第一篇：華業(yè)行觀察：北京表態(tài)不會(huì)輕易放松房地產(chǎn)限購(gòu)

華業(yè)行觀察：北京表態(tài)不會(huì)輕易放松房地產(chǎn)限購(gòu)

“穩(wěn)定向好”——近日，北京市委市政府亮出了今年上半年北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展“成績(jī)單”。在房地產(chǎn)業(yè)“降溫”的同時(shí)，北京上半年完成了GDP7.2%的增長(zhǎng)。

華業(yè)行機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為6%，同比進(jìn)一步出現(xiàn)下降。與此同時(shí)，北京財(cái)政收入對(duì)于房地產(chǎn)的依賴(lài)程度也在不斷降低。

“北京不會(huì)輕易出臺(tái)新的房地產(chǎn)政策。”北京市市長(zhǎng)王安順在上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上表示，北京不會(huì)輕易放松限購(gòu)等措施，否則會(huì)削弱結(jié)構(gòu)調(diào)整的動(dòng)力，影響城市可持續(xù)發(fā)展。

“限購(gòu)令”推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

一周前，河北保定人劉曉（化名）從位于朝陽(yáng)區(qū)石佛營(yíng)的一家房產(chǎn)中介辭職。

“整整兩個(gè)月沒(méi)賣(mài)出一套房?！眲哉f(shuō)，店里近幾個(gè)月至少已有5個(gè)同事離職，多數(shù)都選擇了轉(zhuǎn)行。

28歲的劉曉經(jīng)歷了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)繁盛的時(shí)期。那時(shí)候石佛營(yíng)東路一條并不寬的街兩邊，有著十幾家大大小小的房產(chǎn)中介，業(yè)績(jī)好的業(yè)務(wù)員一個(gè)月能賣(mài)出十幾套房。

不過(guò)，過(guò)于依賴(lài)房地產(chǎn)的地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，幾年前起已被詬病。專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇膨脹帶來(lái)地方政府的賣(mài)地?zé)崆?，令地方?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)滑入了一種依靠“土地財(cái)政”拉動(dòng)的畸形模式。

2012年，北京市財(cái)政部門(mén)一名負(fù)責(zé)人曾坦言，北京的財(cái)政收入“如果談問(wèn)題”，就是財(cái)政收入中來(lái)自房地產(chǎn)的稅收比重較高，此前基本能達(dá)到20%左右。而北京土地資源稀缺，人口資源環(huán)境壓力加大，“財(cái)政主要依靠房地產(chǎn)收入的模式是不可持續(xù)的。”

事實(shí)上，2010年起，北京市已主動(dòng)采取了限房、限車(chē)等措施。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)上開(kāi)始專(zhuān)注于結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

其后，北京也經(jīng)歷了轉(zhuǎn)型的“疼痛”——和全國(guó)其他省市相比，北京經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度一度位居最后。對(duì)此，時(shí)任北京市市長(zhǎng)的郭金龍?jiān)硎?，雖然看上去經(jīng)濟(jì)增速慢了，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)帶來(lái)了積極變化，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展初步擺脫對(duì)房地產(chǎn)投資和汽車(chē)消費(fèi)的過(guò)度依賴(lài)?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，北京財(cái)政收入中房地產(chǎn)所占比例已降至14%。

劉曉感覺(jué)到了這種變化。他所在的石佛營(yíng)“中介一條街”冷清了不少，一些小中介紛紛關(guān)張。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，不再像脫韁的野馬一樣失控狂飆。

“北京經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)軟著陸是基本前提?！敝袊?guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春指出，房地產(chǎn)價(jià)格須通過(guò)調(diào)控，實(shí)現(xiàn)有序緩慢回落，在這個(gè)過(guò)程中令房地產(chǎn)建設(shè)、投資與實(shí)際需求相吻合，將泡沫和風(fēng)險(xiǎn)有效地“擠”出。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)降低

今年上半年，北京GDP總量實(shí)現(xiàn)了9769.3億元。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人夏沁芳介紹，上半年房地產(chǎn)業(yè)增加值同比下降6.4%，占GDP的比重為6%，同比降低0.8個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)還顯示，上半年北京商品房銷(xiāo)售面積為535.8萬(wàn)平方米，比上年同期下降34.8%。在財(cái)政收入方面，以往的貢獻(xiàn)“大戶”房地產(chǎn)業(yè)在上半年也出現(xiàn)了較為明顯的下滑。北京市財(cái)政局局長(zhǎng)李穎津介紹，上半年北京房地產(chǎn)業(yè)完成財(cái)政收入411.3億元，同比增長(zhǎng)9.6%，增速較上年同期下降33.8%。

這些數(shù)字意味著，北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)程度在進(jìn)一步降低。

不過(guò)劉元春認(rèn)為，北京作為一線城市，依然不能夠低估房地產(chǎn)對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)的影響?！氨本┓康禺a(chǎn)規(guī)模體量比較大，整個(gè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的規(guī)模依然較大，包括不動(dòng)產(chǎn)占整個(gè)居民財(cái)富的比重也是很高的?！?/p>

新興產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入貢獻(xiàn)加大

擺脫房地產(chǎn)“依賴(lài)癥”之后，北京的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)靠什么支撐？

北醫(yī)三院骨科主任劉忠軍，去年進(jìn)行了一次被稱(chēng)作“魔幻”技術(shù)的嘗試——他將3D打印機(jī)打印出來(lái)的鈦合金“骨骼”植入病人的身體。

目前，北京正在實(shí)施的“生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展工程”正在致力于建設(shè)擁有核心技術(shù)、達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平的“專(zhuān)、精、特”發(fā)展的生物醫(yī)藥“代工線”。

數(shù)據(jù)顯示，上半年規(guī)模以上戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)14.9%，快于工業(yè)平均增速8.6個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)超過(guò)一半。

在服務(wù)業(yè)中，信息服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、科技服務(wù)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，增加值分別增長(zhǎng)12.6%和12.5%和9.3%，占GDP的比重合計(jì)超過(guò)3成，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到52.7%。

夏沁芳認(rèn)為，今年上半年，北京不同行業(yè)實(shí)現(xiàn)了分化發(fā)展、“有進(jìn)有退”的態(tài)勢(shì)。“傳統(tǒng)與新興行業(yè)間此消彼長(zhǎng)的發(fā)展勢(shì)頭，體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)?！?/p>

“北京將更注重長(zhǎng)遠(yuǎn)，主動(dòng)調(diào)整，提高持久耐力和發(fā)展協(xié)調(diào)性，而不是短跑沖刺?！北本┦邪l(fā)改委委員李素芳說(shuō)。

第二篇：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望穩(wěn)定 政府不會(huì)放松限購(gòu)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望穩(wěn)定 政府不會(huì)放松限購(gòu)

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國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪昨日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，其對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望依然為“穩(wěn)定”，但預(yù)計(jì)銷(xiāo)售增長(zhǎng)將會(huì)放緩。報(bào)告還稱(chēng)，假如政府實(shí)施進(jìn)一步限購(gòu)措施，還可能會(huì)考慮將展望降為“負(fù)面”。

預(yù)計(jì)今年住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10%

穆迪副總裁曾啟賢稱(chēng)，為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)給出的“穩(wěn)定”展望反映了該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月，住房房地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)約10%，與2012年的平均增長(zhǎng)率一致，但低于2013年1月到3月的高水準(zhǔn)。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，城鎮(zhèn)化和首次購(gòu)房按揭貸款政策趨向?qū)捤傻纫蛩貢?huì)繼續(xù)支持房地產(chǎn)需求和銷(xiāo)售量，但今年2月政府出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控措施將減緩房?jī)r(jià)上漲。

但調(diào)控政策的出臺(tái)并沒(méi)有使房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭出現(xiàn)明顯放緩。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)，今年4月全國(guó)十大城市一手住宅價(jià)格指數(shù)同環(huán)比漲幅均繼續(xù)擴(kuò)大，二手住宅價(jià)格指數(shù)雖繼續(xù)上漲，但環(huán)比漲幅收窄。

展望轉(zhuǎn)“正”可能性不大

穆迪報(bào)告還表示，預(yù)計(jì)豪宅庫(kù)存量較大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售增長(zhǎng)將會(huì)較弱，因?yàn)樗麄兪沁@次調(diào)控政策的主要對(duì)象。

該機(jī)構(gòu)還預(yù)期，未來(lái)12個(gè)月將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的展望由“穩(wěn)定”轉(zhuǎn)為“正面”的可能性不大，因?yàn)榉績(jī)r(jià)存在上漲風(fēng)險(xiǎn)，中央政府不會(huì)放松限購(gòu)。假如政府進(jìn)一步限購(gòu)，穆迪還可能會(huì)考慮將展望降為“負(fù)面”，并認(rèn)為進(jìn)一步限購(gòu)措施會(huì)導(dǎo)致未來(lái)六個(gè)月房地產(chǎn)銷(xiāo)售量同比下跌10%-15%。（

第三篇：華業(yè)行觀察：下半年樓市能否回暖看信貸“臉色”

華業(yè)行觀察：下半年樓市能否回暖看信貸“臉色” 繼呼和浩特、濟(jì)南、蘇州等城市出臺(tái)松綁限購(gòu)政策后，7月23日，?？谑凶》颗c城鄉(xiāng)建設(shè)局也向外界證實(shí)，?？谑姓寻l(fā)文中止執(zhí)行商品房限購(gòu)政策，不再要求購(gòu)房者提供住房套數(shù)證明。

據(jù)悉，這份《關(guān)于中止執(zhí)行房地產(chǎn)限購(gòu)政策的通知》由?？谑械娜嗣裾k公廳下發(fā)，是住建部門(mén)向開(kāi)發(fā)商和房企等行業(yè)內(nèi)部的公告文。文件中明確指出，“從即日起，我市中止執(zhí)行商品房限購(gòu)政策，不再要求購(gòu)房者提供住房套數(shù)證明。中止執(zhí)行房地產(chǎn)限購(gòu)政策后，各單位要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，遏制投資投機(jī)炒房，抑制商品住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，加強(qiáng)預(yù)報(bào)預(yù)測(cè)和分析研究，從市場(chǎng)需求出發(fā)完善開(kāi)發(fā)建設(shè)思路，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式，總體提升我市房地產(chǎn)的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力?！?/p>

而此前共有46個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)的政策，?？趧t是第20個(gè)對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的城市。至此，松綁限購(gòu)的城市已占出臺(tái)限購(gòu)政策城市比例的43%。

對(duì)于近期越來(lái)越多城市加入到松綁限購(gòu)的行列，某上市房企總經(jīng)理表示，“現(xiàn)在的市場(chǎng)確實(shí)不好，我們判斷下半年也很難出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，因此未來(lái)除了京滬外，年內(nèi)其他城市或多或少都將對(duì)限購(gòu)政策做出調(diào)整?！?/p>

華業(yè)行地產(chǎn)首席分析師則分析認(rèn)為，在此前出臺(tái)限購(gòu)的46個(gè)城市中，未來(lái)將在限購(gòu)政策上出現(xiàn)明顯的分化，“首先是一線城市，因?yàn)樾枰刂迫丝?，且?jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度不高，預(yù)計(jì)限購(gòu)政策將長(zhǎng)期執(zhí)行；其次，在二線城市中經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較好的地區(qū)，比如廈門(mén)、南京、武漢等城市，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)，但在執(zhí)行層面上或有部分放松，同時(shí)也有可能在戶籍政策上出現(xiàn)調(diào)整；最后是二線城市中經(jīng)濟(jì)一般的城市及三線城市，其應(yīng)該會(huì)全面放松限購(gòu)，且會(huì)出臺(tái)正式文件取消限購(gòu)，以達(dá)影響市場(chǎng)預(yù)期的作用”。

同時(shí)，目前放松限購(gòu)方式主要分為兩類(lèi)，一是發(fā)布明確政策文件，調(diào)整限購(gòu)政策的，如呼和浩特、南寧、濟(jì)南；另外一類(lèi)則為事實(shí)上有松綁政策，但未明確發(fā)文件的城市，包括蘇州、南昌、廈門(mén)、溫州等。

而除了調(diào)整限購(gòu)政策外，其他城市相關(guān)樓市松綁政策包括還戶籍、公積金政策松綁以及稅費(fèi)減免等。

實(shí)際上，目前對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的城市，上半年的樓市成交數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅下滑。資料顯示，今年1月份至4月份?？谑猩唐纷》夸N(xiāo)售7213套、成交面積78.6萬(wàn)平方米，同比分別下降15%和17.6%。為此，今年6月份，海口市出臺(tái)了具有海南戶籍的購(gòu)房者“買(mǎi)房送戶口”、“單身滿25歲可購(gòu)限價(jià)房”等刺激剛性需求的政策。不過(guò)，1個(gè)多月后，?？诘臉鞘胁⑽闯霈F(xiàn)明顯的回暖行情。

對(duì)此，華業(yè)行機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)表示，“限購(gòu)在目前市場(chǎng)情況下，除一線城市外，在其他城市只是影響市場(chǎng)變動(dòng)的最小因素。當(dāng)然大規(guī)模的松綁，對(duì)購(gòu)房者的心理肯定會(huì)有一定影響，但樓市能否回暖主要還是看信貸方面的調(diào)整?！?/p>

第四篇：華業(yè)行觀察：樓市一連串政策調(diào)整對(duì)準(zhǔn)了去庫(kù)存

華業(yè)行觀察：樓市一連串政策調(diào)整對(duì)準(zhǔn)了去庫(kù)存

華業(yè)行機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究院4月2日?qǐng)?bào)道，房地產(chǎn)庫(kù)存之所以失控，直接原因就是基建和地方債的惡性循環(huán)?；夥康禺a(chǎn)庫(kù)存，當(dāng)務(wù)之急是在源頭上切斷土地?zé)o效供應(yīng)，接著是清理在售和在建房屋中的無(wú)效供應(yīng)，然后是提振需求，消化存量的有效供應(yīng)部分，主要手段就是降低購(gòu)房成本，特別是貸款成本。

3月下旬以來(lái)，房地產(chǎn)頻吹政策“暖風(fēng)”。先是公積金新政，住建部3月20日召開(kāi)公積金工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“各地要用好用足住房公積金，提高貸款額度，推進(jìn)異地支取使用和貸款”；然后是3月27日，國(guó)土部和住建部下發(fā)通知，要求住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，減少住宅用地供應(yīng)量，調(diào)整用地規(guī)劃滿足自住和改善性需求，未開(kāi)發(fā)的甚至可以轉(zhuǎn)做產(chǎn)業(yè)用地，符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃房房源；最后是3月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)降低二套房貸首付成數(shù)、財(cái)政部將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期從5年降到2年。

能將這一連串的政策“串起來(lái)”的這個(gè)點(diǎn)就是“去庫(kù)存”。目前，不管是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還是研究機(jī)構(gòu)，披露的庫(kù)存數(shù)據(jù)嚴(yán)重偏低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是，去年末，全國(guó)商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，比2013年末增長(zhǎng)26%，比2011年增長(zhǎng)2.2倍，相當(dāng)于2008年的銷(xiāo)售面積。但這僅是達(dá)到銷(xiāo)售條件的待售存量，在建但未達(dá)到銷(xiāo)售條件、已出讓未建設(shè)的用地更多。據(jù)住建部政策研究中心主任秦虹的統(tǒng)計(jì)，在建房屋中90%的部分未賣(mài)出去，這約可解決1.5億人的住房，而這還沒(méi)有包括已出讓、未開(kāi)發(fā)的土地。

房地產(chǎn)庫(kù)存之所以失控，直接原因就是基建和地方債的惡性循環(huán)。2009年以來(lái)，地方政府大規(guī)模上基建項(xiàng)目，模式就是“土地抵押+銀行貸款”。基建項(xiàng)目規(guī)劃和落地(如地鐵、商務(wù)區(qū)、廣場(chǎng)等)提升了片區(qū)地價(jià)，成為繼續(xù)出讓土地并開(kāi)展新一輪基建的砝碼?；?xiàng)目短期現(xiàn)金流不足以?xún)斶€債務(wù)，逼迫地方政府還得出讓土地，而土地能否賣(mài)出去、賣(mài)個(gè)高價(jià)，又取決于所在片區(qū)的規(guī)劃和公共設(shè)施水平，反過(guò)來(lái)又逼迫政府增加片區(qū)公共項(xiàng)目投入，而這又加重地方債務(wù)，于是形成了“土地出讓-債務(wù)償還”的循環(huán)。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”去年的調(diào)查，各地規(guī)劃的各種新城、新區(qū)建成后，可容納34億人，多出來(lái)的無(wú)效供應(yīng)可見(jiàn)一斑。

巨大無(wú)效供應(yīng)的另一面，就是債務(wù)壓頂。經(jīng)過(guò)甄別清理后，顯化的地方政府債務(wù)超過(guò)40萬(wàn)億，足足比2013年末審計(jì)出的規(guī)模翻倍。這樣來(lái)看，若房地產(chǎn)無(wú)效供應(yīng)消化不了，無(wú)論對(duì)財(cái)政、還是銀行來(lái)說(shuō)，這40萬(wàn)億債務(wù)都是顆定時(shí)炸彈。因此，化解房地產(chǎn)庫(kù)存迫在眉睫，當(dāng)務(wù)之急是在源頭上切斷土地?zé)o效供應(yīng)。3月27日，國(guó)土部和住建部下發(fā)通知，目的就在于此。

從源頭上“卡死”了新增無(wú)效土地供應(yīng)后，接下來(lái)就要清理在售和在建房屋中的無(wú)效供應(yīng)。首先，對(duì)于未開(kāi)發(fā)的、已出讓的住宅開(kāi)發(fā)用地，通知提出可轉(zhuǎn)作國(guó)家支持的產(chǎn)業(yè)用地。例如，一些人口、資源集聚能力有限的二三線、三四線城市，政府好大喜功規(guī)劃了很多CBD、綜合體、商務(wù)區(qū)等用地，需轉(zhuǎn)作他用；其次，調(diào)整現(xiàn)有未開(kāi)發(fā)住宅的套型結(jié)構(gòu)，以滿足自主性和改善性住房需求；最后，商品住宅開(kāi)發(fā)用地被整體購(gòu)買(mǎi)用于棚改安置房和公租房的，可調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件、優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。

卡死了新增無(wú)效供應(yīng)、消化了存量無(wú)效供應(yīng)后，接下來(lái)就要提振需求，消化存量的有效供應(yīng)部分，主要手段是降低購(gòu)房成本，特別是貸款成本。從去年5月、6月央行、銀監(jiān)會(huì)相繼“喊話”，要求銀行支持合理住房需求，到9月 “央四條”，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首套房貸利率，降低商業(yè)性貸款成本是政策主旨。但是，囿于商業(yè)銀行存款成本上升和樓市風(fēng)險(xiǎn)的考量，商業(yè)性房貸利率并無(wú)顯著下降，基本上在基準(zhǔn)利率附近小幅浮動(dòng)。

因此，今年以來(lái)，管理層除了通過(guò)降息來(lái)直接降低房貸基準(zhǔn)利率水平外，將注意力更多轉(zhuǎn)向了公積金。目前，五年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為5.9%，而同期公積金貸款利率為4%。利用公積金貸款，其利率相當(dāng)于商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率打了6.8折。于是，“兩會(huì)”一結(jié)束，住建部便馬不停蹄地召開(kāi)公積金會(huì)議，內(nèi)容有三：提高公積金貸款額度、降低首付成數(shù)、推進(jìn)公積金異地流轉(zhuǎn)。

但是，在屬地管理和本位利益下，公積金異地調(diào)劑余缺，愿望雖好，但難以實(shí)現(xiàn)。越大的城市住房需求越強(qiáng)烈，再加上公積金提取、貸款門(mén)檻越來(lái)越低，公積金“水位”經(jīng)?！案婕薄保貏e是在松綁政策后。因此，筆者認(rèn)為，大幅提高貸款額(如上海傳言最高140萬(wàn))難以實(shí)現(xiàn)。如果提高公積金貸款額度實(shí)現(xiàn)不了，公積金在支持住房需求方面的效果就有限。

因此，筆者以為當(dāng)下最有效的政策，還是直接降低商業(yè)房貸首付成數(shù)和稅費(fèi)。二套房貸首付降到40%后，相當(dāng)于首次付款金額降低了33%，確實(shí)有助于改善性住房需求的實(shí)現(xiàn)。目前，很多發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)(如美國(guó)、澳洲、我國(guó)香港等)房貸首付比例往往在10%，我國(guó)不存在房貸證券化和衍生品，房貸風(fēng)險(xiǎn)可控，降低二套房貸首付比例可行。另外，我國(guó)城鎮(zhèn)居民負(fù)債僅占GDP的31%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家76%的平均水平，還有加杠桿的空間，而且居民總體居住質(zhì)量較低，有待通過(guò)貸款支持來(lái)改善。

營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)約占房?jī)r(jià)5.5%，約占二手房交易總稅費(fèi)的一半。目前，無(wú)論因家庭人口擴(kuò)大、梯次改善居住面積、工作調(diào)動(dòng)換房等，均不會(huì)在首套房購(gòu)置5年后發(fā)生，故營(yíng)業(yè)稅全額繳納免征期從5年調(diào)回到2年是合理的。從宏觀調(diào)控“逆風(fēng)向而動(dòng)”的特征、回歸樓市新常態(tài)、支持改善性需求并助力穩(wěn)增長(zhǎng)，同時(shí)對(duì)于緩解地方債務(wù)，從而避免未來(lái)樓市“硬著陸”，造成地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和樓市風(fēng)險(xiǎn)疊加爆發(fā)來(lái)說(shuō)也是必要的。筆者認(rèn)為，從因城施策、樓市分化、一線城市房?jī)r(jià)已開(kāi)始上漲的市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，建議降低商業(yè)房貸首付的政策在二三線和三四線城市“落地”，而一線城市則保持原有政策不變。

第五篇：華業(yè)行觀察：京滬穗漢試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”解讀

【華業(yè)行觀察】北上廣漢試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”解讀

23日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），將于7月1日起至2016年6月30日，在北京、上海、廣州、武漢開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。這意味著，“以房養(yǎng)老”政策正式落地。

【試點(diǎn)城市】四城試點(diǎn)2年

《意見(jiàn)》指出，此次試點(diǎn)選擇在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市實(shí)行。保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人介紹，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在我國(guó)尚屬新生事物。保險(xiǎn)公司開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將面臨較為突出的利率風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。保監(jiān)會(huì)對(duì)此非常慎重，設(shè)立了2年的試點(diǎn)期，希望通過(guò)試點(diǎn)的方式，逐步積累經(jīng)驗(yàn)?；谏鲜鲈颍１O(jiān)會(huì)決定僅在個(gè)別城市開(kāi)展試點(diǎn)工作。其中北京、上海、廣州作為一線城市，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，保險(xiǎn)市場(chǎng)相對(duì)較為成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較大；武漢和北京均已有保險(xiǎn)公司投資興建養(yǎng)老社區(qū)，可在老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)和養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合上開(kāi)展一些嘗試和探索。

【保險(xiǎn)公司】開(kāi)業(yè)至少5年

保監(jiān)會(huì)指出，支持符合資格要求、參與意愿較強(qiáng)、具備一定專(zhuān)業(yè)能力和技術(shù)水平的保險(xiǎn)公司參與試點(diǎn)工作。申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司應(yīng)開(kāi)業(yè)滿5年，注冊(cè)資本不少于20億元；滿足保險(xiǎn)公司償付能力管理規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%；具備開(kāi)展反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)所必須的專(zhuān)業(yè)技術(shù)、管理能力和各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員等。

【自愿參與】有30天猶豫期

據(jù)悉，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)是建立在自愿基礎(chǔ)之上的，凡是符合《意見(jiàn)》相關(guān)規(guī)定的老年人均可根據(jù)個(gè)人意愿和養(yǎng)老需求自主決定是否投保。

根據(jù)保監(jiān)會(huì)的規(guī)定，投保人群應(yīng)為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。同時(shí)，按照保險(xiǎn)公司是否參與分享房產(chǎn)增值收益分為參與型產(chǎn)品、非參與型產(chǎn)品。

這份指導(dǎo)意見(jiàn)從老年人角度進(jìn)行規(guī)定，例如“產(chǎn)品條款簡(jiǎn)單易懂，業(yè)務(wù)流程規(guī)范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客戶的猶豫期不得短于30個(gè)自然日，如不愿意繼續(xù)持有該合同，可選擇在猶豫期內(nèi)解除合同”等。

由于該項(xiàng)業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，保監(jiān)會(huì)建議老年人應(yīng)當(dāng)在充分了解該項(xiàng)業(yè)務(wù)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上再選擇是否購(gòu)買(mǎi)，并在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中特別關(guān)注確認(rèn)銷(xiāo)售人員資格，并確認(rèn)房產(chǎn)價(jià)值由具備國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。此外，建議老年人由家屬或律師陪同簽署保險(xiǎn)合同。

【上?！渴茉L者普遍不看好

作為“以房養(yǎng)老”的首倡者、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇曾公開(kāi)表示，中國(guó)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計(jì)需滿足三個(gè)條件，即高房?jī)r(jià)的城市，高潛質(zhì)的房屋，高素質(zhì)的老人。隨著我國(guó)老齡化人口越來(lái)越龐大，失獨(dú)家庭比重也在不斷增加，未來(lái)“丁克”家庭比重也可能隨之上升，上述群體或成為“以房養(yǎng)老”的主要受眾。

此前，華東師范大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)學(xué)生做的1400份相關(guān)調(diào)查顯示，上海有子女群體不愿意參加“以房養(yǎng)老”比例高達(dá)80.3%，相比之下，無(wú)子女群體中有55.3%不愿意參加。

“以房養(yǎng)老”

俗稱(chēng)“倒按揭”，是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。