第一篇：物業(yè)管理范圍

物業(yè)管理費(fèi)的范圍

物業(yè)管理范圍。物業(yè)管理范圍包括房屋日常養(yǎng)護(hù)維修、給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、供電設(shè)備管理維護(hù)、電梯運(yùn)行維護(hù)、中央空調(diào)維護(hù)及部分運(yùn)行費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護(hù)（不含室內(nèi)盆景擺放）、門衛(wèi)、保安、單位內(nèi)部秩序管理、消防安全維護(hù)等。

一般由以下一些項(xiàng)目構(gòu)成：

1.公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施等；

2.清潔衛(wèi)生費(fèi)，包括垃圾清理費(fèi)、水池清洗費(fèi)、消毒滅蟲費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)等；

3.綠化管理費(fèi)，包括公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀再造費(fèi)等；

4.公用水電費(fèi)，包括公共照明燈電費(fèi)、噴泉和草地淋水費(fèi)等；

5.清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用；

6.節(jié)日裝飾費(fèi)用；

7.公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用；

8.臨時(shí)外請人員勞務(wù)費(fèi)；

9.其他為公共物業(yè)管理而發(fā)生的合理支出。

第二篇：物業(yè)管理管理范圍

物業(yè)管理管理范圍

物業(yè)管理就是以經(jīng)濟(jì)手段管理房地產(chǎn)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)、先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)和先進(jìn)的服務(wù)手段，為物業(yè)所有人或使用人提供綜合、優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。它包括的范圍有： ①房屋的維修與修繕管理。以對房屋及設(shè)備的維護(hù)管理來保證房屋及設(shè)備在正常狀態(tài)下使用，并通過科學(xué)、正確的使用，延長使用年限，減少自然淘汰，充分發(fā)揮房屋及設(shè)備的效用，做到維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。②綠化管理。制定和實(shí)施管區(qū)內(nèi)的綠化管理?xiàng)l例，為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供一個(gè)溫馨、幽雅的生活環(huán)境。③衛(wèi)生管理。為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供一個(gè)高品質(zhì)的衛(wèi)生環(huán)境區(qū)域，滿足產(chǎn)權(quán)人、使用人的居住需求。④治安管理。包括對房屋建筑及其設(shè)備設(shè)施的安全管理、產(chǎn)權(quán)人和使用人的人身安全、財(cái)產(chǎn)安全管理，制定并落實(shí)防盜等安全措施。⑤車輛交通管理。對小區(qū)內(nèi)的主要通道、停放車場地及設(shè)施的管理。⑥公用市政設(shè)施管理。進(jìn)行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設(shè)施的委托管理，包括代收代交有關(guān)用。⑦違章建筑的管理。配合違章辦，對違章建筑進(jìn)行舉報(bào)監(jiān)督管理。⑧多種生活服務(wù)。進(jìn)行公共樓道、樓外道路及公廁的保潔清掃，垃圾清運(yùn)等常規(guī)服務(wù)；代訂奶、送報(bào)、送小孩入托上學(xué)、就醫(yī)送藥等委托性服務(wù)；開辟夜間收費(fèi)停車場、收費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場、旅游服務(wù)、養(yǎng)花種苗出售等經(jīng)營性服務(wù)。在為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供方便的同時(shí)，又增加了收入，彌補(bǔ)了管理經(jīng)費(fèi)的不足。

第三篇：最新物業(yè)管理文件材料歸檔范圍

物業(yè)管理文件材料歸檔范圍

一、公司成立工商登記資料：

1、營業(yè)執(zhí)照

2、稅務(wù)登記證

3、資質(zhì)證書

4、組織機(jī)構(gòu)代碼證、卡

5、公司章程及章程修正案；

6、工商變更資料

7、年檢報(bào)告

8、其他工商資料

二、產(chǎn)權(quán)資料

1、規(guī)劃許可證；

2、用地協(xié)議書；

3、投資許可證；

4、開工許可證

5、紅線圖；

6、總平面圖

三、行政后勤管理材料

（一）行政資料

1．物業(yè)管理組織沿革、大事記及工作計(jì)劃、總結(jié)

2．各類重大會議紀(jì)要、會議記錄

3．各類審批通過的行政規(guī)章制度

4．物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、計(jì)劃、總結(jié)

5．有關(guān)物業(yè)管理的請示、批復(fù)、報(bào)告、通知等

6．專題調(diào)查、調(diào)研、考察、普查工作材料

7．物業(yè)管理區(qū)域驗(yàn)收、接管記錄

（二）接待宣傳工作

有關(guān)本物業(yè)的專題新聞報(bào)道、采訪、新聞發(fā)布會材料

（三）人事管理

1．機(jī)構(gòu)設(shè)置與人事管理規(guī)定

2．員工花名冊、勞動合同、經(jīng)濟(jì)合同檔案

3．員工檔案（在職、離職）

4、員工工資表、勞動工資表、員工考評記錄

4．員工培訓(xùn)計(jì)劃、措施、教材、試題、考試成績

5．人員保險(xiǎn)增補(bǔ)申請表

（四）后勤管理

1．固定資產(chǎn)盤點(diǎn)表

2．公共設(shè)施、辦公用房及辦公用品管理記錄

3．行政辦公設(shè)備領(lǐng)用、維修、報(bào)廢記錄表

4．物料采購計(jì)劃表、供方評價(jià)記錄

5．物料管理、盤點(diǎn)資料、調(diào)離人員移交清單

6．水電管理、員工宿舍、車輛使用材料

7．職工食堂管理材料

8．區(qū)域通訊工具管理材料

9．員工福利管理材料

二、客戶服務(wù)管理：

（一）、客戶管理 ：開發(fā)項(xiàng)目的客戶檔案（一戶一袋），包括預(yù)出售合同、借款合同、抵押合同、特批單及其他資料等

（二）、房產(chǎn)管理：

1、代理銷售項(xiàng)目的承包協(xié)議書

2、委托代理合同

3、樓盤交房資料（住戶手冊、住宅使用說明、裝修手冊）

4、市場銷售工作流程相應(yīng)的規(guī)定、制度

四、業(yè)主資料

1、業(yè)主住戶入住通知、購房合同復(fù)印件

2、業(yè)主住戶身份證、工作證復(fù)印件、家庭成員登記

3、業(yè)主公約

4、租住戶登記表

5、租賃物業(yè)清單、合同

五、物業(yè)裝修資料

（一）裝修申請審批表

（二）商鋪樓宇裝修審批表

（三）裝修違章處理通知單

（四）裝修稅單

六、業(yè)主大會、業(yè)主委員會材料

（一）業(yè)主委員會籌備、選舉等材料

（二）業(yè)主委員會的請示、報(bào)告、批復(fù)

（三）業(yè)主委員會制度

（四）業(yè)主大會材料

（五）樓長評選、增補(bǔ)、改選記錄

（六）有關(guān)收支情況公告

七、日常運(yùn)行材料

（一）日常運(yùn)行綜合1．業(yè)主、住戶問卷調(diào)查表

2．員工住戶合理化建議、表揚(yáng)與投訴處理記錄、物業(yè)管理事務(wù)處理跟蹤記錄

3．日常工作檢查記錄

4．事務(wù)助理工作總結(jié)

5．分包計(jì)劃、合同、合格供方名錄、供方評價(jià)記錄、分包服務(wù)記錄、不合格報(bào)告、糾正措施報(bào)告

6．家訪表、聯(lián)絡(luò)單

7．服務(wù)要求評審記錄、車輛繳費(fèi)換證記錄

8．突發(fā)事件處理記錄、預(yù)防措施報(bào)告

9．公共、辦公設(shè)施、工程及住戶日常維修和回訪記錄

（二）園林綠化

植物檔案及補(bǔ)種、病蟲害檢查、防治材料

（三）保潔工作

1．保潔隊(duì)工具領(lǐng)用、維修、報(bào)廢記錄表

2．保潔綜合、保潔區(qū)域及人員分布記錄、檢查表

3．環(huán)境衛(wèi)生消殺記錄

（四）治安工作

1．治安隊(duì)工具領(lǐng)用、維修、報(bào)廢記錄表

2．治安事件處理記錄

3．帶班員查崗記錄、交接班記錄、巡邏記錄、簽到表、4．來訪人員登記表、搬運(yùn)放行記錄登記表

5．車輛進(jìn)出登記表、異常車輛進(jìn)出登記表

（五）設(shè)備運(yùn)行記錄

1．供水、供電設(shè)備匯總表、月統(tǒng)計(jì)表

2．供水、供電設(shè)備值班、操作運(yùn)行及保養(yǎng)、檢查記錄

3．電梯運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)表、記錄、值班巡視檢查記錄表

4．電梯故障（事故）處理單

八、消防工作材料

（一）消防值班情況記錄

（二）消防設(shè)備月、季度檢查記錄表、維修記錄表

（三）消防設(shè)備運(yùn)行記錄表

（四）消防安全檢查記錄表

（五）火險(xiǎn)隱患整改通知書

九、創(chuàng)優(yōu)資料

（一）行業(yè)評比資料

（二）企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)優(yōu)評比資料省

（三）企業(yè)ISO9000認(rèn)證及其它認(rèn)證材料

十、社區(qū)文化

（一）和街道、社區(qū)居委會、派出所等協(xié)作單位共同活動材料

（二）社區(qū)文藝體育活動材料、大型慶典、文化活動材料

（三）團(tuán)組織及青年文明號活動材料

（四）社區(qū)科普教育、社會公益性、各類專題座談會材料

（五）人文事件方面、學(xué)習(xí)參觀考察活動材料

（六）員工文化生活材料

十一、財(cái)務(wù)檔案

（一）原始憑證、記賬憑證、匯總憑證

（二）總帳、明細(xì)賬

（三）銀行日記賬、現(xiàn)金日記賬

（四）停車場機(jī)動車輛管理及收費(fèi)記錄、住戶維修費(fèi)記錄、收費(fèi)統(tǒng)計(jì)等會計(jì)月、季度報(bào)告

（五）會計(jì)報(bào)告（決算）

（六）會計(jì)移交清冊

（七）會計(jì)檔案銷毀清冊

（八）會計(jì)檔案保管清冊

（九）其它

十二、工程檔案

（一）土建綜合材料、水電綜合材料

（二）樓宇住房驗(yàn)收交接材料

（三）業(yè)主工程維修項(xiàng)目價(jià)格表

（四）公共設(shè)施新建、維修請示、批復(fù)、施工、驗(yàn)收材料

（五）竣工驗(yàn)收資料：

1、土建竣工驗(yàn)收書；

2、消防竣工驗(yàn)收證明；

3、水電竣工驗(yàn)收書；

4、電梯竣工驗(yàn)收書、電梯準(zhǔn)用證；

5、通信系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明；

6、燃?xì)庀到y(tǒng)竣工驗(yàn)收證明

7、各專業(yè)工程竣工圖

十三、設(shè)備檔案

十供水、供電、電梯、消防等設(shè)備隨箱、開箱及試運(yùn)行、維修、維護(hù)資料

十四、聲像檔案

國家、省、市領(lǐng)導(dǎo)和重要來賓視察、來訪、參觀，舉辦各類慶典活動，社區(qū)文化及開展各項(xiàng)宣傳等活動形成的照片、底片、錄音帶、錄像帶等載體材料

十五、實(shí)物檔案

本單位獲得的各種證書、獎狀、獎牌、獎杯、錦旗等.注：物業(yè)管理是一項(xiàng)長效而艱巨的任務(wù)，物業(yè)檔案的建設(shè)是我們在物業(yè)管理工作中必不可少的工作，公司及各物業(yè)項(xiàng)目管理部，結(jié)合自身實(shí)際狀況，因地制宜，盡最大努力建立建全各項(xiàng)檔案，為物業(yè)向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展而努力！

來源:考試大-物業(yè)管理師

第四篇：物業(yè)管理概論復(fù)習(xí)范圍

物業(yè)管理概論復(fù)習(xí)范圍

一、不定項(xiàng)選擇題（每題有一個(gè)或多個(gè)正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分，每答對一題得2分，共20分）

1、物業(yè)按其使用的功能不同可劃分為（）

A.居住物業(yè) B.商業(yè)物業(yè) C.工業(yè)物業(yè) D.單位團(tuán)體物業(yè) E.其他用途物業(yè)

2、我國物業(yè)管理應(yīng)堅(jiān)持以下幾項(xiàng)基本原則（）

A.社會化管理、企業(yè)化經(jīng)營有償服務(wù)的原則B.業(yè)主自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合的原則C.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一、全方位、多層次的管理服務(wù)原則D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行合同制聘用的原則E.隨時(shí)叫隨時(shí)到原則

3、物業(yè)管理服務(wù)的專項(xiàng)業(yè)務(wù)包括（）

A.治安服務(wù)B.環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)C.消防安全服務(wù)D.園林綠化服務(wù)E.車輛道路管理服務(wù)

4、便民服務(wù)的項(xiàng)目有（）

A.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)B.日常維修服務(wù)C.文體娛樂D.交通網(wǎng)點(diǎn)E.社區(qū)服務(wù)

5、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容可以分為（）

A.便民業(yè)務(wù)B.專項(xiàng)業(yè)務(wù)C.特色業(yè)務(wù)D.多種經(jīng)營業(yè)務(wù)E.基本業(yè)務(wù)

6、物業(yè)管理服務(wù)工作的特點(diǎn)有（）

A.與業(yè)主住戶密切相關(guān)B.處理問題的及時(shí)性與時(shí)效性C.具體工作的實(shí)踐性與實(shí)務(wù)性D.系統(tǒng)性與綜合性E.需求變化與遞增性

7、從經(jīng)營服務(wù)方式來劃分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以分為（）

A.私營型物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.咨詢型物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.外商投資型物業(yè)服務(wù)企業(yè)E.綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)

8、根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，以下陳述正確的是（）

A.二級服務(wù)企業(yè)注冊資本要求是人民幣500萬元以上B.二級服務(wù)企業(yè)注冊資本要求是人民幣400萬元以上C.二級服務(wù)企業(yè)注冊資本要求是人民幣300萬元以上.D.二級服務(wù)企業(yè)可承接的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目為50萬平方米以下的住宅項(xiàng)目E.二級服務(wù)企業(yè)可承接的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目為40萬平方米以下的住宅項(xiàng)目

9、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)履行的義務(wù)有（）

A.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則B.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度C.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定D.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金E.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

10、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會享有的權(quán)利有（）

A.要求會員按規(guī)定繳納會費(fèi)B.要求會員執(zhí)行協(xié)會的決議C.要求會員完成協(xié)會交辦的工作D.有權(quán)制定物業(yè)管理行業(yè)行為準(zhǔn)則及道德規(guī)范E.有權(quán)將嚴(yán)重違反協(xié)會章程行為的會員除名

11、物業(yè)服務(wù)合同解除的原因通常有（）

A.約定解除合同的條件成立B.事后協(xié)商解除C.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷資質(zhì)等原因終止D.合同期限屆滿E.其他原因

12、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容有（）

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理服務(wù) B.建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系C.察看工程建設(shè)現(xiàn)場D.設(shè)計(jì)管理模式，草擬和制定管理制度E.建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

13、物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容包括（）

A.進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析B.聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求或希望C.具體測算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案D.投標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同E.選派 1 管理人員運(yùn)轉(zhuǎn)物業(yè)前期管理

14、竣工驗(yàn)收的依據(jù)有（）

A.上級主管部門的有關(guān)文件B.開發(fā)商與建筑商簽訂的工程合同C.達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)D.設(shè)計(jì)文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說明書 E.國家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范

15、物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)應(yīng)遵循的原則有（）

A.公開原則B.公平原則C.公正原則D.合理原則E.量力而行原則

16、物業(yè)管理招標(biāo)前期準(zhǔn)備階段的內(nèi)容有()A.招標(biāo)人成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)或?qū)ふ液线m的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)B.申請招標(biāo)批準(zhǔn)C.資格預(yù)審D.編制準(zhǔn)備招標(biāo)文件E.確定標(biāo)底

17、在簽訂合同階段，投標(biāo)公司應(yīng)掌握的策略是（）

A.創(chuàng)新思維，組織答辯B.預(yù)留空間，游刃有余C.知己知彼，合理報(bào)價(jià)D.多方案報(bào)價(jià)，揚(yáng)長避短E.不急不躁，步步為營

18、包干制的優(yōu)點(diǎn)有（）

A.實(shí)行起來比較簡單B.不需要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賬目監(jiān)督C.在一定程度上刺激物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理創(chuàng)新D.有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)走專業(yè)化道路E.減少了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾

19、成本定價(jià)法的常見形式有()A.成本加成定價(jià)法B.目標(biāo)利潤定價(jià)法C.以不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)的差別定價(jià)D.以地域?yàn)榛A(chǔ)的差別定價(jià)E.參照法

20、物業(yè)管理維修資金管理的原則有（）

A.統(tǒng)一繳存原則B.專戶儲存、?？顚Ｓ迷瓌tC.所有人決策、政府監(jiān)督原則D.公開原則E.公正原則

21、房屋日常維護(hù)工程的考核指標(biāo)主要有（）A.定額指標(biāo)B.滿意度指標(biāo)C.服務(wù)指標(biāo)D.安全指標(biāo)E.經(jīng)費(fèi)指標(biāo)

22、房屋維修的方法有（）

A.定期性整修B.預(yù)防性維修C.日常性維修D(zhuǎn).檢測性維修E.拆除性維修

23、中型房屋維修的范圍主要包括（）

A.修復(fù)嚴(yán)重?fù)p害房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程B.對整幢房屋的共用生活設(shè)備進(jìn)行管線更換、改善或新裝的工程C.對房屋進(jìn)行局部改建的工程D.少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋維修E.對房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固的工程

24、建筑方面的驗(yàn)收包括（）A.地面B.墻面C.門窗D.給水系統(tǒng)E.排水系統(tǒng)

25、對危險(xiǎn)房屋的不同情況，采取的不同解危辦法有（）A.觀察使用法B.處理使用法C.局部使用法D.停止使用法E.整體拆除法

26、房屋維修的基本效率標(biāo)準(zhǔn)有（）

A.時(shí)間的標(biāo)準(zhǔn)B.成本的標(biāo)準(zhǔn)C.工程量的標(biāo)準(zhǔn)D.資金占用標(biāo)準(zhǔn)E.房屋完好率標(biāo)準(zhǔn)

27、房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備設(shè)施包括（）

A.給排水設(shè)備設(shè)施B.房屋衛(wèi)生設(shè)備設(shè)施C.房屋消防設(shè)備設(shè)施D.房屋運(yùn)輸設(shè)備設(shè)施E.房屋供暖設(shè)備設(shè)施

28、設(shè)備維護(hù)的四項(xiàng)要求是（）A.整齊B.清潔C.美觀D.潤滑E.安全

29、安全服務(wù)主要包括（）

A.有毒廢棄物管理 B.消防管理C.公共秩序管理D.車輛與道路管理E.突發(fā)事件管理 30、做好事前的防范準(zhǔn)備工作的內(nèi)容有（）

A.制定安全服務(wù)計(jì)劃與制度B.緊急物資準(zhǔn)備C.演習(xí)與緊急事故急救準(zhǔn)備D.定期檢測事故隱患E.資源信息調(diào)查準(zhǔn)備

31、室外空氣污染的控制途徑有（）

A.改變能源結(jié)構(gòu)B.硬化地面與綠化C.增加通風(fēng)率D.禁止車輛駛?cè)隕.限制車輛駛?cè)?/p>

32、物業(yè)綠化配置方式一般有（）A.規(guī)則B.自然C.混合D.藝術(shù)E.美觀

33、突發(fā)事件的具有的特點(diǎn)是（）A.突發(fā)性B.破壞性C.影響廣泛性D.嚴(yán)重性E.群體性

34、物業(yè)租賃形式按租金支付方式可以分為（）A.毛租B.凈租C.自動延期租賃D.百分比租約E.統(tǒng)一租金

35、關(guān)于收益性物業(yè)的特點(diǎn)，以下說法不正確的有（）

A.具有商業(yè)特性B.具有不斷保持設(shè)施先進(jìn)的特點(diǎn)C.具有綜合性特點(diǎn)D.以出租出售為主的收益性物業(yè)具有價(jià)值不能庫存的特點(diǎn)E.具有單一性特點(diǎn)

36、收益性物業(yè)管理的目標(biāo)是（）

A.時(shí)間目標(biāo)B.利潤目標(biāo)C.信譽(yù)目標(biāo)D.發(fā)展目標(biāo)E.信譽(yù)目標(biāo)

37、根據(jù)租戶的需求，可將辦公空間的要求分為以下幾類（）A.獨(dú)立的辦公室B.混合辦公區(qū)C.特殊使用區(qū)D.公共流通區(qū)域E.計(jì)算機(jī)房

38、辦公物業(yè)的宣傳包括（）

A.運(yùn)用宣傳冊B.運(yùn)用廣告C.開展公共關(guān)系活動D.直接游說E.運(yùn)用銷售中心

39、下列購物中心的分類，按商店樣式和租戶情況進(jìn)行分類的有（）A.樁型銷售中心B.街道購物中心C.社區(qū)購物中心D.區(qū)域性購物中心E.街角商店 40、根據(jù)工業(yè)場所的適用性可將工業(yè)物業(yè)分為（）

A.閣樓式廠房B.孵化器式廠房C.普遍型工業(yè)物業(yè)D.特殊型工業(yè)物業(yè)E.單一型工業(yè)物業(yè)

41、工業(yè)物業(yè)的特征主要包括（）

A.投資大B.非流動性C.投資性物業(yè)D.功能易過時(shí)E.租賃期長

42、物業(yè)檔案管理的專業(yè)技術(shù)要求包括（）

A.收集資料要完善及時(shí)B.整理資料要規(guī)范C.變更資料要及時(shí)D.要配備專業(yè)管理人員E.統(tǒng)計(jì)資料要準(zhǔn)確

43、下列不屬于保管制度的有（）

A.無關(guān)人員未經(jīng)允許，不準(zhǔn)擅自進(jìn)入檔案庫B.庫內(nèi)所有實(shí)施實(shí)行專人專用C.絕密檔案要專柜存放、專人保管D.定期檢查，做好檢查記錄E.離庫鎖門，人走燈滅，庫房鑰匙妥善保管，防止丟失

44、物業(yè)檔案收集的要求包括（）

A.納入計(jì)劃，明確責(zé)任B.早期要介入C.內(nèi)容要齊全、完整、準(zhǔn)確、翔實(shí)D.形式要標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范E.載體要豐富

45、物業(yè)檔案立卷工作的內(nèi)容包括（）

A.卷內(nèi)文件材料的排列與編號B.填寫卷內(nèi)文件目錄和備考表C.填寫編制時(shí)間D.填制案卷封面E.案卷裝訂

46、物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共關(guān)系管理的客體特點(diǎn)有（）A.同質(zhì)性B.廣泛性C.可變性D.反復(fù)性E.多維性

47、協(xié)調(diào)與外部的關(guān)系包括（）

A.尋求與公眾的共同點(diǎn)B.設(shè)身處地為公眾著想C.注意傾聽客戶意見，處理客戶抱怨D.盡量幫助公眾擺脫困境E.幫助和引導(dǎo)公眾對企業(yè)的了解

48、訪問調(diào)查主要有（）

A.觀察法B.面談法C.電話調(diào)查D.書面調(diào)查E.日記調(diào)查

49、物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共關(guān)系管理活動的實(shí)施內(nèi)容有（）

A.明確指揮體系B.健全管理制度C.落實(shí)準(zhǔn)備工作D.預(yù)防實(shí)施中的障礙E.實(shí)施時(shí)的注意事項(xiàng) 50、沖突管理的原則有（）

A.建立以業(yè)主為中心的原則B.高度的社會責(zé)任感原則C.全方位服務(wù)原則D.短期利益與長期利益相結(jié)合的原則E.從根本目標(biāo)出發(fā)，從細(xì)微處入手的原則

51、面對租戶的遲疑，物業(yè)管理這的締約技巧有（）A.單刀直入式B.詢問式C.總結(jié)式D.談判式E.先揚(yáng)后抑式

二、判斷題（判斷對錯(cuò)，正確的在題后的括號中打“?”，錯(cuò)誤的先在題后的括號中打“?”，然后在錯(cuò)誤的表述下面劃一道橫線，并改正。每題3分，共5題，共15分）

1、物業(yè)管理的目的是為追求利潤的最大化。

2、傳統(tǒng)房產(chǎn)管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式下的行政性福利型管理，房產(chǎn)部門與住戶之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。

3、在傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理?xiàng)l件下，房管部門提供的勞務(wù)是無償?shù)?，?zhí)行的是“以業(yè)養(yǎng)房”的方針。4、1981年3月，第一家涉外商品房管理專業(yè)公司上海市物業(yè)管理公司成立。

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是非營利性組織。

6、一般的大中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)都采用事業(yè)部式物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)。

7、經(jīng)過30%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。

8、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

9、業(yè)主大會所做出的專項(xiàng)維修資金籌集和使用方案，必須經(jīng)專有部分占建筑總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

10、業(yè)主大會2/3以上業(yè)主對對原開發(fā)商聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)持認(rèn)可贊同態(tài)度后，可直接與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。

11、應(yīng)在業(yè)主裝修申請表上簽字蓋章的三方是業(yè)主、施工隊(duì)和物業(yè)管理主管部門。

12、采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)向符合資質(zhì)要求的3家以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。

13、評標(biāo)委員會有招標(biāo)人和工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，招標(biāo)人占1/2以下。

14、在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人可以與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判。

15、業(yè)主首次繳存住房專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)不低于當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程造價(jià)的1%。

16、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己沒有專業(yè)的房屋設(shè)備設(shè)施管理的隊(duì)伍，而是通過招標(biāo)到社會上去招聘各種專業(yè)的房屋設(shè)備設(shè)施管理人員，這種管理叫做專業(yè)管理。

17、物業(yè)綜合服務(wù)是針對物業(yè)住用人的服務(wù)與管理，是管理型服務(wù)。

18、自動延期租賃關(guān)系在雙方中的一方死亡時(shí)自動終止。

19、業(yè)主的提成一般都要對租戶毛收入的上限做出規(guī)定，很少情況是不做出規(guī)定的。20、租戶將部分權(quán)利進(jìn)行轉(zhuǎn)讓叫轉(zhuǎn)租。

21、在高層辦公樓中標(biāo)準(zhǔn)租金一般隨樓層的增高而降低。

22、如果不考慮其他因素，一般處于生命周期早期的新建的現(xiàn)代化辦公樓的空置率較低。

23、一般來說，珠寶店的百分比租賃率比雜貨店低，因?yàn)槠浣灰坠P數(shù)少。

24、物業(yè)檔案卷內(nèi)文件材料按請示在前，批復(fù)在后的順序排列。

25、保管檔案應(yīng)使用鐵質(zhì)檔案柜，不宜使用玻璃柜、木制柜等。

26、物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共關(guān)系管理的重點(diǎn)是對行動公眾的管理。

三、名詞解釋（每題4分，共5題，共20分）

1、物業(yè)管理

2、專業(yè)化管理服務(wù)模式

3、業(yè)主大會

4、管理規(guī)約

5、臨時(shí)管理規(guī)約

6、業(yè)主大會議事規(guī)則

7、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會

8、物業(yè)服務(wù)合同的變更

10、隱蔽工程驗(yàn)收

11、物業(yè)管理的招標(biāo)

12、物業(yè)管理投標(biāo)

13、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

14、包干制

15、酬金制

16、物業(yè)管理維修資金

17、房屋日常維護(hù)

18、危險(xiǎn)房

19、房屋完損等級的評定 20、物業(yè)綜合服務(wù)

21、突發(fā)事件管理

22、主動式管理

23、物業(yè)檔案

24、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公共關(guān)系管理

25、整群抽樣 26.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

四、簡答題（每題10分，共3題，共30分）

1、簡述物業(yè)管理的職能。

2、簡述業(yè)主的權(quán)利。

3、簡述物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)具備的內(nèi)容。

4、簡述述物業(yè)管理招標(biāo)的實(shí)施階段的內(nèi)容。

5、在投標(biāo)可行性研究中，如何分析公司投標(biāo)條件？

6、簡述物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的類型。

7、簡述酬金制的優(yōu)缺點(diǎn)。

8、簡述房屋維修施工管理的程序和內(nèi)容。

9、簡述公共秩序維護(hù)管理的原則

10、簡述如何做好突發(fā)事件的管理工作。

11、簡述提高租金率的方法。

12、簡述收益性物業(yè)管理的特點(diǎn)

13、物業(yè)檔案可分為哪幾類？

14、簡述如何做好物業(yè)檔案的利用工作。

15、外部公眾意見的調(diào)查包括那幾個(gè)方面的內(nèi)容？

16、簡述物業(yè)管理的原則。

17、簡述接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別。

18、簡述房屋日常維護(hù)的特點(diǎn)。

五、論述題（共1題，共15分）

1、試論述現(xiàn)階段我國物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的作用。

2、試論述物業(yè)管理投標(biāo)實(shí)施階段的具體內(nèi)容。

3、試論述房屋日常維護(hù)的管理具體內(nèi)容。

4、試論述零售物業(yè)租賃實(shí)施的具體內(nèi)容。

5、試論述解決物業(yè)管理沖突的途徑與方式。

6、試論述如何對小區(qū)進(jìn)行安全服務(wù)。

第五篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)復(fù)習(xí)范圍1

一、名詞解釋題

1.物業(yè)區(qū)域開發(fā)：一般指物業(yè)的再開發(fā)，是對物業(yè)區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建成并投入使用的房屋建筑、配套設(shè)施以及其他場地等進(jìn)行改造或局部增建。

2.業(yè)主大會：是作為依法行使物業(yè)管理民主自治權(quán)利和擁有自治規(guī)約訂立權(quán)的群眾性社會自治機(jī)構(gòu)，它是業(yè)主自治管理體系中的表達(dá)集體共管意思的權(quán)利機(jī)關(guān)，應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

3.物業(yè)服務(wù)合同：是房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)所有人（業(yè)主委員會）或者專業(yè)服務(wù)公司等與物業(yè)管理公司，圍繞有關(guān)物業(yè)管理與經(jīng)營服務(wù)方面的事項(xiàng)簽訂的明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

4.寫字樓：是指用于商務(wù)、辦公的樓宇及其配套的設(shè)備、設(shè)施、場地。

5.物業(yè)：指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。

6.投標(biāo)標(biāo)價(jià)：物業(yè)管理公司根據(jù)招標(biāo)方提供的招標(biāo)文件以及購買的有關(guān)物業(yè)的圖紙資料，依據(jù)招標(biāo)方的管理要求、物業(yè)的實(shí)際狀況、消費(fèi)者的消費(fèi)水平、自己公司的管理實(shí)力及形象、物業(yè)管理市場價(jià)格平均水平等確定的、自己公司擬接管某物業(yè)將考慮接受的最低物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

7.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

8.物業(yè)檔案：是物業(yè)管理部門在物業(yè)管理工作中形成的，在物業(yè)的建設(shè)、租售、使用和管理過程中直接生成的，具有保存和使用價(jià)值的歷史記錄。

9.物業(yè)專項(xiàng)維修基金：物業(yè)專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。

10.公共服務(wù)：是物業(yè)管理企業(yè)直接針對物業(yè)和所有業(yè)主的各項(xiàng)具體管理與服務(wù)，是最基本的公共性管理和服務(wù)。

11.招標(biāo)標(biāo)底：招標(biāo)單位根據(jù)政府有關(guān)方面的規(guī)定及本物業(yè)管理的目標(biāo)而計(jì)算確定的管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或基本價(jià)格，即一種預(yù)算價(jià)格。

12.物業(yè)綜合經(jīng)營：是指在物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營和提供的一系列配套設(shè)施，包括商業(yè)、衛(wèi)生、教育、金融和娛樂等經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目。

13.入伙：是指業(yè)主或使用權(quán)人根據(jù)購買或承租物業(yè)的契約規(guī)定，在交付各項(xiàng)費(fèi)用和款項(xiàng)后，領(lǐng)取鑰匙，遷入或進(jìn)駐購買或承租的物業(yè)。

14.邀請招標(biāo)：由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的有承擔(dān)能力的若干物業(yè)管理公司發(fā)出邀請書，讓它們各自報(bào)價(jià)和分別議價(jià)，最后選定一家授標(biāo)的招標(biāo)形式。

15.物業(yè)管理品牌：是指用以識別不同物業(yè)管理企業(yè)、不同物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品或服務(wù)，并使之與競爭對手的產(chǎn)品或服務(wù)區(qū)別開來的商業(yè)名稱及其標(biāo)志，通常由文字、標(biāo)記、符號、圖案和顏色等要素或這些要素的有機(jī)組合構(gòu)成，其主要功能是識別，涵蓋了技術(shù)含量、品質(zhì)、能力、信用、形象、價(jià)值、文化積淀等各個(gè)方面。

16.物業(yè)管理公司：按合法程序成立，以經(jīng)營物業(yè)管理咨詢、管理、操作為主要業(yè)務(wù)的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

17.物業(yè)管理品牌形象：是指物業(yè)管理品牌在市場、社會公眾及業(yè)主、使用人心目中所表現(xiàn)出的個(gè)性特征。

18.物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)：一般是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會，為即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)尋找物業(yè)管理者，而制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會公開招聘并確定最符合自身要求的物業(yè)管理企業(yè)的過程。

19.房屋維修工程量：是指全年完成綜合維修的大、中修工程數(shù)量（建筑面積）

之和與年全部維修人員平均數(shù)之比。

20.智能型住宅小區(qū)：是指由通訊網(wǎng)絡(luò)和各種傳輸管網(wǎng)連接的若干智能住宅及與智能管理下的各種住宅公共設(shè)施的集合。

二、簡答題

1.物業(yè)管理投標(biāo)標(biāo)價(jià)估算的幾個(gè)主要步驟：投標(biāo)標(biāo)價(jià)估算的準(zhǔn)備；制定管理服務(wù)方法及工作量；制定資金計(jì)劃；標(biāo)價(jià)試算；標(biāo)價(jià)評估與調(diào)整；投標(biāo)標(biāo)價(jià)確定。

2.物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)別：“房地產(chǎn)”是經(jīng)濟(jì)法和行政法及商務(wù)事務(wù)中比較常用的稱謂，“不動產(chǎn)”則是民法慣用的詞匯，而“物業(yè)”則通常是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。適用范圍不同?！拔飿I(yè)”通常用于個(gè)體，“房地產(chǎn)”通常用于整體。概念外延不同?！胺康禺a(chǎn)”概念的外延包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理與服務(wù)等整個(gè)過程。“物業(yè)”僅僅涉及房地產(chǎn)交易、售后管理服務(wù)這一階段或區(qū)域。

3.物業(yè)管理企業(yè)架構(gòu)定位應(yīng)遵循哪些原則：按規(guī)模、任務(wù)設(shè)置的原則；分工協(xié)作的原則；統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理的原則；有效管理幅度的原則。

4.物業(yè)管理企業(yè)投資決策的內(nèi)容：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否合適投資；預(yù)測投資規(guī)模和投資時(shí)機(jī)；確定投資結(jié)構(gòu)；評價(jià)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)與收益；選擇符合財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的最佳投資方案等。

5.物業(yè)管理糾紛的防范：明確管理范圍，謹(jǐn)慎服務(wù)承諾；加強(qiáng)與業(yè)主（住戶）的聯(lián)系與溝通；強(qiáng)化內(nèi)部培訓(xùn)、管理與監(jiān)督，杜絕管理漏洞；妥善處理物業(yè)管理投訴。

6.物業(yè)管理企業(yè)籌資決策的主要內(nèi)容：預(yù)測公司資金需要的數(shù)量；確定籌資規(guī)模和籌資時(shí)機(jī)；確定籌集資金的來源與比例；研究或評價(jià)最佳的籌資方式；確定成本，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；研究資本結(jié)構(gòu)的彈性及調(diào)整方法。

7.物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)定位包括以下幾個(gè)方面：總體目標(biāo)定位、運(yùn)作目標(biāo)定位、信譽(yù)目標(biāo)、盈利目標(biāo)、發(fā)展目標(biāo)和服務(wù)目標(biāo)。

8.業(yè)主委員會的地位：業(yè)主委員會應(yīng)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會權(quán)力范圍是進(jìn)行物業(yè)的業(yè)主自治管理；業(yè)主委員會代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益

9.停車場（庫）改擴(kuò)建的主要內(nèi)容：掌握物業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀、改擴(kuò)建停車場(庫)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、財(cái)務(wù)估算、效益（經(jīng)濟(jì)性）分析。

10.物業(yè)早期介入需做以下準(zhǔn)備：早期介入的可行性研究、介入人員的準(zhǔn)備、有關(guān)資料的準(zhǔn)備、設(shè)備儀器的準(zhǔn)備、資金的準(zhǔn)備、合同的準(zhǔn)備。

11.構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)品牌的要素：物業(yè)管理企業(yè)知名度；物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營理念；物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級；物業(yè)管理企以往的管理業(yè)績；物業(yè)管理企業(yè)管理現(xiàn)狀；物業(yè)管理企業(yè)的管理制度；物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量認(rèn)證情況；物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量情況。

12.物業(yè)管理前期階段的基本工作環(huán)節(jié)：物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)；物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員安排；規(guī)章制度的制定；早期介入管理。

13.綠化景觀再開發(fā)方案的主要內(nèi)容：物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化景觀現(xiàn)狀；綠化景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)；可行性研究；財(cái)務(wù)估算；效益（經(jīng)濟(jì)性）分析。

14.策劃物業(yè)綜合經(jīng)營項(xiàng)目時(shí)市場預(yù)測的主要內(nèi)容：預(yù)測綜合經(jīng)營項(xiàng)目的市場需要變化；預(yù)測項(xiàng)目的市場新形勢；預(yù)測本企業(yè)的服務(wù)提供量；預(yù)測相關(guān)因素。

15.寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)：位于城市繁華地段、建筑規(guī)模宏大、有大量的現(xiàn)代化設(shè)備、配套齊全、人員的流動性和使用的集中性。

16.組成物業(yè)管理公司管理信息系統(tǒng)的六個(gè)子系統(tǒng)有：經(jīng)理查詢、辦公室、管理部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營部和房管部。

17.構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)品牌的要素有：物業(yè)管理企業(yè)知名度；物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營理念；物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級；物業(yè)管理企以往的管理業(yè)績；物業(yè)管理企業(yè)管理現(xiàn)狀；物業(yè)管理企業(yè)的管理制度；物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量認(rèn)證情況；物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量情況。

18.綜合經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)查的內(nèi)容：考察物業(yè)區(qū)域及其周邊的地理位置、交通狀況、商業(yè)氛圍和人口情況、物業(yè)類型、規(guī)模等基本條件。分析開展綜合經(jīng)營項(xiàng)目所需的條件。了解客戶群分布及需求狀況，以及其他一些對綜合經(jīng)營項(xiàng)目可能會產(chǎn)生影響的因素。分析物業(yè)管理企業(yè)自身的條件，找出優(yōu)勢和劣勢。

19.物業(yè)品牌形象的構(gòu)成：物業(yè)管理品牌服務(wù)形象；物業(yè)管理品牌信譽(yù)形象；物業(yè)管理品牌文化形象；物業(yè)管理品牌標(biāo)識系統(tǒng)形象。

20.物業(yè)環(huán)境管理應(yīng)采取哪些措施：建立環(huán)境管理機(jī)構(gòu)；抓好環(huán)境污染的治理工作；認(rèn)真清理物業(yè)區(qū)內(nèi)的違章搭建；加強(qiáng)市政公用設(shè)施的管理；努力建設(shè)新型的社區(qū)人文環(huán)境；建設(shè)各種環(huán)境小品。

三、論述題

1.高層建筑消防管理的主要措施：做好高層建筑消防管理的防火分隔工作。消防部門要對高層建筑進(jìn)行內(nèi)部分區(qū)，設(shè)置防火和防煙區(qū)域；對電梯井、管道等也要進(jìn)行分隔。做好安全疏散的準(zhǔn)備工作。消防人員要經(jīng)常檢查樓房公共通道暢通；還要檢查消防供水系統(tǒng)；解除客戶對火災(zāi)的過分恐懼心理，以便安全疏散。設(shè)置自動報(bào)警設(shè)施和滅火裝置。設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志。在高層建筑的樓梯間、走道、人員集中場所和發(fā)生火災(zāi)時(shí)必須堅(jiān)持工作的地方（如配電站，消防控制室等）應(yīng)有事故照明裝置；在人員疏散的走道、樓梯等處設(shè)有燈光顯示的疏散標(biāo)志。提高消防自救能力，健全制約機(jī)制。定期聯(lián)合組織消防演習(xí)和消防知識宣傳，并配備一些自救用的安全繩或緩降器、軟梯、救生袋等工具。

2.物業(yè)管理企業(yè)如何進(jìn)行管理制度創(chuàng)新：（1）管理處主任職業(yè)化制度。從公司內(nèi)關(guān)注員工需求層次，并從制度上加以保證，使公司全體員工樹立目標(biāo)意識。（2）員工持股制度。這項(xiàng)制度使員工既是企業(yè)投資者、所有者，又是企業(yè)的勞動者，他們通過個(gè)人投資獲得收益，同時(shí)，通過勞動獲得報(bào)酬。（3）首問負(fù)責(zé)制。它是指物業(yè)管理企業(yè)任何一名職員接到業(yè)主（客戶）投訴，都必須跟蹤到底，絕不推諉，并要及時(shí)解決。（4）崗位輪換制。它是指物業(yè)管理企業(yè)的職員在一個(gè)工作崗位工作比較長的時(shí)間后，可以適當(dāng)?shù)剌啌Q崗位，使職員能夠得到多方面的鍛煉，使業(yè)務(wù)能更加全面，更好地滿足業(yè)主（客戶）的需求。

3.物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)：（1）物業(yè)管理公司既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。（2）接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限，督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)和整修，直到完全合格。（3）寫明接管驗(yàn)收的時(shí)間。這是劃清交接雙方責(zé)任的界線和依據(jù)。（4）堅(jiān)持合格一項(xiàng)接管一項(xiàng)。特別是在設(shè)備方面，調(diào)試合格一項(xiàng)就移交一項(xiàng)；對未經(jīng)調(diào)試合格驗(yàn)收的不能簽字接管。（5）落實(shí)物業(yè)的保修事宜。由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。（6）接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理公司應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。

4.物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因：（1）業(yè)主及業(yè)主委員會方面：物業(yè)管理消費(fèi)觀念沒有適時(shí)、適度改變（如花1元錢就要消費(fèi)10元錢物業(yè)管理服務(wù)的不正常心理）；物業(yè)管理方面的專業(yè)知識還相當(dāng)缺乏；部分業(yè)主民主法治觀念淡薄。（2）物業(yè)管理企業(yè)方面：物業(yè)管理公司從業(yè)人員的某些傳統(tǒng)觀念沒有改變；物業(yè)管理公司人員素質(zhì)低，服務(wù)質(zhì)量差；物業(yè)管理公司與業(yè)主及業(yè)主委員會缺乏溝通。（3）政府管理方面：政府沒有制定健全、完善、操作性強(qiáng)的物業(yè)管理法律法規(guī)；政府行政管理工作不得力。（4）監(jiān)督機(jī)制方面：物業(yè)管理的監(jiān)督機(jī)制需要有政府的監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主委員會的監(jiān)督以及社會媒體的監(jiān)督幾個(gè)方面，還需要這些方面的良好的有機(jī)配合。

四、案例題

1.某小區(qū)的業(yè)主賈先生，衛(wèi)生間管道漏水.....？

（1）不應(yīng)該。因?yàn)槲飿I(yè)專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。賈先生家的衛(wèi)生間管道不屬于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，因此不能動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。（2）應(yīng)該遵循的原則有：專戶存儲：應(yīng)該設(shè)立專門的賬戶，存入進(jìn)入金融機(jī)構(gòu)。專項(xiàng)維修資金的管理部門應(yīng)該配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)管理賬戶開立后的存取款、記賬、分?jǐn)偤怂慵笆芾碜兏鼧I(yè)務(wù)。業(yè)主決策：專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。專款專用：專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。（3）讓業(yè)主及時(shí)了解物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況。當(dāng)物業(yè)共用部位、物業(yè)共用設(shè)備出現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)該及時(shí)通知業(yè)主委員會，盡快與之溝通并解決問題。及時(shí)向業(yè)主公布維修資金的使用狀況。加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的透明度，并且接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。做好成本核算，努力提高維修資金的使用效果。在維修計(jì)劃執(zhí)行前，應(yīng)以專業(yè)的角度向業(yè)主委員會提供幾種可選擇的方案和費(fèi)用預(yù)算，優(yōu)先選擇既具備技術(shù)性又具備經(jīng)濟(jì)性的方案。編制維修資金財(cái)務(wù)計(jì)劃，保證維修、更新的資金需要。必須在每個(gè)開始前編制維修資金財(cái)務(wù)計(jì)劃，合理統(tǒng)籌資金的使用。

2.某住宅小區(qū)建造年代較早，隨著私家車的逐年增加......?

（1）物業(yè)管理公司做法不當(dāng)。因?yàn)樽≌^(qū)內(nèi)的公共道路和綠地是屬于全體業(yè)主的公共用地。物業(yè)管理企業(yè)對該部分用地沒有所有權(quán)，也無處分權(quán)和收益權(quán)。

（2）物業(yè)管理公司組織實(shí)施普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：處理好物業(yè)管理中的各種關(guān)系；保證實(shí)現(xiàn)小區(qū)原規(guī)劃意圖；房屋的定期維護(hù)與保養(yǎng)；動力設(shè)施的維護(hù)管理；市政設(shè)施的維護(hù)與管理；環(huán)境保護(hù)、綠化管理；清潔衛(wèi)生防疫工作；防火、防盜及公共秩序的管理。

3.王先生購買了某小區(qū)一套住宅，并辦理了入住手續(xù)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同......?

（1）王先生應(yīng)該繳納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)橥跸壬c物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同，那么物業(yè)公司即有權(quán)依合同約定收取管理費(fèi)用，并不能因?yàn)榉课莶⑽磳?shí)際居住而得以豁免。同時(shí)由于物業(yè)服務(wù)不是私人服務(wù)，而是公共服務(wù)，所以只要辦理了入住手續(xù)，無論實(shí)際住不住，都需交付物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)公司有許多物業(yè)服務(wù)均已提供了，如保安、保潔等。（2）對長期不交費(fèi)，又不講道理的業(yè)主，在一次一次派單無效情況下，可通過法律程序進(jìn)行處理，或采取一些強(qiáng)硬措施。（3）當(dāng)上月費(fèi)用被拖欠時(shí)，物業(yè)管理公司在第二月向業(yè)主（或用戶）發(fā)催款通知單；并經(jīng)常以電話催繳；打電話時(shí)，要注意文明禮貌。如果第二月仍然拖欠，物業(yè)管理公司將在第三個(gè)月第二次發(fā)催款通知單，并限期三天內(nèi)交清。如果三天過后仍未

交，物業(yè)管理公司將根據(jù)管理公約停止對其服務(wù)。如果業(yè)主（或用戶）經(jīng)收費(fèi)員上門催繳仍拒付，物業(yè)管理公司可根據(jù)管理制度以及相應(yīng)的法律程序處理。

4.某新建住宅小區(qū)正熱熱鬧鬧地辦理業(yè)主入住手續(xù)，小區(qū)的物業(yè)管理公司也做了相當(dāng)?shù)臏?zhǔn)備工作......?

（1）物業(yè)管理人員應(yīng)以最快的速度感到案發(fā)地點(diǎn)，保護(hù)現(xiàn)場。對各出入口實(shí)施警戒，所有人員、車輛不得隨意出入，并請示領(lǐng)導(dǎo)是否應(yīng)該報(bào)警。如有可能，應(yīng)對犯罪嫌疑人實(shí)施控制，協(xié)助公安部門處置社會不良行為。（2）入伙管理的準(zhǔn)備包括：先期進(jìn)駐，了解情況。建立機(jī)構(gòu)，安排人員。制定入住管理工作方案。保持道路暢通。抓好清潔衛(wèi)生。準(zhǔn)備入伙手續(xù)文件。做好協(xié)調(diào)工作。