護(hù)意識差、索賠意識淡薄，導(dǎo)致合同的效用沒有得到很好的發(fā)揮、索賠難以進(jìn)行。

（2）合同管理的重視程度不高，缺乏專門的合同管理部門和管理人才

合同管理是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性強(qiáng)的工作，很多項(xiàng)目的管理中缺乏對合同管理職能的重視，不能從戰(zhàn)略高度分析和認(rèn)識合同管理重要意義。大多數(shù)建筑項(xiàng)目沒有設(shè)立專職的合同管理部門和人員，僅僅將合同管理職能分解為施工技術(shù)、計(jì)劃經(jīng)營、財(cái)務(wù)等幾大部門分別進(jìn)行管理，合同歸口管理、分級管理和授權(quán)管理機(jī)制不健全，缺乏行之有效的合同管理體系和具體的操作流程，不能對工程進(jìn)行及時的跟蹤和有效的動態(tài)合同管理和監(jiān)控。一旦發(fā)生合同糾紛，缺少必要的法律支援。

（3）管理信息化程度不高，合同管理手段落后

在工程中相關(guān)的合同有幾十份、幾百份，甚至幾千份，它們之間有復(fù)雜的關(guān)系；合同的文件多，包括合同條件、協(xié)議書，投標(biāo)書，圖紙、規(guī)范、工程量表等；合同條款越來越復(fù)雜；然而一些建沒項(xiàng)目合同管理仍處于分散管理狀態(tài)，合同管理信息的采集、存儲加工和維護(hù)手段落后，合同管理應(yīng)用軟件的開發(fā)和使用相對滯后，沒有充分利用好計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)資源，既增加了成本，也降低了工作效率。

上述問題的存在使推廣嚴(yán)格的合同管理工作十分困難，嚴(yán)重地制約了建筑工程項(xiàng)目管理水平的提高，對工程經(jīng)濟(jì)效益和工程質(zhì)量產(chǎn)生嚴(yán)重的損害。

二、加強(qiáng)建筑工程項(xiàng)目合同管理的措施

1.規(guī)范合同文本內(nèi)容，嚴(yán)格篩選分包隊(duì)伍

施工企業(yè)要加強(qiáng)合同管理，重視合同的簽訂，應(yīng)當(dāng)把合同簽訂前的審查列為必經(jīng)程序。在合同審查過程中對合同內(nèi)容要反復(fù)推敲，字斟句酌，考慮周全。及時提出合同中存在的問題，對工程中出現(xiàn)的不利情況要有足夠的預(yù)見性；對風(fēng)險因素要有周到的考慮及規(guī)避措施；對合同的風(fēng)險及利潤做出評估，為工程報(bào)價、合同談判提供決策信息。在協(xié)商簽約階段，通過修改、補(bǔ)充合同中有關(guān)條款，力求攜權(quán)利和義務(wù)對等的原則與業(yè)主分清責(zé)任，從而達(dá)到降低合同條款風(fēng)險的目的。

分包隊(duì)伍的選擇決定著分包工程合同管理的成敗，應(yīng)優(yōu)先選擇與企業(yè)有過良好合作關(guān)系的對象。對于新的合作對象，除了從企業(yè)資質(zhì)、注冊資本及財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行考查外，還應(yīng)重點(diǎn)在人員配備、資金籌措能力、設(shè)備情況、施工經(jīng)歷、施工成本管理等五個方面進(jìn)行考查。同時合同管理人員還需要建立分包合同檔案，對分包范圍和部位進(jìn)行動態(tài)跟蹤管理。

2.建立信息化的合同管理系統(tǒng)，在項(xiàng)目部設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu)和專業(yè)管理人員建筑技術(shù)的迅速發(fā)展，工程項(xiàng)目規(guī)模龐大，合同管理文件多而雜，合同變更頻繁。且在履約中往來函件和資料較多，故合同管理系統(tǒng)性強(qiáng)，必須建立信息化的合同管理系統(tǒng)。同時要健全合同管理機(jī)構(gòu)，設(shè)立專職部門和優(yōu)秀的專職合同管理人才來負(fù)責(zé)合同管理工作，合格的合同管理人員，首先必須是優(yōu)秀的工程技術(shù)人員，同時還必須熟練掌握和運(yùn)用各種法律、法規(guī)，精通合同業(yè)務(wù)，熟悉合同履行和工程索賠管理等專業(yè)業(yè)務(wù)，從而使合同管理專業(yè)化、規(guī)范化。同時應(yīng)該加強(qiáng)全體員工合同意識，強(qiáng)化法制觀念，加強(qiáng)對《合同法》、《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》等一系列法律，法規(guī)的學(xué)習(xí)，使能夠熟悉和使用這些法律、法規(guī)。合同文本及相關(guān)文件資料同屬重要法律文件，對這些文件應(yīng)及時建帳存檔保存；對合同的變更要及時記錄和存檔；要建立分包合同檔案及相關(guān)工程的所有檔案。

3.建立健全合同管理制度，實(shí)現(xiàn)合同的動態(tài)管理

（1）合同交底和分解制度

合同簽訂以后，合同管理人員必須對各級項(xiàng)目管理人員和各工作小組負(fù)責(zé)人進(jìn)行合同交底，對合同的主要內(nèi)容作出解釋和說明。同時將各種合同事件的責(zé)任分解落實(shí)到各工作小組，使他們明確其工作范圍和責(zé)任，通過層層合同分解，層層合同落實(shí)，使各小組能盡心盡職，協(xié)調(diào)各方面積極配合共同實(shí)施合同管理。

（2）建立定期工作報(bào)送制度

要求各職能部門必須將本部門的工作情況及未來一周的工作計(jì)劃報(bào)送到合同管理處，使合同管理工程師及時掌握合同履行的情況和發(fā)生的變化；從而能夠及時對已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的各種問題作出決策。

（3）工程變更制度

在合同條件發(fā)生變化時，要及時辦理工程洽商記錄。收集、整理所涉及到的種種文件，如圖紙、各種計(jì)劃、技術(shù)說明、規(guī)范和業(yè)主的變更指令，并對變更部分的內(nèi)容進(jìn)行審查和分析。凡涉及到工程項(xiàng)目的任務(wù)范圍、合同價款、標(biāo)準(zhǔn)范圍等重大變更均應(yīng)計(jì)算變更對工程進(jìn)度、費(fèi)用的影響，及時通過雙方談判簽訂補(bǔ)充（書面）協(xié)議，雙方共同遵守。

（4）合同的總結(jié)、評價制度

要求合同履行完畢后，必須認(rèn)真總結(jié)在合同履行過程所遇見的問題及解決的辦法，正確地評價合同，形成書面報(bào)告等。

4.做好合同索賠管理工作

在工程合同實(shí)施過程中出現(xiàn)變更索賠是難免的，因此，必須建立工程變更和索賠管理制度。在施工過程中。合同管理人員要認(rèn)真研究合同條款，要注意資料的整理、分析，及時辦理有關(guān)簽證確認(rèn)，關(guān)注現(xiàn)場動態(tài)，積極找尋索賠依據(jù)，把握施工索賠的重點(diǎn)，在索賠時效內(nèi)及早提出變更和索賠。同時在分包合同履行過程中要正確履行合同責(zé)任，嚴(yán)格控制業(yè)主反索賠和分包商索賠的事件發(fā)生。

總之，建筑工程合同管理是一個系統(tǒng)工程，作為工程項(xiàng)目管理的一個重要的組成部分，有著特殊的地位和作用，它必須融合于整個工程項(xiàng)目的管理中。必須對項(xiàng)目實(shí)施的全過程和各個環(huán)節(jié)中所有工程活動實(shí)施有效的合同管理，才能實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的目標(biāo)，獲得經(jīng)濟(jì)相效益。參考文獻(xiàn)：

[1]劉文利：施工企業(yè)合同管理研究[J]，山西建筑2004.（9）。

[2]吳鳳平王 輝 李 斌：建筑企業(yè)施工合同管理的研究[J]，建筑管理現(xiàn)代化2008（3）。

[3]杜艷麗：淺議建筑施工合同管理工作[J]，《經(jīng)濟(jì)師》2007（6）。

第四篇：哪些擔(dān)保合同屬于無效合同

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哪些擔(dān)保合同屬于無效合同

第一種叫做主體無效。

在擔(dān)保主體不具有相應(yīng)的擔(dān)保資質(zhì)時，會直接導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效，具體情形為：

1、無民事行為能力人和限制民事行為能力人。

2、法律禁止擔(dān)保的機(jī)構(gòu)和單位。如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會團(tuán)體、中國人民銀行不得為保證人，國家機(jī)關(guān)不得作為保證人，除非經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國政府或者國際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸，未經(jīng)法人書面授權(quán)企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)也不得作為保證人。

3、《公司法》第16條規(guī)定“公司向其他企業(yè)投資或者為他人提供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會或者股東會、股東大會決議;公司章程對投資或者擔(dān)保的總額及單項(xiàng)投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過規(guī)定的限額。公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會或者股東大會決議”。

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4、《公司法》第149條規(guī)定“董事、高級管理人員不得有下列行為：(三)違反公司章程的規(guī)定，將公司資金借貸給他人或者以公司財(cái)產(chǎn)為他人提供擔(dān)?！?。

第二種是擔(dān)保合同形式不當(dāng)而無效。

依照我國法律規(guī)定，擔(dān)保人在為合法的債權(quán)提供擔(dān)保時，只能提供保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金這五種擔(dān)保，而不能發(fā)揮想象力創(chuàng)設(shè)新的擔(dān)保形式。

例如保證主要是基于保證人的信任，質(zhì)押一般要轉(zhuǎn)移物的占有等。對同一擔(dān)保形式，債權(quán)人也應(yīng)及時履行相關(guān)的法律手續(xù)，否則也易增加債權(quán)的風(fēng)險。如根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，此時抵押合同方生效。

第三種是擔(dān)保合同標(biāo)的物不符合法律規(guī)定。

我國法律有明確的規(guī)定有些財(cái)產(chǎn)是禁止作為擔(dān)保合同的標(biāo)的物的，例如《物權(quán)法》第184條規(guī)定“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：

1、土地所有權(quán);

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2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;

3、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn);

5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);

6、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

如果以上述財(cái)產(chǎn)作為抵押擔(dān)保合同的標(biāo)的，則該合同無效。

另外，以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效，如果擔(dān)保合同的標(biāo)的物不符合有關(guān)法律規(guī)定，將會使擔(dān)保合同無效。

第四種用欺詐手段簽訂的合同無效。

在現(xiàn)實(shí)生活中，總共是有些人認(rèn)為自己聰明無比，腦洞大開能通過

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 簽訂擔(dān)保合同獲利。這些人通常都是利用擔(dān)保合同的漏洞，在并沒有真實(shí)的簽訂、履行合同的情況下，采取各種欺詐的手段簽訂擔(dān)保合同，騙取債權(quán)人錢財(cái)。

最常見的是，利用企業(yè)進(jìn)行融資、借貸，金融機(jī)構(gòu)均要求目前所謂經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)良好的幾家企業(yè)提供擔(dān)保，以保證自己利益，但這些經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)較好的企業(yè)在向銀行等部門借貸時，則又相互提供擔(dān)保，形成擔(dān)保連環(huán)鏈，這條鏈讓企業(yè)同生共死，最終金融部門的利益都得不到保障。

有的欺詐人同時擁有兩個名稱，相互擔(dān)保、蒙蔽對方，一旦不能履行合同，對方也無能為力。

第五種情況是超過了擔(dān)保期限，擔(dān)保權(quán)人未能及時的行使權(quán)利。

根據(jù)我國《物權(quán)法》第202條規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán);未行使的，人民法院不予保護(hù)。

另外，《擔(dān)保法》第26條規(guī)定“連帶責(zé)任保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，債權(quán)人有權(quán)自主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。

在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未要求保證

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 人承擔(dān)保證責(zé)任的，保證人免除保證責(zé)任”。

需要特別說明的是，擔(dān)保法規(guī)定或當(dāng)事人約定的擔(dān)保期間，性質(zhì)屬于除斥期間，不發(fā)生任何中止、中斷或延長，只要法律規(guī)定或合同約定的擔(dān)保期間屆滿，債權(quán)人要求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的實(shí)體權(quán)利歸于消滅，因而出現(xiàn)擔(dān)保人免除擔(dān)保責(zé)任風(fēng)險。

最后需要提示大家的一點(diǎn)，在很多借款糾紛案件中，有許多保證擔(dān)保，但沒有寫明擔(dān)保的方式，按照《擔(dān)保法》規(guī)定，當(dāng)事人對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責(zé)任承擔(dān)保證責(zé)任。這是一種非常責(zé)任非常巨大的保證方式，因此，擔(dān)保人在向債權(quán)人提供保證擔(dān)保時，務(wù)必要明確保證的方式。

擔(dān)保法法律常識希望對您有所幫助，贏了網(wǎng)建議大家遇到問題根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行判斷，必要時可尋求法律援助的幫助。

來源：（哪些擔(dān)保合同屬于無效合同http://s.yingle.com/w/db/344581.html）

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第五篇：本案承諾函是否屬于保證合同？

本案承諾函是否屬于保證合同？

作者：許建添陳遠(yuǎn)軍上海申駿律師事務(wù)所律師

一、案件基本情況

2009年1月5日，A公司與銀行簽訂貸款合同一份，約定由銀行向A公司提供融資。同日，A公司的股東B向銀行出具承諾函，承諾：“一旦中國法律法規(guī)允許本人提供保證，本人將在收到貴行書面通知后，為A公司的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任。若貴行要求本人簽訂標(biāo)準(zhǔn)格式的就A公司在貸款合同項(xiàng)下的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任之保證合同，本人應(yīng)予配合?！辟J款合同簽訂并且銀行收到B出具的承諾函后，銀行依約發(fā)放了貸款。2010年1月，A公司還款出現(xiàn)逾期，銀行立即書面通知B，要求B履行承諾函之承諾，為A公司的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任。后A公司與B均未向銀行還款，銀行遂以A公司及B為被告向某基層人民法院提起訴訟，請求判令A(yù)公司立即還款，并判令B對A公司的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

筆者接受銀行委托，代理了該起案件。通常情況下，銀行對于貸款的審核發(fā)放較為嚴(yán)格，也不太可能會接受類似本案中承諾函的情形，而是直接與保證人簽訂格式文本的保證合同。因此，筆者對于銀行接受B出具的承諾函也感到意外，但筆者認(rèn)為該承諾函內(nèi)容具有明確的附條件承擔(dān)保證責(zé)任之意思表示，是附條件的保證書，B在銀行通知之后應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。然后，一審法院卻并駁回了銀行要求B承擔(dān)保證責(zé)任之訴訟請求。由于一審判決作出后，A公司的重組方代A公司清償了全部貸款，銀行與A公司、B均未就一審判決提起上訴，本案的判決便在上訴期滿后生效。筆者對一審法院駁回銀行要求B承擔(dān)保證責(zé)任之訴訟請求的判決存有異議，但卻未有上訴至二審的機(jī)會，因此，有意就本案向諸位求教，本案承諾函是否屬于保證合同？

二、案件爭議焦點(diǎn)

本案經(jīng)過法庭調(diào)查，各方對欠款事實(shí)、承諾函的真實(shí)性均無異議。被告B亦承認(rèn)收到銀行的書面通知，但被告B認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。因此審判長

歸納案件爭議焦點(diǎn)為：一是銀行是否有權(quán)依據(jù)承諾函要求被告B對A公司的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任；二是若應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，是連帶保證責(zé)任還是一般保證責(zé)任。

對于第一個爭議焦點(diǎn)，被告B的代理人提出，無論是從承諾函的內(nèi)容還是形式看，承諾函都未表明被告B有承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的意思表示，“若貴行要求本人簽訂標(biāo)準(zhǔn)格式的就A公司在貸款合同項(xiàng)下的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任之保證合同，本人應(yīng)予配合”說明B與銀行之間并未簽訂保證合同，按照《擔(dān)保法》第十三條“保證人與債權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立保證合同”之規(guī)定，承諾函不屬于保證合同，B不應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。

三、筆者的代理意見

針對被告B的代理所述意見，筆者在庭審中就被告B是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任闡述如下意見，并于庭后整理成代理詞遞交給承辦法官：

首先，承諾函具有明確的承擔(dān)保證責(zé)任之意思表示。被告B出具給銀行的承諾函明確“一旦中國法律法規(guī)允許本人提供保證，本人將在收到貴行書面通知后，為A公司的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任”。因此，被告B在函中具有明確的承擔(dān)保證責(zé)任之意思表示。

其次，被告B承擔(dān)保證責(zé)任附有條件，且所附條件均已具備。被告B承諾承擔(dān)保證責(zé)任的兩個條件，一是中國法律法規(guī)允許其出具保證給銀行，二是收到銀行的書面通知。本案中該兩個條件均已具備，被告B不具有法律禁止提供保證之情形，而銀行亦已書面通知被告B承擔(dān)保證責(zé)任。所以被告B應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。

再次，承諾函雖名稱為承諾函，但從內(nèi)容上看實(shí)質(zhì)為擔(dān)保書。擔(dān)保法規(guī)定“保證人與債權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立保證合同”，同時《擔(dān)保法》解釋規(guī)定“第三人單方以書面形式向債權(quán)人出具擔(dān)保書，債權(quán)人接受且未提出異議的，保證合同成立”。因此，被告B向銀行出具了具有承擔(dān)保證責(zé)任意思表示之擔(dān)保書，說明保證合同成立。

最后，承諾函的確不是銀行通常使用的標(biāo)準(zhǔn)格式的保證合同文本，但并非只有簽訂標(biāo)準(zhǔn)格式的合同文本才能成立保證合同，承諾函的內(nèi)容中已有明確的承擔(dān)保證責(zé)任之意思表示，保證合同成立?！叭糍F行要求本人簽訂標(biāo)準(zhǔn)格式的就A

公司在貸款合同項(xiàng)下的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任之保證合同，本人應(yīng)予配合”之承諾，是出于銀行業(yè)務(wù)管理的需要，在有必要的情況下，銀行可能要求被告B簽訂格式文本的保證合同，以就保證人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行更加明確約定。但該承諾的內(nèi)容也只能說明被告B愿意配合銀行工作，而不能說明保證合同未成立。特別是承諾函中“若貴行要求??”的表述，進(jìn)一步說明是否簽訂格式文本的保證合同是銀行的權(quán)利，而非成立保證合同的必要條件。

由于承諾函未明確是一般保證責(zé)任還是連帶保證責(zé)任，那么根據(jù)法律規(guī)定，被告B應(yīng)當(dāng)對A公司的債務(wù)應(yīng)當(dāng)按照連帶責(zé)任保證承擔(dān)保證責(zé)任。

四、法院駁回銀行訴訟請求的理由

一審法院駁回了銀行的訴訟請求，但判決書中駁回的理由卻只有幾行字“本院認(rèn)為，從承諾函的名稱與內(nèi)容看，承諾函并非保證合同。在保證合同未訂立的情況下，原告無權(quán)向被告B主張保證責(zé)任。原告該項(xiàng)訴訟請求，本院難以支持。”除這幾個字以外，判決書其他地方也看不到更詳細(xì)的判決理由。對于一個雙方當(dāng)事人爭議的主要焦點(diǎn)，法院判決書的理由卻只有寥寥數(shù)字，可謂惜字如金。但從判決書還是可以看出，法院駁回銀行訴訟請求的直接理由是銀行與被告B未訂立保證合同，即“從承諾函的名稱與內(nèi)容看，承諾函并非保證合同”，至于詳細(xì)理由為何，判決書并未明說，給當(dāng)事人留下無盡的猜想。

五、未決的疑問

筆者認(rèn)為，一般情況下，安慰函、承諾函缺乏明確的承擔(dān)保證責(zé)任之意思表示，安慰函、承諾函不是保證書，出具安慰函、承諾函亦不具有保證擔(dān)保之法律效力。但特殊情況下，如在本案中，安慰函或承諾函的內(nèi)容中具有明確的代為還款或承擔(dān)保證責(zé)任的意思表示的，也構(gòu)成保證合同。而法院在本案中并未解釋“為A公司的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任”為何不屬于明確承擔(dān)保證責(zé)任之意思表示，從而未對承諾函的性質(zhì)進(jìn)行充分論證。

我國現(xiàn)有法律并未禁止保證責(zé)任是否可以附條件，按照一般的法理，合同可以附條件，保證合同當(dāng)然也可以附條件。本案中的承諾函已經(jīng)具有明確承擔(dān)保證責(zé)任的意思表示，同時對承擔(dān)保證責(zé)任附了兩個條件。據(jù)此，筆者認(rèn)為本案中的承諾函應(yīng)當(dāng)構(gòu)成保證合同，在條件成就的情況下被告B應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。然而，筆者的意見并未被法院所采納，判決書也并未闡釋詳細(xì)理由。雖然已經(jīng)結(jié)案，筆者對本案的法律問題所產(chǎn)生的疑問卻并未隨案件結(jié)束而得到解答。因此，筆者有意就此疑問向諸位求教，感激不盡！