第一篇:繳納場地使用費(fèi)的外資企業(yè)是否仍應(yīng)當(dāng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
繳納場地使用費(fèi)的外資企業(yè)是否
仍應(yīng)當(dāng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》第五條規(guī)定:“中國合營者的投資可包括為合營企業(yè)經(jīng)營期間提供的場地使用權(quán),如果場地使用權(quán)未作為中國合營者投資的一部分,合營企業(yè)應(yīng)向中國政府繳納使用費(fèi)”?!吨腥A人民共和國外資企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》第四十一條規(guī)定:“外資企業(yè)除依照本章規(guī)定取得土地使用權(quán)外,還可以依照中國其他法規(guī)的規(guī)定取得土地使用權(quán)?!睆纳鲜龇?、行政法規(guī)規(guī)定中可以看出,場地使用費(fèi)是外資企業(yè)和中外合資企業(yè)為取得土地使用權(quán)而繳納的使用費(fèi)。財政部于1997年明確場地使用費(fèi)屬于國有土地有償使用收入。1990年我國開始實(shí)行土地有償使用制度后,原國家土地管理局和國務(wù)院辦公廳分別于1994年、1999年明確以出讓方式取得土地使用權(quán)的外資企業(yè),不再繳納場地使用費(fèi)。
因此,場地使用費(fèi)與土地出讓金類似,是國家有償讓渡土地使用權(quán)而收取的費(fèi)用,是企業(yè)在土地取得環(huán)節(jié)支付的成本。而城鎮(zhèn)土地使用稅是國家無償取得的稅收收入,是企業(yè)在土地保有環(huán)節(jié)支付的稅收,場地使用費(fèi)與城鎮(zhèn)土地使用稅的性質(zhì)、體現(xiàn)的權(quán)益、隸屬的環(huán)節(jié)均不相同。因此,征收城鎮(zhèn)土地使用稅與是否繳納場地使用費(fèi)沒有關(guān)系。
第二篇:土地儲備機(jī)構(gòu)是否應(yīng)繳納土地使用稅
土地儲備機(jī)構(gòu)是否應(yīng)繳交土地使用稅
摘要:土地儲備業(yè)務(wù)在我國屬于新興業(yè)務(wù),從事土地儲備的儲備機(jī)構(gòu)存在的時間并不長,法定意義上的土地儲備機(jī)構(gòu)是從2007年《土地儲備管理辦法》下發(fā)后才形成的,隨著土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)的土地儲備、出讓等活動在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用不斷擴(kuò)大,該篇文章從現(xiàn)有的土地使用稅政策法規(guī)和土地儲備機(jī)構(gòu)職能、政府儲備用地性質(zhì)等方面對土地儲備機(jī)構(gòu)涉及的土地使用稅進(jìn)行探討。
關(guān)鍵詞:土地儲備機(jī)構(gòu) 政府儲備用地 土地使用稅
根據(jù)國土資源部、財政部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)《土地儲備管理辦法》的通知(國土資發(fā)[2007] 277 號),土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo),依法取得土地,進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為;土地儲備機(jī)構(gòu)是市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。那么土地儲備機(jī)構(gòu)辦公場所等自身使用的土地和通過收儲、征地拆遷、吹填造地等方式取得的政府儲備用地是否應(yīng)繳納土地使用稅呢?
一、目前土地儲備機(jī)構(gòu)涉及的土地使用稅現(xiàn)狀
由于《土地儲備管理辦法》在2007年11月才正式下發(fā),土地儲備機(jī)構(gòu)的職能和單位性質(zhì)是從該辦法下發(fā)后才正式統(tǒng)一,辦法下發(fā)之前各地就已經(jīng)以不同形式開展土地儲備業(yè)務(wù),土地儲備機(jī)構(gòu)組成方式和業(yè)務(wù)開展方式并不一致:北京市以國土局下屬的事業(yè)單位——北京市土地整理儲備中心開展土地儲備業(yè)務(wù),上海市以市屬國有企業(yè)——上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司開展土地儲備業(yè)務(wù),重慶市以市政府直屬的事業(yè)單位——重慶市地產(chǎn)集團(tuán)開展土地儲備業(yè)務(wù),廈門市、武漢市也是以國土局下屬的事業(yè)單位開展土地儲備業(yè)務(wù)。由于各地的土地儲備機(jī)構(gòu)組成方式和業(yè)務(wù)開展方式不一,且土地使用稅屬于地方稅種,因此,各地涉及土地使用稅的處理方式也不一致:對于以國有企業(yè)開展土地儲備業(yè)務(wù)的,國有企業(yè)持有的政府儲備用地一般依法全額繳交土地使用稅;對于以市屬或國土局下屬事業(yè)單位開展土地儲備業(yè)務(wù)的,事業(yè)單位持有的政府儲備用地一般不繳交土地使用稅,或僅對用于臨時利用的部分繳交土地使用稅。
二、現(xiàn)行土地使用稅政策法規(guī)對政府儲備用地的規(guī)定
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》中第二條 “在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人,為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。前款所稱單位,包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位??”,條例中第六條“下列土地免繳土地使用稅:
(一)國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的土地;
(二)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地??”,以及《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字第015號)第九條關(guān)于由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位的解釋“由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位,是指由國家財政部門撥付經(jīng)費(fèi)、實(shí)行全額預(yù)算管理或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位。不包括實(shí)行自收自支、自負(fù)盈虧的事業(yè)單位”。因此,對于由財政部門撥付經(jīng)費(fèi)、實(shí)行全額預(yù)算管理或差額預(yù)算管理的土地儲備機(jī)構(gòu),其自身使用的土地可以免繳土地使用稅;對于自收自支、自負(fù)盈虧的土地儲備機(jī)構(gòu),其自身使用的土地應(yīng)依法繳納土地使用稅。對于土地儲備機(jī)構(gòu)通過收儲、征地拆遷、吹填造地等方式取得的政府儲備用地是否應(yīng)繳納土地使用稅呢?根據(jù)土地使用稅暫行條例第六條規(guī)定,土地儲備機(jī)構(gòu)儲備的政府儲備用地并未在免稅的范圍內(nèi),經(jīng)查財政部和國家稅務(wù)總局出臺的與土地使用稅相關(guān)的文件,也并未有過對政府儲備用地涉及土地使用稅的相關(guān)規(guī)定。
三、從儲備機(jī)構(gòu)的職能和儲備用地的性質(zhì)上探討
從土地儲備機(jī)構(gòu)的職能來看,其主要是代政府行使土地收儲、儲備和出讓的職能,在儲備過程中雖然將儲備用地的紅線辦至儲備機(jī)構(gòu)名下,但儲備機(jī)構(gòu)并不具有儲備用地的使用權(quán),也不具有儲備用地的處置權(quán),政府儲備用地進(jìn)行征地拆遷、“七通一平”等前期開發(fā)所需資金通過財政撥款投入,土地出讓收入直接繳入財政專戶,不通過土地儲備機(jī)構(gòu),也不作為土地儲備機(jī)構(gòu)的收入,土地儲備機(jī)構(gòu)只是提取一定比例的工作經(jīng)費(fèi),因此,土地儲備機(jī)構(gòu)行使的是一種類似代理和中介的職能。
從政府儲備用地的性質(zhì)來看,儲備用地在出讓前并沒有土地用途、容積率等具體的規(guī)劃指標(biāo),儲備機(jī)構(gòu)也只辦理地塊的儲備紅線,一般不辦理土地使用權(quán)證。即使為土地儲備融資抵押需要辦理了土地使用權(quán)證,但權(quán)證上注明的使用權(quán)類型為“政府儲備”、批準(zhǔn)土地用途為“儲備用地”,且在備注事項(xiàng)中注明“該宗土地為政府儲備土地,本證書僅限于辦理土地抵押登記,不作他用”等字樣,因此,政府儲備用地在性質(zhì)上有別于其他通過出讓、劃撥等方式取得的土地。
從政府儲備用地的用途來看,一是通過公開市場或協(xié)議方式出讓給開發(fā)商,作為辦公、住宅、商業(yè)等非公益性項(xiàng)目的建設(shè)用地;二是通過劃撥方式作為保障房、行政辦公用房等公益性項(xiàng)目的建設(shè)用地。因此,政府儲備用地不能直接作為建設(shè)用地使用,必須通過出讓或劃撥的取得方式改變使用權(quán)類型后才能作為建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
因此,土地儲備機(jī)構(gòu)只是政府儲備用地的名義持有單位和代管單位,其所有權(quán)和使用權(quán)實(shí)質(zhì)上均歸政府所有,且不能直接對儲備用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)取得收入。若要繳交土地使用稅,其資金來源只能是向財政部門申請,由財政部門撥款后再繳入地方財政金庫,過程手續(xù)繁瑣復(fù)雜,且并沒有實(shí)質(zhì)意義。由于政府儲備用地的所有權(quán)、使用權(quán)和出讓收入均歸政府所有,根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字第015號),土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納,因此可以參照土地使用稅暫行條例中關(guān)于“國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的土地”免繳土地使用稅的規(guī)定,對土地儲備機(jī)構(gòu)持有的政府儲備用地免繳土地使用稅。
四、進(jìn)行臨時利用的儲備地涉及的土地使用稅
根據(jù)《土地儲備管理辦法》規(guī)定,在儲備土地未供應(yīng)前,土地儲備機(jī)構(gòu)可將儲備土地或連同地上建(構(gòu))筑物,通過出租、臨時使用等方式加以利用。由于土地儲備機(jī)構(gòu)不具有儲備用地的使用權(quán),土地儲備機(jī)構(gòu)對儲備地的臨時利用取得租金收入是代地方財政收取的收入,需定期匯總上繳財政部門,那對于臨時利用取得租金收入的儲備地是否應(yīng)繳交土地使用稅呢?
根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字第015號)第十五條關(guān)于免稅單位自用土地的解釋 “國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的土地,是指這些單位本身的辦公用地和公務(wù)用地??以上單位的生產(chǎn)、營業(yè)用地和其他用地,不屬于免稅范圍,應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅”,參照本條規(guī)定的精神,對于臨時利用取得租金收入的儲備地應(yīng)繳交土地使用稅,同時,還應(yīng)繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi),使土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行儲備地臨時經(jīng)營承擔(dān)的稅費(fèi)與其他企業(yè)開展的土地房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)保持一致,防止因政府行為使儲備地臨時經(jīng)營成本過低,對市場中的其他企業(yè)產(chǎn)生不公平競爭。
五、結(jié)論和建議
綜上,土地儲備機(jī)構(gòu)涉及的土地使用稅應(yīng)分以下幾種情況處理:一是對于由財政部門撥付經(jīng)費(fèi)、實(shí)行全額預(yù)算管理或差額預(yù)算管理的土地儲備機(jī)構(gòu),其自身使用的土地可以免繳土地使用稅;二是對于自收自支、自負(fù)盈虧的土地儲備機(jī)構(gòu),其自身使用的土地應(yīng)依法繳納土地使用稅;三是對于由土地儲備機(jī)構(gòu)持有、沒有進(jìn)行臨時利用的政府儲備用地可以免繳土地使用稅;四是對于由土地儲備機(jī)構(gòu)持有、用于臨時利用的政府儲備用地應(yīng)依法繳納土地使用稅。同時,建議由稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地儲備機(jī)構(gòu)持有的政府儲備用地涉及的土地使用稅以法規(guī)形式予以明確。
參考文獻(xiàn):
[1]、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第483號)
[2]、《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字第015號)
[3]、《土地儲備管理辦法》(國土資發(fā)[2007] 277 號)
第三篇:城鎮(zhèn)繳納土地使用稅誤區(qū)及正確計稅方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、建筑施工和銷售房產(chǎn)三個階段,由于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對城鎮(zhèn)土地使用稅政策不求甚解,在認(rèn)識上存在誤區(qū)。具體表現(xiàn)在:一是既然商品房在售出前不繳納房產(chǎn)稅,企業(yè)也就無需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;二是只要繳納了土地出讓金就無需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;三是拿到建設(shè)部門的預(yù)售證以后,稅務(wù)部門就按照預(yù)收賬款收取營業(yè)稅等地方稅款,既然你收了稅,就等于承認(rèn)企業(yè)的銷售行為,那么從收到的第一筆預(yù)收款起,就應(yīng)停止繳納該處房產(chǎn)所占土地的城鎮(zhèn)土地使用稅;四是從拿到預(yù)售證之日起就應(yīng)停止繳納該預(yù)售證注明房產(chǎn)所處土地的城鎮(zhèn)土地使用稅;五是一些外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為,繳納城鎮(zhèn)土地使用稅有過渡期優(yōu)惠政策。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何來正確繳納城鎮(zhèn)土地使用稅呢?要搞清這個問題,首先要了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)時間的產(chǎn)生過程,其次要了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的正確計稅方法。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)時間的產(chǎn)生
分三種情況,一是根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》
第九條規(guī)定,對于新征用的土地,區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地,自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;征用的非耕地,自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。二是根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規(guī)定,以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的,應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。這里特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”,不少企業(yè)就是因?yàn)闆]有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮(zhèn)土地使用稅。三是根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕596號)規(guī)定,外商投資企業(yè)和外國企業(yè),應(yīng)從2007年1月1日開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,其納稅義務(wù)時間的產(chǎn)生與前述相同,故外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅無過渡期優(yōu)惠。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的正確計稅方法
以《商品房買賣合同》約定的交房時間為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移時間,或者說納稅義務(wù)減少的發(fā)生時間,然后計算城鎮(zhèn)土地使用稅,有法規(guī)邏輯依據(jù),理由是該時間與國稅發(fā)〔2003〕89號文件第二條第一款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間無縫對接。國稅發(fā)〔2003〕89號文件第二條第一款是這樣規(guī)定的:“購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?!边@里特別要注意“自房屋交付使用”這個關(guān)鍵詞,這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時間。順其意,從交房之次月起,納稅人已轉(zhuǎn)移,從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到購置新建商品房的業(yè)主,新的納稅人的產(chǎn)生意味著舊的納稅人的消失,只不過根據(jù)國稅地字〔1988〕15號文件第18點(diǎn)第1項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定以及各地出臺的相關(guān)規(guī)定,個人自用住宅是暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅罷了。因此,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù),但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆嬎愠擎?zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起,開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。
第四篇:物業(yè)用房如何繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅(推薦)
物業(yè)用房如何繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅?
問:我是一家外資物業(yè)公司,現(xiàn)存在物業(yè)自用房(按法律規(guī)定地產(chǎn)公司無償提供的)和物業(yè)經(jīng)營用房(地產(chǎn)公司出租的)。想問一下上述房屋是否都需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅? 如需繳納,需要怎樣計算繳納?
答:根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅[2006]186號)第一條的規(guī)定,對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn),由實(shí)際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的,依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征,沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的,由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的,依照租金收入計征。
土地使用稅由實(shí)際使用人(出租房屋的,由出租人)按照房屋的占地面積乘以適用稅額標(biāo)準(zhǔn)計算繳納。
未取得房產(chǎn)證是否繳納土地使用稅、房產(chǎn)稅
問:未取得房產(chǎn)證是否繳納土地使用稅、房產(chǎn)稅?
答:根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定:“在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人,為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人?!备鶕?jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定:“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納,產(chǎn)權(quán)未確定及租賃糾紛未解決的,由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納?!辈徽撌欠袢〉猛恋刈C和房產(chǎn)證,若屬于城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人,則應(yīng)按稅法規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。
由此可知,是否辦理土地證和房產(chǎn)證并不是應(yīng)否繳納土地使用稅和房產(chǎn)稅的必要前提,房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營,就按有關(guān)規(guī)定來繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。
第五篇:廣州市外商投資企業(yè)繳納場地使用費(fèi)申報表填表說明
廣州市外商投資企業(yè)繳納場地使用費(fèi)
申報表填表說明
一、企業(yè)名稱、法定地址等根據(jù)有關(guān)證照相關(guān)內(nèi)容填寫。
二、聯(lián)系通信地址:可通過郵寄的方式取得聯(lián)系的地址。
三、企業(yè)類型:先進(jìn)技術(shù)型、產(chǎn)品出口型企業(yè)是指經(jīng)廣州市對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作局確認(rèn)和考核合格,并取得確認(rèn)證書的外商投資企業(yè)。
四、占有(使用)場地地址:實(shí)際占用生產(chǎn)(經(jīng)營)用地地址,如有多處用地(含分支機(jī)構(gòu)以及企業(yè)辦公、廠房、倉庫等用地)應(yīng)逐一填報。
五、用地面積:劃撥、租賃、中方投入土地的面積。
六、申報繳納場地使用費(fèi)時應(yīng)提供如下資料(復(fù)印件資料統(tǒng)一使用A4紙,注明“與原件相符”字樣并加蓋公章):
(一)《[]廣州市外商投資企業(yè)繳納場地使用費(fèi)申報表》;
(二)《財政登記證》副本(復(fù)印件);
(三)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(復(fù)印件);
(四)《營業(yè)執(zhí)照》副本(復(fù)印件);
(五)外商投資產(chǎn)品出口或先進(jìn)技術(shù)企業(yè)確認(rèn)證書(復(fù)印件);
(六)以劃撥、租賃、中方投入方式取得土地使用權(quán)的相關(guān)文件、資料(如簽訂劃撥、租賃、投入用地的合同或協(xié)議;國有土地使用證或建設(shè)用地批準(zhǔn)證書等相關(guān)資料);
(七)征收機(jī)關(guān)要求提交的其他文件、資料。