第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈調(diào)查報告.37doc1

關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈調(diào)查報告

一、調(diào)查對象

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的飛速發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與業(yè)務(wù)活動的結(jié)合——電子商務(wù)正以其不可阻當(dāng)?shù)牧α繉Ω餍懈鳂I(yè)帶來巨大的沖擊，電子商務(wù)與供應(yīng)鏈管理的整合有效地改善了組織間的相互協(xié)作與內(nèi)部作業(yè)流程。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，這種影響當(dāng)然也不例外。

房地產(chǎn)業(yè)是國家支柱產(chǎn)業(yè)，也是前導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)鏈長，具有很強(qiáng)的前后連鎖性，對經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展有良好的推進(jìn)作用，有利于形成良性循環(huán)的供應(yīng)鏈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場競爭的主體之一，它只是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的一個環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)市場的供應(yīng)鏈中的一個鏈。

二、調(diào)查內(nèi)容

分析了房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力,以達(dá)到控制和降低開發(fā)成本,增強(qiáng)企業(yè)核心競爭能力的目標(biāo)。

三、調(diào)查結(jié)果

1.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

在國內(nèi)的一般性教科書上,根據(jù)中國的國情和實際情況,將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實施、營銷和服務(wù)等4個階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作,一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入與資產(chǎn)管理。

2.房地產(chǎn)項目供應(yīng)鏈管理研究

依照上述兩個房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析,結(jié)合供應(yīng)鏈管理理論,建立如下圖所示房地產(chǎn)項目供應(yīng)鏈管理模型。

房地產(chǎn)項目供應(yīng)鏈管理模型

2.1 模型基本說明

該模型不是直線供應(yīng)鏈,而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型,決策、計劃和營銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個環(huán)節(jié)或流程,而且這個流程對其他3個流程始終產(chǎn)生影響。4個流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的,不僅互為補(bǔ)充,而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以,4個流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置,但是它們之間互相“牽引”,形成了一個有機(jī)的管理創(chuàng)造系統(tǒng),從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

2.2 模型的四個基本流程

模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理,其中，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進(jìn)行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動,包含開發(fā)方式的決策,產(chǎn)品創(chuàng)意,開發(fā)流程與合作伙伴的確定,銷售策略的制定等,其中也包含支持性的運(yùn)作管理,如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu),布置方式和數(shù)量,具體開發(fā)計劃進(jìn)度,銷售方式等。

土地和資金的獲取：指的是土地和資金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復(fù)雜,隨著我國金融市場的完善,資金來源渠道的多樣化,采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”,如何“采購”至為關(guān)鍵。

工程建設(shè)管理：指的是項目的勘察、規(guī)劃設(shè)計和工程施工管理?？辈彀ǖ匦螠y量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設(shè)計包括項目的整體布局,造型選擇,與周邊配套設(shè)施的結(jié)合,施工圖設(shè)計等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇,質(zhì)量、進(jìn)度和資金的控制,竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術(shù)性最強(qiáng),也比較容易控制。

運(yùn)營管理：可以用四個統(tǒng)一來概括,就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個流程處于整個流程的末端,但遠(yuǎn)不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上,而且很大一部分體現(xiàn)在對項目的管理經(jīng)營上,所以運(yùn)營管理流程是非常重要的。

3.房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理研究

隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇,開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點(diǎn),去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源,運(yùn)用供應(yīng)鏈管理理論培育自己的核心競爭力,通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系,使得整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達(dá)到控制和降低成本的目的,成功獲取核心競爭力。

4.房地產(chǎn)企業(yè)實施供應(yīng)鏈成本控制存在的一些不可避免的問題。

缺乏成本整體效益觀念。長期以來，一些企業(yè)成本控制的指導(dǎo)思想是最大限度降低支出、降低成本，片面追求成本降低而忽視市場研究、產(chǎn)品定位及包裝的方法等，雖節(jié)省了成本開支，但易造成產(chǎn)品與市場脫節(jié)，形成所謂的“爛尾樓”。

成本控制只是在企業(yè)內(nèi)部成本控制部門的職責(zé)，缺乏全員成本意識。成本意識是指節(jié)約成本與控制成本的意識。因為成本的形成是企業(yè)內(nèi)部各部門、各環(huán)節(jié)的各項要素與各項活動共同作用的結(jié)果，因此供應(yīng)鏈上的每個企業(yè)、部門和員工都是成本形成的影響者和成本控制的參與者和實施者，樹立全員成本意識就是要使職工樹立這樣一些思想，即成本控制不只是成本控制部門的事情，更需要大家的共同參與，并在工作中時刻注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。

缺乏主動出擊市場的動力和積極性，外部資源利用率低，與上下游企業(yè)還沒形成戰(zhàn)略聯(lián)盟的關(guān)系。過去企業(yè)認(rèn)為自己擁有的才叫資源，這是不夠的，應(yīng)該從重視實有資源管理轉(zhuǎn)向虛擬資源的運(yùn)用，即把資源管理延伸到合作伙伴那里，上下游企業(yè)甚至客戶都可以看作自己資源的擴(kuò)展。

信息技術(shù)支撐體系的建立尚很不完善。由于電子商務(wù)系統(tǒng)、客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)能夠等的建立需要大量資金的投入，同時，房地產(chǎn)的開發(fā)本身就需要大量資金才能運(yùn)作，并且信息技術(shù)支撐體系的建立短期內(nèi)看不到明顯的成效，所以，如何權(quán)衡兩者的資金的分配是需要認(rèn)真研究的工作，這也是信息技術(shù)支撐體系建立不完善最主要的原因之一。

四、建議

1、建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理成本控制系統(tǒng)

按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準(zhǔn)備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個階段,通過供應(yīng)鏈進(jìn)行成本管理,開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有所不同。為了便于成本分析,簡單地把商品房建造前后作為劃分界限,將整個房地產(chǎn)供應(yīng)鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游,成本也相應(yīng)劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本,進(jìn)一步細(xì)化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本控制模型。

供應(yīng)鏈成本控制的最終目標(biāo)就是控制用戶成本,使其盡可能最小化來獲取最大利潤,以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值,特別是有助于實現(xiàn)用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈不僅應(yīng)使項目總成本優(yōu)化,而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價值上,還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對用戶新需求的預(yù)測、識別和滿足上,從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢基礎(chǔ)的核心競爭力。

2、做全程供應(yīng)鏈的管理者

全程供應(yīng)鏈管理的實質(zhì)就是為了快速響應(yīng)客戶的快速變化,有效縮短客戶到供應(yīng)商的響應(yīng)周期,從而迅速并準(zhǔn)確的滿足客戶的個性化需求。全程供應(yīng)鏈管理重新進(jìn)行了供應(yīng)鏈的分工,合作、風(fēng)險分擔(dān)、利益共享的經(jīng)營模式,企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應(yīng)鏈內(nèi)部資源,判定供應(yīng)鏈的內(nèi)部分工標(biāo)準(zhǔn),分配價值活動,傳遞需求信息,制定供應(yīng)鏈管理的整體戰(zhàn)略。

開發(fā)商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的各組成部分進(jìn)行討價還價,從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應(yīng)的市場化、房地產(chǎn)市場競爭的激烈化,市場逐步向買方轉(zhuǎn)化,房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應(yīng)鏈內(nèi)部的優(yōu)勢地位獲得利潤的基礎(chǔ)上,需要向滿足消費(fèi)者日益變化的個性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式,站在全程供應(yīng)鏈管理者的角度,從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的競爭,與設(shè)計商、承建商、供應(yīng)商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報告

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報告

城環(huán)學(xué)院 1204班 周春燕 201205059

一．總論

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中一個十分重要又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門。在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位，它不同于建筑業(yè)，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一個包括開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。它是隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，應(yīng)運(yùn)而生的，并迅速成長為國民經(jīng)濟(jì)中一個獨(dú)立的巨大的產(chǎn)業(yè)部門。通過了解畢業(yè)大學(xué)生在地產(chǎn)企業(yè)中從事的工作內(nèi)容及環(huán)境，探究對大學(xué)生素質(zhì)的要求,讓即將走上工作崗位的我們做好一定心理準(zhǔn)備和應(yīng)變能力。

二、行業(yè)分析

1．房地產(chǎn)行業(yè)所涉足領(lǐng)域（1）土地開發(fā)和再開發(fā)；（2）房屋開發(fā)；

（3）地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；（4）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；（5）房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資；

（6）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價、測量、律師、經(jīng)紀(jì)和公正等；（7）房地產(chǎn)售后物業(yè)管理，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租代收代付等；（8）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險等。2．房地產(chǎn)行業(yè)主要企業(yè)類型

房地產(chǎn)行業(yè)中就業(yè)崗位比較多的企業(yè)主要有五種：房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)代理公司、房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

一般來講房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊資本大多不低于500萬元；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程、統(tǒng)計和工程質(zhì)檢專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員才可以申請。而且要擁有開發(fā)項目的土地使用證；建立有自己的企業(yè)財務(wù)管理制度、工程質(zhì)量安全管理制度、經(jīng)營管理制度。房地產(chǎn)代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。傳統(tǒng)房產(chǎn)代理公司的優(yōu)勢在于對市場的把握及營銷策劃方面，而日益加劇的市場競爭，使開發(fā)商需要專業(yè)人士提供項目的可行性分析、發(fā)展定位、營銷企劃、銷售組織等一條龍服務(wù)。

房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)注冊資本（事業(yè)單位除外），大城市100萬元以上，中等城市60萬元以上，小城市30萬元以上。配備有相應(yīng)的專職技術(shù)人員，大城市應(yīng)在20人以上，中等城市應(yīng)在10人以上，小城市應(yīng)在5人以上。其中，工程技術(shù)（房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)）、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)負(fù)責(zé)人具有中級以上職稱，統(tǒng)計負(fù)責(zé)人具有助理級以上職稱，并有取得執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價負(fù)責(zé)人和專門的政策咨詢?nèi)藛T。房地產(chǎn)交易有固定的交易場所，各項業(yè)務(wù)辦事窗口實行“一站式”服務(wù)，即一個窗口收件、一套資料內(nèi)部傳遞、一次性收費(fèi)、一個窗口發(fā)證。來辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（含商品房預(yù)售）、租賃、抵押等各項交易手續(xù)。

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)一級企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：注冊資本500萬元以上，具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書，管理兩種類型以上的物業(yè)；二級企業(yè)資質(zhì)：注冊資本300萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；

房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。地產(chǎn)顧問是中介服務(wù)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，當(dāng)市場需要專業(yè)化的操作程序，在呼喚專業(yè)化的時候，中介服務(wù)就從單單的銷售終端慢慢過度到介入房地產(chǎn)的開發(fā)流程，在其中起到“顧問”的作用，保證整個過程的專業(yè)化，從而能生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品。

三、職業(yè)機(jī)會 1．職業(yè)發(fā)展路徑 房地產(chǎn)行業(yè)為畢業(yè)生提供了不同的工作崗位和多樣化的發(fā)展路徑。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后結(jié)合自身的特點(diǎn)設(shè)計與選擇個人職業(yè)發(fā)展，許多畢業(yè)生經(jīng)過短短幾年的鍛煉就脫穎而出，有的成為公司的業(yè)務(wù)骨干，有的走上了公司重要的領(lǐng)導(dǎo)崗位，也有的業(yè)績平平依然在自己的崗位上耕耘。較合理的發(fā)展路徑如下：

（1）新員工培訓(xùn)。第一年，大部分公司都有導(dǎo)師制的培養(yǎng)機(jī)制，公司為每一位新入職員工配一名導(dǎo)師，導(dǎo)師一方面幫助員工盡快適應(yīng)新環(huán)境，協(xié)助解決新員工的職業(yè)困惑與職業(yè)心理健康等問題。

（2）至各個崗位后還將參加定期的基礎(chǔ)管理類以及專業(yè)技術(shù)類的培訓(xùn)：部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、工作技能培訓(xùn)。

（3）職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，表現(xiàn)好的員工都有機(jī)會參加職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，提高管理技能、管理水平和商業(yè)知識。

（4）專業(yè)證書考核。根據(jù)自己的學(xué)歷和從業(yè)時間選擇自己可以報考的資格考試。選擇脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)和業(yè)余地參加本職專業(yè)技術(shù)職稱或任職資格證書的培訓(xùn)。（5）想進(jìn)入高層的員工就要繼續(xù)深造充實自己，可以繼續(xù)攻讀學(xué)位。公司會根據(jù)工作的需要，選送各部門表現(xiàn)優(yōu)秀的員工到國內(nèi)、外院校脫產(chǎn)攻讀學(xué)位或定向進(jìn)修。也可以選擇辭掉工作專心的去攻讀學(xué)位，根據(jù)個人實際情況而定。（6）擁有一定的業(yè)績和實力的時候，也就能坐上項目公司經(jīng)理位置了。2．素質(zhì)要求

能力是一個人完成任務(wù)的前提條件，是影響工作效果的基本因素。每一個行業(yè)對人的能力都有一定的傾向性，如果自己的傾向性與行業(yè)吻合，而行業(yè)又有發(fā)展前景就應(yīng)該予以考慮。不同行業(yè)對人才的不同需求標(biāo)準(zhǔn)：IT業(yè)看重于知識技術(shù)、廣告媒體類看重于個人才華、財務(wù)類看重于技能和性格。房地產(chǎn)行業(yè)對人才的素質(zhì)要求與科技類行業(yè)不同，更側(cè)重于注重個人工作能力。體現(xiàn)在能夠很好的適應(yīng)環(huán)境變化，性情開朗熱情、自信善于交際。在群體中精神愉快、相處自然、常能機(jī)智的解脫窘境。在工作和學(xué)習(xí)上肯動腦筋，常表現(xiàn)出機(jī)敏的工作能力和辦事效率。在有壓力的情況下也能出色的完成任務(wù)?；舅刭|(zhì)要求：

（1）適應(yīng)力和自我管理能力較強(qiáng)（2）善于捕捉信息、靈活應(yīng)變（3）時間觀念強(qiáng)

（4）善解人意、勸說能力強(qiáng)（掌握談判技巧）（5）誠實、守信用、樂觀（6）性格外向、人際交往能力強(qiáng)（7）口頭表達(dá)能力強(qiáng)和洞察能力強(qiáng)（8）幽默、自信

房地產(chǎn)中介行業(yè)1.從業(yè)方向：

本規(guī)定所稱房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價活動的人員。國家實行房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證和注冊制度。凡從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的單位，必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師。房地產(chǎn)估價師必須在一個經(jīng)縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審核評定、取得房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)（以下簡稱房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)）內(nèi)執(zhí)行業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級及其業(yè)務(wù)范圍，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門另行制定。房地產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。在房地產(chǎn)價格評估過程中，因違法違紀(jì)或者嚴(yán)重失誤給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟(jì)損失，由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價師追償。

新房、舊房，大房、小房，買房、賣房，換房、租房??房 產(chǎn)成為一種多樣化的商品，其交易也日益頻繁。換幾個地方、搬幾次家，將成為生活中的平常事?？稍趺磽Q房、怎么買房，這其中大有學(xué)問。有人把房產(chǎn)作為一種投資，越換越增值；有人卻因為一個錯誤的決定，而損失慘重；有人不知行情，舉棋不定。請個估價師作投資顧問，估算房產(chǎn)價值，也許能幫你拿個主意－－房地產(chǎn)估價師就這樣慢慢地走入我們的生活。

消費(fèi)者在換房、購房過程中考慮的因素很多，價格、地段、戶型設(shè)計、房屋質(zhì)量、開發(fā)商的實力和信譽(yù)、合法的手續(xù)??價格是其中最重要最敏感的因素。其實在任何一種買賣交易中，商品都需要衡量和確定其價格，但房地產(chǎn)更需要一種專業(yè)的估價，因為房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性和價值量大的特點(diǎn)。不同區(qū)位的房產(chǎn)價值相差很大，而且隨著市場變化、周圍交通和環(huán)境的變化還會引起房地產(chǎn)價值的變化。房地產(chǎn)作為居民支付的最大商品，價值量大，值得請人估價，也能承受得起相應(yīng)的估價費(fèi)用。

日前，大量二手房上市，消費(fèi)者需要評估房產(chǎn)的機(jī)會增多，房地產(chǎn)估價師也將更有作為。

2.職位職能: 房地產(chǎn)評估 3.職位描述: 房地產(chǎn)評估師 4.崗位職責(zé)：

1)配合承接房地產(chǎn)評估項目； 2)負(fù)責(zé)重要項目的現(xiàn)場查勘和調(diào)查； 3)撰寫房地產(chǎn)評估報告。5.任職要求：

4)持有注冊房地產(chǎn)估師資格證書；

5)良好的溝通能力和計算機(jī)應(yīng)用能力，能適應(yīng)經(jīng)常出差； 6)具有相關(guān)經(jīng)驗者優(yōu)先。6.薪酬待遇： ? 年薪制； ? 包住宿。

四．探究房地產(chǎn)銷售對大學(xué)生素質(zhì)的要求

（一）理論調(diào)研 1房地產(chǎn)基本知識

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。2五力分析 所謂五力分析，是著名管理學(xué)家波特提出的對于微觀環(huán)境進(jìn)行分析的框架模型。即存在五種力量：供應(yīng)商，顧客，替代者，新進(jìn)入者，競爭對手。這武裝那個力量影響著管理者獲取資源以及每日、每周、每月銷售產(chǎn)品的能力，對于短期決策具有重要的影響作用。3關(guān)于萬科的企業(yè)文化

萬科是是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，是中國首個銷售過千億的地產(chǎn)企業(yè)。是個有信念、有理想、有些清高的企業(yè)，（因為王石就是這樣，他一直以來的主張就是“為商，不忘為人”）。具有陽光照亮下的體制，不行賄，不做假賬，具有社會責(zé)任感，渴望回饋社會，萬科有自己的公益性組織，但是行事很低調(diào)，自己投入錢，自己采訪受眾并幫助他們，其中一個為“愛佑童心”，幫助治療有先天性心臟病的嬰幼兒，員工自己做志愿者，自己掏腰包，關(guān)心愛護(hù)那些需要幫助的人。另外，萬科還主張綠色、環(huán)保，零排放、地球1小時的活動萬科都組織參與過，萬科也有專門研究環(huán)保的團(tuán)隊。萬科人際關(guān)系較簡單，并且注重員工活動，經(jīng)常組織員工參加各種活動，在職人員平均年齡35，老板都很平易近人，他們的經(jīng)理辦公室都沒有門，就是為了拉近老板和員工之間的距離。萬科在業(yè)務(wù)方面對外溝通較多，主要為投融資，銀行。

（二）地產(chǎn)業(yè)對大學(xué)生的素質(zhì)要求

要學(xué)會先思考，知道自己要達(dá)到的目的是什么，要怎樣做才可以達(dá)到，要有責(zé)任感，英語四六級水平足夠，多去實習(xí)，在實習(xí)中做出亮點(diǎn)，好實習(xí)之前要有一些小實習(xí)做基礎(chǔ)，也許那些小實習(xí)是在一些不起眼的企業(yè)做著瑣碎的事，但是這積累了一種經(jīng)驗，有助于找到更好的實習(xí)。地產(chǎn)業(yè)有很多崗位你的專業(yè)是什么不重要，重要的是綜合能力強(qiáng)，面試前先打聽好老板的喜好。在萬科成績、學(xué)歷不重要，海歸人士也很少，在國企，成績、學(xué)歷重要。關(guān)于財務(wù)方面，萬科招會計專業(yè)的比較多，而招財務(wù)管理專業(yè)的比較少，可能是每個企業(yè)的傾向不同，需要應(yīng)聘的大學(xué)生有會計思維，懂得會計的基本流程，具有快速學(xué)習(xí)的能力即可，同時使用office軟件的能力很重要。在學(xué)校的社團(tuán)活動中，要“組織”一些活動，而不是只是“參與”，也許將來走入企業(yè)，老板也會讓你組織一些類似會議、類似聚餐之類的活動，在大學(xué)有一定經(jīng)驗，有助于在企業(yè)中做得更好，得到老板的賞識。

（三）關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的前景

地產(chǎn)行業(yè)是個對國家整體行情依賴相當(dāng)大的行業(yè)，國家的政策對行業(yè)的發(fā)展起到了很大的影響作用。從2008年以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直保持的強(qiáng)勁的增長勢頭，在前幾年一度達(dá)到了200%的利潤率。但是王石說過，對地產(chǎn)行業(yè)來說，利潤率超過50%就是不正?，F(xiàn)象，這也就是近一年國家大力調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的原因。對于地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢，任何人都無法預(yù)測，因為行業(yè)的走勢基本上取決于國家的政策的走勢，而政策，是無法預(yù)測的，這也就是為什么員工請王石預(yù)測一下萬科今后的發(fā)展趨勢的時候，王石回答說，天知道。

（四）分析總結(jié)

通過以上簡短的分析報告，我們可以大概在頭腦中有了清晰的概念，即房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風(fēng)險，高投入，高回報并存的較為特殊的行業(yè)。同時，在我國，為了更好，更快推動國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府政策、投機(jī)炒作，供給關(guān)系各方面的作用下，房價節(jié)節(jié)攀升，雖讓政府收入大幅增加，但與此同時，每一位百姓生活的幸福度卻在悄然降低。

我們完成這份報告，不僅是要對我們房地產(chǎn)行業(yè)有個充分情醒的認(rèn)識，同時也是為我們在校大學(xué)生以后的就業(yè)環(huán)境有個更清晰地了解，對自身發(fā)展要求有清醒認(rèn)識，為大家以后的就業(yè)發(fā)展鋪墊道路。對于大學(xué)生在地產(chǎn)行業(yè)找工作的問題。地產(chǎn)公司內(nèi)部，是一個人才流動頻繁，充滿機(jī)會的地方，在行業(yè)內(nèi)跳槽的現(xiàn)象很平常。萬科給員工提供了很多的公司內(nèi)部跨省份的跳槽的機(jī)會，員工可以自由申請其他省份的其他職位，一旦面試通過對方?jīng)Q定采用這個員工，所在省份的公司的老總必須無條件放人，就避免了工作出色但是沒有升遷機(jī)會的現(xiàn)象的出現(xiàn)。但是一旦踏入了地產(chǎn)行業(yè)，將來轉(zhuǎn)行做其他行業(yè)的前輩，很少，只能局限在本行業(yè)范圍內(nèi)。而對于在房地產(chǎn)行業(yè)找工作是更容易還是更困難，與房地產(chǎn)的市場行情有很大的關(guān)系，做好自身最重要。

還有一年半的在校時間，努力學(xué)好專業(yè)知識，學(xué)一門鉆一門。

第三篇：冷鏈物流市場發(fā)展調(diào)查報告(行業(yè)歷史數(shù)據(jù))

冷鏈物流市場發(fā)展調(diào)查報告(行業(yè)歷史數(shù)據(jù))

冷藏冷凍食品每年10%的產(chǎn)銷量增長，生產(chǎn)商更傾向于物流外包，這成為冷藏物流快速發(fā)展的動力，也為專業(yè)的3PL帶來了新的發(fā)展機(jī)遇

冷藏物流市場發(fā)展調(diào)查

近年來，隨著生活節(jié)奏的不斷加快，人們對冷凍冷藏食品的消費(fèi)越來越多，冷藏冷凍食品每年增產(chǎn)約10%。2002年預(yù)制食品銷售額占冷凍食品銷售總額42.44%，在我國收入較高的發(fā)達(dá)城市，冷卻肉已占到人均年消費(fèi)肉量的10%-15% ,而盡管目前冷藏蔬菜的消費(fèi)總量仍較小，但隨著保鮮技術(shù)和產(chǎn)品質(zhì)量的提高，消費(fèi)也呈上升趨勢。

3PL將成為供應(yīng)商首選

運(yùn)輸易腐貨物不同于普通貨物，想要有效運(yùn)作冷藏物流，必須要建立一套完整的冷凍物流鏈。嚴(yán)格P2P（點(diǎn)到點(diǎn)）的溫度控制包裝，貨物由一個地方移到另一個地方，不應(yīng)暴露在空氣中，亦不應(yīng)承受溫度轉(zhuǎn)變環(huán)境。同時，貨物放置在一個地方上也要嚴(yán)格控制溫度，這些都需有構(gòu)造精良的冷藏運(yùn)輸裝備和專業(yè)的運(yùn)輸管理機(jī)制來保證。

越來越多的生產(chǎn)商愿意選擇能提供完整冷藏鏈的第三方物流來外包自身冷藏物流業(yè)務(wù)，以避免自營冷藏物流所帶來的基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)及人力上的高投入。

通過調(diào)查分析，乳制品對溫度的控制要求很高，廠商出于產(chǎn)品質(zhì)量控制的考慮，更愿意自營冷藏物流業(yè)務(wù)；冷飲、速凍食品廠商大部分希望部分和全部外包物流業(yè)務(wù)；肉制品廠商為了適應(yīng)高速發(fā)展的行業(yè)要求，更愿意全部外包其冷藏物流業(yè)務(wù)。下面對冷飲、肉制品、速凍食品以及乳制品冷藏物流情況進(jìn)行分析。

冷飲物流市場分析

我國冷飲市場的消費(fèi)總量從1990年的55萬噸增長到2002年的147萬噸。消費(fèi)的季節(jié)性差異逐步消失，目前國內(nèi)人均消費(fèi)量已達(dá)到1.1kg，但與世界平均水平和發(fā)達(dá)國家相比，差距很大，市場潛力也很大。

據(jù)上海市食品研究所預(yù)測，2005年全國冷飲產(chǎn)量計劃達(dá)200萬噸，2010年達(dá)到260萬噸，人均消費(fèi)量可達(dá)到2公斤/年；2015年產(chǎn)銷量將達(dá)到310萬噸，人均消費(fèi)量可達(dá)到2.4公斤/年。隨著人們冷飲消費(fèi)習(xí)慣的改變、人均收入增加、消費(fèi)群體不斷擴(kuò)大以及我國城市化的發(fā)展，一段時間內(nèi)，冷飲的生產(chǎn)銷售仍將呈現(xiàn)上升趨勢。

我國冷飲生產(chǎn)企業(yè)主要集中在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的華東、華北和中南三個大區(qū)，廣東、北京、上海、東北是目前產(chǎn)銷量最集中的四大地區(qū)。2002年，冷飲行業(yè)銷售超億元的大型企業(yè)只有9家，中型企業(yè)也不過18家，其中內(nèi)蒙古伊利全國產(chǎn)銷量超過10萬噸，實現(xiàn)銷售額將近9億元，為全行業(yè)第一。伊利、和路雪、光明、美怡樂、雀巢、蒙牛和美登高等品牌在主流市場的占有率超過80%，已初步形成寡頭壟斷局面。

雖然國內(nèi)冷飲產(chǎn)銷穩(wěn)步上升，但是由于市場競爭十分激烈，冷飲生產(chǎn)進(jìn)入微利時代，統(tǒng)計資料顯示，食品工業(yè)年平均銷售利潤率最低就是冷凍飲品行業(yè)，目前行業(yè)整體處于虧損狀態(tài)?；谝陨戏治?，開展冷飲物流業(yè)務(wù)，可以從以下三個方面努力。一是鎖定大客戶，重點(diǎn)開拓象蒙牛、伊利、光明等國內(nèi)龍頭企業(yè)；二是立足重點(diǎn)地區(qū)，分別以上海、北京及廣州、深圳為中心，在華東、華北、及華南區(qū)域開展業(yè)務(wù)；三是實施精細(xì)化運(yùn)作，降低物流成本。對于物流企業(yè)來說，開展冷飲物流業(yè)務(wù)有其優(yōu)劣勢。優(yōu)點(diǎn)在于，技術(shù)要求不是很高，業(yè)務(wù)操作相對簡單，隨著冷飲產(chǎn)量穩(wěn)步上升，物流需求持續(xù)增加，企業(yè)本身已有一定的基礎(chǔ)設(shè)施、操作經(jīng)驗和客戶渠道。而劣勢在于，增值服務(wù)需求少，必須承擔(dān)生產(chǎn)廠家轉(zhuǎn)嫁的物流成本風(fēng)險，收入隨需求增加，利潤卻逐漸降低。且目前行業(yè)正處于盤整期，前景一般，還得考慮淡季運(yùn)輸資源如何充分利用。

肉制品冷藏物流市場分析

據(jù)預(yù)測，國內(nèi)肉類消費(fèi)將由2001年的6373萬噸增長到2010年的10000萬噸左右，繼續(xù)保持穩(wěn)步上升趨勢。國內(nèi)肉制品消費(fèi)將由目前的250萬噸增長到2010年的1300萬噸左右，未來增長空間巨大。Y%Jnz"W~~x

我國肉制品加工業(yè)已經(jīng)歷市場啟動階段，目前正值成長期。此階段的特點(diǎn)是消費(fèi)群體迅速壯大，產(chǎn)量與銷售額持續(xù)增長，工業(yè)增加值增長率高于GDP增長，主要肉類人均占有量處在世界平均水平，肉類制品人均占有量遠(yuǎn)低 于發(fā)達(dá)國家。經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，國內(nèi)有效需求充足、國際實際需求大是肉類消費(fèi)增長的主要驅(qū)動因素。在未來10年內(nèi)，肉類加工業(yè)將進(jìn)入一個新的高速發(fā)展期。

肉類食品的消費(fèi)除在城市仍有擴(kuò)展的余地外，在農(nóng)村有著更大的增長潛力。隨著我國農(nóng)村城市化進(jìn)程的加快和農(nóng)民收入水平的提高，肉類食品消費(fèi)數(shù)量會在較長時期內(nèi)持續(xù)增長。到2010年，國內(nèi)肉制品人均年消費(fèi)量將達(dá)10公斤，肉制品占肉類總產(chǎn)量比重將上升到13%左右，但也只達(dá)到目前發(fā)達(dá)國家肉類轉(zhuǎn)化率1/3的水平。

肉制品加工業(yè)的利潤率為2.93%，經(jīng)濟(jì)效益比較好。2002年肉制品企業(yè)中，銷售收入超過50億元的有2家，分別是河南雙匯實業(yè)集團(tuán)公司和山東金鑼企業(yè)集團(tuán)總公司。超過20億元的有2家，分別是山東大龍實業(yè)公司和山東華盛集團(tuán)總公司。超過10億元的有4家，有近1/2的產(chǎn)品銷售收入集中在大型企業(yè)。-

山東、河南兩省豐富的原料資源和獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢，使其成為國內(nèi)肉類加工業(yè)的集中地。2002年山東省肉類加工企業(yè)162家，占全行業(yè)總數(shù)量的16%，其次是河南省有139家。2002年山東省占全國總銷售額的40%，達(dá)263.64億元，位居第一；河南省約占20%，為126.96億元，兩省合計超過全行業(yè)60%，行業(yè)集中度比較高。

綜合以上情況，如果以肉制品物流作為冷藏物流主營業(yè)務(wù)，建議鎖定大客戶，重點(diǎn)開拓銷售收入過億元的大企業(yè)，如：雙匯、金鑼等。另外還須立足重點(diǎn)地區(qū)，使國內(nèi)肉類加工業(yè)的集中地山東、河南成為企業(yè)冷藏物流的控制中心和肉制品集散中心。而且，冷鮮肉制品增值服務(wù)較多，要充分挖掘，開展多形式、全方位的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，增加除冷藏運(yùn)輸以外的冷藏物流收益。

速凍食品冷藏物流市場分析

速凍食品是利用現(xiàn)代速凍技術(shù)，在－25℃以下迅速凍結(jié)，然后在－18℃或更低溫度條件下貯藏并遠(yuǎn)距離的運(yùn)輸、長期保存的一種新興食品，常見的有速凍水餃、速凍湯圓、速凍饅頭等。從1995年起，我國速凍食品的年產(chǎn)量每年以20%的幅度遞增，年產(chǎn)量接近1000萬噸。據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來，我國現(xiàn)有各類速凍食品生產(chǎn)廠家近2000家，年銷售額達(dá)100億元。自1999年起的連續(xù)3年，全國連鎖超市中銷售的食品日用品中，速凍食品銷售額均名列第一。

速凍食品品牌中，三全、思念、龍鳳占據(jù)三甲位置，并均以超過10%的市場占有率雄居第一集團(tuán)。三全更以5億元的年銷售額成為全國速凍食品市場的龍頭企業(yè)。第二集團(tuán)品類眾多，但每一種所占市場份額均十分有限。

速凍食品對貯藏運(yùn)輸要求十分嚴(yán)格，必須保證在－18℃以下。目前，專業(yè)化、社會化、并能不斷適應(yīng)市場變化的速凍食品冷藏配送體系尚未形成。

綜合以上情況，如果以速凍食品物流作為冷藏物流主營業(yè)務(wù)，建議應(yīng)鎖定大客戶，重點(diǎn)開拓銷售收入超過億元的大企業(yè)，如：三全、思念等。立足連鎖超市和大賣場，利用其店面渠道，建立起自己的配送網(wǎng)絡(luò)。另外可開展增值服務(wù)，速凍食品的分類包裝和標(biāo)簽粘貼等增值服務(wù)需求較多。

目前物流企業(yè)開展速凍食品物流業(yè)務(wù)的優(yōu)勢在于其物流需求持續(xù)增加，增值服務(wù)需求較多，行業(yè)利潤較高而風(fēng)險相對較小，行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅蛔阒幵谟?，速凍食品對基礎(chǔ)設(shè)施要求較高，客戶渠道缺乏。

乳制品冷藏物流市場分析

自1990年以來，我國以牛奶為主的乳制品進(jìn)入快速發(fā)展期。1990-2000的10年平均年增長率為12.1%，居世界第一。2003年產(chǎn)量達(dá)到1625萬噸，人均占有量達(dá)到10.4公斤

一般情況下，生產(chǎn)的鮮奶都需要運(yùn)至乳品廠進(jìn)行加工，屬于鮮度要求嚴(yán)格的商品，天天都要配送。如果運(yùn)輸不當(dāng)，會導(dǎo)致鮮奶變質(zhì)，造成重大損失。為保證質(zhì)量，鮮奶運(yùn)輸有特殊的要求：為防止鮮奶在運(yùn)輸中溫度升高，尤其在夏季運(yùn)輸，一般選擇在早晚或夜間進(jìn)行；運(yùn)輸工具一般都是專用的奶罐車；為縮短運(yùn)輸時間，嚴(yán)禁中途停留；運(yùn)輸容器要嚴(yán)格消毒，避免在運(yùn)輸過程中污染，容器內(nèi)必須裝滿蓋嚴(yán)，以防止在運(yùn)輸過程中因震蕩而升溫或濺出。正因為如此，為了能保證質(zhì)量，專業(yè)奶類企業(yè)大多是希望自己運(yùn)輸，外包物流的意愿不是很高。即使外包，也大多是部分區(qū)域短途配送和路線運(yùn)輸外包，而且對技術(shù)和質(zhì)量的要求比較高。

綜合以上情況，如果物流企業(yè)以乳制品物流作為冷藏物流 主營業(yè)務(wù)，建議應(yīng)鎖定重點(diǎn)客戶，以區(qū)域性運(yùn)輸配送為主要業(yè)務(wù)。輸出管理和運(yùn)作模式，與生產(chǎn)商建立合作聯(lián)盟，利用生產(chǎn)商現(xiàn)有冷藏物流資源，開展相關(guān)服務(wù)。

三種可行的發(fā)展模式

冷藏物流與普通第三方物流一樣，只有專業(yè)化和集約化才可能獲取最大利潤。在冷藏物流市場有待開拓，企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施缺乏狀態(tài)下，物流企業(yè)獨(dú)自開展專業(yè)第三方冷藏物流，具有很多不確定因素，目前整合與合作是開展冷藏物流的兩大法寶，在整合的前提下，開展多方面的合作是物流企業(yè)開展冷藏物流業(yè)務(wù)的有效途徑和手段。

模式1：與生產(chǎn)商結(jié)盟，按條塊開展冷藏運(yùn)輸服務(wù)。

冷藏物流企業(yè)可與各類生產(chǎn)商結(jié)成聯(lián)盟，先期按條塊提供冷藏鏈分割的冷藏運(yùn)輸環(huán)節(jié)功能服務(wù)，輸出有針對性改進(jìn)的物流管理和運(yùn)作體系?，F(xiàn)在從事冷藏運(yùn)輸?shù)亩鄶?shù)企業(yè)，如：速凍食品運(yùn)輸、冷飲運(yùn)輸以及冷藏乳品運(yùn)輸?shù)?，多是采用此種方式。隨著合作的進(jìn)展，與客戶建立起的合作關(guān)系趨向穩(wěn)固，以及操作經(jīng)驗的不斷積累，通過對生產(chǎn)商自有冷藏資源、社會資源和自身資源的不斷整合，建立起科學(xué)的、固定化的冷藏物流管理和運(yùn)作體系.該模式優(yōu)點(diǎn)是易于進(jìn)入，客戶容易鎖定，能充分利用現(xiàn)有車輛資源，獲得短期收益明顯等。而缺點(diǎn)在于短期內(nèi)無法提高操作和組織水平，品牌影響作用較小，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和業(yè)務(wù)開展受制于生產(chǎn)商，對企業(yè)長期發(fā)展不利。建議物流企業(yè)考慮與生產(chǎn)商建立起完全意義上的外包合作關(guān)系，或共同成立獨(dú)立的第三方冷藏物流服務(wù)企業(yè)。

模式2：與同業(yè)進(jìn)行合作整合，開展第三方冷藏物流業(yè)務(wù)。

目前，現(xiàn)有的冷藏物流服務(wù)商多為小企業(yè)，資金、經(jīng)驗以及管理運(yùn)作水平到有待提高，但是他們在成長的過程中，大多積累了一定的冷藏物流基礎(chǔ)設(shè)施資源和特定的客戶群。有實力的物流企業(yè)可以充分利用自身的品牌、資金、管理和網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，與他們開展多方位的合作，特別是在冷藏物流項目的不同環(huán)節(jié)上，在雙方不斷獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時，通過自身能力整合合作伙伴的現(xiàn)有資源，共同壯大。

該模式的優(yōu)點(diǎn)是業(yè)務(wù)處理靈活，特別在項目合作方面，而缺點(diǎn)在于，靈活也是對運(yùn)作管理的挑戰(zhàn)，對資源整合能力、管理方式都是挑戰(zhàn)。建立獨(dú)立的合資物流服務(wù)商需要一定的資金投入，在共同成長的同時往往給自己培養(yǎng)競爭對手。所以物流企業(yè)應(yīng)注意自身能力的培養(yǎng)和客戶網(wǎng)絡(luò)的培育特別是品牌的塑造，在時機(jī)成熟時，成立獨(dú)立的第三方冷藏物流服務(wù)企業(yè)。模式3：與連鎖商業(yè)業(yè)態(tài)的流通商結(jié)盟，開展區(qū)域性冷藏物流配送業(yè)務(wù)。

鑒于冷藏物流市場的區(qū)域性和時效性特點(diǎn)明顯，物流企業(yè)可以考慮在沿海發(fā)達(dá)城市，面向連鎖超市、賣場等企業(yè)，以已經(jīng)運(yùn)做普通物流配送項目為基礎(chǔ)，實施專業(yè)冷藏物流區(qū)域配送服務(wù)。目前，全國首家以生鮮食品為主要特色的冷藏物流企業(yè)——上海新天天配送已經(jīng)在上海地區(qū)站穩(wěn)了腳跟。

該模式優(yōu)點(diǎn)是操作模式固定，技術(shù)要求相對簡單，多為區(qū)域內(nèi)短途運(yùn)輸；公司積累了一定的運(yùn)作經(jīng)驗，能滿足現(xiàn)實市場需求；可以有效調(diào)動區(qū)域公司積極性；不打亂現(xiàn)有操作和管理模式；比較容易建立起區(qū)域性冷藏配送網(wǎng)絡(luò)。而缺點(diǎn)在于區(qū)域性特征明顯，區(qū)域公司容易形成各自為政現(xiàn)象；統(tǒng)一管理、全國性品牌塑造較難；客戶開發(fā)困難。所以物流企業(yè)應(yīng)盡快形成自身特有的專業(yè)技能優(yōu)勢；建設(shè)有針對性的基礎(chǔ)設(shè)施，如：冷藏配送車隊和低溫分撥配送中心等。

當(dāng)前綜合物流企業(yè)實際開展冷藏物流業(yè)務(wù)時，可以綜合以上三種模式，取長補(bǔ)短。從冷藏食品物流行業(yè)的發(fā)展趨勢、市場的需求導(dǎo)向以及企業(yè)長期發(fā)展來看，以獨(dú)立的冷藏物流事業(yè)部形式或成立專業(yè)的第三方冷藏物流企業(yè)是未來綜合物流企業(yè)參與冷藏物流市場競爭的必要和有效手段。

第四篇：2010年房地產(chǎn)行業(yè)人才雇傭市場調(diào)查報告

2010年房地產(chǎn)行業(yè)人才雇傭市場調(diào)查報告

2010-08-05 17:35:24 作者：科銳 來源：科銳 瀏覽次數(shù)：2

北京2010年8月5日電 /美通社亞洲/--日前，亞洲領(lǐng)先的整體招聘解決方案提供商--科銳國際人力資源公司（下稱“科銳國際”）發(fā)布了《2010年房地產(chǎn)行業(yè)人才雇傭市場調(diào)查報告》，對2010年國家房地產(chǎn)新政頒布以來房地產(chǎn)從業(yè)公司整體雇傭趨勢的變動以及面臨的最新挑戰(zhàn)進(jìn)行了系統(tǒng)調(diào)研，為中國房地產(chǎn)從業(yè)公司在未來更具變局的環(huán)境中制定人才雇傭策略及管理機(jī)制提供了參考。

一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)就是職業(yè)經(jīng)理人們擇業(yè)的熱門選擇。這個行業(yè)給從業(yè)者帶來持續(xù)增長的穩(wěn)定薪酬、種類繁多的工作崗位。進(jìn)入到2010年，隨著“國十條”、“京十二條”等房地產(chǎn)新政的出臺，對房地產(chǎn)行業(yè)帶來整體沖擊，各大房地產(chǎn)公司在應(yīng)對國家政策維持營業(yè)額的同時，也面臨員工流失，在崗員工穩(wěn)定性下降等挑戰(zhàn)。他們急需調(diào)整自身雇傭策略，增強(qiáng)人才競爭優(yōu)勢，以保證在未來不斷變化的市場中保持競爭力。

在本次調(diào)查中，科銳國際從服務(wù)客戶及候選人群體中選取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)銷售和中介服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及商業(yè)運(yùn)營企業(yè)四大類型327位行業(yè)從業(yè)者進(jìn)行了綜合數(shù)據(jù)調(diào)研及分析，重點(diǎn)考察2010年房地產(chǎn)新政發(fā)布前后企業(yè)雇傭情況及員工職業(yè)心態(tài)變化。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)（經(jīng)營）企業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的核心組成，無論管理人員還是普通員工，由于其入職門檻相對較高，在2010年房地產(chǎn)新政實施后，該類型公司員工流動并無明顯變動，維持在10%左右。而房地產(chǎn)銷售和中介服務(wù)企業(yè)的普通員工由于入職門檻相對較低，薪酬水平相較其他行業(yè)并無明顯優(yōu)勢，該從業(yè)群體人員流動性較大，超過了20%。而商業(yè)運(yùn)營企業(yè)，由于其在房地產(chǎn)企業(yè)的整個營銷過程中起著至關(guān)重要的作用，雖然整體人員流動性比較高，但是營銷管理類的崗位則比較穩(wěn)定。作為房地產(chǎn)商品的售后服務(wù)，物業(yè)管理公司的營業(yè)額由于由其服務(wù)質(zhì)量來決定，與商品量銷售無直接關(guān)系，企業(yè)人員雇傭并無明顯變化。

調(diào)查還顯示：在不同職位員工流失率的統(tǒng)計中，財務(wù)、人力資源、營銷管理、商業(yè)運(yùn)營四個職位的普通員工流失率較高，其中最高達(dá)到了15%。而各個職位的高層管理者的流失率則較低，尤其是研發(fā)設(shè)計、工程、投資及成本核算職位的高級管理者的流失率僅在2%左右。從上述的分析中我們可以看出，在經(jīng)歷2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)、2009年房產(chǎn)市場快速繁榮后，2010年眾多房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)放在了培養(yǎng)與保留核心員工方面，建立并設(shè)置有效管理機(jī)制成為房地產(chǎn)企業(yè)雇傭策略中的主要挑戰(zhàn)。這進(jìn)一步說明了后房產(chǎn)時代企業(yè)對于核心人才更為看重，對那些事關(guān)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的重要職位和人才給予了更大關(guān)注，這也表明房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了狂熱地擴(kuò)張式發(fā)展后逐漸冷靜下來，其雇傭策略也隨之更加理性和系統(tǒng)化。

無論是外部市場環(huán)境變動還是國家宏觀政策調(diào)控，對房地產(chǎn)行業(yè)都會產(chǎn)生直接影響。在本次調(diào)查中，科銳國際特別將2010年房地產(chǎn)新政對行業(yè)人員雇傭趨勢的影響和2008年金融危機(jī)進(jìn)行了對比。分析發(fā)現(xiàn)相對2008年金融危機(jī)對四類型企業(yè)的沖擊而言，2010年房地產(chǎn)新政的效用更為突出。尤其是在房地產(chǎn)銷售和中介服務(wù)企業(yè)，高達(dá)30%的被訪企業(yè)表明人員雇傭受到新政影響，而僅有13%的被訪企業(yè)表示由于2008年金融危機(jī)沖擊帶來人員流失或薪酬變動。

對于房地產(chǎn)從業(yè)人員來說，雖然新政頒布對行業(yè)整體雇傭趨勢產(chǎn)生影響，由于影響程度與公司所從事的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容以及員工崗位和入職門檻關(guān)系密切，行業(yè)發(fā)展的步伐也依舊在大幅加速，因此仍有57%的回復(fù)者表示看好這個行業(yè)，滿意或者很滿意他們的職業(yè)發(fā)展選擇。不斷增加的工作經(jīng)驗帶給他們更寬的工作視野和更多的個人成就感，這讓房地產(chǎn)在人才競爭力上仍舊保持相當(dāng)?shù)母偁巸?yōu)勢，使得大家對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來從業(yè)前景充滿期待。另外，在調(diào)查數(shù)據(jù)中有一些細(xì)節(jié)值得我們關(guān)注，在對房地產(chǎn)行業(yè)雇主期望和雇員期望的對比調(diào)查中，員工忠誠度的要求在雇主期望的所有衡量指標(biāo)中占到28%，再次說明企業(yè)對擁有一支穩(wěn)定雇員隊伍的強(qiáng)烈需求。而在雇員期望調(diào)查中，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和其項目開發(fā)和土地儲備情況最更吸引員工，說明公司的實力和前景比薪酬更具備吸引力。2/3的從業(yè)者表示希望有更多職業(yè)發(fā)展的機(jī)會，這就提醒雇主薪金雖然重要，但必須意識到應(yīng)加強(qiáng)自身實力的提升，擁有良好的房產(chǎn)發(fā)展項目和合理的土地儲備，并輔之以其他激勵方式，才能真正留住人才。

在實際招聘中，66%的企業(yè)招聘負(fù)責(zé)人認(rèn)為公司中的重點(diǎn)崗位人員招募均較難，其中總經(jīng)理職位招募難度最大，這說明整個行業(yè)人才結(jié)構(gòu)不夠健全，需要企業(yè)加大力度，對核心高級人才進(jìn)行系統(tǒng)培養(yǎng)，才能應(yīng)對未來企業(yè)發(fā)展需求；招聘方式上，90%以上的公司選擇報紙網(wǎng)絡(luò)、獵頭訪尋、內(nèi)部推薦等方式作為招募雇員的主要渠道。

綜上所述，在2010年中國的房地產(chǎn)市場仍然充滿變數(shù)的外部環(huán)境下，隨著國家房地產(chǎn)政策的不斷推出，房地產(chǎn)從業(yè)公司需要以更靈活的經(jīng)營策略和更長遠(yuǎn)的人才戰(zhàn)略，加大培養(yǎng)與保留核心員工的工作，建立起有效的核心員工培養(yǎng)和激勵機(jī)制，才能真正實現(xiàn)自身的平穩(wěn)和健康發(fā)展

第五篇：我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報告

中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)-免費(fèi)調(diào)查分析報告

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報告

內(nèi)容提示：首先，就是我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模逐漸擴(kuò)大，占社會固定資產(chǎn)投資的比例也逐年增加。其次是開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L。全國房地產(chǎn)施工面積每年以25%的速度遞增，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模逐漸加大，而其余各項指標(biāo)每年的增長幅度也都超過了10%，最高的達(dá)到了30%。

我國房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的起步始于1998 年住房分配貨幣化政策的提出，最近幾年來，我國經(jīng)濟(jì)和城市化水平都得到了明顯提高，越來越多的人口向城市轉(zhuǎn)移，由此拉動了城市購房需求量的迅猛增長，房地產(chǎn)行業(yè)也由此獲得了快速進(jìn)步，并逐漸成為我國的支柱行業(yè)之一，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生著巨大的影響。但與此同時，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些不正?，F(xiàn)象，值得引起我們的注意。2012-2016年中國房地產(chǎn)信托市場全景評估及發(fā)展趨勢研究報告房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大

首先，就是我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模逐漸擴(kuò)大，占社會固定資產(chǎn)投資的比例也逐年增加。其次是開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L。全國房地產(chǎn)施工面積每年以25%的速度遞增，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模逐漸加大，而其余各項指標(biāo)每年的增長幅度也都超過了10%，最高的達(dá)到了30%。區(qū)域發(fā)展不平衡

房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展不平衡主要表現(xiàn)在不同地區(qū)的增長速度和發(fā)展規(guī)模上，東部地區(qū)和沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，因此房地產(chǎn)行業(yè)起步早，發(fā)展更為完善，雖然中西部地區(qū)近年來也得到了飛速的發(fā)展，但是地區(qū)間仍舊存在著不小的差距。其次是城市居民的生活水平存在著較大的差異，雖然經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使全國各地城市居民的生活水平都得到了很大的提高，但是從整體上來看，東部地區(qū)仍舊要遠(yuǎn)高于西部地區(qū)。東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民較高的可支配收入使房地產(chǎn)行業(yè)在這一地區(qū)表現(xiàn)異?；钴S。西部地區(qū)的居民可支配收入較少，因此房地產(chǎn)行

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業(yè)的發(fā)展并不完善，但是受地廣人稀的影響，居住面積反而更加寬松。而中部地區(qū)則兼具經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)和人口稠密兩大弊端，人均居住面積是最低的。在行業(yè)增長速度來看，則呈現(xiàn)出相反的趨勢。房地產(chǎn)業(yè)成為GDP 上升的重要力量

政府部門為了確保我國更好的應(yīng)對國際金融危機(jī)而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過關(guān)，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動銀行信貸資金的有力工具。房地產(chǎn)價格提升過快

我國商品房價格一直保持穩(wěn)定增長的趨勢，但是在2009 年，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達(dá)到了城市人均可支配收入的50 余倍。與國外中產(chǎn)階級的的主體地位不同，國內(nèi)中低收入家庭占社會比重更大，隨著相關(guān)政策的改革，住房問題逐漸發(fā)展成為了一個社會性的問題，是社會利益和矛盾沖突的集中體現(xiàn)。另外，我國目前的房地產(chǎn)市場還存在著非常嚴(yán)重的空置率問題，在大多數(shù)民眾無力承受高房價的同時，少量的投機(jī)者卻擁有著為數(shù)甚巨的投機(jī)房，這種現(xiàn)象在我國各級城市均有出現(xiàn)，在大城市的高級住宅區(qū)表現(xiàn)尤為突出。