第一篇：保資試水養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查 多種盈利模式待解

保資試水養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查 多種盈利模式待解 來源：新地產(chǎn)作者：李婧 2009年12月29日10:59 我來說兩句(0).地正在北京、上海、海南和一些中心城市積極尋找土地，其在北京昌平拿下的數(shù)百畝土地已被規(guī)劃為養(yǎng)老地產(chǎn)用地；中國人壽旗下國壽投資也與中冶置業(yè)簽署合作協(xié)議，共同開發(fā)廊坊一塊養(yǎng)老用地。

保險(xiǎn)資金涌入地產(chǎn)開發(fā)已是不爭的事實(shí)，但由于《保險(xiǎn)法》最新修訂草案細(xì)則遲遲未能出臺，險(xiǎn)資仍然停留在商用物業(yè)買賣和房企股權(quán)投資上，在地產(chǎn)開發(fā)方面一直不敢輕舉妄動。

養(yǎng)老地產(chǎn)或許是險(xiǎn)資介入房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)投資領(lǐng)域的一條捷徑。

早在今年4月，泰康人壽董事長陳東升就表示，進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、投資設(shè)立養(yǎng)老院已成為泰康人壽三大發(fā)展戰(zhàn)略之一；兩會期間，全國政協(xié)委員、中國人壽保險(xiǎn)公司總裁楊超就提交了《關(guān)于大力支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的提案》，向全國政協(xié)呼吁允許保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老社區(qū)。

“2008年12月出臺的國三十條就已經(jīng)提出，支持相關(guān)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老實(shí)體。泰康人壽和中國人壽走在了最前面，未來可能成為養(yǎng)老地產(chǎn)的兩大試點(diǎn)?！敝槿耸空f。

探路者泰康置地

雖然寒冬已至，位于金融街的泰康置地辦公室卻熱火朝天。公司最近正在招聘房地產(chǎn)管理和建筑方面的專業(yè)人員，而投資部人員則被派往多個城市作土地調(diào)研，回來就要馬上交調(diào)查報(bào)告，工作節(jié)奏相當(dāng)緊張。

北京、上海、廣州、武漢、大連和海南等省市，已經(jīng)成為泰康置地重點(diǎn)考察的對象。陳東升指出，公司可以預(yù)期的目標(biāo)是在北京和上海建立高端養(yǎng)老社區(qū)。

“養(yǎng)老地產(chǎn)在國內(nèi)還沒有成功的經(jīng)驗(yàn)，但這并不妨礙泰康置地成為先行者?！币晃唤咏┛抵玫氐娜耸空f。泰康置地自2006年成立之初就在研究養(yǎng)老地產(chǎn)體系，并討論了多種投資方式。

起初，泰康置地嘗試通過收購現(xiàn)有養(yǎng)老院并對其加以改造和利用，但把北京所有養(yǎng)老院都看過一遍之后發(fā)現(xiàn)，它們太過分散，良莠不齊，地塊都不夠大，有的就是一個四合院，不符合“建立大型養(yǎng)老社區(qū)”的發(fā)展規(guī)劃。

2008年汶川地震之后，泰康人壽在重災(zāi)區(qū)援建了4家養(yǎng)老院，分別位于都江堰、綿陽、德陽和廣元4個城市，這被視為泰康人壽參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的第一步。

同年，泰康人壽投資10多億元，在北京昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園建設(shè)總占地253畝的后援中心，陳東升表示，將把后援中心建設(shè)成生態(tài)優(yōu)美、節(jié)能環(huán)保的花園式辦公區(qū)。后援中心部分物業(yè)歸泰康人壽自用，包括泰康健康管理研究中心、康復(fù)研究中心、客戶服務(wù)及信息技術(shù)中心、自用配套項(xiàng)目和與養(yǎng)老事業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)等。由于與昌平區(qū)政府簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，泰康人壽同時得到了更多的投資和業(yè)務(wù)機(jī)會。

此后，泰康人壽轉(zhuǎn)戰(zhàn)武漢，準(zhǔn)備再次復(fù)制一個后援中心，但考慮到武漢養(yǎng)老市場還不成熟，因此沒有大的動作。隨后進(jìn)入的國壽投資，則在武漢拿下萬畝土地。

去年，北京小湯山太陽城養(yǎng)老公寓項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)售泰康置地而未果，泰康方面表示，該項(xiàng)目大部分建了別墅，只有小部分用于建養(yǎng)老公寓，口碑不算好，因此不予接受。

“泰康的員工通過各種路徑到處找地，但土地并不好找。”上述接近泰康置地的人士告訴記者，泰康對土地的要求是面積大、地段好、價格便宜，目前能滿足這些要求的土地很難找到?！敖⒁粋€養(yǎng)老社區(qū)，在中型城市需要成千上萬畝土地，在北京也至少達(dá)到上百畝規(guī)模。要在好地段找到這樣的土地實(shí)非易事。”

由于招拍掛市場成本太高，泰康拿地主要通過兼并收購。“拿地的性質(zhì)決定了你的成本是多少，也決定了今后如何退出的問題?！蹦辰鹑跈C(jī)構(gòu)人士告訴記者，“養(yǎng)老地產(chǎn)的土地性質(zhì)非常重要，有些險(xiǎn)資希望與政府協(xié)議拿地，比如用工業(yè)用地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，成本雖然低廉，但最后的退出會相當(dāng)麻煩。”

親和源股份有限公司在上海投資建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)，是南匯區(qū)政府提供的公建配套用地，土地成本比普通商品住宅低很多，但是泰康內(nèi)部某高管指出，政府公建用地使用年限只有50年，與險(xiǎn)資長期經(jīng)營養(yǎng)老事業(yè)的要求不符。

“目前政策還沒有明確規(guī)定養(yǎng)老地產(chǎn)的拿地方式和土地性質(zhì)?！鄙鲜鎏┛蹈吖苤赋?，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶有福利性質(zhì)，但適當(dāng)?shù)臅r候我們也可以參與招拍掛，只要盈利有保證?！?/p>

類不動產(chǎn)投資基金結(jié)構(gòu)

投資養(yǎng)老社區(qū)既可以緩解保險(xiǎn)資金“長短錯配”壓力，又與保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品互動掛鉤，這也是保險(xiǎn)資金對養(yǎng)老地產(chǎn)趨之若騖的原因之一。

與國外保險(xiǎn)公司相似，國內(nèi)未來投資養(yǎng)老地產(chǎn)的保險(xiǎn)資金主要來自養(yǎng)老保險(xiǎn)、投連險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等保險(xiǎn)賬戶，經(jīng)過極其復(fù)雜的結(jié)構(gòu)設(shè)置，以類不動產(chǎn)投資基金的形式運(yùn)作并投資于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

養(yǎng)老保險(xiǎn)由國家、企業(yè)和個人共同繳納，由其組成的“養(yǎng)老保險(xiǎn)個人賬戶基金”有可能在明年入市，規(guī)模超過1000億元。投連險(xiǎn)包括保障和投資兩種功能，除了提供意外與疾病身故保險(xiǎn)金之外，還將資金運(yùn)用于金融產(chǎn)品、實(shí)業(yè)等各種資產(chǎn)投資，幫助投保人獲取收益。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、萬能險(xiǎn)運(yùn)作模式與投連險(xiǎn)類似。

保險(xiǎn)公司為養(yǎng)老地產(chǎn)的投資架構(gòu)設(shè)計(jì)了多種模式，一名保險(xiǎn)公司內(nèi)部人士告訴記者，投資計(jì)劃的資金架構(gòu)類似于不動產(chǎn)投資基金或REITs結(jié)構(gòu)，并且關(guān)聯(lián)到擔(dān)保方、投保方等多方參與者，銀行、上市公司都可以作為擔(dān)保方。

REITs按組織結(jié)構(gòu)可分為契約型和公司型，契約型REITs由投資人與基金管理公司發(fā)起，投資人不參與公司管理，公司型REITs由投資者和基金公司、券商、房地產(chǎn)公司等共同發(fā)起一個投資公司，在法律上尚有一些盲點(diǎn)。貝塔策略研究室合伙人杜麗虹認(rèn)為：“保險(xiǎn)資金選

擇參與或合作發(fā)起私募地產(chǎn)基金，以有限合伙形式成立，保險(xiǎn)公司可以作為一般合伙人，也可以是有限合伙人，將會設(shè)置超優(yōu)先級、優(yōu)先級和次級收益權(quán)，以保障保險(xiǎn)資金投資人的安全。”

在美國，人壽保險(xiǎn)公司經(jīng)營的房地產(chǎn)基金被稱為“房地產(chǎn)綜合基金（CREFS）”，它有極好的分散經(jīng)營模式，并且采用小型化、專業(yè)化的操作手段，從投資活動、投資區(qū)域等角度進(jìn)行專業(yè)化細(xì)分，有的作為權(quán)益投資貫穿項(xiàng)目開發(fā)始終，有的則購買建成項(xiàng)目或持有項(xiàng)目股權(quán)。CREFS本身就是專業(yè)投資顧問，可以進(jìn)行房地產(chǎn)專業(yè)管理，又聚集了大量分散資金，從而解決了房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大、持續(xù)時間長等問題。因此，美國大部分養(yǎng)老基金都投資CREFS.在國內(nèi)，平安保險(xiǎn)通過平安投資和平安信托兩個平臺，不但通過結(jié)構(gòu)設(shè)置納入了保險(xiǎn)產(chǎn)品，也向社會吸收大量資金，提供了充分的資金保障。

多種盈利模式待解

中國人壽總裁楊超在今年提交“兩會”的報(bào)告中指出，國家和地方政府、銀行機(jī)構(gòu)應(yīng)對養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)給予一定政策支持和利率優(yōu)惠，并應(yīng)鼓勵實(shí)行反向住房抵押貸款和房地產(chǎn)投資信托基金，支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。

實(shí)際上，早在2008年，幸福人壽董事長孟曉蘇就提出“以房養(yǎng)老”壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)模式，由保險(xiǎn)公司向投保人提供“住房反向抵押貸款”（倒按揭）以購置房屋，具體操作方法是：投保人將自有房屋房的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，自己終身繼續(xù)使用該房屋，保險(xiǎn)公司則按月向投保人支付給付金，也即終身支付。至投保人亡故，保險(xiǎn)公司將該房屋收回，進(jìn)行銷售、出租或拍賣。給付金的計(jì)算是按該房屋的評估價值，減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計(jì)算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去。

這是美國壽險(xiǎn)公司常用的一種養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式，但是至今由于種種因素，未能在中國成行。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)長期而巨大的工程，其盈利模式對保險(xiǎn)公司來說是個大考驗(yàn)。與住宅或普通商業(yè)地產(chǎn)概念完全不同，它需要長期投資和特殊的管理運(yùn)營，而且不能獲得銀行貸款支持，普通房地產(chǎn)開發(fā)商不能單獨(dú)運(yùn)作，北京2000年一棟以養(yǎng)老名義建造的公寓，最后被開發(fā)商以高價賣給了白領(lǐng)階層。

在保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)，股票等權(quán)益類投資的年均回報(bào)率在10％以上，債券等固定收益類投資年均回報(bào)率在4％以下，而養(yǎng)老實(shí)體等不動產(chǎn)投資回報(bào)率介于兩者之間，高于保險(xiǎn)資金3.44%的平均投資收益率。

養(yǎng)老地產(chǎn)一般采用出租模式，這就意味著，除了一個強(qiáng)大的投資團(tuán)隊(duì)，還需要一個專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)。

中國人壽選擇與海外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，共同開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，由海外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常運(yùn)營和管理，而泰康置地則選擇獨(dú)立運(yùn)作。上述接近泰康置地的人士表示，當(dāng)前公司正在培訓(xùn)和招聘酒店管理、老年公寓管理人才，待養(yǎng)老地產(chǎn)形成規(guī)模之后，將由公司內(nèi)專業(yè)的養(yǎng)老管理公司來運(yùn)作。泰康之家（北京）管理顧問有限公司已經(jīng)設(shè)立，成為泰康置地旗下管理養(yǎng)老公

寓和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)。

泰康人壽也已經(jīng)入股在昌平一家規(guī)格非常高的療養(yǎng)中心，探索養(yǎng)老院的管理運(yùn)作模式。該養(yǎng)老中心采用會員制的方式，符合條件的老年人成為會員后，可以在這個療養(yǎng)院享有居住權(quán)。

養(yǎng)老中心的每棟大樓都有不同顏色，老人可以根據(jù)顏色辨別自己家在哪個門棟，每位老年人佩戴配備緊急呼叫功能的胸卡，每棟樓還配有多名管家，遇到緊急情況，可以隨時向管家求助。

上述泰康內(nèi)部高管告訴記者，養(yǎng)老社區(qū)建成之初，老人群體的選擇決定社區(qū)是否能盈利。鑒于國內(nèi)目前人口狀況、家庭文化和消費(fèi)水平，未來養(yǎng)老地產(chǎn)的首批“客戶”將是黨政軍教等公務(wù)人群?！斑@類人群在收入水平、思想觀念和政策保護(hù)上，符合養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶標(biāo)準(zhǔn)，有能力支付養(yǎng)老社區(qū)的租金，而一些大學(xué)教授曾經(jīng)向我們提出，希望能在養(yǎng)老院居住?！?/p>

據(jù)記者了解，泰康人壽正在與老年基金會、國家老干部局和勞動人事部等機(jī)構(gòu)洽談合作事宜，意欲整合其旗下的養(yǎng)老院、敬老院和療養(yǎng)中心，逐步構(gòu)建全國養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)。

“泰康置地作了很多財(cái)務(wù)測算模型，以保證未來的盈利。”一位金融機(jī)構(gòu)人士說，“而保險(xiǎn)公司的償付能力則是考驗(yàn)投資是否成功的最重要標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

也有顧問代理機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，當(dāng)前保險(xiǎn)公司大舉拿地，實(shí)質(zhì)是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號圈地，“像中新生態(tài)城和上實(shí)東灘生態(tài)城一樣，以生態(tài)和養(yǎng)老的名目拿地者不在少數(shù)?！边@位人士指出，保險(xiǎn)公司的原始目的，還是希望通過常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)來盈利。他認(rèn)為，保險(xiǎn)公司在拿下幾千畝土地之后，部分用作養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)，其它則建成為商品房、商業(yè)等設(shè)施，用于彌補(bǔ)保險(xiǎn)公司的利潤。

對此，上述接近泰康置地的人士指出：“土地的性質(zhì)在出讓時就已經(jīng)定向，不能輕易改變；而泰康置地是鐵定了心要做養(yǎng)老地產(chǎn)，并不是拿來炒概念?！?/p>

目前，泰康置地在昌平儲備的土地尚未開始動工，上述泰康置地高管告訴記者，《保險(xiǎn)法》細(xì)則或于今年年底出臺，屆時保險(xiǎn)公司將得到保監(jiān)會發(fā)放的特殊金融牌照，在此之前，保險(xiǎn)公司還會靜默一段時間。