第一篇：溫泉可行性報(bào)告

關(guān)于丹東市溫泉區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的可行性分析

一、房地產(chǎn)行業(yè)前景

中國的房地產(chǎn)發(fā)展前景還是比較樂觀的，理由如下：

1．城市化進(jìn)程的加快。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、工業(yè)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，會加速一個區(qū)域及一個國家城市化進(jìn)程，這必將會有大量的農(nóng)村人口向城市區(qū)域遷移，從而會帶來巨大的房地產(chǎn)需求。

2．中國的傳統(tǒng)觀念。自古以來，中國人認(rèn)為只有安居才能樂業(yè)，房子是樂業(yè)的前提，也是談婚論嫁的必要的物質(zhì)條件。這種觀念對房地產(chǎn)市場的需求的影響將是長期的，很難一時就能改變，只要這種觀念存在，必將會大大推動房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。

3．投資需求。房地產(chǎn)本身除了有社會屬性及商品屬性外，也有其一定的投資屬性。在中國當(dāng)前投資渠道比較狹窄的狀況下，房地產(chǎn)投資仍是風(fēng)險(xiǎn)最低，獲益最穩(wěn)的行業(yè)。所以有相當(dāng)一部分投資資金短期或長期的投向房地產(chǎn)，推動房地產(chǎn)不斷向前發(fā)展。

4．改善性需求的增加。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，部分城市居民的住宅的面積、配套已無法滿足其現(xiàn)有的需求，故會產(chǎn)生重新購房置業(yè)的需求。這部分需求也是帶動房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。

5．2010及2011年諸多對房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，這一系列政策被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，但并沒有使房價大幅回落，甚至部分二三線城市房價仍然高速上行，說明中國的房地產(chǎn)有著強(qiáng)大的市場需求支撐。

二、二三線城市房地產(chǎn)市場前景

一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、發(fā)展前景看好、市場輻射力強(qiáng)，在當(dāng)前全社會貨幣流動性充裕的背景下，仍將擁有強(qiáng)勁的市場需求。然而在一線城市土地價格大幅上漲、購房負(fù)擔(dān)明顯高于二三線城市的大背景下，一線城市的市場份額呈下降趨勢。正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調(diào)控，同時未來中國城市化重心將更多轉(zhuǎn)向二三線城市及中小城市，住房市場的發(fā)展空間也會相應(yīng)轉(zhuǎn)移，所以曾以北京、上海、深圳、廣州等一線城市為主“戰(zhàn)場”的中國房地產(chǎn)，將逐步向二、三線城市轉(zhuǎn)移。

新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，使一線城市土地供應(yīng)進(jìn)一步受限，難與少數(shù)央企爭地的開發(fā)商加快向中小城市轉(zhuǎn)移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房價上漲打開了新通道。相對于一線城市發(fā)展已較為成熟穩(wěn)定的市場，二、三線城市的房地產(chǎn)市場正處快速的上升周期。隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加速，二、三線城市房地產(chǎn)市場的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的契機(jī)和空間。

三、關(guān)于別墅市場

別墅市場成交數(shù)據(jù)顯示，中高端別墅已經(jīng)占據(jù)市場成交主力，或?qū)⒊蔀閯e墅開發(fā)主流產(chǎn)品，整體聯(lián)排別墅市場在2011年出現(xiàn)逆勢上漲的態(tài)勢。

目前聯(lián)排別墅的設(shè)計(jì)相比從前有了長足進(jìn)步，在社區(qū)氛圍、居住舒適感方面更符合中國人的居住習(xí)慣，對于改善型別墅居住需求者具有一定吸引力。一是限購政策將大批投資客群擋在了市場之外，使得其被動退出市場；二是近期房產(chǎn)稅的傳言使得客戶在購入別墅產(chǎn)品時更加謹(jǐn)慎，別墅投資不斷減少，自住改善型購買所占比重不斷增加。但考慮到房產(chǎn)稅可能會從擁

有房屋數(shù)量上征收，也可能會以房屋價值作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，因此高總價豪宅別墅成交呈現(xiàn)下滑趨勢，而小戶型、低總價的中高端別墅走強(qiáng)態(tài)勢明顯。

展望2012年，房地產(chǎn)調(diào)控沒有放松的跡象，手握購房資格的人更傾向于優(yōu)中選精。別墅的開盤放量給了購房者更多的選擇，導(dǎo)致成交量上揚(yáng)。產(chǎn)品品質(zhì)確屬優(yōu)良的高端商品房，更具抗跌性。尤其是用地稀缺的別墅市場。在CPI持續(xù)走高、通貨膨脹的宏觀大環(huán)境和稀缺的土地資源下，別墅的稀缺性和保值增值性將日益凸顯。

四、關(guān)于遼寧省溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目

自遼寧省抵港展開大規(guī)模招商以來，省政府確定了沿海經(jīng)濟(jì)開放開發(fā)戰(zhàn)略。沿海經(jīng)濟(jì)開放開發(fā)戰(zhàn)略于2009年正式納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，此經(jīng)濟(jì)帶毗鄰渤海和黃海，包括大連、丹東、錦州等6個城市行政區(qū)，海岸線長2920公里，規(guī)劃總面積2000多平方公里，是中國最后一個沒有整體開發(fā)的沿海區(qū)域，也是振興東北老工業(yè)基地和中國面向東北亞開放合作的重要區(qū)域。因此遼寧省省委省政府?dāng)M建設(shè)10個溫泉旅游聚集區(qū)，打造50個溫泉旅游小鎮(zhèn)，推出100個單項(xiàng)投資10億元以上的地?zé)衢_發(fā)項(xiàng)目。

五、地段優(yōu)勢及市場需求量

（圖中陰影部分為目標(biāo)地段）

該圖將此地段大概位置做出標(biāo)注，該地處于丹東市振興區(qū)湯池鎮(zhèn)溫泉區(qū)，處于山坡之上（現(xiàn)已平整完畢），周圍綠樹成蔭，空氣清新，操作得當(dāng)可以將溫泉水直接引入園區(qū)，是休閑、度假、養(yǎng)生的福地。四周交通便利，距沈丹高速西站口5分鐘車程，距市中心20分鐘車程，沿濱江公路到鴨綠江大橋15分鐘車程，無噪音污染，原生態(tài)環(huán)境，而且處于丹東市旅游度假區(qū)內(nèi)，開發(fā)潛力巨大。

該地塊占地65畝，其中陽面41畝，可用于園區(qū)住宅用地，商住規(guī)劃用地手續(xù)已辦完25畝，其余16畝正在辦理當(dāng)中；陰面24畝，可用于建設(shè)與住宅園區(qū)配套的休閑園區(qū)（也可分離，不予開發(fā)）。

本人愚見，此地是開發(fā)別墅園區(qū)的風(fēng)水寶地。在丹東市以及周邊，別墅一直以來都相當(dāng)緊俏，隨著沿海經(jīng)濟(jì)帶的開放，有錢人越來越多，這一消費(fèi)群體已經(jīng)不滿足于當(dāng)下住宅現(xiàn)狀，愈發(fā)的向高端的享受性生活靠攏，無論是輿論媒體，還是影視劇作，都在做出一定的導(dǎo)向性引導(dǎo)，別墅這一名詞已經(jīng)越來越多的出現(xiàn)在人們的生活當(dāng)中。而在丹東市還沒有一處各個方面都可以滿足這一消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，假如這一地塊可開發(fā)，必將有相當(dāng)可觀的利潤空間。銷售方面可以本著“物以稀為貴、市場分流”等方向開展，當(dāng)某一事物變成有一定數(shù)量限制，將會被那些中高端消費(fèi)群體所追捧。本人不是專業(yè)人士，故在這一方面不多做闡述。

PS：該地段準(zhǔn)備工作已做完

聯(lián)系方式：***

第二篇：溫泉水療可行性報(bào)告

溫鹽泉鹽療保健旅游項(xiàng)目

開發(fā)樟樹溫鹽泉鹽療保健旅游項(xiàng)目，發(fā)展旅游事業(yè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，既是滿足人們生活水平日益提高的需要和旅游業(yè)步入產(chǎn)業(yè)化高效型經(jīng)濟(jì)的要求，又能充分發(fā)揮本地資源、交通優(yōu)勢，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有良好的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益。為此，特申報(bào)樟樹中國溫鹽泉招商引資項(xiàng)目，并提出如下可行性報(bào)告：

一、項(xiàng)目背景

隨著人們生活水平日益提高和閑暇時間增多，旅游業(yè)正成為當(dāng)今世界最具生機(jī)活力、永不衰落的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，成為經(jīng)濟(jì)增長的新“亮點(diǎn)”。改革開放以來，我國旅游業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)20多年的持續(xù)、快速發(fā)展，旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益增強(qiáng)，國內(nèi)旅游人數(shù)和效益指標(biāo)有了百倍以上的增長，國際旅游各項(xiàng)指標(biāo)比1978年有了四五十倍以上的增長，實(shí)現(xiàn)了從“資源大國”到“亞洲旅游大國”的歷史性跨越。隨著小康社會的到來，我國旅游發(fā)展格局和態(tài)勢正在發(fā)生著深刻地變化，從“觀光時代”向“休閑度假時代轉(zhuǎn)變，人們的休閑時間也越來越多，傳統(tǒng)工作和休閑概念已經(jīng)逐步地模糊，人們也更加注重文化精神的消費(fèi)與追求，這種變化大大刺激了休閑度假旅游的發(fā)展，休閑消費(fèi)已經(jīng)成為我國旅游業(yè)新的增長點(diǎn)。追求保健、享受健康，已逐漸成為一種社會時尚，是現(xiàn)代旅游發(fā)展所追求的核心價值。休閑保健旅游主動順應(yīng)了人們旅游觀念的改變和對健康的追求，拓展了旅游方式，豐富了旅游的內(nèi)涵，是第二代旅游發(fā)展的一個重要方向

本項(xiàng)目符合國家“十一五”期間國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃綱要中關(guān)于積極開發(fā)利用旅游資源、加快旅游業(yè)發(fā)展的要求。樟樹市政府在“十一五”計(jì)劃和2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃中已將旅游業(yè)列為新興支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展，并提供最優(yōu)惠的旅游投資政策。

二、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目名稱：中國溫鹽泉旅游開發(fā)

2、項(xiàng)目單位：樟樹市旅游局

3、建設(shè)地址：樟樹市東郊

4、合作方式：合資、合作、獨(dú)資均可

5、擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)：樟樹“中國溫鹽泉”鹽療保健旅游項(xiàng)目總體規(guī)劃控地2000畝，分三期工程建設(shè),總投資9.6億元人民幣。建設(shè)以“溫鹽泉漂浮”為主，結(jié)合保健、療養(yǎng)、休閑、現(xiàn)代水上運(yùn)動等要素，集健康性、時尚性、趣味性為一體,打造成以體驗(yàn)溫鹽泉漂浮、水上休閑娛樂、運(yùn)動休閑、療養(yǎng)保健為一體的旅游度假圣地，最終使樟樹發(fā)展成為國際性的療養(yǎng)保健基地。

三、投資環(huán)境研究

1、區(qū)位交通條件優(yōu)越樟樹處贛中腹地, 是襟江帶湖扼控江西東南西北大門的天心地膽之地，承東啟西南呼北應(yīng)的中心樞紐，自古以來就是“四會要沖”、“八省通衢”的水陸交通要津。浙贛鐵路、京九鐵路、105國道穿境而過，贛粵、滬瑞、昌樟高速和清萍、清高、樟撫三條省道相互交織，城區(qū)距昌北機(jī)場約1小時車程，與千里黃金水道贛江（三級航道）共同構(gòu)成獨(dú)特的水、陸、空立體交通格局, 屬于杭州、上海、武漢、南京、廣州、深圳、福州、合肥等省會城市7小時經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)，交通十分便捷。

2、旅游資源豐富

樟樹山水風(fēng)光秀麗，道教文化神奇，古文化厚重，藥業(yè)文化 瑰麗，旅游資源極為豐富，是全省重點(diǎn)旅游縣市，被列為全省近期重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的“六城”之一（南昌、九江、景德鎮(zhèn)、贛州、瑞金、樟樹），“藥都醫(yī)藥保健旅游”是全省十一大旅游精品項(xiàng)目之一。國家森林公園閣皂山峰巒疊嶂，泉巖奇特，古木參天，為“天下第三十三福地”，宋時與鷹潭龍虎山、南京茅山并稱為全國道教三大傳箓圣地，以“道靈、藥靈、山水空靈”聲名遠(yuǎn)播；全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位筑衛(wèi)城遺址距今4500年，城墻宏大，造型奇特，是迄今為止發(fā)現(xiàn)的我國保存最完整的早期文明時期大型土城之一；吳城商代遺址打破了“商文化不過長江”的定論，被評為20世紀(jì)中國百項(xiàng)考古大發(fā)現(xiàn)之一；“藥不到樟樹不齊，藥不過樟樹不靈”，1800多年藥都藥業(yè)相繼，千錘百煉，還孕育了獨(dú)具魅力的藥市、藥苑等文化景觀。

3、鹽資源獨(dú)具特色

樟樹市鹽資源儲量達(dá)103億噸，居江西省首位，全國第四位。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)分析，我市天然鹽鹵水不僅含鹽量高達(dá)25%（人體可隨意浮起），還富含鈉、鉀、鎂、溴、碘等40多種礦物質(zhì)和微量元素，經(jīng)驗(yàn)證，這些礦物質(zhì)元素能夠?qū)θ梭w產(chǎn)生明顯的美容、減肥、鎮(zhèn)靜、降低血脂、血壓等功效，對風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎、皮膚病、心血管病、呼吸道疾病、肥

胖癥等有明顯的效果，可以充分緩解病痛、舒緩精神壓力，對人體十分有益，非常適合開發(fā)以“休

閑、保健、體驗(yàn)、生態(tài)和文化”為特征的鹽療保健旅游項(xiàng)目，是現(xiàn)代康療度假的新時尚。

4、項(xiàng)目開發(fā)成本低

天然鹽鹵水開采成本低，附近的江西鹽礦年產(chǎn)能力達(dá)60萬噸，其真空制鹽產(chǎn)生的剩余熱蒸汽能滿足室內(nèi)漂浮區(qū)保持恒溫需要，使用后的鹽鹵水還可做為鹽礦工業(yè)制鹽原料，大大節(jié)約排污治理成本。

5、客源市場廣闊

樟樹全市總面積1290平方公里，人口54萬，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá), 以藥都、酒鄉(xiāng)、商埠、鹽化城名播遐邇,是江西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的十強(qiáng)縣市之一，也是江西旅游重要集散地。樟樹1小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)有南昌、宜春、新余、撫州、吉安等地級以上城市、360多萬城市人口；3小時經(jīng)濟(jì)圈有九江、萍鄉(xiāng)、鷹潭、黃石、株州、長沙、上饒等地級以上城市、600多萬城市人口;7小時經(jīng)濟(jì)圈有福州、上海、杭州、南京、武漢、合肥、廣州、深圳等省會城市、7000多萬城市人口，城市客源市場無比廣闊。

四、建設(shè)內(nèi)容

一期工程：建設(shè)大型室內(nèi)外溫鹽泉漂浮區(qū)，大型室內(nèi)水上世界及娛樂區(qū)，五星級酒店以及餐飲娛樂配套設(shè)施等項(xiàng)目，占地約800畝。包括大型室內(nèi)外死海漂浮區(qū)、螺旋滑道、U型滑道、人造沙灘、造浪池、人造海浪、漂流區(qū)和小型功能水池以及餐飲、娛樂配套設(shè)施等項(xiàng)目。

二期工程：二期工程在一期的基礎(chǔ)上建設(shè)溫鹽泉鹽療保健中心，全面開發(fā)其醫(yī)療保健價值，建設(shè)先進(jìn)的水中按摩理療系統(tǒng)、鹽療中心、黑泥美容、水上漂浮電影院等項(xiàng)目，規(guī)劃用地200畝。

三期工程：三期的主體工程建設(shè)高爾夫球場、休閑別墅、健身中心等大 型運(yùn)動休閑場館，規(guī)劃用地1000畝。

五、市場分析及效益預(yù)測

1、市場定位。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平的提高，外出旅游已成為人們追求生活質(zhì)量、滿足精神需求的時尚。旅游業(yè)日益成為當(dāng)今世界最具生機(jī)與活力的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，發(fā)展迅猛。據(jù)專家預(yù)測，2010年國際旅游人數(shù)將突破10億，旅游綜合收入可達(dá)2600億美元，成為世界最大產(chǎn)業(yè)之一。在日益

升溫的旅游熱潮中，健康旅游越來越受到歡迎。樟樹道、藥文化底蘊(yùn)深厚，道教養(yǎng)生健身和中醫(yī)藥有機(jī)結(jié)合順應(yīng)了人們追求健康的需要。將其建成集運(yùn) 動休閑、養(yǎng)生保健功能為一身的旅游地，能適應(yīng)市場需求，具有良好的開發(fā) 前景。

2、客源市場。樟樹是南昌旅游圈的重要景區(qū)之一，處在南昌—井岡山—贛州金牌旅游線路的必經(jīng)之路上，又是贛西旅游網(wǎng)絡(luò)開發(fā)與全省金牌旅游線路的結(jié)合部，區(qū)位條件優(yōu)越。105國道、贛粵高速公路、浙贛鐵路、京九鐵路構(gòu)成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，與省內(nèi)外各主要旅游城市、旅游熱點(diǎn)景區(qū)緊密相連，串成一線，形成便捷的旅游通道，客源市場無比廣闊。就本地市場而言，有50萬人口，且樟樹享有“藥不到樟樹不齊，藥不過樟樹不靈”美譽(yù)，一年一度的全國中藥材交流大會有數(shù)萬藥商云集，蘊(yùn)含大量旅游商機(jī)，每年十幾萬自廬山至井岡山的游客，樟樹是必經(jīng)之地，大多在此停留，如能有效吸引前往景區(qū)觀光，游客數(shù)量也十分可觀。周邊市場可發(fā)展南昌、萍鄉(xiāng)、贛州等城市，中程市場可啟動長沙、武漢、廣州、上海。靈寶道派在日本、港澳臺及東南亞一帶很有影響，有一定吸引力，可重點(diǎn)開發(fā)。根據(jù)旅游市場不斷升溫的情況預(yù)測，項(xiàng)目建成后，每年接待國內(nèi)外游客至少在40萬人次以上，客源市場潛力巨大。

3、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測

(一)直接經(jīng)濟(jì)效益

開發(fā)樟樹溫鹽泉鹽療保健旅游項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益相當(dāng)可觀，一期項(xiàng)目完成后，以年接待游客40

萬人次，游客人均消費(fèi)200元計(jì)算，當(dāng)年旅游利潤可達(dá)0.5億元；

二、三期項(xiàng)目完成后，年可創(chuàng)利潤1.1億元。

(二)投資回收期

項(xiàng)目全部建成后，當(dāng)年可收回投資1.6億元，按每年平均增長15%計(jì)，不到五年就可收回全部投資。

六、社會效益評估

(一)對國民經(jīng)濟(jì)的作用

本項(xiàng)目的建成，將有力促進(jìn)樟樹市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，帶動交通、通訊、建筑、商業(yè)、餐飲、農(nóng)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐，加強(qiáng)對外經(jīng)濟(jì)文化交流，提高城市對外開放水平，提升行業(yè)整體服務(wù)水平，促進(jìn)本市“雙文明”建設(shè)，對擴(kuò)大樟樹影響、樹立藥都旅游形象具有重要社會意義。

(二)勞動就業(yè)機(jī)會預(yù)測

項(xiàng)目建成，可為本地提供近千個勞動就業(yè)機(jī)會，由于項(xiàng)目的現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)要求，在本項(xiàng)目就業(yè)的人員需具有較高的素質(zhì)，將帶動本地勞動力素質(zhì)的提高。此外，由于項(xiàng)目對其它行業(yè)的帶動作用，也將間接地為社會提供更多的就業(yè)機(jī)會。

七、可行性研究結(jié)論

以上測算和研究結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有良好的投資環(huán)境和發(fā)展條件，從

項(xiàng)目的地點(diǎn)、功能、標(biāo)準(zhǔn)、市場需求以及經(jīng)濟(jì)、社會效益來看，建設(shè)本項(xiàng)目 都是必要和可行的。樟樹市臺辦

第三篇：溫泉度假可行性報(bào)告

篇一：溫泉度假酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告【2】 wonderland hot spring holiday hotel project feasibility analysis report 西湯尚境溫泉度假酒店

項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

寶雞市三力置業(yè)有限責(zé)任公司 二〇一四年七月二十二日目錄 第一章 總論 1.1 項(xiàng)目概況

1.2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 1.3 可行性研究的依據(jù)和范圍 1.4 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 1.5 項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo) 1.6 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.7 施工進(jìn)度計(jì)劃 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 2.1 市場形勢分析

2.1.1 客觀區(qū)域市場分析 2.1.2 市場供求分析 2.1.3 項(xiàng)目比較分析 2.2 本項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 2.3 本項(xiàng)目前景預(yù)測 第三章 項(xiàng)目定位 3.1 主題定位 3.2 功能定位

3.3 開發(fā)該項(xiàng)目目的定位 3.4 項(xiàng)目開發(fā)的市場需求定位 3.5 行業(yè)發(fā)展趨勢項(xiàng)目影響3.6 公共的配套條件 3.7 市場定位

3.8 酒店及商務(wù)形象定位 3.9 標(biāo)準(zhǔn)四星客房體量定位 3.10 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 3.11 酒店經(jīng)營管理模式定位 第四章酒店項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析

4.1 政策風(fēng)險(xiǎn) 4.2 資金風(fēng)險(xiǎn) 4.3 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 4.4 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 4.5 市場風(fēng)險(xiǎn) 4.6 競爭風(fēng)險(xiǎn) 4.7 突發(fā)事件和不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 第五章營銷策略 5.1 宣傳主題概念 5.2 賣點(diǎn)整合

5.3 銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路5.4 形象與品牌推廣效果 5.5 資金計(jì)劃 第六章投資估算和資金籌措 6.1 估算范圍和依據(jù)

6.2 投資估算 6.3 資金籌措 第七章經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測與財(cái)務(wù)評價

7.1 評價依據(jù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)說明 7.2 年收入與營業(yè)稅金及附加估算 7.3 利潤總額及分配 7.4 財(cái)務(wù)盈利能力分析 7.5 財(cái)務(wù)評價及結(jié)論 第八章報(bào)告要點(diǎn)綜述及建議 8.1 報(bào)告要點(diǎn)綜述 8.2 建議 第九章結(jié)論 第一章總論 1.1 項(xiàng)目概況

太白山國際旅游度假區(qū)介紹

本報(bào)告所陳述的對象為西湯尚境溫泉度假酒店，以下簡稱本項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于著名的眉縣湯峪國家級太白山國際旅游度假區(qū)。太白山是秦嶺山脈的主峰，海拔3767.2米，孤峰獨(dú)立、雄宏博大、高峻神奇，是我國青藏高原以東內(nèi)陸最高峰，堪稱華中第一山。秦嶺山脈橫亙于中國中部，是我國南方與北方的天然屏障，也是長江、黃河兩大水系的分水嶺。太白山以其高、寒、險(xiǎn)、奇、秀、富饒和神秘的特點(diǎn)聞名于世，稱雄于華夏；由于地質(zhì)地貌、山岳冰川、源泉秀水、森林群落、天象景觀、奇花異草、人文歷史構(gòu)成了完美的景觀體系，是最佳的生態(tài)旅游景區(qū)。獨(dú)特的區(qū)域位置和神奇的自然特征，賦予其厚重博大的自然與文化的雙重價值，形成了不同于其它名山大川的獨(dú)特魅力。被譽(yù)為“亞洲天然植物園”、“中國天然動物園”、“世界物種基因?qū)殠臁?、“第四紀(jì)冰川天然博物館”。

除了這些稀有的自然資源外，太白山又是一座宗教名山，東漢時期就成為宗教活動的重要場所，迄今所形成的宗教文化不僅歷史悠久，淵源深厚，更是博大精深。由于歷史的原因，道、佛、儒三教在太白山相融相通。其地?zé)豳Y源自古負(fù)有盛名，湯浴溫泉，山環(huán)水繞，古木叢郁、景色如畫，因地處龍鳳、鳳凰兩山環(huán)抱之中，故名鳳凰泉。據(jù)記載，“鳳凰神澤”為眉縣八景之一。隋文帝楊堅(jiān)曾在此建“鳳泉宮”作為避暑洗浴之地，唐玄宗曾三臨其地，賜名“鳳泉湯”。眉縣湯浴篇二：溫泉度假村建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

度假村建設(shè)項(xiàng)目

可 行 性 報(bào) 告

工程咨詢有限公司 二００八年五月 －1－目 錄

一 總論

1、項(xiàng)目提要

2、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

3、綜合評價和論證結(jié)論 二 項(xiàng)目背景及必要性

1、項(xiàng)目背景

2、項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

3、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 三 項(xiàng)目實(shí)施的有利條件

1、政策環(huán)境

2、政府支持

3、市場優(yōu)勢

四 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件

1、地理位置與區(qū)域范圍

2、自然資源狀況 3.社會經(jīng)濟(jì)狀況

五 建設(shè)單位基本情況

1、建設(shè)單位基本情況

2、主要投資人基本情況 六 市場分析與推廣方案

1、市場定位

2、目標(biāo)客戶市場分析

3、市場推廣方案和推廣措施 七 項(xiàng)目建設(shè)方案

1、建設(shè)任務(wù)和規(guī)模

2、設(shè)計(jì)基本原則

3、項(xiàng)目布局

4、具體建設(shè)內(nèi)容

－2－

5、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

6、給排水

7、電力電訊

8、環(huán)境影響評估

八 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

1、一期工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 九 投資估算與資金籌措

1、說明

2、投資估算依據(jù)

3、項(xiàng)目建設(shè)投資估算

4、資金來源與籌措

5、借款資金償還測算 十 經(jīng)濟(jì)分析

1、財(cái)務(wù)評估說明

2、財(cái)務(wù)評價依據(jù)

3、營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算

3、總成本及經(jīng)營成本估算

4、財(cái)務(wù)效益分析

5、不確定性分析

十一 項(xiàng)目組織與管理，勞動定員和人員培訓(xùn)

1、項(xiàng)目組織與管理

2、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能劃分

3、勞動定員

4、項(xiàng)目經(jīng)營管理措施

5、人員培訓(xùn)

6、勞動保護(hù)與安全

十二 可行性研究的結(jié)論與建議

1、可行性研究結(jié)論

2、問題與建議 －3－附 錄 一 附表：

1、固定資產(chǎn)投資估算表 1－

1、土建工程投資明細(xì)表 1－

2、設(shè)備投資明細(xì)表

2、流動資金估算表

3、投資計(jì)劃與資金籌措表

4、固定資產(chǎn)折舊估算表

5、總成本費(fèi)用估算表

6、利潤及利潤分配表

6－

1、產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表

7、資金來源與運(yùn)用表

8、借款還本付息計(jì)算表

9、資產(chǎn)負(fù)債表

10、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(增量全部投資)二 附圖

1、一期工程項(xiàng)目規(guī)劃圖

2、度假村入口景門效果圖

3、廣場設(shè)計(jì)效果圖

4、山莊外觀效果圖

5、溫泉游泳館外觀效果圖

6、設(shè)計(jì)意向圖

7、外觀效果圖

三 其他附送資料：

1、項(xiàng)目建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

2、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書復(fù)印件

3、可行性報(bào)告編制單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

4、可行性報(bào)告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件 －4－第一章 總 論 1.1 項(xiàng)目提要

1.1.1 項(xiàng)目名稱：度假村建設(shè)項(xiàng)目 1.1.2 建設(shè)性質(zhì)：新建

1.1.3 項(xiàng)目承辦單位、法人代表及所有制形式 項(xiàng)目承辦單位：度假村開發(fā)有限公司 法人代表：

所有制形式：民營企業(yè)

1.1.4 建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)地點(diǎn)：

建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積

55054平方米，道路面積58441.7平方米，項(xiàng)目分為兩期，總投資20477萬 元(含不可預(yù)計(jì)費(fèi)919萬元)。

建設(shè)期限：一期投資2008年7月至2010年12月，二期投資2011年1 月至2015年12月 建設(shè)內(nèi)容：

1、一期工程：

(1)、土地征用，投資額540萬元；

(2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，龜力設(shè)施，供 排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山 游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、廣場、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費(fèi)200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用；(5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息448萬元：

(6)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)，按固定資產(chǎn)投資總額5％計(jì)算，計(jì)430萬元。

2、二期工程：

(1)、土地征用，投資額720萬元；

－5－篇三：xx溫泉度假村可行性研究報(bào)告 xx溫泉度假村

投資可行性研究報(bào)告

目 錄

1.第一節(jié) 項(xiàng)目概況??（4）

一、項(xiàng)目簡介???（4）

二、地理位置???（6）

三、交通與其它基礎(chǔ)實(shí)施??（6）

四、政府規(guī)劃???（7）

五、小結(jié)?（8）

第二節(jié) 資源優(yōu)勢分析（9）

一、泉水資源???（9）

第三節(jié) 規(guī)劃與經(jīng)營項(xiàng)目建議（13）

一、戰(zhàn)略規(guī)劃???（13）

二、主要經(jīng)營項(xiàng)目建議??（13）

第四節(jié) 市場分析、預(yù)測與營銷策劃?（17）

一、行業(yè)分析???（17）

二、市場分析??（18）

三、市場競爭分析（20）

四、營銷策劃??（25）

第五節(jié) 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析?（27）

一、度假村內(nèi)各項(xiàng)目的具體收支與回收期分析（27）

二、度假村總體經(jīng)濟(jì)評價?（32）

三、盈虧平衡與敏感性分析（33）

第六節(jié) 投資建議??（36）

一、項(xiàng)目的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)??（36）

二、投資建議??（37）

說明

一、本報(bào)告是根據(jù)公司提供的基本材料、報(bào)告完成人從各種途徑收集的盡可能詳細(xì)的資料、實(shí)地考察、交談以及結(jié)合作者的理論、經(jīng)驗(yàn)所完成的。我們將盡可能站在公正客觀和中立的立場為投資者提供一個比較完整的可行性分析，就作者的職業(yè)道德要求不為利益因素驅(qū)動而影響評估的結(jié)論。

二、本報(bào)告是作者受xx公司委托進(jìn)行，受資料來源的局限性和作者理論與經(jīng)驗(yàn)的有限性制約，結(jié)論不一定絕對準(zhǔn)確，本報(bào)告之結(jié)論僅作為投資的參考，而不得作為任何決策的依據(jù)，作者也不承擔(dān)一切由此引起的責(zé)任，但作者對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第一節(jié) 項(xiàng)目概況 1.一、項(xiàng)目簡介： 2.1、溫泉簡介 溫泉是地下熱水的天然出露點(diǎn)。泉可分為礦泉和淡水泉，礦泉又分為溫泉與地下熱水和冷礦泉，前者主要指醫(yī)用礦泉，后者主要指醫(yī)用礦泉和飲用礦泉。我國對醫(yī)用礦泉又進(jìn)行不同的分類： 依溫度不同分為： 冷泉：25°c以下。微溫泉：25—33°c。溫泉：34—37°c。熱泉：38—42°c。高熱泉：43°c以上。依滲透不同劃分為：

低滲：可融性固體在1—8g/l 等滲：可融性固體在8—10g/l 高滲：可融性固體在10g/l以上。依ph不同可分為： 酸性泉：ph 2—4。中性泉：ph 6—7.5 鹼性泉：ph 8.5—10 弱酸性泉：ph 4—6 弱鹼性泉：ph 7.5—8.5 溫泉對人體的醫(yī)療作用早已被人們認(rèn)識，在我國利用溫泉治病有悠久的歷史。溫泉對人體的作用可分為：

（一）機(jī)械的刺激作用，包括水的浮力作用、水的靜壓作用和水的液體微粒運(yùn)動對機(jī)體的摩擦作用；

（二）溫度的刺激作用，溫度相差越大則刺激作用越大。溫度不同則其治療作用不同：低溫浴（低于34°c）具有促進(jìn)腎上腺能效應(yīng)，興奮交感神經(jīng)，皮膚血管收縮，脈搏緩慢，心搏出量減少，血壓升高，胃腸蠕動降低等作用；不感溫浴的療效：礦泉水浴溫度在34-36℃之間時稱為不感溫浴。此溫度對機(jī)體的刺激性最小，浸浴時對心血管和呼吸系統(tǒng)基本上無任何影響，此溫度長時間浴療對神經(jīng)系統(tǒng)有明顯的鎮(zhèn)靜作用；溫?zé)嵩〉寞熜В旱V泉水溫度在37-39℃之間時稱為溫?zé)嵩　４藴囟却龠M(jìn)膽鹼能的效應(yīng)，能興奮副交感神經(jīng)系統(tǒng)，血管擴(kuò)張，脈搏加速，心搏出量增加，血流加快，心動強(qiáng)度增加，血壓下降，皮膚溫度升高，皮膚電阻下降，基礎(chǔ)代謝旺盛，胃腸蠕動增強(qiáng)，胃液分泌開始由增多逐漸減少。循環(huán)血量增加，呼吸頻率增加；高熱浴對機(jī)體的刺激比較強(qiáng)烈，機(jī)體反應(yīng)明顯，如強(qiáng)烈發(fā)汗，心臟負(fù)擔(dān)加重，血壓升高等。

（三）礦泉的化學(xué)成分的刺激作用是礦泉水所獨(dú)有的特異性作用，并依礦泉水中所含成分的不同，以及礦泉本身的放射性和分離出來的氣體的放射性、礦化度、膠體性、滲透壓的不同，其作用也不盡相同。礦水浴時礦水是通過兩種形式對機(jī)體產(chǎn)生作用的，即離子狀態(tài)的化學(xué)成分進(jìn)入體內(nèi)與化學(xué)物質(zhì)附著在體表面而產(chǎn)生對皮膚的刺激作用。2．龍洞溫泉度假村簡介

xx溫泉位于惠東縣稔（山）平（海）半島平海鎮(zhèn)鷓洞村轄區(qū)內(nèi)，以繞樹山（標(biāo)高55.4m）為中心南北長1100m ,東西寬650m，面積約0.72km。2 xx溫泉度假村項(xiàng)目是一個以龍洞溫泉為旅游媒介，以度假村內(nèi)的自然資源為特色，以平海和惠東豐富的旅游資源為環(huán)境的，能夠?yàn)閲鴥?nèi)外的游客提供健康、休閑、內(nèi)容豐富的“綠色假期”的旅游度假村。度假村占地400余畝，村內(nèi)有大量的果樹，三面環(huán)山，內(nèi)有坡地，背靠一座大山，風(fēng)水極佳，是都市人休閑度假的好地方。平海鎮(zhèn)三面環(huán)海，度假村到海邊可欣賞日出、日落，到海里游玩。因此在此建立旅游度假村既適合商務(wù)旅游，也適合家庭、個人度假。周邊無任何其他工業(yè)企業(yè)、民居，為項(xiàng)目將來的發(fā)展提供了廣闊的空間。

二、地理位置

xx縣地處廣東省東南部，瀕臨大亞灣、紅海灣，地處低緯度，常年雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，陸地常年蔥綠，生機(jī)盎然。全縣總面積3398平方公里。轄22個鎮(zhèn)，總?cè)丝?7萬人。旅居港、澳、臺同胞、海外僑胞和華裔17萬余人?？h政府機(jī)關(guān)駐平山鎮(zhèn)。惠東既是廣東省50個山區(qū)縣之一，又屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，享受山區(qū)縣政策、海島經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)政策和對臺小額貿(mào)易政策等。該縣充分發(fā)揮地緣、人緣等優(yōu)勢，大力發(fā)展具有惠東特色的區(qū)域經(jīng)濟(jì)，從而促進(jìn)了全縣國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，社會各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平不斷提高。

xx鎮(zhèn)地處惠東縣的最南端。它東靠紅海灣，西倚大亞灣，南臨浩瀚南海，距惠東縣城44公里，距香港57海里，距惠州深水港23海里?？偯娣e136平方公里，其中城鎮(zhèn)面積6平方公里（規(guī)劃城鎮(zhèn)面積12平方公里），總?cè)丝?.2萬人(其中城鎮(zhèn)居民1.4萬人)。平海鎮(zhèn)氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，特產(chǎn)豐富，素有“魚米之鄉(xiāng)”之稱。海岸線長33公里，沙灘資源豐富，盛產(chǎn)海產(chǎn)品。境內(nèi)蘊(yùn)藏有豐富的礦產(chǎn)資源，對人體具有強(qiáng)烈治療功效的礦泉資源，可開發(fā)建設(shè)成大型的旅游度假中心。

xx鎮(zhèn)地理?xiàng)l件優(yōu)越。良好的港灣適宜建造大型綜合碼頭。目前，已建成年吞吐量100萬噸、裝卸能力1200噸的碧甲3000噸綜合碼頭。而且臺商已在此建設(shè)占地面積65000平方米的“寶島工業(yè)區(qū)”。平海鎮(zhèn)水資源非常豐富，電力充足，交通暢通，通訊方便。

第四篇：溫泉度假村建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告 (8000字)

度假村建設(shè)項(xiàng)目

可

行

性

報(bào)

告

工程咨詢有限公司

二００八年五月

－1－目 錄

一 總論

1、項(xiàng)目提要

2、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

3、綜合評價和論證結(jié)論

二 項(xiàng)目背景及必要性

1、項(xiàng)目背景

2、項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

3、項(xiàng)目建設(shè)的必要性

三 項(xiàng)目實(shí)施的有利條件

1、政策環(huán)境

2、政府支持

3、市場優(yōu)勢

四 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件

1、地理位置與區(qū)域范圍

2、自然資源狀況 3.社會經(jīng)濟(jì)狀況

五 建設(shè)單位基本情況

1、建設(shè)單位基本情況

2、主要投資人基本情況

六 市場分析與推廣方案

1、市場定位

2、目標(biāo)客戶市場分析

3、市場推廣方案和推廣措施

七 項(xiàng)目建設(shè)方案

1、建設(shè)任務(wù)和規(guī)模

2、設(shè)計(jì)基本原則

3、項(xiàng)目布局

4、具體建設(shè)內(nèi)容

－2－

5、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

6、給排水

7、電力電訊

8、環(huán)境影響評估

八 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

1、一期工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

九 投資估算與資金籌措

1、說明

2、投資估算依據(jù)

3、項(xiàng)目建設(shè)投資估算

4、資金來源與籌措

5、借款資金償還測算

十 經(jīng)濟(jì)分析

1、財(cái)務(wù)評估說明

2、財(cái)務(wù)評價依據(jù)

3、營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算

3、總成本及經(jīng)營成本估算

4、財(cái)務(wù)效益分析

5、不確定性分析

十一 項(xiàng)目組織與管理，勞動定員和人員培訓(xùn)

1、項(xiàng)目組織與管理

2、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能劃分

3、勞動定員

4、項(xiàng)目經(jīng)營管理措施

5、人員培訓(xùn)

6、勞動保護(hù)與安全

十二 可行性研究的結(jié)論與建議

1、可行性研究結(jié)論

2、問題與建議

－3－附 錄

一 附表：

1、固定資產(chǎn)投資估算表 1－

1、土建工程投資明細(xì)表 1－

2、設(shè)備投資明細(xì)表

2、流動資金估算表

3、投資計(jì)劃與資金籌措表

4、固定資產(chǎn)折舊估算表

5、總成本費(fèi)用估算表

6、利潤及利潤分配表

6－

1、產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表

7、資金來源與運(yùn)用表

8、借款還本付息計(jì)算表

9、資產(chǎn)負(fù)債表

10、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(增量全部投資)二 附圖

1、一期工程項(xiàng)目規(guī)劃圖

2、度假村入口景門效果圖

3、廣場設(shè)計(jì)效果圖

4、山莊外觀效果圖

5、溫泉游泳館外觀效果圖

6、設(shè)計(jì)意向圖

7、外觀效果圖

三 其他附送資料：

1、項(xiàng)目建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

2、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書復(fù)印件

3、可行性報(bào)告編制單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

4、可行性報(bào)告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件

－4－第一章 總 論 1.1 項(xiàng)目提要

1.1.1 項(xiàng)目名稱：度假村建設(shè)項(xiàng)目 1.1.2 建設(shè)性質(zhì)：新建

1.1.3 項(xiàng)目承辦單位、法人代表及所有制形式

項(xiàng)目承辦單位：度假村開發(fā)有限公司

法人代表：

所有制形式：民營企業(yè)

1.1.4 建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容

建設(shè)地點(diǎn)：

建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積

55054平方米，道路面積58441.7平方米，項(xiàng)目分為兩期，總投資20477萬

元(含不可預(yù)計(jì)費(fèi)919萬元)。

建設(shè)期限：一期投資2008年7月至2010年12月，二期投資2011年1 月至2015年12月

建設(shè)內(nèi)容：

1、一期工程：

(1)、土地征用，投資額540萬元；

(2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，龜力設(shè)施，供

排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山

游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、廣場、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費(fèi)200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用；(5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息448萬元：

(6)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)，按固定資產(chǎn)投資總額5％計(jì)算，計(jì)430萬元。

2、二期工程：

(1)、土地征用，投資額720萬元；

－5－

(2)、度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)，投資額300萬元；

(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額8760萬元；

(4)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)489萬元。1.1.5 申報(bào)單位及法人代表

申報(bào)單位：度假村開發(fā)有限公司 法人代表： 1.1.6 投資規(guī)模及資金構(gòu)成投資規(guī)模：20477萬元，資金構(gòu)成：固定資產(chǎn)投資19358萬元，前期資金和廣告費(fèi)用投資200萬元，不可預(yù)計(jì)費(fèi)919萬元。1.1.7 資金籌措 本項(xiàng)目總投資20477萬元，其中：一期投資10208萬元，企業(yè)自籌資金7208萬元，金融機(jī)構(gòu)貸款3000萬元；二期投資10269萬元。1.1.8 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

－6－1.2 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)

1.2.1 《省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》

－7－

1.2.2 《縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃》 1.2.3 《縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 1.2.4 《度假村詳細(xì)規(guī)劃》 1.2.5 《縣建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 1.3 綜合評價和論證結(jié)論

(1)為了加快縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，縣委、縣政府出臺了一系列的招商引資措施，在盡可能的前提下給開發(fā)給予政策支持，保證了本次建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。

(2)度假村開發(fā)有限公司是一家實(shí)力雄厚的民營企業(yè)，公司負(fù)責(zé)人不但有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而且一直以來兼營酒店賓館行業(yè)。積累了豐富的賓館經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。同時根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，充分發(fā)揮縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)各部門的協(xié)作作用，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。(3)本項(xiàng)目環(huán)保措施得當(dāng)，對環(huán)境無不良影響。

(4)通過詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)分析，得出本項(xiàng)目一期總投資10208萬元，其中固定資產(chǎn)投資10008萬元。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入7458.09萬元，年利潤總額3659.88萬元(計(jì)算期平均數(shù))，投資利潤率35.85％；全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率19.51％(所得稅后)；靜態(tài)投資回收期5.9年(含建設(shè)期1.5年)，動態(tài)(i=8％)投資回收期7.3年(含建設(shè)期1.5年)；累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)8943萬元。以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)狀況較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，安全可靠，項(xiàng)目是可行的。

－8－第二章 項(xiàng)目背景及必要性 2.1 項(xiàng)目背景

當(dāng)今世界，旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為各國高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)，它對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長與社會繁榮、維護(hù)世界和平與發(fā)展、推動各國人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作用。旅游業(yè)已成為中國第三產(chǎn)業(yè)中極具活力與潛力的新興產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，在拉動內(nèi)需、增加創(chuàng)匯、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、扶貧救困等方面發(fā)揮著越來越顯著的作用，有力地促進(jìn)了中國的經(jīng)濟(jì)繁榮與社會發(fā)展，增進(jìn)了中國與世界的友好交流。

旅游產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)部門的拉動作用較大，發(fā)展?jié)摿κ志薮?。由于旅游產(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務(wù)業(yè)，也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)，而是關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。它在國民經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)中處于一個產(chǎn)業(yè)群的核心地位，發(fā)揮著帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心作用。旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用，不僅體現(xiàn)在直接為交通運(yùn)輸、賓館餐飲、商品貿(mào)易、景區(qū)景點(diǎn)帶來客源和市場，而且間接地帶動和影響農(nóng)業(yè)、工業(yè)、城建、文化等行業(yè)發(fā)展，進(jìn)而還能刺激金融、保險(xiǎn)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。據(jù)測算，旅游產(chǎn)業(yè)每增加一萬元的產(chǎn)出，可直接或間接帶動全社會總產(chǎn)出3.02萬元，對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用十分明顯。因此發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是促進(jìn)居民消費(fèi)具有十分重要的作用。

雖然從目前來看，大部分人的旅游活動還只局限于旅游觀光這一階段，但我們也應(yīng)該看到，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢走向細(xì)分市場、滿足不同游客旅游需求的階段，文化游、休閑游和度假游正在慢慢興起，特別是生活在大都市之中的先富起來的群體，這其中有企業(yè)主、高層專業(yè)人士，也有都市白領(lǐng)、職場精英?，F(xiàn)代社會生活節(jié)奏越來越快，人們在不斷積累個人財(cái)富的同時，精神壓力也在不斷的積聚，物質(zhì)上的充足減輕不了心靈上的疲憊，這也是近年來各種類型的“農(nóng)家樂”“田園樂”“土菜館”方興未艾的原因之一。這部分人期望能在短暫的旅游活動中接觸自然，放松心情，緩減精神壓力。以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀，對這部分旅游者的吸引·力 －9－已經(jīng)逐漸下降。旅游者不僅選擇更獨(dú)特、更奇異、更新穎的旅游景色，而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品，希望能在一次旅行過程中獲得集知識性、娛樂性、體驗(yàn)性、享受性為一體的多重滿足。因此，如何讓來自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風(fēng)光，又能感受濃郁的文化熏陶，將文化產(chǎn)業(yè)、健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結(jié)合，互為條件、相互促進(jìn)、互惠共贏。是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題。2.2 項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

項(xiàng)目區(qū)所在的景區(qū)山奇水秀林青，是一個風(fēng)景十分優(yōu)美的地方，更是全國獨(dú)一無二的冷熱陰陽泉，與的天師道觀遺址相輔相成，淵遠(yuǎn)流長的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片，可惜的是，由于開發(fā)較晚，至今仍是養(yǎng)在深閨無人識，在外來游客中的知名度較低。當(dāng)?shù)氐穆糜尾块T也意識到了這個問題，在2005—2020的旅游發(fā)展規(guī)劃中，將整個景區(qū)開發(fā)列入了下一步的建設(shè)重點(diǎn)。2.3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性

2.3.1 從縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開發(fā)新的旅游景點(diǎn)自縣正式提出“生態(tài)立縣，使旅游業(yè)發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的目標(biāo)以來，縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，每年前來旅游的人數(shù)也不斷增多，但縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚，特別是相比于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，旅游建設(shè)資金投入嚴(yán)重不足，除了幾個知名景點(diǎn)外，新景區(qū)新景點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)工作遲遲不能開展，這對當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源造成了極大的浪費(fèi)，也阻礙了縣旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大，因此必須籌集大量的資金用于新景區(qū)新景點(diǎn)的建設(shè)工作，而旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設(shè)項(xiàng)目，縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，僅靠政府投資是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。2.3.2 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機(jī)旅游產(chǎn)業(yè)是新時代的黃金產(chǎn)業(yè)，雖然投資大、回收期長，但收益穩(wěn)定，收益期長，項(xiàng)目建成運(yùn)營后，可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，又可以為企業(yè)的其他項(xiàng)目提供支持資金，特別是在房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈的情況下，適時介入旅游業(yè)是一個良好的決策。

2.3.3 度假村開發(fā)預(yù)計(jì)能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)利益根據(jù)測算，項(xiàng)目建設(shè)

－10－完成后，在計(jì)算期內(nèi)平均每年可以為企業(yè)帶來3711.54萬元的凈利潤，整

個項(xiàng)目期的經(jīng)濟(jì)利益十分可觀。

2.3.4 民營企業(yè)介入景區(qū)開發(fā)能帶來良好的社會效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設(shè)項(xiàng)目，縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，政府投資力度有限，必須吸

引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。本項(xiàng)目建成運(yùn)行后，良好的經(jīng)濟(jì)效益可以帶動縣內(nèi)其他民營資本進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資，為縣旅游招

商引資工作打開新的局面。同時，項(xiàng)目建成后，度假村預(yù)計(jì)每年要上交稅

收1341.81萬元，還要聘請大量的員工，社會效益十分顯著。

－11－第三章 項(xiàng)目實(shí)施的有利條件 3.1 政策環(huán)境

縣委、縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境為依托的旅游業(yè)發(fā)展，制定了

“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略，提出“要以生態(tài)旅游為突破口，舉全縣之力，用全縣

之能，集全縣之智，聚全縣之財(cái)，盡快把建成生態(tài)旅游勝地，使旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)?！痹?003年的縣第十四屆人民代表大會第一次會議上通過了《關(guān)于全面實(shí)施“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略，加快小康建設(shè)步伐的決定》，明確提出要保護(hù)生態(tài)環(huán)境，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)旅游。這不僅為發(fā)展旅

游指明了方向，也為縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識支持和良好的政

治環(huán)境支持。3.2 政府支持

近幾年來，縣委、縣政府高度重視旅游資源開發(fā)，取得了較為喜人的成績。目前已初步開發(fā)出生態(tài)觀光、溫泉沐浴、健康養(yǎng)生、竹海漂流、奇

景觀賞、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探險(xiǎn)等諸多生態(tài)旅游項(xiàng)目。根據(jù)縣2005 －2020年生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，旅游區(qū)項(xiàng)目建設(shè)與大覺山旅游區(qū)、新

月畬族民俗文化旅游區(qū)、華南虎放養(yǎng)基地、方家山野外訓(xùn)練基地一起，列

入了重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目。

縣旅游資源較為豐富，但旅游資源開發(fā)起步相對較晚。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)得到了縣委、縣政府的大力支持，縣旅游局、審計(jì)局、發(fā)展局、建

設(shè)局和農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門為項(xiàng)目建設(shè)提出了許多良好的建議，并在政策允

許的情況下，得到了各部門在項(xiàng)目協(xié)調(diào)、立項(xiàng)、審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助。3.3 市場優(yōu)勢

3.3.1 冷熱泉水相伴相生，全國唯一，品味獨(dú)特

不但擁有品質(zhì)優(yōu)異的溫泉資源，是旅游開發(fā)的重要載體，而且擁有品

質(zhì)一流的冷泉資源，冷熱泉水相生相伴，兩者相距僅在數(shù)米之內(nèi)，在國內(nèi)

具有唯一性，具有獨(dú)特的文化品味，是不可多得的高品質(zhì)旅游資源。3.3.2 森林覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越

所在的區(qū)域森林覆蓋率在85％，以常綠闊葉林為主，并擁有香樟、楓

樹、鵝掌楸等多種色葉樹以及大片竹林，林相組合理想。四周青山翡翠，－12－古木參天，竹海扶搖，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，為溫泉旅游開發(fā)營造了極其有

利的自然環(huán)境。

3.3.3 冬有溫泉、夏可避暑，氣候宜人，旅游無淡季

縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為

充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨(dú)宜”，乃避暑勝地。冬天又有得天獨(dú)厚的冷熱溫泉，不管是哪個季節(jié)，到旅游，都有著別樣的享受。

3.3.4 道教文化，淵遠(yuǎn)流長，具有深厚的文化內(nèi)涵

道教作為一種文化現(xiàn)象及一個社會實(shí)體，不僅具有事實(shí)的人文和生活

內(nèi)涵，而且還有深厚的社會民眾基礎(chǔ)。它是適應(yīng)特定的民族文化心理需要

而產(chǎn)生的流傳與演變乃至歷史文化生態(tài)運(yùn)動的必然結(jié)果。道教蘊(yùn)藏的豐富

思想不僅在本質(zhì)上不與現(xiàn)代文化生活相對立，相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因?qū)殠臁?/p>

在個人的人生價值觀上，道教文化認(rèn)為人生的價值不在于物質(zhì)利益或

個人名利，而在于尊道貴德，唯道是求，始終保持一種“知足常樂”的高

尚情操。在對待人際關(guān)系上，道教文化主張濟(jì)世渡人，強(qiáng)調(diào)在人與人之間

要實(shí)行互助互愛，要“憫人之兇，樂人之善，濟(jì)人之急，救人之?！?。如果

人人都按照道教文化這些思想辦事，就可以處理好人與人之間的各種社會

關(guān)系，使整個社會和諧有序；也可以處理好國與國之間的相互關(guān)系，使大

國和小國、強(qiáng)國和弱國、富國和窮國都能和平共處，整個世界也自然就會

得到安寧。在對待人與自然的關(guān)系上，道教文化從“天人合一”的思想出

發(fā)，認(rèn)為人是自然的一部分，強(qiáng)調(diào)“道法自然”，“自然之道不可違”，因而

主張人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)自然，與大自然協(xié)調(diào)相處，順應(yīng)大自然的客觀規(guī)律辦事，才能使人類社會得以持續(xù)發(fā)展。道教文化這種“道法自然”、順應(yīng)自然的思

想，乃是從對自然界與人類社會的深刻認(rèn)識中總結(jié)出來的，是符合自然界

與人類社會的發(fā)展規(guī)律的，是一個古今中外都概莫能外的普遍真理，應(yīng)當(dāng)

是人類行為的共同準(zhǔn)則。

據(jù)考證，第四代天師張盛遷徙至后，的天師道觀就是當(dāng)初道教的一個

重要發(fā)祥地之一，現(xiàn)今村的羅漢松即為當(dāng)年張?zhí)鞄煹氖字擦_漢松，年代比 －13－龍虎山天師府的羅漢松還要早，天師文化的弘揚(yáng)將為溫泉旅游開發(fā)注入深

厚的文化內(nèi)涵，成為度假村的一張閃亮名片。3.3.5 區(qū)位優(yōu)勢好，利于與知名景區(qū)的聯(lián)動

介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，與三清山也相距不遠(yuǎn)，區(qū)位條件十分理想，便于景區(qū)與知名旅游區(qū)之間互動發(fā)展，這對景區(qū)在較

短時間內(nèi)打響品牌，提升知名度具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

－14－第四章 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件 4.1 地理位置與區(qū)域范圍

縣地處省東部，有“東大門”之稱。地理坐標(biāo)為東經(jīng)116度46分—117 度17分，北緯27度28分—27度55分。北鄰福建光澤縣，南交黎川縣，西毗南城縣，西北接金溪縣，東北界貴溪。縣城距省城南昌鐵路里程215 公里，公路里程224公里。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約6小時車程。

位于縣嵩市鎮(zhèn)村，緊臨316國道，離縣城約15公里。介于中外聞名的

旅游勝地龍虎山與武夷山之間，距離龍虎山80公里，距離武夷山170公里。4.2 自然資源狀況 4.2.1 氣候條件

縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為

充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨(dú)宜”，乃避暑勝地。

4.2.2 植被物產(chǎn)

縣森林生長茂密，有林地165萬畝，占總面積的87％，森林覆蓋率

87.1％，是重點(diǎn)林業(yè)縣、全國生態(tài)示范區(qū)。盛產(chǎn)毛竹、杉、松、栲、楮等

多種優(yōu)質(zhì)木材，并有南方紅豆杉、銀杏、江南油杉等珍稀樹種57科150種。森林中有華南虎、金錢豹、梅花鹿、穿山甲等數(shù)十種珍稀野生動物。礦產(chǎn)

資源有鎢、鉬、花崗巖等，其中已探明的花崗巖總蘊(yùn)藏量約5億立方米。4.2.3 河流情況

境內(nèi)無大江大河，縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東、西兩部分，故河流亦分成兩部分。東部河流均流入信江，屬信江水系，以瀘溪為主；

西部河流均流水撫河，屬撫河水系，以歐溪為主，山區(qū)溪流落差大、水量

豐富，全縣水能資源理論蘊(yùn)藏量61149干瓦，可開發(fā)的蘊(yùn)藏量34618干瓦。4.2.4 溫泉資源

縣城嵩市鎮(zhèn)村內(nèi)的，是全國唯一的伴生冷熱泉，冷熱泉水相伴相生，相距僅在數(shù)米之內(nèi)，具有獨(dú)特的文化品味。溫泉出水口位于芙蓉山的半山

腰，出水溫度約43.5攝氏度，日流量約1600余噸，富含對人體有益的多

－15－種微量礦物質(zhì)元素，對有各種慢性病、富貴病以及肥胖癥都有一定的療效。4.3 社會經(jīng)濟(jì)狀況 4.3.1 面積及人口

全縣共有7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)689個自然村，土地面積1251平方公里，其中山地

面積160萬多畝，耕地面積10萬畝。到2002年底全縣總?cè)丝跒?0.67萬

人，其中非農(nóng)業(yè)人口2.72萬，農(nóng)業(yè)人口占全縣總?cè)丝诘?5.1％。4.3.2 經(jīng)濟(jì)狀況

2002年，縣國內(nèi)生產(chǎn)總值4.262億元，第一產(chǎn)業(yè)1.333億元，第二產(chǎn)

業(yè)1.638億元，第三產(chǎn)業(yè)1.291億元，三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為30∶39∶31。2002 年全縣財(cái)政總收入為4078萬元，農(nóng)民人均純收入2388.69元；在崗職工年 平均工資8088元；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額62593萬元；全社會固定資產(chǎn)投

資總額14526萬元。

－16－第五章 建設(shè)單位基本情況 5.1 項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況

項(xiàng)目建設(shè)單位度假村開發(fā)有限公司成立于2008年3月，由、三人共同

投資組建，公司注冊資本2000萬元，其中公司法人代表占90％的股份。公

司經(jīng)營范圍：旅游項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)。是專為度假村開發(fā)而設(shè)立的公司。5.2 投資人基本情況

公司法人代表是度假村開發(fā)有限公司的控股股東，也是本次度假村項(xiàng)

目建設(shè)的負(fù)責(zé)人，是浙江省麗水市縉云縣人，曾經(jīng)從事建筑、圖書、餐飲、房地產(chǎn)和制造業(yè)等多個不同行業(yè)，而且在每個行業(yè)都有很好的經(jīng)營業(yè)績，因此成為當(dāng)?shù)仡H有知名度的企業(yè)家，到目前為至，個人獨(dú)資或控股的企業(yè)

有：

1、衢州市天欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為個人獨(dú)資公司，公司注冊資本

1000萬元，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額13564.68萬元，凈資產(chǎn)6542.73 萬元，公司成立至今，已在衢州及周邊縣市成功開發(fā)多個商住小區(qū)。

2、縉云縣華朝美食林(大酒店)，為個人獨(dú)資酒店，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額1358.49萬元，凈資產(chǎn)852.64萬元，是縉云縣最豪華，消費(fèi)

最高的酒店之一，一直經(jīng)營狀況良好。

3、縉云縣胡源石材有限公司，注冊資本100萬元，個人控股95％，至 2007年12月，公司資產(chǎn)總額1562.53萬元，凈資產(chǎn)968.45萬元，年銷售

收入3000多萬元。

4、浙江東華圖書發(fā)行有限公司，注冊資本300萬元，個人控股95％，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額657.42萬元，凈資產(chǎn)476.58萬元。除企

業(yè)外，個人還在杭州、麗水、縉云、衢州等地?fù)碛胁簧偕虡I(yè)和住宅類房地

產(chǎn)，市場價值超過3000萬元。

公司的另外兩名投資人，也一直在從事酒店管理工作，積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。

－17－第六章 市場分析與推廣方案 6.1 市場定位

溫泉旅游項(xiàng)目，要受到很多自然條件的限制，而且相對與普通旅游景

區(qū)，溫泉旅游的投資更大，能接待的游客人數(shù)卻比較少，因此，溫泉旅游

區(qū)從先天上來說就不是低檔旅游區(qū)，面向的游客也是以高收入的富裕人群

為主，少量的公商務(wù)人士為輔。同時，從的水質(zhì)、自然環(huán)境、文化內(nèi)涵等

方面看，完全有條件建設(shè)成溫泉中的精品。因此，的市場定位應(yīng)該是“溫

泉精品，高尚度假，精英休閑、健康之旅”。6.2 目標(biāo)市場分析

縣縣城居民只有3萬，而且當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨讲⒉桓?，有能力到?/p>

泉度假村消費(fèi)的人群就更少，所以本地的旅游市場發(fā)展空間十分有限，因

此度假村的目標(biāo)市場應(yīng)該放在外地。

6.2.1 縣是最重要的客源市場，其中鷹潭最為重要，這些地區(qū)的人口多，收入水平也高，關(guān)鍵是距離度假村比較近，雙休日也可以來，不象遠(yuǎn)地方的游客，要湊到比較長時間的假日才能出來游玩。

6.2.2 作為省的省會和最大的城市，市民的消費(fèi)能力強(qiáng)，而且隨著國家法 定節(jié)假日的變動，很多居民已將一年至兩次的長途旅游轉(zhuǎn)為一年多次的短

途旅游，在這種情況下，省內(nèi)或本省的周邊地區(qū)就成了最好的出游對象，為度假村這樣的省內(nèi)新興旅游區(qū)開發(fā)提供了良好的機(jī)遇。

6.2.3 以長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)為主的全國旅游市場。長三

角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)是全國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，也是居民出游

率最高，旅游消費(fèi)最高的地區(qū)，特別是上海、深圳、珠海等城市。隨著城

市規(guī)模的日益擴(kuò)大，生活在鋼筋水泥叢林中的人們，更渴望親近自然，喜

歡到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以溫泉度假村這樣的消

費(fèi)水平，雖然對省內(nèi)大部分地區(qū)來說是比較高的，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的游

客看來，還是比較適宜，適合這些地區(qū)的大部分游客。

6.2.4 海外旅游市場。韻放境游客以港澳臺人數(shù)最多，其次是日韓游客，這些游客的消費(fèi)水平遠(yuǎn)高于國內(nèi)水平，平均行程也長于國內(nèi)游客，單個游

－18－客產(chǎn)生的效益也遠(yuǎn)高于國內(nèi)游客。雖然人數(shù)相對較少，卻也是一個不可忽

視的群體。

6.3 市場推廣方案和推廣措施

6.3.1 將度假村與縣的整體旅游資源推廣緊密結(jié)合，依托與政府的強(qiáng)大宣

傳網(wǎng)絡(luò)，爭取將度假村打造成縣的一張名片，讓游客到必到，或者說游在，住在。6.3.2 充分利用媒體和網(wǎng)絡(luò)的包裝和宣傳作用，將度假村包裝成“生態(tài)之

村、健康之泉、文化之地、休閑之都”，在電視、交通電臺、網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行造

勢，爭取盡快將度假村的知名度提高。

6.3.3 充分利用周邊武夷山、龍虎山、龜峰、流坑村、麻姑山等知名景區(qū)的資源，加強(qiáng)與周邊旅游區(qū)的合作，爭取一部分客源，達(dá)到合作互贏的效

果。

6.3.4 充分利用村的天師道觀遺址和太極陰陽泉，打好道教文化這張牌，結(jié)合當(dāng)今社會的“和諧”主題，作一篇“親近自然、愛護(hù)自然，與自然和

諧共處”的大文章，宏揚(yáng)道教文化，打造一個新的道教圣地，吸引全國各

地的游客前來觀光。

6.3.5 與政府部門、大企業(yè)集團(tuán)、大教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，成為他們的聯(lián)系

單位，爭取將度假村列入他們舉行會議、培訓(xùn)、集團(tuán)活動的舉辦地，并通

過這些精英人士的宣傳，在各行業(yè)的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潛在的客戶群。

－19－第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案 7.1 建設(shè)任務(wù)與規(guī)模

建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積

55054平方米，道路面積58441.7平方米，項(xiàng)目分為兩期，總投資20477萬元(含不可預(yù)計(jì)費(fèi)919萬元)。

在2008年7月至2010年12月實(shí)施一期項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下：(1)、土地征用，投資額540萬元；

(2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，316國道到景區(qū)入口的非支線公

路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，電力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；

(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、廣場、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費(fèi)200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用；(5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息448萬元；

(6)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)，按固定資產(chǎn)投資總額5％計(jì)算，計(jì)430萬元。

在2011年1月至2015年12月實(shí)施二期項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下：(1)、土地征用，投資額720萬元；

(2)、度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)，投資額300萬元；

(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額8760萬元；

(4)、其它投資還包括不可預(yù)計(jì)費(fèi)489萬元。7.2 設(shè)計(jì)基本原則

(1)嚴(yán)格執(zhí)行國家和省現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程，以及有關(guān)消防、環(huán)

保和職業(yè)衛(wèi)生方面的方針政策。

(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在滿足使用功能的情況下兼顧美觀，做到經(jīng)濟(jì)合理、安全適用，以節(jié)省投資、具有地方特－20－色為原則；(3)景點(diǎn)配套設(shè)施布置力求人流、物流合理安排，整體布局符合當(dāng)?shù)匾?guī)

劃的要求。

(4)考慮各公用系統(tǒng)的配套。7.3 項(xiàng)目布局

根據(jù)資源環(huán)境條件，以及旅游活動的組織需要，將整個分為五個功能

區(qū)，即溫泉健身休閑區(qū)、溫泉度假別墅區(qū)、森林生態(tài)游覽區(qū)、鄉(xiāng)村風(fēng)情體

驗(yàn)區(qū)和外圍控制區(qū)。規(guī)劃區(qū)域與316國道之間有長4.4公里，寬9米的公

路相連。

7.3.1 溫泉健身休閑區(qū)

該區(qū)塊為整個項(xiàng)目的核心區(qū)塊，面積約148000平方米，呈狹長形，兩

側(cè)山體植被茂密，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。利用基資源環(huán)境條件和地形地貌，以及

充分挖掘當(dāng)?shù)孛耖g傳說等文化遺存，建設(shè)一個供人們休閑度假、健身養(yǎng)身

娛樂的場所，主要項(xiàng)目包括度假區(qū)入口大門、停車場、廣場、溫泉山莊、古廟遺址、太極荷花池、溫泉貢魚區(qū)、貴賓樓、溫泉游泳館、逍遙池、溫

泉沖浪等。

7.3.2 溫泉度假別墅區(qū)

該區(qū)塊位于村的東側(cè)，溫泉休閑健身區(qū)的西南側(cè)，面積約152000平方

米，地形狹長，兩側(cè)溪水潺潺流過，中間多為農(nóng)田，地勢平坦，空氣清新、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。規(guī)劃將此區(qū)塊建成低容積率的高尚別墅居住區(qū)，包括與其

相配套的休閑會所、大型室內(nèi)健身中心、網(wǎng)球場、幼兒園等。7.3.3 森林生態(tài)游覽區(qū)

該區(qū)塊位于溫泉健身休閑區(qū)的東北側(cè)，山體植被繁茂，主要為闊葉林、針葉林和毛竹林，具有較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境?？諝庵胸?fù)氧離子含量極為豐富，是一處不可多得的天然氧吧。規(guī)范將依山就勢布置各種休閑、健身旅游活

動項(xiàng)目，形成以康體和生態(tài)養(yǎng)生為主題的特色功能區(qū)塊，是整個項(xiàng)目生態(tài)

文化鏈的重要組成部分。7.3.4 鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)

該區(qū)塊面積約30000平方米左右，規(guī)劃以體現(xiàn)鄉(xiāng)村農(nóng)家風(fēng)情、康體娛

－21－樂、農(nóng)耕參與、游憩休閑為主要功能，恰當(dāng)展現(xiàn)生態(tài)文化與鄉(xiāng)土所息，讓

游客充分感受鄉(xiāng)村生態(tài)旅游的精粹。7.3.5 外圍控制區(qū)

外圍控制區(qū)包括核心建設(shè)區(qū)以外的山林、水面與村莊，規(guī)劃在外圍控

制區(qū)嚴(yán)禁建造一切影響本區(qū)域生態(tài)環(huán)境的設(shè)施，山林采取封山育林措施，以達(dá)到涵養(yǎng)水源，防止水土流失的目的；區(qū)內(nèi)居民點(diǎn)應(yīng)嚴(yán)格控制其人口與

建設(shè)規(guī)模、建筑風(fēng)格等，使其與度假村的環(huán)境相協(xié)調(diào)。7.4 具體建設(shè)內(nèi)容

由于本項(xiàng)目二期工程預(yù)計(jì)要在2011年開始動工建設(shè)，距今還有三年時

間，有關(guān)投資額和預(yù)期收益都難以測算，所以本次可行性報(bào)告只對項(xiàng)目的一期工程進(jìn)行測算，一期工程預(yù)計(jì)2008年動工，2009年12月完成主要建

設(shè)工程，到2010年12月份完成全部建設(shè)，總投資10208萬元(含不可預(yù)計(jì)

費(fèi)430萬元)。7.4.1 土地征用

項(xiàng)目一期工程擬征用土地面積148000平方米 7.4.2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

1、土地整理面積148000平方米，包括對山體作降低山勢處理6000平

方米； 2、316國道至景區(qū)入口9米寬非支線公路4.4公里；

3、圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)總面積106680平方米；

4、區(qū)內(nèi)場館之間的道路，其中|.5－2.5米寬的石板路和卵石路規(guī)劃長

度7.3公里，5.5米寬可通車輛的水泥道路1.3公里。

5、在廣場的南側(cè)和露天溫泉泡澡區(qū)各設(shè)1個停車場，其中廣場的南側(cè)

停車場設(shè)置大型車輛停車位25個，中小型車輛停車位160個，占地總面積 4000平方米。露天溫泉泡澡區(qū)停車場設(shè)置中小型車輛停車位15個，占地總

面積500平方米，地面采用植草磚鋪面；

6、電力、供排水、消防和電信寬帶等設(shè)施；

7、景區(qū)內(nèi)8.56公里長的河道環(huán)境治，包括堤岸加固等；

8、在森林生態(tài)游區(qū)建設(shè)寬1.2－1.5米石板盤山路，規(guī)劃長度8000米，－22－對盤山路兩側(cè)山體進(jìn)行局部加固；

9、建設(shè)生態(tài)公廁10幢，規(guī)劃建筑面積700平方米；

10、在景區(qū)入口、森林生態(tài)游區(qū)、芙蓉山、水上娛樂中心等處設(shè)管理

用房12幢，規(guī)劃建筑面積640平方米。7.4.3 主要游賞設(shè)施土建

1、入口處的塑石工藝景門1座，高約9米，寬7米，周圍設(shè)置假山、水池和草坪；

2、建造約10000平方米的廣場，廣場中內(nèi)設(shè)置大型噴泉水池，引入溫

泉水，水中放養(yǎng)熱帶觀賞魚類，水體中央設(shè)大型抽象式雕塑；

3、山莊，占地16000平方米，建筑面積11000平方米，按照四星級酒

店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建設(shè)層高2－4層，除客房外，還包括游人接待中心、餐廳、會議室、游泳池、美容健身房以及300平方米的獨(dú)立停車場；

4、溫泉貢魚，包括貢魚養(yǎng)殖、垂鈞池，竹木敞廊，面積約1200平方

米。

5、溫泉貴賓樓，共4幢，每幢面積350－450平方米，按五星級賓館

標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，日式風(fēng)格，計(jì)劃日接待人次50人。

6、溫泉水上娛樂中心，設(shè)在游泳館東北側(cè)，有溫泉滑道、溫泉沖浪、水上蹺蹺板、水上游嬉船等娛樂項(xiàng)目，建設(shè)面積2500平方米，分淺水池和

深水池；

7、露天溫泉泡澡池，由五十多個不同面積和形狀的小型浴池組成，包

括溫泉魚療池、高溫池、spa水療池等，總建筑面積6000平方米，浴池采

用假山石、卵石和原木等建成，利用地勢差采用植被、假山或竹籬笆相隔。溫泉水用人工瀑布形式?jīng)_落至池中。泡澡池邊配有統(tǒng)一的管理房，建筑面

積約300平方米。

8、天師觀，建于鴛鴦泉源的東側(cè)，單層磚木結(jié)構(gòu)，占地面積5000平

方米，建筑面積1200平方米，檐高4.5米，四面建3.2米高圍墻，觀內(nèi)建

中式古典木質(zhì)天師亭。

9、在鴛鴦泉源的旁邊設(shè)雙泉亭，六角木質(zhì)，中式古典風(fēng)格，重檐尖頂。

10、在芙蓉山頂設(shè)龍珠閣，六角石質(zhì)，毛石地面，粗木欄桿；

－23－

11、利用芙蓉山山勢，建設(shè)1000米長的健身步道，路面采用青石和條

木鋪就。

12、在天師觀南側(cè)沿溪流設(shè)置香火一條街，開設(shè)養(yǎng)生保健館、道教用

品館、特色小吃館等30間，建筑統(tǒng)一采用磚木結(jié)構(gòu)，青石地面，唐宋時期建筑風(fēng)格，街長200米，總建筑面積1500平方米。7.4.4 設(shè)備投資

1、配電設(shè)備，包括變壓器、高低壓配電柜、線路；

2、溫泉山莊和貴賓樓使用設(shè)備，包括大功率中央空調(diào)、計(jì)算機(jī)管理系

統(tǒng)、電信寬帶、服務(wù)器、電腦、衛(wèi)星接收設(shè)備、會議室投影、擴(kuò)音設(shè)備、ktv點(diǎn)歌設(shè)備、客房內(nèi)部設(shè)備、廚房設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、美容健身房設(shè)備等；

3、溫泉游泳館設(shè)備，包括各種水泵、風(fēng)泵、熱泵、冷熱水機(jī)組、水質(zhì)

檢測設(shè)備等游泳池專用設(shè)備及電子儲物柜、桑拿設(shè)備等；

4、水上娛樂中心設(shè)備，包括人工海浪池設(shè)備、滑梯等水上娛樂設(shè)備。

5、露天溫泉泡澡池設(shè)備，包括spa水療設(shè)備等。

6、后勤管理設(shè)備，包括電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等；

7、其他配套設(shè)備，包括服務(wù)處設(shè)備、管理用房設(shè)備等；

由于度假村使用的各種設(shè)備品種多和數(shù)量很多，無法一一列舉，因此

只能進(jìn)行簡單的分類列舉，其投資額估算值由可行性報(bào)告編寫人員實(shí)地考察武義清水灣溫泉度假村、武義唐風(fēng)溫泉度假村、麗水縉云仙都度假村的設(shè)備投入情況后計(jì)算所得，其中游泳館、水上娛樂中心和逍遙池的設(shè)備部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于廣州大浪水上樂園設(shè)備有限公司。7.4.5 車輛

1、高層管理人員公務(wù)用中高檔四門小轎車1輛；

2、后勤人員公務(wù)用中型商務(wù)客車1輛；

3、垃圾回收用車輛1輛。7.4.6 材料

包括電線配件、水管配件、木材、鋼材、塑料型材等。7.5 項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

－24－構(gòu)、建筑物按《房屋建筑工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定建設(shè)。7.6 給排水

7.7.1 給水工程規(guī)劃

7.7.1.1 用水量估算參照《水質(zhì)技術(shù)工作手冊》與《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)規(guī)劃區(qū)游客規(guī)模及各個功能區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算。

7.7.1.2 輸配水管網(wǎng)布置

度假村飲用水水源需要從嵩市鎮(zhèn)提取，管道采用pvc管，dn≥=200，沿道路一側(cè)鋪設(shè)至用水單位。

溫泉洗浴用水水源采用管道與溫泉蓄水池相連，在滿足水量、水壓要

求的前提下，盡可能縮短給水管線的長度，并盡可能依據(jù)地形埋地鋪設(shè)，最大限度地保存水溫。

7.7.2 排水規(guī)劃 7.7.2.1 污水量估算

污水量按給水量的80％計(jì)算，其中道路廣場用水和綠化用水所產(chǎn)生的廢水不計(jì)算在內(nèi)，則日最高污水排放量為410t.7.7.2.2 排水體制

采用雨污分流的排水體制，雨水地面徑流就近排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。所有建

筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進(jìn)行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。7.7 電力電訊規(guī)劃 7.8.1 用電量估算

－25－7.8.2 設(shè)施規(guī)劃

依托嵩山鎮(zhèn)的輸電系統(tǒng)，向度假村內(nèi)輸電。根據(jù)道路系統(tǒng)規(guī)劃安排供電線路，采用地下電纜形式。7.8.3 電訊規(guī)劃

依托嵩市鎮(zhèn)現(xiàn)有電訊系統(tǒng)，由度假村一級電話線引出二級電話線至各個景點(diǎn)、服務(wù)點(diǎn)，并入全國電信自動網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)直播通訊。按照每個景點(diǎn)3—4門的數(shù)量計(jì)算，電話終端量為20門。7.8 環(huán)境影響評估

本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)環(huán)保要求，對環(huán)境進(jìn)行綜合整治，具有良好的環(huán)境友好性，不會對現(xiàn)有環(huán)境構(gòu)成新的污染。7.9.1 項(xiàng)目主要污染物及治理措施

本項(xiàng)目主要污染物為生活垃圾和生活污水。治理措施為：(1)對于生活垃圾，集中收儲，由環(huán)衛(wèi)垃圾車運(yùn)出；

(2)所有建筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進(jìn)行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。7.9.2 設(shè)計(jì)采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)

(1)大氣環(huán)境質(zhì)量，達(dá)到gb3095—1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級以上；(2)水環(huán)境質(zhì)量要求，達(dá)到ghzbl-1999《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

(3)聲環(huán)境質(zhì)量要求gb3096—93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

－26－

第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

－27－第九章 投資估算與資金籌措 9.1 說明

本次可行性報(bào)告只測算度假村的一期工程投資和收益，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項(xiàng)目，并開始營業(yè)，2010年期間邊營業(yè)邊建設(shè)，至2010年12月底完成一期工程的全部建設(shè)。9.2 投資估算依據(jù) 9.2.1 編制依據(jù)

本投資算參照《省市政工程預(yù)算定額》、《省建筑工程預(yù)算定額》進(jìn)行編制。本項(xiàng)目總投資9778萬元。其中：固定資產(chǎn)投資10008萬元(含建設(shè)期利息和不可預(yù)計(jì)費(fèi))，前期資金和宣傳費(fèi)用200萬元。9.2.2 基礎(chǔ)單價(1)人工預(yù)算單價：45元／工日(2)施工用電、用水單價： 電價：0.8元／度

水價：根據(jù)《細(xì)則》計(jì)算公式得0.74元／m2。(3)材料預(yù)期單價：

水泥與砂石料：撫州價格信息：325#水泥300元／t，砂子100元／m3，碎石65元／m3。(4)設(shè)備材料價格：

參考國內(nèi)市場報(bào)價及同類設(shè)備的價格，材料設(shè)備主要是賓館設(shè)備、游泳池設(shè)備、水上娛樂設(shè)備、后勤管理設(shè)備、車輛等。9.3 項(xiàng)目建設(shè)投資估算

項(xiàng)目總投資：10208萬元，其中：固定投資10008萬元(詳見下列表)，前期經(jīng)費(fèi)和宣傳費(fèi)用200萬元。

－28－

9.3.2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表

表9—2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表 －29－

－30－

－31－

－32－

－33－ －34－

－35－

－36－

－37－

－38－

－39－

－40－

9.3.4 流動資金估算：

根據(jù)經(jīng)營實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)流動資產(chǎn)和流動負(fù)債的周轉(zhuǎn)天數(shù)和年周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為：

應(yīng)收帳款 存 貨

其中：低值易耗品

原 材 料

現(xiàn) 金 應(yīng)付帳款 30天 10天 30天 15天 12次 36次 12次 24次 30天 12次

根據(jù)上述周轉(zhuǎn)天數(shù)和周轉(zhuǎn)達(dá)次數(shù)，并對應(yīng)年成本費(fèi)用，可以分別計(jì)算出流動資產(chǎn)額和流動負(fù)債額，從而可以估算出每年所需的流動資金(詳見附表2)。9.4 資金來源與籌措

本項(xiàng)目一期總投資10208萬元。其中：企業(yè)自籌資金7208萬元，申請金融機(jī)構(gòu)貸款3000萬元。9.5 資金償還期測算

還款資金來源如下：

(1)還款期內(nèi)利潤總額除部分用于新增流動資金占用外，其余全部用于還貸。(2)還款期內(nèi)提取的折舊全部用于還貸。

根據(jù)上述還貸資金來源，本項(xiàng)目銀行貸款資金最短償還期為4年(含建設(shè)期1.5年)，本項(xiàng)目資金償還期測算詳見附表

7、附表8。

－41－

第十章 經(jīng)濟(jì)分析 10.1 財(cái)務(wù)評價說明

本次可行性報(bào)告只對度假村一期工程投資和收益進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項(xiàng)目，包括主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂中心等，并開始營業(yè)，2010年期間邊營業(yè)邊建設(shè)，至2010年12月底完成一期工程的全部建設(shè)。10.2 財(cái)務(wù)評價依據(jù)

(1)本項(xiàng)目評價期10年，其中建設(shè)期2.5年，經(jīng)營期9年，參照周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計(jì)資料，結(jié)合度假村的總體建設(shè)目標(biāo)，度假村正常經(jīng)營后，年招待人數(shù)將在20萬人左右，并能實(shí)現(xiàn)每年6％的平均增長幅度，由于項(xiàng)目存在邊經(jīng)營邊建設(shè)的過程，經(jīng)營期第一年為預(yù)計(jì)收入水平的50％，第二年為預(yù)計(jì)收入水平的70％，第三年為預(yù)計(jì)收入水平的90％，第四年開始正常經(jīng)營，同時考慮到度假村的建設(shè)規(guī)模和接待能力，度假村的年最高接待人數(shù)定為50萬。

(2)本項(xiàng)目在產(chǎn)品成本和費(fèi)用估算中，對原材料、輔料等單位價格變化不進(jìn)行估算，門票收入成本按照收入的10％計(jì)算，餐飲成本根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為45％，住宿成本按照收入的35％計(jì)算，娛樂和購物成本按照25％計(jì)算。(3)工資按勞動定員中不同崗位進(jìn)行估算，普通員工平均工資定為1000元／月，中級管理人員和技術(shù)人員平均工資定為1600元／月，高級管理人員平均工資定為2500元／月，附加費(fèi)按工資額的17.5％計(jì)取，主要用于社會保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)、職工困難補(bǔ)助和其他福利性開支。三項(xiàng)合計(jì)，本項(xiàng)目平均年工資和附加費(fèi)總額為211.06萬元。在計(jì)算工資及福利支出時，已經(jīng)考慮了每年的工資增長因素。

(4)折舊按平均年限折舊法計(jì)算，構(gòu)筑物、公路折舊年限為25年，殘值率取5％，年折舊率為3.80％；建筑物折舊年限為40年，殘值率取5％，年折舊率為2.375％。機(jī)器設(shè)備和環(huán)境小品等平均折舊年限為10年，殘值

－42－率取5％，年折舊率為9.5％；

(5)修理費(fèi)用：設(shè)備按2％預(yù)計(jì)(修理費(fèi)用中包含了修理用的配件)，其它按1％預(yù)計(jì)。(6)財(cái)務(wù)費(fèi)用按項(xiàng)目所申請的貸款額，根據(jù)商業(yè)銀行一年期貸款年利率7.47％計(jì)算。企業(yè)自籌資金不計(jì)利息。

(7)銷售費(fèi)用前三年按銷售收入的1％計(jì)算，三年后按0.5％計(jì)算。(8)其他費(fèi)用含管理費(fèi)用及其他不可見費(fèi)用，按銷售收入的5％計(jì)算。(9)財(cái)務(wù)折現(xiàn)率按8%計(jì)算。10.3 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 10.3.1 預(yù)期營業(yè)收入明細(xì)表見下表(8－1)： 表10.1預(yù)期營業(yè)收入明細(xì)表

－43－明細(xì)情況情參見表10－2：度假村預(yù)期收入計(jì)算表 10.3.2 銷售稅金及附加

營業(yè)稅5％，各項(xiàng)附加稅費(fèi)為營業(yè)稅的10％。10.3.3 所得稅、公積金和公益金

按年利潤總額(扣除以前虧損后數(shù))的25％計(jì)算所得稅。盈余公積金按稅后利潤的10％提取。10.4 總成本及經(jīng)營成本估算

本項(xiàng)目產(chǎn)品各年總成本費(fèi)用估算見附表5。

由項(xiàng)目附表5可見，本項(xiàng)目計(jì)算期平均計(jì)算，固定成本占總成本費(fèi)用17.22％，可變成本費(fèi)用為占總成本費(fèi)用82.78％。10.5 財(cái)務(wù)效益分析 10.5.1 盈利能力分析

經(jīng)測算，本項(xiàng)目的投資利潤率為：35.85％，計(jì)算公式：投資利潤率=年平均利潤總額÷項(xiàng)目總投資100％。(年平均利潤總額指標(biāo)詳見附表6)；靜態(tài)投資回收期為5.9年(含項(xiàng)目建設(shè)期1.5年)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率19.51％(稅后)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值5248萬元(稅后)。10.5.2 清償能力分析

經(jīng)測算，建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率較低，貸款資金最短還款期為4年，還款能力較強(qiáng)。(上述指標(biāo)詳見附表

8、附表9)10.6 不確定性分析

敏感性分析：如圖所示，最敏感因素是預(yù)期獲取的收入。如項(xiàng)目投資后能獲得預(yù)期收入7458.09萬元，項(xiàng)目計(jì)算期可得凈現(xiàn)金流量8943萬元；如預(yù)期收入增加10％，達(dá)到8203.90萬元，則可得凈現(xiàn)金流量13425萬元；

如預(yù)期收入減少10％，只有6712.28元，則只可得凈現(xiàn)金流量4460萬元。

如本項(xiàng)目投資后所獲取的收入低于5970萬元，將會出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負(fù)數(shù)。

－44－

－45－

－46－

度假村預(yù)期營業(yè)收入計(jì)算表

表10－2  金額單位：人民幣萬元

－47－第十一章 項(xiàng)目組織與管理、勞動定員和人員培訓(xùn)

11.1 項(xiàng)目組織和管理

為確保項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施，切實(shí)提高工程建設(shè)質(zhì)量和效益，項(xiàng)目建 設(shè)必須按照有關(guān)房屋、公路建設(shè)技術(shù)規(guī)程開展，并按基本建設(shè)程序?qū)?xiàng)目實(shí)施管理。

項(xiàng)目的建設(shè)由度假村開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)，為了項(xiàng)目的順利實(shí)施，開發(fā)公司擬聘請縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門的有關(guān)技術(shù)人員作為項(xiàng)目顧問，共同領(lǐng)導(dǎo)本項(xiàng)目的實(shí)施。

公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司法人代表將由擔(dān)任。11.2 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和職能劃分

度假村有限公司內(nèi)設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、客戶部、餐飲部、住宿部、保安部，定員100人。項(xiàng)目建成后，按企業(yè)組織統(tǒng)一管理。落實(shí)管護(hù)人員，開展上崗培訓(xùn)，提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；同時建立健全各項(xiàng)運(yùn)行管護(hù)規(guī)章制度，認(rèn)真貫徹實(shí)施。(參見組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖)11.3 勞動定員

參見表11.1：崗位定員表

組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖：

－48－

11.4 項(xiàng)目經(jīng)營管理措施

(1)為了保證經(jīng)營的順利進(jìn)行，公司將聘請專業(yè)的酒店管理咨詢公司，對企業(yè)內(nèi)控制度進(jìn)行優(yōu)化，制定財(cái)務(wù)管理、資金管理、費(fèi)用管理、生產(chǎn)管理、物資管理、人事管理等各個方面的管理制度，并建立相應(yīng)的獎罰措施，爭取用制度規(guī)范員工的行為。

(2)度假村的日常經(jīng)營管理將由聘請的酒店專業(yè)管理人員進(jìn)行。(3)與地方旅游管理部門加強(qiáng)協(xié)作，明示投訴電話，建立健全監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)度假村工作人員的職業(yè)培訓(xùn)教育，增加工作人員的綜合素質(zhì)，維護(hù)游客的正當(dāng)權(quán)益。(4)落實(shí)實(shí)全管理措施，加強(qiáng)游客安全管理，完善安全工作預(yù)案，杜絕重大安全責(zé)任事故。(5)落實(shí)旅游市場管理措施，加強(qiáng)管理，杜絕商業(yè)欺詐行為。(6)落實(shí)環(huán)境衛(wèi)生管理措施，加大衛(wèi)生管理投入，保證游客飲食衛(wèi)生。－49－11.5 人員培訓(xùn)

項(xiàng)目完成后，公司會招聘一批旅游和酒店管理專業(yè)畢業(yè)的大中專畢業(yè)生，在基層鍛煉一段時間后充實(shí)到中、低層管理崗位，普通的服務(wù)人員從本地招聘，上崗前擬采取的主要技術(shù)培訓(xùn)措施有：

(1)參加政府勞動部門組織的上崗資格學(xué)習(xí)；(2)聘請禮儀公司對酒店服務(wù)人員進(jìn)行酒店禮儀培訓(xùn)；(3)鼓勵員工進(jìn)行相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)和考試，并給予相應(yīng)獎勵；(4)選派文化程度高、工作責(zé)任心強(qiáng)的員工到有關(guān)大專院校進(jìn)行短期培訓(xùn)。11.6 勞動保護(hù)與安全

1、景區(qū)內(nèi)室外、室內(nèi)消火栓及消防水管路應(yīng)配備齊全。同時還必須配備足量的干粉滅火器，對員工進(jìn)行林區(qū)用火安全培訓(xùn)，確保安全。

2、對項(xiàng)目可能產(chǎn)生的污染源按前述治理措施進(jìn)行治理。

3、電氣線路及電氣設(shè)備按電氣設(shè)計(jì)規(guī)范要求均有可靠接零、接地保護(hù)。

4、電器外露部件都設(shè)有防護(hù)罩，以防發(fā)生意外損傷事故。

5、對操作人員均需進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和安全教育，經(jīng)考核合格后方可上崗操作。

－50－第十二章、可行性研究的結(jié)論及建議 12.1 可行性研究結(jié)論

本項(xiàng)目一期工程主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)如下：(1)總投資10208萬元(2)年平均收入7458.09萬元(3)年平均利潤總額3659.88萬元(4)投資利潤率35.85％(5)銷售利潤率49.07％(計(jì)算期平均)(6)銷售利稅率54.62％(計(jì)算期平均)(7)靜態(tài)投資回收期5.9年(含建設(shè)期1.5年)(8)動態(tài)(i=8％)投資回收期7.3年(含建設(shè)期1.5年)(9)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)9.51％

從以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)來看，本項(xiàng)目有較高的投資利潤率和投資利稅率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率也較高，貸款償還期和投資回收期都較短，資產(chǎn)負(fù)債率、流動比、速動比適中，在項(xiàng)目全部計(jì)算期內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和財(cái)務(wù)狀況良好，產(chǎn)品市場潛力大。由此可見，本項(xiàng)目的安全系數(shù)較大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，并有較好的社會效益，能促進(jìn)縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從財(cái)務(wù)角度看本項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的，也是切實(shí)可行的。12.2 問題與建議

該項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，建議加快項(xiàng)目實(shí)施，以保證整個項(xiàng)目的健康發(fā)展和達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

－51－固定資產(chǎn)投資估算表

附表1金額單位：萬元

－52－土建工程及無形資產(chǎn)投資明細(xì)表

－53－設(shè)備投資明細(xì)表

－54－流動資金估算表

－55－**當(dāng)年所需流動資金－前一年所需流動資金

在計(jì)算應(yīng)收帳款時，我們考慮到其他收入都為現(xiàn)金交易，只計(jì)算了餐飲收入和客房住宿收入部分，預(yù)計(jì)現(xiàn)金交易占80％，欠款占20％。根據(jù)酒店業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，原材料成本預(yù)計(jì)占餐飲成本的70％，占娛樂與購物成本的50％；低值易耗品成本占住宿成本的30％，占洗浴成本的20％

投資計(jì)劃與資金籌措表 －56－固定資產(chǎn)折舊估算表

－57－

2010年1月份開始計(jì)提已完工部分工程和設(shè)備的折舊，2011年開始計(jì)提一期項(xiàng)目全部折舊。2010年運(yùn)營時尚未建好工程和設(shè)備包括：

1、天師觀的全部；

2、基礎(chǔ)設(shè)的部分，預(yù)計(jì)為10%。這部分設(shè)和設(shè)備將在2011年開始投入使用，并計(jì)提折舊。

利潤及利潤分配表

附表6

－58－營業(yè)收入和銷售稅金及附加估算表

附表6－1單位：萬元

－59－

資金來源與運(yùn)用表

－60－

借款還本付息計(jì)算表

附表8 單位：萬元

－61－

建改期利息已記入固定資產(chǎn)成本，先用自有資金償還。2010年的收入要用于滾動投資，還本資金只能從2011年開始產(chǎn)生的效益歸還。在計(jì)算項(xiàng)目最大還款能力時，不考慮二期項(xiàng)目的新增投入。

資產(chǎn)負(fù)債表

附表9

－62－

2.流動比率： 3.速動比率： 0.19 0.18 0.57 0.55 94.93 159.93 224.09 93.35 158.00 222.98 295.16 294.07 360.34 359.28 421.03 420.00 478.10 477.10 529.33 528.35 575.12 574.17 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（增量全部投資）

－63－

－64－

第五篇：友好溫泉商務(wù)酒店桑拿中心可行性方案

友好溫泉商務(wù)酒店桑拿中心可行性方案（要點(diǎn)）

隨著社會的安定與發(fā)展，人們越來越多地追求心理上的安慰與滿足。而桑拿服務(wù)業(yè)之所以吸引人，除了在于它能夠?yàn)槿藗兲峁┌踩孢m的休閑場所之外，還在于它能夠?yàn)槿藗兲峁└挥腥饲槲兜母哔|(zhì)量服務(wù)。當(dāng)前桑拿行業(yè)發(fā)展迅速，桑拿行業(yè)之間競爭異常激烈。在價格戰(zhàn)打到難以保證正常利潤的情況下，桑拿的競爭歸根結(jié)底是服務(wù)質(zhì)量的競爭，其實(shí)質(zhì)是人才的競爭、員工素質(zhì)的競爭，員工素質(zhì)的高低決定著桑拿服務(wù)質(zhì)量的高低。

正因?yàn)槿绱?，要讓員工有好的素質(zhì)，做為管理人員必須進(jìn)行自我職業(yè)道德與服務(wù)意識的加強(qiáng)，以對員工樹立起全心全意為顧客服務(wù)的意識，以及為自己能在曲江馬壩一流桑拿工作而自豪的思想！在今后的實(shí)際工作中抱有積極主動的團(tuán)隊(duì)精神，服從董事會的經(jīng)營方針，并通過規(guī)范管理的工作標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)技巧，使全體員工在為客人服務(wù)時，知道應(yīng)該怎么做，應(yīng)熟悉哪些知識，應(yīng)遵守哪些規(guī)則，必須具備和掌握哪些技能，從而提高自身素質(zhì)，成為一支優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造友好特色的桑拿，為企業(yè)創(chuàng)造超四星標(biāo)準(zhǔn)！

為貫徹落實(shí)董事會精神，有效地發(fā)揮各部門的積極性，以銷售創(chuàng)造價值。保證服務(wù)品質(zhì)，以顧客滿意為宗旨，在年底旺季，進(jìn)行全方位促銷活動，充分利用酒店資源，實(shí)行“全員銷售”。以下是酒店桑拿中心可行性方案要點(diǎn)：

一、酒店桑拿中心的定位；

二、桑拿中心3F的試業(yè)時間；

三、招聘、培訓(xùn)；

對員工進(jìn)行酒店設(shè)施、員工守則、管理意識、服務(wù)技能進(jìn)行崗前培訓(xùn)，樹立對酒店的歸屬感和榮譽(yù)感。

四、桑拿中心—1F.2F的裝修跟進(jìn)；

五、規(guī)范管理，落實(shí)崗位責(zé)任制，建立獎罰制度；

六、建立激勵機(jī)制，實(shí)行“全員銷售”；

七、進(jìn)行立體式宣傳：利用促銷活動，宣傳口碑；聯(lián)合其他部

門、單位聯(lián)動消費(fèi)宣傳；適當(dāng)借用媒體宣傳等；

八、有效地控制節(jié)流，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

2011-1-14