第一篇：二手房買賣合同公證中的涉稅提示

二手房買賣合同公證中的涉稅提示

高能新

【摘要】：正房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本身是一種民事法律行為,一般來說,公證處在辦理二手房買賣合同公證時(shí)只需要完成對二手房買賣這一民事行為本身的合法真實(shí)性審查即可。但是,房地產(chǎn)買賣行為也將引發(fā)各種相關(guān)稅的征收與繳納,包括契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等。從目前的普遍做法來看,各種相關(guān)稅款的征納基本上是依托權(quán)屬變更登記這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)來實(shí)現(xiàn)和完成的。

【作者單位】： 安徽省巢湖市正義公證處;

【關(guān)鍵詞】： 土地增值稅 二手房 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 合同公證 前置程序 變更登記 個(gè)人所得稅 公證處 合同當(dāng)事人 印花稅

【分類號】：F812.42

【正文快照】：

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本身是一種民事法律行為,一般來說,公證處在辦理二手房買賣合同公證時(shí)只需要完成對二手房買賣這一民事行為本身的合法真實(shí)性審查即可。但是,房地產(chǎn)買賣行為也將引發(fā)各種相關(guān)稅的征收與繳納,包括契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等。從目前的普遍做法

第二篇：二手房買賣合同公證

公證員告知（二手房買賣合同公證）

**請您在辦理房屋買賣公證時(shí)務(wù)必認(rèn)真閱讀本《告知》。如您閱讀存在困難，可以請承辦公證員或本處工作人員向您宣讀。疑問之處，務(wù)請垂詢。** 一、二手房買賣合同公證就是公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請依法證明二手房買、賣雙方簽訂房屋買賣合同的真實(shí)性、合法性的活動。

二、出售的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（二）依法收回土地使用權(quán)的；

（三）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（四）權(quán)屬有爭議的；

（五）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

三、如出售的標(biāo)的為共有財(cái)產(chǎn)的，必須征得共有人的同意并出示其同意出售的書面證明，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

四、房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)。

五、根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》的規(guī)定：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。合同雙方不得以逃避國家稅收為目的辦理公證。六、二手房買賣雙方或者一方出于非法目的騙取公證書的，本處將依法追究其民事責(zé)任及轉(zhuǎn)交其他政府部門追究其行政、刑事責(zé)任。

七、根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十七條的規(guī)定，因房屋買賣、轉(zhuǎn)讓致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。

八、商品房的所有權(quán)自買賣雙方到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理變更登記起轉(zhuǎn)移。

九、若房屋已出租，出租人應(yīng)通知承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

十、若房屋已抵押，出租人應(yīng)征得抵押權(quán)人同意出賣或事先清償債務(wù)并注銷抵押登記。

十一、公證處應(yīng)當(dāng)自受理公證申請之日起十五個(gè)工作日內(nèi)向當(dāng)事人出具公證書。但是，因不可抗力、補(bǔ)充證明材料、或者需要核實(shí)有關(guān)情況的，所需時(shí)間不計(jì)算在期限內(nèi)；如當(dāng)事人的原因?qū)е峦涎踊蛘吣愁愄厥獍讣壬暾埡筠k證的，辦證時(shí)間順延。

十二、根據(jù)《公證程序規(guī)則》第五十條、五十一條規(guī)定：因?yàn)楫?dāng)事人原因致使該公證事項(xiàng)在六個(gè)月內(nèi)不能辦結(jié)的，公證處應(yīng)該終止公證，終止公證的決定應(yīng)當(dāng)書面通知當(dāng)事人或其代理人。

本人已詳讀(或由承辦公證員/公證處工作人員向本人宣讀)并完全理解此《公證員告知》的全部內(nèi)容。

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第三篇：二手房買賣合同公證操作流程

二手房買賣合同公證操作流程

對于大多數(shù)的工薪族而言，想要在重點(diǎn)區(qū)域購置新房，資金超過所能承受的范圍，此時(shí)，購買一套同區(qū)域內(nèi)的二手房就成為普通上班族群體的最佳選擇。以下是聘才網(wǎng)小編整理的文章，歡迎閱讀！

二手房買賣交易過程中，雙方都會擔(dān)心因房屋轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生糾紛，二手房買賣合同就顯得尤為的重要。在合同中，雙方應(yīng)盡量的將權(quán)利義務(wù)在合同中列明，即使以后發(fā)生糾紛，合同可以作為雙方權(quán)利義務(wù)的憑證。那二手房買賣合同應(yīng)包含哪些條款呢?

概念解讀

二手房買賣交易過程中，雙方都會擔(dān)心因房屋轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生糾紛，二手房買賣合同就顯得尤為的重要。在合同中，雙方應(yīng)盡量的將權(quán)利義務(wù)在合同中列明，即使以后發(fā)生糾紛，合同可以作為雙方權(quán)利義務(wù)的憑證。那二手房買賣合同應(yīng)包含哪些條款呢?

1.檢查房屋產(chǎn)權(quán)

在簽訂房屋買賣合同前，買方首先應(yīng)檢查房屋的產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊備，房屋是否抵押或轉(zhuǎn)賣，房屋上是否還有其他的共有人。如果房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備，且房屋產(chǎn)權(quán)沒有瑕疵的，便可簽訂合同。

2.確定房屋成交價(jià)格和稅費(fèi)責(zé)任

簽訂合同中，重要的是要注明房屋的成交價(jià)格，交易時(shí)間，交易稅費(fèi)等。雖然稅費(fèi)承擔(dān)有法律的相關(guān)規(guī)定，但是雙方可以協(xié)商確定稅費(fèi)的承擔(dān)。

3.明確買賣雙方權(quán)利義務(wù)

在合同中寫明雙方的權(quán)利義務(wù)，并寫明違約責(zé)任的承擔(dān)，賠償或者補(bǔ)償規(guī)則，如果一方在日后出現(xiàn)違約責(zé)任時(shí)，可以按照合同約定的責(zé)任進(jìn)行承擔(dān)，受害方可以要求其賠償。

4.確定付款方式和時(shí)間

合同中還用列明付款的方式、時(shí)間以及每次付款的金額等。將付款方式和時(shí)間都載明在合同中，可以防止對方拖欠金額等。

5.確定過戶時(shí)間

在二手房買賣中，房產(chǎn)要辦理過戶后，房產(chǎn)才算真正的進(jìn)行了交易，買方才能真正獲得房屋產(chǎn)權(quán)，所以過戶時(shí)間對于買方來說是非常關(guān)鍵的。如果在房屋過戶前，買方應(yīng)謹(jǐn)慎付款。

6.物業(yè)交割

在合同簽訂時(shí)可以將有關(guān)物業(yè)相關(guān)的費(fèi)用交接事項(xiàng)載明，避免不必要的麻煩。

第四篇：二手房轉(zhuǎn)讓涉稅事宜解析

二手房轉(zhuǎn)讓涉稅事宜解析

2006-04-30[來源]大連市西崗區(qū)地方稅務(wù)局

房屋轉(zhuǎn)讓有兩種類型: 一個(gè)人將房屋轉(zhuǎn)讓給他人;二 單位將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。主要涉及的稅種有契稅、印花稅、個(gè)人所得稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅。但并不是每筆房屋交易都要全部繳納以上所列的全部稅種，在房屋交易中所繳納的各個(gè)稅種是根據(jù)房屋的性質(zhì)（比如契稅）、房屋的價(jià)款、座落地及面積（比如營業(yè)稅及附加）、房屋的增值額（比如土地增值稅）等等來確定的，也就是說要具體情況具體分析。在這里我要從三個(gè)方面（明確幾個(gè)模糊的概念問題；明確各稅的納稅義務(wù)人、征收方式、方法、稅收優(yōu)惠政策；舉例說明）對房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)如何繳稅進(jìn)行講解。

一要明確幾個(gè)模糊的概念問題

1、何謂房屋？在房屋交易過程中它是如何區(qū)分的？

房屋，就是人們能用于居住、生活或辦公的場所。按房屋的性質(zhì)來說，可分為兩種：即住宅和非住宅。它是征收契稅的標(biāo)準(zhǔn)，如果為住宅，契稅征收率為1.5%，如果為非住宅，契稅的征收率為4%，這里非住宅包括公建、商服、別墅幾種類型，其中別墅的界定是根據(jù)大地稅發(fā)

[2004]90號文件規(guī)定，即每建筑平方米單價(jià)在8000元以上的住宅或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目類別為別墅。

2、住宅又為何分成普通住宅和非普通住宅？

這是為了確定在二手房轉(zhuǎn)讓過程中營業(yè)稅的征稅標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知〉的通知》（大地稅發(fā)［2005］91號）及《國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)［2005］89號）等相關(guān)規(guī)定，個(gè)人將2年之外的普通住宅出售免征營業(yè)稅，而將2年之外的非普通住宅出售將征收營業(yè)稅。這里的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是按大連市人民政府確定并公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。目前我市市內(nèi)四區(qū)普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：㈠住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下；㈡、單套建筑面積暫定在144平方米以下；㈢中山區(qū)、西崗區(qū)及沙河口區(qū)實(shí)際成交價(jià)格暫定低于6000元/M2，甘井子區(qū)實(shí)際成交價(jià)格暫定低于3600元/M2。對不能同時(shí)滿足上述三項(xiàng)條件的，一律按非普通住房標(biāo)準(zhǔn)征收營業(yè)稅。

3、“ 地稅征收窗口”在征收稅款時(shí)計(jì)稅依據(jù)是什么？

回答是房屋轉(zhuǎn)讓的成交價(jià)。這里的成交價(jià)是指買賣雙方在“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約”上填寫并確認(rèn)的價(jià)格，但是如果此價(jià)格若明顯偏低且無正當(dāng)理由，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參考房地產(chǎn)交易所二手房轉(zhuǎn)讓管理科核定的“市場價(jià)格評估額”，確定二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)格并據(jù)以計(jì)算應(yīng)納稅款。

4、“地稅征收窗口”在征免稅過程中是以什么時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)？

是以房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間或契稅完稅證上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。哪個(gè)時(shí)間對納稅人有利，納稅人就可采用哪個(gè)時(shí)間。

二 明確各稅的納稅義務(wù)人、征收方式、方法、稅收優(yōu)惠政策契稅契稅的納稅義務(wù)人是買受人（買方）。計(jì)算公式為：應(yīng)納契稅稅額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià)×適用稅率這里的適用稅率有兩種，即1.5%和4%；如果為住宅，契稅征收率為1.5%，如果為非住宅，契稅的征收率為4%.契稅的現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策： 動遷戶減免契稅。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號），對拆遷居民因拆遷重新購房的，對購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格中超過拆遷補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅。該政策自2005年3月23日起執(zhí)行。符合條件的納稅人可憑拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在繳納契稅、辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)，一并辦理免征手續(xù)。

2印花稅印花稅的納稅義務(wù)人是買賣雙方。計(jì)算公式為：應(yīng)納印花稅稅額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià)×適用稅率。這里的適用稅率為萬分之五，這是按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征收的。另外，買受人還應(yīng)按“權(quán)利許可證照”交納5元印花稅。

3個(gè)人所得稅個(gè)人出售房屋取得的所得屬于個(gè)人所得稅“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)稅項(xiàng)目，其納稅義務(wù)人是賣房人。個(gè)人所得稅的征收方式有兩種：查實(shí)征收或核定征收。這兩種征收方式由納稅人自己選擇，納稅人認(rèn)為哪種方式對自己有利，就可采取哪種征收方式。

查實(shí)征收是指納稅人能夠完整、準(zhǔn)確地提供轉(zhuǎn)讓房屋收入、成本和費(fèi)用憑據(jù)。其稅款計(jì)算公式：

應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額＝（本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià)－房屋原值－合理費(fèi)用）×20%

其中房屋原值包括當(dāng)年購買房屋時(shí)的購進(jìn)價(jià)格、償還的貸款利息以及原購買時(shí)實(shí)際繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、維修基金和交易手續(xù)費(fèi)等。納稅人申請查實(shí)征收時(shí)，應(yīng)盡量提供以上所列憑據(jù)，“地稅征收窗口”要根據(jù)納稅人提供的資料進(jìn)行抵扣并計(jì)算個(gè)人所得稅。合理費(fèi)用包括在本次出售房屋過程中實(shí)際繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅、土地收益金和交易手續(xù)費(fèi)等。

核定征收有兩種情形：

（1）個(gè)人首次出售已購公有住房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房等。其稅款計(jì)算公式：

應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額＝本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià)×1%

（2）不能提供完整、準(zhǔn)確的憑據(jù)使轉(zhuǎn)讓房屋的原值和費(fèi)用難以確定的其稅款計(jì)算公式：

住宅應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額＝本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià)×1.5%

非住宅應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額＝本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià)×2%

個(gè)人所得稅稅收優(yōu)惠政策根據(jù)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局的有關(guān)文件精神，暫行辦法對個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋適用以下兩種情況的可以享受減免稅優(yōu)惠：

一、對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一的家庭（夫妻雙方）生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅；

二、為鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，對出售住房前、后12個(gè)月內(nèi)按市場價(jià)格又購房的納稅人，其出售原住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。這里的“換購”是指買新房，賣舊房。如果納稅人是“先買后賣”,應(yīng)在申報(bào)時(shí)直接申請免稅;如果納稅人是“先賣后買”,則應(yīng)該辦理退稅手續(xù)。營業(yè)稅及附加

單位和個(gè)人出售“二手房”應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加是分別按照營業(yè)稅額的7%、3%、1%征收的。營業(yè)稅及附加的納稅義務(wù)人是賣房人。二手房買賣過程中征收營業(yè)稅有如下情形：

（1）個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。計(jì)算公式：應(yīng)納營業(yè)稅稅額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià)×5%

（2）對個(gè)人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，應(yīng)差額繳納營業(yè)稅，但需提供購買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。對不能提供原購入發(fā)票的，應(yīng)按銷售不動產(chǎn)所取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營業(yè)稅。

（3）個(gè)人銷售公建根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅［2003］16號）的相關(guān)規(guī)定，個(gè)人銷售其購入的公建，如能提供購入不動產(chǎn)發(fā)票的，應(yīng)按銷售價(jià)減去購入發(fā)票上開具的不動產(chǎn)所取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營業(yè)稅，對此不受2年的購買年限限制。

（4）個(gè)人銷售房改房征收營業(yè)稅問題個(gè)人所得的具有產(chǎn)權(quán)的房改房，只是在購入時(shí)房屋價(jià)款較低，或由分房單位負(fù)擔(dān)了該房屋的部分購入價(jià)款，也屬“購入的住房”。因此，在個(gè)人銷售具有產(chǎn)權(quán)的房改房時(shí)，營業(yè)稅無任何特殊規(guī)定，按大地稅發(fā)［2005］91號及國稅發(fā)［2005］89號文件規(guī)定的相關(guān)政策執(zhí)行。涉及到差額征收營業(yè)稅的，對購入房改房產(chǎn)權(quán)時(shí)開具的收款收據(jù)可做扣除憑證扣除其記載金額。根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》（國稅發(fā)［1993］149號）的相關(guān)規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)的，視同銷售房屋產(chǎn)權(quán)。

（5）個(gè)人銷售其繼承的房屋以原產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間來確定購入時(shí)間。但納稅人必須提供以下材料給“地稅征收窗口”備案： ①繼承前原產(chǎn)權(quán)人身份證明及復(fù)印件（已死亡的，需要死亡證明）②繼承前原房屋產(chǎn)權(quán)證書及復(fù)印件③繼承人身份證明及復(fù)印件④繼承人與繼承前原產(chǎn)權(quán)人關(guān)系證明（有戶口證的，提供戶口證）及復(fù)印件⑤繼承公證資料及復(fù)印件對不能同時(shí)提供上述資料的，一律按銷售當(dāng)時(shí)產(chǎn)權(quán)證上所注明的時(shí)間確認(rèn)購房時(shí)間。

（6）個(gè)人銷售贈與的房屋以原產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證上注明的時(shí)間來確定購入時(shí)間。但納稅人必須提供以下材料給“地稅征收窗口”備案：①贈與前原產(chǎn)權(quán)人身份證明及復(fù)印件（已死亡的，需要死亡證明）②贈與前原房屋產(chǎn)權(quán)證書及復(fù)印件③贈與人身份證明及復(fù)印件④受贈人與贈與人關(guān)系證明（有戶口證的，提供戶口證）及復(fù)印件 ⑤贈與公證資料及復(fù)印件對不能同時(shí)提供上述資料的，一律按銷售當(dāng)時(shí)產(chǎn)權(quán)證上所注明的時(shí)間確認(rèn)購房時(shí)間。

5、土地增值稅

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額按照規(guī)定的稅率征收的。土地增值稅的納稅義務(wù)人是賣房人，指轉(zhuǎn)讓房屋的單位和轉(zhuǎn)讓非住宅的個(gè)人。

增值額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià)-扣除項(xiàng)目金額?？鄢?xiàng)目金額由評估價(jià)格和其他扣除項(xiàng)目組成。

（1）評估價(jià)格轉(zhuǎn)讓二手房計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目為二手房的評估價(jià)格，評估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（2）其他扣除項(xiàng)目金額 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中由賣方負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅及附加、印花稅、交易費(fèi)、評估費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)。

稅率土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率： 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

計(jì)算土地增值稅稅額計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：

（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％

土地增值稅稅額＝增值額×30％

（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×５％（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％

公式中的5％、15％和35％為速算扣除系數(shù)。

目前單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（二手房）辦理產(chǎn)權(quán)過戶應(yīng)到大連市地方稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)與行為稅處辦理土地增值稅繳納情況的審核，個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅繳納的土地增值稅由“地稅征收窗口”審核。

三 舉例說明

1個(gè)人將普通住宅出售

張三于2006年4月14日將位于中山區(qū)的一套普通住宅出售給李明，該房屋的產(chǎn)權(quán)證上注明的日期為2000年10月20日，面積為80平，并且是夫妻雙方唯一一套住宅.本次交易總房款為50萬元。問：買賣各應(yīng)納稅多少？

答：張三應(yīng)納各稅如下：

印花稅：500000×0.0005=250元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

無營業(yè)稅及附加。（普通住宅且2年之外出售）

無個(gè)人所得稅（五年以上且夫妻雙方唯一一套住宅）

李明應(yīng)納各稅如下:

印花稅：500000×0.0005=250元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

5元(權(quán)利許可證照)

契稅:500000×1.5%=7500元

2個(gè)人將非普通住宅出售

王強(qiáng)2006年4月14日將位于西崗區(qū)的一套住宅出售給李明，該房屋的產(chǎn)權(quán)證上注明的日期為2003年3月20日，面積為80平.本次交易售價(jià)每平方米7000元，總房款為56萬元。王先生在2003年購買這套房屋時(shí)房款為540000,其他費(fèi)用4000.本次交易產(chǎn)生的費(fèi)用為6000。王強(qiáng)申請查實(shí)征收個(gè)人所得稅。問：王強(qiáng)和李明各應(yīng)納稅多少？

答：王強(qiáng)應(yīng)納各稅如下：

印花稅：560000×0.0005=280元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

營業(yè)稅及附加:(560000-540000)×5.55%=1110元

（非普通住宅2年以外出售，差額征收）

個(gè)人所得稅(560000-540000-4000-6000-280-1110)×20%=1722元（查實(shí)征收）李明應(yīng)納各稅如下:

印花稅：560000×0.0005=280元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

5元(權(quán)利許可證照)

契稅:560000×1.5%=8400元

3個(gè)人將公建出售

孫五2006年4月14日將位于西崗區(qū)的一套公建出售給李明，售價(jià)為100萬.該房屋的產(chǎn)權(quán)證上注明的日期為2005年3月20日，面積為80平.當(dāng)時(shí)售價(jià)每平方米10000元，總房款為80萬元,有房屋結(jié)算發(fā)票。房屋的重置成本為110萬,成新度為8成.本次交易的其他可扣除項(xiàng)目為5000元,不包括稅金.孫五申請核定征收個(gè)人所得稅.問：孫五和李明各應(yīng)納稅多少？孫五應(yīng)納各稅如下

印花稅：1000000×0.0005=500元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

營業(yè)稅及附加:(1000000-800000)×5.55%=11100元

（公建出售差額征收營業(yè)稅）

個(gè)人所得稅1000000×2%=20000元（核定征收）

土地增值稅:準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目:1100000×0.8+5000+500+11100+20000=916600元增值額1000000-916600=83400

83400÷916600＜50%

應(yīng)納土地增值稅:83400×30%=2502元

李明應(yīng)納各稅如下:

印花稅：1000000×0.0005=500元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

5元(權(quán)利許可證照)

契稅:1000000×4%=40000元

4單位將房屋轉(zhuǎn)讓給他人

對于此種情況不再舉例說明,因?yàn)樗蛡€(gè)人將房屋轉(zhuǎn)讓給他人只是相差一個(gè)稅種即個(gè)人所得稅,單位將房屋轉(zhuǎn)讓給

他人不用繳納個(gè)人所得稅。

以上所述為房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)如何繳稅的解析，如有不盡事宜，請大家在大連地稅網(wǎng)站查詢相關(guān)的法律法規(guī)。（大連市房地產(chǎn)交易市場契稅所張淑華）

第五篇：二手房房屋買賣合同(各稅乙方)

房屋買賣合同

甲方（出賣人）：

身份證號：

地址：

郵政編碼：

聯(lián)系電話：

乙方（買受人）：

身份證號：

地址：

郵政編碼：

聯(lián)系電話：

委托代理人：

身份證號：

地址：

郵政編碼：

聯(lián)系電話：

根據(jù)相關(guān)國家法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致于福建省福州市鼓樓區(qū)簽訂簽訂如下協(xié)議：

每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。

第五條 交付期限：甲方應(yīng)于本合同生效之日起五日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書及房屋交付給乙方。乙方向甲方出具房產(chǎn)證的收條。

第六條 甲、乙雙方同意，雙方在辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報(bào)告及主管部門要求的其它文件。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。并在乙方領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。如甲方原因而不能辦理過戶登記或土地使用權(quán)變更手續(xù)的，乙方有權(quán)解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房價(jià)款外，并按本合同承擔(dān)違約責(zé)任。

該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：

該房屋土地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。該房屋土地使用權(quán)如為劃撥取得，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓如需交納土地出讓金或土地收益金，該費(fèi)用由甲方承擔(dān)。辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔(dān)。

第七條乙方逾期付款的違約責(zé)任；

1、乙方如無理由未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對乙方的逾期付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期存款利息計(jì)算。

2、逾期超過90天后，即視為乙方不履行本合同。屆時(shí)，甲方有權(quán)按下述第終止合同，追究乙方的違約責(zé)任。逾期違約金最高可累計(jì)至合同未支付金額的15%。

第八條 甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任；

1、除不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同的約定期限內(nèi)將該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方或未將房產(chǎn)交付給乙方使用，乙方有權(quán)按合同總價(jià)款的15%向甲方追究違約賠償金。

2、逾期超過90天的，乙方有權(quán)終止合同，并同時(shí)追究甲方上款的違約責(zé)任。

3、甲方違約將房屋賣給第三方的，甲方按合同總價(jià)款的30%向乙方支付違約金。但是，甲方與第三方交易金額與本合同的差價(jià)超過違約金的，按照差價(jià)計(jì)算違約金。

第九條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定；

甲方應(yīng)協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如乙方不能在年月日前取得產(chǎn)權(quán)證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起三天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的30％賠償乙方損失。

第十條 保證；

甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

第十一條 稅費(fèi)的交納；

因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的稅費(fèi)，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。第十二條 費(fèi)用交接時(shí)間；

水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接日期為_____年____月____日。第十三條 聲明及保證；

甲方：

1、甲方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2、簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

乙方：

1、乙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2、簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

第十四條 保密；

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料（包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營活動、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。

第十五條 通知的送達(dá)；

甲方地址：甲方姓名：身份證號：

凡與本合同有關(guān)的通知及文件資料的送達(dá)，乙方向上述地址發(fā)出通知之后，不論甲方是否簽收均視為已送達(dá)至甲方。甲方如需變更送達(dá)地址的，應(yīng)在乙方發(fā)出送達(dá)材料之前書面告知甲方，否則即使甲方變更送達(dá)地址的，也視為乙方已經(jīng)送達(dá)甲方。

第十六條 合同的變更；

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)（書面通知發(fā)出五天內(nèi)）簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

第十七條 合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

第十八條 爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，由合同簽訂地人民法院裁決。

第十九條 不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后十五日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3、不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

4、本合同所稱不可抗力是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺風(fēng)、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭（不論曾否宣戰(zhàn)）、**、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第二十條 合同的解釋；

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第二十一條 補(bǔ)充與附件；

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第二十二條 合同的效力；

1、本合同自雙方或其授權(quán)代表人簽字之日起生效。

2、本協(xié)議一式伍份，甲方、乙方各貳份，房產(chǎn)交易中心壹份，具有同等法律效力。

3、本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

甲方（簽字）：乙方（簽字）：

委托代理人（簽字）：委托代理人（簽字）：

_________年____月____日_________年____月____日

附件一：

房屋平面圖（與《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的一致）