第一篇：青龍鎮(zhèn)老里硐村委會(huì)村級(jí)公益事業(yè)項(xiàng)目案例分析報(bào)告[大全]

青龍鎮(zhèn)老里硐村委會(huì)村級(jí)公益事業(yè) 一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)

基本情況

一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)，是黨中央、國務(wù)院繼農(nóng)村稅費(fèi)改革后農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作的又一重大戰(zhàn)略部署，是加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、促進(jìn)城鄉(xiāng)公共服務(wù)均等化的重要舉措，是深化農(nóng)村綜合改革的一項(xiàng)重大制度創(chuàng)新。自2008年至今，我村委會(huì)作為一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)單位，以此為契機(jī)，聚全村人民之智，聚全村人民之力，真抓實(shí)干，取得了上級(jí)滿意、干部滿意、群眾滿意的績(jī)效。

自2008年，在鎮(zhèn)黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在上級(jí)部門的關(guān)心支持下，經(jīng)過財(cái)政、農(nóng)業(yè)等部門的共同努力和全村人民的辛勤勞動(dòng)，爭(zhēng)取到了上級(jí)財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金470280元，這是一個(gè)十分理想的結(jié)果。

到目前為止，全村共實(shí)施完成村級(jí)公益事業(yè)一事一議建設(shè)項(xiàng)目7個(gè)，總投資2793926元，項(xiàng)目涉及7個(gè)自然村，受益人口3066人。

老里硐村委會(huì)一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)工作圍繞“大局觀念、創(chuàng)新觀念、群眾觀念”，以“資金大整合、人力大集中、工作大發(fā)展、農(nóng)村大變樣”的理念，正確處理好“發(fā)展觀、政績(jī)觀、群眾觀”，達(dá)到了“小資金撬動(dòng)大投入、小補(bǔ)助推動(dòng)

大建設(shè)、小投入發(fā)揮大效益”的目標(biāo)，取得老百姓滿意的答復(fù)，切實(shí)減輕了農(nóng)民負(fù)擔(dān)。

一是有力推動(dòng)了農(nóng)村公益事業(yè)建設(shè)，推動(dòng)了農(nóng)村公益事業(yè)建設(shè)又好又快發(fā)展。

二是調(diào)動(dòng)了農(nóng)民參與農(nóng)村公益事業(yè)的積極性，群眾要求建設(shè)、參與建設(shè)的積極性空前高漲。

三是改善了村容村貌及群眾的生產(chǎn)生活條件，方便了群眾的生活。

四是轉(zhuǎn)變了農(nóng)村干部群眾的思想觀念，從以前“事難議”到“主動(dòng)議”，從“等、靠、要”到主動(dòng)出資出勞，從要我干到我要干，從分散投入到整村推進(jìn)。

五是促進(jìn)了農(nóng)村村務(wù)公開和村民自治，在實(shí)施建設(shè)過程中，村組民主選舉產(chǎn)生工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督小組和工程民主理財(cái)小組，增加了工程各項(xiàng)工作的透明度，提高了村民自治的意識(shí)和能力，有效促進(jìn)了村務(wù)公開和村民自治。

六是明確了村級(jí)公益事業(yè)管護(hù)體制，全鎮(zhèn)各項(xiàng)目主體以村民代表大會(huì)決議或者村規(guī)民約的形式制定了相應(yīng)的管護(hù)制度，確保了村內(nèi)公益設(shè)施長(zhǎng)期發(fā)揮應(yīng)有效益。

七是一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目的實(shí)施改善了干群關(guān)系，密切了群眾關(guān)系。很多原來存在的干群矛盾、鄰里糾紛逐步得到化解，村組的糾紛調(diào)解明顯減少和降低，為社會(huì)穩(wěn)定、和諧奠定了基礎(chǔ)。

主要做法

（一）圍繞一個(gè)目標(biāo)

我村村級(jí)公益事業(yè)建設(shè)一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)工作，既是農(nóng)村公益事業(yè)建設(shè)難得的一次政策機(jī)遇，同時(shí)也是現(xiàn)階段深化老里硐農(nóng)村綜合改革的一項(xiàng)重要工作。為此，全村一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)的目標(biāo)是：爭(zhēng)取5年左右的時(shí)間，使全村自然村村內(nèi)道路實(shí)現(xiàn)硬化，村民喝上清潔衛(wèi)生的水，村容村貌有較大改觀，農(nóng)村物質(zhì)文明、精神文明有明顯提高。

（二）做到三個(gè)明確

一是明確部門職責(zé)。按照鎮(zhèn)黨委、政府的相關(guān)文件，成立領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)工作負(fù)責(zé)。

二是明確工作步驟。我村一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)工作按照以下四個(gè)步驟實(shí)施：宣傳動(dòng)員，調(diào)查摸底階段，主要是傳達(dá)貫徹相關(guān)政策，統(tǒng)一思想，明確目標(biāo)，完善措施；項(xiàng)目申報(bào)審批階段，主要是按照規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目審查、核批；項(xiàng)目實(shí)施階段，全面組織項(xiàng)目實(shí)施，并按時(shí)竣工；項(xiàng)目竣工接受上級(jí)驗(yàn)收、結(jié)算、考評(píng)、總結(jié)階段。

三是明確報(bào)批程序。村民通過一事一議籌資籌勞開展的村內(nèi)公益事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，需申報(bào)財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金的，由小組長(zhǎng)提出申請(qǐng)，村委會(huì)初審后報(bào)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

（三）落實(shí)三個(gè)加強(qiáng)

一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)工作是一項(xiàng)惠及民眾的大好事，機(jī)遇難得，我村成立領(lǐng)導(dǎo)小組，確保一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)工作取得實(shí)效。

二是加強(qiáng)宣傳工作。通過廣播、村務(wù)公開欄等形式對(duì)一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)政策進(jìn)行廣泛宣傳，真正做到既埋頭拉車，也抬頭看路。

三是加強(qiáng)督促檢查。領(lǐng)導(dǎo)小組不定期或者定期的檢查，確保獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)按時(shí)完成。

（四）堅(jiān)持五項(xiàng)原則

一是堅(jiān)持民主決策，籌補(bǔ)結(jié)合。尊重民意，以村民決策、自愿出資出勞為前提，政府給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助來共同推進(jìn)村級(jí)公益事業(yè)建設(shè)。

二是堅(jiān)持量力而行，注重實(shí)效。一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目充分考慮村情、民情和村民的經(jīng)濟(jì)承受能力，既不盲目攀比，又解決群眾需求最迫切、反應(yīng)最強(qiáng)烈、受益最直接，看得見，摸得著的公益事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目。

三是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施。統(tǒng)籌兼顧，區(qū)分輕重緩急，分期分批組織實(shí)施，既考慮面上的問題，又有重點(diǎn)、亮點(diǎn)。

四是堅(jiān)持分類獎(jiǎng)補(bǔ)，項(xiàng)目整合。以分類指導(dǎo)、區(qū)別對(duì)待、獎(jiǎng)補(bǔ)結(jié)合，考慮各小組的不同情況，加大對(duì)條件較差的自然村的扶持力度。同時(shí)，將相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行整合，加大投入力度。

五是堅(jiān)持規(guī)范管理，陽光操作。按照“公開、公平、公正”的原則，確?；I資籌勞、村民議事、政府獎(jiǎng)補(bǔ)、資金使用公開透明，陽光操作，接受群眾的監(jiān)督。

（五）實(shí)行六項(xiàng)制度

一是項(xiàng)目公示制。項(xiàng)目建設(shè)前，將項(xiàng)目?jī)?nèi)容、工程概算、資金構(gòu)成、施工日期、人員組成等情況向村民進(jìn)行公示；項(xiàng)目建設(shè)后，將項(xiàng)目實(shí)施情況、資金使用情況、群眾滿意度情況、檢查驗(yàn)收情況等在村務(wù)公開欄進(jìn)行公示。

二是項(xiàng)目議事制。以自然村為單元，做到大多數(shù)群眾愿意干，對(duì)少數(shù)意見不同的群眾，多做工作，積極引導(dǎo)。

三是項(xiàng)目自建制。在有條件的地方發(fā)動(dòng)群眾自建，降低工程成本。

四是區(qū)別項(xiàng)目責(zé)任制。項(xiàng)目由議事主體負(fù)責(zé)，責(zé)任、任務(wù)、職責(zé)落實(shí)到人，做到人盡其職，各負(fù)其責(zé)，分記其功。

五是項(xiàng)目驗(yàn)收制。項(xiàng)目建設(shè)后，先由村委會(huì)組織初驗(yàn)，再由鎮(zhèn)政府組織驗(yàn)收，并做出初評(píng)。

六是項(xiàng)目管護(hù)制。按照“誰投資、誰所有、誰養(yǎng)護(hù)”的原則，由村小組組織負(fù)責(zé)管理和養(yǎng)護(hù)。

稅費(fèi)改革后，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了深刻的變化，發(fā)展壯大增強(qiáng)集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是穩(wěn)定農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制有效保障和措施，是加強(qiáng)農(nóng)村基層組織建設(shè)的迫切需要，因地制宜，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，特色產(chǎn)品，改革農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式，創(chuàng)新農(nóng)村經(jīng)營體

制，提高農(nóng)民進(jìn)入市場(chǎng)組織化程序，發(fā)揮集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)調(diào)、組織功能和作用，壯大集體經(jīng)濟(jì)服務(wù)實(shí)力。

建水縣財(cái)政局青龍財(cái)政所

2011年12月6日

第二篇：項(xiàng)目融資決策報(bào)告(融資案例分析)

“世紀(jì)星”項(xiàng)目融資決策報(bào)告

“世紀(jì)星”項(xiàng)目概況

總投資8.99億元，項(xiàng)目前期己經(jīng)投入2.8億，項(xiàng)目2003年竣工，建設(shè)期一年，預(yù)計(jì)總投資8.99億元，己取得一期土地建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證;同時(shí)，天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依靠自有資金建設(shè)并封頂?shù)摹傍櫴⒋髲B”項(xiàng)目同樣也急需下一步外部工程和裝修工程的資金。所以資金缺口比較大。這個(gè)項(xiàng)目是天鴻地產(chǎn)公司的第四個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)上存在的問題不大，融資便成了重中之重。

投資所面臨的環(huán)境

項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的變化和央行關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策出臺(tái)后，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標(biāo)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力業(yè)己不再局限于產(chǎn)品本身，資本實(shí)力成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。房地產(chǎn)業(yè)在90年代中期之后開始成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將成為中國今后20年持續(xù)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的重要推動(dòng)力量。而且其發(fā)展勢(shì)頭正盛，是投資的黃金時(shí)期。

世紀(jì)星項(xiàng)目位于城市繁華商業(yè)地段，商業(yè)建筑較多，如果繼續(xù)開發(fā)商業(yè)建筑則會(huì)造成資源的浪費(fèi)，反觀由于居民住房相對(duì)較少，所以該項(xiàng)目建成后對(duì)于促進(jìn)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)進(jìn)一步繁榮有著積極意義。通過調(diào)查比較我們發(fā)現(xiàn)世紀(jì)星項(xiàng)目最合適的用途即為高檔民用建筑，可以突顯該建筑的氣質(zhì)特色和該地區(qū)能夠很好的融為一體。

地區(qū)房地產(chǎn)各類市場(chǎng)在國家大的宏觀環(huán)境下發(fā)展前景十分良好，中國社會(huì)財(cái)富的積累，首先表現(xiàn)為居民擁有金融貨幣數(shù)量的迅速增長(zhǎng)，作為社會(huì)公眾而言，房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品，也是一種資本品。世紀(jì)星項(xiàng)目所在的建設(shè)項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)就處在這正高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)大潮中。2003年，我國人口達(dá)到一個(gè)新的小高峰，居民對(duì)居住環(huán)境的要求隨著解決溫飽提升到了一定的高度，人們對(duì)居房有了更高的要求。

從政策的角度來看，中國人民銀行2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，121號(hào)文件的核心內(nèi)容是: 1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款，其企業(yè)自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%;商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用;2.商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地出讓金的貸款，開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)開發(fā)貸款必須具有“四證”;

3.房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)貸款得到的流動(dòng)資金，不能用在蓋房上;買地的錢也不能靠銀行貸款來交;4.禁止施工企業(yè)貸款墊資開發(fā);另外，只有在主體結(jié)構(gòu)封頂后，才能對(duì)購房人發(fā)放貸款。央行的這些具體規(guī)定無疑拗?jǐn)嗔私^大多數(shù)房地產(chǎn)商過去賴以生存的自有資金+銀行貸款的傳統(tǒng)融資的資金鏈，這無疑也是對(duì)自有資金+銀行貸款的傳統(tǒng)融資模式的一種極大限制。如果不能尋求到新的融資渠道，眾多抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的中小房地產(chǎn)商將被迫退出市場(chǎng)。若全面實(shí)施央行房貸政策，將直接導(dǎo)致中小房地產(chǎn)業(yè)資金鏈繃緊，部分產(chǎn)項(xiàng)目停工，爛尾樓涌現(xiàn)。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士估計(jì):該政策實(shí)施將使約50%房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，70%以上的項(xiàng)目無法繼續(xù)?！?/p>

在這種情況下，2003年天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目“世紀(jì)星”和“鴻盛大廈”項(xiàng)目也面對(duì)這種艱難的處境。其中“世紀(jì)星”項(xiàng)目2003年竣工，預(yù)計(jì)總投資8.99億元，項(xiàng)目前期已經(jīng)投入2.8億元，并己取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。央行121號(hào)文的執(zhí)行，沒有四證無法向銀行申請(qǐng)貸款，同時(shí)項(xiàng)目開發(fā)商天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊(cè)資本，無法滿足自有資金不能低于項(xiàng)目開發(fā)的30%的最低限。而且，天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依靠自有資金建設(shè)并封頂?shù)摹傍櫴⒋髲B”項(xiàng)目同樣也急需下一步外部工程和裝修工程的資金以及及時(shí)變現(xiàn)，將資金用于下一步的土地儲(chǔ)備。按照121號(hào)文的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)自有資金必須達(dá)到30%，而這30%必須是所有者權(quán)益，以前對(duì)30%的理解比較寬泛，只要你開發(fā)項(xiàng)目前期融來資金達(dá)到30%就可以開工，現(xiàn)在則必須是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)的所有者權(quán)益，這些無疑增加了項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)。

專業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析：天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1994年12月29日，是具有房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資金15000萬元，截止2000年底，公司資產(chǎn)總額53，742，01萬元，凈資產(chǎn)22，071.45萬元，累計(jì)開復(fù)工面積57.95萬平方米，竣工面積42.6萬平方米。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售等業(yè)務(wù)，主要產(chǎn)品為商品住宅、普通辦公樓及商業(yè)設(shè)施。土地與資金是房地產(chǎn)開發(fā)的兩大要素，土地是房地產(chǎn)產(chǎn)品的基礎(chǔ)資源，在總量控制趨減的情況下，土地市場(chǎng)上價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈。當(dāng)土地以公開競(jìng)爭(zhēng)的方式供給，而土地供給量減少的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)公司必然要在土地的投入上增加資金。在開發(fā)企業(yè)自有資金普遍不足、以傳統(tǒng)自有資金+銀行貸款的融資方式，用拍賣和招投標(biāo)的方式受讓土地，必然使房地產(chǎn)開發(fā)公司很難有更多的資金用于開發(fā)建設(shè)。

項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：2003年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)2002年的高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，國家統(tǒng)計(jì)局當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年一至五月份，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資兩千八百多億元人民幣，比去年同期增長(zhǎng)百分之三十三;在這種情況下，世紀(jì)星項(xiàng)目和眾多的項(xiàng)目沒有什么太大的差別，隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的變化和央行關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策出臺(tái)后，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標(biāo)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力業(yè)己不再局限于產(chǎn)品本身，資本實(shí)力成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。天鴻房地產(chǎn)公司逐步認(rèn)識(shí)到不能僅依靠自有資金+銀行貸款這種傳統(tǒng)融資方式來開發(fā)項(xiàng)目，這就使得該項(xiàng)目擁有其他項(xiàng)目所無法比擬的優(yōu)勢(shì)，即資金的來源比其他項(xiàng)目要更為可靠。同時(shí)，由于該項(xiàng)目位于商業(yè)繁榮區(qū)，市場(chǎng)售價(jià)能夠有一定的保證，資金的回收比其他項(xiàng)目要好，這一點(diǎn)對(duì)于一個(gè)大型的建設(shè)項(xiàng)目是極為難得的，也是該項(xiàng)目的一大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在同類項(xiàng)目中，只有前年完工的鑫苑國際項(xiàng)目能夠與之形成一定的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。鑫苑國際項(xiàng)目于2001年完工，項(xiàng)目總投資4.3億元，該項(xiàng)目規(guī)劃占地面積3.9萬平方米、建筑面積16萬平方米，實(shí)際建筑面積17.66萬平方米（含地下商業(yè)用房）。其中，住宅6.77萬平方米，商住、商業(yè)用房9.23萬平方米。但其無論在投資規(guī)模還是在設(shè)計(jì)造型上都無法與世紀(jì)星相媲美，且世紀(jì)星所處地區(qū)較之更為繁榮，故競(jìng)爭(zhēng)力較世紀(jì)星稍弱。

方案一

項(xiàng)目模式：直接融資

投資結(jié)構(gòu)：由浙商聯(lián)盟和天鴻地產(chǎn)組成非公司型合資結(jié)構(gòu)。其中浙商聯(lián)盟直接向國內(nèi)銀行進(jìn)行融資負(fù)責(zé)項(xiàng)目款項(xiàng)的40%，天鴻地產(chǎn)向國內(nèi)銀行和歐洲銀行分別融資項(xiàng)目資金的60%，兩家公司通過合資協(xié)議確定合作關(guān)系，通過各自自有資金+銀行貸款，天鴻公司在過去開發(fā)的許多房地產(chǎn)項(xiàng)目其自有資金只達(dá)到了總投資的10%，然后就去銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。公司項(xiàng)目投入資金中主要是銀行貸款(約30%至40%);自有資金中又有30%~40%來自于開發(fā)商流動(dòng)貸款;施工企業(yè)往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的客戶資金，即預(yù)售回款，這部分資金也多是客戶向銀行申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款，同樣也是向銀行貸款。

資金結(jié)構(gòu)：世紀(jì)星項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)包括項(xiàng)目貸款，股本資金和發(fā)行債券3種 其中資本金成本率為15%，債券發(fā)行成本為10%，銀行貸款利率為6%，同時(shí)，按照規(guī)定，在進(jìn)行項(xiàng)目融資時(shí)，資本金所占比率不能低于30%，債券所占份額不能高于銀行貸款。如果在本次融資中，自有資金為X，發(fā)行債券Y，銀行貸款為Z，發(fā)行債券成本率為： 債券籌資成本率=

年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費(fèi)率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74% 綜合上述所有的約束條件可得出如下約束方程： X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)>=30% Y<=Z 總成本率M=X×{(1+15%)-1}+Y×{(1+4.74%)-1}+Z×{(1+6%)-1} 由以上條件可得出，當(dāng)自有資金投入量為26，970萬元，發(fā)行債券31，465萬元，銀行貸款31，465萬元時(shí)，融資成本最低。此時(shí)M=7，424.84萬元。

根據(jù)合資協(xié)議，由浙商聯(lián)盟向中國建設(shè)銀行通過融資協(xié)議貸款人民幣1.456億元，天鴻地產(chǎn)向中國銀行通過融資協(xié)議貸款2.1億元，同時(shí)發(fā)行債券31.465萬元。利用項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度和項(xiàng)目外的各種信用擔(dān)保，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的有限追索形式。融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）天鴻地產(chǎn)公司作為項(xiàng)目發(fā)起人，根據(jù)項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度提供一個(gè)完工協(xié)議擔(dān)保，排除了銀行對(duì)項(xiàng)目本身無法完工的擔(dān)憂，可以使其資金盡快回收。

（2）第三方的工程承包公司提供的“交鑰匙”工程建設(shè)合約，以及為其提供擔(dān)保的銀行所安排的履約擔(dān)保，構(gòu)成了項(xiàng)目的完工擔(dān)保，排除了項(xiàng)目融資貸款銀團(tuán)對(duì)項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)的顧慮。

（3）太平洋保險(xiǎn)公司經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目考察，為項(xiàng)目安排項(xiàng)目保險(xiǎn)，主要包括建設(shè)期間機(jī)械設(shè)備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險(xiǎn)，保證了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的可控性。

（4）由天鴻地產(chǎn)提供意向性擔(dān)保，出具安慰信，向其擔(dān)保，公司同意向合資機(jī)構(gòu)提供一切必要手段使其履行經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并愿意在合資機(jī)構(gòu)遇到財(cái)務(wù)困難時(shí)提供一定的資金幫助。

（5）項(xiàng)目發(fā)起人天鴻地產(chǎn)抵押他們?cè)陧?xiàng)目公司中的30%股份，以此作為貸款擔(dān)保的一部分，使得貸款銀行可以在出現(xiàn)違約時(shí)控制公司并采取必要的措施來保護(hù)項(xiàng)目貸款。融資結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)評(píng)：（1）由項(xiàng)目發(fā)起方天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟直接安排融資，并且直接承擔(dān)安排中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，是結(jié)構(gòu)上最簡(jiǎn)單的一種項(xiàng)目融資模式，符合本身公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不很復(fù)雜的情況。簡(jiǎn)化了融資的相關(guān)步驟，對(duì)于企業(yè)來說具有一定的便利性。故常采用。

（2）有利于天鴻地產(chǎn)稅務(wù)方面的安排，對(duì)于天鴻地產(chǎn)來說，開發(fā)成立9年來，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營穩(wěn)步發(fā)展，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，取得良好的業(yè)績(jī)。公司在開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、經(jīng)營銷售和物業(yè)管理等方面具有一整套成熟有效的經(jīng)營管理方法。年開工面積、竣工面積逐年遞增，主營業(yè)務(wù)利潤(rùn)大幅度增長(zhǎng)。同時(shí)，為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟并不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，天鴻公司十分重視企業(yè)品牌的建設(shè)，視品牌為生命。公司重合同、守信譽(yù)，自成立以來合同履約率為100%，從未發(fā)生違約及合同糾紛現(xiàn)象，公司產(chǎn)品優(yōu)良，贏得了廣大客戶的認(rèn)同，公司品牌和所開發(fā)的項(xiàng)目品牌在房地產(chǎn)市場(chǎng)上都取得了較高的知名度。故其資信狀況良好，采用直接融資可以獲得相對(duì)成本較低的貸款。充分發(fā)揮了項(xiàng)目發(fā)起人在商業(yè)社會(huì)中的信譽(yù)。

（3）在融資結(jié)構(gòu)和融資方式上的選擇比較靈活，發(fā)起人可以根據(jù)其投資戰(zhàn)略需要，靈活安排。

（4）另一方面，由于該項(xiàng)目為發(fā)起人直接擁有項(xiàng)目資產(chǎn)并控制項(xiàng)目現(xiàn)金流量的投資結(jié)構(gòu)，可以比較充分的利用項(xiàng)目的稅務(wù)虧損或優(yōu)惠，進(jìn)一步降低融資成本。

（5）但這一項(xiàng)目融資方式同樣存在這不足之處。由于參與合資的天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟在信譽(yù)，財(cái)務(wù)狀況，市場(chǎng)銷售和生產(chǎn)管理能力等方面不一致，其中天鴻地產(chǎn)的資信較好，在融資貸款方面比較有優(yōu)勢(shì)，但浙商聯(lián)盟在項(xiàng)目之前并無相應(yīng)的項(xiàng)目經(jīng)歷，故其在專業(yè)領(lǐng)域的信譽(yù)度較低，各方面的經(jīng)驗(yàn)都難以達(dá)到天鴻地產(chǎn)的狀態(tài)，這就增加了以項(xiàng)目資產(chǎn)及現(xiàn)金流量作為融資擔(dān)保抵押的難度，從而在融資追索的程度和范圍上顯得比較復(fù)雜。

（6）在安排融資時(shí)，需要注意劃清天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟在項(xiàng)目中所承擔(dān)的融資責(zé)任和其他業(yè)務(wù)之間的界限，這一點(diǎn)在操作上更為復(fù)雜。故其實(shí)現(xiàn)有限追索的結(jié)構(gòu)時(shí)比較復(fù)雜

方案二

項(xiàng)目模式：合資項(xiàng)目公司融資模式

投資結(jié)構(gòu)：公司型合資結(jié)構(gòu)：由項(xiàng)目發(fā)起人天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟根據(jù)股東協(xié)議組建一個(gè)單一目的的項(xiàng)目公司——榮興公司。由天鴻地產(chǎn)認(rèn)購該控股公司的100股股票。使其成為控股公司法律上的擁有者，因?yàn)樘禅櫟禺a(chǎn)經(jīng)營業(yè)績(jī)良好，通過對(duì)項(xiàng)目企業(yè)的完全控股，可以使該控股公司得資產(chǎn)負(fù)債和經(jīng)營損益并入到天鴻地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表之中，同時(shí)控股公司的稅收也可以與天鴻地產(chǎn)的稅收合并，統(tǒng)一納稅。然后以項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的法人實(shí)體，簽署與項(xiàng)目建設(shè)，生產(chǎn)和市場(chǎng)有關(guān)的合同，并安排相應(yīng)融資，建設(shè)經(jīng)營并擁有項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目公司除了正在安排融資的項(xiàng)目之外沒有其他的任何資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，也沒有任何經(jīng)營歷史，所以項(xiàng)目發(fā)起人天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟向其提供一定的信用擔(dān)保以承擔(dān)一定程度的債務(wù)責(zé)任。同時(shí)，兩家公司通過合資協(xié)議認(rèn)購控股公司即項(xiàng)目公司發(fā)行的可轉(zhuǎn)換債券的方式對(duì)控股公司進(jìn)行股本資金投入（在合資協(xié)議中規(guī)定出可轉(zhuǎn)換債券持有人的權(quán)益及轉(zhuǎn)換條件），從而組成真正的投資財(cái)團(tuán)，根據(jù)各自參與項(xiàng)目的不同目的，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟各自認(rèn)購債券的比例為60%，40%。以可轉(zhuǎn)換債券方式作為初始資本投資，對(duì)投資者天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟來說，既可以定期取得利息收入，又可以在項(xiàng)目成功時(shí)轉(zhuǎn)換股票取得很大的好處。根據(jù)合資協(xié)議，投資者組成董事會(huì)負(fù)責(zé)公司的重大決策事項(xiàng)，并任命天鴻地產(chǎn)公司的下屬公司擔(dān)任項(xiàng)目管理者，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常生產(chǎn)經(jīng)營已充分利用天鴻地產(chǎn)在項(xiàng)目建設(shè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)。通過債券融資

資金結(jié)構(gòu)：股本資金，準(zhǔn)股本資金和債務(wù)資金三種

X萬元，發(fā)行債券Y萬元，從銀行貸款Z萬元，貸款期限為1年。公司章程規(guī)定在投資項(xiàng)目時(shí)自有資本金的投入不得少于30%，資金成本為15%，同時(shí)公司的資產(chǎn)負(fù)債率不得高于60%。據(jù)得知，發(fā)行債券的成本率10%，銀行貸款利率為6%。根據(jù)融資最優(yōu)化原則可得：

X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)×100%≥30% Z/(X+Y+Z)×100%≤60%

融資成本M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+10%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

因此可得出，公司出資26，976萬元，發(fā)行債券8，990萬元，向銀行貸款53，940萬元時(shí)，融資成本最小，此時(shí)融資成本M=8,180.9萬元。

根據(jù)項(xiàng)目合資協(xié)議，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟各自向項(xiàng)目公司注資，然后以項(xiàng)目公司名義向中國人民銀行貸款建設(shè)資金5.394億元人民幣，貸款期為1年，銀行利率為6%。同時(shí)發(fā)行債券，總面值為8，990萬元。融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度提供一個(gè)完工協(xié)議擔(dān)保，排除了銀行對(duì)項(xiàng)目本身無法完工的擔(dān)憂，可以使其資金盡快回收。

（2）由天鴻地產(chǎn)提供意向性擔(dān)保，出具安慰信，向其擔(dān)保，公司同意向項(xiàng)目公司提供一切必要手段使其履行經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并愿意在項(xiàng)目公司遇到財(cái)務(wù)困難時(shí)提供一定的資金幫助。

（3）建筑產(chǎn)品供應(yīng)商為推銷自己的接卸設(shè)備和建筑材料，愿意為項(xiàng)目公司提供擔(dān)保，向中國銀行取得一定貸款。

（4）天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟分別將其擁有的30%和40%的項(xiàng)目公司股份做為擔(dān)保資產(chǎn)抵押給中國銀行，取得剩余貸款。使得項(xiàng)目的可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)得到降低。

（5）項(xiàng)目公司將在建的項(xiàng)目產(chǎn)品一部分作為項(xiàng)目擔(dān)保，使得貸款方能夠更好的進(jìn)行資金回收估算。

（6）保險(xiǎn)公司經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目考察，為項(xiàng)目安排項(xiàng)目保險(xiǎn)，主要包括建設(shè)期間機(jī)械設(shè)備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險(xiǎn)，保證了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的可控性。

融資結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)評(píng)：

（1）通過項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目融資，可以將項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司內(nèi)部，項(xiàng)目公司對(duì)償還貸款承擔(dān)直接責(zé)任，實(shí)現(xiàn)對(duì)天鴻地產(chǎn)的優(yōu)先債務(wù)追索。天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟并不直接進(jìn)行融資，而是通過間接的信用保證形式支持項(xiàng)目公司的融資。

（2）容易將融資安排成非公司負(fù)債型融資，有利于改善項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債狀況。（3）便于把項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司，而不是分散在各個(gè)發(fā)起人所擁有的公司，便于管理。項(xiàng)目公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)，生產(chǎn)和銷售，并且可以整體地使用項(xiàng)目資產(chǎn)和現(xiàn)金流量作為融資的抵押和信用保證，在概念上和融資結(jié)構(gòu)上較易為貸款銀行接受，法律結(jié)構(gòu)也相對(duì)簡(jiǎn)單。

（4）可以充分利用大股東在管理，技術(shù)，市場(chǎng)和資信等方面的優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目獲得優(yōu)惠貸款條件，如上面的無擔(dān)保貸款，而這些優(yōu)惠擔(dān)保條件是條件相對(duì)較弱的浙商聯(lián)盟所根本無法得到的

（5）但其在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，很難滿足天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟對(duì)融資的各種要求，在這種融資結(jié)構(gòu)中，項(xiàng)目的稅務(wù)優(yōu)惠或虧損只能保留在項(xiàng)目公司中應(yīng)用，容易形成稅務(wù)優(yōu)惠的浪費(fèi)，同時(shí)，在債務(wù)形式上缺乏靈活性，雖然項(xiàng)目發(fā)起人對(duì)項(xiàng)目的資本投入形式可以選擇，但由于投資者缺乏對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流量的直接控制。

方案三

融資模式：設(shè)施使用協(xié)議融資模式 投資結(jié)構(gòu)：合伙制結(jié)構(gòu)：天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟以合伙制投資結(jié)構(gòu)的形式興建世紀(jì)星項(xiàng)目，與設(shè)備供應(yīng)商簽訂項(xiàng)目建設(shè)機(jī)械設(shè)備使用協(xié)議，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟派代表和供應(yīng)商達(dá)成協(xié)議，由其提供一個(gè)無論使用與否都需付款性質(zhì)的設(shè)備使用協(xié)議，在能順利項(xiàng)目建成的前提下定期向設(shè)備供應(yīng)商支付規(guī)定數(shù)額的設(shè)備使用費(fèi)作為項(xiàng)目融資的信用擔(dān)保，同時(shí)向國內(nèi)貸款銀行進(jìn)行貸款融資。天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟所成立的合伙制投資結(jié)構(gòu)根據(jù)提供的設(shè)備使用協(xié)議，由天鴻地產(chǎn)負(fù)責(zé)建設(shè)，經(jīng)營整個(gè)項(xiàng)目系統(tǒng)，并承擔(dān)對(duì)該合伙制項(xiàng)目債務(wù)的無限責(zé)任；浙商聯(lián)盟作為有限合伙人，其對(duì)合伙制結(jié)構(gòu)的債務(wù)責(zé)任被限制在其已經(jīng)投入和承諾投入到項(xiàng)目合伙制項(xiàng)目中的資本數(shù)量。

資金結(jié)構(gòu)：銀行貸款和債務(wù)資金兩種

按照合伙制規(guī)定資本金不得低于15%，債券發(fā)行總額不得高于銀行貸款，同時(shí)直接投資的成本率為15%，發(fā)行債券的成本為：

債券籌資成本率=

年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費(fèi)率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，銀行貸款利率為6%。

根據(jù)融資要求成本最優(yōu)化的原則，設(shè)直接投資X，發(fā)行債券Y，銀行貸款Z：得下列結(jié)論：

X+Y+Z=89900

（Y+Z）/（X+Y+Z）≥15%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根據(jù)以上條件可計(jì)算得出，當(dāng)發(fā)行債券為44，950萬元，銀行貸款為44，950萬元時(shí)，項(xiàng)目公司融資成本最低。由上述求得，融資成本M=4，827.63萬元。

根據(jù)合伙協(xié)議，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟各自分別向銀行貸款總數(shù)為44，950萬，發(fā)行債券44，950萬元，同時(shí)和設(shè)備供應(yīng)商簽訂設(shè)備使用協(xié)議，定期向其支付一定的使用費(fèi)用，以此來減輕融資壓力。同時(shí)向銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè) 融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）建筑產(chǎn)品供應(yīng)商為推銷自己的接卸設(shè)備和建筑材料，愿意為項(xiàng)目公司提供擔(dān)保，向中國銀行取得一定貸款。（2）通過公開招標(biāo)選擇設(shè)備供應(yīng)商，簽訂郊游時(shí)工程建設(shè)合同，同時(shí)可以提供貸款銀行所認(rèn)可的銀行出具的履約擔(dān)保。

（3）項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度提供一個(gè)完工協(xié)議擔(dān)保，排除了銀行對(duì)項(xiàng)目本身無法完工的擔(dān)憂，可以使其資金盡快回收。

（4）天鴻地產(chǎn)向銀行簽發(fā)以產(chǎn)品銷售協(xié)議提供的間接擔(dān)保

（5）項(xiàng)目公司將在建的項(xiàng)目產(chǎn)品一部分作為項(xiàng)目擔(dān)保，使得貸款方能夠更好的進(jìn)行資金回收估算。

（6）保險(xiǎn)公司經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目考察，為項(xiàng)目安排項(xiàng)目保險(xiǎn)，主要包括建設(shè)期間機(jī)械設(shè)備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險(xiǎn)，保證了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的可控性。

（7）利用這種協(xié)議安排項(xiàng)目融資，要求項(xiàng)目設(shè)施的使用者無論是否真正利用了項(xiàng)目設(shè)施所提供的服務(wù)，都要無條件地在融資期間定期向設(shè)施的提供者支付一定數(shù)量的預(yù)先確定下來的項(xiàng)目設(shè)備的使用費(fèi)。此承諾合約與完工擔(dān)保一起構(gòu)成項(xiàng)目信用保證結(jié)構(gòu)的主要組成部分。

融資模式簡(jiǎn)評(píng)：

（1）項(xiàng)目設(shè)施的使用費(fèi)在融資期間應(yīng)能夠足以支付項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營成本和項(xiàng)目債務(wù)還本負(fù)息

（2）投資結(jié)構(gòu)的選擇比較靈活

（3）項(xiàng)目的投資者可以利用與項(xiàng)目利益有關(guān)的第三方（即設(shè)施使用者）的信用來安排融資，分散風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約資金投入

（4）具有“無論提貨與否均需付款”性質(zhì)的設(shè)施使用協(xié)議是項(xiàng)目融資不可缺少的組成部分。（5）避免了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，使得建設(shè)項(xiàng)目能夠有長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)安排在其中起到至關(guān)重要的作用。

方案四

融資模式：生產(chǎn)支付融資模式 投資結(jié)構(gòu)：信托基金結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)信托貸款融資是指房地產(chǎn)公司以具體項(xiàng)目收益做保證，信托公司以信托方式吸收資金用來發(fā)放房地產(chǎn)貸款，房地產(chǎn)公司獲得借款的融資方式。

有貸款銀行建立一個(gè)以信托基金結(jié)構(gòu)組成特別的金融公司，專門負(fù)責(zé)從項(xiàng)目公司購買一定比例的項(xiàng)目產(chǎn)品作為融資的基礎(chǔ)。然后貸款銀行把自己貸給該金融公司，金融公司再根據(jù)產(chǎn)品支付協(xié)議將資金注入的項(xiàng)目公司，以表示從項(xiàng)目公司那里購買一定數(shù)量的項(xiàng)目產(chǎn)品，項(xiàng)目公司同意把產(chǎn)品賣給金融公司，產(chǎn)品的定價(jià)要在產(chǎn)品本身價(jià)格的基礎(chǔ)上考慮利息因素。金融公司以對(duì)產(chǎn)品的所有權(quán)及其有關(guān)購買合同作為對(duì)貸款銀行的還款保證，項(xiàng)目公司從金融公司那里得到購貨款作為項(xiàng)目的建設(shè)和資本投資資金，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，但項(xiàng)目投產(chǎn)以后，項(xiàng)目公司以金融公司代理人的身份吧產(chǎn)品賣給用戶，然后把收入付給金融公司，金融公司再以這筆錢來償還銀行貸款。天鴻公司通過貸款信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入，在此期間再辦理各項(xiàng)審批手續(xù)。當(dāng)審批通過，項(xiàng)目啟動(dòng)后達(dá)到銀行貸款的條件后，天鴻公司利用這段“時(shí)間差”償還信托貸款，而改用銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)。天鴻公司先利用自有資金獲得土地使用權(quán)，在121文件出臺(tái)以前，獲取土地的成本是低廉的，甚至可不花錢也能拿到土地，隨著我國土地拍賣轉(zhuǎn)讓政策的完善，獲得土地的成本大大提高;天鴻公司在交納土地出讓金，獲得土地使用證以后，將土地質(zhì)押給銀行，從銀行獲得土地平整、拆遷所須的資金，同時(shí)開展前期的宣傳推廣活動(dòng);此時(shí)，建筑商介入地產(chǎn)開發(fā)，一般會(huì)由建筑商進(jìn)行墊資建設(shè);天鴻公司獲得開工許可證、預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等5證后，開始期房銷售，購房人交納首付款，銀行出面辦理按揭，放款給天鴻公司;天鴻公司用獲得的銷售回款將部分或全部的建筑用地解押，辦理整棟樓宇的大產(chǎn)權(quán)，同時(shí)，將剩余資金用于償還建筑商墊資或用于滾動(dòng)開發(fā)。有三個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，決定了天鴻公司項(xiàng)目運(yùn)做資金鏈條是否能正常運(yùn)轉(zhuǎn):A點(diǎn)完成的土地的質(zhì)押和解套過程，天鴻公司通過把整塊土地質(zhì)押給銀行，來換取土地平整、前期運(yùn)作所需要的資金，如果獲得土地的成本超過自有資金，這個(gè)過程也會(huì)用做償還土地出讓金的拆借款。B點(diǎn)所完成的首期項(xiàng)目所需要的建設(shè)資金，建筑商的墊資越多，商付出的資金成本越大，但是，對(duì)于資金不充沛或品牌良好的開發(fā)商來說，建筑商墊資可以大大緩解資金壓力。C點(diǎn)是重要的回款通道，A、B兩點(diǎn)獲得的資金，都要依靠C點(diǎn)來歸還，質(zhì)押的土地、建筑商的墊資、同業(yè)的拆借，都要依靠期房銷售來歸還，房地產(chǎn)信托貸款融資計(jì)劃，就是在C點(diǎn)不能發(fā)揮作用的情況下，依靠信托籌資，來實(shí)現(xiàn)資金過橋，度過難關(guān)。另外，天鴻公司開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，由于不必繳納土地出讓金，并享有20余項(xiàng)的稅收減免，不存在開發(fā)土地購買成本。所以，也采用這種方式獲得過橋資金，主要是用于工程建設(shè)，用項(xiàng)目銷售收入來實(shí)現(xiàn)信托收益并收回信托本金。貸款期為2年，寬限期為1年。資金結(jié)構(gòu)：股本資金，銀行貸款和發(fā)行債券3種 股本資金：由于資本金不得低于25%，債券發(fā)行總額不得高于銀行貸款，同時(shí)直接投資的成本率為15%，發(fā)行債券的成本為：

債券籌資成本率=年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費(fèi)率）×100%=7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，銀行貸款利率為6%。設(shè)直接投資X，發(fā)行債券Y，銀行貸款Z： X+Y+Z=89900

X/（X+Y+Z）≥25%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根據(jù)以上約束條件，可得出，當(dāng)自有資金為22，475萬元，發(fā)行債券33,712萬元，銀行貸款33,712萬元時(shí)，融資成本最低，為M=6,991.97萬元。融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）建立在由貸款銀行購買項(xiàng)目產(chǎn)品的全部或部分未來銷售收入的權(quán)益基礎(chǔ)上，這部分生產(chǎn)量的收益也就是項(xiàng)目融資的主要償債資金來源，因此產(chǎn)品支付是通過直接擁有項(xiàng)目的產(chǎn)品，而不是通過抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來實(shí)現(xiàn)融資的信用保證。

（2）商業(yè)銀行即中國銀行要求以所有借款人的權(quán)益做擔(dān)保，包括天鴻地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)益。

（3）天鴻地產(chǎn)保證以合理的成本和技術(shù)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。（4）銀行要求將項(xiàng)目的使用權(quán)作為抵押轉(zhuǎn)讓給銀行。

融資模式簡(jiǎn)評(píng)：

（1）生產(chǎn)支付是通過直接擁有項(xiàng)目的產(chǎn)品和銷售收入，而不是通過抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來實(shí)現(xiàn)融資的信用保證。

（2）信用保證結(jié)構(gòu)較其他融資方式獨(dú)特

（3）融資容易被安排成為無追索或有限追索的形式，由于所購買的產(chǎn)品及其銷售收益被用作產(chǎn)品支付融資的主要償債資金來源，而產(chǎn)品支付融資的資金數(shù)量決定于產(chǎn)品支付所購買的那一部分產(chǎn)品的預(yù)期收益在一定利率條件下貼現(xiàn)出來的資產(chǎn)現(xiàn)值。所以，貸款的償還十分可靠，從一開始貸款就可以被安排成無追索或有限追索形式。

（4）融資期限將短于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)生命期

（5）貸款銀行只為項(xiàng)目的建設(shè)和資本費(fèi)用提供融資，而不承擔(dān)項(xiàng)目生產(chǎn)費(fèi)用的貸款（6）這種融資模式中一般要求成立一個(gè)“融資中介機(jī)構(gòu)”，即所謂的專設(shè)公司，專門負(fù)責(zé)從項(xiàng)目公司中購買一定比例的產(chǎn)品，在市場(chǎng)上直接銷售或委托項(xiàng)目公司作為代理人銷售產(chǎn)品，并負(fù)責(zé)歸集產(chǎn)品的銷售收入和償還貸款。

（7）為了加快融資的順利進(jìn)行，規(guī)避集合資金信托合同不能超過200份的限制，盡管規(guī)避了這一限制，但同時(shí)不得不面臨另外一個(gè)問題，以這些房地產(chǎn)設(shè)置信托，意味著房產(chǎn)所有權(quán)的更改，按照目前有關(guān)房地產(chǎn)所有權(quán)變更登記的規(guī)定，意味著信托公司和房地產(chǎn)公司將為此支付高達(dá)3%的契稅。總之，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托融資方式相對(duì)于其他信托融資方式更具有房地產(chǎn)證券化的內(nèi)涵，綜上可知第三種融資方式的融資成本最低，如果僅僅從融資成本角度考慮的話，應(yīng)該考慮第三種融資方案

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告案例

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告案例

一、總論

1、項(xiàng)目建設(shè)背景

A州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新城房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足，不能及時(shí)啟動(dòng)本項(xiàng)目。恰逢整個(gè)地區(qū)的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目，這是能得到這個(gè)項(xiàng)目的重要的外在因素。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商。而某省特別是B市的房地產(chǎn)開發(fā)公司不論是資金實(shí)力，還是開發(fā)水平在全國來說可謂是首屈一指的。這是能轉(zhuǎn)讓到并開發(fā)的內(nèi)在因素。根據(jù)A州的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及新區(qū)新橋鎮(zhèn)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個(gè)A州重要的住宅區(qū)。本公司經(jīng)過對(duì)A州全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)A州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，只要做出能滿足A州市城市居民新的住房要求和高品質(zhì)，同時(shí)定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心項(xiàng)目的銷售，而且有豐厚的利潤(rùn)。

該項(xiàng)目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項(xiàng)目規(guī)劃許可證，各項(xiàng)目談判工作已相繼展開。

2、項(xiàng)目概況

該地塊位于A州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學(xué)院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有新山大橋與古城區(qū)相連。項(xiàng)目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預(yù)售房款解決。

二、A州市介紹

A州位于長(zhǎng)江三角洲中部、某省東南部，東經(jīng)l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長(zhǎng)江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。所屬六縣市面積為：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F(xiàn)市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1760億元，經(jīng)濟(jì)總量在三角洲位居第二，列全國第六，人均GDP按現(xiàn)行匯率折算超過3600美元，顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。整個(gè)市的人口580.53萬，城區(qū)人口為80萬。新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值400億，同比增長(zhǎng)17%；完成國內(nèi)生產(chǎn)總值160億，同比增長(zhǎng)14.2%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入20.5億。正在啟動(dòng)二期開發(fā)。

三、A州市住宅市場(chǎng)分析1、2002年以前A州市住宅市場(chǎng)分析

在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/ m2，而新區(qū)住宅價(jià)格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：

①土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應(yīng)的長(zhǎng)期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項(xiàng)目可行性報(bào)告，以很便宜的價(jià)格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中只占很小的一部分。

②整個(gè)A州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。

③居民居住觀念沒有改變。大多數(shù)A州人認(rèn)為，過了運(yùn)河就覺得離開了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為A州新區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時(shí)，新橋鎮(zhèn)一直以來治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房?jī)r(jià)。

④消費(fèi)觀念也限制了整個(gè)A州市的房?jī)r(jià)。許多A州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會(huì)用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。

⑤這段時(shí)間里，雖然有出現(xiàn)過許多有利于住宅發(fā)展的政策（比如貨幣化分房的實(shí)施），但一直沒能使

A州房地產(chǎn)更上一個(gè)臺(tái)階。

2、2002年以來A州市住宅市場(chǎng)分析

2002年是A州房?jī)r(jià)飛漲的一年。2001年10月份，A州市土地全面實(shí)行招投標(biāo)。這對(duì)于A州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場(chǎng)招投標(biāo)，土地市場(chǎng)更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策。

①A州強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識(shí)，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺(tái)、低波動(dòng)中運(yùn)行，2002年全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦南M(fèi)觀念。

②規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)模化、集約化經(jīng)營。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。

③在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)存量土地開發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時(shí)，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。④加強(qiáng)城市建設(shè)步伐，動(dòng)遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場(chǎng)上對(duì)商品房的需求迅速膨脹。

3、A州新區(qū)住宅市場(chǎng)具體分析

A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤價(jià)格。據(jù)A州市建設(shè)局市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)：A州市今年房?jī)r(jià)總體上漲了14.8%。

綜上；新區(qū)的住宅均價(jià)公寓在3000元/ m2，小高層在3500元/ m2，復(fù)式樓中樓在3600元/ m2。

4、本項(xiàng)目的發(fā)展前景

新橋老鎮(zhèn)改造被A州新區(qū)“十五”規(guī)劃列為重大項(xiàng)目，估計(jì)將投資7億元。同時(shí)，隨著新區(qū)二期建設(shè)進(jìn)行，該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。

上半年，B州開發(fā)商159萬元/畝的價(jià)格競(jìng)得了新區(qū)自來水地塊，樓板價(jià)約為1000元/ m2，在地價(jià)上面我們有一定的優(yōu)勢(shì)。整個(gè)新區(qū)還沒有出現(xiàn)很高品質(zhì)和這么大規(guī)模的住宅。

所以，根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)（未考慮房?jī)r(jià)上升），本項(xiàng)目住宅均價(jià)定位在3300元/ m

2四、項(xiàng)目投資估算及盈利分析

1、編制依據(jù)

①建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；②各種費(fèi)率依據(jù)國家相關(guān)文件。

2、投資估算

3、銷售收入

根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和A州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為3300元/ m2，低層商鋪均價(jià)定位為4500元/ m2。

4、營業(yè)稅及附加

本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加3408萬元。

5、盈利能力分析、五、結(jié)論與建議

1、用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力；

2、做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項(xiàng)目的檔次，贏得高檔消費(fèi)群，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤形象。

第四篇：板橋鎮(zhèn)河?xùn)|村委會(huì)2010年村級(jí)公益事業(yè)建設(shè)一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目規(guī)劃

板橋鎮(zhèn)河?xùn)|堡村委會(huì)2011年村級(jí)公益事業(yè)建設(shè)一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目規(guī)劃

為進(jìn)一步加快推進(jìn)河?xùn)|村委會(huì)公益事業(yè)建設(shè)，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)健康發(fā)展，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，增強(qiáng)抵御自然災(zāi)害的能力，進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展，農(nóng)民增收，按照中央、省、市、縣政府一事一議籌資籌勞財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)工作的安排和部署，結(jié)合板橋鎮(zhèn)政府要求，根據(jù)河?xùn)|村委會(huì)的實(shí)際，制定板橋鎮(zhèn)河?xùn)|村委會(huì)一事一議籌資籌勞財(cái)政以獎(jiǎng)代補(bǔ)公益事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃。

第一章 概論

一、項(xiàng)目提要

（一）項(xiàng)目名稱：河?xùn)|村委會(huì)村南頭自然村內(nèi)戶外道路硬化工程

（二）項(xiàng)目設(shè)施單位：河?xùn)|村委會(huì)村南頭自然村

（三）項(xiàng)目規(guī)劃單位：板橋鎮(zhèn)村鎮(zhèn)管理所 板橋鎮(zhèn)公路管理站

（四）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（法人代表）：袁貴生

（五）項(xiàng)目設(shè)施地點(diǎn)：河?xùn)|村委會(huì)村南頭自然村

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

河?xùn)|村委會(huì)村級(jí)公益事業(yè)建設(shè)一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目工程規(guī)劃：硬化村內(nèi)戶外路面1條2700立方米，長(zhǎng)2000米，寬4.5米，厚0.3米；資金估算758540元。資金籌措方式是：申請(qǐng)財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金249930

大力發(fā)展本村蔬菜種植。但因農(nóng)田排灌設(shè)施不齊，農(nóng)民自身種植技術(shù)和意識(shí)較差，蔬菜種植發(fā)展困難較大。

（2）養(yǎng)殖業(yè)

牲畜養(yǎng)殖主要是豬、牛、羊、馬等，水產(chǎn)品主要是淡水魚，養(yǎng)殖業(yè)年均收入3萬多元，力爭(zhēng)以培養(yǎng)優(yōu)良品種為基礎(chǔ)，提高養(yǎng)殖技術(shù)和科技含量，降低成本、優(yōu)化質(zhì)量，擴(kuò)大養(yǎng)殖規(guī)模。

（3）增收產(chǎn)業(yè)

今年從春蠶到現(xiàn)在，蠶繭價(jià)格一直都比較高，我村委會(huì)緊抓這一機(jī)遇，大力開展蠶的養(yǎng)殖技術(shù)培訓(xùn)會(huì)，提高桑農(nóng)的養(yǎng)殖技術(shù)，增加養(yǎng)殖收入。現(xiàn)在，我村委會(huì)又把新桑德種植和老桑的改良做為工作重點(diǎn)，確保明年桑田的整體面積增加200畝，使蠶桑成為我村的經(jīng)濟(jì)增收產(chǎn)業(yè)。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施

由于地處半山區(qū)，農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，重新建設(shè)需要的投資較大，而村委會(huì)經(jīng)濟(jì)收入較少，造成農(nóng)業(yè)增產(chǎn)難，農(nóng)民增收難。我村委會(huì)轄區(qū)里道路由于修建時(shí)間較早，修建時(shí)質(zhì)量不硬，現(xiàn)在的車輛運(yùn)輸量較大，道路基本全部受到不同程度的損壞，嚴(yán)重制約了我村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三章 建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

該項(xiàng)目6月底宣傳動(dòng)員，7月底混泥土攪灌，路基、擋墻全部完

工。

二、組織機(jī)構(gòu)

為加強(qiáng)對(duì)實(shí)施河?xùn)|村委會(huì)村級(jí)公益事業(yè)建設(shè)一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目工程工作的領(lǐng)導(dǎo)，按照縣委、縣政府及鎮(zhèn)黨委、政府的要求，結(jié)合本村實(shí)際，村兩委班子研究決定成立河?xùn)|村委會(huì)村級(jí)公益事業(yè)建設(shè)一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目工程工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)我村村級(jí)公益事業(yè)建設(shè)一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目工程項(xiàng)目建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)及實(shí)施工作。領(lǐng)導(dǎo)小組成員如下：

組 長(zhǎng)：袁貴生 副組長(zhǎng)：聞紹林 成 員：念平元 念成生

河?xùn)|村委會(huì)決定對(duì)各自然村成立村級(jí)公益事業(yè)建設(shè)一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目工程工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)對(duì)本村級(jí)公益事業(yè)建設(shè)一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目工程進(jìn)行組織協(xié)調(diào)。其成員如下：

南頭村：聞紹林 念平元 念成生

三、監(jiān)督機(jī)制

（一）項(xiàng)目監(jiān)督

1、嚴(yán)格實(shí)行財(cái)政專戶儲(chǔ)存、?？顚Ｓ?，一切資金嚴(yán)格按照縣鎮(zhèn)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行辦理。

2、嚴(yán)格執(zhí)行資金報(bào)帳制，資金使用情況經(jīng)鎮(zhèn)村級(jí)公益事業(yè)建設(shè)一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目工程領(lǐng)導(dǎo)小組具體責(zé)任人對(duì)工程進(jìn)行核實(shí)簽批后，方可劃撥資金。

（三）生態(tài)效益：通過項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施，全村生態(tài)將得到保護(hù)，同時(shí)，通過村莊綠化，美化，增加植被，減少污水及生活垃圾污染，使村內(nèi)生態(tài)環(huán)境徹底改觀。

第四章 管護(hù)措施

一、項(xiàng)目實(shí)施管理

1、嚴(yán)格按照項(xiàng)目批復(fù)，不準(zhǔn)隨意更改規(guī)?；蜃兏O(shè)計(jì)。

2、所有項(xiàng)目由群眾投工投勞參與建設(shè)，除特殊項(xiàng)目,須承包的實(shí)行招投標(biāo)制度，簽訂工程建設(shè)廉正合同、項(xiàng)目實(shí)施合同，責(zé)任人實(shí)行終身負(fù)責(zé)制。

3、項(xiàng)目的實(shí)施，實(shí)行按職定崗，按人定崗，明確責(zé)任。

4、嚴(yán)格項(xiàng)目公開、公示制度，定期不定期進(jìn)行所建項(xiàng)目數(shù)，建設(shè)規(guī)模，公開公示、其次對(duì)工程進(jìn)度及資金使用向群眾通報(bào)，接受群眾監(jiān)督。

5、物資的供應(yīng)，發(fā)放由專人負(fù)責(zé)，做好入庫、出庫登記，保證物資供應(yīng)暢通，避免外流。

6、項(xiàng)目的實(shí)施中，由質(zhì)量監(jiān)督組全程跟蹤，確保工程質(zhì)量。

7、項(xiàng)目實(shí)施一律組織群眾投工投勞運(yùn)作。除部分技術(shù)性高，群眾無法投工投勞的項(xiàng)目外。

二、項(xiàng)目后續(xù)管理 項(xiàng)目的管理列入“村規(guī)民約”的管理內(nèi)容

項(xiàng)目遵循“誰使用，誰受益，誰管理”的原則，由農(nóng)戶自行維護(hù)。

道路建設(shè)采取分段分戶或分組終生維護(hù)，即：清潔和輕度破損由農(nóng)戶或小組維護(hù);較大破損由村級(jí)組織維修

4、開展入戶項(xiàng)目的建設(shè)，使用，管理培訓(xùn)，提高建管水平，延續(xù)使用壽命，發(fā)揮項(xiàng)目的長(zhǎng)期效益。

河?xùn)|村委會(huì) 二〇一一年五月二十四日

第五篇：關(guān)于五角場(chǎng)鎮(zhèn)為老服務(wù)工作的分析報(bào)告

畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文、作業(yè)）

畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文、作業(yè)）題目：

關(guān)于五角場(chǎng)鎮(zhèn)為老服務(wù)工作的分析報(bào)告

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年級(jí)、專業(yè)： 教育層次： 學(xué)生姓名： 學(xué)

號(hào)： 指導(dǎo)教師： 完成日期：

目 錄

內(nèi)容摘要和關(guān)鍵詞 ????????????????????????I

一、現(xiàn)狀綜述 ??????????????????????????1(一）分析研究的目的和意義以及背景 ????????????????1

1、分析研究的目的 ????????????????????????1

2、分析研究的背景和意義 ?????????????????????1(二）分析對(duì)象的現(xiàn)狀 ???????????????????????2

1、五角場(chǎng)鎮(zhèn)老年人的現(xiàn)狀 ?????????????????????2

2、五角場(chǎng)鎮(zhèn)為老服務(wù)的機(jī)構(gòu)設(shè)置，形式和內(nèi)容 ????????????2

二、問題分析 ??????????????????????????3(一）五角場(chǎng)鎮(zhèn)社區(qū)為老服務(wù)的工作中所遇到的實(shí)際問題 ????????3

1、五角場(chǎng)鎮(zhèn)社區(qū)為老服務(wù)中的法律維權(quán)工作問題 ???????????3

2、五角場(chǎng)鎮(zhèn)社區(qū)為老服務(wù)中的養(yǎng)老床位工作問題 ???????????3

3、五角場(chǎng)鎮(zhèn)社區(qū)為老服務(wù)中的居家養(yǎng)老推廣工作問題 ?????????3(二）產(chǎn)生問題的主要原因 ?????????????????????4

三、分析研究的結(jié)論 ???????????????????????5(一）如何解決老年人法律維權(quán)的問題 ????????????????5(二）如何解決老年人養(yǎng)老床位緊張的問題 ??????????????6(三）關(guān)于居家養(yǎng)老的完善和推廣 ??????????????????6 致謝 ??????????????????????????????7

內(nèi) 容 摘 要

隨著全國老齡化趨勢(shì)的不斷加快，養(yǎng)老問題日益嚴(yán)峻，為老服務(wù)工作的重要性日漸突出。本文通過對(duì)上海市五角場(chǎng)鎮(zhèn)為老服務(wù)工作的調(diào)查研究，對(duì)為老服務(wù)工作中存在的不足和困難進(jìn)行了客觀的分析。本文首先對(duì)五角場(chǎng)鎮(zhèn)為老服務(wù)工作進(jìn)行了概述，在明確了為老服務(wù)機(jī)構(gòu)，老年人法律維權(quán)以及居家養(yǎng)老等基本概念后，主要對(duì)為老服務(wù)的基本內(nèi)容及其在實(shí)際操作中的特點(diǎn)進(jìn)行了闡述。然后寫了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的設(shè)置在本市五角場(chǎng)鎮(zhèn)為老服務(wù)工作中的重要性；接著基于我國老年人維權(quán)意識(shí)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析概括出老年人法律維權(quán)中存在的問題；隨后通過對(duì)五角場(chǎng)鎮(zhèn)老年人的實(shí)際生活狀況對(duì)居家養(yǎng)老的實(shí)施進(jìn)行了分析。其次通過舉出現(xiàn)階段五角場(chǎng)鎮(zhèn)為老服務(wù)工作實(shí)施的狀況和在老人反響中取得的成績(jī)來說明為老服務(wù)工作的重要。本文最后立足于完善各項(xiàng)養(yǎng)老設(shè)施，增進(jìn)老年人維權(quán)自主維權(quán)意識(shí)和居家養(yǎng)老方案的完善推廣方面給出了建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老；為老服務(wù)；老年人法律維權(quán)；養(yǎng)老床位緊張；居家養(yǎng)老

I

關(guān)于五角場(chǎng)鎮(zhèn)為老服務(wù)工作的分析報(bào)告

目前，我國整體面臨著社會(huì)老年化問題，而老有所養(yǎng)的問題重要性也日漸突出，為此政府也積極進(jìn)行了面對(duì)老年人的為老服務(wù)滿意度調(diào)查，并建立了相應(yīng)的幫助服務(wù)機(jī)構(gòu)。但是由于為老服務(wù)牽涉到不同的職能部門，需要調(diào)動(dòng)各種資源，這使得為老服務(wù)的工作在實(shí)際操作中存在著極大的挑戰(zhàn)。

因此，將為老服務(wù)調(diào)查設(shè)為一個(gè)項(xiàng)目，引入當(dāng)代管理的理念、方法和手段對(duì)其進(jìn)行合理化管理是政府在新的社會(huì)環(huán)境下的必然選擇。隨著新型為老服務(wù)模式的擴(kuò)張和發(fā)展，在現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的問題也日益明顯。而對(duì)于政府這樣的機(jī)構(gòu)，百姓的生活滿意度是其生存之本。為此我們對(duì)五角場(chǎng)鎮(zhèn)為老服務(wù)工作進(jìn)行了分析。

一、現(xiàn)狀綜述

（一）分析研究的目的和意義以及背景

1、分析研究的目的

關(guān)于五角場(chǎng)鎮(zhèn)為老服務(wù)工作的分析，目的在于對(duì)現(xiàn)階段五角場(chǎng)鎮(zhèn)街道對(duì)轄區(qū)內(nèi)的老年人現(xiàn)狀，社區(qū)為老服務(wù)的機(jī)構(gòu)設(shè)置，為老服務(wù)的形式及內(nèi)容和成效等多項(xiàng)因素進(jìn)行實(shí)際了解。并對(duì)社區(qū)為老服務(wù)中的工作難點(diǎn)及老年人對(duì)為老服務(wù)的滿意度情況進(jìn)行了細(xì)致的分析研究以便給出相應(yīng)的建議。

2、分析研究的背景和意義

關(guān)于五角場(chǎng)鎮(zhèn)為老服務(wù)工作分析的背景處于我國整體社會(huì)結(jié)構(gòu)面臨著老年化的現(xiàn)狀，而為老服務(wù)的問題重要性也日漸突出，為此政府也積極進(jìn)行了面對(duì)老年人的為老服務(wù)工作的安排和實(shí)施，并為此建立了相對(duì)應(yīng)的服務(wù)管理機(jī)構(gòu)。

關(guān)于五角場(chǎng)鎮(zhèn)為老服務(wù)工作的分析，意義在于通過這項(xiàng)研究活動(dòng)，對(duì)社區(qū)工作人員實(shí)際工作的重新認(rèn)識(shí)，以及對(duì)老年人養(yǎng)老方式及養(yǎng)老內(nèi)容和實(shí)施時(shí)所遇到的困難進(jìn)行全面的實(shí)際了解。對(duì)政府的為老服務(wù)工作有一個(gè)較為全面的認(rèn)識(shí)。

隨著社會(huì)老齡化步伐日益加快，以“一切為了老人”為宗旨，五角場(chǎng)街道始終堅(jiān)持把為老服務(wù)作為社區(qū)建設(shè)的一項(xiàng)重要任務(wù)，積極探索運(yùn)用信息化的手段，提高社區(qū)為老服務(wù)效能；用社會(huì)化的方法，完善社區(qū)為老服務(wù)機(jī)制；用多樣化的服務(wù)，滿足社區(qū)老人多元化的需求；用制度化的模式，長(zhǎng)效開展社區(qū)為老服務(wù)工作。而對(duì)其調(diào)查研究分析的意義就顯得尤為突出重要了，便于將來總結(jié)改善。

（二）分析對(duì)象的現(xiàn)狀

1、五角場(chǎng)鎮(zhèn)老年人的現(xiàn)狀

截止到2011年底，五角場(chǎng)鎮(zhèn)共有60歲以上的老人22436人，約占戶籍人口的21.6%，其中：男性10912人，女性11524人，獨(dú)居老人1309人，70歲以上純老家庭1645戶。

鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)有敬老院3個(gè)，養(yǎng)老床位270個(gè)，其中鎮(zhèn)辦敬老院床位數(shù)140個(gè)，日間照料中心1個(gè)，現(xiàn)有入托老人37人。

截止到2012年3月，居家養(yǎng)老含日間照料完成1975人，享有政府補(bǔ)貼的是682人，其中，80歲以上的是91人（40人享有50%的補(bǔ)貼）

2、五角場(chǎng)鎮(zhèn)社區(qū)為老服務(wù)的機(jī)構(gòu)設(shè)置，形式和內(nèi)容

五角場(chǎng)鎮(zhèn)社區(qū)對(duì)為老服務(wù)這一工作做了細(xì)致的安排，在機(jī)構(gòu)設(shè)置上分為政府背景和社會(huì)組織養(yǎng)老兩大類。

社區(qū)為老服務(wù)以政府背景的有：社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、文化中心等事業(yè)單位，敬老院、老人日間照料中心、居家養(yǎng)老、老年協(xié)會(huì)等社會(huì)組織。社區(qū)老人以居家養(yǎng)老方式為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老方式只能是輔助和補(bǔ)充。

其服務(wù)內(nèi)容多為向老人開展相應(yīng)系列的醫(yī)療、養(yǎng)老、生活照料服務(wù)等。

二、問題分析

(一）五角場(chǎng)鎮(zhèn)社區(qū)為老服務(wù)的工作中所遇到的實(shí)際問題

1、五角場(chǎng)鎮(zhèn)社區(qū)為老服務(wù)中的法律維權(quán)工作問題

在五角場(chǎng)鎮(zhèn)社區(qū)為老服務(wù)的實(shí)際過程中，由于社區(qū)街道的特殊性質(zhì)在替老人進(jìn)行法律維權(quán)的道路上的確是存在著很多實(shí)際的困難的。鎮(zhèn)社區(qū)街道在處理這些問題時(shí)因居委會(huì)工作人員少，法律知識(shí)也不足，對(duì)于一般社老糾紛只能求和，對(duì)涉事雙方加以勸解引導(dǎo)。因此，工作效果不大。而且，所面對(duì)的老人大多受教育程度有限，對(duì)法律意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)也相對(duì)較為薄弱。在遇到相關(guān)法律問題時(shí)沒有頭緒，不知向何處咨詢。還有一部分老人長(zhǎng)期獨(dú)居或性格孤僻，從而導(dǎo)致鎮(zhèn)街道在實(shí)際援助中的推行不利，交流不暢。所以說，這是一個(gè)雙向問題。

2、五角場(chǎng)鎮(zhèn)社區(qū)為老服務(wù)中的養(yǎng)老床位工作問題

在五角場(chǎng)鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)只有敬老院3個(gè)，養(yǎng)老床位共計(jì)270個(gè)，其中鎮(zhèn)辦敬老院床位數(shù)140個(gè)，就目前而言養(yǎng)老床位的確緊張！五角場(chǎng)鎮(zhèn)在養(yǎng)老院的設(shè)立上也的確是非?？鄲?。上海寸土如金，而五角場(chǎng)鎮(zhèn)又人口較為密集，土地規(guī)劃較為緊張。養(yǎng)老院的創(chuàng)立實(shí)屬不易。而且運(yùn)營中的養(yǎng)老院收費(fèi)也是個(gè)問題，單單僅靠現(xiàn)有收入維持日常運(yùn)營的壓力都會(huì)很大。即使房租可免，但是其它的各項(xiàng)開支巨大，也使得每年幾乎沒有盈余。沒有政府的補(bǔ)貼幫助，公辦的養(yǎng)老院基本辦不下去，更別提擴(kuò)建和再創(chuàng)立。

3、五角場(chǎng)鎮(zhèn)社區(qū)為老服務(wù)中的居家養(yǎng)老推廣工作問題

五角場(chǎng)鎮(zhèn)社區(qū)員工在克服各類困難的同時(shí)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的老人盡力提供了無微不至的幫助。居家養(yǎng)老的推行便是一大體現(xiàn)。但是，在實(shí)行過程中依然遇到問題

首先，缺少政策環(huán)境。居家養(yǎng)老社會(huì)化服務(wù)工作是一項(xiàng)公益性的社會(huì)福利事業(yè)，理應(yīng)貫徹“政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、全民關(guān)懷”的方針。但目前缺少有利于推進(jìn)這項(xiàng)工作的相應(yīng)政策環(huán)境，缺少經(jīng)費(fèi)投入。因?yàn)榫蛹茵B(yǎng)老服務(wù)也需建立一些如：“居家養(yǎng)老服務(wù)中心”、“老年日托站”、“配送餐服務(wù)”、“一鍵通呼叫”等設(shè)施，這些項(xiàng)目需要一定的經(jīng)費(fèi)投入，如想要由社區(qū)去解決這些硬件建設(shè)和日后的運(yùn)行費(fèi)用，這無疑是強(qiáng)人所難或成為無米之炊，如果由于資金的嚴(yán)重不足，導(dǎo)致服務(wù)項(xiàng)目難以創(chuàng)新發(fā)展，難以搭建個(gè)性化服務(wù)的平臺(tái)，難以為老年人提供方便、快捷、周到的社會(huì)服務(wù)，也很難使居家養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)入良性循環(huán)軌道。而且由于缺少對(duì)相關(guān)服務(wù)人員系統(tǒng)地進(jìn)行教學(xué)和培訓(xùn)，可能會(huì)導(dǎo)致管理和服務(wù)上的乏力，服務(wù)理念難以升華，服務(wù)質(zhì)量也難以跟進(jìn)。

3(二）產(chǎn)生問題的主要原因

由于我國是個(gè)人口眾多的國家，而整體又面臨著社會(huì)老年化問題。因此老有所養(yǎng)的問題重要性也日漸突出，為此政府也積極面對(duì)為老年人服務(wù)的滿意度調(diào)查，并制定了相關(guān)的政策和相應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。但是由于為老服務(wù)牽涉到不同的職能部門，需要調(diào)動(dòng)各種資源，這使得為老服務(wù)工作在實(shí)際操作中難點(diǎn)眾多。

近年來，隨著城市化水平的不斷提高和各項(xiàng)改革的不斷深化，社區(qū)已成為老年人的聚居地，成為老年人的主要活動(dòng)場(chǎng)所和生活空間。尤其隨著人口高齡化，老齡化，老年家庭“空巢”化，家庭養(yǎng)老功能逐步弱化，“四二一”家庭不斷增加，老年人對(duì)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)的需求也逐步增加，對(duì)社會(huì)的依附性也越來越強(qiáng)。

維護(hù)老年人合法權(quán)益是社區(qū)為老工作的內(nèi)容之一，也是難點(diǎn)之一。五角場(chǎng)鎮(zhèn)社區(qū)街道很清楚維護(hù)老年人合法權(quán)益是社區(qū)的責(zé)任，但又苦于居委會(huì)工作人員少，法律知識(shí)也不足，對(duì)于一般社老糾紛只能是以和為貴，對(duì)涉事雙方加以勸解，遇到混不講理的還常常受氣。因此，老年維權(quán)工作薄弱。而且，所面對(duì)的老人大多因歷史原因，而沒有受過正規(guī)且系統(tǒng)的教育，對(duì)法律意識(shí)也較為單薄。在遇到相關(guān)法律問題時(shí)與子女間的往來溝通也因子女生活及工作原因而變得不通暢，導(dǎo)致無人可以及時(shí)咨詢。還有一部分老人長(zhǎng)期獨(dú)居或性格孤僻，從而導(dǎo)致街道在實(shí)際援助中的推行不利，交流不暢。所以說，這是一個(gè)雙方面的問題。

至于，養(yǎng)老院床位不足的問題，已經(jīng)被這個(gè)社會(huì)上多數(shù)的人意識(shí)到了。隨著傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”模式受到的挑戰(zhàn)，越來越多的老年人走進(jìn)了養(yǎng)老院，各種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的很快，但無論公辦還是民辦的養(yǎng)老院都面臨巨大的生存挑戰(zhàn)和危機(jī)。

由于中心城區(qū)高齡老人相對(duì)密集，床位稀缺，上海的養(yǎng)老院也壓力重重。而五角場(chǎng)鎮(zhèn)在養(yǎng)老院的設(shè)立上也是非?？鄲馈Ｉ虾４缤寥缃?，而五角場(chǎng)鎮(zhèn)又人口較為密集，土地規(guī)劃較為緊張。養(yǎng)老院的創(chuàng)立實(shí)屬不易。而且已在運(yùn)營中的養(yǎng)老院的費(fèi)用也不能說漲就漲，但僅靠現(xiàn)有收入維持日常運(yùn)營的壓力都會(huì)很大。即使房租可免，但是其它的各項(xiàng)開支巨大，也使得每年幾乎沒有盈余。沒有政府的補(bǔ)貼幫助，公辦的養(yǎng)老院基本辦不下去，更別提擴(kuò)建和再創(chuàng)立。更何況，一個(gè)養(yǎng)老院不是單單擁有房間就可以了，還要配備相應(yīng)的設(shè)施和大量的特殊從業(yè)人員。就目前而言，專業(yè)的養(yǎng)老護(hù)理員和醫(yī)療康復(fù)人員普遍缺乏。即使，已經(jīng)從業(yè)的該方面服務(wù)人員能力也參差不齊，缺乏統(tǒng)一的，專業(yè)的培訓(xùn)管理和職業(yè)資格審核。另外，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定義不清、政策不足、法律不全，因此社會(huì)資本也不敢輕易介入。這也更好的說明了五角場(chǎng)鎮(zhèn)養(yǎng)老床位不足的局面。

所以說社區(qū)是老年人生活和活動(dòng)的主要場(chǎng)所，是建立老年人社會(huì)化服務(wù)體系的主要載體。社區(qū)的優(yōu)勢(shì)在于貼近老年人，最了解老年人的需求并方便就近為老年人服務(wù)。老年人的管理服務(wù)必須通過發(fā)展社區(qū)服務(wù)來承接，這是解決養(yǎng)老問題的重大戰(zhàn)略選擇。完善的社區(qū)為老服務(wù)應(yīng)該包括衣食住行、醫(yī)療保健、學(xué)習(xí)教育、健身娛樂、心理疏導(dǎo)、法律咨詢、生活援助、參與社會(huì)等職能，而不是單一的養(yǎng)老。而五角場(chǎng)鎮(zhèn)也將面對(duì)自身所需要面對(duì)的問題經(jīng)行認(rèn)真仔細(xì)的分析，從而針對(duì)原因經(jīng)行處理！

三、分析研究的結(jié)論

(一）如何解決老年人法律維權(quán)的問題

為了解決老年人法律維權(quán)問題。就要堅(jiān)持以普法宣傳為先導(dǎo)，以切實(shí)幫助老年人解憂煩為宗旨。以加強(qiáng)精神文明建設(shè)、構(gòu)建和諧社區(qū)為目標(biāo)，開展搭建以司法、公安、律師部門參與社區(qū)老年維權(quán)工作平臺(tái)。加大社區(qū)老年維權(quán)工作力度，提高居民群眾依法維護(hù)老年人合法權(quán)益的意識(shí)，營造社區(qū)尊老敬老氛圍，促進(jìn)地區(qū)法制化建設(shè)。

開展老年人法律援助。建立了區(qū)級(jí)、街道、社區(qū)“三級(jí)”老年法律援助機(jī)構(gòu)，按照涉老案件“優(yōu)先立案、優(yōu)先審理、優(yōu)先執(zhí)行”的原則，有利地維護(hù)了老年人的合法權(quán)益。要想解決好法律維權(quán)，就要優(yōu)先加大相關(guān)宣傳工作！宣傳《老年法》維護(hù)老年人合法權(quán)益與弘揚(yáng)中華民族傳統(tǒng)美德相結(jié)合，推動(dòng)街道社會(huì)主義精神文明建設(shè)?？刹捎梦乃囇莩?、宣傳專欄、黑板報(bào)等豐富多彩的宣傳手段宣傳《老年法》和老齡工作，在全鎮(zhèn)營造人人關(guān)注和關(guān)愛老年人的良好氛圍。使《老年法》家喻戶曉。狠抓《老年法》宣傳普及活動(dòng)，通過積極宣傳和表彰保護(hù)老年人合法權(quán)益的好人好事，樹立了一批示范典型人物，營造了良好的尊老、敬老氛圍。

還要建議建立“社區(qū)老年維權(quán)工作站”。老年維權(quán)站下設(shè)老年維權(quán)監(jiān)督隊(duì)、涉老糾紛調(diào)解隊(duì)、法律咨詢服務(wù)隊(duì)、法律援助服務(wù)隊(duì)四支隊(duì)伍。老年維權(quán)監(jiān)督隊(duì)由社區(qū)法律維權(quán)志愿者擔(dān)任，負(fù)責(zé)了解掌握社區(qū)維權(quán)工作信息，以便早發(fā)現(xiàn)早處理。涉老糾紛調(diào)解隊(duì)由社區(qū)民調(diào)委員和社區(qū)老年協(xié)會(huì)組成，負(fù)責(zé)調(diào)解涉老糾紛，使老年人的事情及時(shí)有人管。法律咨詢服務(wù)隊(duì)以五角場(chǎng)鎮(zhèn)選出的律師事務(wù)所為主，根據(jù)老年人的具體事由，義務(wù)提供法律咨詢服務(wù)。法律援助服務(wù)隊(duì)由街道和五角場(chǎng)鎮(zhèn)派出所承擔(dān)，負(fù)責(zé)對(duì)有困難的老人提供法律援助和維護(hù)老年人人身財(cái)產(chǎn)安全。另外，老年維權(quán)站應(yīng)首先開設(shè)一條社區(qū)老年維權(quán)服務(wù)熱線電話，做到對(duì)老年人有問必答，態(tài)度熱情；其次，為每位老人制作一個(gè)法律愛心聯(lián)系卡，公開老年維權(quán)站的服務(wù)內(nèi)容和聯(lián)系方法，并請(qǐng)老年人和社區(qū)群眾監(jiān)督；第三，對(duì)空巢、孤寡、低保、行動(dòng)不便的老人實(shí)行專人負(fù)責(zé)和定期上門服務(wù)。

此外，還要以積極開展法律宣傳為基礎(chǔ)，增強(qiáng)老年人自我維權(quán)意識(shí)，促進(jìn)社區(qū)居民學(xué)法、知法、懂法、守法。廣泛開展法律學(xué)習(xí)和咨詢服務(wù)活動(dòng)。維權(quán)站定期開設(shè)法律課堂，開展法律知識(shí)講座咨詢活動(dòng)，宣傳老年法律法規(guī)。結(jié)合法律知識(shí)，指導(dǎo)老年人要學(xué)會(huì)用法律保護(hù)自己的權(quán)益。以便通過這些活動(dòng)，使整個(gè)五角場(chǎng)鎮(zhèn)社區(qū)居民們都可以學(xué)到了法律知識(shí)，提高為老年人法律維權(quán)的意識(shí)。

還需要積極開展“睦鄰友好工程”和評(píng)選敬老先進(jìn)家庭活動(dòng)。在廣泛開展老年法律宣傳的基礎(chǔ)上，在社區(qū)大力提倡“睦鄰友好工程”。即由社區(qū)干部包樓、樓門組長(zhǎng)包樓門，社區(qū)黨員、志愿服務(wù)人員包戶，讓困難老人和“空巢”家庭老人戶戶有人管，事事有人幫。通過這些工作，居委會(huì)能夠及時(shí)了解和掌握老年人的維權(quán)需求和生活情況，讓老年人切實(shí)感受到社區(qū)的關(guān)心和溫暖。同時(shí)，在社區(qū)居民中開展評(píng)比活動(dòng)，經(jīng)樓門組長(zhǎng)推薦，社區(qū)居民代表會(huì)審議，對(duì)評(píng)選出的優(yōu)秀事跡進(jìn)行表揚(yáng)鼓勵(lì)，并在社區(qū)宣傳欄予以展示宣傳，在社區(qū)樹立尊老敬老為榮的理念。以切實(shí)幫助老年人解決問題為重點(diǎn)，不斷提高社區(qū)老年維權(quán)服務(wù)水平。

5(二）如何解決老年人養(yǎng)老床位緊張的問題

由于街道公益性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總量不足，床位長(zhǎng)期短缺，這需要政府方面加大財(cái)力投入；民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)育的不完善，需要政府方面以財(cái)政稅收和政策性的優(yōu)惠予以支持；短期內(nèi)這個(gè)困局將較為突出。一邊是公辦養(yǎng)老院排長(zhǎng)隊(duì)、住不進(jìn)，一邊是床位流動(dòng)率低。老年人口持續(xù)上升，養(yǎng)老院、養(yǎng)老床位等公共養(yǎng)老資源卻十分有限，這樣一來，那些養(yǎng)老需求最急迫的老年人該怎么辦，這是一個(gè)急需解決的問題。所以，在研究問題后，我們認(rèn)為因該先讓最需要照顧的老人優(yōu)先入住。

上海公辦養(yǎng)老院每年有40%左右的流動(dòng)率，這相當(dāng)于騰出了很多空間給排隊(duì)的老人。原來，上海推出了一個(gè)叫養(yǎng)老服務(wù)需求評(píng)估辦法。評(píng)估辦法主要借鑒國際通用的評(píng)估工具，對(duì)老年人的自理能力、經(jīng)濟(jì)條件、居住環(huán)境等因素進(jìn)行綜合評(píng)估，再根據(jù)得分高低，確定哪些人員能優(yōu)先入住公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。那么，作為地處上海的五角場(chǎng)鎮(zhèn)一樣可以照搬模式。對(duì)申請(qǐng)入住養(yǎng)老院的老人給予合理合規(guī)的評(píng)估。需要評(píng)估的內(nèi)容包括老年人的生活自理能力、經(jīng)濟(jì)條件、居住環(huán)境等三類主要情況，以及認(rèn)知能力、年齡和特殊貢獻(xiàn)三類附加參數(shù)。

這樣一來，失能、空巢、高齡和經(jīng)濟(jì)困難老人就可以優(yōu)先入住公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，確保社會(huì)福利資源公平使用。而對(duì)機(jī)構(gòu)本身發(fā)展來說，這相當(dāng)于，資源緊缺的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有了自己明確的定位，他們服務(wù)的就是最需要照顧的老人。

當(dāng)然目前，民間慈善組織承載養(yǎng)老功能也極為可行，政府應(yīng)大力倡導(dǎo)并給予相應(yīng)的支持。而作為鎮(zhèn)政府也應(yīng)該積極配合予以指導(dǎo)和幫助。(三）關(guān)于居家養(yǎng)老的完善和推廣

由于五角場(chǎng)鎮(zhèn)用地緊張，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后，養(yǎng)老床位級(jí)相關(guān)服務(wù)能力明顯不足，與先進(jìn)發(fā)達(dá)地區(qū)相比還存在很大差距。因此居家養(yǎng)老服務(wù)應(yīng)逐步加大推行，積極支持社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，加大招募培育社區(qū)志愿者從事日間照料、精神慰藉、日托護(hù)理、家政服務(wù)等多種服務(wù)。還可開展家庭病床和上門診療等服務(wù)，為全區(qū)老年人建立一年一度的健康檔案。同時(shí)要加大政府層面的宣傳力度。提高各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)各部門對(duì)于社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)工作重要意義的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)各級(jí)政府及各部門之間的密切配合，強(qiáng)化輿論媒體的宣傳，從構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的戰(zhàn)略高度，充分認(rèn)識(shí)推進(jìn)“居家養(yǎng)老”服務(wù)工作的重要性、緊迫性。當(dāng)然還必須要盡快落實(shí)居家養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)費(fèi)。因?yàn)榫蛹茵B(yǎng)老服務(wù)是社會(huì)公益事業(yè)，是一項(xiàng)長(zhǎng)期和關(guān)系千家萬戶的工作，要使該項(xiàng)工作長(zhǎng)期的可持續(xù)的發(fā)展，政府要建立投入機(jī)制，對(duì)它的投入應(yīng)列入公共財(cái)政的支出范疇，政府盡量每年核撥一定額度的啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)及運(yùn)行經(jīng)費(fèi)給鎮(zhèn)政府或社區(qū)。并由政府出面協(xié)調(diào)相關(guān)部門，落實(shí)五角場(chǎng)鎮(zhèn)街道用于居家養(yǎng)老服務(wù)的配套資金，為推進(jìn)居家養(yǎng)老社會(huì)化服務(wù)工作提供財(cái)力支撐。最后，一定要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，為推進(jìn)居家養(yǎng)老社會(huì)化服務(wù)工作提供專業(yè)人員。

這樣做，從一方面也的確可以減輕老年人養(yǎng)老床位緊張和不足帶來的困境！另一方面也能對(duì)老年人養(yǎng)老人群經(jīng)行一定的合理分流。能使一部分尚有一定自主能力的老人可以擁有更多的個(gè)人生活空間和社交活動(dòng)空間。在五角場(chǎng)鎮(zhèn)該模式目前也正在大力推廣建設(shè)中。

致 謝

在寫作畢業(yè)論文中我得到了楊浦區(qū)五角場(chǎng)鎮(zhèn)社區(qū)事務(wù)受理中心辦公室主任助理的大力協(xié)助，他向我提供了很多寶貴的資料。同時(shí)指導(dǎo)老師也悉心指導(dǎo)并提出很多寶貴的意見，使我的畢業(yè)論文能夠順利完成。

特此感謝！