第一篇：養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營漫談 來自保利和熹會(huì)的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)

養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營漫談 來自保利和熹會(huì)的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)

談到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式構(gòu)建，就不能避開養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心——養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)之所以被一致看好，是中國龐大的老齡人口總量，也就是這些老齡人口所構(gòu)成的市場需求被看好。

但“沒有不掙錢的行業(yè)，只有不掙錢的企業(yè)”這句話非常有道理，能不能掙到錢，關(guān)鍵看企業(yè)運(yùn)作。

北京保利西山林語和熹會(huì)老年公寓，是保利安平旗下第一個(gè)投入運(yùn)營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，于2012年12月底正式運(yùn)營，共有居住單元200套，床位400個(gè)，至今已運(yùn)營近一年時(shí)間。目前，入住老人105人，占用居住單元80套，入住率為40%，目前還沒有達(dá)到掙錢的狀態(tài)，收入還不能夠覆蓋成本。但與行業(yè)內(nèi)同期運(yùn)營的其他機(jī)構(gòu)比較，這一入住率已屬較高水平，也就是說和熹會(huì)已經(jīng)邁出了探索養(yǎng)老服務(wù)商業(yè)模式的第一步。

下面想以和熹會(huì)老年公寓為樣本，簡要談一談商業(yè)模式在服務(wù)終端（養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）落地過程中需要著重關(guān)注的幾個(gè)問題。

供給與需求

《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》明確提出了“9064”養(yǎng)老體系，居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)各有側(cè)重，針對的客戶群也各有不同?？蛻羧翰煌匀挥胁煌枨?。

和熹會(huì)當(dāng)前入住的客戶有以下特點(diǎn)：一是高齡，平均年齡為80歲，基本為上世紀(jì)30年代出生的群體；二是高知（職），絕大部分為大學(xué)教授、醫(yī)生、外交官、離（退）休干部，知識(shí)層次和眼界較高；三是空巢，子女大多在國外，子女在國內(nèi)的也都獨(dú)立居住。

這部分群體最為關(guān)注的問題首推醫(yī)療，包括機(jī)構(gòu)本身的醫(yī)療應(yīng)急處理能力，以及醫(yī)保報(bào)銷資格；其次是對服務(wù)提供的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)高；三是需要尊重和良好的溝通；四是護(hù)理級(jí)別呈逐漸升高趨勢（完全自理的比例由最初的100%下降為目前的60%）。

這樣的群體構(gòu)成，要求機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)必須遵循“養(yǎng)醫(yī)融合、身心并護(hù)”的原則，尤其要落實(shí)在各項(xiàng)工作細(xì)節(jié)上。比如，和熹會(huì)配備的綜合門診部很好地解決了醫(yī)療本身的問題，但醫(yī)保資格仍無法取得，說明了供給不能完全對接需求，這也是影響入住率的一個(gè)重要方面。又如，娛樂設(shè)施中配備了一個(gè)迷你高爾夫球室，但自始至終也未提起入住老人的興趣，成了擺設(shè)，也就成了無效供給。這樣的事例很多，能夠說明一點(diǎn)，就是要針對目標(biāo)客戶的特質(zhì)研究他們的行為規(guī)律和心理特點(diǎn)，根據(jù)真實(shí)需求提供有效供給，而這一過程又是動(dòng)態(tài)的，會(huì)隨著人員結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，把握住動(dòng)態(tài)才能夠把握市場的脈搏，順應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)市場的方向。

探索難題

發(fā)達(dá)國家實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，借助高品質(zhì)的生活照料與醫(yī)療保健、護(hù)理服務(wù)，可明顯改變?nèi)说纳€，以達(dá)到“延長享樂與衰退的時(shí)間、縮短虛弱與衰竭的過程”的目標(biāo)，讓老年生活成為生命中最精彩的階段。為老年人提供生活照護(hù)、營養(yǎng)配

餐、娛樂活動(dòng)、醫(yī)療、健康管理、康復(fù)以及心理疏導(dǎo)等全方位的服務(wù)，是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的具體內(nèi)容和方式。

這些都是和熹會(huì)在構(gòu)建服務(wù)體系中所遵循的原則，但構(gòu)建一個(gè)相對有效穩(wěn)定的體系，實(shí)踐過程不會(huì)一帆風(fēng)順，除去外部政策、環(huán)境和傳統(tǒng)觀念等客觀影響因素外，內(nèi)部主觀方面的難題也有不少，較為突出的可歸納為以下4個(gè)方面：需要目標(biāo)客戶能夠接受的價(jià)格策略，客戶的個(gè)性化需求必須妥善解決，培養(yǎng)社會(huì)化養(yǎng)老的管理團(tuán)隊(duì)需要時(shí)間，護(hù)理團(tuán)隊(duì)還不能完全滿足服務(wù)需求。

解決以上4個(gè)主要問題，基本可以確定服務(wù)體系的大格局：對外要有吸引力，通過性價(jià)比優(yōu)勢吸引客戶入?。粚?nèi)要有穩(wěn)定力，既要穩(wěn)定住員工隊(duì)伍，又要通過員工隊(duì)伍的穩(wěn)定形成標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)質(zhì)服務(wù)，最終穩(wěn)定住客戶，逐漸將入住率提升至理想狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)盈利。

價(jià)格向價(jià)值回歸是大勢所趨

對于養(yǎng)老行業(yè)所提供服務(wù)的價(jià)值，一定程度上是其成本總和的反映，價(jià)格應(yīng)高于價(jià)值才會(huì)有贏利。但價(jià)格受市場供需關(guān)系的影響，也受競爭對手的影響。當(dāng)下公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的價(jià)格整體拉低了市場的預(yù)期，這一價(jià)格又沒有真實(shí)地反映其投入的成本，造成不公平競爭。在這種情況下，和熹會(huì)的成交價(jià)格與價(jià)值倒掛，也就成了無奈之舉。

今年頒布的國務(wù)院35號(hào)文件，已經(jīng)釋放出信號(hào)：社會(huì)福利保障體系要確實(shí)為低收入人群服務(wù)，政府要為社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老設(shè)施提供健康良好的市場環(huán)境，真正做到“低端有保障，中端有市場，高端有控制”，滿足不同層次的養(yǎng)老需求。

這對于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是利好消息，有利于價(jià)值規(guī)律的體現(xiàn)，也有利于創(chuàng)造公平的市場競爭機(jī)制，提高整個(gè)行業(yè)的服務(wù)品質(zhì)。對于像和熹會(huì)這樣的機(jī)構(gòu)來講，就是要在現(xiàn)實(shí)條件下盡快提高入住率，平穩(wěn)運(yùn)營，為老齡人口不斷增加而形成的市場機(jī)會(huì)做好服務(wù)體系上的準(zhǔn)備。

“身心并護(hù)”的服務(wù)理念

按照保利地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃，2014年要進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成長期，主要是在大型開發(fā)社區(qū)配置包括老年住宅、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)日間照護(hù)等在內(nèi)的配套設(shè)施，發(fā)展優(yōu)先滿足保利業(yè)主需求的旅游養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目，結(jié)合地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)等，實(shí)現(xiàn)從點(diǎn)到面的鋪排。第一階段是要完成6個(gè)城市7個(gè)項(xiàng)目的落地工作，這些項(xiàng)目中有的是利用原有物業(yè)改建，有的是結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目新建。不論改建或是新建，都將從項(xiàng)目本身?xiàng)l件出發(fā)，遵循項(xiàng)目所在地老齡人群的習(xí)俗與規(guī)律，進(jìn)一步優(yōu)化和提升養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)設(shè)施的規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營。

未來養(yǎng)老設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營，應(yīng)結(jié)合以下“四個(gè)一”原則進(jìn)行，分別是“一大一小”、“一軟一硬”、“一醫(yī)一護(hù)”、“一張一弛”。

“四個(gè)一”原則主要體現(xiàn)了要適度控制養(yǎng)老設(shè)施規(guī)模，著重強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)打造養(yǎng)老服務(wù)體系，以客戶為中心，提供高性價(jià)比的養(yǎng)老服務(wù)，形成養(yǎng)老服務(wù)品牌效應(yīng)，從而打造出具有保利地產(chǎn)特色的養(yǎng)老服務(wù)商業(yè)模式。

養(yǎng)老的地點(diǎn)可以不同，但提供服務(wù)的核心思想是相同的，要圍繞“身心并護(hù)”來設(shè)計(jì)服務(wù)體系、形成商業(yè)模式；讓中國的老人們與世界發(fā)達(dá)國家的老人們一樣，在這種模式中享受服務(wù)、快意人生。

(作者系北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理

第二篇：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合：探索中國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營之道-保利和熹會(huì)

醫(yī)養(yǎng)結(jié)合：探索中國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營之道

北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司

北京市海淀區(qū)和熹會(huì)老年公寓

李子辰

背景簡介

一、關(guān)于“和熹會(huì)”

北京市海淀區(qū)和熹會(huì)老年公寓是“保利安平·和熹會(huì)”的第一個(gè)項(xiàng)目。正式運(yùn)營于2012年11月22日，地處上風(fēng)上水的北京西北，位于千年龍脈西山腳下，周圍三山五園屹立，氣候宜人，是老年人宜居的理想場所。公寓總建筑面積約2.2萬平米，內(nèi)設(shè)200套居住單元，分為標(biāo)準(zhǔn)間、VIP套間、加護(hù)間，以專業(yè)化醫(yī)療配套體系、五星級(jí)酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和多種適老化設(shè)計(jì)為特色，滿足中高端老年人的居住、養(yǎng)老和康復(fù)需求。

二、關(guān)于“保利?安平”

北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司由保利地產(chǎn)及安平投資管理有限公司共同出資建立。通過對全球老齡產(chǎn)業(yè)市場的深入研究，公司確定在中國40余座城市設(shè)立與國際接軌、符合高端養(yǎng)老需求的老年公寓。樹立以倡導(dǎo)“弘揚(yáng)孝道、關(guān)注健康、品質(zhì)養(yǎng)老”為主題的有中國特色的中高端養(yǎng)老品牌----“和熹會(huì)”。通過不斷研發(fā)、探索中國品質(zhì)養(yǎng)老的新型商業(yè)模式，使企業(yè)成為中國老齡產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中的創(chuàng)新者、領(lǐng)先者。

引文：

國務(wù)院總理李克強(qiáng)16日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的任務(wù)措施。

會(huì)議指出，我國是老年人口最多的國家，達(dá)到近2億人，老齡化發(fā)展迅速。加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，既能弘揚(yáng)中華民族敬老優(yōu)良傳統(tǒng)、滿足老年人多層次需求、提高生活質(zhì)量，又能補(bǔ)上服務(wù)業(yè)發(fā)展“短板”、釋放有效需求、催生上千萬就業(yè)崗位。

要在政府“保基本、兜底線”的基礎(chǔ)上，銳意改革創(chuàng)新，發(fā)揮市場活力，推動(dòng)社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”，到2020年全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系，把服務(wù)億萬老年人的“夕陽紅”事業(yè)打造成蓬勃發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級(jí)的重要力量。

一要加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)能力建設(shè)。新建城區(qū)和新建居?。ㄐ。﹨^(qū)要按標(biāo)準(zhǔn)同步建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，老城區(qū)和已建成居?。ㄐ。﹨^(qū)也要通過多種方式完善相關(guān)設(shè)施。

二要分層分類提供養(yǎng)老服務(wù)。公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)重點(diǎn)做好為無收入、無勞動(dòng)能力、無贍養(yǎng)人和撫養(yǎng)人、失能半失能等生活困難老年人提供無償或低收費(fèi)服務(wù)。通過簡化和規(guī)范程序，減免行政事業(yè)性收費(fèi)，支持社會(huì)力量舉辦專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)境外資本投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

三要?jiǎng)?chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)模式。重點(diǎn)發(fā)展居家養(yǎng)老，支持提供助餐、助浴、助潔、助急、助醫(yī)等上門服務(wù)。拓展老年服務(wù)項(xiàng)目，開發(fā)老年產(chǎn)品用品。

四要切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)。堅(jiān)持鄉(xiāng)鎮(zhèn)五保供養(yǎng)機(jī)構(gòu)的“托底”作用，將其發(fā)展成為區(qū)域性養(yǎng)老服務(wù)中心。建設(shè)日間照料中心等互助性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

五要推動(dòng)醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展，探索醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作新模式，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)與醫(yī)療、家政服務(wù)、保險(xiǎn)、教育、健身、旅游等領(lǐng)域互動(dòng)發(fā)展。會(huì)議要求，各級(jí)政府要積極探索以購買服務(wù)等方式促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，財(cái)政性資金重點(diǎn)向農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)傾斜，并發(fā)揮好對社會(huì)資金的引導(dǎo)作用。放寬行業(yè)準(zhǔn)入，加強(qiáng)質(zhì)量、安全、價(jià)格等方面行業(yè)監(jiān)管和退出制度建設(shè)，開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，加快培養(yǎng)老年護(hù)理、心理慰藉等專門人才，努力使廣大老年人安享老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂的晚年生活。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

養(yǎng)老地產(chǎn)，即從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期經(jīng)營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

以萬科、綠城、遠(yuǎn)洋等為代表的地產(chǎn)商已涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，但從整個(gè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)還處于起步階段。

在北京比較有代表性的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如：北京太陽城、東方太陽城、耀陽國際、萬科幸福匯、遠(yuǎn)洋?椿萱茂、以及和熹會(huì)等。其中，除北京太陽城外，其它養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營運(yùn)作模式、成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、人才梯隊(duì)建設(shè)、盈利模型建立、以及入住率等方面還在探索與調(diào)整。

但是，長遠(yuǎn)來看，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新型的地產(chǎn)概念和運(yùn)作模式，存在著巨大的市場空間和長期盈利能力。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

模式1：專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)

綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會(huì)有老年活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。

模式2：新建大型社區(qū)的同時(shí)開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時(shí)，會(huì)考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)。這種開發(fā)模式有利于帶動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異化路線。養(yǎng)老組團(tuán)與社區(qū)其他組團(tuán)能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。

模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品

普通社區(qū)中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。養(yǎng)老公寓通常為社區(qū)中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護(hù)理的老人。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，建議將養(yǎng)老公寓靠近小區(qū)出入口或社區(qū)邊沿布置，一方面人員、車輛（例如救護(hù)車）出入近便，另一方面養(yǎng)老公寓底層可設(shè)置對外商業(yè)或公共設(shè)施，兼顧對外經(jīng)營，同時(shí)也便于對養(yǎng)老公寓進(jìn)行單獨(dú)管理。

模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施

據(jù)資料顯示，一些城市存在城區(qū)老人就近入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)困難的情況。以北京市為例，城六區(qū)老年人口總量和比例均高于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，老齡化程度嚴(yán)重，但城六區(qū)的養(yǎng)老床位數(shù)量卻低于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，由此可見城區(qū)對于養(yǎng)老設(shè)施的需求是十分迫切的。這些社區(qū)往往年代較久，周邊配套設(shè)施成熟，具有良好的區(qū)位條件，然而社區(qū)周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個(gè)社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè)施將會(huì)是一種較為有效的開發(fā)模式。開發(fā)者可考慮利用零散地塊新建，或通過對既有建筑（如舊的診療所、賓館）的改建等方式進(jìn)行建設(shè)。這種開發(fā)模式投資相對較少，易于復(fù)制和實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營。

模式5：與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施

目前國內(nèi)一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)希望與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點(diǎn)在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目，從而提升項(xiàng)目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)

養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式，在日本十分常見。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。從規(guī)劃角度來看，幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似，若將這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起，則能實(shí)現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。

模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓

與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學(xué)設(shè)置，并讓老人享受一部分教育資源，則會(huì)與他們的需求更加吻合。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不僅在于硬件設(shè)施等物質(zhì)條件的營造，還應(yīng)從老人的精神和價(jià)值需求方面進(jìn)行考慮，使老人能夠“老有所學(xué)”、“老有所為”，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。

模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品

養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式。目前市場上已經(jīng)有一些開發(fā)商嘗試在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長壽文化等理念。這類養(yǎng)老項(xiàng)目一般會(huì)選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓

在城市中心區(qū)等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護(hù)理時(shí)，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費(fèi)。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施

目前一些國際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國市場，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解其國內(nèi)的養(yǎng)老壓力。例如歐洲一些國家的養(yǎng)老服務(wù)成本非常高，他們希望能在勞動(dòng)力相對低廉的國家（如中國）拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區(qū)建立養(yǎng)老設(shè)施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養(yǎng)老。對于我國而言，能夠借此機(jī)會(huì)引入外資，并學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的護(hù)理、管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也能在一定程度上促進(jìn)就業(yè)、帶動(dòng)消費(fèi)。

引進(jìn)國外老年運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)的模式也有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”，需要適當(dāng)轉(zhuǎn)化。

模式12——與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)

目前保險(xiǎn)資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。從險(xiǎn)資的特征來看，由于其資金規(guī)模較大，回報(bào)要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營。未來保險(xiǎn)業(yè)可能會(huì)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。

模式13——與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn) 在對日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護(hù)理等服務(wù)開始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護(hù)理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗(yàn)和客戶群是其項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。

模式14——利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)

在我們所接觸到的項(xiàng)目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉(zhuǎn)向投資養(yǎng)老地產(chǎn)的情況。這類公司具有自身獨(dú)特的資源優(yōu)勢，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè)施有相通之處，很多經(jīng)驗(yàn)都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試?yán)门f酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)等。

模式15——將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施

可將一些閑置的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國有資產(chǎn)所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進(jìn)行改建。隨著我國的人口結(jié)構(gòu)逐漸向高齡化、少子化發(fā)展，幼兒園或小學(xué)很有可能空置下來，將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會(huì)逐漸多起來。

四、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合----“和熹會(huì)”的運(yùn)營之道

資源構(gòu)成

“和熹會(huì)”一直以來努力打造醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)模式，提出“健養(yǎng)結(jié)合，身心并護(hù)”的先進(jìn)養(yǎng)老理念。為此，“和熹會(huì)”運(yùn)營團(tuán)隊(duì)經(jīng)過一年多的總結(jié)提煉，形成了五大資源優(yōu)勢：

安平門診

由保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司打造，位于“和熹會(huì)老年公寓內(nèi)部，占地1000多平方米，門診內(nèi)配備了先進(jìn)的醫(yī)療器材和專業(yè)醫(yī)護(hù)人員，可提供巡診、康復(fù)、體檢、院前急救等多項(xiàng)醫(yī)療服務(wù)，定期為機(jī)構(gòu)內(nèi)老人進(jìn)行健康指導(dǎo)。

醫(yī)療專家?guī)?/p>

由國內(nèi)知名醫(yī)療行業(yè)專家組成，涵蓋了中醫(yī)、骨科、營養(yǎng)、心里、內(nèi)科等多專業(yè)醫(yī)療學(xué)科，為機(jī)構(gòu)提供特約私診、營養(yǎng)餐指導(dǎo)、健康知識(shí)講座等服務(wù)。

養(yǎng)老顧問

利用安平醫(yī)療資源優(yōu)勢，聚合北京大學(xué)人民醫(yī)院醫(yī)療專家組成，對機(jī)構(gòu)內(nèi)照護(hù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行專業(yè)性的培訓(xùn)、指導(dǎo)，并定期為老人開展巡診服務(wù)。

照護(hù)師梯隊(duì)

由專業(yè)護(hù)士構(gòu)成，是照護(hù)服務(wù)的主力軍。為機(jī)構(gòu)老人提供集日常生活照料、醫(yī)療護(hù)理、心理慰藉、康復(fù)指導(dǎo)等全方位、一體化養(yǎng)老服務(wù)。

護(hù)工梯隊(duì)

由持有養(yǎng)老護(hù)理員證的職業(yè)護(hù)工組成，是照護(hù)失能失智老人的主力軍。在專業(yè)照護(hù)師的指導(dǎo)下，科學(xué)地開展各項(xiàng)養(yǎng)老服務(wù)。

“責(zé)任制整體照護(hù)”模式

“和熹會(huì)”引入了衛(wèi)生部推進(jìn)優(yōu)質(zhì)護(hù)理服務(wù)實(shí)施的“責(zé)任制整體護(hù)理模式”，結(jié)合民政部《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老年服務(wù)規(guī)范》《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老年人健康評(píng)估規(guī)范》《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)星級(jí)評(píng)定和劃分》等文件，制定了“北京市海淀區(qū)和熹會(huì)老年公寓責(zé)任制整體照護(hù)模式”的方案。為了實(shí)施身心并護(hù)的責(zé)任制整體照護(hù)模式，保利安平招聘了護(hù)理專業(yè)畢業(yè)的大專生，經(jīng)過老年護(hù)理專業(yè)60學(xué)時(shí)的培訓(xùn)?！敖○B(yǎng)結(jié)合”是在養(yǎng)醫(yī)結(jié)合的基礎(chǔ)上發(fā)展而來，“養(yǎng)醫(yī)結(jié)合”，就是不能把養(yǎng)老機(jī)構(gòu)辦成醫(yī)院，要以生活照料為主；但照護(hù)人員要掌握必要的醫(yī)療專業(yè)知識(shí)和技巧，能夠應(yīng)對生活照料過程中出現(xiàn)的緊急情況，比如跌倒、噎食、暈厥等等?！敖○B(yǎng)結(jié)合”是保健養(yǎng)生相結(jié)合，更契合老年公寓老人的需求?！饵S帝內(nèi)徑》提出“不治已病，治未病”的防病養(yǎng)生謀略，注重食療、體療、心療、生饑、節(jié)欲等。注重以保持健康方式、促進(jìn)健康方式為主的保健養(yǎng)身理念。

五、尾聲

正像李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)：“要推動(dòng)醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展，探索醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作新模式，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)與醫(yī)療、家政服務(wù)、保險(xiǎn)、教育、健身、旅游等領(lǐng)域互動(dòng)發(fā)展。”

“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”是解決中國目前養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵之舉，更是符合我國現(xiàn)階段基本國情的發(fā)展方向?！昂挽鋾?huì)”一直以來堅(jiān)定的將“醫(yī)”和“養(yǎng)”有機(jī)融合，發(fā)揮企業(yè)醫(yī)療資源優(yōu)勢，不斷探索

“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的養(yǎng)老新模式，也為養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營提供了一條有借鑒意義的新道路。

讓我們一起努力，為我國養(yǎng)老事業(yè)盡微薄之力！