第一篇：展望工業(yè)用地彈性出讓年期制的影響--派米雷集團研究員高成

展望工業(yè)用地出讓彈性年期制的影響

派米雷集團研究員—高成2013年底的工業(yè)地產市場可謂風起云涌，繼三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》“建立有效調節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價機制，提高工業(yè)用地價格”后，國土資源部副部長胡存智再次表示要采取措施提高工業(yè)用地價格，探索實行“租讓結合、先租后讓”的工業(yè)用地供應制度,積極推行工業(yè)用地出讓彈性年期制。

在工業(yè)用地日漸緊缺的背景下，部分地區(qū)和園區(qū)已經開始收緊工業(yè)用地的出讓。5月份，作為地改和金改試驗田的深圳前海打破國內以法定最高年限一次性出讓土地使用權的制度，實行彈性年期制。7月份，北京經濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會發(fā)布《北京經濟技術開發(fā)區(qū)加強工業(yè)用地管理提高土地節(jié)約集約利用水平的實施意見》指出，將改變園區(qū)內工業(yè)用地的供應方式，由按最高出讓年限50年出讓轉變?yōu)榭s短年限出讓、代建廠房及實行直接租賃試點三種方式，以加快開發(fā)區(qū)內工業(yè)用地流轉，同時，還將探索工業(yè)用地退出機制。供應方式1：出讓最高年限50年減為20年；供應方式2：代建廠房；供應方式3：工業(yè)用地使用權直接租賃一般10年。11月份，山東省臨沂市政府印發(fā)《關于對工業(yè)用地實行彈性年期出讓的意見》，規(guī)定工業(yè)用地出讓的彈性年期最高不超過20年，實行工業(yè)用地分期考核兼管。事實上，上海在2010年的《規(guī)劃土地政策支持高新技術產業(yè)化，促進經濟發(fā)展方式轉變和產業(yè)結構調整若干意見》中已經提出，針對高新技術企業(yè)，工業(yè)用地出讓年限“在法定的工業(yè)用地最高出讓年限內，可以結合企業(yè)特點，分別設定10年、20年、30年、40年、50年的出讓年限，出讓價格按照相應年限通過評估確定。出讓年限屆滿，經出讓人認定企業(yè)經營狀況良好、土地出讓合同履行到位、符合產業(yè)導向等條件的，經企業(yè)申請，可直接以協(xié)議方式續(xù)期。續(xù)期后的土地使用期限與原出讓年限合計不超過50年”。種種跡象顯示，未來工業(yè)土地出讓彈性年期制將成為新一輪調結構、促轉型的制度性手段，并將在更多的地區(qū)得到落實。那么，為什么這個制度會得到政府和園區(qū)的親睞，這個制度又對各市場主體產生什么樣的影響呢？以下是筆者的幾點拙見。先談一談原因。經濟危機過后我們的傳統(tǒng)企業(yè)同時面對國際需求下滑、人力成本提高、人民幣升值等復雜的國內外形勢出現(xiàn)利潤大幅下降等不利局面，同時國家經濟增長趨緩，經濟面臨下行壓力，轉型成為箭在弦上、迫在眉睫的事情，必須發(fā)展高附加值、高科技含量的產業(yè)，提高我國企業(yè)在國際分工上的競爭力。然而，擺在我們面前的問題是，現(xiàn)在相當一部分生產資料特別是土地資源把持在傳統(tǒng)企業(yè)手中，以前賣地建廠的模式導致現(xiàn)在企業(yè)布局分散，土地利用率低下；50年的出讓期限讓許多落后和淘汰類企業(yè)成為城市轉型發(fā)展的一塊塊瘡疤；再次，伴隨城市發(fā)展帶來的土地升值，拆遷費不斷提高，轉型的成本亦水漲船高。對此，工業(yè)土地出讓彈性年期制應運而生。

制度造成的影響主要是：

一，對于政府。

（一），彈性年期制的實行意味著政府調整產業(yè)結構的頻率相應增加，有利于引進更優(yōu)質產業(yè)，及時淘汰落后產能。

（二），彈性年期制有利于降低政府拆遷費支出，增加土地出讓金收入。

二，對于生產型企業(yè)。

（一），彈性出讓制度意味著企業(yè)必須要不斷苦練內功，提升自己的競爭力，倒逼企業(yè)不斷轉型升級。

（二），未來企業(yè)自主拿地建廠的積極性和可能性都會下降，企業(yè)會轉向購買和租賃物業(yè)。筆者認為，短時間內在制度沒有被確立和執(zhí)行前市場會出現(xiàn)一個交易性機會，先知先覺者會搶購帶有50年產權的土地和其他物業(yè)（因為制度是對制度實行后的規(guī)定），未來這樣的物業(yè)必將逐漸淡出我們的視野；政策執(zhí)行后估計會出現(xiàn)土地購入總價的下降，一部分優(yōu)質企業(yè)可能會考慮購買土地或物業(yè)，另一大部分企業(yè)會選擇租賃物業(yè)。三，對于工業(yè)地產運營者。隨著工業(yè)用地越來越少，單打獨斗的企業(yè)將逐漸發(fā)現(xiàn)從政府這里再也不能拿到“物美價廉”的土地了，尤其在上海這樣的一線城市，工業(yè)用地的短缺和彈性年期制的實行直接促使單個企業(yè)只能去產業(yè)園區(qū)里購買或租賃物業(yè)，這將給產業(yè)園帶來很大的市場。