第一篇：對正茂御景花園籌備認籌開盤前的幾點建議

對正茂御景花園籌備認籌前的幾點建議

正茂御景花園自從2004年在蘭州市亮相以來，對蘭州地產(chǎn)高端市場一直產(chǎn)生著較強的影響期待，但隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策疲態(tài)效應(yīng)顯現(xiàn)，蘭州房地產(chǎn)高端物業(yè)的競爭狀況在2005年底加劇，蘭州市民關(guān)注率較高的華富瑞士豪庭、宏運潤園別墅區(qū)、中央名筑、仁恒國際等樓盤紛紛在年底進行高密度的市場推廣，使得蘭州高端物業(yè)市場這塊本來就不大的低容量市場風(fēng)云乍起，變數(shù)難測！

如果說正茂海龍花園近兩年的市場推廣是一場只針對于媒體投放的運動戰(zhàn)的話，那么御景花園內(nèi)部認購期絕對是一場針對目標(biāo)準(zhǔn)客戶的圍攻型陣地戰(zhàn)，毛主席在《論持久戰(zhàn)》中就對陣地戰(zhàn)略進行精辟的指引“敵我的任何一方在進入相持階段時，依靠陣地中的無限縱深和穩(wěn)固協(xié)調(diào)是實現(xiàn)在工事內(nèi)對敵人致命包圍打擊的關(guān)鍵，同時在陣地間的任何一次戰(zhàn)斗都是達到克敵制勝的目的，那么我們的指戰(zhàn)員才會更有信心對抗戰(zhàn)爭中的任何變化，最后通過陣地戰(zhàn)與運動戰(zhàn)的合力打擊取得戰(zhàn)斗的最終勝利！”的確正茂御景花園目前在市場銷售戰(zhàn)術(shù)投放上存在或多或少的問題，但是在目前急劇變化的高端市場中，各路高端物業(yè)項目逡巡而動，不斷地變換銷售策略來搶奪有限的高端客戶資源，正茂御景更需要清醒的市場劃分戰(zhàn)略主張，強化項目優(yōu)勢整合客戶需求，因為這場市場陣地戰(zhàn)役的戰(zhàn)略主張不僅包括對彌漫在公司內(nèi)部悲觀情緒的積極轉(zhuǎn)化，同時也是利用年底蘭州地產(chǎn)群雄畢現(xiàn)的機會快速搶奪正茂御景花園的目標(biāo)客戶、影響潛在客戶，在有限的市場空間中打好每一場遞進戰(zhàn)役，完成公司既定的市場目標(biāo)！

現(xiàn)根據(jù)陣地戰(zhàn)四面包圍策略提交以下建議：

建議一

改變媒介投放就是市場策劃的觀念

媒介投放不等同于市場策劃這是任何一個高端物業(yè)市場推廣中所具備的基礎(chǔ)戰(zhàn)略。通過對正茂御景花園來電量的分析，可以看出大部分潛在客戶是關(guān)注小眾精細化媒體的，而這一種媒體所表現(xiàn)的就是市場策劃中的全面化客戶引導(dǎo)消費，給客戶展現(xiàn)最好的一面。同時做到準(zhǔn)確投遞、覆蓋影響。將大眾平面媒體所不能傳達到的信息和市場增值計劃向潛在客戶有效傳遞。

具體執(zhí)行工作

項目：編輯客戶消費導(dǎo)刊

完成時間：12月20日前

策劃選題：策劃部

平面設(shè)計：策劃部

投遞：御景花園接待辦公室

建議二

強調(diào)個性提升地域價值

始終認為御景花園最大價值還是來自于地域的心理需求訴求，對于天下黃河第一灣的主導(dǎo)意識還需鞏固，必要情況下可以采用行政干預(yù)手段進行地段的市場炒作。原則上御景花園必須通過地段的不斷訴求來引起市場和消費人群的注意和再注意，如果不能樹立這種強化地段戰(zhàn)略思想的話，御景花園的地塊就等同于蘭州市內(nèi)任何一處沒有個性的地塊，那么也就無從談?wù)撍臐撛谛睦韮r值和核心增值價值了！

具體執(zhí)行工作

項目：地塊名稱注冊

完成時間：2006年2月前

事件整理：策劃部

事件協(xié)調(diào)：策劃部

建議三

細分項目亮點引起強烈關(guān)注

對御景花園項目研究越深入越發(fā)覺這個項目有很多蘭州市首創(chuàng)的個性化優(yōu)勢產(chǎn)品主張，而且每一項產(chǎn)品主張都足以對目前蘭州高端物業(yè)產(chǎn)生顛覆性的影響！其中尤以會所規(guī)劃最為突出！因此在客戶陳述及消費問答方面強化會所這一項目最亮點進行精彩表述，同時將景觀、戶型進行完全陳述取得大珠小珠落玉盤的聯(lián)映效果！

具體執(zhí)行工作

項目：答客問

制作：認籌類答客問完成時間12月20日前策劃部

銷售類答客問完成時間2006年2月前策劃部

認籌現(xiàn)金分析表策劃部

建議四

商業(yè)拉動促動投資神經(jīng)

御景花園商業(yè)注定將是蘭州市最具消費能力的黃金區(qū)域，同時其所代表的商業(yè)

模式必定會以高端形象亮相于蘭州，以商業(yè)與住宅的最佳結(jié)合為主推點強調(diào)御景花園商業(yè)原始股概念是吸引投資客和目標(biāo)客戶的關(guān)鍵，正因為有了御景花園蘭州真正的金鋪王才會誕生！

具體工作執(zhí)行

項目：商業(yè)規(guī)劃書

完成時間：12月31日前

制作：投資分析表策劃部

現(xiàn)金分析表策劃部

后記

御景花園作為到蘭州后的第一個項目，對其發(fā)展和策劃一直關(guān)注比較多，由于蘭州與北京、上海豪宅市場存在質(zhì)的差異，無法通過簡單的媒體投放和平面展示來實現(xiàn)住戶與投資客的雙重銷售，所以一直以來希望通過4年多來在上海等地高端物業(yè)操盤時最直接的事件營銷和立體化客戶導(dǎo)向性整合營銷手段將整個項目推向一個又一個的高潮，偏偏行差踏錯無言以對，但是即使如此對所具備的御景花園的市場策劃操作手段和執(zhí)行策略依然看好、依然對御景花園的銷售充滿信心，希望將來有機會真實地將自己的所長和市場操作手段表現(xiàn)出來，為公司創(chuàng)造有價值的價值！

策劃部付曉龍

2005-12-6

第二篇：開盤前VIP認籌協(xié)議

***星城VIP客戶申請書

申請人姓名：聯(lián)系電話：身份證號碼：地址：

一、申請人自愿交1000元人民幣作為誠意金，申請成為*****房地產(chǎn)開發(fā)有限

公司開發(fā)項目<*****>一期住宅開盤當(dāng)日選房VIP客戶。

二、執(zhí)本卡客戶僅限在<*****>開盤當(dāng)日（2014年7月2日）選購一期住宅，并

憑此申請書享有此優(yōu)惠：購買房屋每套優(yōu)惠16888元。

三、每份VIP客戶申請書僅限于認購一套房產(chǎn)，且本VIP客戶申請書與其他VIP

優(yōu)惠活動不重復(fù)計算優(yōu)惠，VIP資格實行實名制不得轉(zhuǎn)讓。

四、VIP客戶須在開盤當(dāng)日2014年7月2日上午十點鐘按規(guī)定參與選房，逾期

不候。請確保你提供的聯(lián)系電話能準(zhǔn)時接獲通知。

五、如遺失本VIP認購協(xié)議，可攜帶辦卡人身份證、誠意金收據(jù)，由辦理人本人

到****營銷中心書面申請補辦。

六、成為VIP客戶后，開盤當(dāng)日未參加選房活動的，誠意金不予退還；開盤單日

參加選房活動的未選中適合的戶型，開盤次日無息退還誠意金。

七、VIP客戶在開盤當(dāng)日選房成功后，當(dāng)場補齊定金五萬元整和簽訂《商品房認

購協(xié)議》，并在一個星期內(nèi)交齊開發(fā)商規(guī)定的應(yīng)交房款與稅費和簽訂《商品房買賣合同》。

八、本協(xié)議壹式貳份，VIP客戶一份、開發(fā)商一份，雙方簽字蓋章后生效，且在VIP客戶選房成功簽訂《商品房認購協(xié)議》后失去法律效力。

九、本協(xié)議最終解釋權(quán)歸***房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所有。

十、若對本卡有任何疑問，歡迎致電*****8888或向置業(yè)顧問咨詢。

開發(fā)商： *****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

申請人：（簽字）

日期：年月日

置業(yè)顧問：聯(lián)系方式：

VIP編號：

第三篇：房地產(chǎn)項目開盤前認籌須知

認籌須知

為方便客戶選購XXXX房源，特擬定本認籌須知，本公司將按以下說明進行房源的認籌和認購。

1、每張認籌單開盤時僅限認購開盤指定房源壹套，指定房源為認籌單上客戶所選擇的意向

房源，認籌金為人民幣X萬元。

2、開盤當(dāng)日將以認籌時客戶填寫的房源順位號進行選房，如第一順位客戶放棄則第二順位

客戶即可購買。

3、認籌單的編號為開盤時的選購順序號，具體開盤選購方式，以開放商公示為準(zhǔn)。

4、本次認籌只在XXXX開盤當(dāng)日選購有效（有關(guān)具體開盤時間及購買要求，本公司將提

前3日以短信或電話形式進行通知，認籌人未能按本公司要求至營銷中心選購房源的，風(fēng)險由認籌人自行負責(zé)）

5、開盤當(dāng)日請攜帶本人身份證原件、認籌單、認籌金收據(jù)、已簽收之資料袋【其中包括①

購房證明、②認購須知、③購房合同及物業(yè)管理合同確認書、④簽約指引、⑤婚姻證明、⑥收入證明】、《XXXX向房源確認表》客戶聯(lián)及本公司通知的其他選購條件至XXXX營銷中心選購房源。

6、憑認籌資料在開盤當(dāng)日成功認購房源，并按認購協(xié)議約定完成簽約交款，可享受開盤優(yōu)

惠（優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)以開盤當(dāng)日現(xiàn)場公示為準(zhǔn)）

7、本次認籌只限本人使用，轉(zhuǎn)讓無效。且認籌人在購房房號時必須以認籌人作為產(chǎn)權(quán)之一

辦理簽約，否則我公司有權(quán)拒絕辦理，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶前亦不得辦理契約變更。

8、本認籌須知僅限客戶意向登記以及開盤當(dāng)日選購房源使用，不得用作其他用途，XXXX

房源數(shù)量有限，認籌人未能選購到意向房號的，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

9、認籌人如成功認購房源，在認購當(dāng)天支付人民幣X萬元整作為定金，認籌X萬元自動

轉(zhuǎn)為定金，定金共X萬元；認籌人如未能購買房源，認籌金不計息全額退還，退還時間為開盤后一個月內(nèi)，憑有效證明（認籌收據(jù)，認籌單，認籌人身份證原件）前往營銷中心辦理，需提前一天預(yù)約。

10、最終解釋權(quán)歸XXXX開發(fā)有限公司所有。

XXXX地產(chǎn)開發(fā)有限公司

客戶確認簽字：本人已經(jīng)知悉并同意上述內(nèi)容。確認簽字：

第四篇：房地產(chǎn)項目開盤前認籌執(zhí)行方案

房地產(chǎn)項目開盤前認籌執(zhí)行方案

一、認籌背景

項目首次開盤以住房為主。考慮到本案區(qū)屬及周邊競品推盤情況，為保證意向客戶不被競爭對手分流，建議通過“認籌”提前鎖定客戶。

二、認籌方案

2016年4月2日開始認籌，確定客戶開盤前來意向，通知客戶開盤當(dāng)天憑借“認籌卡”可現(xiàn)場參與選房。

三、認籌時間

2012年4月日開始，認籌直到開盤當(dāng)天截止。（工作日早9：00-晚20：00）

1、認籌地點

售樓處現(xiàn)場

2、認籌說明

A：“認籌卡”的實質(zhì)

● 代表開盤當(dāng)天參加選房的權(quán)利； ● 能夠享受開盤當(dāng)天的優(yōu)惠。B：“認籌卡”的金額

住房以現(xiàn)場繳納壹萬元誠意金為準(zhǔn)

商鋪繳納五萬誠意金

C：“認籌卡”的優(yōu)惠政策(以下所有優(yōu)惠需在7天內(nèi)簽定購房合同，方可生效)● 認籌VIP卡優(yōu)惠，開盤當(dāng)天客戶認購成功,住房可享受一萬抵兩萬的購房優(yōu)惠；商鋪享受5萬抵7萬的優(yōu)惠

● 認籌卡客戶可在開盤當(dāng)天按搖號順序優(yōu)先選房。

（如客戶在開盤當(dāng)日未到場進行認購按照認籌規(guī)則則不享受認籌優(yōu)惠，但考慮到認籌轉(zhuǎn)化率，建議后期延續(xù)2天）D：“認籌卡”所需要的材料 客戶提供身份證復(fù)印件、認籌金 填寫意向房源表、閱讀認籌須知并簽名 E：“認籌卡”的實名制購買

客戶實行實名制，認籌單須與《商品房買賣合同》買賣人姓名一致，杜絕炒房。F：退籌辦理

開盤當(dāng)日放棄認購的客戶須于指定認購日后的15日~45日內(nèi)帶備身份證原件、收據(jù)原件、本籌單親臨銷售中心辦理無息退還誠意金手續(xù)；若客戶在上述期間沒有前往銷售中心辦理退款手續(xù)的，由客戶自行承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切損失。

（備注：認籌時間建議控制在2月左右，如認籌到開盤時間太長前期認籌客戶將會流失）

四、認籌流程

認籌流程

銷售員引導(dǎo)客戶填寫認籌房源確認單

陪同及引導(dǎo)客戶至財務(wù)交款

將交款收據(jù)、身份證及認籌單交給打單員打派籌單

引導(dǎo)客戶在派籌單上簽名

派籌單蓋章確認后，將客戶聯(lián)及交款收據(jù)交給客戶

派籌單存根聯(lián)收回存檔

五、房源落位表：

房源表待定

六、認籌準(zhǔn)備

1、按認籌預(yù)計量配備相應(yīng)電腦、打印機，認籌卡；

2、所有認籌電腦須在認籌前一天晚上調(diào)試到位，認籌卡準(zhǔn)備到位。