第一篇：關(guān)于審理民間借款合同糾紛的若干意見

關(guān)于審理民間借款合同糾紛的若干意見

1、債權(quán)人僅以擔保人為被告，一般應(yīng)追加債務(wù)人為共同被告。

2、當事人主張是現(xiàn)金交付的，對于出借人具有支付能力的小額借款，除了借條沒有其他證據(jù)的，可以按照交易習(xí)慣，視出借人已完成舉證責任，認定交付借款事實存在；而對于大額借款，僅憑借條還不足以證明交付事實，為此最好保存銀行取款憑證，最好有無利害關(guān)系的見證人。

3、夫妻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負債務(wù)，按照夫妻共同債務(wù)處理，除非有足夠的證據(jù)證明夫妻雙方?jīng)]有舉債的合意或該債務(wù)沒有用于夫妻共同生活，也就是說，基本上就是按共同債務(wù)處理了。

4、債務(wù)人可在提起訴訟時、案件審理中以及執(zhí)行時追加債務(wù)人配偶或原配偶承擔連帶責任。（結(jié)合《關(guān)于執(zhí)行夫妻個人債務(wù)及共同債務(wù)案件的法律適用若干問題的解答》）

5、出借人明知借款人是為進行非法活動而借款的，借貸關(guān)系不予保護。（最高院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》）

6、用人單位向勞動者暫支款，與勞動關(guān)系相關(guān)聯(lián)的，如預(yù)支工資、獎金或出差費用等，作為勞動爭議處理，否則按一般民事案件處理。

第二篇：借款合同糾紛2009

借款合同糾紛2009-3-6

甲乙簽訂了一份借款合同，甲為借款人，乙為出借人，借款數(shù)額為500萬元，借款期限為兩年。

丙、丁為該借款合同進行保證擔保，擔保條款約定，如甲不能如期還款，丙、丁承擔保證責任。戊對甲乙的借款合同進行了抵押擔保，擔保物為一批布匹（價值300萬元），未約定擔保范圍。

請回答下列問題：

1、設(shè)甲、乙均為生產(chǎn)性企業(yè)，借款合同的效力如何？為什么？

2、設(shè)甲、乙均為生產(chǎn)性企業(yè)，甲到期無力還款，丙丁應(yīng)否承擔責任？為什么？

3、設(shè)甲、乙之間的合同有效，甲與乙決定推遲還款期限1年，并將推遲還款協(xié)議內(nèi)容通知了丙、丁、戊，丙、丁、戊未予回復(fù)。丙、丁、戊是否承擔擔保責任？為什么？

4、設(shè)甲、乙決定放棄戊的抵押擔保，且簽訂了協(xié)議，但未取得丙、丁的同意。則丙、丁是否承擔保證責任？為什么？

5、設(shè)甲到期不能還款，乙申請法院對戊的布匹進行拍賣，拍賣價款為550萬元，扣除費用后得款520萬元，足以償還乙的本金、利息和費用。乙能否以拍賣所得清償自己的全部債務(wù)？為什么？

6、設(shè)戊的布匹因不可抗力滅失；丙被宣告失蹤，其財產(chǎn)已由庚代管?，F(xiàn)甲不能償還到期債務(wù)，丁償還了乙的全部債權(quán)，丁的追償權(quán)可向誰行使？為什么？

參考答案：

1、無效。借款合同屬于違法資金拆借行為，合同無效。

2、不承擔保證責任，但應(yīng)承擔過錯賠償責任。該過錯賠償責任為不能還款數(shù)額的三分之一。主合同無效，擔保合同無效。但債務(wù)人、擔保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當根據(jù)各自相應(yīng)的過錯承擔責任。

3、保證人丙丁不承擔保證責任，但抵押人戊仍應(yīng)承擔擔保責任。保證合同未約定保證期限的，為主債務(wù)履行屆滿之日起六個月，現(xiàn)甲乙推遲還款期限一年，未取得保證人的書面同意，保證人只在原保證期限內(nèi)承擔保證責任。因超出了六個月的保證期限，故保證人不承擔保證責任。

4、保證人丙丁仍應(yīng)承擔200萬元的保證責任。因為債權(quán)人放棄物保的，保證人在放棄物保的范圍內(nèi)免除保證責任。

5、可以。同一債權(quán)既有第三人提供的保證，又有第三人提供的抵押且未約定擔保范圍的，債權(quán)人可向任一擔保人請求全部清償。

6、可向債務(wù)人甲和財產(chǎn)代管人庚追償。保證人承擔保證責任后就取得了對債務(wù)人的追償權(quán)。保證人承擔保證責任后，就取得對其他擔保人的應(yīng)承擔份額的追償權(quán)。戊作為抵押擔保人，其抵押物滅失，抵押權(quán)消滅。故其喪失抵押擔保人的身份，丁不能向戊追償。丙已失蹤，其財產(chǎn)由庚代管，財產(chǎn)代管人在訴訟中可為訴訟當事人。故可向庚追償。

來源：互聯(lián)網(wǎng) 發(fā)布時間：09.03.05

第三篇：借款合同糾紛代理詞（推薦）

篇一：借款糾紛案代理詞 代理詞

審判長，審判員：

原告馮君華與被告賀斌、楊曉桃、賀麗麗、張瑞琴之間借款合同糾紛一案，經(jīng)過貴院的公開審理，對原告馮君華與被告賀斌于2009年1月18日形成的30萬元借款事實已非常清楚，該案的爭議焦點在于，該筆債務(wù)是否為夫妻共同債務(wù)，抵押人賀麗麗、保證人張瑞琴的擔保是否有效，是否應(yīng)當承擔連帶清償責任。對此，作為原告馮君華的委托代理人，特發(fā)表如下代理意見：

一、原告馮君華與被告賀斌之間的債權(quán)債務(wù)合法有效，應(yīng)當受到法律的保護。

2009年1月18，被告賀斌因資金緊張為由向原告借款，原告向其提供了30萬元借款，被告賀斌出具《借條》一枚，約定借期為5個月，月息1.5萬元，到期還本。該約定真實、合法、有效，即未違反國家強制性規(guī)定，也未侵犯集體、第三人的合法權(quán)益，應(yīng)當?shù)玫椒傻谋Ｗo。首先，該民間借貸的主體為原告馮君華、被告賀斌，二者是完全民事行為能力人，可獨立自主地從事民事行為，該借貸關(guān)系的形成是二者真實意思的表示；其次，原告與被告賀斌以書面方式達成該協(xié)議，在遵循自愿、平等、誠實信用原則的基礎(chǔ)上，對借貸數(shù)額、借貸標的、借貸期限等內(nèi)容形成合議，被法律所允許，受法律保護；再次，該借款事實已實際發(fā)生，原告在被賀斌出具《借條》后，已經(jīng)將該款項交付，雙方形成合法、有效的借貸關(guān)系。根據(jù)我國法律的規(guī)定，民間借貸作為一種民事法律行為，是通過雙方書面或口頭約定形成的特定債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該債權(quán)債務(wù)關(guān)系一經(jīng)產(chǎn)生即受法律保護。因此，原告與被告賀斌之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系合法有效，應(yīng)當受到法律的保護。

二、該筆債務(wù)為被告賀斌、楊曉桃夫妻間的共同債務(wù)，應(yīng)由其共同承擔債務(wù)償還義務(wù)。被告賀斌在2009年1月18日向原告出具的《借條》雖然只有其個人簽字，但被告楊曉桃對該債務(wù)也是明知的，應(yīng)認定該債務(wù)為夫妻間共同債務(wù)。在法庭調(diào)查階段，原告方向法庭出示了一組證據(jù)，即“2009年7月至12月，原告與被告楊曉桃間的《短信內(nèi)容》”。孝義市人民法院（2011）孝民初字第26號《民事判決書》對該證據(jù)的真實性予以了認定，充分證明了被告楊曉桃對該債務(wù)是明知的，是其夫妻的真實意思表示，被告賀斌、楊曉桃以離婚的方式將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到被告楊曉桃名下，屬明顯逃避債務(wù)的行為，不能排除被告楊曉桃承擔該共同債務(wù)的義務(wù)。同時，《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋

（二）》 第24條規(guī)定：“債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當按夫妻共同債務(wù)處理?！北桓尜R斌、楊曉桃即未有個人財產(chǎn)的約定，也未出示任何能證明該債務(wù)為個人債務(wù)的證據(jù)，因此根據(jù)我國法律規(guī)定推定該債務(wù)為夫妻間共同債務(wù)是合理、合法的。理應(yīng)由被告賀斌、楊曉桃共同承擔償還義務(wù)。

三、被告賀麗麗、張瑞琴作為擔保人、保證人應(yīng)對該債務(wù)承擔連帶責任。

在被告賀斌出具的《欠條》上，被告賀麗麗以登記在丈夫張金平名下、位于新安街與大眾路交叉口、編號為福泰綜合樓西棟5單元6層?xùn)|門、面積為101.04m2的一套住宅提供擔保；被告張瑞作為“中間保證人”在《借條》上簽了字。我國《擔保法》第19條規(guī)定，當事人對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。被告賀麗麗以與其配偶張金平的共有財產(chǎn)提供擔保，雖未在《借條》上簽字，但該擔保是夫妻共同債務(wù)，理應(yīng)由其承擔連帶責任；被告張瑞琴以“中間保證人“的名義在《借條》上簽字，根據(jù)我國《擔保法》第6條的規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔責任。因此被告張瑞琴也應(yīng)對該債務(wù)承擔連帶責任。在庭審過程中，被告賀麗麗抗辯，被告并不認識原告馮君華，也未授權(quán)任何人對外抵押擔保。但并沒有出示任何證據(jù)。該擔保是被告賀麗麗與張金平的共同財產(chǎn)所作的抵押，被告賀麗麗對此是知情的，由此形成的共同債務(wù)，被告賀麗麗理應(yīng)承擔連帶責任。而被告張瑞琴抗辯，該保證已過訴訟時效，保證人不承擔任何責任。這是根本站不住腳的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》 第32條第2款的規(guī)定：“保證合同約定保證人承擔保證責任直至主債務(wù)本息還清時為止等類似內(nèi)容的，視為約定不明，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起二年。”本案即屬于此種情形，該保證訴訟時效不應(yīng)適用一般保證6個月的訴訟時效規(guī)定，而應(yīng)適用2年的規(guī)定，該保證并沒用超過法律規(guī)定的訴訟時效限制。因此，被告張瑞琴也應(yīng)當對該債務(wù)承擔連帶責任。借款人應(yīng)當按照約定的期限返還借款，存在抵押、保證情形的應(yīng)按約定承擔保證責任。原告馮君華與被告賀斌之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系合法有效，該債務(wù)為被告賀斌、楊曉桃夫妻間的共同債務(wù)，應(yīng)由其共同承擔，并且作為該借款合同關(guān)系的保證人賀麗麗、張瑞琴對此應(yīng)承擔連帶清償責任。請貴院認真審查，保護債權(quán)人的利益不受非法侵害，促使債務(wù)人、共同債務(wù)人及其保證人積極行使其應(yīng)盡的償還義務(wù)。

代理人：

2012年5月11日篇二：借款合同糾紛代理詞 代理詞

尊敬的審判長、審判員：

因a（以下簡稱a）訴b（以下簡稱b）、d、g借款合同糾紛一案，xxx律師事務(wù)所接受a的委托，依法指派xxx律師作為a的代理人參與了本案的庭審。現(xiàn)根據(jù)本案相關(guān)證據(jù)及庭審情況發(fā)表如下代理意見：

一、a與b簽訂的借款合同真實有效，a完全履行了向b放款300萬元的合同義務(wù)，而b對于收到該借款的事實也予以了明確確認。1、2013年9月10日，a與b簽訂a流借字（2013年）第870號借款合同，約定b向a借款金額為300萬元，月息13‰，逾期罰息26‰，借款期限七個月（從2013年9月10日起至2014年4月10日止）。該借款合同是雙方在a住所地簽訂的，是雙方真實意思表示，是真實有效的合同，且b對該借款合同的真實性予以承認。

2、當借款合同與借據(jù)約定不一致時，以借據(jù)為準。該借款合同第三條款項下，借款期限起始日與借款借據(jù)不一致時，以第一次放款時的借據(jù)所載實際放款日期為準，本條第一款約定的借款到期日作相應(yīng)調(diào)整。b與a簽訂該借款合同于2013年9月10日，但實際放款日為2013年11月13日，即借款期限起始日應(yīng)當以借據(jù)載明的日期2013年11月13日為準。且還款日期調(diào)整為2014年3月13日，借款期限為四個月。

3、該合同約定借款人b違約時，由b承擔貸款人a實現(xiàn)債權(quán)的合理費用。本案a為實現(xiàn)債權(quán)和擔保權(quán)利支付的律師費12萬元應(yīng)由b承擔。

二、b未按期履行還款義務(wù)，仍拖欠a借款300萬元本金及利息。1、2013年11月12日,b以授權(quán)委托書的形式授權(quán)予其法定代表人c接收a發(fā)放的300萬元借款。2013年11月13日,a根據(jù)b的指示將借款300萬元轉(zhuǎn)至案外人c名下的xx銀行xx支行賬戶上（卡號為），并由案外人c將該借款轉(zhuǎn)交b。以支付憑證為依據(jù)，且經(jīng)過庭審核實確認，b已收到上述借款，但b未能按期履行償還借款本金及利息的義務(wù)。

2、b在2014年4月收到a借款到期催收函后承諾當月還款50-100萬元，但依舊未能實現(xiàn)其還款承諾，因遲延履行已構(gòu)成違約。

3、以a與c借款發(fā)放回收憑證和a與b借款發(fā)放回收憑證這兩組證據(jù)清楚表明，b與a簽訂并履行的多份借款合同中，b系通過案外人c的賬戶接收借款，通過案外人c或f的銀行賬戶予以還款，雖存在交叉還款，但案外人c與a之間的借款關(guān)系同b與a之間的借款關(guān)系明確區(qū)分開，借款還款賬目一一對應(yīng)，根本不存在混淆的現(xiàn)象。至于b在2013年11月11日歸還的300萬元，并非其償還本案訴爭借款合同的借款，而系b償還其先前所欠a其他借款合同的款項。因放款日期調(diào)整，2013年11月13日，a才將本案訴爭的300萬元借款轉(zhuǎn)入b指定的c賬戶，該借款至今仍未歸還。因此，請求b償還300萬元借款的訴求應(yīng)得到支持。

三、d本人與a簽訂的保證合同真實有效，不存在套用其他保證合同的行為,d與g系夫妻，應(yīng)對借款承擔連帶責任。

1、g與d系合法夫妻，經(jīng)協(xié)商一致，g簽署了配偶同意確認書，同意d以夫妻共同財產(chǎn)為b與a簽訂的a流借字（2013年）第870號借款合同提供擔保。2、2013年9月10日，d與a簽訂了a流保字（2013年）第870-1號保證合同，保證范圍為借款合同本金及利息、罰息、違約金和a為實現(xiàn)債權(quán)與擔保權(quán)利而發(fā)生的費用，保證期間為兩年。該保證合同真實有效。

3、d和g承認該保證合同系對2013年9月10日那份借款合同進行的擔保，即承認對a流借字（2013年）第870號借款合同提供擔保，而本案訴爭就是a流借字（2013年）第870號借款合同，所以，不存在套用其他保證合同的事實，d和g應(yīng)對該借款承擔連帶責任的訴求應(yīng)得到支持。

綜上所述，本案事實清楚、證據(jù)充分，依法應(yīng)當?shù)玫椒ㄔ褐С帧ＭF院公正判決。此致 xxx法院 代理人：

年月日篇三：民間借貸糾紛代理詞 代 理 詞

審判長、審判員：

xxxx律師事務(wù)所依法接受原告xx委托，指派我作為其代理人參與本案訴訟，通過庭前調(diào)查了解和今天的庭審，現(xiàn)結(jié)合有關(guān)事實和法律發(fā)表如下代理意見：

一、原告xx與被告xxx之間的借貸關(guān)系合法有效，依法應(yīng)當受到法律保護

2013年5月25日，被告xxx向原告xx借款，雙方約定：借款金額479000元，全款于2013年6月31日前歸還。同日，原告xx依約向被告xxx交付了該筆借款，并由被告xxx出具借條和收條各一張。雙方的借款約定真實、合法、有效，依法形成的借貸法律關(guān)系應(yīng)當?shù)玫椒傻谋Ｗo。根據(jù)《合同法》第六十條第一款之規(guī)定“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)”，被告xxx到期應(yīng)當歸還借款而未歸還，違反了合同約定，應(yīng)當返還原告的借款本金人民幣479000元。

二、被告xxx不按期還款，應(yīng)當支付逾期利息。

根據(jù)《合同法》第二百零七條之規(guī)定“借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當按照約定或國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息”，《最高人民法院<關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見>》第九條“公民之間的定期無息借貸，出借人要求借款人償付逾期利息，或者不定期無息借貸經(jīng)催告不還，出借人要求償付催告后利息的，可參照銀行同類貸款的利率計息?！?，第六條“民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)）。超出此限度的，超出部分的利息不予保護?！?，第八條“借貸雙方對有無約定利率發(fā)生爭議，又不能證明的，可參照銀行同類貸款利率計息。借貸雙方對約定的利率發(fā)生爭議，又不 1能證明的，可參照本意見第6條規(guī)定計息?！北景钢?，被告xxx到期拒不還款，根據(jù)上述法律規(guī)定，原、被告雖未約定借款利息，但這并不妨礙原告主張逾期利息，被告應(yīng)當償還逾期利息。

綜上，請求人民法院依法判令被告xxx償還原告xx借款本金人民幣479000元，并支付逾期利息至款清之日止。

以上意見供合議庭參考！

2xxxx律師事務(wù)所 律師 二〇一四年三月六日

第四篇：浙江省高院關(guān)于審理民間借貸糾紛案件意見

最高人民法院關(guān)于如何確定借款合同履行地問題的批復(fù) 1993年11月17日，最高人民法院

山東省高級人民法院：

你院魯高法函〔1993〕44號《關(guān)于如何確定借款合同履行地問題的請示》收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下：

合同履行地是指當事人履行合同約定義務(wù)的地點。借款合同是雙務(wù)合同，標的物為貨幣。貸款方與借款方均應(yīng)按照合同約定分別承擔貸出款項與償還貸款及利息的義務(wù)，貸款方與借款方所在地都是履行合同約定義務(wù)的地點。依照借款合同的約定，貸款方應(yīng)先將借款劃出，從而履行了貸款方所應(yīng)承擔的義務(wù)。因此，除當事人另有約定外，應(yīng)確定貸款方所在地為合同履行地。此復(fù)。

浙江省高級人民法院 關(guān)于審理民間借貸糾紛案件

若干問題的指導(dǎo)意見

(浙高法〔2009〕297號 2009年9月8日)

為公正、規(guī)范審理民間借貸糾紛案件，統(tǒng)一裁判尺度，平等保護債權(quán)人、債務(wù)人的合法權(quán)益，依法維護市場經(jīng)濟秩序，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省實際，特制定本指導(dǎo)意見。

一、受理與管轄 第一條 自然人之間、自然人與非金融機構(gòu)的法人或者其他組織之間的下列糾紛，應(yīng)當作為民間借貸糾紛案件受理：

（一）貨幣借貸糾紛；

（二）國庫券等無記名的有價證券借貸糾紛。

第二條 當事人之間對因買賣、承攬、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等其他法律關(guān)系產(chǎn)生的債務(wù)，經(jīng)結(jié)算后，債務(wù)人以書面借據(jù)形式對債務(wù)予以確認，債權(quán)人據(jù)此提起訴訟，而債務(wù)人或擔保人對基礎(chǔ)法律關(guān)系的效力和履行事實提出抗辯并有證據(jù)證明糾紛確因其他法律關(guān)系引起的，原則上按照基礎(chǔ)法律關(guān)系審理，但借據(jù)仍可以作為基礎(chǔ)合同履行的重要證據(jù)。

第三條 民間借貸糾紛案件適用合同糾紛案件管轄的一般原則，由被告住所地或者合同履行地法院管轄。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于如何確定借款合同履行地問題的批復(fù)》（法復(fù)[1993]10號），出借人住所地為合同義務(wù)履行地，但當事人對合同履行地另有約定的除外。

借貸雙方在不違反民事訴訟法有關(guān)級別管轄和專屬管轄規(guī)定的情況下對訴訟管轄作出約定的，從其約定。被告下落不明的，由被告原住所地或者其財產(chǎn)所在地法院管轄。

有關(guān)企業(yè)涉及多起民間借貸糾紛案件，符合本院《關(guān)于資金鏈斷裂引發(fā)企業(yè)債務(wù)重大案件的集中管轄問題的通知》（浙高法[2008]289號）規(guī)定，相關(guān)人民法院可以根據(jù)該通知申請集中管轄。

二、訴訟主體

第四條 持有借據(jù)等債權(quán)憑證的當事人推定為債權(quán)人，具有原告主體資格。

被告對原告主體資格提出異議，并提供證據(jù)足以證明債權(quán)憑證的持有人并非債權(quán)人或者債權(quán)受讓人的，可以裁定駁回起訴。

第五條 借據(jù)上署名的借款人推定為債務(wù)人，具有被告主體資格。

原告在起訴時應(yīng)有明確的被告，被告不明確的，不予受理，已經(jīng)受理的，應(yīng)當裁定駁回起訴。

在案件審理過程中，發(fā)現(xiàn)有行為人虛構(gòu)借款人或者以已注銷的法人或者其他組織的名義借貸等被告不適格情形的，法院應(yīng)告知原告變更被告，原告拒不變更或者無法變更的，可以裁定駁回起訴。如查明被告屬被借名、冒名且無過錯的，應(yīng)當判決駁回訴訟請求。

第六條 出借人兩人以上的共同債權(quán)，僅一個或者部分出借人對借款人提起訴訟的，法院應(yīng)當追加其他出借人為共同原告，但明確表示放棄向借款人主張權(quán)利的其他出借人除外。放棄債權(quán)的其他出借人對借款人另行提起訴訟的，不予受理，已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

第七條 在連帶責任保證中，出借人僅起訴借款人或者僅起訴保證人的，法院不主動追加保證人或者借款人為共同被告。被訴保證人主張借款人參加訴訟的，經(jīng)法院釋明后，出借人仍不申請追加借款人為共同被告的，法院可僅就保證之訴進行審理。

第八條 以夫妻一方名義向他人借貸，訴訟時夫妻關(guān)系仍然存續(xù)，債權(quán)人未將配偶列為共同被告的，法院不宜主動通知借款人的配偶參加訴訟，但配偶申請參加訴訟或者案件涉嫌虛假訴訟的除外。

借貸行為發(fā)生于夫妻關(guān)系存續(xù)期間，訴訟時出借人或者借款人一方已經(jīng)離婚的，原告或者被告可以申請追加其原配偶為共同被告。

三、成立、生效、效力

第九條 借貸雙方通過簽訂借款合同、出具借條、欠條、發(fā)送手機短信、電子郵件等以書面、口頭或者其他方式達成借貸合意的，借貸合同成立。

第十條 依法成立的民間借貸合同，自款項實際交付借款人或者借款人指定、認可的接收人時生效。

第十一條 民間借貸的合同效力按照合同法第五十二條以及最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》（法釋[2009]5號）第十四條的規(guī)定認定。

自然人與非金融企業(yè)之間的借貸中，企業(yè)將借貸資金用于合法生產(chǎn)經(jīng)營活動，不構(gòu)成集資詐騙、非法吸收公眾存款等金融犯罪活動的，不宜認定借貸合同無效。

第十二條 民間借貸被認定無效后，借款人應(yīng)當返還出借人借款本金。無過錯的出借人要求借款人賠償資金占用期間的損失的，法院可參照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款基準利率予以支持。

第十三條 保證合同是借貸合同的從合同。主合同借款人涉嫌犯罪并不必然導(dǎo)致保證合同無效，保證人以主合同借款人涉嫌犯罪為由主張不承擔保證責任的，法院在依法認定主合同效力的前提下，確認保證人的責任。

保證合同無效時，法院應(yīng)當根據(jù)出借人、借款人和保證人的過錯，由其各自承擔返還價款、賠償損失等相應(yīng)民事責任。借貸合同有效而保證合同無效，或者因借貸合同無效導(dǎo)致保證合同無效時，法院應(yīng)當分別根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（法釋[2000]44號）第七條、第八條確定當事人民事責任的承擔。

四、借貸事實的審查

第十四條 借據(jù)是證明雙方存在借貸合意和借貸關(guān)系實際發(fā)生的直接證據(jù)，具有較強的證明力，法院應(yīng)當審慎審查借據(jù)的真實性。除非有確鑿的相反證據(jù)足以推翻借據(jù)所記載的內(nèi)容，一般不輕易否定借據(jù)的證明力。

債務(wù)人對借據(jù)內(nèi)容的筆跡或者簽章的真實性提出異議的，雙方當事人可以提供補充證據(jù)或者反駁證據(jù)。法院應(yīng)當根據(jù)雙方提供的有效證據(jù)，結(jié)合案件的其他證據(jù)及相關(guān)情況，對借據(jù)的真實性進行綜合審查判斷。

對需要通過司法鑒定確認借據(jù)是否真實的，雙方均可以申請司法鑒定。雙方均不申請的，法院可以根據(jù)具體案情作出處理：

（一）債權(quán)人僅憑借據(jù)起訴，沒有其他證據(jù)佐證或者借據(jù)的真實性存在合理懷疑的，由債權(quán)人申請鑒定，債務(wù)人應(yīng)提供筆跡比對樣本。

（二）債權(quán)人提供的借據(jù)以及其他證據(jù)材料具備一定的可信性，債務(wù)人對借據(jù)的真實性提出異議，但未提供反駁證據(jù)的，由債務(wù)人申請鑒定。

經(jīng)依法釋明，債權(quán)人或債務(wù)人不申請鑒定或者不提供筆跡比對樣本導(dǎo)致案件事實無法查清的，法院應(yīng)依法裁判。

司法鑒定的申請應(yīng)向符合全國人大常委會《關(guān)于司法鑒定管理問題的決定》和《浙江省司法鑒定管理條例》所規(guī)定的具有鑒定資質(zhì)的司法鑒定機構(gòu)和司法鑒定人提起。鑒定費用由申請人預(yù)交，最終負擔按照國務(wù)院《訴訟費用交納辦法》(國務(wù)院令第481號)第二十九條的規(guī)定確定。

第十五條 債權(quán)人僅提供款項交付憑證，未提供借貸合意憑證，債務(wù)人提出雙方不存在借貸關(guān)系或者其他關(guān)系抗辯的，債權(quán)人應(yīng)當就雙方存在借貸合意提供進一步證據(jù)。

對能夠查明雙方存在借貸關(guān)系的，按照民間借貸糾紛審理；查明債務(wù)屬其他法律關(guān)系引起的，法院應(yīng)向當事人釋明，由債權(quán)人變更訴訟請求和理由后，按其他法律關(guān)系審理，債權(quán)人堅持不予變更的，判決駁回訴訟請求。判決駁回訴訟請求后，債權(quán)人可按其他法律關(guān)系另行起訴。

第十六條 債權(quán)人應(yīng)當對借貸金額、期限、利率以及款項的交付等借貸合意、借貸事實的發(fā)生承擔證明責任。債務(wù)人提出抗辯的，應(yīng)當提供反駁證據(jù)證明。

債務(wù)人主張借款本金、利息等債務(wù)已經(jīng)歸還或者部分歸還的，應(yīng)當承擔證明責任，不能提供證據(jù)或者舉證不足，對其主張不予支持。

第十七條 對于現(xiàn)金交付的借貸，債權(quán)人僅憑借據(jù)起訴而未提供付款憑證，債務(wù)人對款項交付提出合理異議的，法院可以要求出借人本人、法人或者其他組織的有關(guān)經(jīng)辦人員到庭，陳述款項現(xiàn)金交付的原因、時間、地點、款項來源、用途等具體事實和經(jīng)過，并接受對方當事人和法庭的詢問。無正當理由拒不到庭的，應(yīng)承擔相應(yīng)后果。

法院應(yīng)當根據(jù)現(xiàn)金交付的金額大小、出借人的支付能力、當?shù)鼗蛘弋斒氯酥g的交易方式、交易習(xí)慣以及借貸雙方的親疏關(guān)系等諸因素，結(jié)合當事人本人的陳述和庭審言辭辯論情況以及提供的其他間接證據(jù)，依據(jù)民事訴訟高度蓋然性的證明標準，運用邏輯推理、日常生活常理等，綜合審查判斷借貸事實是否真實發(fā)生。必要時，法院可以依職權(quán)進行調(diào)查取證。

對金額較小的現(xiàn)金交付，出借人作出合理解釋的，一般視為債權(quán)人已經(jīng)完成行為意義上的證明責任，可以認定借貸事實存在。對于金額大小的界定，鑒于本省各地經(jīng)濟發(fā)展狀況、出借人個體經(jīng)濟能力存在差異，可由法官根據(jù)個案具體情況裁量。

第十八條 法院為查明案件事實，可以視案情需要，依據(jù)職權(quán)進行調(diào)查或者要求借款人就部分事實進行舉證。案件事實真?zhèn)尾幻鞯模瑐鶛?quán)人應(yīng)當就借貸雙方存在借貸合意、款項交付等法律要件事實等承擔結(jié)果意義上的證明責任。債務(wù)人就其抗辯主張的債權(quán)受妨害或者受制約、債權(quán)已經(jīng)消滅或者部分消滅的事實承擔結(jié)果意義上的證明責任。

第十九條 婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方以個人名義因日常生活需要所負的債務(wù)，應(yīng)認定為夫妻共同債務(wù)。

日常生活需要是指夫妻雙方及其共同生活的未成年子女在日常生活中的必要事項，包括日用品購買、醫(yī)療服務(wù)、子女教育、日常文化消費等。

夫妻一方超出日常生活需要范圍負債的，應(yīng)認定為個人債務(wù)，但下列情形除外：

（一）出借人能夠證明負債所得的財產(chǎn)用于家庭共同生活、經(jīng)營所需的；

（二）夫妻另一方事后對債務(wù)予以追認的。

不屬于家庭日常生活需要負債的，出借人可以援引合同法第四十九條關(guān)于表見代理的規(guī)定，要求夫妻共同承擔債務(wù)清償責任。

援引表見代理規(guī)則要求夫妻共同承擔債務(wù)清償責任的出借人，應(yīng)對表見代理的構(gòu)成要件承擔證明責任。

表見代理的證明責任，適用最高人民法院《關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)[2009]40號）第13條的規(guī)定。

第二十條 民間借貸可以有償，也可以無償。借貸雙方對支付利息沒有約定或者約定不明的，根據(jù)合同法第二百一十一條的規(guī)定，視為不支付利息，但借款人自愿給付利息的除外。

借貸雙方對借款期限內(nèi)的利率有約定的，從其約定。約定的利率超過借貸行為發(fā)生時中國人民銀行公布的同期同檔次貸款基準利率四倍的（以下簡稱四倍利率），超過部分的利息，法院一般不予保護。但借款人自愿給付出借人四倍利率以上利息，且不損害國家、社會共同利益或者他人合法權(quán)益的，法院可不予干預(yù)。

第二十一條 借據(jù)載明的借款金額，一般認定為本金。利息已經(jīng)預(yù)先在本金中扣除的，本金應(yīng)當按照實際出借的金額認定。

有證據(jù)證明債權(quán)人出示的借據(jù)系雙方對前期借款本金和利息進行滾動結(jié)算后重新出具，計算復(fù)利的，折算后的實際利率沒有超出四倍利率的，借據(jù)確認的欠款金額可以認定為本金；折算后的實際利率超出四倍利率，超出部分的利息應(yīng)當從本金中扣減。

第二十二條 借貸雙方對逾期利率有約定，從其約定。超出四倍利率的，超出部分的利息，法院一般不予保護。

逾期利率沒有約定或者約定不明的，法院可以區(qū)分不同情況處理：

（一）僅約定借期內(nèi)的利率，沒有約定逾期利率的，出借人參照約定的利率或者根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)[2003]251號）第三條關(guān)于罰息利率的規(guī)定，以約定利率再上浮30%－50%的利率，向借款人主張逾期還款利息的，可以予以支持，但均以不超出四倍利率為限；

（二）既未約定借期內(nèi)的利率，也未約定逾期利率的，出借人參照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款基準利率，向借款人主張自借款逾期之日起或者自權(quán)利主張之日起的利息損失的，應(yīng)當予以支持。

第二十三條 借貸雙方對逾期還款的責任既約定了逾期利率，又約定了違約金的，出借人可以選擇主張逾期利息或者違約金，但均以不超過四倍利率為限。

出借人同時主張逾期利息和違約金，折算后的實際利率沒有超出四倍利率的，法院可以予以支持。

第二十四條 借貸雙方約定的違約金超出四倍利率的，法院應(yīng)當對超出部分予以減少，但債務(wù)人明確表示自愿給付的除外。

前款規(guī)定，對缺席審理的債務(wù)人同樣適用。

第二十五條 債務(wù)人的給付不足以清償其對同一債權(quán)人所負的數(shù)筆借貸債務(wù)的，應(yīng)當優(yōu)先抵充已到期的債務(wù)；幾項債務(wù)均到期的，優(yōu)先抵充對債權(quán)人缺乏擔?；蛘邠?shù)額最少的債務(wù)；擔保數(shù)額相同的，優(yōu)先抵充債務(wù)負擔較重的債務(wù)；負擔相同的，按照債務(wù)到期的先后順序抵充；到期時間相同的，按比例抵充。但是，債權(quán)人與債務(wù)人對清償?shù)膫鶆?wù)或者清償?shù)殖漤樞蛴屑s定的除外。

債務(wù)人除借款本金之外還應(yīng)當支付利息和費用，當其給付不足以清償全部債務(wù)時，并且當事人沒有約定的，法院應(yīng)當按照下列順序抵充：

（一）實現(xiàn)債權(quán)的有關(guān)費用；

（二）利息或者違約金；

（三）借款本金。

債權(quán)人主動放棄前述償債順序利益的，法院應(yīng)當予以尊重。

第二十六條 債務(wù)履行完畢后，借款人以利息或者違約金超過司法保護幅度為由，起訴請求出借人返還其已支付的利息或者違約金的，一般不予支持。

第二十七條 因借貸外幣、臺幣、港幣、澳元等發(fā)生糾紛，出借人要求以同類貨幣償還的，可以予以準許。因匯率變動給出借人造成損失，出借人主張逾期還款的匯率差價損失的，應(yīng)當予以支持。借款人確無同類貨幣的，有約定借款期限的，可參照借款期限屆滿之日國家外匯管理局對外公布的基準匯率折合人民幣償還；沒有約定借款期限的，可參照出借人主張借款償還之日國家外匯管理局對外公布的基準匯率折合人民幣償還。

五、涉嫌虛假訴訟的審理

第二十八條 審理民間借貸糾紛案件，應(yīng)根據(jù)浙江省高級人民法院《關(guān)于在民事審判中防范和查處虛假訴訟案件的若干意見》（浙高法[2008]362號）的規(guī)定，謹慎審查民間借貸糾紛案件，防范和查處虛假訴訟，維護司法權(quán)威，促進誠信訴訟。

第二十九條 法院在審理中發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，應(yīng)當嚴格審查借貸發(fā)生的原因、時間、地點、款項來源、交付方式、款項去向以及借貸雙方的經(jīng)濟狀況等事實：

（一）原告是其他多起或者重大債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的債務(wù)人；

（二）原告起訴的借貸事實或者理由不符合常理，沒有借據(jù)或者借據(jù)存在偽造可能；

（三）被告在一定期間反復(fù)涉及民間借貸糾紛訴訟；

（四）當事人雙方存在近親屬等特殊密切關(guān)系；

（五）當事人一方或者雙方未到庭參加訴訟，委托代理人對借貸事實經(jīng)過陳述不清或者矛盾；

（六）當事人雙方對借貸事實沒有爭議或者不存在實質(zhì)性的訴辯對抗；

（七）其他債權(quán)人或者借款人的配偶等案外人提出異議；

（八）債權(quán)人輕易放棄權(quán)利，與債務(wù)人達成調(diào)解協(xié)議；

（九）其他異常情形。

第三十條 對涉嫌虛假訴訟的案件，法院可以采取下列措施予以防范：

（一）傳喚出借人、借款人本人或者相關(guān)經(jīng)辦人員到庭陳述，并告知無正當理由拒不到庭的不利法律后果；

（二）要求當事人進一步提交其他相關(guān)證據(jù)，包括申請證人出庭作證；

（三）告知相關(guān)利害關(guān)系人，并依據(jù)利害關(guān)系人的申請或者依職權(quán)通知其參加訴訟。其他債權(quán)人參加訴訟的，列為第三人；配偶參加訴訟的，列為共同原告或者共同被告；

（四）依職權(quán)進行調(diào)查取證；

（五）依法可以采取的其他措施。

第三十一條 涉嫌虛假訴訟的案件，法院一般宜適用普通程序?qū)徖怼?/p>

對當事人一方或者雙方涉及多起民間借貸的關(guān)聯(lián)案件可以交由同一合議庭審理。

對關(guān)聯(lián)案件合并審理的，在審理過程中應(yīng)當對不同的債權(quán)人采取和證人一樣的隔離原則，由不同的債權(quán)人分別單獨到庭陳述相關(guān)事實，并接受法庭詢問。

第三十二條 經(jīng)審查確認屬于虛假訴訟的民間借貸糾紛案件，尚未作出裁判的，依法裁定駁回起訴；已經(jīng)作出生效裁判文書的，法院應(yīng)當依照審判監(jiān)督程序，撤銷生效民事判決書或者民事調(diào)解書，并裁定駁回起訴。

對有虛假訴訟嫌疑的案件，當事人申請撤訴的，法院可以予以準許；經(jīng)審查確認屬于虛假訴訟的案件，當事人申請撤訴的，法院不予準許。

六、其他 第三十三條 民間借貸糾紛案件的審理應(yīng)貫徹“調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合”原則，按照浙江省高級人民法院、浙江省司法廳《關(guān)于進一步加強訴調(diào)銜接機制建設(shè)的若干規(guī)定（試行）》（浙高法發(fā)[2009]8號）的要求，引導(dǎo)當事人申請人民調(diào)解組織調(diào)解，或者委托、邀請人民調(diào)解組織等組織和人員進行調(diào)解。

第三十四條 對集中管轄、破產(chǎn)重組等涉及當?shù)厣鐣€(wěn)定和金融安全的系列民間借貸糾紛案件，在利率保護幅度上應(yīng)注意裁判尺度的統(tǒng)一，必要時可聽取當?shù)卣徒鹑诒O(jiān)管部門的意見。

第三十五條 當事人主張的下列借貸，不予保護，依法判決駁回訴訟請求：

（一）因非法同居、不正當兩性關(guān)系等行為產(chǎn)生“青春損失費”、“分手費”等有損社會公序良俗的情感債務(wù)轉(zhuǎn)化的借貸。

（二）具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的父母子女等直系親屬之間發(fā)生的有違家庭倫理道德和社會公序良俗的借貸。

第三十六條 法院應(yīng)當嚴格審查民間借貸的被告是否確屬下落不明，并分別采取以下措施，避免訴訟的遲延：

（一）可以向被告親屬等有密切關(guān)系的人闡明利害關(guān)系或者要求原告提供被告的其他聯(lián)系方式或線索，盡可能通知被告應(yīng)訴；

（二）向下落不明的被告送達訴訟文書的，按照本院《關(guān)于民商事案件訴訟文書送達問題的若干規(guī)定（試行）》（浙高法[2009]129號）的規(guī)定處理。涉及以公告方式送達起訴狀副本、舉證通知書、開庭傳票等訴訟文書的，舉證通知書中應(yīng)當載明依法指定的舉證期限；

（三）經(jīng)合法傳喚后，被告仍不到庭應(yīng)訴的，法院依法缺席審理，依照法定審理程序全面、客觀地審核證據(jù)，并依法作出裁判。缺席被告未提出抗辯和提供證據(jù)的，不影響法院對到庭當事人提交的證據(jù)依法進行審查以及必要時的依法調(diào)查。

第三十七條 法院在審理中，發(fā)現(xiàn)借貸行為涉嫌非法集資、非法吸收公眾存款、販毒、洗錢等犯罪，或者當事人一方主張涉嫌犯罪，要求移送的，依照最高人民法院《關(guān)于在審理經(jīng)濟糾紛案件中涉及經(jīng)濟犯罪嫌疑若干問題的規(guī)定》（法釋[1998]7號）第十條、第十一條、第十二條的規(guī)定，根據(jù)具體情況分別處理：

（一）案件存在明顯的犯罪嫌疑，可以全案移送的，裁定駁回起訴，退還案件受理費，將有關(guān)材料移送公安機關(guān)或者檢察機關(guān)；

（二）當事人一方主張涉嫌犯罪，但沒有提供證據(jù)證明或者其他當事人雖有犯罪嫌疑但與民間借貸糾紛案件沒有必然關(guān)聯(lián)或者不屬同一法律關(guān)系，案件繼續(xù)審理，但有關(guān)犯罪嫌疑的線索、材料可以移送公安機關(guān)或者檢察機關(guān)查處；

（三）案件的審理，必須以刑事案件的偵查、審理結(jié)果為前提的，裁定中止訴訟。中止訴訟后，沒有特殊情況，在十二個月內(nèi)，刑事案件仍不能偵查終結(jié)的，可以根據(jù)具體情況恢復(fù)民間借貸糾紛案件的審理。

裁定駁回起訴后，公安機關(guān)或者檢察機關(guān)接到法院移送的涉案材料或者相關(guān)當事人的報案后不予立案偵查，或者立案偵查后又撤銷案件，以及刑事案件起訴后法院審理認為不構(gòu)成犯罪而宣告無罪的，出借人再行提起民事訴訟的，法院應(yīng)當受理，并根據(jù)審理認定的案件事實，依法作出民事裁判。

法院應(yīng)當慎用裁定駁回起訴和中止訴訟。

第三十八條 民間借貸糾紛案件的審理，應(yīng)適用合同法、物權(quán)法、擔保法和民法通則等法律規(guī)定。法律、法規(guī)沒有規(guī)定或規(guī)定不明確的，適用最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》（法<民>[1991]21號）等司法解釋的規(guī)定。

七、附則

第三十九條 本指導(dǎo)意見自下發(fā)之日起施行，如具體內(nèi)容與新頒布實施的法律、行政法規(guī)和司法解釋不一致的，以新頒布的法律、行政法規(guī)和司法解釋為準。

第五篇：深圳市中級法院關(guān)于審理二手房買賣合同糾紛的意見

深圳市中級法院關(guān)于審理二手房買賣合同糾紛的意見

為正確理解、適用有關(guān)法律、法規(guī)及司法解釋，統(tǒng)一裁判的標準，審理好各類二手房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》等法律、法規(guī)和司法解釋，結(jié)合我市兩級法院審判實踐，提出如下意見：

第一條本意見的二手房買賣合同是指出賣人將向商品房權(quán)利人購買的商品房再次轉(zhuǎn)讓給買受人，買受人支付價款的合同。

第二條出賣人在取得《房地產(chǎn)證》之前與他人訂立房屋買賣合同，房屋買賣合同的當事人以出賣人未取得《房地產(chǎn)證》為由主張合同無效的，不予支持。

第三條房屋所有權(quán)人，在房地產(chǎn)抵押期間，與他人簽訂商品房買賣合同，將抵押的商品房轉(zhuǎn)讓，受讓人在簽訂商品房買賣合同時知道該房屋有抵押的，雙方之間的商品房買賣合同有效。

轉(zhuǎn)讓人未將房屋抵押的情況告知受讓人或者受讓人不知道房屋有抵押的，雙方訂立的商品房買賣合同為可撤銷合同，受讓人有權(quán)主張撤銷。

第四條房屋所有權(quán)人一房數(shù)賣，后手房地產(chǎn)買賣合同不能因訂立時間在后而被認定為無效。

房屋所有權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一房屋訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

（一）已經(jīng)辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方交付房屋等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;

（二）均未辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，已先行合法占有房屋的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行

房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;

（三）均未辦理房屋變更登記手續(xù)，又未合法占有房屋，先行支付房屋轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付房屋和辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;

（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。

未能取得房屋所有權(quán)的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。

第五條房屋所有權(quán)人在房屋出租期間轉(zhuǎn)讓房屋，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，承租人以此為由主張房地產(chǎn)買賣合同無效的，應(yīng)予以支持，但房屋買受人善意取得的除外。

房地產(chǎn)買賣合同無效的，受讓人有權(quán)向房屋所有權(quán)人請求賠償損失，但受讓人也有過錯的，根據(jù)其過錯大小承擔相應(yīng)的責任。

第六條房屋登記的所有權(quán)人出賣共有房屋，合同當事人或其他共有人以出賣人擅自處分房屋侵害了共有人權(quán)利為由主張房地產(chǎn)買賣合同無效的，不予支持，但是買受人知道或者應(yīng)當知道房屋為登記權(quán)利人與他人共有的除外。

第七條房地產(chǎn)登記的部分共有人出賣共有房屋的，房屋買賣合同效力待定，應(yīng)通知其他共有人作為第三人參加訴訟。

第八條房地產(chǎn)買賣合同中規(guī)避國家稅收的價格條款無效。該無效部分不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。當事人以逃避稅收為由請求確認合同全部無效的，不予支持。

房地產(chǎn)成交價應(yīng)依據(jù)當事人雙方的真實意思認定。

第九條房地產(chǎn)買賣合同中付款方式等其他條款在不同合同中約定不一致的，應(yīng)認定符合當事人真實意思的條款有效，非真實意思的條款對當事人沒有約束力。

第十條買賣雙方為逃避稅收在居間買賣合同中約定虛假成交價，一方要求以真實成交價訂立現(xiàn)售合同，對方不同意導(dǎo)致現(xiàn)售合同未能訂立的，視為房地產(chǎn)買賣合同不成立。原居間買賣合同沒有約束力，當事人請求適用定金罰則、賠償損失或者支付傭金的，不予支持。

第十一條買賣雙方約定在限期內(nèi)訂立本約的，應(yīng)認定為二手房買賣預(yù)約合同。

名為二手房預(yù)約買賣合同但具備《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第八條主要內(nèi)容的，應(yīng)認定為二手房買賣合同。當事人請求繼續(xù)履行的，應(yīng)予支持。（另一種意見認為，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第八條規(guī)定得過細，因此，名為二手房預(yù)約合同，但具備本約合同的主要條款的，視為二手房買賣合同。）

當事人訴請繼續(xù)履行的，應(yīng)向當事人釋明繼續(xù)履行的具體內(nèi)容。（另一種意見認為，無須釋明）。

第十二條買受人請求返還或出賣人請求沒收托管在房屋中介的定金，當事人未將房屋中介列為第三人的，應(yīng)通知房屋中介為第三人。原告可選擇請求被告承擔返還定金或沒收定金的民事責任，也可選擇請求房屋中介在托管的定金限額內(nèi)直接承擔返還責任。（另一意見是，原告可請求被告承擔返還定金或沒收定金的民事責任，也可請求房屋中介在托管的定金限額內(nèi)直接承擔返還責任，如其中一方承擔責任不足，另一方對不足部分負補充清償責任。）

房屋中介與買賣雙方爭議的訴訟標的無直接牽連和不負有返還或者賠償?shù)攘x務(wù)的，不宜通知房屋中介作為無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。

第十三條出賣人或買受人的違約行為應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同的約定和雙方的舉證進行綜合審查判斷，一般不宜以房屋中介出具的證明或房屋中介的工作人員的證言單獨作為認定出賣人或買受人違約的依據(jù)。

第十四條房地產(chǎn)買賣合同約定資金由房屋中介托管，并約定了房屋中介的收款賬號，未約定其他付款方式，買受人未將購房款匯入收款賬號，而將現(xiàn)金托管于中介，買受人、中介未告知出賣人，出賣人主張買受人違約的，應(yīng)予支持。

第十五條買賣雙方在房地產(chǎn)買賣合同中未約定賣方贖樓和買方取得貸款承諾函的先后順序，雙方都以行使同時履行抗辯權(quán)或先履行抗辯權(quán)為由，拒絕先履行各自義務(wù)，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，一方主張另一方違約的，不予支持。如雙方都表示無意履行合同的，視為雙方對解除合同達成了一致意見，應(yīng)予解除合同;如雙方或一方主張繼續(xù)履行合同的，應(yīng)給予雙方合理期限，各自履行自己的義務(wù)，一方未在期限內(nèi)履行義務(wù)的，應(yīng)承擔違約責任。

第二種意見認為，出賣人應(yīng)承擔未贖樓的違約責任，買受人應(yīng)承擔未支付購房款的違約責任。理由是通過贖樓的方式消滅房屋負擔的抵押權(quán)是保證房地產(chǎn)能辦理過戶手續(xù)的前提條件，贖樓是出賣方的主要義務(wù)之一，而取得貸款承諾函僅是買受人具有支付購房款能力的初步證明，不是買受人的主要付款義務(wù)。行使同時履行抗辯權(quán)須以雙方的義務(wù)具有牽連性。出賣人贖樓與買受人取得貸款承諾函不具有對價關(guān)系，雙方不能行使同時履行抗辯權(quán)，雙方應(yīng)遵循誠實信用原則，及時、適當?shù)穆男懈髯粤x務(wù)，雙方?jīng)]有履行義務(wù)的，應(yīng)各自承擔相應(yīng)的違約責任。

第十六條房地產(chǎn)買賣合同約定違約方承擔定金責任后，守約方不可進一步追究違約方其他違約責任的，從約定。

第十七條當事人既約定定金，又約定賠償損失的，一方違約時，守約方既可主張定金罰則，又可請求賠償損失。

當事人只約定定金，沒有約定賠償損失的，當定金不足以彌補實際損失時，守約方請求賠償損失的，予以支持。

第十八條因一方違約導(dǎo)致另一方訂立房屋買賣合同的目的不能實現(xiàn)，另一方主張差價損失的，予以支持。

雙方對房屋差價有約定的，從約定;沒有約定的，以法院委托的評估機構(gòu)對起訴之日的房屋市場價與雙方約定的房屋買賣價款之間的差價確定損失。

第十九條當事人約定的違約金過分高于守約方的實際損失，違約方雖未明確表示調(diào)整違約金，但以合同效力或不構(gòu)成違約等理由進行抗辯的，應(yīng)向當事人釋明是否申請調(diào)整違約金。

當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過實際損失的30% 為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第二十條二手房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立二手房擔保貸款合同并導(dǎo)致二手房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立二手房擔保貸款合同并導(dǎo)致二手房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

第二十一條買受人違約，出賣人請求解除合同，但買受人已將房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)通知次買受人作為第三人參加訴訟。如次買受人屬于善意第三人，駁回出賣人關(guān)于解除合同的訴訟請求，出賣人可另行主張買受人承擔違約責任。