第一篇：保利地產(chǎn)：中秋漂流瓶活動(dòng)
保利地產(chǎn)——2005年“祝福廣州”中秋漂流瓶活動(dòng)
類型：關(guān)系營銷
目的：通過公益活動(dòng)，樹立企業(yè)良好口碑
目標(biāo)客戶群：業(yè)主及參加活動(dòng)的市民
9月17日早上，保利地產(chǎn)與羊城晚報(bào)聯(lián)合舉辦“祝福廣州”中秋漂流瓶祝?；顒?dòng)。100多位志愿者從大沙頭碼頭出發(fā)，乘坐豪華游艇前往蓮花山海域投放漂流瓶。在游艇上，組織者舉辦了抽獎(jiǎng)活動(dòng)，有80位志愿者獲得了香港迪斯尼樂園的門票，其間志愿者也做了精彩表演。中午12時(shí)45分，人們將寫滿美好祝福的瓶子投入水中，讓祝福隨著涌動(dòng)的潮水漂到五洋四海，將愛傳播到海外。
近來各地天災(zāi)頻頻，許多具有社會責(zé)任感的廣州公民都開始用各種形式表達(dá)自己的愛心和關(guān)懷。保利地產(chǎn)希望通過舉辦這次活動(dòng)倡導(dǎo)愛心、關(guān)懷、正義，倡導(dǎo)以“感恩”的心回報(bào)社會、回報(bào)身邊的每個(gè)人。
策略分析
只有以社會效益為出發(fā)點(diǎn)，為社會建立傳遞愛與關(guān)懷的平臺，才能得到社會的認(rèn)可和支持。保利地產(chǎn)今年曾多次舉辦公益性活動(dòng)，如捐資建立內(nèi)蒙古“保利希望小學(xué)”，定點(diǎn)扶貧山西五臺縣及“圓明園國寶回歸展”等活動(dòng)，在保利業(yè)主和廣州市民中引起極大反響，收到了良好的社會效益。
第二篇：保利地產(chǎn)市場推廣活動(dòng)
感恩父愛，保利·心語獻(xiàn)濃情人文關(guān)懷
活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)當(dāng)天，父親與子女齊上陣，“開心拔河”、“趣味貼鼻”、“感恩父愛”等趣味親子游戲，參與者眾多，高潮迭起，掌聲不斷。參賽者們的比賽熱情逐漸升溫。在“開心拔河”環(huán)節(jié)，全家人一起出動(dòng)，大家使出了渾身的力量為一家人的勝利而共同努力著。而在精彩的“趣味貼鼻”環(huán)節(jié)里，可以看到蒙著眼睛的參賽者們小心進(jìn)行，惟恐找不到圖片上鼻子的所在位置。一張張可愛笑臉，一幕幕幸福畫面，無不感染著現(xiàn)場每一個(gè)人。除此以外，在精心設(shè)置的“感恩爸爸”留言板上，許多業(yè)主用心在上面書寫下最想對爸爸說的話。
武漢保利會品牌家電內(nèi)購會火爆上演
為慶祝保利地產(chǎn)成立20周年，為回饋保利業(yè)主的支持與厚愛，12月30日，武漢保利會攜手工貿(mào)家電舉辦的“保利業(yè)主品牌家電內(nèi)購會”拉開了帷幕。保利業(yè)主除享受工貿(mào)元旦節(jié)慶的優(yōu)惠價(jià)格外，更可專享簽到、滿贈減現(xiàn)、打折卡、抽獎(jiǎng)禮等四重大禮。同時(shí)保利會通過短信、小區(qū)宣傳單、橫幅、海報(bào)、電子屏、電話邀約等多種渠道發(fā)布消息，收集業(yè)主報(bào)名信息。在這個(gè)家電寒冬之際，保利武漢的家電內(nèi)購會好似冬天里的一把火，瞬間點(diǎn)燃了保利業(yè)主們的熱情。
活動(dòng)當(dāng)日，家電品牌巨頭如海爾、長虹、美的、TCL、海信等品牌紛紛發(fā)出橄欖枝，熱力折扣、滿額減現(xiàn)，眾多優(yōu)惠輪番吸引業(yè)主眼球。除了簽到禮、折扣禮、抽獎(jiǎng)禮之外，還有針對保利業(yè)主的滿額減現(xiàn)活動(dòng)另贈品牌食用油的活動(dòng)。
保利武漢親子夏令營“和樂國學(xué)課”7月21日火熱開課
穿漢服，學(xué)漢禮！7月21日晚七點(diǎn)，保利心語社區(qū)門口熱鬧非凡。保利親子夏令營暨全能小主持培訓(xùn)“和樂國學(xué)課”開講。本次活動(dòng)由保利地產(chǎn)武漢公司主辦，湖北廣電《寶貝樂翻天》欄目組、武漢童學(xué)文化有限公司協(xié)辦，旨在普及中華傳統(tǒng)文化，提升公民人文素養(yǎng)，造就知識豐富的全能小英才。
正衣冠、拜孔禮、點(diǎn)朱砂、學(xué)茶道、弟子規(guī)??活動(dòng)一開始，童學(xué)館小朋友《歡泌弟子規(guī)》的精彩表演就迅速地抓住了社區(qū)家長和小朋友們的注意力，而精彩的語言講解結(jié)合生動(dòng)形象的肢體演繹，更是讓小朋友們大飽眼福！小朋友們在玩樂中學(xué)會了中華傳統(tǒng)禮儀，不少好學(xué)的小朋友還現(xiàn)場提出了自己的疑問，國學(xué)老師耐心地一一解答?；顒?dòng)最后，播放了武漢童學(xué)館的小朋友們登上湖南電視臺《快樂大本營》的一期節(jié)目，為活動(dòng)畫下圓滿句號。
據(jù)悉，2012保利親子夏令營暨全能小主持培訓(xùn)是第四屆和樂大使武漢賽區(qū)選拔賽的預(yù)熱階段。小朋友們將通過學(xué)習(xí)“和樂自然課”、“和樂國學(xué)課”、“和樂體能課”的一系列知識，全面提升自然、人文、體能的素養(yǎng)，度過豐富而有意義的假期！另外，第四屆和樂大使武漢賽區(qū)選拔賽即將于8月4日火熱開賽！作為武漢賽區(qū)和樂大使全能小主持入圍總決賽的選手，還將參加保利地產(chǎn)20周年“軍歌嘹亮，和樂盛典”晚會，更有可能與眾多巨星同臺表演。如果你愛好播音主持或者有表演天賦，且年齡在5-18歲之間，歡迎登陸保利武漢官方網(wǎng)站 http://wh.polycn.com/，即日起至7月底均可報(bào)名。
保利親子夏令營暨全能小主持培訓(xùn)即將全面啟動(dòng)
作為2012保利親子夏令營暨全能小主持培訓(xùn)的開篇之聲，保利“和樂自然課”將于7月14日隆重開課！活動(dòng)當(dāng)天，除了邀請觀鳥協(xié)會的專家們講解鳥類知識
外，保利地產(chǎn)還將帶領(lǐng)小朋友們用專業(yè)儀器在武漢南湖生態(tài)區(qū)現(xiàn)場觀察鳥類。此外，為了鍛煉小朋友們的動(dòng)手動(dòng)腦能力，和樂自然課上還將設(shè)置捏泥人趣味活動(dòng)，老師將現(xiàn)場講解捏泥人的知識要領(lǐng)，并對小朋友的作品進(jìn)行評分?；顒?dòng)最后將頒發(fā)豐富獎(jiǎng)品，凡參與活動(dòng)的小朋友均可獲得精美禮品一份。
據(jù)悉，2012保利親子夏令營暨全能小主持培訓(xùn)是第四屆和樂大使武漢賽區(qū)選拔賽的熱身階段，武漢地區(qū)前30名報(bào)名的選手均有機(jī)會參加。小朋友們將通過學(xué)習(xí)“和樂自然課”、“和樂體能課”、“和樂國學(xué)課”的一系列知識，全面提升自然、體能、人文的素養(yǎng)，度過豐富而有意義的假期！
第四屆和樂中國和樂大使全能小主持選拔活動(dòng)已經(jīng)全面開展。作為武漢賽區(qū)和樂大使全能小主持的入圍總決賽的選手，除了榮獲“金話筒獎(jiǎng)”外，還將參加保利地產(chǎn)20周年“軍歌嘹亮，和樂盛典”晚會，更可能有機(jī)會與眾多巨星同臺表演。據(jù)了解，第四屆和樂大使武漢賽區(qū)選拔賽即將于8月4日火熱開賽！如果你愛好播音主持或者有表演天賦，且年齡在5-18歲之間，歡迎登陸保利武漢官方網(wǎng)站 http://wh.polycn.com/，即日起至7月底均可報(bào)名。
保利會攜手幼教專家，營造和諧社區(qū) 保利做主，讓愛陪伴孩子健康成長
據(jù)悉，此次育兒專家講座，僅僅是2012年保利業(yè)主親子活動(dòng)的一個(gè)開始，在接下來的時(shí)間里，保利會還將特別與電視臺合作，為青少年兒童提供一個(gè)自我展示和培養(yǎng)文藝才能的高校平臺。此外，還將有寶貝業(yè)主生日會、保利兒童夏令營、國學(xué)進(jìn)社區(qū)等多種親子活動(dòng)。保利地產(chǎn)
2012年，武漢保利地產(chǎn)十周年華誕，特別推出“保利十年，感動(dòng)生活”系列活動(dòng)，保利社區(qū)業(yè)主工貿(mào)家電團(tuán)購，保利十周年答謝會，十周年品牌館建立，尋找城市之美·攝影大賽，保利地產(chǎn)十周年運(yùn)動(dòng)會，保利低碳環(huán)保小樹苗認(rèn)養(yǎng)等活動(dòng)多會相繼舉行。保利地產(chǎn)從不同時(shí)間與空間，以處處小善營造濃濃關(guān)懷，讓大愛灑遍荊楚。
愛上潮流環(huán)保 綻放另類美麗——“寶貝樂翻天”之“寶貝T臺秀”活動(dòng)快報(bào)
2012年3月24日保利·香檳國際攜手湖北廣播電視臺《寶貝樂翻天》欄目組共同舉辦的“寶貝T臺秀”親子活動(dòng)在售樓處溫馨上演。巧手的媽媽，精靈可愛的寶貝，另類搞笑的走秀，創(chuàng)意不斷且歡樂不停。本次活動(dòng)為項(xiàng)目現(xiàn)場賺足了人氣，且有效邀約到老客戶的再次到訪，使新老客戶對保利香檳國際的好感度與關(guān)注度都有了較大的提升。
另類T臺秀 開心樂不停
活動(dòng)當(dāng)天來訪客戶共計(jì)60余組，其中有40組家庭參與了此次活動(dòng)?；顒?dòng)從上午9點(diǎn)正式開始，每組家庭都按規(guī)定分配到指定區(qū)域，工作人員為其發(fā)放材料與各種廢舊物品。在領(lǐng)到材料之后，爸爸媽媽和寶貝們紛紛動(dòng)手開始創(chuàng)作，大家用廢舊報(bào)紙做成各式各樣的衣服、裙子及帽子，還有的用紙張做成大蝴蝶結(jié)用作頭飾，40分鐘之后，每組家庭都交出了自己完整的作品。作品完成之后，接下來的寶貝T臺秀將活動(dòng)推向高潮。
保利會攜手國美電器“業(yè)主家電團(tuán)購特賣會”9.29號開始啦！
感謝您長期對保利會的關(guān)注與信賴，很高興的通知您，保利地產(chǎn)保利會已于近期與國美電器達(dá)成協(xié)議，專門組織保利業(yè)主于2011年9月29日進(jìn)行“保利業(yè)主電器內(nèi)購專場”活動(dòng)，并于當(dāng)天進(jìn)行國美電器團(tuán)購特殊優(yōu)惠。
由于此次團(tuán)購專場只針對保利會員，顧所有業(yè)主均需持“保利會會員卡”，在購物時(shí)提前出示此卡，作為購買及優(yōu)惠依據(jù)。未能攜帶及無會員卡的客戶，將不能享受此次活動(dòng)優(yōu)惠。
一、活動(dòng)時(shí)間：2011年9月29日17：00～閉店
二、活動(dòng)地點(diǎn)：國美電器光谷店－武昌區(qū)光谷大道坐標(biāo)城
三、參加資格：業(yè)主憑保利會會員卡（金卡/鉑金卡）
四、活動(dòng)內(nèi)容：
活動(dòng)一：會員預(yù)先電話報(bào)名可送20保利會積分及精美禮品
活動(dòng)二：會員進(jìn)店無需購物也可參與驚喜大抽獎(jiǎng)及超長免費(fèi)存貨期
活動(dòng)三：專車接送，免費(fèi)停車，VIP休息室飲料、點(diǎn)心盡情享用
活動(dòng)四：享受國家以舊換新補(bǔ)貼，最高可補(bǔ)10%購機(jī)款
活動(dòng)五：會員購物時(shí)出示當(dāng)天的士票立減20元
報(bào)名時(shí)間：2011年9月20日9：00至2011年9月29日16：00。請有意參加本次團(tuán)購活動(dòng)的業(yè)主朋友致電各項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心咨詢、報(bào)名。
咨詢電話：保利會87460650；保利物業(yè)：87759036。
價(jià)格保障:屆時(shí)全場商品國美內(nèi)部價(jià)銷售，提前享受十?一黃金周價(jià)格，承諾所售商品價(jià)格到十?一，可全城比價(jià)，出現(xiàn)價(jià)差，國美電器雙倍補(bǔ)還！
注：未激活保利會身份的業(yè)主，可登錄官網(wǎng)用第一購房人身份及姓名激活會員身份，我們會在活動(dòng)前夕與您聯(lián)系發(fā)卡。
小鏈接：保利會作為武漢保利地產(chǎn)的客戶服務(wù)組織，旨在加強(qiáng)保利地產(chǎn)與客戶之間的溝通與交流，傾聽各位會員及各界專業(yè)人士對我們的建議和要求，在這里，我們將用最美麗的微笑、最誠摯的感情、最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來回報(bào)各位對保利地產(chǎn)的關(guān)心和支持，真正實(shí)現(xiàn)保利地產(chǎn)“和者筑善”的品牌理念。
會員可享受四重優(yōu)惠：
1、再購?fù)扑]優(yōu)惠
2、積分獎(jiǎng)勵(lì)制度
3、精彩會員活動(dòng)
4、聯(lián)盟商家折扣
第三篇：保利地產(chǎn)審計(jì)報(bào)告
保 利 地 產(chǎn) 財(cái) 務(wù) 分 析 目 錄
第一篇 公司簡介??2 第二篇 財(cái)務(wù)報(bào)告分析3
一、資產(chǎn)負(fù)債表分析???3
1、資產(chǎn)負(fù)債表水平分析???3
2、資產(chǎn)負(fù)債表垂直分析???10
3、資產(chǎn)負(fù)債表變動(dòng)原因分析?12
4、資產(chǎn)負(fù)債表的對稱結(jié)構(gòu)分析13
二、利潤表分析?14
1、利潤表綜合分析?14
2、利潤表分部分析?19
3、利潤表分項(xiàng)分析?20
三、現(xiàn)金流量表分析???24
1、現(xiàn)金流量表水平分析???24
1、現(xiàn)金流量表垂直分析???28 第三篇 財(cái)務(wù)效率分析???34
一、企業(yè)盈利能力分析??34
1、資本經(jīng)營能力因素分析??34
2、盈利能力歷史分析35
3、盈利能力同行業(yè)分析???36
二、營運(yùn)能力分析
1、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析37
2、營運(yùn)能力歷史分析38
3、營運(yùn)能力同行業(yè)分析???39
三、償債能力分析39
1、償債能力歷史分析39
2、償債能力同行業(yè)分析???40
四、發(fā)展能力分析41
1、發(fā)展能力趨勢分析41
2、發(fā)展能力同行業(yè)分析???42 第四篇 杜邦分析模型??? 42 第五篇 財(cái)務(wù)報(bào)告綜合分析? 44 第一篇 公司簡介
保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司(證券簡稱:保利地產(chǎn),證券代碼:600048[1])成立于1992年，是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，也是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名，2009年，公司品牌價(jià)值達(dá)90.23億元，為中國房地產(chǎn)成長力領(lǐng)航品牌。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，2009年獲評房地產(chǎn)上市公司綜合價(jià)值第一名，并入選2008中國上市公司優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)。2009年公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約433.82億元。截至2010年一季度，公司總資產(chǎn)已超千億。
自2007年1月起，公司入選“上證50”、“上證180”、“滬深300”和“中證100”指數(shù)樣本股。截至2007年12月，公司總資產(chǎn)已達(dá) 409億元，比上年末增長148%。
十六年來，保利地產(chǎn)保持了高速與穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，公司現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)?；l(fā)展階段，形成了廣州、佛山、北京、上海、武漢、重慶、沈陽等十八個(gè)城市的全國戰(zhàn)略布局，擁有44家控股公司。
第二篇 財(cái)務(wù)報(bào)告分析
一、資產(chǎn)負(fù)債表分析
1、資產(chǎn)負(fù)債表水平分析
單位：元 篇二：保利地產(chǎn)內(nèi)部控制審核報(bào)告(史上最強(qiáng))保利地產(chǎn)(600048)內(nèi)部控制審核報(bào)告 信息來源：港澳資訊 日期：2012-04-06 11:18:36 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司
內(nèi)部控制審核報(bào)告
大信專審字[2012]第 1-1231 號 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司董事會：
我們接受委托，審核了保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司(以下簡稱“貴公司”)于后附的《保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司內(nèi)部控制自我評價(jià)報(bào)告》(以下簡稱“自評報(bào)告”)中所述的貴公司 2011 年 12 月31 日與財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)的內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)及其執(zhí)行情況。建立健全并合理設(shè)計(jì)內(nèi)部控制并保持其執(zhí)行的有效性，以及確保自評報(bào)告真實(shí)、完整地反映貴公司 2011 年 12 月 31 日與財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)的內(nèi)部控制是貴公司管理層的責(zé)任，我們的責(zé)任是對自評報(bào)告中所述的與貴公司財(cái)務(wù)報(bào)表有關(guān)的內(nèi)部控制的執(zhí)行情況發(fā)表意見。
我們的審核是按照中國注冊會計(jì)師協(xié)會發(fā)布的《內(nèi)部控制審核指導(dǎo)意見》以及《中國注冊會計(jì)師其他鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則第 3101號—?dú)v史財(cái)務(wù)信息審計(jì)或?qū)忛喴酝獾蔫b證業(yè)務(wù)》進(jìn)行的。在審核過程中，我們實(shí)施了包括了解、測試和評價(jià)自評報(bào)告中所述的貴公司于 2011 年 12 月 31 日與財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)的內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)和執(zhí)行情況，以及我們認(rèn)為必要的其他程序。我們相信，我們的審核為發(fā)表意見提供了合理的基礎(chǔ)。
內(nèi)部控制具有固有限制，存在由于錯(cuò)誤或舞弊而導(dǎo)致錯(cuò)報(bào)發(fā)生而未被發(fā)現(xiàn)的可能性。此外，由于情況的變化可能導(dǎo)致內(nèi)部控制變得不恰當(dāng)，或降低對控制政策、程序遵循的程度，根據(jù)內(nèi)部控制評價(jià)結(jié)果推測未來內(nèi)部控制的有效性具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
我們認(rèn)為，貴公司于 2011 年12月 31日在所有重大方面有效地保持了自評報(bào)告所述的按照財(cái)政部頒發(fā)的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》（財(cái)會[2008]7 號）及其具體規(guī)范建立的與財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)的內(nèi)部控制。
需要說明的是，本專項(xiàng)審核報(bào)告僅供貴公司為 2011 年報(bào)披露之目的使用，不得用作其他任何目的。
大信會計(jì)師事務(wù)有限公司 中國注冊會計(jì)師：韓志娟
中 國 · 北 京 中國注冊會計(jì)師：王世恩
二○一二年四月一日 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 2011內(nèi)部控制自我評價(jià)報(bào)告
董事會全體成員保證本報(bào)告內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確和完整，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏。
保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司全體股東：
保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司董事會（以下簡稱“董事會”）對建立和維護(hù)充分的財(cái)務(wù)報(bào)告相關(guān)內(nèi)部控制制度負(fù)責(zé)。
財(cái)務(wù)報(bào)告相關(guān)內(nèi)部控制的目標(biāo)是保證財(cái)務(wù)報(bào)告信息真實(shí)完整和可靠、防范重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。由于內(nèi)部控制存在固有局限性，因此僅能對上述目標(biāo)提供合理保證。
董事會已按照《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》要求對財(cái)務(wù)報(bào)告相關(guān)內(nèi)部控制進(jìn)行了評價(jià)，并認(rèn)為其在 2011 年12月 31日（基準(zhǔn)日）有效。
我公司在內(nèi)部控制自我評價(jià)過程中未發(fā)現(xiàn)與非財(cái)務(wù)報(bào)告相關(guān)的重大內(nèi)部控制缺陷。
董事長：宋廣菊
保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司
二○一二年四月一日 內(nèi)部控制自我評價(jià)報(bào)告附件：
保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱“公司”）根據(jù)財(cái)政部、證監(jiān)會等五部委頒發(fā)的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》及配套應(yīng)用、評價(jià)指引等的要求，遵循全面、重要、客觀性原則，在董事會及審計(jì)委員會的領(lǐng)導(dǎo)下，從內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評估、控制活動(dòng)、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督五方面，對公司內(nèi)部控制的健全有效性進(jìn)行了自我評價(jià)。
一、內(nèi)部環(huán)境
1、公司治理結(jié)構(gòu)
公司嚴(yán)格按照《公司法》、《證券法》、《上市公司治理準(zhǔn)則》等的規(guī)定，設(shè)立了股東大會、董事會、監(jiān)事會，建立了以《公司章程》、《股東大會議事規(guī)則》、《董事會議事規(guī)則》、《監(jiān)事會議事規(guī)則》為基礎(chǔ)，以董事長、總經(jīng)理、獨(dú)立董事、董事會秘書、各專業(yè)委員會工作細(xì)則、《重大投資決策制度》《關(guān)聯(lián)交易決策制度》、等為具體規(guī)范的一套較為完善的治理制度；明確了
股東大會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層在決策、執(zhí)行、監(jiān)督等方面的職責(zé)權(quán)限、程序以及應(yīng)履行的義務(wù)，形成了權(quán)力機(jī)構(gòu)、決策機(jī)構(gòu)、經(jīng)營機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)科學(xué)分工、各司其責(zé)、有效制衡的治理結(jié)構(gòu)。
股東大會是公司的最高權(quán)力和決策機(jī)構(gòu)，享有法律法規(guī)和公司章程賦予的決定公司經(jīng)營方針、籌資、投資、利潤分配等重大事項(xiàng)的決定權(quán)。
董事會對股東大會負(fù)責(zé)，在法定范圍內(nèi)行使經(jīng)營決策權(quán)，并負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的建立健全和有效實(shí)施。公司的董事會共有 9 名成員，其中董事長 1 名，外部獨(dú)立董事 3 名。董事會下設(shè)戰(zhàn)略委員會、審計(jì)委員會、提名委員會、薪酬與考核委員會四個(gè)專業(yè)委員會，并制定了工作細(xì)則，除戰(zhàn)略委員會外，各專業(yè)委員會召集人全部由獨(dú)立董事?lián)?，重大的專業(yè)性事項(xiàng)均會提交專業(yè)委員會審議后再提交董事會審議，以使獨(dú)立董事能更好地發(fā)揮作用。
監(jiān)事會對股東大會負(fù)責(zé)，由 3 名監(jiān)事組成，設(shè)專職監(jiān)事會主席 1 人。監(jiān)事會主席全程參與公司的董事會、經(jīng)理辦公會和月度辦公會，及時(shí)全面地掌握公司的經(jīng)營狀況，實(shí)時(shí)地對董事會和經(jīng)營層進(jìn)行監(jiān)督。同時(shí)公司還建立了監(jiān)事會負(fù)責(zé)的內(nèi)部審計(jì)制度，確保每三年對一級子公司進(jìn)行一次內(nèi)部審計(jì)，把監(jiān)事會的監(jiān)督作用貫徹到整個(gè)集團(tuán)。
公司董事會嚴(yán)格執(zhí)行《公司法》、中國證監(jiān)會和上海證券交易所等的有關(guān)規(guī)定，與控股股東、實(shí)際控制人在業(yè)務(wù)、人員、資產(chǎn)、機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)五方面保持了應(yīng)有的獨(dú)立性。
2、公司組織架構(gòu)
公司在組織架構(gòu)設(shè)置時(shí)，根據(jù)科學(xué)、精簡、高效、透明的原則，充考慮企業(yè)的規(guī)模因素，避免各部門職能交叉、缺失或權(quán)利過于集中，形成各部門各司其責(zé)、各負(fù)其責(zé)、相互協(xié)調(diào)、相互制約的工作機(jī)制。同時(shí)，公司按照 iso 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系建立起較完整的質(zhì)量手冊、質(zhì)量記錄、程序文件、工作文件等質(zhì)量文件，將權(quán)利和責(zé)任以及相關(guān)操作規(guī)范落實(shí)到具體單位、崗位，為公司內(nèi)部行使權(quán)限、履行職責(zé)、建立溝通提供了應(yīng)遵循的準(zhǔn)則和規(guī)范性指南。
目前，公司的組織架構(gòu)如下圖所示：
3、內(nèi)部審計(jì)
公司實(shí)行監(jiān)事會領(lǐng)導(dǎo)下的內(nèi)部審計(jì)制度，設(shè)立了審計(jì)管理中心，制定了《內(nèi)部審計(jì)制度》，配備了專職的內(nèi)部審計(jì)人員，定期對內(nèi)部控制制度的健全有效性以及財(cái)務(wù)收支、資產(chǎn)管理、經(jīng)營決策、合法合規(guī)經(jīng)營、經(jīng)營績效、會計(jì)信息等各個(gè)方面進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，并聯(lián)合成本管理、預(yù)決算等相關(guān)部門組合聯(lián)合內(nèi)審小組，對下屬公司進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)。公司管理層重視審計(jì)結(jié)果，對于審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題，要求相關(guān)單位及時(shí)進(jìn)行整改和完善，問題性質(zhì)嚴(yán)重的，還需追 6-規(guī)模給自身管理帶來了較大壓力，區(qū)域管理風(fēng)險(xiǎn)有所提升。
鑒于此，年內(nèi)公司繼續(xù)堅(jiān)持以發(fā)展為主題，一方面密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢和政策走向，順應(yīng)市場變化，貫徹“搶銷售、搶資金”的經(jīng)營策略，確保經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步增長；另一方面，堅(jiān)持量入為出，審慎拓展土地資源，并積極拓展房地產(chǎn)基金等多元化融資渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，公司以降本增效為目標(biāo)，提升標(biāo)準(zhǔn)化成果運(yùn)用率，擴(kuò)大集團(tuán)采購范圍，努力實(shí)現(xiàn)集團(tuán)采購對大宗材料的全覆蓋，加強(qiáng)項(xiàng)目目標(biāo)成本管控，保障項(xiàng)目的盈利能力。
為應(yīng)對規(guī)模提升帶來的管理壓力，公司在繼續(xù)發(fā)揮扁平化管理優(yōu)勢的同時(shí)，以信息化、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化為手段大力提升內(nèi)部管理。一方面以信息化為依托，持續(xù)健全、推廣和拓展銷售管理、成本管理和財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理和快速分析，為加強(qiáng)企業(yè)精細(xì)化管理提供基礎(chǔ)；另一方面建立管理體系與股權(quán)結(jié)構(gòu)相統(tǒng)一的平臺公司，同時(shí)強(qiáng)化制度建設(shè)和執(zhí)行情況監(jiān)督，提升管理規(guī)范水平，有效降低管理成本和控制風(fēng)險(xiǎn)；第三，以標(biāo)準(zhǔn)化為手段，進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)品體系、集團(tuán)采購和合同管理的標(biāo)準(zhǔn)化，提 高效率減少差錯(cuò)。
三、控制活動(dòng)
公司采用的內(nèi)部控制措施主要包括：不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、會計(jì)系統(tǒng)控制、財(cái)產(chǎn)保護(hù)控制、預(yù)算控制、運(yùn)營分析控制和績效考評控制等。公司將上述控制措施在下列主要業(yè)務(wù)活動(dòng)中綜合運(yùn)用，對各種業(yè)務(wù)及事項(xiàng)實(shí)施有效控制，促進(jìn)內(nèi)部控制有效運(yùn)行。
1、重大投資決策控制
公司的對外投資活動(dòng)主要為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，具有單筆金額大、決策風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，公司歷來高度重視項(xiàng)目投資決策，制定了《重大投資決策制度》等投資管理制度，明確了項(xiàng)目信息收集、可行性論證、立項(xiàng)決策程序和標(biāo)準(zhǔn)等環(huán)節(jié)的要求，形成了子公司跟蹤拓展項(xiàng)目、本級投資管理中心負(fù)責(zé)論證項(xiàng)目、總經(jīng)理辦公會篩選和評議項(xiàng)目、董事會最終審批項(xiàng)目的科學(xué)、有效、穩(wěn)健的項(xiàng)目決策機(jī)制。
2、產(chǎn)品開發(fā)質(zhì)量控制
產(chǎn)品品質(zhì)決定品牌生命力，公司歷來以“打造保利精品、真誠服務(wù)業(yè)主、創(chuàng)造和諧生活”為質(zhì)量方針，導(dǎo)入房地產(chǎn)企業(yè) iso9001 全面質(zhì)量管理體系，設(shè)計(jì)了涵蓋項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、材料設(shè)備采購、工程驗(yàn)收、銷售、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)的控制程序，包括 25 個(gè)程序控制文件、38 個(gè)質(zhì)量記錄工作文件和 78 種各類表單，并在此基礎(chǔ)上，編制完善了工程管理細(xì)則、設(shè)計(jì)管理綱要、品牌管理守則、商品住宅質(zhì)量管理手冊、考核驗(yàn)收辦法等各-7-項(xiàng)質(zhì)量管理制度。對施工計(jì)劃、圖紙會審、監(jiān)理方案、施工組織方案、施工機(jī)具審查、原材料設(shè)備進(jìn)場審查、隱蔽工程確認(rèn)、分部分項(xiàng)工程確認(rèn)、工程事故處理、施工進(jìn)度控制、工程造價(jià)控制、安全施工管理、施工協(xié)調(diào)等實(shí)施全過程質(zhì)量控制并嚴(yán)格考評，構(gòu)建了一套科學(xué)的質(zhì)量管理體系。公司定期進(jìn)行質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況評審檢查，限期整改發(fā)現(xiàn)的問題，保持公司質(zhì)量控制體系的不斷完善和持續(xù)改進(jìn)。
3、采購與成本控制
為加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制，公司根據(jù)“統(tǒng)一目標(biāo)、分級管控、責(zé)任到崗”的原則，制定了《成本管理制度》，要求各項(xiàng)目在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)完成之后上報(bào)目標(biāo)成本，經(jīng)審核通過之后，子（分）公司主要負(fù)責(zé)人需簽定《目標(biāo)成本利潤責(zé)任書》，作為后期經(jīng)營班子考核的重要依據(jù)，強(qiáng)化對下屬公司的成本約束。2011 年，成本管理信息系統(tǒng)在集團(tuán)所有下屬公司完成上線推廣和應(yīng)用，統(tǒng)一了成本科目，通過對項(xiàng)目運(yùn)作全過程成本信息的記錄和管理，初步實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目全過程目標(biāo)成本控制和動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，為公司《成本管理制度》的貫徹落實(shí)提供了基礎(chǔ)。
在采購方面，公司建立了規(guī)范的招投標(biāo)制度。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的外包及采購業(yè)務(wù)，原則上均須通過招標(biāo)確定合作單位。公司建立了合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫，定期對合格供應(yīng)商進(jìn)行考評，確保參加投標(biāo)者符合公司的要求。在招投標(biāo)過程中，公司成立由工程、成本控制、財(cái)務(wù)等跨部門開標(biāo)小組，實(shí)行招議結(jié)合、堅(jiān)持技術(shù)標(biāo)合格的前提下低價(jià)中標(biāo)的原則。此外，公司還建立集團(tuán)采購制度，實(shí)行全國范圍內(nèi)統(tǒng)一品牌，統(tǒng)一價(jià)格，既提高產(chǎn)品質(zhì)量、工作效率，又降低采購成本。公司所需的大宗部品材料基本都采用集團(tuán)采購模式，2011 年公司繼續(xù)擴(kuò)大集團(tuán)采購范圍，提高采購的比例。篇三：保利地產(chǎn)三年財(cái)務(wù)分析
財(cái)務(wù)分析課程論文
2014-2015學(xué)年第二學(xué)期
論文題目： 保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析
學(xué)院： 會計(jì)學(xué)院
班級： 會計(jì)1211 組號： 1組
保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析
摘要：隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和企業(yè)間競爭的加劇，房地產(chǎn)公司的生存和發(fā)展面臨著更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。本論文以保利地產(chǎn)為分析對象，通過對其近年資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表三大報(bào)表的淺析，以及對其2012—2014償債能力、營運(yùn)能力和獲利能力的財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)進(jìn)行核算比較，從而發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況部分存在的問題并提出了解決策略。最后，結(jié)合保利地產(chǎn)的優(yōu)勢和2015年房地產(chǎn)的趨勢，對保利地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行了展望。關(guān)鍵字：保利地產(chǎn) 財(cái)務(wù)報(bào)表 財(cái)務(wù)指標(biāo) 改進(jìn) key words: poly real estate，financial statement，finance index，improvement
一、行業(yè)現(xiàn)狀與公司概況(一)行業(yè)背景環(huán)境 1.房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)(1)區(qū)域的差異。
房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置具有不可移動(dòng)性和固定性，所以特定的消費(fèi)者只會在特定的市場區(qū)域內(nèi)來選擇房地產(chǎn)商品，就造成了在不同市場區(qū)域內(nèi)所供給的房地產(chǎn)產(chǎn)品難以互相替代或是競爭的現(xiàn)狀，因而房地產(chǎn)市場較難形成統(tǒng)一，于是也就不存在統(tǒng)一的市場競爭和市場價(jià)格，每座城市不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場也會出現(xiàn)具有各自比較獨(dú)特的發(fā)展態(tài)勢。(2)消費(fèi)的需求差異。
在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展大背景下，消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求日趨多樣化，通常會綜合考慮根據(jù)房屋的區(qū)位、戶型結(jié)構(gòu)、工程建設(shè)的質(zhì)量、房屋周圍的環(huán)境、房屋的物業(yè)管理水平、住宅周邊的公共服務(wù)設(shè)置的建設(shè)程度以及社區(qū)文化等多種因素進(jìn)行需求選擇，導(dǎo)致房地產(chǎn)客戶群體的需求具有很大的差異性。(3)價(jià)格的差異。
價(jià)格差異過大是房地產(chǎn)商品的最大的特點(diǎn)。以上海、廣州的房地產(chǎn)商品為例，2009 年北京、上海和廣州的商品住宅的均價(jià)之間差別在2~3 倍之間，而他們的均價(jià)均高出全國商品住宅的平均價(jià)格。
2.2014年房地產(chǎn)“新氣象”
樓市調(diào)控告別“一刀切”，限購城市只剩5個(gè)。面對樓市的迅速變化，2014年樓市調(diào)控也出現(xiàn)了由緊轉(zhuǎn)松的情況。有業(yè)內(nèi)人士稱，現(xiàn)實(shí)壓力導(dǎo)致政府出臺一些政策來緩解樓市壓力，相關(guān)政策勢必由之前的遏制房價(jià)瘋長，轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳鞘谢嘏?。?月底呼和浩特市率先宣布取消限購后，各地方政府便紛紛跟進(jìn)，僅一個(gè)多月的時(shí)間里，相繼又有36 個(gè)城市以不同的方式對限購政策進(jìn)行了調(diào)整。目前，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市和三亞之外，46個(gè)限購城市當(dāng)中，41個(gè)已正式取消或變相放松了限購。
房企海外投資井噴，今年有望超300億美元。有機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，近年來中國已成為全球資本輸出大國，對外房地產(chǎn)投資增長迅速。2014年全年，中國跨境房地產(chǎn)投資額則有望超過300億美元，超過此前數(shù)年海外房地產(chǎn)投資的總和。今年以來，萬科、碧桂園、萬達(dá)、綠地、首創(chuàng)、新華聯(lián)等企業(yè)在海外市場動(dòng)作頻頻。其中，新華聯(lián)在今年1月份，相繼敲定了在韓國濟(jì)州島和馬來西亞新山市伊斯干達(dá)開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目;碧桂園今年2月份斥資7300萬元在悉尼拿地，正式進(jìn)軍澳大利亞市場;同月，萬科在美國紐約曼哈頓的首個(gè)項(xiàng)目列克星敦大道610號舉行了動(dòng)工典禮。2014年，被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)元年。值得注意的是，縱觀所有房企觸網(wǎng)的動(dòng)作，目前尚未形成一個(gè)成熟的運(yùn)營模式，相對而言，從營銷端口切入以o2o模式賣房，似乎是房企目前得到的能最快、最直接產(chǎn)生效果的合作。實(shí)際上，這對房企的意義確實(shí)不小，變革營銷方式、增加營銷節(jié)點(diǎn)的同時(shí)，整合資源，運(yùn)營資源的時(shí)代到來了。3.房地產(chǎn)政策環(huán)境分析
從2005年至2013年，每一年的《政府工作報(bào)告》必提 “調(diào)控”、“遏制房價(jià)上漲”，而今年報(bào)告中卻首次出現(xiàn)“分類調(diào)控，建立長效機(jī)制”的新表述，這表明2014年房地產(chǎn)市場調(diào)控思路將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，調(diào)控將加速去行政化，以長效分類調(diào)控機(jī)制為主基調(diào)的市場化手段已確定。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)分化，分類調(diào)控是長效機(jī)制。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年3月份，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有4個(gè)，持平的城市有10個(gè)，上漲的城市有56個(gè)。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)二三線城市供過于求，一線城市房價(jià)高企的不均衡現(xiàn)象，一旦這種失衡未得到有效控制，或?qū)?dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，進(jìn)而將會對經(jīng)濟(jì)造成極大危害。由此表明，通過短效行政手段來控制房價(jià)的方法不僅行不通，而且容易造成“一刀切”，導(dǎo)致政策難以持續(xù)，房價(jià)難以控制等弊端。因此，未來房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)根據(jù)不同城市、不同區(qū)域之間分化的實(shí)際情況，實(shí)行分類調(diào)控的長效機(jī)制。多篇四：保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析綜合報(bào)告 會計(jì)與財(cái)務(wù)學(xué)院
《財(cái)務(wù)分析》課程實(shí)驗(yàn)
保利地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)綜合分析報(bào)告
班 級11110102 小組成員姓名及學(xué)號（按貢獻(xiàn)度排序）
成 績
目錄 摘要
（一）產(chǎn)品市場分析(分產(chǎn)品和區(qū)域)
（二）競爭戰(zhàn)略分析
（三）核心競爭力分析
五、公司治理與內(nèi)部控制
（一）股權(quán)結(jié)構(gòu)與控制人
（二）董事會和高管
（三）內(nèi)部控制評價(jià)
（四）企業(yè)社會責(zé)任履行
六、股票投資建議
（一）股票估值
（二）投資風(fēng)險(xiǎn)
（三）投資建議
七、分析結(jié)論
（一）基本結(jié)論
（二）建議和啟示
一、公司簡介
（一）公司基本情況
保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司簡稱保利地產(chǎn)，成立于1992年9月14，是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，總部位于廣州。2006年7月19日于上海證券交易所上市（證券代碼600048）成為在股權(quán)分置改革后，重啟ipo市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)，屬于流通中的a股。經(jīng)營范圍有出租本公司開發(fā)商品房，房屋工程設(shè)計(jì)、舊樓拆遷、道路與土方工程施工；室內(nèi)裝修，冷氣工程及管理安裝，物業(yè)管理及酒店管理。批發(fā)和零售貿(mào)易（國家專營?？厣唐烦猓?/p>
公司經(jīng)原國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會2002年8月20日國經(jīng)貿(mào)企改（2002）616號文批準(zhǔn)，保利南方集團(tuán)有限公司作為主發(fā)起人，聯(lián)合廣東華美教育投資集團(tuán)有限公司和張克強(qiáng)等16位自然人共同發(fā)起設(shè)立保利房地產(chǎn)股份有限公司。2006年3月23日，公司名稱由保利房地產(chǎn)股份有限公司更名為保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司。本公司的發(fā)起人為保利南方集團(tuán)、廣東華美及單亦和、賀平、王小朝、王旭、韓清濤、張克強(qiáng)、李彬海、宋廣菊、張玲、陳凱、羅衛(wèi)民、楊小虎、官集保、劉平、張萬順、譚艷16名自然人。
（二）行業(yè)基本情況 2012年行業(yè)總結(jié)
1.政策環(huán)境：調(diào)控方向不變，保護(hù)合理自住需求和抑制投資投機(jī)需求兩手抓 2012年，中央及相關(guān)部委繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊取向。一方面，多個(gè)地方政府為支持合理自住需求，調(diào)整公積金制度，提高購置首套房貸款額度，信貸環(huán)境整體趨好為房地產(chǎn)市場帶來利好；另一方面，嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸政策和限購政策，抑制投資投機(jī)性需求，通過督查等方式確保政策落實(shí)到位。此外，繼續(xù)推進(jìn)土地市場管理和改革，加大土地供應(yīng)，特別是加大保障房土地供應(yīng)量及相應(yīng)資金支持力度，以增加市場有效供給。2.新房：價(jià)格止跌反彈，成交為近三年最高，一線和長三角回暖快力度大 價(jià)格：百城價(jià)格指數(shù)連續(xù) 6個(gè)月環(huán)比上漲，十大城市同比也已止跌；需求：全年成交量為近三年同期最高，11月達(dá) 2010年調(diào)控以來高點(diǎn)；供應(yīng)：新增供應(yīng)低于過去兩年，僅深圳、杭州、廣州、東莞等東部城市有所增長；供求對比：新增供應(yīng)總體低于同期需求，庫存高位盤整，出清周期大幅縮短；全國整體情況：銷售指標(biāo)持續(xù)向好，投資增速企穩(wěn)回升，新開工降幅趨緩。
3.二手房：價(jià)格領(lǐng)先上漲創(chuàng)歷史新高，成交回升但力度不及新房 價(jià)格：3月以來連續(xù) 9個(gè)月環(huán)比上漲，9月起同比轉(zhuǎn)為上漲，年末價(jià)格創(chuàng)歷史新高；成交：回升趨勢顯著，11月達(dá)到兩年來單月最高，總體也已高于 2011年；二手房與新房對比：新房成交好于二手房，但年末二手房成交增速更快。4.土地：全年供求不及去年，但下半年一二線城市明顯升溫
供求：成交量同比降幅大于推出量，4月以后環(huán)比逐漸向好；價(jià)格：住宅用地樓面均價(jià)、溢價(jià)率穩(wěn)步回升，但各類用地整體水平仍低于去年同期；出讓金：總額逐漸回升，住宅用地貢獻(xiàn)較大。
5.企業(yè)：銷售業(yè)績明顯好于往年，資金狀況好轉(zhuǎn)，經(jīng)營更趨穩(wěn)健 銷售方面，1-11月，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長 20%和 25%，銷售額在 6月達(dá)到全年峰值，下半年穩(wěn)定在較高水平，中海、保利、世茂等 6家企業(yè)已提前實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)，其余也接近或完成九成以上。資金方面，受銷售好轉(zhuǎn)帶動(dòng)，同時(shí)拿地更趨謹(jǐn)慎，龍頭企業(yè)資金狀況明顯改善。拿地方面，企業(yè)拿地主要集中于下半年，更多集中在地價(jià)高的一二線城市，全年拿地金額同比小幅增長 6%，但拿地面積為近三年最低，企業(yè)經(jīng)營更趨穩(wěn)健。2013年趨勢預(yù)測
1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)形勢好于 2012年，政策調(diào)控堅(jiān)持從緊取向
宏觀經(jīng)濟(jì)：“穩(wěn)增長”政策效果已顯，政府換屆效應(yīng)釋放，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好；貨幣環(huán)境：穩(wěn)健取向不變，新增貨幣供應(yīng)量和貸款有所增長；房地產(chǎn)調(diào)控：繼續(xù)堅(jiān)持從緊取向，房價(jià)走向仍將是新一屆政府關(guān)注點(diǎn)。
2.市場展望：整體市場好于 2012年，全年增速前高后低
總體預(yù)判：總體向好，投資增速企穩(wěn)，新開工轉(zhuǎn)為增長，銷售增速略有提高；需求：全年商品房銷售面積增速略有提高，上下半年增速前高后低；供應(yīng)：銷售好轉(zhuǎn)促進(jìn)投資開工企穩(wěn)回升，新批上市量好于今年，但幅度有限；價(jià)格：貨幣經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定和供求關(guān)系轉(zhuǎn)變共同促使房價(jià)總體向上。
3.關(guān)注點(diǎn)：不同城市、不同企業(yè)分化進(jìn)一步加劇
城市分化：各類城市的分化進(jìn)一步加劇，市場熱度的轉(zhuǎn)移更加頻繁少數(shù)熱點(diǎn)一二線城市：潛在需求強(qiáng)烈但供應(yīng)不足，成交量在2012年高基數(shù)上難以大幅增長，價(jià)格上漲空間大；多數(shù)二線城市：供需基本平衡，推盤加大有望擴(kuò)大，價(jià)格平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)和人口輻射力決定未來發(fā)展空間；廣大三四線城市：供應(yīng)充足但潛在需求相對較弱，部分供應(yīng)明顯超出當(dāng)?shù)匦枨蟮某鞘忻媾R價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。
企業(yè)分化：龍頭企業(yè)繼續(xù)跑贏大市，集中度進(jìn)一步提高，企業(yè)應(yīng)順勢而為、合理布局、提供適銷產(chǎn)品；布局：一二線城市業(yè)績貢獻(xiàn)更大且風(fēng)險(xiǎn)更小，但拿地門檻逐年上升；產(chǎn)品：中低端項(xiàng)目跑量為主，中高端項(xiàng)目銷售金額更加突出；策略建議：踩準(zhǔn)市場和政策節(jié)奏，隨行就市以合理價(jià)格提供適銷產(chǎn)品。
綜合以上兩方面的分析，2013年的行業(yè)發(fā)展趨勢對保利地產(chǎn)是有利的。2013年初，新國五條進(jìn)一步明確了支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策，而城鎮(zhèn)化被新一屆政府定位為中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的推動(dòng)力之一，城鎮(zhèn)化率提升帶來的大量新增城市人口及舊城改造等都將催生大量的住房需求，這些與保利的以普通住宅為主的發(fā)展戰(zhàn)略契合，保利可以利用長期發(fā)展積累的經(jīng)驗(yàn)有效利用對自身有利的行業(yè)趨勢，大力拓展二三線城市的市場份額。
二、公司報(bào)表解讀
（一）利潤質(zhì)量分析
圖1保利地產(chǎn)2010—2012年利潤概況
由圖1可以看出保利地產(chǎn)2010—2012年的營業(yè)利潤，利潤總額和凈利潤均
為逐年持續(xù)增長的，且增幅較大均勻增長。
表1 保利地產(chǎn)2010—2012年利潤及利潤增長率概況表 由表1又可知2012年較2011年的增長率分別為34%，34%和35%，和2011年較2010年的增長率相差不大，那么關(guān)于保利地產(chǎn)是如何保持如此穩(wěn)定且高效的利潤增長的，我們進(jìn)行分析。
1營業(yè)利潤：
營業(yè)利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-三項(xiàng)期間費(fèi)用及損益類項(xiàng)目
影響營業(yè)利潤的因素有三：營業(yè)收入，營業(yè)成本和期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）所以營業(yè)利潤持續(xù)增長的可能原因?yàn)椋? 營業(yè)收入增長較快；2營業(yè)成本增長減慢； 期間費(fèi)用的減少。篇五：保利地產(chǎn)福利報(bào)告
保利地產(chǎn)公司福利報(bào)告
一、保利地產(chǎn)公司現(xiàn)有福利體系：
保利地產(chǎn)公司自成立以來一直致力于完善自身福利體系，為了吸引和留住最優(yōu)秀的人才，公司提供在同行業(yè)中極具競爭力的薪酬和福利待遇。同時(shí)在公司內(nèi)部制定科學(xué)與公正的考核評價(jià)機(jī)制，令表現(xiàn)優(yōu)秀的員工都能得到相應(yīng)的回報(bào)。
（一）現(xiàn)金福利
現(xiàn)金福利就是以現(xiàn)金形式發(fā)放的福利。目前，保利地產(chǎn)公司的現(xiàn)金福利主要有：
1、補(bǔ)貼（1）通訊費(fèi)補(bǔ)貼
（2）住房公積金
（3）健康檢查
為了讓大家清楚地了解自己的健康狀況，公司將組織一年一度的身體檢查。（4）交通補(bǔ)貼
：公司將根據(jù)您的崗位職務(wù)和業(yè)務(wù)性質(zhì)，給予相應(yīng)的交通補(bǔ)貼費(fèi)用
2、社會保險(xiǎn)
（1）法定社會保險(xiǎn)和住房公積金
公司嚴(yán)格按照國家規(guī)定為員工繳納法定社會保險(xiǎn)和住房公積金，明細(xì)如下：（2）企業(yè)補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)
（3）職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療保險(xiǎn)
（4）企業(yè)年金
企業(yè)年金又名補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)，凡與公司簽訂勞動(dòng)合同滿一年以上，根據(jù)個(gè)人意愿繳納企業(yè)年金，基數(shù)為上一月均工資，比例為10%。企業(yè)年金繳納、支付的辦法按照保利地產(chǎn)的規(guī)定執(zhí)行。
3、其他現(xiàn)金福利（1）年功津貼
按照員工為本企業(yè)服務(wù)年限計(jì)算，京煤集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)工齡15元/年，保利地產(chǎn)公司工齡25元/年，社會工齡不享受年功津貼。（2）過節(jié)費(fèi)
（3）加班費(fèi)
主管級管理人員150元/天，專員級管理人員、見習(xí)生、工人100元/天，其他人員無加班費(fèi)。（4）路費(fèi)報(bào)銷
（5）午餐費(fèi)報(bào)銷
員工在工作過程中提供免費(fèi)午餐，午餐費(fèi)15元/人。（6）培訓(xùn)費(fèi)用報(bào)銷 公司鼓勵(lì)員工積極參加外部培訓(xùn)，對符合相關(guān)條件者給予費(fèi)用全額或一定比例報(bào)銷。
（7）特殊獎(jiǎng)勵(lì) a、先進(jìn)個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)
（8）女職工衛(wèi)生費(fèi)
公司按月發(fā)放女職工每月30元衛(wèi)生費(fèi)。
（二）非現(xiàn)金福利 非現(xiàn)金福利是以非現(xiàn)金形式發(fā)放的福利。目前，保利地產(chǎn)公司的非現(xiàn)金福利主要有：
1、休假（1）公休假
每周公休假周六、日兩天。（2）法定節(jié)假日
元旦1天，春節(jié)3天，清明節(jié)1天，端午節(jié)1天，中秋節(jié)1天，國慶節(jié)3天，每年共計(jì)
（3）婚假 員工結(jié)婚持結(jié)婚證書享受婚假3天，男女雙方都達(dá)到晚婚年齡（男25歲，女23歲），婚假增加7天?；榧俦仨氉灶I(lǐng)取結(jié)婚證兩年內(nèi)使用，包括公休假但不包括發(fā)定節(jié)假日。（4）病假
憑就診醫(yī)院診斷證明可以請病假，病假只扣發(fā)績效工資。（5）喪假
員工直系親屬或旁系親屬亡故時(shí)，經(jīng)公司批準(zhǔn)，給予1-3天喪假。（6）年休假
（7）產(chǎn)假
女職工正常生育的產(chǎn)假90天，難產(chǎn)增加15天，多胞胎沒多一胎增加15天，晚育（女24歲后生育）增加30天。
女職工妊娠不滿4個(gè)月流產(chǎn)的產(chǎn)假為15至30天，滿4個(gè)月以上流產(chǎn)的產(chǎn)假為42天。有不滿一周歲嬰兒的女職工，在每班勞動(dòng)時(shí)間給予兩次30分鐘哺乳假，每多哺乳一個(gè)嬰兒，每次哺乳時(shí)間增加30分鐘。（8）探親假
員工與其父母或配偶不在同一地區(qū)居住，根據(jù)不同人員類別享受不同探親假待遇。
（9）工傷假
按照國家和保利地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2、其他非現(xiàn)金福利
公司盡力為本科以上學(xué)歷統(tǒng)招應(yīng)屆畢業(yè)生解決北京戶口，但介于名額有限，不保證肯定能夠解決。（2）勞保
勞保費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為180元/月，每年會以實(shí)物形式發(fā)放。（3）洗理補(bǔ)貼 以洗衣卡、理發(fā)卡等實(shí)物形式發(fā)放，目前發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為洗衣卡每月150元，理發(fā)卡每月50元。（4）工裝
公司免費(fèi)為員工提供工作服裝，價(jià)格約在2500-3000元之間。（5）防暑降溫費(fèi)
目前執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是300元/人/年，一般以實(shí)物形式發(fā)放。（6）生日蛋糕券
員工生日當(dāng)月，發(fā)放200元味多美蛋糕卡。（7）逢年過節(jié)發(fā)放福利品
春節(jié)、元宵節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)等中國傳統(tǒng)節(jié)假日，公司都會發(fā)放相關(guān)福利品，以示慰問。
（8）體檢
每年安排員工進(jìn)行一次全面身體檢查。（9）配車
公司為部門經(jīng)理級（含）以上人員配車，以助其工作、生活之便。
（10）除此之外，公司還會不定期組織體育鍛煉和娛樂郊游活動(dòng)，以使員工身心得到良好的保健、放松。
二、保利地產(chǎn)現(xiàn)有福利體系存在問題分析 1．企業(yè)員工福利固守公平性。
不少企業(yè)福利制定的相關(guān)規(guī)定的平均化傾向?qū)е铝似髽I(yè)員工將企業(yè)福利的普惠性久而久之地看作了企業(yè)支付的薪酬的一部分，認(rèn)為這是理所當(dāng)然的，從而也就感受不到企業(yè)對員工的關(guān)懷，這不但導(dǎo)致了福利所應(yīng)有的作用被削弱，無益于有效提高員工的滿意度、調(diào)動(dòng)員工的積極性，而且容易導(dǎo)致企業(yè)的福利支出迅速攀升，增加企業(yè)的成本。
第四篇：保利地產(chǎn)背景
保利地產(chǎn)雄厚背景
保利地產(chǎn)雄厚背景
[簡介]：保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。自2007年1月起，公司入選“上證50”、“上證180”、“滬深300”和“中證100”指數(shù)樣本股。截至2008年12月31日，公司總資產(chǎn)已達(dá)536.32億元，比上年
末增長31%。
十七年來，保利地產(chǎn)保持了高速與穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，公司現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)?；l(fā)展階段，形成了廣州、北京、上海、天津、重慶、武漢、沈陽、長春、杭州、長沙、南昌、青島、包頭、佛山等十八個(gè)城市的全國戰(zhàn)略布局，擁有78家控股子公司。2008年9月，“中國房地產(chǎn)TOP10研 究組”發(fā)布《2008年中國房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值研究報(bào)告》，保利地產(chǎn)以60.41億元的最新價(jià)值，連續(xù)四年榮膺“國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值”第一名、“中國房地產(chǎn)央企領(lǐng)先品牌”。
“保利”一名的由來
1983年，解放軍總參謀部、中國國際信托投資公司（簡稱中信公司）聯(lián)合組建一家對外貿(mào)易公司，時(shí)任中信公司總經(jīng)理徐兆龍為公司起名“保利”，取保衛(wèi)勝利之意。英文前綴詞POLY恰與中文“保利”一詞發(fā)音相同，故取之。王軍、賀平等公司創(chuàng)始人都是這一歷史的見證者。
保利公司的司徽P，取英文“PLA‘（中國人民解放軍縮寫）、“POLY”、“POWER”之含義，變形的英文字母P，由賴維武、王小朝于1987年設(shè)計(jì)，象征拳頭，代表信心和力量。
P中心的空間，喻意把握現(xiàn)在，放眼未來。
1993年保利公司成立十周年慶典之際，賀平總經(jīng)理邀請書法家啟功先生書“中國保利集團(tuán)公司”，有簡體和繁體兩個(gè)版本。1994年11月，保利公司正式注冊“P”和“保利”
兩個(gè)商標(biāo)，并取得國家工商局頒發(fā)的商標(biāo)證書。
中國保利集團(tuán)成立背景：
1998年，為響應(yīng)聯(lián)合國“百萬大裁軍”的號召，經(jīng)中共中央、國務(wù)院、中央軍委聯(lián)合批準(zhǔn)，以中國人民解放軍三總部為背景，成立三家集團(tuán)。
總后勤部：中國新興集團(tuán)
總參謀部：中國保利集團(tuán)
總裝備部：中國新時(shí)代集團(tuán)
賀
平: 中國保利集團(tuán)公司副董事長、總經(jīng)理，總參裝備部少將（少將賀彪之子，鄧公女婿，鄧
榕之夫）
姬
軍：中國保利集團(tuán)公司副董事長（原副總理姬 鵬 飛 之子）
鄧
榕: 中國國際友好聯(lián)絡(luò)會副會長、中俄友好、和平與發(fā)展委員會副主席（鄧公之女）
王小朝: 中國保利集團(tuán)公司董事、副總經(jīng)理（楊 尚 kun 女婿，楊李丈夫）
葉選廉: 解放軍總參、中國保利集團(tuán)公司負(fù)責(zé)人之一（曾 國 荃 的五世外孫，葉 劍 英之
子）
王
軍：中國保利集團(tuán)公司前任老總（王震之子、中信老總）
陳洪生：中國保利集團(tuán)公司董事、常務(wù)副總經(jīng)理（原江西省委書記陳正人幼子）
管理層簡介：
姓名
任職期間
簡
介
──────────────────────────────────
李彬海
2006.2-2009.2 男，1950年生，大專學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)師。曾任廣州軍區(qū)司令部參謀、科長、技術(shù)局后勤部部長，廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理。兼任保利南方集團(tuán)有限公司董事、廣州科學(xué)城保利房地產(chǎn)有限公司董事長、上海保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長、沈陽盛興圖書
城投資開發(fā)有限公司董事、北京政泉置業(yè)有限公司董事長等。
──────────────────────────────────宋廣菊 2006.2-2009.2 女，1961年生，本科學(xué)歷，中山大學(xué)EMBA，工程師。歷任國防科工委31訓(xùn)練基地司令部宣傳處干事，廣州軍區(qū)技術(shù)局參謀，廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司常務(wù)副總經(jīng)理。兼任廣州科學(xué)城保利房地產(chǎn)有限公司董事、上海保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事，保利廣州物業(yè)管理有限公司董事，廣州富利建筑設(shè)計(jì)有限公司董事長。
──────────────────────────────────
王旭 2006.2-2009.2 男，1959年生，歷任廣州軍區(qū)特運(yùn)辦事處處長、深圳保華公司總經(jīng)理、保利南方集團(tuán)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理，保利南方集團(tuán)有限公司總經(jīng)理?，F(xiàn)任中國保利集團(tuán)董事副總經(jīng)理、保利南方集團(tuán)有限公司董事長，兼任深圳市保利城實(shí)業(yè)有限公司董事、廣州保利網(wǎng)絡(luò)科技有限公司董事長、湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事、上海保利房地產(chǎn)開
發(fā)有限公司董事。
──────────────────────────────────
張克強(qiáng) 2006.2-2009.2 男，1960年生，澳大利亞梅鐸大學(xué)工商管理碩士。曾任廣州軍區(qū)聯(lián)勤部軍官，創(chuàng)建廣州華美英語實(shí)驗(yàn)學(xué)校并擔(dān)任董事長?，F(xiàn)任廣東華美教育投資集團(tuán)有限公司總裁、廣東海外留學(xué)培訓(xùn)學(xué)校董事長、天津英華教育投資管理有限公司董事長。此外還兼任廣州市僑商會副會長、廣州市專業(yè)市場商會副會長、廣州市政協(xié)僑事顧問、廣東省教育
國際交流協(xié)會副秘書長、全國民辦教育工作者聯(lián)誼會副主席等職。
昨天下午，以1593余萬港幣的大手筆，中國保利集團(tuán)公司從香港佳士得拍賣行買回了被英法聯(lián)軍掠奪的圓明園文物——青銅猴頭像和青銅牛頭像。令為此揪心已久的國人長出了
一口氣。
今天上午，記者從保利集團(tuán)有關(guān)人士處獲悉，自從香港蘇富比拍賣行和佳士得拍賣行要拍賣1860年被英法聯(lián)軍掠奪的圓明園珍貴文物的消息傳出后，立即引起了國人的關(guān)注。國家文物局上月29日已正式要求這兩家拍賣行立即停止拍賣，香港民眾也對此表示強(qiáng)烈抗議，但這兩家拍賣行卻對此置若罔聞，如期舉行拍賣。昨天下午，十多名抗議者因不滿佳士得公司而到會場抗議。由于有人企圖沖入會場，酒店需要關(guān)門，引起牛股者和在場的警衛(wèi)發(fā)生沖突。眼看國寶遭此噩運(yùn)，保利集團(tuán)毅然出擊，分別以818．5萬港幣和774．5萬港幣的天價(jià)將青銅猴頭和青銅牛頭兩件國寶買下?！斑@兩件國寶是屬于全體中國人民的，保利此舉完全
是出于愛國情結(jié)”。
保利集團(tuán)擁有自己的藝術(shù)博物館，里面收藏了多件保利從海外購回的珍貴青銅器。據(jù)悉，此次從香港購回的這兩件國寶有可能在保利藝術(shù)博物館內(nèi)展出。
另據(jù)介紹，明天，香港蘇富比拍賣行將按計(jì)劃拍賣另外兩件圓明園國寶——乾隆款醬地
描金粉彩鏤空六方套瓶和乾隆鏨花銅虎首，保利集團(tuán)將繼續(xù)予以關(guān)注。
注: 圓明園國寶牛首、虎首、猴首和豬首四件獸首銅像是圓明園內(nèi)海晏堂前水力鐘構(gòu)件，是十二生肖中的四種，與鼠、兔、龍、蛇、馬、羊、雞、狗按規(guī)律交錯(cuò)排列構(gòu)成一組噴泉，實(shí)為海晏堂前一個(gè)別致的水力時(shí)鐘，在國際上具有極高的藝術(shù)價(jià)值和鑒賞價(jià)值。因1860年英法聯(lián)軍劫掠而流失海外，其中猴首、牛首、虎首于 2000年春由中國保利集團(tuán)公司在香港以總價(jià)3000多萬港幣拍得，豬首于2003年9月由澳門著名實(shí)業(yè)家何鴻燊捐贈給保利藝術(shù)博物館，四件國寶從此得以永久性珍藏在保利藝術(shù)博物館內(nèi)。其他因戰(zhàn)爭流失在海外的另外8
件國寶現(xiàn)或藏于其他國家，或下落不明。
感覺保利不只國家隊(duì)概念，甚至有中央背景，否則哪個(gè)企業(yè)會有閑錢收購國寶？
再看看合作伙伴: 李嘉誠、李澤楷
巨頭搶先拿到海棠灣“入場券”電訊盈科—和黃地產(chǎn)、保利集團(tuán)、上海聯(lián)合體與三亞簽
署170億元合作意向
備受社會各界矚目的三亞海棠灣開發(fā)，今天在上海率先落下第一錘，對海棠灣志在必得的三巨頭———李嘉誠、李澤楷父子的電訊盈科———和黃地產(chǎn)、中國保利集團(tuán)、上海聯(lián)合體，今天同時(shí)與三亞市正式簽署海棠灣合作開發(fā)意向，意向投資額達(dá)170億元，其中李嘉誠、李澤楷父子擬投50億元，另外兩家分別投資60億元。
在簽約儀式上，海棠灣的開發(fā)也成為媒體關(guān)注焦點(diǎn)。省委常委、三亞市委書記于迅在簽約儀式上表示，由于海棠灣是海南目前最大的項(xiàng)目之一，也是省委省政府最為關(guān)心和重視的項(xiàng)目，前期已經(jīng)進(jìn)行國際招標(biāo)進(jìn)行概念設(shè)計(jì)。三亞將按照統(tǒng)一規(guī)劃，政府主導(dǎo)，企業(yè)參與，市場運(yùn)作，滾動(dòng)開發(fā)，分批建設(shè)的原則開發(fā)海棠灣，目前已有很多企業(yè)報(bào)名開發(fā)海棠灣.參加簽約的三亞市市長陸志遠(yuǎn)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，海棠灣的開發(fā)模式與博鰲不同，沒有主開發(fā)商，各開發(fā)商將在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，分別進(jìn)行相關(guān)區(qū)域的開發(fā)建設(shè)。
已經(jīng)取得第一批入場券的中國保利集團(tuán)則信心十足，該公司副總經(jīng)理王小朝說，三亞是我國唯一的熱帶海濱旅游城市，具有得天獨(dú)厚的自然條件和富饒的自然資源，海棠灣的開發(fā)已經(jīng)列入省市政府的發(fā)展計(jì)劃，并已擬制概念性總體規(guī)劃，這一開發(fā)將對省市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展起到帶動(dòng)作用。同時(shí)表示，將把該集團(tuán)在文化、旅游、地產(chǎn)的互動(dòng)發(fā)展方面積累的一些經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用到海棠灣的開發(fā)中，高水平做好海棠灣的開發(fā)建設(shè)。
江澤民總書記為保利集團(tuán)題詞：“團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，辦好保利?！?/p>
...........中國保利集團(tuán)公司是1992年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家計(jì)劃單列企業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)為中國169家
國有重要骨干企業(yè)之一。
1994 年6月，保利公司成立十周年之際，江澤民總書記為保利公司題詞“團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，辦好保利”，李鵬總理的題詞“博采眾長，開拓進(jìn)取”，李嵐清副總理題詞“堅(jiān)持質(zhì)量第一，信譽(yù)
至上，積極開拓進(jìn)取，為發(fā)展對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作事業(yè)作更大貢獻(xiàn)”，軍委劉華清副主席題詞“艱苦創(chuàng)業(yè)結(jié)碩果，再接再厲創(chuàng)新績”，國防部長遲浩田的題詞是“艱苦創(chuàng)業(yè)，無私奉獻(xiàn)”。
第五篇：保利地產(chǎn)融資路徑
保利地產(chǎn)融資路徑
保利地產(chǎn)(600048)2009非公開發(fā)行A股股票預(yù)案的公告
上海證券報(bào) 2009-02-18 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司2009非公開發(fā)行A股股票預(yù)案的公告
本公司及董事會全體成員保證公告內(nèi)容的真實(shí)、準(zhǔn)確和完整，對公告的虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏負(fù)連帶責(zé)任。
重要提示：
1、發(fā)行對象：本次非公開發(fā)行的發(fā)行對象為包括公司實(shí)際控制人保利集團(tuán)在內(nèi)的不超過十家的特定對象。其中，保利集團(tuán)承諾以不超過15億元現(xiàn)金并且與其他認(rèn)購對象相同的認(rèn)購價(jià)格認(rèn)購本次發(fā)行的股份。除保利集團(tuán)外的其他發(fā)行對象范圍為：證券投資基金管理公司、證券公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資者、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司及其他合法投資者。
2、認(rèn)購方式：所有發(fā)行對象以現(xiàn)金認(rèn)購本次發(fā)行的股票。
釋義
除非本預(yù)案另有所說明，下列詞語之特定含義如下：
發(fā)行人、本公司、公司、保利地產(chǎn) 指 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司
保利集團(tuán) 指 中國保利集團(tuán)公司，本公司實(shí)際控制人
保利南方集團(tuán) 指 保利南方集團(tuán)有限公司，本公司控股股東
保利財(cái)務(wù) 指 保利財(cái)務(wù)有限公司
發(fā)行、本次發(fā)行、本次非公開發(fā)行 指 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司本次以非公開發(fā)行的方式向特定對象發(fā)行A股股票的行為
本預(yù)案 指 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司本次非公開發(fā)行股票預(yù)案
定價(jià)基準(zhǔn)日 指 董事會決議公告日
中國證監(jiān)會或證監(jiān)會 指 中國證券監(jiān)督管理委員會
上交所 指 上海證券交易所
元 指 人民幣元
第一節(jié)本次非公開發(fā)行A股股票方案概要
一、本次非公開發(fā)行的背景和目的
本次非公開發(fā)行，是公司應(yīng)對經(jīng)濟(jì)增長減緩和房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，把握行業(yè)內(nèi)重組整合進(jìn)程加快的機(jī)遇，順應(yīng)資本市場發(fā)展形勢及進(jìn)一步提升公司競爭力所采取的積極措施。
1、住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)對我國國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，且目前的房地產(chǎn)業(yè)政策亦重新強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。同時(shí)，城市化進(jìn)程不斷加快、城市人口不斷增加和居民可支配收入水平不斷提高、土地供應(yīng)持續(xù)偏緊等支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本因素未發(fā)生任何改變，房地產(chǎn)業(yè)中長期始終看好。2、2007年第二季度以來，部分城市房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)調(diào)整，并逐步向全國范圍擴(kuò)散。本輪行業(yè)調(diào)整，雖然帶來一定的短期影響，但有利于加速行業(yè)重組整合進(jìn)程，更有利于行業(yè)長期健康、穩(wěn)定地發(fā)展，對專業(yè)規(guī)范的品牌企業(yè)而言更多是機(jī)遇。
3、公司自完成IPO上市后，憑借卓越的公司戰(zhàn)略和準(zhǔn)確的判斷能力，已成為目前行業(yè)內(nèi)發(fā)展最快、業(yè)績最好的企業(yè)之一，即使在宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)市場發(fā)生較大變化下，公司仍取得了領(lǐng)先行業(yè)的銷售業(yè)績。2008年，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積258.49萬平方米，同比增長29.48%，實(shí)現(xiàn)銷售金額205.11億元，同比增長20.36%。
在上述背景下，通過本次非公開發(fā)行從資本市場上獲得支持，進(jìn)一步提高公司資本實(shí)力，是公司保持可持續(xù)發(fā)展、鞏固行業(yè)地位、與競爭對手拉開差距的重要戰(zhàn)略措施，既增強(qiáng)公司未來發(fā)展?jié)摿Γ瑸楣驹谛袠I(yè)低迷期進(jìn)行低成本擴(kuò)張?zhí)峁┯欣麠l件，又可加快公司項(xiàng)目開發(fā)和銷售資金回籠，為公司在行業(yè)調(diào)整中擴(kuò)大市場占有率奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。根據(jù)公司目前負(fù)債率較高的狀況，通過本次非公開發(fā)行，公司還可以改善自身資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
二、發(fā)行股票的種類和面值
本次發(fā)行的股票種類為境內(nèi)上市人民幣普通股（A股），每股面值為人民幣1.00元。
三、發(fā)行方式和發(fā)行時(shí)間
本次發(fā)行采用非公開發(fā)行的方式，在中國證券監(jiān)督管理委員會核準(zhǔn)后六個(gè)月內(nèi)選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)向特定對象發(fā)行。
四、發(fā)行數(shù)量
本次向特定對象非公開發(fā)行的股票數(shù)量合計(jì)不超過發(fā)行前公司總股本的20%，最終發(fā)行數(shù)量將提請股東大會授權(quán)公司董事會與保薦機(jī)構(gòu)（主承銷商）協(xié)商確定。
五、發(fā)行對象
本次非公開發(fā)行的發(fā)行對象為包括公司實(shí)際控制人保利集團(tuán)在內(nèi)的不超過十家的特定對象。其中，保利集團(tuán)承諾以不超過15億元現(xiàn)金并且與其他認(rèn)購對象相同的認(rèn)購價(jià)格認(rèn)購本次發(fā)行的股份。除保利集團(tuán)外的其他發(fā)行對象范圍為：證券投資基金管理公司、證券公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資者、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司及其他合法投資者。
六、認(rèn)購方式
所有發(fā)行對象以現(xiàn)金認(rèn)購本次發(fā)行的股票。
七、發(fā)行價(jià)格及定價(jià)方式
本次非公開發(fā)行股票發(fā)行價(jià)格不低于公司第二屆董事會第十四次會議決議公告前20個(gè)交易日公司股票交易均價(jià)的90%，即15.89元/股。公司股票在董事會決議公告日至發(fā)行日期間如有派息、送股、資本公積金轉(zhuǎn)增股本等除權(quán)除息事項(xiàng)，將對發(fā)行底價(jià)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。最終發(fā)行價(jià)格將在公司取得本次中國證監(jiān)會發(fā)行核準(zhǔn)批文后，按照《上市公司非公開發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，根據(jù)競價(jià)結(jié)果由公司董事會與保薦機(jī)構(gòu)（主承銷商）協(xié)商確定。
八、限售期
保利集團(tuán)認(rèn)購的股份自本次非公開發(fā)行結(jié)束之日起三十六個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，之后按中國證監(jiān)會及上交所的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他特定對象認(rèn)購的股份，自本次發(fā)行結(jié)束之日起，十二個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
九、未分配利潤的安排
本次發(fā)行前的未分配利潤由本次發(fā)行完成后的新老股東共享。
十、上市地點(diǎn)
在鎖定期滿后，本次發(fā)行的股票將申請?jiān)谏辖凰鲜薪灰住?/p>
十一、募集資金用途
本次非公開發(fā)行擬募集資金不超過80億元（未扣除發(fā)行費(fèi)用），募集資金在扣除發(fā)行費(fèi)用后將投向以下項(xiàng)目：
項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目總投資
（萬元）擬投入募集資金
（萬元）
上海保利葉上海項(xiàng)目 582,778 240,000
上海保利林語溪項(xiàng)目 158,911 70,000
廣州保利V座項(xiàng)目 102,345 30,000
佛山順德保利合園項(xiàng)目 80,767 40,000
天津保利上河雅頌項(xiàng)目 365,846 150,000
長沙麓谷林語項(xiàng)目 427,732 110,000
成都公園198項(xiàng)目 200,458 80,000
長春保利羅蘭香谷項(xiàng)目 205,137 80,000 合計(jì) 2,123,974 800,000
如果本次非公開發(fā)行募集資金不能滿足公司項(xiàng)目的資金需要，公司將利用自籌資金解決不足部分。如果本次非公開發(fā)行募集資金超過公司項(xiàng)目的資金需要，剩余部分的募集資金將補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。在不改變本次募投項(xiàng)目的前提下，公司董事會可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需求，對上述項(xiàng)目的募集資金投入順序和金額進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。本次非公開發(fā)行募集資金到位之前，公司將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度的實(shí)際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以置換。
十二、本次非公開發(fā)行股票決議有效期
本次發(fā)行股票決議的有效期為發(fā)行方案提交股東大會審議通過之日起十二個(gè)月。
十三、本次非公開發(fā)行是否構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易
保利集團(tuán)與公司簽訂了附條件生效的股份認(rèn)購合同，承諾以不超過15億元現(xiàn)金并且與其他機(jī)構(gòu)投資者相同的認(rèn)購價(jià)格認(rèn)購本次發(fā)行的股份。該行為構(gòu)成公司的關(guān)聯(lián)交易，須經(jīng)公司股東大會的審議批準(zhǔn)。保利集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方將在股東大會上對相關(guān)事項(xiàng)予以回避表決。
十四、本次發(fā)行是否導(dǎo)致公司控制權(quán)發(fā)生變化
保利南方集團(tuán)為發(fā)行人的控股股東，截至2008年12月31日，直接持有發(fā)行人股份120,091.80萬股，占發(fā)行人總股本的比例為48.97%；保利集團(tuán)全資持有保利南方集團(tuán)，為本公司實(shí)際控制人，保利集團(tuán)直接和間接持有發(fā)行人股份120,554.07萬股，占發(fā)行人總股本的比例為49.16%。按照本次非公開發(fā)行的數(shù)量上限測算，本次非公開發(fā)行完成后，保利集團(tuán)直接和間接持有的股份共占發(fā)行人股本總額的比例不低于30%，仍處于實(shí)際控制人地位。因此，本次非公開發(fā)行不會導(dǎo)致發(fā)行人的控制權(quán)發(fā)生變化。
十五、本次發(fā)行方案已經(jīng)取得有關(guān)主管部門批準(zhǔn)的情況以及尚需呈報(bào)批準(zhǔn)的程序
本次非公開發(fā)行方案已于2009年2月16日經(jīng)公司第二屆董事會第十四次會議審議通過。本次非公開發(fā)行方案尚需公司股東大會審議批準(zhǔn)并報(bào)中國證監(jiān)會核準(zhǔn)。
第二節(jié)保利集團(tuán)基本情況及附生效條件股份認(rèn)購合同摘要
一、保利集團(tuán)的基本情況
1、基本情況
公司名稱：中國保利集團(tuán)公司
成立日期：1993年2月9日
注冊資金：15億元
法定代表人：陳洪生
住所：北京市東城區(qū)朝陽門北大街1號28層
經(jīng)營范圍：對集團(tuán)所屬企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)實(shí)施組織、協(xié)調(diào)、管理；所屬企業(yè)生產(chǎn)所需設(shè)備、原材料的代購、供應(yīng)、銷售；所屬企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的批發(fā)、代銷；與以上業(yè)務(wù)相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、信息服務(wù)；進(jìn)出口業(yè)務(wù)。
2、股權(quán)控制關(guān)系結(jié)構(gòu)圖
3、主要經(jīng)營情況及最近三年主要業(yè)務(wù)的發(fā)展情況和經(jīng)營成果
保利集團(tuán)主營業(yè)務(wù)包括軍貿(mào)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、文化業(yè)務(wù)和資源開發(fā)業(yè)務(wù)等，最近三年保利集團(tuán)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、營業(yè)收入及利潤總額等主要財(cái)務(wù)指標(biāo)均保持兩位數(shù)增長，整體實(shí)力顯著增強(qiáng)。近三年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)見下表（單位：億元）：
2008年 2007年 2006年
總資產(chǎn) 876.2 682.6 349.3
所有者權(quán)益 265.8 223.4 124.1
營業(yè)收入 234.4 140.5 87.3
利潤總額 48.7 37.8 18.2
4、保利集團(tuán)最近一年的簡要會計(jì)報(bào)表
（1）公司截至2008年12月31日簡要資產(chǎn)負(fù)債表（單位：萬元，未經(jīng)審計(jì)）項(xiàng)目 2008年12月31日
資產(chǎn)總額 8,762,447
其中：流動(dòng)資產(chǎn) 7,689,516
負(fù)債總額 6,104,554
所有者權(quán)益總額 2,657,893
其中：歸屬于母公司的所有者權(quán)益總額 1,362,074
（2）公司2008年簡要利潤表（單位：萬元，未經(jīng)審計(jì)）
項(xiàng)目 2008年
營業(yè)收入 2,343,852
營業(yè)利潤 463,478
利潤總額 487,079
凈利潤 353,940
5、保利集團(tuán)及其董事、監(jiān)事、高級管理人員最近五年處罰及訴訟等相關(guān)情況
保利集團(tuán)及其董事、監(jiān)事、高級管理人員最近五年未受過行政處罰、刑事處罰，也未涉及與經(jīng)濟(jì)糾紛有關(guān)的重大民事訴訟或者仲裁。
6、本次發(fā)行完成后，保利集團(tuán)與公司是否存在同業(yè)競爭的說明
本次發(fā)行完成后，保利集團(tuán)與公司不存在實(shí)質(zhì)性同業(yè)競爭。
7、本次發(fā)行預(yù)案披露前24個(gè)月內(nèi)保利集團(tuán)與本公司之間的重大交易情況
（1）2008年7月，本公司發(fā)行43億元公司債券，保利集團(tuán)為本期債券的還本付息提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證，保證范圍包括本期債券本金及其利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。
（2）根據(jù)公司第二屆董事會第十二次會議決議及2008年第一次臨時(shí)股東大會審議通過的《關(guān)于在保利財(cái)務(wù)有限公司辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的議案》，同意公司在保利財(cái)務(wù)辦理如下相關(guān)業(yè)務(wù)：
a）按照正常商業(yè)條件以及不差于公司可從獨(dú)立第三方得到的條款，公司可在20億元范圍內(nèi)接受保利財(cái)務(wù)提供的擔(dān)保業(yè)務(wù)，以及可在20億元范圍內(nèi)接受保利財(cái)務(wù)提供的貸款等資金支持業(yè)務(wù)。
b）公司在保利財(cái)務(wù)的日存款余額不超過2007年末資金余額的50%，按照正常商業(yè)條件以及不差于公司可從獨(dú)立第三方得到的條款，與保利財(cái)務(wù)進(jìn)行存款等結(jié)算業(yè)務(wù)。
c）除上述存款、擔(dān)保、貸款等業(yè)務(wù)以外，授權(quán)公司在20億元范圍內(nèi)，按照正常商業(yè)條件以及不差于公司可從獨(dú)立第三方得到的條款，可接受保利財(cái)務(wù)提供的營業(yè)范圍內(nèi)的其他業(yè)務(wù)。
截至本預(yù)案公告之日，本公司在保利財(cái)務(wù)的存款余額為128,308.58元，除存款業(yè)務(wù)外，本公司尚未接受保利財(cái)務(wù)提供的擔(dān)保、貸款及其他業(yè)務(wù)。
（3）根據(jù)公司第二屆董事會第六次會議決議及2007年第二次臨時(shí)股東大會審議通過的《關(guān)于向中國保利集團(tuán)申請借款及擔(dān)保的議案》，同意公司向中國保利集團(tuán)公司申請分別20億元左右的借款和擔(dān)保支持。同意以后均按此標(biāo)準(zhǔn)向集團(tuán)申請?jiān)擃愘Y金及擔(dān)保支持。
截至本預(yù)案公告之日，保利集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方向本公司及本公司控股子公司提供借款本金合計(jì)72,950萬元，提供擔(dān)保余額合計(jì)8億。
除上述交易外，本次發(fā)行預(yù)案披露前24個(gè)月內(nèi)保利集團(tuán)與本公司之間不存在其他重大交易情況。
二、附條件生效的股份認(rèn)購合同的內(nèi)容摘要
1、合同主體
發(fā)行人：保利地產(chǎn)
認(rèn)購人：保利集團(tuán)
2、認(rèn)購方式、支付方式、認(rèn)購數(shù)量、認(rèn)購價(jià)格、限售期
（1）認(rèn)購方式：以現(xiàn)金認(rèn)購發(fā)行人向特定對象非公開發(fā)行的新股。
（2）支付方式：現(xiàn)金支付。
（3）認(rèn)購數(shù)量：認(rèn)購人承諾以最多不超過人民幣十五億元的現(xiàn)金認(rèn)購本次發(fā)行股份，具體認(rèn)購股份數(shù)由雙方在發(fā)行價(jià)格確定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議最終確定。
（4）認(rèn)購價(jià)格：本次發(fā)行中發(fā)行人向認(rèn)購人發(fā)行的發(fā)行價(jià)格與向其他特定對象發(fā)行的發(fā)行價(jià)格相同。該發(fā)行價(jià)格不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前二十個(gè)交易日發(fā)行人股票交易均價(jià)的百分之九十，在公司取得本次中國證監(jiān)會發(fā)行核準(zhǔn)批文后，按照《上市公司非公開發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的競價(jià)程序進(jìn)行競價(jià)，并根據(jù)競價(jià)結(jié)果由公司董事會與保薦機(jī)構(gòu)（主承銷商）協(xié)商確定。發(fā)行人股票在定價(jià)基準(zhǔn)日至發(fā)行日期間如有派息、送股、資本公積金轉(zhuǎn)增股本等除權(quán)除息事項(xiàng)，將對發(fā)行底價(jià)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
（5）限售期：認(rèn)購人認(rèn)購的股票在本次發(fā)行完成后36個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
3、合同生效條件和生效時(shí)間
本合同在以下條件均獲得滿足之日起正式生效：
（1）本次發(fā)行已經(jīng)發(fā)行人董事會和股東大會批準(zhǔn)。
（2）認(rèn)購人認(rèn)購本次發(fā)行新股已經(jīng)有權(quán)的國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門批準(zhǔn)。
（3）本次發(fā)行已經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會核準(zhǔn)。
4、合同附帶的任何保留條款和前置條件
本合同無任何保留條款和前置條件。
5、違約責(zé)任條款
保利集團(tuán)及本公司應(yīng)按本協(xié)議的規(guī)定履行協(xié)議，一方違反本協(xié)議規(guī)定，應(yīng)依法賠償由此造成的對方的全部損失。
第三節(jié)董事會關(guān)于本次募集資金運(yùn)用的可行性分析
本次非公開發(fā)行A股股票所募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，將投資于以下項(xiàng)目：
項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目總投資
（萬元）擬投入募集資金
（萬元）
上海保利葉上海項(xiàng)目 582,778 240,000
上海保利林語溪項(xiàng)目 158,911 70,000
廣州保利V座項(xiàng)目 102,345 30,000
佛山順德保利合園項(xiàng)目 80,767 40,000
天津保利上河雅頌項(xiàng)目 365,846 150,000
長沙麓谷林語項(xiàng)目 427,732 110,000
成都公園198項(xiàng)目 200,458 80,000
長春保利羅蘭香谷項(xiàng)目 205,137 80,000
合計(jì) 2,123,974 800,000
如果本次非公開發(fā)行募集資金不能滿足公司項(xiàng)目的資金需要，公司將利用自籌資金解決不足部分。如果本次非公開發(fā)行募集資金超過公司項(xiàng)目的資金需要，剩余部分的募集資金將補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。在不改變本次募投項(xiàng)目的前提下，公司董事會可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需求，對上述項(xiàng)目的募集資金投入順序和金額進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。本次非公開發(fā)行募集資金到位之前，公司將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度的實(shí)際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以置換。
投資項(xiàng)目的具體情況如下：
（一）上海保利葉上海項(xiàng)目
1、項(xiàng)目情況要點(diǎn)
項(xiàng)目名稱：上海保利葉上海（上海寶山顧村項(xiàng)目）
項(xiàng)目總投資：582,778萬元
項(xiàng)目建設(shè)年限：2008年8月至2014年3月
項(xiàng)目經(jīng)營主體：由全資子公司上海保利建霖房地產(chǎn)有限公司開發(fā)經(jīng)營
規(guī)劃占地面積：408,374平方米 總建筑面積：704,113平方米
預(yù)計(jì)銷售額：749,867萬元
2、項(xiàng)目基本情況
上海保利葉上海項(xiàng)目地塊位于上海寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)，四至范圍為：東至聯(lián)陽路（該路東側(cè)即中心河）、西至長白山路（該路西側(cè)即彭家涇）、北至菊太路、南至沙浦河。
本項(xiàng)目凈用地面積408,374平方米，容積率1.37，規(guī)劃建設(shè)普通住宅，總建筑面積704,113平方米。
3、項(xiàng)目的市場前景
本地塊所在的顧村地處普陀、寶山交界，是寶山新城的三大組團(tuán)（顧村新城、西城區(qū)、東城區(qū)）之一。顧村作為上海市重大工程配套商品房“兩個(gè)1,000萬”工程的重要組成部分，政府對居住配套設(shè)施的投入對改善居住和就業(yè)環(huán)境有著重要的作用。項(xiàng)目緊鄰上海最大郊野生態(tài)公園--顧村公園，周圍水系資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，占地面積為上海目前最大的世紀(jì)公園三倍。項(xiàng)目距離外環(huán)線較近，地鐵1號線和7號線均經(jīng)過顧村，交通優(yōu)勢凸現(xiàn)，升值潛力巨大。整個(gè)區(qū)域居住氛圍逐漸形成，生活配套十分完善。周邊住宅樓盤較多，參照市場價(jià)格，項(xiàng)目普通住宅較為合理的銷售價(jià)格在10,500元/平方米左右。
4、資格文件取得情況
2007年7月31日，本公司以掛牌的方式取得該項(xiàng)目國土使用權(quán)。2007年11月29日由公司全資子公司上海保利建霖房地產(chǎn)有限公司簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》（滬寶房地(2007)出讓合同第98號、第99號、第100號），目前項(xiàng)目已取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》（寶山區(qū)市（縣）[2008]寶府土?xí)值?23號、025號、026號），2008年5月4日取得《國有土地使用權(quán)證》（滬房地寶字（2008）第015181號、第015182號、第015183號、第015184號、第015185號），《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（滬寶地（2008）13080826E01008），《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（滬規(guī)建寶（2008）13080927F00041、滬規(guī)建寶（2008）13080927F00042、滬規(guī)建寶（2008）13080927F00043、滬規(guī)建寶（2008）13080927F00044），《施工許可證》（0801BS0055D0***09110219、0801BS0055D023101***219），其他相關(guān)文件按照有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。
5、投資估算
本項(xiàng)目的總投資預(yù)計(jì)為582,778萬元，其中土地成本為334,000萬元，項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)勘探費(fèi)4,365萬元，建設(shè)安裝工程費(fèi)131,342萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)36,152萬元，其他配套費(fèi)和政府收費(fèi)為21,836萬元，不可預(yù)見費(fèi)3,874萬元，期間開發(fā)費(fèi)用及銷售費(fèi)用為51,208萬元。
6、項(xiàng)目進(jìn)展情況與資金籌措
本項(xiàng)目一期已開工。項(xiàng)目計(jì)劃使用募集資金24億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。
7、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)
本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額749,867萬元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤89,172萬元，投資回報(bào)率為15.30%，銷售凈利率為11.89%。項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，經(jīng)濟(jì)性上可行。
項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)一覽表
內(nèi)容 單位 指標(biāo)
總建筑面積平方米 704,113
總銷售收入 萬元 749,867
總投資 萬元 582,778
稅前利潤 萬元 118,896
凈利潤 萬元 89,172
項(xiàng)目投資回報(bào)率 % 15.30
項(xiàng)目銷售凈利率 % 11.89
（二）上海保利林語溪項(xiàng)目
1、項(xiàng)目情況要點(diǎn) 項(xiàng)目名稱：上海保利林語溪（上海南匯康橋項(xiàng)目）
項(xiàng)目總投資：158,911萬元
項(xiàng)目建設(shè)年限：2008年6月至2011年3月
項(xiàng)目經(jīng)營主體：由全資子公司上海保利建壅房地產(chǎn)有限公司開發(fā)經(jīng)營
規(guī)劃占地面積：120,573平方米
總建筑面積：193,388平方米
預(yù)計(jì)銷售額：202,134萬元
2、項(xiàng)目基本情況
上海保利林語溪項(xiàng)目地塊位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)3號地塊位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，四至范圍為：東至楊高南路、南至電信信息園B區(qū)、西至規(guī)劃道路、北至外環(huán)綠帶。
本項(xiàng)目凈用地面積120,573平方米，容積率1.20，規(guī)劃建設(shè)普通住宅，總建筑面積193,388平方米。
3、項(xiàng)目的市場前景
項(xiàng)目所處的區(qū)域?yàn)榇笕职鍓K，眾多高檔住宅區(qū)位于該板塊，是上海市居住認(rèn)同度較高的一個(gè)板塊，距人民廣場、徐家匯、陸家嘴都很方便，距離世博會廠址較近，有世博概念。具備較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
項(xiàng)目本身地塊的交通優(yōu)勢也比較明顯，北靠上海外環(huán)線，東緊鄰主干道楊高南路，依托大三林區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建成軌道交通6號線、8號線，在建軌道交通11號線，可以方便的到達(dá)市中心區(qū)。項(xiàng)目周邊的配套目前仍在發(fā)展中，目前已有家樂福、易初蓮花、易買德等大型超市，均開設(shè)購物班車，地塊北側(cè)的三林城內(nèi)在建中房城市廣場也是大型的商業(yè)，這些大型的商業(yè)，其商業(yè)服務(wù)半徑將有效的覆蓋本項(xiàng)目。參照周邊樓盤的價(jià)格，項(xiàng)目普通住宅的銷售價(jià)格將在12,000元/平米左右。
4、資格文件取得情況
項(xiàng)目于2008年1月24日簽訂成交確認(rèn)書（編號：南房地確字20071633號）。2008年6月10日簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（滬房地南匯（2008）出讓合同第19號），目前已取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》（南匯區(qū)[2008]南府土?xí)值?58號），《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》（滬房地南字（2009）第000794號、000795號），《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（滬南地（2008）19080928E01208），《建筑工程施工許可證》（0801NH0032D0***10132119）,其他相關(guān)文件按照有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。
5、投資估算
本項(xiàng)目的總投資預(yù)計(jì)為158,911萬元，其中土地成本為85,696萬元，項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)勘探費(fèi)1,354萬元，建設(shè)安裝工程費(fèi)38,325萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10,234萬元，其他配套費(fèi)和政府收費(fèi)為6,167萬元，不可預(yù)見費(fèi)1,122萬元，期間開發(fā)費(fèi)用及銷售費(fèi)用為16,013萬元。
6、項(xiàng)目進(jìn)展情況與資金籌措
項(xiàng)目一期已開工。項(xiàng)目計(jì)劃使用募集資金7億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。
7、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)
本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額202,134萬元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤22,624萬元，投資回報(bào)率為14.24%，銷售凈利率為11.19%，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，經(jīng)濟(jì)性上可行。
項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)一覽表
內(nèi)容 單位 指標(biāo)
總建筑面積平方米 193,388
總銷售收入 萬元 202,134
總投資 萬元 158,911
稅前利潤 萬元 30,166
凈利潤 萬元 22,624
項(xiàng)目投資回報(bào)率 % 14.24
項(xiàng)目銷售凈利率 % 11.19
（三）廣州保利V座項(xiàng)目
1、項(xiàng)目情況要點(diǎn)
項(xiàng)目名稱：廣州保利V座（F2-2項(xiàng)目）；
項(xiàng)目總投資：102,345萬元
項(xiàng)目建設(shè)年限：2008年1月至2011年8月
項(xiàng)目經(jīng)營主體：由控股子公司保利（廣州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與廣州市天河區(qū)冼村經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司合作開發(fā)
規(guī)劃占地面積：12,882平方米
總建筑面積：204,960平方米
預(yù)計(jì)銷售額：198,282萬元
2、項(xiàng)目基本情況
廣州保利V座項(xiàng)目位于廣州市珠江新城內(nèi)，在政府的規(guī)劃中將成為未來廣州CBD核心商務(wù)區(qū)
本項(xiàng)目占地面積為12,882平方米，規(guī)劃建設(shè)寫字樓和商業(yè)，總建筑面積為204,960平方米，地上可售面積為108,479平方米。
3、項(xiàng)目的市場前景
項(xiàng)目所在區(qū)域廣州市珠江新城，擁有良好的發(fā)展前景，地鐵三號線、五號線，多條公交線貫穿珠江新城，交通便利。歌劇院、博物館、少年宮等大型市政配套設(shè)施的陸續(xù)建成和投入使用使得該區(qū)域成為未來廣州最具升值潛力的區(qū)域，項(xiàng)目整體市場前景看好。
項(xiàng)目周邊有富力中心、發(fā)展中心等比較有代表性的商業(yè)項(xiàng)目，參照周邊樓盤的銷售價(jià)格，本區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售價(jià)格在18,000元/平方米左右，商業(yè)價(jià)格在20,000元/平方米左右。
4、資格文件取得情況
2004年保利（廣州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以合作的方式取得該項(xiàng)目國土使用權(quán)，目前已簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（穗國地出合[2004]363號），領(lǐng)取了《國有土地使用權(quán)證》（穗府國用（2006）第01100099號），《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（穗規(guī)地證[2004]261號），《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（穗規(guī)建證[2008]3202號），《施工許可證》（編號***101），其他資格文件按照有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。
5、投資估算
本項(xiàng)目的總投資預(yù)計(jì)為102,345萬元，其中土地成本為5,014萬元，項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)勘探費(fèi)2,808萬元，建設(shè)安裝工程費(fèi)73,929萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4,960萬元，其他配套費(fèi)和政府收費(fèi)為3,850萬元，不可預(yù)見費(fèi)2,566萬元，期間開發(fā)費(fèi)用及銷售費(fèi)用為9,218萬元。
6、項(xiàng)目進(jìn)展情況與資金籌措
本項(xiàng)目已開工。項(xiàng)目計(jì)劃使用募集資金3億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。
7、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)
本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額198,282萬元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤44,525萬元，投資回報(bào)率為43.51%，銷售凈利率為22.46%，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，經(jīng)濟(jì)性上可行。
項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)一覽表
內(nèi)容 單位 指標(biāo)
總建筑面積平方米 204,960
總銷售收入 萬元 198,282
總投資 萬元 102,345
稅前利潤 萬元 59,367
凈利潤 萬元 44,525
項(xiàng)目投資回報(bào)率 % 43.51
項(xiàng)目銷售凈利率 % 22.46
（四）佛山順德保利合園項(xiàng)目
1、項(xiàng)目情況要點(diǎn)
項(xiàng)目名稱：佛山順德保利合園（順德容桂項(xiàng)目）；
項(xiàng)目總投資：80,767萬元
項(xiàng)目建設(shè)年限：2007年9月至2011年12月
項(xiàng)目經(jīng)營主體：由全資子公司保利順德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)經(jīng)營
規(guī)劃占地面積：51,809平方米
總建筑面積：273,440平方米
預(yù)計(jì)銷售額：101,096萬元
2、項(xiàng)目基本情況
佛山順德保利合園項(xiàng)目位于佛山市順德區(qū)容桂文海路以南，文星路以東。
本項(xiàng)目總占地面積51,809平方米，容積率在2.5-4.5之間，地塊形狀方正。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)普通住宅，總建筑面積273,440平方米。
3、項(xiàng)目的市場前景
該項(xiàng)目位于佛山市順德區(qū)南部容桂街道，是順德乃至珠江三角洲重要的制造業(yè)基地，擁有科龍、容聲、華寶、格蘭仕、等國內(nèi)外知名企業(yè)，形成了以家電、化工涂料、電線電纜、生物醫(yī)藥、塑料制品等為骨干的產(chǎn)業(yè)格局，成為全國最大的冰箱、微波爐、空調(diào)等家電生產(chǎn)基地。并在此基礎(chǔ)上逐步建構(gòu)出智能家電、信息電子、醫(yī)藥保健、化工涂料等四大支柱產(chǎn)業(yè)。參照周邊的樓盤，本地區(qū)住宅的售價(jià)比較合理的價(jià)格在4,000元/平方米左右。
4、資格文件取得情況
2007年8月29日，本公司以拍賣的方式取得該項(xiàng)目國土使用權(quán)，目前已簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（440606-2007-000909），領(lǐng)取了《國有土地使用證》（佛府（順）國用（2007）第1002859號），《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（順規(guī)地證（2008）00078），《建筑工程施工許可證》（***303）。其他資格文件按照有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。
5、投資估算
本項(xiàng)目的總投資預(yù)計(jì)為80,767萬元，其中土地成本為28,016萬元，項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)勘探費(fèi)1,667萬元，建設(shè)安裝工程費(fèi)40,352萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3,459萬元，其他配套費(fèi)和政府收費(fèi)為847萬元，不可預(yù)見費(fèi)463萬元，期間開發(fā)費(fèi)用及銷售費(fèi)用為5,962萬元。
6、項(xiàng)目進(jìn)展情況與資金籌措
項(xiàng)目已開工，項(xiàng)目計(jì)劃使用募集資金4億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。
7、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)
本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額101,096萬元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤10,263萬元，投資回報(bào)率為12.71%，銷售凈利率為10.15%，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，經(jīng)濟(jì)性上可行。
項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)一覽表
內(nèi)容 單位 指標(biāo)
總建筑面積平方米 273,440
總銷售收入 萬元 101,096
總投資 萬元 80,767
稅前利潤 萬元 13,684
凈利潤 萬元 10,263
項(xiàng)目投資回報(bào)率 % 12.71
項(xiàng)目銷售凈利率 % 10.15
（五）天津保利上河雅頌項(xiàng)目
1、項(xiàng)目情況要點(diǎn)
項(xiàng)目名稱：天津保利上河雅頌（天津武清項(xiàng)目）；
項(xiàng)目總投資：365,846萬元
項(xiàng)目建設(shè)年限：2008年4月至2013年8月
項(xiàng)目經(jīng)營主體：由全資子公司保利（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)經(jīng)營
規(guī)劃占地面積：304,598平方米
總建筑面積：895,756平方米
預(yù)計(jì)銷售額：458,921萬元
2、項(xiàng)目基本情況
天津保利上河雅頌項(xiàng)目位于天津市武清區(qū)城區(qū)泉達(dá)路東側(cè)，處于京津兩大城市之間，是天津當(dāng)前城市重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)區(qū)。
本項(xiàng)目占地面積為304,598平方米，規(guī)劃建設(shè)普通住宅，計(jì)劃總建筑面積為895,756平方米，地上建筑面積757,450平方米。
3、項(xiàng)目的市場前景
本項(xiàng)目所在的武清開發(fā)區(qū)是1991年12月批準(zhǔn)設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，地處北京、天津之間。沿京津塘高速公路上達(dá)北京71公里，下抵天津港71公里，距天津市區(qū)25公里，距天津國際機(jī)場35公里，到首都國際機(jī)場90公里，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。
項(xiàng)目周邊有第6城、北岸尚城等比較有代表性的住宅項(xiàng)目，參考以上樓盤價(jià)格，本區(qū)域內(nèi)普通住宅銷售價(jià)格在5,500-6,000元/平方米之間。
4、資格文件取得情況
2007年12月25日，本公司以掛牌的方式取得該項(xiàng)目國土使用權(quán)，目前已簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（（掛）2007-020），領(lǐng)取了《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》（[2008]津國土房武清準(zhǔn)字第017號，[2008]津國土房武清準(zhǔn)字第018號），《國有土地使用權(quán)證》（武單國有（2008）第068號、069號），《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（2008武清地證0052），《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（2008武清建證0075號-0083號），施工許可證（建施***8、建施***7），其他資格文件按照有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。
5、投資估算
本項(xiàng)目的總投資預(yù)計(jì)為365,846萬元，其中土地成本為93,417萬元，項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)勘探費(fèi)4,389萬元，建設(shè)安裝工程費(fèi)191,850萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)32,227萬元，其他配套費(fèi)和政府收費(fèi)為16,378萬元，不可預(yù)見費(fèi)1,224萬元，期間開發(fā)費(fèi)用及銷售費(fèi)用為26,361萬元。
6、項(xiàng)目進(jìn)展情況與資金籌措
本項(xiàng)目已開工。項(xiàng)目計(jì)劃使用募集資金15億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。
7、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)
本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額458,921萬元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤49,842萬元，投資回報(bào)率為13.62%，銷售凈利率為10.86%，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，經(jīng)濟(jì)性上可行。
項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)一覽表
內(nèi)容 單位 指標(biāo)
總建筑面積平方米 895,756
總銷售收入 萬元 458,921
總投資 萬元 365,846
稅前利潤 萬元 66,456
凈利潤 萬元 49,842
項(xiàng)目投資回報(bào)率 % 13.62
項(xiàng)目銷售凈利率 % 10.86
（六）長沙麓谷林語項(xiàng)目
1、項(xiàng)目情況要點(diǎn)
項(xiàng)目名稱：長沙麓谷林語（長沙綠之城項(xiàng)目）；
項(xiàng)目總投資：427,732萬元
項(xiàng)目建設(shè)年限：2008年7月至2015年12月
項(xiàng)目經(jīng)營主體：由控股子公司湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)經(jīng)營
規(guī)劃占地面積：790,004平方米
總建筑面積：1,380,545平方米
預(yù)計(jì)銷售額：548,620萬元
2、項(xiàng)目基本情況
長沙麓谷林語項(xiàng)目位于河西麓谷科技新城內(nèi)，三面臨路，北臨長常高速公路，西臨麓松路，南臨桐梓坡西路，距市政府6公里，距汽車西站3公里。
本項(xiàng)目占地面積為790,004平方米，規(guī)劃建設(shè)普通住宅，總建筑面積為1,380,545平方米。
3、項(xiàng)目的市場前景
本項(xiàng)目位于長沙市重點(diǎn)發(fā)展園區(qū)--麓谷科技新城的核心位置，處于市府板塊和河西大學(xué)城板塊的輻射范圍之內(nèi)，目標(biāo)客戶群明確。該項(xiàng)目位于西二環(huán)和繞城高速之間的城郊結(jié)合部，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，用地范圍內(nèi)景觀資源豐富，基礎(chǔ)設(shè)施齊全。此外，規(guī)劃用地完整，面積大，易形成社區(qū)配套齊全、人口集中的高端產(chǎn)品規(guī)模開發(fā)效應(yīng)。目前，該區(qū)域在售、在建、擬建的樓盤品質(zhì)較高，銷售均價(jià)在4,000-5,000元/平方米之間，目標(biāo)客戶群明確，市場前景較好。
4、資格文件取得情況
2008年6月24日，本公司以掛牌的方式取得該項(xiàng)目國土使用權(quán)，目前已取得國土證（長國用（2008）第054498、054499、054500、054501號），《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（高新出（2008）0016、0017、0018、0019號），《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（高新建1（2008）0015、0016號），《施工許可證》（***101，***201），其他資格文件按照有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。
5、投資估算
本項(xiàng)目的總投資預(yù)計(jì)為427,732萬元，其中土地成本為85,697萬元，項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)勘探費(fèi)7,473萬元，建設(shè)安裝工程費(fèi)243,089萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)37,877萬元，其他配套費(fèi)和政府收費(fèi)為7,138萬元，不可預(yù)見費(fèi)7,833萬元，期間開發(fā)費(fèi)用及銷售費(fèi)用為38,625萬元。
6、項(xiàng)目進(jìn)展情況與資金籌措
本項(xiàng)目已開工，項(xiàng)目計(jì)劃使用募集資金11億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。
7、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)
本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售額548,620萬元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤64,259萬元，投資回報(bào)率為15.02%，銷售凈利率11.71%，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，經(jīng)濟(jì)性上可行。
項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)一覽表
內(nèi)容 單位 指標(biāo)
總建筑面積平方米 1,380,545
總銷售收入 萬元 548,620
總投資 萬元 427,732
稅前利潤 萬元 85,679
凈利潤 萬元 64,259
項(xiàng)目投資回報(bào)率 % 15.02
項(xiàng)目銷售凈利率 % 11.71
（七）成都公園198項(xiàng)目
1、項(xiàng)目情況要點(diǎn)
項(xiàng)目名稱：成都公園198（成都新都項(xiàng)目）；
項(xiàng)目總投資：200,458萬元
項(xiàng)目建設(shè)年限：2008年1月至2011年12月
項(xiàng)目經(jīng)營主體：由控股子公司保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)經(jīng)營
規(guī)劃占地面積：200,000平方米
總建筑面積：671,002平方米
預(yù)計(jì)銷售額：289,630萬元
2、項(xiàng)目基本情況
成都公園198項(xiàng)目位于成都市新都區(qū)蜀龍大道西側(cè)，三環(huán)以外，繞城以內(nèi)，距離北三環(huán)約7公里，距成都市中心約15公里，至成都中心天府廣場車行時(shí)間約30分鐘。本項(xiàng)目東臨蜀龍大道，南面為熊貓基地，西北為成綿高速。
本項(xiàng)目占地面積為200,000平方米，規(guī)劃建設(shè)普通住宅，總建筑面積為671,002平方米。
3、項(xiàng)目的市場前景
該項(xiàng)目所在區(qū)域北部新城位于成都城北方向，規(guī)劃是一個(gè)集休閑、度假、商住為一體的綜合社區(qū)，未來北部新城將成為城市發(fā)展最重要的一極。本項(xiàng)目位于北部新城腹地，將作為政府著力打造的大型生態(tài)居住區(qū)，與熊貓基地毗鄰，周邊公園環(huán)繞，自然生態(tài)環(huán)境非常好。參照周邊的樓盤，本地區(qū)住宅的售價(jià)比較合理的價(jià)格在4,000-5,500元/平方米。
4、資格文件取得情況
2008年1月18日，保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司以拍賣的方式取得該項(xiàng)目國土使用權(quán)，目前已簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（5101新都（2008）出讓合同第03號），已取得《國有土地使用證》（成都國用（2008）第739、740號），《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（地字第***、地字第***號），《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（建字第***、***號），《施工許可證》（編號***101、***101）。其他相關(guān)文件按照有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。
5、投資估算
本項(xiàng)目的總投資預(yù)計(jì)為200,458萬元，其中土地成本為32,651萬元，項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)勘探費(fèi)2,884萬元，建設(shè)安裝工程費(fèi)136，758萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)11,267萬元，其他配套費(fèi)和政府收費(fèi)為3,667萬元，不可預(yù)見費(fèi)2,674萬元，期間開發(fā)費(fèi)用及銷售費(fèi)用為10,557萬元。
6、項(xiàng)目進(jìn)展情況與資金籌措
本項(xiàng)目目前一期已開工。項(xiàng)目計(jì)劃使用募集資金8億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。
7、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)
本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額289,630萬元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤50,084萬元，投資回報(bào)率為24.98%，銷售凈利率為17.29%，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，經(jīng)濟(jì)性上可行。
項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)一覽表
內(nèi)容 單位 指標(biāo)
總建筑面積平方米 671,002
總銷售收入 萬元 289,630
總投資 萬元 200,458
稅前利潤 萬元 66,779
凈利潤 萬元 50,084
項(xiàng)目投資回報(bào)率 % 24.98
項(xiàng)目銷售凈利率 % 17.29
（八）長春保利羅蘭香谷項(xiàng)目
1、項(xiàng)目情況要點(diǎn)
項(xiàng)目名稱：長春保利羅蘭香谷
項(xiàng)目總投資：205,137萬元
項(xiàng)目建設(shè)年限：2006年11月至2011年6月
項(xiàng)目經(jīng)營主體：由控股子公司長春市輕軌六合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)經(jīng)營
規(guī)劃占地面積：422,808平方米
總建筑面積：619,328平方米
預(yù)計(jì)銷售額：263,839萬元
2、項(xiàng)目基本情況
長春保利羅蘭香谷項(xiàng)目位于長春市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)硅谷大街以北、電臺街以東、繁榮路以南、飛躍東路以西。
本項(xiàng)目占地面積為422,808平方米，規(guī)劃建設(shè)普通住宅，總建筑面積為619,328平方米。
3、項(xiàng)目的市場前景
本項(xiàng)目所在區(qū)域位于長春市的南部，隨著長春市政府、大學(xué)校區(qū)的南遷，長春市的城市重心向南部遷移，對南部區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值的提升作用巨大，因此本項(xiàng)目有著良好的發(fā)展前景。參照周邊的樓盤，本區(qū)域住宅比較合理的平均售價(jià)在4,500元/平方米左右。
4、資格文件取得情況
2005年11月8日長春市輕軌六合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以掛牌的方式取得本項(xiàng)目國有土地使用權(quán)，已簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。2007年5月我司以股權(quán)收購的方式取得該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。項(xiàng)目已領(lǐng)取了《國有土地使用權(quán)證》（長國用（2008）第091000441、091000442號），《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（長規(guī)用地字第***、***號），建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建字第***號），施工證（編號***101等共計(jì)79個(gè)），其他資格文件按照有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。
5、投資估算
本項(xiàng)目的總投資預(yù)計(jì)為205,137萬元，其中土地成本為59,394萬元，項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)勘探費(fèi)2,477萬元，建設(shè)安裝工程費(fèi)101,864萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)13,270萬元，其他配套費(fèi)和政府收費(fèi)為619萬元，不可預(yù)見費(fèi)2,365萬元，期間開發(fā)費(fèi)用及銷售費(fèi)用為25,147萬元。
6、項(xiàng)目進(jìn)展情況與資金籌措
本項(xiàng)目一期已開工。項(xiàng)目計(jì)劃使用募集資金8億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。
7、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)
本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額263,839萬元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤31,164萬元，投資回報(bào)率為15.19%，銷售凈利率為11.81%，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，經(jīng)濟(jì)性上可行。
項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)一覽表
內(nèi)容 單位 指標(biāo)
總建筑面積平方米 619,328
總銷售收入 萬元 263,839
總投資 萬元 205,137
稅前利潤 萬元 41,553
凈利潤 萬元 31,164
項(xiàng)目投資回報(bào)率 % 15.19
項(xiàng)目銷售凈利率 % 11.8
第四節(jié)管理層關(guān)于本次發(fā)行對公司影響的討論與分析
一、本次發(fā)行后公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、高管人員結(jié)構(gòu)、股東結(jié)構(gòu)的變化以及公司章程變化情況
本次發(fā)行不會對公司主營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響，公司的主營業(yè)務(wù)仍然為房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營；不會導(dǎo)致公司業(yè)務(wù)和資產(chǎn)的整合。
本次非公開發(fā)行完成后，預(yù)計(jì)公司高管人員結(jié)構(gòu)將保持穩(wěn)定。
本次非公開發(fā)行股票完成后，預(yù)計(jì)增加不超過發(fā)行前公司總股本20%的有限售條件流通股（具體增加股數(shù)將在取得證監(jiān)會發(fā)行核準(zhǔn)批文后確定），導(dǎo)致公司股東結(jié)構(gòu)和注冊資本發(fā)生變化。公司需要根據(jù)發(fā)行結(jié)果修改公司章程所記載的股東結(jié)構(gòu)及注冊資本等相關(guān)條款。除此之外，公司暫無其他修改或調(diào)整公司章程的計(jì)劃。
二、本次發(fā)行后公司財(cái)務(wù)狀況、盈利能力及現(xiàn)金流量的變動(dòng)情況
本次發(fā)行完成后，公司總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)均將相應(yīng)增加，公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將得到優(yōu)化。公司資產(chǎn)負(fù)債率也將相應(yīng)下降，使得公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。另一方面，由于本次發(fā)行后總股本將有所增加，募集資金投資項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)營效益需要一定的時(shí)間才能體現(xiàn)，因此不排除公司的每股收益將被攤薄的可能。
本次募集資金將全部用于募集資金投資項(xiàng)目的經(jīng)營開發(fā)，此次募投項(xiàng)目的盈利情況較好，這些項(xiàng)目的如期實(shí)施和完成，會在未來2-3年為公司帶來較好的投資收益，有利于提高整個(gè)公司的盈利水平。
本次發(fā)行完成后，公司籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量將大幅度增加；在資金開始投入募投項(xiàng)目后，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出量將大幅增加；在募投項(xiàng)目完成后，公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額將得到顯著提升。本次發(fā)行將改善公司的現(xiàn)金流狀況，降低資金成本。
三、公司與控股股東及其關(guān)聯(lián)人之間的業(yè)務(wù)關(guān)系、管理關(guān)系、關(guān)聯(lián)交易及同業(yè)競爭等變化情況
公司與控股股東在業(yè)務(wù)和管理等方面完全分開，公司業(yè)務(wù)經(jīng)營與管理獨(dú)立，并獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)營責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。
本次非公開發(fā)行完成后，公司與控股股東、實(shí)際控制人及其關(guān)聯(lián)人在同業(yè)競爭方面不會發(fā)生變化。
保利集團(tuán)與公司簽訂了附條件生效的股份認(rèn)購合同，承諾以不超過15億元現(xiàn)金并且與其他機(jī)構(gòu)投資者相同的認(rèn)購價(jià)格認(rèn)購本次發(fā)行的股份。該行為構(gòu)成公司的關(guān)聯(lián)交易，需經(jīng)公司股東大會的審議批準(zhǔn)。保利集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方將在股東大會上對相關(guān)事項(xiàng)予以回避表決。除此關(guān)聯(lián)交易外，本公司與控股股東、實(shí)際控制人在此次交易中未發(fā)生其他關(guān)聯(lián)交易。
四、本次發(fā)行完成后，公司是否存在資金、資產(chǎn)被控股股東及其關(guān)聯(lián)人占用的情形，或上市公司為控股股東及其關(guān)聯(lián)人提供擔(dān)保的情形
本次發(fā)行完成后，公司不存在資金、資產(chǎn)被控股股東及其關(guān)聯(lián)人占用的情形，也不存在為控股股東及其關(guān)聯(lián)人提供擔(dān)保的情形。
五、本次發(fā)行對公司負(fù)債情況的影響
截至2008年12月31日，本公司資產(chǎn)負(fù)債率為70.78%，負(fù)債結(jié)構(gòu)較為合理，本次發(fā)行完成后，公司凈資產(chǎn)增加，資產(chǎn)負(fù)債率將下降。
六、本次發(fā)行的風(fēng)險(xiǎn)分析
1、政策風(fēng)險(xiǎn)
由于我國房地產(chǎn)業(yè)是典型的政府主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和行業(yè)政策的變化都將對行業(yè)產(chǎn)生較大影響。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能適應(yīng)國家政策的變化，則有可能對企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展造成不利影響。
2、管理風(fēng)險(xiǎn)
公司作為一家業(yè)務(wù)遍及全國17個(gè)大中型城市的全國性大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司，已形成了成熟的經(jīng)營模式和管理制度，培養(yǎng)了一批經(jīng)驗(yàn)豐富、能征善戰(zhàn)的業(yè)務(wù)骨干，但公司經(jīng)營規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大和業(yè)務(wù)范圍的拓寬會對自身的管理能力提出更高的要求，如果公司在人力資源保障、風(fēng)險(xiǎn)控制、項(xiàng)目管理等方面不能及時(shí)跟上，公司將面臨一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。
3、業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
本公司在經(jīng)營過程中可能面臨產(chǎn)品與原材料價(jià)格波動(dòng)、城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)難度增大、項(xiàng)目盈利能力下降、與合作方發(fā)生糾紛等業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，公司在經(jīng)營中若不能及時(shí)應(yīng)對和解決上述問題，可能對公司經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生一定的影響。
4、市場風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在較大的關(guān)聯(lián)性，受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響較大。目前受世界金融風(fēng)暴影響，我國宏觀經(jīng)濟(jì)增速減緩，房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，如果調(diào)整持續(xù)較長時(shí)間，公司銷售可能面臨一定的市場壓力。
5、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)市場的波動(dòng)和融資環(huán)境的變化將影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回籠和對外融資，有可能使公司面臨一定的資金周轉(zhuǎn)壓力和償債風(fēng)險(xiǎn)。
6、其他風(fēng)險(xiǎn)
（1）審批風(fēng)險(xiǎn)
本次非公開發(fā)行尚需經(jīng)公司股東大會審議批準(zhǔn)，存在無法獲得公司股東大會表決通過的可能。此外，本次非公開發(fā)行還需取得中國證監(jiān)會的核準(zhǔn)，能否取得相關(guān)主管部門的批準(zhǔn)或核準(zhǔn)，以及最終取得相關(guān)主管部門批準(zhǔn)或核準(zhǔn)的時(shí)間都存在一定的不確定性。
（2）每股收益和凈資產(chǎn)收益率攤薄的風(fēng)險(xiǎn)
本次非公開發(fā)行將擴(kuò)大公司股本及凈資產(chǎn)規(guī)模，在盈利水平一定的條件下，將會攤薄公司的每股收益和凈資產(chǎn)收益率。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，募集資金使用效益的顯現(xiàn)需要一個(gè)時(shí)間過程，短期內(nèi)難以將相關(guān)利潤全部釋放出來，從而導(dǎo)致公司的每股收益和凈資產(chǎn)收益率存在短期內(nèi)被攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。
保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司
董事會
二零零九年二月十八日
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