第一篇：一份簡(jiǎn)易程序?qū)徖順?biāo)的額過(guò)千萬(wàn)的房屋買賣合同糾紛案民事判決書(shū)

一份簡(jiǎn)易程序?qū)徖順?biāo)的額過(guò)千萬(wàn)的房屋買賣合同

糾紛案民事判決書(shū)

湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2010）芙民初字第XXXX號(hào)

原告XXXXXXXX公司，住所地XX市XX區(qū)XX街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商住樓X樓。

法定代表人XXX，董事長(zhǎng)。

委托代理人XX，湖南XX律師事務(wù)所律師。

被告XXXXXXXXX公司，住所地XX市XX區(qū)XXX街XXX號(hào)。

法定代表人XXX，董事長(zhǎng)。

委托代理人XX，男，該公司副總經(jīng)理，住XX市XX區(qū)XXXX街XX號(hào)X門(mén)XXX房。

原告XXXXXXXX公司因（以下簡(jiǎn)稱甲公司）與被告XXXXXXXXX公司（以下簡(jiǎn)稱乙公司）發(fā)生房屋買賣合同糾紛，于2010年12月8日向本院提起訴訟。本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員鐘建林獨(dú)任審判，于2010年12月27日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。書(shū)記員黃可擔(dān)任庭審記錄。原告甲公司的委托代理人XX，被告乙公司的委托代理人XX等到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告甲公司訴稱：乙公司系“XX大廈”項(xiàng)目用地的開(kāi)發(fā)商，甲公司系毗鄰的“XXXXX”項(xiàng)目用地的開(kāi)發(fā)商。為了安置“XX大廈”項(xiàng)目用地上的被拆遷居民，在政府的多次協(xié)調(diào)下，甲公司同意為乙公司安置138戶被拆遷居民。2010年11月11日，雙方簽訂《XXXXXXXXX公司XX大廈地塊安置協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《“XX大廈”安置協(xié)議》），主要約定：

1、甲公司為安置乙公司項(xiàng)目用地的被拆遷人，提供安置住房138套；

2、確認(rèn)乙公司已支付購(gòu)房款2000萬(wàn)元；

3、如乙公司未能于2010年11月15日17：30分之前辦理好擔(dān)保人XXXXXXXX公司（以下簡(jiǎn)稱丙公司）提供的位于XXX市XXX北路XXX號(hào)XX層房屋以及擔(dān)保人XXXXXXXXXX公司（以下簡(jiǎn)稱丁公司）提供的位于XX路XXX號(hào)整棟房產(chǎn)的抵押進(jìn)窗手續(xù)，甲公司有權(quán)就乙公司欠交的拆遷安置購(gòu)房款4150萬(wàn)元進(jìn)行追償，并有權(quán)凍結(jié)乙公司名下“XX大廈”地塊的土地使用權(quán)，乙公司還須承擔(dān)《房屋買賣合同書(shū)》中約定的利息和違約責(zé)任。雙方簽訂的《房屋買賣合同書(shū)》中主要約定：

1、乙公司應(yīng)支付購(gòu)房款約6151萬(wàn)元；

2、乙公司逾期支付購(gòu)房款超過(guò)十日的，應(yīng)按合同總價(jià)款的20%承擔(dān)違約金責(zé)任。此后，乙公司未能在2010年11月15日17:50分之前辦理好擔(dān)保人的抵押擔(dān)保進(jìn)窗手續(xù)，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。為維護(hù)甲公司的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判令乙公司立即支付購(gòu)房款4150

萬(wàn)元、違約金1230萬(wàn)元及逾期付款利息26000元（暫從2010年11月16日計(jì)算至起訴之日，此后的繼續(xù)計(jì)算至全部款項(xiàng)清償之日止）。

甲公司為支持其訴訟主張，依法舉證如下：

1、《“XX大廈”安置協(xié)議》，擬證明雙方就各自的權(quán)利和義務(wù)以及違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行了明確約定；

2、《房屋買賣合同書(shū)》，擬證明雙方明確約定了違約責(zé)任的具體內(nèi)容。

被告乙公司辯稱：由于安置被拆遷居民需要，乙公司確實(shí)欠了甲公司購(gòu)房款4150萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)給付。但甲公司主張違約金及逾期付款利息的訴訟請(qǐng)求不能成立，因?yàn)檎畢f(xié)調(diào)雙方簽訂《“XX大廈”安置協(xié)議》目的只是為凍結(jié)“XX大廈”項(xiàng)目土地使用權(quán)提供依據(jù)和保障，并不存在違約金及逾期付款利息這些內(nèi)容。請(qǐng)求法院依法判決。

被告乙公司未提交證據(jù)。

經(jīng)庭審質(zhì)證，乙公司對(duì)甲公司所舉證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)認(rèn)為：對(duì)證據(jù)1的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為證據(jù)1作為在政府協(xié)調(diào)下達(dá)成的協(xié)議，目的只是為凍結(jié)“XX大廈”項(xiàng)目土地使用權(quán)提供依據(jù)和保障，并不涉及違約責(zé)任的問(wèn)題；對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為這份合同因約定的生效條件未成就而未生效，故不能作為甲公司主張違約金及逾期付款利息的依據(jù)。

本院對(duì)甲公司所舉證據(jù)認(rèn)證認(rèn)為：證據(jù)1真實(shí)合法，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，能夠證明雙方就“XX大廈”項(xiàng)目安置事宜達(dá)成一致意見(jiàn)的內(nèi)容；但其中關(guān)于乙公司違約責(zé)任的約定內(nèi)容以證據(jù)2《房屋買賣合同書(shū)》中的相關(guān)約定為準(zhǔn)，而證據(jù)2《房屋買賣合同書(shū)》因雙方約定的生效條件未成就而未生效，故證據(jù)1中關(guān)于乙公司違約責(zé)任的約定應(yīng)當(dāng)視為約定內(nèi)容不明而不予認(rèn)定，故證據(jù)1只有部分證明力，本院予以部分采信。證據(jù)2真實(shí)合法，能夠證明雙方曾簽訂過(guò)一份《房屋買賣合同書(shū)》，但該合同因雙方約定的生效條件未成就而未生效，故證據(jù)2亦只有部分證明力，本院予以部分采信。

根據(jù)采信的證據(jù)，結(jié)合當(dāng)事人的法庭陳述，本院認(rèn)定如下法律事實(shí):

乙公司系“XX大廈”項(xiàng)目用地的開(kāi)發(fā)商，甲公司系毗鄰的“XXXXX”項(xiàng)目用地的開(kāi)發(fā)商。為了安置“XX大廈”項(xiàng)目用地上的被拆遷居民，在XX區(qū)政府的多次協(xié)調(diào)下，甲公司同意為乙公司安置138戶被拆遷居民。2010年11月11日，雙方簽訂一份《“XX大廈”安置協(xié)議》。主要內(nèi)容約定：

一、甲公司同意于2010年11月16日發(fā)布交房公告，安置XXXX地區(qū)已拆遷的本應(yīng)由乙公司負(fù)責(zé)安置的138戶拆遷戶。本協(xié)議簽訂后，甲公司通過(guò)法院訴前保全凍結(jié)“XX大廈”項(xiàng)目用地當(dāng)日向XXXX整村改造建設(shè)拆遷指揮部交付全部安置房的鑰匙。乙公司向甲公司購(gòu)買的138戶安置房的總金額為6150萬(wàn)元。

二、乙公司已于2010年11月10日向甲公司支付了138戶拆遷戶的購(gòu)房資金2000萬(wàn)元，并承諾于2010年11月15日17:30前辦理好擔(dān)保人丙公司提供的XXX市XXX北路XXX號(hào)XX層房屋（產(chǎn)權(quán)面積XXXX.XX平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào)XXXXXXXX，擔(dān)保金額2000萬(wàn)元）以及擔(dān)保人丁公司提供的XX路XXX號(hào)整棟房產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)面積XXXX.XX平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào)XXXXXXXX，擔(dān)保金額2000萬(wàn)元）的抵押進(jìn)窗手續(xù)，作為剩余4150萬(wàn)元未付款的擔(dān)保。

三、如乙公司未按期履行本協(xié)議的第二條規(guī)定的義務(wù)，則甲公司有權(quán)依法通過(guò)訴訟等多種途徑對(duì)乙公司的所有財(cái)產(chǎn)和權(quán)益（包括但不僅限于乙公司在XXXX取得的“XX大廈”地塊國(guó)有土地使用權(quán)），追償乙公司所欠的拆遷安置購(gòu)房款4150萬(wàn)元，并承擔(dān)房屋買賣合同書(shū)中約定的利息和違約責(zé)任?！瓍f(xié)議還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。

《“XX大廈”安置協(xié)議》簽訂之前，甲公司作為甲方，乙公司作為乙方，丙公司及丁公司作為擔(dān)保方，曾簽訂過(guò)一份《房屋買賣合同書(shū)》。合同文本中約定：甲公司提供乙公司安置用房面積9045平方米，總價(jià)約為6151萬(wàn)元。購(gòu)房款分期支付：乙方承諾在2010年11月10日前支付首期購(gòu)房款2151萬(wàn)元，2011年5月10日前支付2000萬(wàn)元及自合同簽訂起至2011年5月10日前的兩倍銀行同期貸款利息；2011年11月10日前全部支付完畢全部余款以及自合同簽訂起至2011年11月10日前的兩倍銀行同期貸款利息。違約責(zé)任：乙方未按照約定及時(shí)足額支付購(gòu)房款及利息的，每逾期一日，按應(yīng)付款的千分之五支付違約金；逾期超過(guò)十日的，乙方應(yīng)按合同總價(jià)款百分之二十承擔(dān)支付違約金責(zé)任；違約金數(shù)額是由雙方自愿協(xié)商確定的，旨在促進(jìn)合作的健康發(fā)展，具有補(bǔ)償及懲罰的雙重性質(zhì)，雙方皆同意違約方不得以任何理由要求調(diào)低違約金數(shù)額。合同生效：本合同為附條件生效合同，自各方簽字蓋章并且乙方按合同支付完甲方首期購(gòu)房款且抵押登記手續(xù)辦理完畢后生效；如乙方未及時(shí)支付首期購(gòu)房款或者丙方未辦理抵押登記，本合同不產(chǎn)生法律效力，對(duì)各方均無(wú)約束力。合同文本還對(duì)簽約背景、合同解除、履約擔(dān)保等事宜進(jìn)行了約定。但最后甲方甲公司和乙方乙公司在合同落款處簽名蓋章，而擔(dān)保方丙公司及丁公司未在合同的落款處簽名蓋章。該合同文本落款處未簽注日期。

此后，乙公司實(shí)際于2010年11月10日支付甲公司首期購(gòu)房款2000萬(wàn)元，欠151萬(wàn)元未付；且在2010年11月11日簽訂《“XX大廈”安置協(xié)議》后至同年11月15日17:30，乙公司未能促使擔(dān)保人丙公司和丁公司辦理相應(yīng)擔(dān)保房產(chǎn)的抵押登記進(jìn)窗手續(xù)。甲公司遂于2010年11月16日向本院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，要求查封乙公司名下的“XX大廈”項(xiàng)目用地使用權(quán)。本院依法作出（2010）芙民保字第XX-X號(hào)《民事裁定書(shū)》，對(duì)乙公司名下的“XX大廈”項(xiàng)目用地使用權(quán)進(jìn)行了查。查封方式：由于乙公司涉訴他案，項(xiàng)目用地分兩部分分別被XX市XX區(qū)人民法院和XX市XX區(qū)人民法院先期查封，故本院只能采取輪候查封方式，且均輪候排序第二。此后，甲公司向XX市中級(jí)人民法院提起房屋買賣合同糾紛之訴，訴訟標(biāo)的為5382.65萬(wàn)元。2010年11月24日，XX市中級(jí)人民法院基于方便人民群眾訴訟和人民法院審理考慮，作出（2010）X中立民初字第X號(hào)《民事裁定書(shū)》，裁定案件交由XX市XX區(qū)人民法院審理。本院于2010年12月8日立案受理。

另查明，截止本案法庭辯論終結(jié)之日，甲公司與乙公司之間只簽訂有一份《房屋買賣合同書(shū)》，即甲公司所舉證據(jù)2。在本院對(duì)乙公司名下的“XX大廈”項(xiàng)目用地使用權(quán)采取輪候查封措施后的2010年11月16日，甲公司即如約將138戶安置房的鑰匙交付，代乙公司履行了安置被拆遷居民的義務(wù)。

本院認(rèn)為：本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)有二：一是乙公司是否應(yīng)當(dāng)按《房屋買賣合同書(shū)》的約定給付違約金1230萬(wàn)元及逾期付款利息；二是甲公司是否有權(quán)追究乙公司的違約責(zé)任以彌補(bǔ)損失。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一：甲公司主張依照《“XX大廈”安置協(xié)議》及《房屋買賣合同書(shū)》的約

定給付違約金1230萬(wàn)元并支付逾期付款利息。乙公司則主張《房屋買賣合同書(shū)》屬于一份因約定的生效條件未成就而未生效的合同，對(duì)合同當(dāng)事人沒(méi)有約束力；《“XX大廈”安置協(xié)議》的目的只是為查封土地提供依據(jù)，并未明確違約金及逾期付款利息問(wèn)題。

對(duì)此本院認(rèn)為，雙方簽訂的《“XX大廈”安置協(xié)議》中雖然有“…（乙公司）并承擔(dān)房屋買賣合同書(shū)中約定的利息和違約責(zé)任”的約定，但雙方所簽的《房屋買賣合同書(shū)》，系一份約定了生效條件的房屋買賣合同。雙方約定的合同生效條件是乙公司如期給付首期購(gòu)房款2151萬(wàn)元并確保擔(dān)保人丙公司和丁公司如期辦理好抵押擔(dān)保房產(chǎn)的抵押登記進(jìn)窗手續(xù)。如今雙方約定的兩項(xiàng)生效條件都未成就，故《房屋買賣合同書(shū)》并未生效，對(duì)雙方并無(wú)約束力。因而甲公司和乙公司在《“XX大廈”安置協(xié)議》中關(guān)于“…（乙公司）并承擔(dān)房屋買賣合同書(shū)中約定的利息和違約責(zé)任”的約定內(nèi)容不明確，應(yīng)視為沒(méi)有約定。因此甲公司要求乙公司依照《房屋買賣合同書(shū)》的約定給付違約金1230萬(wàn)元和支付逾期付款利息的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，應(yīng)不予支持。乙公司的相應(yīng)辯稱理由符合本案的實(shí)際情況，本院予以采納。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二：需要明確的是，根據(jù)2010年11月11日雙方簽訂的《“XX大廈”安置協(xié)議》，乙公司未如期履行協(xié)議第二條約定的確保擔(dān)保人丙公司和丁公司在2010年11月15日17:30之前辦理好房產(chǎn)抵押登記進(jìn)窗手續(xù)的義務(wù)，因而是存在違約事實(shí)的。乙公司既然違約了，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。雙方在《“XX大廈”安置協(xié)議》約定的違約金等違約責(zé)任，雖然因相關(guān)的《房屋買賣合同書(shū)》未生效而不應(yīng)執(zhí)行，但乙公司違約給甲公司造成的損失是應(yīng)當(dāng)?shù)玫綇浹a(bǔ)的。彌補(bǔ)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以違約行為給守約方造成的經(jīng)濟(jì)損失為限，而且要合理平衡雙方的利益關(guān)系。本案中，甲公司因乙公司違約造成的經(jīng)濟(jì)損失，可以參照最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見(jiàn)》中確定的民間借貸最高利率標(biāo)準(zhǔn)即不超過(guò)同期銀行貸款利率的四倍進(jìn)行計(jì)算所得數(shù)額確定。因?yàn)槿绻夜救缙诼男懈犊盍x務(wù)，那么甲公司就有可能通過(guò)民間借貸方式獲得同期銀行貸款利率四倍的利息回報(bào)；反之甲公司不能取得這樣的可得利息回報(bào)。

另外需要明確的是，本案中雖然對(duì)乙公司名下的“XX大廈”項(xiàng)目土地使用權(quán)采取了查封措施，但由于乙公司涉訴他案而只能是輪候查封而排序第二，故乙公司能否盡快歸還欠款4150萬(wàn)元，目前還存在諸多不確定因素。甲公司要完全實(shí)現(xiàn)債權(quán)，將要發(fā)生的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本尚難明知。因而甲公司不可能不向乙公司主張違約索賠的權(quán)利。本案中甲公司向乙公司主張違約金1230萬(wàn)元及逾期付款利息，雖然該主張因雙方并不存在生效的約定而不應(yīng)得到支持，但該主張實(shí)際上也暗含了甲公司因乙公司違約而要求乙公司賠償損失的請(qǐng)求。因而從避免當(dāng)事人之間再產(chǎn)生不必要訴訟的角度出發(fā)，本院對(duì)甲公司關(guān)于因乙公司違約而可能遭受的可得利益損失在本案中予以支持，以此平衡雙方在本案糾紛中的利益關(guān)系。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條第一款、第一百零七條，參照最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見(jiàn)》第六條的規(guī)定，判決如下：

一、XXXXXXXXX公司于本判決生效之日起五天內(nèi)給付XXXXXXXX公司購(gòu)房款4150萬(wàn)元；

二、XXXXXXXXX公司于本判決生效之日起五天內(nèi)賠償XXXXXXXX公司可得利息損失（以購(gòu)房款本金4150萬(wàn)元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)

利率[六個(gè)月以內(nèi)]的四倍，從2010年11月16日起計(jì)算至本判決生效之日止）；

如果當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

三、駁回XXXXXXXX公司的其他訴訟請(qǐng)求。

本案受理費(fèi)310930元，因適用簡(jiǎn)易程序減半收取155465元，訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)5000元，合計(jì)160465元，由XXXXXXXXX公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院。

審判員鐘建林

二○一一年一月五日

書(shū)記員黃可

注：本案一審宣判后，雙方當(dāng)事人均未在法定上訴期內(nèi)提起上訴。本判決已經(jīng)產(chǎn)生法律效力。