第一篇：養(yǎng)老地產(chǎn)市場調(diào)研預(yù)測及投資咨詢分析

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養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式之一，是老齡化時代到來形成的特有概念，是市場機(jī)制下養(yǎng)老制度創(chuàng)新的結(jié)晶。對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識，更無明確的界定。如果借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)，具體包括老年住宅、老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所、以及普通住宅中供老年人居住和使用的部分的開發(fā)和經(jīng)營過程。本報告中，養(yǎng)老地產(chǎn)專指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點(diǎn)及生理特點(diǎn)并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。

養(yǎng)老地產(chǎn)作為關(guān)注夕陽生活的朝陽產(chǎn)業(yè)，缺口巨大，受到各方的關(guān)注，這一細(xì)分市場的成熟對于眾多房地產(chǎn)開發(fā)商來說，蘊(yùn)涵著無限商機(jī)。政策的傾斜、巨大的市場、稀少的競爭者這些有利條件使養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)商心目中的藍(lán)海。

前瞻網(wǎng)《2013-2017年 中國養(yǎng)老保險行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》主要分析了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場供需求狀況、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場競爭狀況和養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)主要企業(yè)經(jīng)營情況、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場主要企業(yè)的市場占有率，同時對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測。

資料來源：前瞻網(wǎng)《2013-2017年 中國養(yǎng)老保險行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》，百度報告名稱可看報告詳細(xì)內(nèi)容。

第二篇：保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)

保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)

中國的城鎮(zhèn)化浪潮已成為一股不可阻擋的歷史洪流。對于保險業(yè)，特別是保險資金運(yùn)用而言，城鎮(zhèn)化大潮中充滿了各種需求和眾多機(jī)會，抓住機(jī)遇，乘勢而上，是擺在保險資金當(dāng)家人面前的一道大題目。

中國人保資產(chǎn)管理股份有限公司總裁周立群向記者表示：“城鎮(zhèn)化會對整個保險業(yè)帶來積極影響，我們可以通過保險資金的運(yùn)用，為城鎮(zhèn)公共產(chǎn)品的建設(shè)提供長期性的融資支持?！?/p>

行業(yè)人士普遍認(rèn)為，城鎮(zhèn)化為保險業(yè)帶來了諸多發(fā)展機(jī)遇，除了有效提高居民對保險保障的需求水平、拉動保險業(yè)務(wù)快速增長之外，通過投資于城鎮(zhèn)化建設(shè)項目，保險資金投資收益率持續(xù)低增長的困境有可能得以改善。特別是金融市場進(jìn)入“大資管”時代以來，保險資金正逐步放開手腳，不僅在積極進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)，同時也紛紛向債權(quán)計劃、私募股權(quán)、風(fēng)險投資、礦業(yè)等投資領(lǐng)域進(jìn)軍。

助力城鎮(zhèn)化正是時機(jī)

其實從歷史上看，保險資金與城鎮(zhèn)化的淵源之深恐怕超出很多人的想象。早在1680年，英美第一家保險企業(yè)誕生之時，其資金就是全額用于倫敦的城鎮(zhèn)化建設(shè)?？梢?，保險資金與城鎮(zhèn)化或房地產(chǎn)業(yè)“門當(dāng)戶對”不是什么新發(fā)現(xiàn)，300多年前就已經(jīng)出現(xiàn)并被多次運(yùn)用了。

在國內(nèi)，自從太平資產(chǎn)管理公司推出了醞釀已久的“太平資產(chǎn)-蘇州工業(yè)園區(qū)鎮(zhèn)一體化項目債權(quán)投資計劃”之后，總部設(shè)在上海的其他幾家保險資產(chǎn)管理公司也都在各地密集調(diào)研，準(zhǔn)備推出與城鎮(zhèn)化建設(shè)相關(guān)的債權(quán)項目。幾乎與此同步，中國保監(jiān)會大力推出一系列投資新政，放寬了保險公司投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和不動產(chǎn)的各項要求，一定程度上順應(yīng)了城鎮(zhèn)化建設(shè)過程對保險資金的需求。西南證券（600369）保險行業(yè)分析師認(rèn)為，保險資金在2012年累計發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃規(guī)模持續(xù)增加，僅基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)兩項，就能為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供約1.2萬億元的資金。

太平資產(chǎn)的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照保監(jiān)會規(guī)定，在保險機(jī)構(gòu)發(fā)起的基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃中，其自身認(rèn)購額度不能超過該計劃的50%。因此，“太平資產(chǎn)-蘇州工業(yè)園區(qū)鎮(zhèn)一體化項目債權(quán)投資計劃”除自身認(rèn)購?fù)猓袠I(yè)內(nèi)外的一些金融機(jī)構(gòu)也都參與進(jìn)來，目前已超額認(rèn)購。

據(jù)介紹，太平資產(chǎn)這一債權(quán)計劃規(guī)模為11億元，通過債權(quán)形式融資給蘇州工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司，用于投資蘇州工業(yè)園金雞湖景區(qū)城鄉(xiāng)接合部區(qū)域的道路維修管理、管線鋪設(shè)、河流清淤等市政工程項目建設(shè)，同時采用銀行借款的擔(dān)保方式預(yù)防風(fēng)險，以蘇州工業(yè)園區(qū)政府財政收入作為還款來源。

數(shù)據(jù)顯示，歐、美、日、韓等國家的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達(dá)到80%-90%，而中國的城鎮(zhèn)化率只有51%。新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)是節(jié)能、綠色環(huán)保、低碳，其中可發(fā)展的空間還非常大。此外，中國城鎮(zhèn)化區(qū)域差別大，東部城鎮(zhèn)化率60%，中西部連50%都不到，機(jī)構(gòu)的投資空間也很大。

有關(guān)金融機(jī)構(gòu)專家認(rèn)為，太平資產(chǎn)的債權(quán)項目以蘇州工業(yè)園區(qū)的財政收入作為還款來源，收益率有望達(dá)到6%-7%。除了債權(quán)計劃，保險資金也同樣熱衷于通過專門的信托計劃投資到地方市政工程項目建設(shè)中，這些投資的收益率可能達(dá)到8%-9%。

采訪中，多家保險公司的高管向記者明確表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)提出要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，國家政策明確，從而推動保險資金在投資方向上傾向于城鎮(zhèn)化建設(shè)項目。一方面，保險資金在瞄準(zhǔn)城鎮(zhèn)化中的投資商機(jī)和市場空間；另一方面，項目的地方政府背景、地方政府的投資環(huán)境也成為保險資金最終決定投資的關(guān)鍵指標(biāo)。

投資養(yǎng)老地產(chǎn)

在談到保險資金為城鎮(zhèn)公共產(chǎn)品的建設(shè)提供長期融資支持的時候，周立群特別提出，在城鎮(zhèn)化過程中的老齡化方面，保險資金也能夠提供很大的支持。這一點(diǎn)與泰康人壽董事長陳東升不謀而合，保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)絕不在少數(shù)。

近期，“泰康之家·燕園”養(yǎng)老生活體驗館揭幕。記者了解到，這是由保險企業(yè)投資管理的第一家養(yǎng)老社區(qū)，以此為序幕，泰康之家將建成國內(nèi)第一個大規(guī)模、國際一流標(biāo)準(zhǔn)的持續(xù)關(guān)愛養(yǎng)老社區(qū)。

陳東升告訴記者：“保監(jiān)會對保險資金進(jìn)行投資有比例要求，我們這樣的項目大致在10%左右。經(jīng)過調(diào)研，我們計劃將這個投資額用來投資養(yǎng)老社區(qū)，目前泰康的總資產(chǎn)大約是5000億元，以后還會增長，所以700億元的投資額一定是符合監(jiān)管要求的，也一定是在償付能力范圍之內(nèi)的?！?/p>

陳東升以“泰康之家·燕園”養(yǎng)老社區(qū)項目為例算了一筆賬：“從拿地到房子蓋起來，需要5年的時間，這個階段投資的30億-50億元無法產(chǎn)生收益。然后下一步是客戶入住，當(dāng)入住率達(dá)到70%左右的時候，將實現(xiàn)盈虧平衡，這大致需要3年的時間。當(dāng)入住率達(dá)到95%的時候，這個養(yǎng)老社區(qū)的項目才能稱得上成功。但另外還需要算上25年的折舊，這樣前后算下來，一個養(yǎng)老社區(qū)的項目需要30年-40年的長周期才有可能成功，而且這還不包括前期的籌劃?！彼a(bǔ)充說：“從泰康誕生養(yǎng)老社區(qū)的創(chuàng)意到現(xiàn)在，已經(jīng)走了7年的時間。而在泰康養(yǎng)老戰(zhàn)略版圖中，北京是第一步，上海、廣州的布局也已全面啟動。未來，我們將在全國各個地方建起來10到15所養(yǎng)老社區(qū)，形成超過5萬戶的連鎖網(wǎng)絡(luò)。”

值得注意的是，目前保險公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)主要選擇“持有”作為其經(jīng)營模式，即在養(yǎng)老社區(qū)建成后，其住宅不予出售，僅用于長期經(jīng)營。在“泰康之家·燕園”，陳東升告訴記者，泰康看好險資投資城鎮(zhèn)化，愿意長期持有養(yǎng)老地產(chǎn)，即“只出租不出售”。

而保險公司的利潤主要來自于社區(qū)的入住費(fèi)與配套的物業(yè)管理服務(wù)，例如，醫(yī)療、娛樂和護(hù)理服務(wù)等一系列費(fèi)用。這種“持有”的經(jīng)營模式可以有效地將壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長，并且能很好地與醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等產(chǎn)品連接起來。

“為什么一定要賣出去？我覺得沒有必要，我看好這個項目出租的穩(wěn)定收益，那么就長期持有它。”陳東升相信，養(yǎng)老社區(qū)穩(wěn)定的出租率能夠帶來相對穩(wěn)定的回報率，可以滿足保險資金安全性、長期性、穩(wěn)定性、流動性的需求。

除泰康之外，中國太平先后與廣西、山東、成都和青島等地方政府簽約，內(nèi)容均提到養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。中國人壽（601628）與中冶置業(yè)合作，在河北廊坊開發(fā)首個養(yǎng)老養(yǎng)生基地——國壽（廊坊）生態(tài)健康城，總投資約100億元；中國平安（601318）啟動了投資170億元的“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”，同時還計劃在長三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部、海南島開發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)；合眾人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域投資80億元打造“合眾健康社區(qū)”后，又在地產(chǎn)領(lǐng)域投下223.7億元，其中大部分為養(yǎng)老地產(chǎn)。

投資收益有望提升

城鎮(zhèn)化過程中，投資必然大幅上升。在采訪中，人保資產(chǎn)董事長吳焰向記者表示，隨著我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快推進(jìn)，一些制約城鎮(zhèn)化發(fā)展的深層次問題越來越多地顯現(xiàn)出來，比如，城鎮(zhèn)化的綜合承載能力不足、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)差距拉大、社保體系碎片化以及公共服務(wù)的城鄉(xiāng)差異問題等。解決這些問題不僅需要政府的行政手段，還需要通過機(jī)制和制度創(chuàng)新，作為長周期運(yùn)作的保險資金，正好是高效的市場化輔助機(jī)制之一，可彌補(bǔ)城鎮(zhèn)化過程中的資金缺口。

去年，保監(jiān)會發(fā)布多項投資新政，按照投資新政的規(guī)定，保險公司投資非自用性不動產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，賬面余額不高于公司上季末總資產(chǎn)的20%；投資同一基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃或不動產(chǎn)投資計劃的賬面余額，不高于發(fā)行規(guī)模的50%，投資其他不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于發(fā)行規(guī)模的20%，保險集團(tuán)（控股）公司及其保險子公司投資同一基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃或不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計不高于發(fā)行規(guī)模的60%。

國際經(jīng)驗表明，城鎮(zhèn)化同時還為保險資金提供了穩(wěn)定的配置標(biāo)的。在美國城市化建設(shè)加速的過程中，其債券市場得以迅猛發(fā)展，保險資產(chǎn)配置也從之前的以國債為主逐步轉(zhuǎn)為以企業(yè)債券為主。并且，隨著城鎮(zhèn)化不斷向縱深推進(jìn)，集體土地流轉(zhuǎn)或征用后，不動產(chǎn)等更多要素資源的增值，將有利于提升保險資金投資收益。

在中國，中資保險公司基本都是通過投資基礎(chǔ)設(shè)施債券參與城鎮(zhèn)化，隨后保險資金逐步進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施投資領(lǐng)域。2007年，中國平安牽頭保險團(tuán)隊以股權(quán)投資計劃的方式投資京滬高速鐵路項目。2011年，中國太保（601601）等7家保險資產(chǎn)管理公司以債權(quán)投資方式參與北京“藍(lán)德計劃”保障房項目。

統(tǒng)計顯示，2012年保險資金運(yùn)用余額6.85萬億元，其中在23個省市投資基礎(chǔ)設(shè)施3240億元。投資新政下發(fā)后，越來越多的保險資金開始更多地關(guān)注城鎮(zhèn)化建設(shè)項目投資。華創(chuàng)證券研究報告顯示，隨著投資新政改革開啟以及國家多項基礎(chǔ)投資加碼，保險資金新增債權(quán)投資計劃資金約500億元，廣泛涵蓋公路、鐵路、核電、風(fēng)電、火電、水電、水利、煤炭等重大民生行業(yè)。

正如全國政協(xié)委員、原中國人壽總裁楊超在今年兩會提案中所言，建議國家發(fā)改委會同有關(guān)方面出臺相應(yīng)政策，大力支持有實力的商業(yè)保險企業(yè)投資城鎮(zhèn)化重點(diǎn)建設(shè)項目，允許保險企業(yè)根據(jù)保險資金特點(diǎn)，創(chuàng)新股權(quán)投資產(chǎn)品，發(fā)展夾層基金和FOFs（基金的基金）等，這樣一方面可以緩解城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金缺口；另一方面，也可以提升保險資金投資收益率水平。

熱潮下的冷思考

值得注意的是，在城鎮(zhèn)化炙手可熱、保險資金懷著高度熱情積極參與其中之際，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險學(xué)院副教授徐高林發(fā)出了冷靜的聲音。

徐高林向記者分析，應(yīng)該對我國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資泡沫有所警惕。他說：“我們對中國的未來充滿信心，但是房地產(chǎn)的估值和股票一樣很容易透支未來。房地產(chǎn)市場中確實有無數(shù)的造富神話，但投機(jī)性的暴富不是保險公司的追求。土地是稀缺資源，終將升值，這固然沒錯，但房地產(chǎn)熊市持續(xù)20年以上也不罕見。今天或者若干年后重新泛起的房地產(chǎn)泡沫是否就比當(dāng)年低，或者保險投資者追漲殺跌的本領(lǐng)就高強(qiáng)到可以戰(zhàn)勝市場，這些都是不可預(yù)知的！”

從國外的情況看，保險資金投在不動產(chǎn)行業(yè)的結(jié)果并不是很令人滿意。在英美等國的歷史上，開始，各國政府擔(dān)心包括保險公司在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)控制房地產(chǎn)業(yè)，因而限制各種機(jī)構(gòu)持有房地產(chǎn)的比例；后來，保險資金在房地產(chǎn)行業(yè)的投資虧損和管理亂象，又使得保險監(jiān)管者和保險公司自身產(chǎn)生恐懼。總之，直到今天，美國很多州的法律都對保險公司投資不動產(chǎn)規(guī)定了諸多限制，而且保險公司的平均投資比例大大低于法定上限。在美國建國之

初，投機(jī)者對首都華盛頓周邊土地的估值到200多年后的今天也沒有達(dá)到；日本的房地產(chǎn)泡沫同樣應(yīng)引起我們的警惕。在我國，1993年前后，保險資金在房地產(chǎn)投資上也出現(xiàn)過令人記憶深刻的教訓(xùn)。

徐高林指出，城鎮(zhèn)化投資過程中所涉及的交易復(fù)雜性“需要我們有足夠的心理準(zhǔn)備和技術(shù)防范措施”。不動產(chǎn)作為一種非標(biāo)準(zhǔn)化的交易工具，交易條款設(shè)計和執(zhí)行本身都充滿了操作風(fēng)險。除了警惕交易對手的風(fēng)險外，公司內(nèi)控風(fēng)險也是不容忽視。保險業(yè)在股票交易中已經(jīng)出現(xiàn)了一些違規(guī)行為，透明度更低的城鎮(zhèn)化投資更需要引以為戒。

楊超同樣直言提醒：“城鎮(zhèn)化建設(shè)的投資規(guī)模和工期長度遠(yuǎn)在這兩年投資保障房之上，但吸引保險資金參與城鎮(zhèn)化建設(shè)一定要吸取保障房投資經(jīng)驗，頂層設(shè)計應(yīng)當(dāng)更加周詳。”楊超表示：“保險資金參與保障房建設(shè)的效果并不理想，這兩年參與保障房投資的項目屈指可數(shù)，其原因一是在于我們參與惠民工程的投資指引細(xì)則遲遲未出；二是因為盈利模式不清晰、投資回報不可控。”

楊超認(rèn)為，惠民工程通常有政府擔(dān)保，地價有優(yōu)惠政策，是非常好的投資項目。即便是薄利，保險資金也愿意進(jìn)入，但問題是現(xiàn)在沒有完備的規(guī)劃，看不到長期的盈利點(diǎn)。監(jiān)管層在關(guān)于城鎮(zhèn)化的頂層設(shè)計中，應(yīng)該把總體規(guī)劃、實施步驟、退出機(jī)制等問題都考慮到，對保險等社會資金進(jìn)入形成一套清晰完備的方案，這樣才能順利引導(dǎo)和調(diào)配社會資源。

以保障房建設(shè)為例，在其財政前期投入后，后續(xù)的醫(yī)療、教育、物業(yè)等配套設(shè)施投入也相繼帶來新的財政壓力和投資風(fēng)險，都需要決策部門通過頂層設(shè)計來提早規(guī)劃、合理規(guī)避。

另外，此前保險公司參與保障房投資，多以債權(quán)計劃為主，其募集成本較高且投資收益不明確，若將其換成股權(quán)投資方式，地方政府將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資方，長遠(yuǎn)投資的回報是可預(yù)見的。您是否還在被保險理解難、信任難、理賠難的“三難”問題所困擾，放心保平臺，打通線上線下溝通環(huán)節(jié)，有效解決“三難”，開辟保險購買新模式。

第三篇：中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資分析及前景預(yù)測分析

中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資分析及前景預(yù)測分析

在中國，老齡事業(yè)是由政府主辦的、以老年人為對象的公共服務(wù)事業(yè)，是非贏利性的?！梆B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”是以高齡者為對象，以滿足高層次生活、文化需求為目標(biāo)，向老年人提供商品和服務(wù)的相關(guān)民間營利事業(yè)活動的總稱。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

到2012年底，中國65歲及以上人口占人口總量的比例已達(dá)到9.4%，超過世界平均水平。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的巨大經(jīng)濟(jì)效益正在吸引著全球的目光。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，人們的生活方式的多樣化，單純的國家福利已經(jīng)難以滿足老年人生活多樣化的需求。面對老年人口的現(xiàn)狀，中國未來可能通過財政補(bǔ)貼、減免稅收、購買服務(wù)甚至養(yǎng)老專項按揭貸款等手段加快解決老齡問題。養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，形成家庭、社區(qū)、市場化養(yǎng)老并存的局面，出現(xiàn)了異地養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、“侯鳥式”養(yǎng)老以及生態(tài)養(yǎng)老等新模式。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始走出一條與國際經(jīng)驗接軌的社會化、市場化的道路。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，并對上下游產(chǎn)業(yè)具有帶動效應(yīng)。老齡人口的增多拉動產(chǎn)生老齡人群的服務(wù)需求增長，比如對醫(yī)療衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務(wù)、文化娛樂、信息咨詢等服務(wù)需求。2012年末全國共有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)4.2萬個，床位381萬張，收養(yǎng)各類人員262萬人。當(dāng)前我國老年消費(fèi)市場開發(fā)仍處于初級階段，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的供給不足、比重偏低、質(zhì)量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務(wù)需求。從國內(nèi)市場來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“沉睡”階段，很多商機(jī)有待開發(fā)。

“十二五”時期，我國將出現(xiàn)第一個老年人口增長高峰，60歲以上的老年人將新增800萬，總數(shù)將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%增加到16%，人口老齡化進(jìn)程將加快，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)需求將大量增加。未來5-10年間，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

作為民生熱點(diǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國家“十二五”重點(diǎn)發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。隨著養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、度假養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老等需求多元化，龐大而多樣化的養(yǎng)老市場誕生。據(jù)了解，目前全國有80家地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目達(dá)百余個。國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模至少萬億以上，以后還會逐年增長。恒安照護(hù)集團(tuán)董事長胡世賢表示，目前大陸人口老齡化狀態(tài)與20年前的臺灣十分類似，但是大陸人口老齡化發(fā)展更加快速，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮?。不過，胡世賢認(rèn)為，內(nèi)地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在“山寨化”現(xiàn)象，很多項目只是打著“養(yǎng)老”的幌子，實際上還是在賣房子。

從大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發(fā)模式還是以旅游地產(chǎn)為主，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣糜钨Y源，滿足健康老年人候鳥式度假與養(yǎng)生養(yǎng)老的需求，真正能提供養(yǎng)老多元化服務(wù)的極少。

目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個“模糊而想當(dāng)然的市場”，面臨營銷、盈利以及長期持續(xù)發(fā)展的困擾。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個進(jìn)入就不能退出的行業(yè)?！别B(yǎng)老不是賣房產(chǎn)，而是賣服務(wù)，而大陸目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，相關(guān)行業(yè)如護(hù)工等人才急缺，恒安進(jìn)入大陸正在做一些前期的事情，比如培養(yǎng)人才以使臺灣經(jīng)驗本地化，以及挑選合適的項目“種子”作為試點(diǎn)。

國務(wù)院醞釀養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策 養(yǎng)老成朝陽產(chǎn)業(yè)

養(yǎng)老行業(yè)近期頻迎政策紅利。繼日前國務(wù)院常務(wù)會議確定深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)后，國務(wù)院正醞釀養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策，此外全國將在5年內(nèi)建設(shè)百家智能化養(yǎng)老基地。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展進(jìn)程有望提速。

背景

政策初稿正征求意見

27日，全國老齡工作委員會辦公室副主任閻青春日前在2013國際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)（上海）峰會上透露，國務(wù)院《關(guān)于加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》初稿正在征求意見中。繼2012年修訂通過的《老年人權(quán)益保障法》之后，即將出臺的《意見》在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的營業(yè)稅、土地取得等政策方面，會有進(jìn)一步的突破。

此外，《人民日報》稱，全國智能化養(yǎng)老專家委員會第一次工作會議上傳出消息，截至目前，已經(jīng)批準(zhǔn)籌建的全國智能化養(yǎng)老試驗基地有15家，全國老齡智能科技產(chǎn)業(yè)園1家。力爭5年內(nèi)在全國建設(shè)100家智能化養(yǎng)老試驗基地，探索出適應(yīng)我國國情的智能化養(yǎng)老模式。分析

養(yǎng)老服務(wù)前景廣闊

我國是老年人口最多的國家，隨著國家對養(yǎng)老行業(yè)的日益重視，利好政策也頻繁傳來。今年8月中旬召開的國務(wù)院常務(wù)會議，就確定了深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的任務(wù)措施。業(yè)內(nèi)人士分析，此次推動養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的政策若能出臺，無疑是對行業(yè)的一大利好。

中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮認(rèn)為，“最美夕陽紅”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可謂是未來的朝陽產(chǎn)業(yè)，市場前景廣闊，需求持續(xù)增長，發(fā)展?jié)摿薮?。國家相關(guān)政策的出臺將為養(yǎng)老行業(yè)帶來稅收、土地、金融等方面的優(yōu)惠，一方面有利于減輕企業(yè)前期投入成本和壓力；另一方面也為養(yǎng)老行業(yè)優(yōu)先發(fā)展項目或提供服務(wù)指明了方向，有利于規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

投資

可關(guān)注老年護(hù)理服務(wù)

扈志亮認(rèn)為，目前養(yǎng)老概念主要集中在與養(yǎng)老聯(lián)系較密切的行業(yè)，如醫(yī)療器械、保健品、醫(yī)藥、養(yǎng)老地產(chǎn)等。相對而言，保健品行業(yè)投資者可以適當(dāng)關(guān)注，潛在消費(fèi)者多，購買力和產(chǎn)品價格相適應(yīng)，企業(yè)盈利水平較高；而養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療器械板塊潛在的風(fēng)險較大，行業(yè)尚處于探索階段。

金融界資深分析師馬小東認(rèn)為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈較長，通常意義上主要集中在老年護(hù)理服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，目前已有多家上市公司如上海三毛、金陵飯店等開始涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，后期在相關(guān)政策推進(jìn)下，發(fā)展進(jìn)程有望提速。

臺灣經(jīng)驗可資借鑒

作為臺灣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)第一品牌，恒安照護(hù)集團(tuán)目前在臺灣擁有700多位員工，照料5500多位老人。服務(wù)類型包含機(jī)構(gòu)式照顧、居家式照顧、小區(qū)式照顧，服務(wù)項目由小區(qū)服務(wù)、老人住宅、老人安養(yǎng)、老人養(yǎng)護(hù)到長期照護(hù)等多重模式。

針對全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會員制是國內(nèi)可行的盈利模式，會員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)。目前國內(nèi)采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

以銷售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會員制交易模式的設(shè)計前提，而終身類會員、押金類會員和消費(fèi)類會員的有機(jī)組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財務(wù)、盈利效果和經(jīng)營三個角度來看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會員制運(yùn)作模式可以較為靈活地計入財務(wù)報表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實現(xiàn)回現(xiàn)。

第三類是“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會員銷售”，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。

針對健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺模式，市場上已經(jīng)開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項目。

萬億養(yǎng)老市場待開發(fā) 多上市公司籌謀分羹字號

上周，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定了深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的任務(wù)措施。目前在A股上市公司中，已有萬科、世聯(lián)地產(chǎn)、金陵飯店、上海三毛等多家上市公司布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來已有近20家房產(chǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)。8月19日，世聯(lián)地產(chǎn)與臺灣最大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)恒安照護(hù)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，探索符合中國市場特點(diǎn)的養(yǎng)老服務(wù)模式。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松預(yù)計，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模至少萬億以上。

上市公司看好養(yǎng)老業(yè)

“我為什么強(qiáng)調(diào)是養(yǎng)老業(yè)務(wù)而不是養(yǎng)老地產(chǎn)？因為養(yǎng)老一定是一個服務(wù)，房子只是一個工具，但不是最重要的部分?！比f科總裁郁亮在不久前公司的中期業(yè)績發(fā)布會上透露，萬科已召開集團(tuán)第三次養(yǎng)老業(yè)務(wù)討論會，試圖找到養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展的商業(yè)模式。不過，目前還未看到一個很清晰的商業(yè)模式以及盈利模式。

萬科之外，最近比較引人注目的是世聯(lián)地產(chǎn)與臺灣恒安照護(hù)集團(tuán)的合作，恒安照護(hù)集團(tuán)是臺灣最大的一家專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)商，目前在臺灣擁有700多位員工，照料5500多位老人。此外，一些中小上市公司也計劃進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，奧維通信今年7月決定出資100萬元成立甘肅民維虛擬養(yǎng)老服務(wù)中心；雙箭股份去年底使用自有資金1200萬元參股設(shè)立桐鄉(xiāng)和濟(jì)養(yǎng)老服務(wù)投資有限公司。

華泰證券分析師馮偉表示，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前仍處于初始發(fā)展階段，近年來國家出臺了一些扶持政策，但具體配套實施政策尚未明確出臺，整體政策扶持力度不夠，但整體來看，市場潛力巨大。馮偉介紹，在國外，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個很龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，老年護(hù)理服務(wù)業(yè)涉及到老年護(hù)理服務(wù)和設(shè)施行業(yè)、老年教育、老年旅游、老年金融等各個領(lǐng)域。

數(shù)據(jù)顯示，2010年中國老年人市場的年需求達(dá)到1萬億元，2050年左右將達(dá)到5萬億元。而目前中國每年為老年人提供的產(chǎn)品不足1000億元，供需之間存在巨大商機(jī)。8月16日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，要將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)打造成為朝陽產(chǎn)業(yè)，支持社會力量舉辦專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鼓勵境外資本投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

國際養(yǎng)老巨頭已潛伏

日本政府早在2010年出臺的新增長戰(zhàn)略中就明確指出，應(yīng)積極向中國等亞洲市場輸出“醫(yī)療、護(hù)理、健康等相關(guān)產(chǎn)業(yè)”。目前日本已經(jīng)率先進(jìn)入高端養(yǎng)老市場。

上海三毛早在2011年3月，就與日本Medical Care Service合資成立了“上海善初會養(yǎng)老產(chǎn)品研發(fā)有限公司”，公司出資153萬美元，持股51%。2012年12月，上海三毛發(fā)布定向增發(fā)預(yù)案，擬募集資金3.5億元用于善初會養(yǎng)老等項目。上海三毛董秘沈磊表示，公司希望成為高標(biāo)準(zhǔn)助老服務(wù)的合格供應(yīng)商。

數(shù)據(jù)表明，在我國，60歲以上老人有健康問題的比例超過65%，維持健康、專業(yè)護(hù)理是他們的剛性需求。而不少開發(fā)商在開發(fā)設(shè)計時將健康老人作為首要目標(biāo)，忽略了引進(jìn)專業(yè)康復(fù)護(hù)理醫(yī)院的必要性。

“沒有好的照護(hù)團(tuán)隊在社區(qū)，很少有老人愿意付高額的費(fèi)用住進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)。”恒安照護(hù)集團(tuán)董事長胡世賢表示，在開發(fā)中盡早調(diào)低健康老人的預(yù)期比例將大大減少虧損率。

金陵飯店在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開拓中，也注意到養(yǎng)老服務(wù)的重要性，年初與美國知名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)諾濱遜國際管理公司合資成立專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)公司—江蘇金陵諾濱遜老年養(yǎng)怡股份有限公司，引進(jìn)國外先進(jìn)養(yǎng)老管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

金陵飯店集團(tuán)董事長湯文儉此前表示，要努力爭取做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一面旗幟。業(yè)內(nèi)預(yù)計，公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面或?qū)⒗^續(xù)有所動作。而早在2013年以前，金陵飯店集團(tuán)公司已決定將聯(lián)合盱眙縣相關(guān)單位，投資建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)。

第四篇：保險基金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析

保險基金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析

從網(wǎng)友算賬養(yǎng)老要花300萬元，到人社部提出彈性延遲領(lǐng)取基本養(yǎng)老金年齡政策，“養(yǎng)老話題”引起了廣泛關(guān)注。隨著中國老年化進(jìn)程的加快，截至2015年，全國60歲以上人口達(dá)到多少萬人。近幾年，保險基金投資養(yǎng)老地產(chǎn)熱情高漲，投資形式多樣，合作形式豐富，或通過自有平臺，如泰康人壽通過旗下的泰康置地公司，中國平安通過其平安信托平臺投資養(yǎng)老地產(chǎn)，或通過股權(quán)投資，成立養(yǎng)老地產(chǎn)基金，集合多方力量和資金進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)投資。

一、經(jīng)營形式

目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式分為自營和外包。外包即地塊自己開發(fā)建設(shè)、持有、把服務(wù)租賃給第三方養(yǎng)老服務(wù)商；或者獲得土地后，把項目直接包給服務(wù)商開發(fā)建設(shè)和后續(xù)服務(wù)，服務(wù)商去評估是否能夠盈利。

（一）自營

通過土地劃撥的形式，獲得政府支持的土地用地，價格較住宅用地和商業(yè)用地要低得多。早在2009年11月，保監(jiān)會就批準(zhǔn)了泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計劃，2012年4月，泰康人壽推出了國內(nèi)第一款保險與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計劃。同年6月，養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平奠基。

事實上，作為布局養(yǎng)老社區(qū)最早的壽險公司，目前泰康人壽第二家社區(qū)上海松江店也在建設(shè)中，廣州、三亞也已經(jīng)選址完成。“在完成北京、上海、廣州三地布局后，也將在成都、武漢考慮選址”，泰康人壽董事長陳東升日前在成都財富論壇向網(wǎng)易財經(jīng)如此表示，“這次來成都開會的一個重要內(nèi)容就是在成都和武漢選擇建立養(yǎng)老社區(qū)的地址?！彼榻B，泰康養(yǎng)老社區(qū)的定位在2000戶至3000戶，針對群體主要在企業(yè)主、高管、高級知識分子等中高收入群體，同時計劃將云南、山東、遼寧等全國20至30個核心大中城市作為二期重點(diǎn)開發(fā)的城市。

“保險資金投資不動產(chǎn)有一個監(jiān)管比例限制，我們拿著這個額度不做別的，就做養(yǎng)老社區(qū)和醫(yī)院”，陳東升曾對媒體稱。

很顯然，“養(yǎng)老”事業(yè)已經(jīng)成為泰康人壽最核心的產(chǎn)業(yè)和重要的戰(zhàn)略，不過，看上養(yǎng)老市場這塊蛋糕的并非泰康一家保險公司。目前，除泰康人壽外，布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場的險企還有新華保險、平安集團(tuán)、合眾人壽、中國人保、中國太平、中國人壽等多家壽險公司。

（二）購買

通過購買現(xiàn)成的寫字樓。

（三）與地方政府合作

與泰康人壽自建養(yǎng)老社區(qū)的渠道不同的是，個別險企在布局養(yǎng)老地產(chǎn)時選擇與地方政府合作，就在今年5月29日，中國太平就曾與山東省人民政府在香港簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，探索在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)以及其他投資領(lǐng)域的合作創(chuàng)新。

而之前，中國太平已先后與廣西壯族自治區(qū)、成都市和青島市等政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中均提到養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。

此外，中國人壽與中冶置業(yè)合作開發(fā)的首個養(yǎng)老養(yǎng)生基地——國壽（廊坊）生態(tài)健康城也已在河北廊坊開工，投資規(guī)模約100億元；中國平安的“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”也于去年9月正式啟動，總投資170億元；而合眾人壽此前亦曾投資80億元在蔡甸區(qū)打造“合眾健康社區(qū)”。

二、保險企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的實施可能性

高洋亦表示，目前險資進(jìn)入的方式主要是通過設(shè)立子公司全資進(jìn)入。而理論上，險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的模式可以包括全資、股權(quán)合作、股權(quán)投資、購買房地產(chǎn)投資信托基金、發(fā)行類不動產(chǎn)投資基金產(chǎn)品的投資計劃模式等。

1.與保險業(yè)務(wù)緊密聯(lián)系

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保險公司進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢在于，一是可以將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤，直接滿足客戶的保障要求；二是在產(chǎn)品預(yù)售方面可以將項目未來的居住權(quán)打包成保險產(chǎn)品，解決了回收期長的問題。險資金的久期長，對資產(chǎn)的流動性要求不高；保險公司有大量高端消費(fèi)客戶，是養(yǎng)老地產(chǎn)項目天然的市場資源，這些在久期匹配和高端定位方面具備一定的優(yōu)勢。從國外的經(jīng)驗看，養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)是一種成熟的體系。

在美國，入住率可以達(dá)到95%，而且平均居住年限超過10年，“相當(dāng)于簽了一份10年的酒店式公寓支票”，陳東升此前曾如此表示，老人養(yǎng)老不受經(jīng)濟(jì)周期的波動,可以為保險公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

2.與客戶群息息相關(guān)

目前啟動的養(yǎng)老社區(qū)主要面向的都還是高端客戶。而保險公司掌握了大量的高端客戶，具備大量的高端客戶的養(yǎng)老保險資金和信息。目前國內(nèi)的高檔養(yǎng)老地

產(chǎn)運(yùn)營模式尚在摸索之中，普遍采用的是會費(fèi)制，像泰康人壽通過設(shè)計養(yǎng)老保險產(chǎn)品來鎖定高檔客戶群，也算是一種新型模式。

3.租售搭配，回避政策風(fēng)險

在某險企投資負(fù)責(zé)人看來，平安養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金的形式或許可以帶給業(yè)內(nèi)啟發(fā)?！俺U企自有資金外，按照險資股權(quán)投資的相關(guān)規(guī)定，險資可以投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，或者按照投資不動產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，可以投資不動產(chǎn)金融產(chǎn)品，如果通過這些產(chǎn)品的形式投資，可以規(guī)避‘只租不售’的限制，也可以使無能力全資投養(yǎng)老地產(chǎn)的險企通過認(rèn)購分得一杯羹?！?/p>

媒體報道，中國人保投資控股有限公司(簡稱“人保投控”)也計劃與中信醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司(簡稱“中信醫(yī)療”)設(shè)立規(guī)模300億元的不動產(chǎn)投資基金，專投養(yǎng)老項目。是否涉及保險資金尚不得知。

中國平安進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)將采用租售搭配模式，即租賃部分進(jìn)行持有經(jīng)營，而出售部分則可短期內(nèi)回籠資金和成本。其規(guī)劃的養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目運(yùn)作模式分三條主線，有目前保險公司主推的“租賃型養(yǎng)老公寓”，還包括“銷售型親情社區(qū)”、“銷售型度假休閑產(chǎn)品”。業(yè)內(nèi)人士分析，平安投資養(yǎng)老地產(chǎn)的資金來源可能不僅限于保險資金，因此可供銷售，這樣銷售部分則能否實現(xiàn)資金較快回流。

三、保險基金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的困境

1.前期成本高，無成熟盈利模式借鑒

某險企董事長曾表示，養(yǎng)老社區(qū)的主要特點(diǎn)是投資規(guī)模巨大、投資周期長，經(jīng)營收入偏低，但中后期資金回流穩(wěn)定，是壽險資金理想的長期性戰(zhàn)略投資渠道，使資產(chǎn)負(fù)債的久期匹配趨于合理，因此需長期經(jīng)營。

目前，外界較為樂觀的估計認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率至少在15%左右。較為保守的估計認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)收益率約在4%-10%之間不等，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率會偏高一些。雖然對養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率的預(yù)測不一，但是目前基本的共識是養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風(fēng)險較高的股票投資。

由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前險企參與養(yǎng)老地產(chǎn)走得都是高端路線，但是也意味著投資大、風(fēng)險高，保險公司必須面對土地、建筑、運(yùn)營等成本的挑戰(zhàn)。

2.思想觀念轉(zhuǎn)變問題

目前我國養(yǎng)老觀念尚處在轉(zhuǎn)變過程中，老年群體是否接受離家養(yǎng)老的方式，尚值得觀察”，孫婷認(rèn)為，養(yǎng)老社區(qū)在短時期內(nèi)的市場規(guī)模也存在不確定性。

3.政策模糊

另一大風(fēng)險因素在于目前沒有可供復(fù)制的成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)歸屬多個部門管理，產(chǎn)業(yè)政策實施過程中部門之間的協(xié)調(diào)難度大，這也是險企在發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)過程中需要面對的困難?！痹陴B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持方面，目前也僅僅是停留在研究階段。

從中央到地方對險企發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)給予了一定支持，關(guān)于《保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》對于投資不動產(chǎn)的限制，細(xì)化到了“禁止分拆銷售養(yǎng)老項目產(chǎn)權(quán)”。并規(guī)定，投資不動產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%。而北京、天津等大城市也出臺了相關(guān)扶持政策。

某保險公司不動產(chǎn)投資的人士稱，“養(yǎng)老地產(chǎn)投資土地成本是很重要的因素。雖然險資投資不動產(chǎn)已有政策明確，但從目前來看還沒有放松審批監(jiān)管的跡象。項目從拿地、開發(fā)到項目規(guī)劃，都需上報到職能部門報批，導(dǎo)致其間操作時間很長?！?/p>

今年兩會期間，全國政協(xié)委員、合眾人壽董事長戴皓提出，建議相關(guān)部門應(yīng)明確用于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地性質(zhì)歸屬，這樣可單獨(dú)對該類產(chǎn)業(yè)推出政策以促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

對此，市場人士認(rèn)為，土地成本和較重稅賦是直接造成開發(fā)成本高企和后續(xù)經(jīng)營不定的原因。就目前來說，政策突破的時間表和力度仍有很大不確定性。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)配套及其附屬醫(yī)療設(shè)施建設(shè)也需要相關(guān)政策扶持，這樣作為長期性經(jīng)營性的項目，才不會因為沉重的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)而無法持續(xù)經(jīng)營。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院教授庹國柱指出，盡管中國養(yǎng)老地產(chǎn)有巨大的市場需求和發(fā)展前景，但保險公司發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)并非一蹴而就。如果政策上不放寬，保險公司做養(yǎng)老地產(chǎn)還是有一定的困難的。

對于相關(guān)政策完善，劉冬嬌曾表示，政府應(yīng)該高度重視對養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃、引導(dǎo)、鼓勵與監(jiān)管，抓住機(jī)遇，應(yīng)盡快建立一套完整的政策體系，出臺養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)管理試行辦法，明確界定養(yǎng)老社區(qū)的功能與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范養(yǎng)老社區(qū)的選址、建筑設(shè)計、社區(qū)布局、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等，完善保險資金進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的環(huán)境。

4.回報周期長

申銀萬國報告顯示，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利來源主要有五個方面，開發(fā)收入、租金收入、服務(wù)收入、管理收入和增至收入，其中，最主要的收入來源是開發(fā)收入和租金收入，即通過銷售或者出租的方式獲得回報。

作為養(yǎng)老社區(qū)最早試點(diǎn)公司掌門人，陳東升也坦誠，養(yǎng)老社區(qū)的盈利周期是一個很緩慢的過程。他曾多次公開表示，“這個周期大約是30年，其中前10年是不賺錢的，像我們拿地蓋養(yǎng)老社區(qū)用了5年，泰康之家?燕園這個養(yǎng)老社區(qū)在2015年入住，如果入住率要達(dá)到70%~90%可能又要三年?！?/p>

5.拿地成本高

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展之困除了反映在經(jīng)營管理模式尚未成熟，另一方面，由于養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)的相關(guān)政未不明確，導(dǎo)致拿地成本高是養(yǎng)老地產(chǎn)難盈利的重要原因之一。

目前各地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地基本為住宅、旅游和綜合用地，因為不同性質(zhì)土地成本、使用年限、政策等區(qū)別較大。養(yǎng)老地產(chǎn)與普通的商業(yè)用地產(chǎn)相比較為特殊，雖然也是商業(yè)化運(yùn)作，但若拿地成本和普通地產(chǎn)一樣，將大大提高養(yǎng)老社區(qū)的成本。

6.對資金量要求大、期限要求長

與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)不同，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報期長，資金流動性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長期運(yùn)營。

根據(jù)險資投資相關(guān)規(guī)定，保險資金投資不動產(chǎn)，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)（項目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。因此目前新華、泰康、合眾等保險公司養(yǎng)老社區(qū)項目前端大多是全資投入，與養(yǎng)老產(chǎn)品對接，后端選擇長期持有出租的模式。

第五篇：2014年中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景預(yù)測

【關(guān) 鍵 詞】養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)

【報告來源】前瞻網(wǎng)

【報告內(nèi)容】中國養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告前瞻（百度報告名可查看最新資料及詳細(xì)內(nèi)容）

2013年是養(yǎng)老地產(chǎn)利好政策頻出、產(chǎn)業(yè)市場迅速崛起的一年。據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，隨著各項養(yǎng)老政策的逐步落地以及新項目的不斷投入市場，2014年將成為整個行業(yè)爆發(fā)式生長的一年。

全國老齡工作委員會辦公室副主任鮑學(xué)全指出，三中全會決定發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，這為每一個參與老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主體帶來了更加平等的競爭機(jī)遇。

隨著政府職能轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，老齡產(chǎn)業(yè)陳舊的體制機(jī)制將被突破，一個企業(yè)自主經(jīng)營、公平競爭，消費(fèi)者自由選擇、自主消費(fèi)，商品和要素自由流動且平等互換的現(xiàn)代市場體制將加快形成。

同時，各級政府將對老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度重視，國家有關(guān)部門將就我國老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定整體規(guī)劃。以上將共同促使建設(shè)、規(guī)劃、服務(wù)、衛(wèi)生、金融、土地、稅收、就業(yè)、信息化人才培養(yǎng)等36個養(yǎng)老服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的系列化支持措施在2014年不斷完善落地。

亦有業(yè)內(nèi)人士分析指出，企業(yè)自主經(jīng)營市場機(jī)制的形成、政策細(xì)則的落地實行以及城鎮(zhèn)化對持有物業(yè)需求的強(qiáng)化，將進(jìn)一步促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)向著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。

新政先行

國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，目前我國老齡化人口已達(dá)2.02億人。從2013年開始，老齡化人口數(shù)量將以每年1000萬的規(guī)模遞增，未來20年還將翻一番，突破4億人。龐大的市場潛力為老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了廣闊的空間，也促使政策層面態(tài)度發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

回首2013，養(yǎng)老地產(chǎn)界發(fā)生的最大事件便是國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，即35號文件，該文件從總體要求、主要任務(wù)、政策措施、組織領(lǐng)導(dǎo)四方面出發(fā)，包括19個具體方面，45項主要工作任務(wù)落實，對加快發(fā)展我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提出了一系列指導(dǎo)意見。

據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一介紹，35號文件背后還有附件，并把這45項任務(wù)分解到33個部門，要求在2014年三季度前均要制定具體的實施規(guī)劃，“35號文件既有頂層設(shè)計，又有路線圖和時間表，由此看出2014年國家將加大力量推動養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展?！敝熘幸徽f。“十八屆三中全會中提到養(yǎng)老問題的次數(shù)甚至比房地產(chǎn)還要多，這足以證明養(yǎng)老問題已列入我們黨和政府的重要議事日程?！痹谥熘幸豢磥恚?013年養(yǎng)老服務(wù)業(yè)主要是從頂層設(shè)計上做了大量工作，比如出臺了《老年人權(quán)益保護(hù)法》等，預(yù)計2014年將是養(yǎng)老政策落地的關(guān)鍵年，屆時也將陸續(xù)出臺一系列配套文件。

朱中一告訴記者，2014年國家將逐步完善各地土地供應(yīng)、稅費(fèi)優(yōu)惠、養(yǎng)老醫(yī)學(xué)、康復(fù)、護(hù)理、養(yǎng)老心理等方面的人才培養(yǎng)和就業(yè)政策；同時也將進(jìn)一步完善補(bǔ)貼政策，通過補(bǔ)助投資、貸款貼息、購買服務(wù)等方式支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，并在資本金、場地、人員等方面進(jìn)一步利用社會力量降低養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻。

除此之外，國家還將進(jìn)一步完善投融資政策，除政府加大財政性資金支持外，還將積極扶持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品或服務(wù)內(nèi)容，拓寬信貸抵押擔(dān)保范圍，支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求，積極利用財政小額貸款等方式加大信貸投入，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，開展反向按揭養(yǎng)老保險試點(diǎn)，即以房養(yǎng)老。

朱中一明確指出，以上將是45項任務(wù)中重要的一項，而且還要求2014年一季度由保監(jiān)會、民政部、國家老齡辦出臺具體措施并展開試點(diǎn)。

十八屆三中全會還強(qiáng)調(diào)積極推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，支持有條件的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，有條件的二級以上綜合醫(yī)院開設(shè)老年病科，建設(shè)社區(qū)醫(yī)院為老年人上門服務(wù)的區(qū)域關(guān)系，加強(qiáng)遠(yuǎn)程服務(wù)試點(diǎn)。以上政策也將成為2014年“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的重點(diǎn)實現(xiàn)路徑。產(chǎn)業(yè)展望

2014年一系列政策的密集落地，必將為整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的生存環(huán)境。保利房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理胡在新曾指出，當(dāng)老齡化率超過7%，且人均GDP超過5000美元時，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將實現(xiàn)快速發(fā)展。截至2011年，我國老齡化率就已超過9%，人均GDP已突破5000美元。由此可看出，目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的條件已基本具備，且老年人收入逐年穩(wěn)步增長，養(yǎng)老金含金量和可支配的絕對值較高，加之老年人的消費(fèi)理念也發(fā)生了較大變化，這將共同為整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化發(fā)展帶來商機(jī)。

盡管前景可期，但在產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中，探索與養(yǎng)老市場需求相吻合的養(yǎng)老地產(chǎn)模式同樣不可或缺。

朱中一強(qiáng)調(diào)，養(yǎng)老地產(chǎn)模式的創(chuàng)新探索必須和我國“9073”養(yǎng)老規(guī)劃保持一致，對此他提出了6種未來可持續(xù)發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)模式：第一種是要完善居家養(yǎng)老服務(wù)，在社區(qū)中需具備一定的能夠供老年人活動的空間、參數(shù)和醫(yī)療服務(wù)條件，完善居家服務(wù)無障礙設(shè)施改造；第二種是可持續(xù)照料的退休社區(qū)，指專門供退休老人居住的，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和養(yǎng)老場所齊全并能為之提供服務(wù)的，滿足剛需、孤寡老人需求的社區(qū)；第三種是全齡化社區(qū)，即在小區(qū)中建設(shè)一定比例的老年公寓，規(guī)模較大的還需要配套醫(yī)院，全齡化社區(qū)模式的優(yōu)勢將在未來逐步凸顯；第四種是輕養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，類似北京寸草春暉養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)中推出的掛鉤醫(yī)院服務(wù)于全社區(qū)老人的養(yǎng)老地產(chǎn)模式；第五種是醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相結(jié)合的養(yǎng)老模式，該模式要求有條件的醫(yī)療機(jī)構(gòu)開設(shè)老年病科、老年病床，掛鉤社區(qū)服務(wù)中心和醫(yī)院；第六種是集養(yǎng)生旅游于一體的養(yǎng)老酒店高端服務(wù)。

“以上六種模式大致涵蓋了養(yǎng)老地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)或未來有望實現(xiàn)的養(yǎng)老模式，建議政

府在下一步應(yīng)不斷加強(qiáng)對老齡產(chǎn)業(yè)市場的監(jiān)管，引導(dǎo)老年消費(fèi)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化的健康發(fā)展?！敝熘幸贿M(jìn)一步分析道。

談到養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)新，貴州五新瑞頤健康投資股份有限公司總經(jīng)理梁弢提出一個全新的觀點(diǎn)——傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“觸網(wǎng)”現(xiàn)已變成一種必然趨勢，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也完全可以插上互聯(lián)網(wǎng)的翅膀。

梁弢認(rèn)為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“觸網(wǎng)”可加速推進(jìn)信息化建設(shè)，提高運(yùn)營效率，同時有利于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營連鎖化。具體而言，我們可通過聯(lián)盟合作把社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的線下網(wǎng)點(diǎn)編制成網(wǎng)，讓網(wǎng)絡(luò)區(qū)域化、全國化。而養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)化，也可在更大程度上滿足老人追求品質(zhì)生活、追求自我實現(xiàn)的深層次心理需求。

在梁弢看來，互聯(lián)網(wǎng)正在改變一切行業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的網(wǎng)絡(luò)化也勢不可當(dāng)，用養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化思維重塑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式是整個產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中的重要一環(huán)。