第一篇：MB綠色建筑住宅產(chǎn)業(yè)化BT信托管理模式(發(fā)武漢)

MB綠色建筑住宅產(chǎn)業(yè)化BT信托管理模式

綠色建筑住宅產(chǎn)業(yè)化BT信托管理模式是依據(jù)銀監(jiān)會(huì)制訂《信托公司管理辦法》推動(dòng)信托投資公司從“融資平臺(tái)”真正轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆苋酥小⒋死碡?cái)”的專業(yè)化機(jī)構(gòu)，在“十二五”期間國家將采用行政手段推行綠色建筑住宅產(chǎn)業(yè)化，“BT項(xiàng)目”運(yùn)營過程中需要信托公司對(duì)動(dòng)態(tài)的資產(chǎn)進(jìn)行管理。

1、BT信托期通常為3年，原計(jì)劃定額工期+原計(jì)劃銷售期=BT信托合同期；

2、BT信托合同期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售后優(yōu)先償還投資人或總承包墊付的工程款，償還工程款后BT信托資金自動(dòng)解封，解封后開發(fā)商需要提前用錢的可以向申請(qǐng)流動(dòng)資金，但需要支付10%年利息；

3、當(dāng)建安總造價(jià)出來后才能簽訂BT信托管理合同，簽訂合同后信托公司委托銀行開據(jù)2份銀行保涵（一份開發(fā)商，另一份承總商）和1份投資確認(rèn)書。確認(rèn)開發(fā)商回收的投資成本和利潤（回收：土地費(fèi)用、前期投入費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、凈利潤）；

4、當(dāng)BT信托合同期滿，開發(fā)商憑投資票據(jù)與信托公司對(duì)現(xiàn)；

5、MB綠色建筑住宅封頂時(shí)間通常為3個(gè)月，也就是說最遲3個(gè)月就可以實(shí)行銷售；

6、MB綠色建筑住宅高層造價(jià)約3000元，其中包括太陽能、中央空調(diào)和精裝修；

7、MB綠色建筑住宅的項(xiàng)目為3星項(xiàng)目，得到財(cái)政部每平方建筑面積補(bǔ)貼80元，免費(fèi)提高5%容積率；

8、居民購房得到房貸率優(yōu)惠和減免稅收而且得到20年購房補(bǔ)貼（限一套房）；

佛山市鼎圣房地產(chǎn)咨詢有限公司

時(shí)間：2012年9月5日

第二篇：住宅產(chǎn)業(yè)化BT信托管理模式

住宅產(chǎn)業(yè)化BT信托管理模式

一、房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展

1998～2010年由開發(fā)商提供的商品住宅為49.56億平方米?？罩妹娣e已占商品房開發(fā)面積的56%。商品房飽和市場已產(chǎn)生泡沫，中央政府宏觀調(diào)控“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”和“轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式” 實(shí)現(xiàn)“十二五”規(guī)劃期間人民群眾“居有所居”。國務(wù)院頒布國六條，制定了90/70政策，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中把商品房調(diào)整到30%,保障性安居房70%。

從市場看，開發(fā)商追求利益最大化，存在希望房價(jià)越高越好的動(dòng)機(jī)；商品房的土地供應(yīng)，招、拍、掛，價(jià)高者得，自然形成高價(jià)商品房。無疑人民群眾“住有所居”的任務(wù)不能依賴商品房市場來完成。

住房體制改革堅(jiān)持市場化的基本方向，政府不可能包攬大多數(shù)人民群眾的住房。如何實(shí)現(xiàn)“住有所居”已成為中國人民最關(guān)注、最突出的社會(huì)矛盾和問題。

“十二五”規(guī)劃指出：“發(fā)展仍是解決我國所有問題的關(guān)鍵”要實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，我們必須房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展和住房體系科學(xué)建設(shè)，完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，相應(yīng)調(diào)整土地供給方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化將成為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化BT信托管理方式轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式，提高房地產(chǎn)發(fā)展速度，用速度轉(zhuǎn)化成效益，讓大多數(shù)人民群眾共享改革成果，提高購房支付能力，降低購房支付負(fù)擔(dān)，才能使房價(jià)與大多數(shù)人民群眾購房支付負(fù)擔(dān)相匹配，促使大多數(shù)人民群眾擁有合理住房，實(shí)現(xiàn)住有所居。

二、住宅產(chǎn)業(yè)化BT信托管理模式

住宅產(chǎn)業(yè)化是通過連續(xù)不斷流水線生產(chǎn)的梁柱桿件、連續(xù)不斷流水線生產(chǎn)的各種配套的裝配式板材，和連續(xù)不斷灌澆混凝土完成的高品質(zhì)住宅。BT是英文Build-Transfer“首位字母的縮寫,直譯為”建設(shè)-移交"。它是一種特殊商品公平、公正的交易方式。在國際上早已成為通常建設(shè)模式。土地持有人在取得了開發(fā)權(quán)的土地上采用BT模式，建設(shè)過程中的資產(chǎn)屬于總承包企業(yè)所有。BT規(guī)則土地持有人付款后總承包企業(yè)移交,這時(shí)建筑產(chǎn)權(quán)才屬于土地持有人所有。根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)售政策，沒有移交前實(shí)現(xiàn)銷售，銷售收入中包括土地持有人的土地投資成本、前期費(fèi)用、項(xiàng)目開發(fā)利潤和總承包企業(yè)投入的建筑成本。銷售收入歸誰？怎么處分？為了公平、公正、完成交割，住宅產(chǎn)業(yè)化BT工程資產(chǎn)必須委托信托公司管理，從國外情況來看，信托是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理的主要途徑。住宅產(chǎn)業(yè)化BT項(xiàng)目資產(chǎn)信托管理有二部分組成。一部分是土地持有人取得房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)的土地資產(chǎn)，另一部分總承包企業(yè)投入的建筑物資產(chǎn)（總承包建設(shè)資金）地與房匹配組成完整的BT項(xiàng)目信托資產(chǎn)各自委托信托管理。根據(jù)中國《信托法》住宅產(chǎn)業(yè)化BT項(xiàng)目只有信托管理才能順理成章推行。

三、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式

1、投融資方式轉(zhuǎn)變：取得房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)的土地持有人（簡稱開發(fā)單位）從合資、投資、融資等籌集建設(shè)資金方式轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目開發(fā)權(quán)合作。只要按房地產(chǎn)開發(fā)程序操辦，不需要投融資即能獲得項(xiàng)目預(yù)期開發(fā)利潤。合作方出資、出技術(shù)，卻不可能分享項(xiàng)目開發(fā)利潤。資金持有人只是收取資金信托收益、住宅產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營人收取加快資金周轉(zhuǎn)速度所產(chǎn)生的收益，投入資金、技術(shù)、商業(yè)運(yùn)營收入與開發(fā)項(xiàng)目權(quán)益完全剝離實(shí)現(xiàn)共贏。

2、實(shí)現(xiàn)利潤方式改變：開發(fā)單位分享核定利潤，按前期投入成本加上按鋼筋混凝土技術(shù)造價(jià)、毛胚房標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)爻山粌r(jià)測算開發(fā)單位的凈利潤，把開發(fā)單位的總收益列入住宅產(chǎn)業(yè)化投資成本。只要住宅產(chǎn)業(yè)化BT項(xiàng)目合作成立，實(shí)現(xiàn)銷售就能幫助開發(fā)企業(yè)收回前期成本與核定凈利潤，建安成本高、低與開發(fā)單位利潤相剝離。

3、支付工程款方式改變：BT項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)企業(yè)確定，建設(shè)資金由承建單位投入，高進(jìn)高出、低進(jìn)低出，由消費(fèi)者承擔(dān)、由擔(dān)保公司擔(dān)保、信托公司清償與開發(fā)單位直接付款行為相剝離。

4、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整：從商品房轉(zhuǎn)變成安居房供給，住宅產(chǎn)業(yè)化把加快建設(shè)速度所創(chuàng)造的效益和免征的稅費(fèi)，捐贈(zèng)給現(xiàn)代住房養(yǎng)老信托基金會(huì)，捐贈(zèng)資金列入投資成本與開發(fā)單位凈利潤剝離?；饡?huì)逐年返回給補(bǔ)貼給購房者，提高購房支付能力，減輕居民購房支付負(fù)擔(dān)，無影中把商品房開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榘簿庸こ探ㄔO(shè)穩(wěn)妥推進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

5、評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)方式轉(zhuǎn)變：核定住宅產(chǎn)業(yè)化的投資成本價(jià)是由二部分組成，一部分是開發(fā)單位應(yīng)回收的前期投入成本與項(xiàng)目利潤，另部分是住宅產(chǎn)業(yè)化建安

成本和捐贈(zèng)款組成。審核投資風(fēng)險(xiǎn)是根據(jù)當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)居民支付負(fù)擔(dān)是否與住宅產(chǎn)業(yè)化投資成本價(jià)的50%相匹配為依據(jù)，與商品房市場價(jià)剝離。(20年累計(jì)補(bǔ)貼相當(dāng)房價(jià)的50%)

四、住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)城鎮(zhèn)現(xiàn)代化

“十二五”規(guī)劃提出：“發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，形成高效、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的國土空間開發(fā)格局。合理確定城市開發(fā)邊界，提高建成區(qū)人口密度，防止特大城市面積過度擴(kuò)大。”

住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)發(fā)展方式，將成為“十二五”規(guī)劃的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，充分利用低效率土地，向空間要住房，形成高效、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的國土空間開發(fā)格局；住宅產(chǎn)業(yè)化BT信托管理方式徹底破解了區(qū)政府成為舊城區(qū)改建房屋征收主體籌集“資金”的難題。加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造將成為“十二五”規(guī)劃期間解決大多數(shù)人民群眾的“住有所居”主攻方向。

五、完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系

“十二五”規(guī)劃提出：“完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?舊城區(qū)改建或重建，深化行政審批制度改革，讓當(dāng)?shù)鼐用癯蔀榻ㄔO(shè)主體，減少政府對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的干預(yù)，加快建設(shè)法治政府和服務(wù)型政府。積極構(gòu)建有利于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的財(cái)稅體制。政府通過住宅產(chǎn)業(yè)化BT信托管理模式對(duì)接進(jìn)行舊城區(qū)改建建設(shè)安居工程，推行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式利用居民自用土地實(shí)施重建，不征地、不投資、不補(bǔ)貼、不回購、不要財(cái)政擔(dān)保，提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人選擇，在優(yōu)先滿足當(dāng)?shù)刈》坷щy的居民購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的，由政府統(tǒng)一向符合安居房購買條件的居民供應(yīng)，解決保障性住房的房源。政府從直接參與建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾?，按批?zhǔn)的建筑面積收取土地有償使用費(fèi)，科學(xué)發(fā)展從“出讓土地”轉(zhuǎn)變?yōu)閲量臻g高效利用的財(cái)稅體制，建立長效、和諧的土地財(cái)政機(jī)制，確保城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的來源，加快城市化進(jìn)程。