第一篇：買賣合同司法解釋的相關文件解讀
最高院民二廳關于買賣合同的答記者問
2012年5月10日，最高人民法院公告發(fā)布了《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）。該《解釋》自2012年7月1日施行。最高人民法院民二庭負責人近日在接受記者采訪時表示，買賣合同是所有有償合同的典范，是社會經濟生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式?！督忉尅返墓紝嵤?，對于鼓勵市場交易，促進市場經濟發(fā)展，維護公平交易秩序，推動誠信體系建設，維護法律適用統(tǒng)一等，均具有重要意義。
問：最高人民法院在2012年5月10日公告發(fā)布了《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），請您談談為何要出臺該《解釋》？
答：買賣合同是所有有償合同的典范，是社會經濟生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式。人民法院司法統(tǒng)計數據顯示，民商事糾紛案件中的很多案件是買賣合同糾紛；即便是2008年全球金融危機蔓延過程發(fā)生的民商事糾紛，買賣合同糾紛數量也是位居首位。無論是交易實踐還是審判實務，均表明：買賣合同是現實經濟生活中最基本、最常見、也最重要的交易形式。合同法第九章通過46個條文規(guī)定了買賣合同法則，居于合同法分則規(guī)定的有名合同之首，買賣合同案件審理中需要遵循的原則和判斷標準亦常為其他有名合同所借鑒，因此，在合同法分則中占據統(tǒng)領地位的買賣合同章堪稱合同法的“小總則”。
然而，由于合同法第九章的46個條文難以涵蓋買賣合同關系的復雜性和多樣性以及市場交易日新月異的變化，特別是在合同法施行以來，各級人民法院在貫徹適用合同法第九章的過程中，遇到諸多新情況和新問題。對買賣合同相關規(guī)定的不同理解，導致民商事審判實踐對合同法買賣合同章及相關規(guī)定的適用上存在較大差異，從而影響了司法的嚴肅性和統(tǒng)一性。為了及時指導各級人民法院公正審理買賣合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，規(guī)范市場交易行為，提高買賣合同法則的可操作性，最高人民法院于2000年3月正式立項，決定制定關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋，并委派民二庭負責起草。
最高人民法院民二庭對該司法解釋進行了深入調研和充分論證，廣泛征求了各級人民法院、全國人大法工委、國務院法制辦、商務部、工商總局、住房和城鄉(xiāng)建設保障部、中國人民銀行等各部門意見。特別是多次征求合同法起草人梁慧星教授、王利明教授、崔建遠教授以及合同法專家韓世遠教授、王軼教授、劉凱湘教授、李永軍教授的意見。為了使司法解釋更符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人的合法權益，我們還通過最高人民法院網向社會公開征求意見。該司法解釋起草工作歷時十二年，起草十二稿。2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了該司法解釋。
《解釋》包括8個部分，總計46條，主要對買賣合同的成立及效力、標的物交付和所有權轉移、標的物毀損滅失的風險負擔、標的物的檢驗、違約責任、所有權保留、特種買賣等方面如何具體適用法律作出明確的規(guī)定。
問：合同的效力認定對于市場交易發(fā)展和交易秩序穩(wěn)定影響甚巨，請問《解釋》在買賣合同效力的認定方面有何新的進展？
答：現代合同法或買賣法最為重要的基本精神或價值目標就是鼓勵合同交易，增進社會財富。市場交易越頻繁，市場經濟越能充分發(fā)展，社會財富和國家財富越能迅速增加。實踐不斷證明，隨著社會關系的日益復雜和市場經濟日益繁榮，不適當地宣告合同無效，不僅增加交易成本、阻礙經濟發(fā)展，而且不利于對當事人意志的尊重，甚至導致民事主體對民商法的信仰危機。合同法頒行之后，為了保障交易的安全順利進行，保障我國經濟順利轉型，提升國家經濟實力，最高人民法院貫徹“鼓勵交易、增加財富”的原則，發(fā)布《合同法解釋
（一）》和《合同法解釋
（二）》等司法解釋，嚴格規(guī)制對合同的無效認定。例如，其特別強調，人民法院確認合同無效的依據，只能是全國人大及其常委會制訂的法律和國務院制定的行政法規(guī)，絕對不能再以地方性法規(guī)、行政規(guī)章作為依據。并對合同法第52條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”做出限縮性解釋，即“強制性規(guī)定是指效力性強制性規(guī)定”，進一步減少了認定合同無效的事由。
鑒于買賣合同是社會經濟生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，買賣合同的效力不僅事關交易關系的穩(wěn)定和當事人合法權益之保護，而且關涉市場經濟的健康發(fā)展。因此，《解釋》繼續(xù)遵循該原則和司法立場，針對在市場交易活動中存在形形色色的預約，諸如認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預約的法律效力，明確承認其獨立契約效力，固定雙方交易機會，制裁惡意預約人。對于實務中常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權或處分權的買賣合同的效力問題，明確地予以肯定，旨在防止大量買賣合同遭遇無效認定之命運，更周到地保護買受人之權益，明晰交易主體之間的法律關系，強化社會信用，維持交易秩序，確保市場交易順暢，推動市場經濟更加健康有序地發(fā)展。
問：在當前買賣合同交易實踐中，違背誠信、有失公平的行為屢見不鮮，請問《解釋》在維護誠信原則，保護當事人合法權益，保障市場公平交易秩序方面有何具體體現？
答：在買賣合同交易實務中，經常出現當事人在買賣合同中訂入不公平條款或有違誠信之內容，這既侵害了對方當事人的合法權益，也損害了社會公共利益和市場交易秩序。有鑒于此，《解釋》在制定中，始終在對雙方當事人平等保護的前提下，注重規(guī)制和制裁違背誠信之行為，以實現雙方權益平衡，維護公平交易秩序。試舉幾例:第一，在動產一物數賣情形中，各買受人均要求實際履行合同的，《解釋》基于誠實信用原則，否定了出賣人的自主選擇權。第二，在路貨買賣中，出賣人在締約時已經知道風險事實卻故意隱瞞風險事實的，《解釋》規(guī)定風險由出賣人負擔。第三，對標的物檢驗期間或者質量保證期約定過短導致買受人難以在檢驗期間內完成全面檢驗的情形，《解釋》明確規(guī)定人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據本解釋規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間，以此彰顯對處于弱勢地位的買受人利益的保護。第四，對標的物異議期間經過后的出賣人自愿承擔違約責任后又翻悔的，《解釋》明確規(guī)定出賣人自愿承擔違約責任后，不得以期間經過為由翻悔，意在體現和維護誠實信用原則。第五，對出賣人明知標的物有瑕疵而故意不告知買受人時的瑕疵擔保責任減免特約的效力認定問題，《解釋》認為，雖然買賣合同當事人可以通過特約減免出賣人的瑕疵擔保責任，但在出賣人明知標的物有瑕疵而故意或者因重大過失而不告知買受人時，屬于隱瞞事實真相的欺詐行為，有悖誠實信用原則，因此對于這種特約的效力，人民法院不予支持。第六，對當事人特約違反合同法第167條第1款規(guī)定時的效力認定等問題，鑒于合同法第167條第1款的目的在于保護買受人的期限利益，旨在體現分期付款買賣的制度功能。因此，如果當事人的特約違反上述規(guī)定，損害了買受人的期限利益的，《解釋》規(guī)定不應承認該約定的效力。因此，《解釋》的公布和實施，對于保護買賣合同當事人的合法權益，維護社會主義市場經濟公平交易秩序，具有十分重要的意義。
問：在現實生活中，存在有大量的以無實物載體的電子信息產品為標的物的買賣合同。此類買賣合同是否適用該《解釋》？如何認定這些電子信息產品的交付方式？
答：近二三十年來，隨著信息技術的發(fā)展和網絡的普及，以電子信息產品為交易對象的買賣合同的數量和交易額日益增加，成為買賣合同中越來越重要的交易類型。傳統(tǒng)的買賣合同的標的物均為有體物，而電子信息產品卻與此不同，它既可以存儲于特定的實物載體，如刻錄在光盤上的音樂作品；也可以脫離于有體物，以數字化編碼的形式存儲于計算機系統(tǒng)中。對于標的物是有物質載體的電子信息產品的買賣合同而言，在交付規(guī)則上，與一般的買賣合同無異，應適用合同法及《解釋》的規(guī)定。對于標的物是無實物載體的電子信息產品的買賣合同而言，雖然買賣雙方并未實際交付有體物，但仍是以出賣人向買受人交付電子信息產品、買受人給付價款的方式履行合同。因此，在我國未就電子信息產品的買賣交易制定專門的法律法規(guī)以前，應當適用合同法及《解釋》的規(guī)定。
無實物載體的電子信息產品具有顯著區(qū)別于傳統(tǒng)買賣合同標的物的特征，例如不以實物承載為必要、使用后無損耗、其本身易于復制并可迅速傳播等等。因此，對于標的物是無實物載體的信息產品買賣合同而言，其法律規(guī)則具有一定的特殊性。就交付問題而言，合同法中有關買賣合同的交付方式的規(guī)定均以有體物的交付為原型，但信息產品已經逐步脫離了實物載體的束縛，更多的是以電子化的方式傳送，以在線接收或者網絡下載的方式實現交付，買賣雙方都不接觸實物載體，這與傳統(tǒng)的買賣合同中，出賣人向買受人轉移對標的物的占有，并轉移標的物所有權的交付方式有較大差異。
那么如何認定無實物載體的電子信息產品的交付呢？《解釋》對此作出專門規(guī)定。首先，如果買賣雙方對交付問題有約定的，遵照其約定；沒有約定或者約定不明的，當事人可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。如果按照上述規(guī)則仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。換言之，《解釋》根據電子信息產品的特點，確定了兩種具體的交付方式：一是交付權利憑證，二是以在線網絡傳輸的方式接收或者下載該信息產品。
對第一種交付方式而言，買賣雙方交付的并非電子信息產品本身，而是僅交付電子信息產品的權利憑證，比如訪問或使用特定信息產品的密碼。在此情形下，買受人取得權利憑證后，即可自由決定取得、使用該電子信息產品的時間，因此，不宜以買受人收到該電子信息產品為標準來確定交付是否完成，買受人收到該電子信息產品權利憑證的，即應認定出賣人已完成交付義務。
對第二種交付方式而言，買賣雙方以電子數據在線傳輸方式實現電子信息產品的交付。信息產品的傳輸過程包括出賣人發(fā)出信息產品和買受人接收信息產品兩個不同階段。由于技術、網絡、計算機系統(tǒng)的原因，出賣人發(fā)出電子信息產品并不必然引起買受人收到信息產品的后果。因此，如果以出賣人發(fā)出電子信息產品為交付標準，有可能產生買受人雖未能實際接收
到該電子信息產品，仍須承擔給付價款的合同義務的法律后果，難免有失公允?？紤]到電子信息產品的出賣人在電子信息產品的制作及傳輸方式選擇方面有更明顯的優(yōu)勢地位，《解釋》規(guī)定，以買受人收到約定的電子信息產品為完成交付的標準。
問：買賣合同成立后標的物如果出現毀損、滅失的情況，應由哪一方當事人承擔損失，一直是困擾審判實踐的疑難問題，司法解釋對標的物的風險負擔有什么新的規(guī)定？
答：風險負擔制度是在合同雙方當事人之間對標的物毀損、滅失的不幸損害進行合理分配的制度，一直被視為買賣合同中的核心制度。在買賣合同中，風險由誰負擔就意味著誰將承擔不利的后果，關涉買賣雙方當事人最根本之利益，對買賣雙方關系重大。特別需要指出的是，對因標的物毀損、滅失所造成的損失，還面臨著誰有權向加害人索賠或向保險人理賠的問題。因此，各國立法對如何在當事人之間適當分配風險，均設計了相應的風險負擔制度規(guī)則，我國《合同法》在買賣合同章也對此作出專門規(guī)定。
隨著我國社會經濟不斷發(fā)展，經濟貿易日益活躍，合同雙方當事人因風險負擔問題發(fā)生糾紛的案件數量呈現上升趨勢。針對審判實踐中反映出來的法律適用問題，《解釋》通過四個條文對《合同法》的相關規(guī)定進行解釋和補充：其一，明確了送交買賣中“標的物需要運輸的”情況下承運人的身份。承運人是指獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者。這種情況下的承運人不是出賣人或買受人的履行輔助人，這就有別于賣方送貨上門的赴償之債和買方自提的往取之債。其二，補充了特定地點貨交承運人的風險負擔規(guī)則。合同約定在買受人指定地點將標的物交付給承運人的，出賣人將標的物運送至指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。其三，對路貨買賣中出賣人隱瞞風險發(fā)生事實的風險負擔作出補充規(guī)定。出賣人在合同成立時知道或應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人的，買受人不承擔合同成立之前的標的物毀損、滅失風險。其四，對大宗貨物買賣中出賣人批量托運貨物以履行數份合同或托運超量貨物去履行其中一份合同情況下的風險負擔進行了明確，規(guī)定如果出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將作為標的物的種類物特定于買賣合同項下，標的物毀損、滅失的風險由出賣人負擔。
問：可得利益損失的認定既可謂買賣合同違約糾紛中經常出現的問題，也堪稱民商審判實務難點問題。請問《解釋》在認定可得利益損失方面有何精神？對此是如何規(guī)定的？
答：的確，可得利益損失的認定是買賣合同違約責任認定中的疑難問題。多年來，由于相關認定規(guī)則比較模糊并難以把握，致使審判實踐口徑不一，不少法官在判決中并不支持可得利益損失。為此，《解釋》根據合同法的規(guī)定、民法原理以及審判實踐經驗，對可得利益損失的認定作出了具有可操作性的解釋和規(guī)定。具體而言，買賣合同違約后可得利益損失計算通常運用四個規(guī)則，即合同法第113條規(guī)定的可預見規(guī)則、第119條規(guī)定的減損規(guī)則、與有過失規(guī)則以及損益相抵規(guī)則，《解釋》通過三個條文對此進行明確規(guī)定。特別是《解釋》
第30條關于“與有過失規(guī)則”和第31條關于“損益相抵規(guī)則”的規(guī)定，填補了合同法在相關規(guī)則方面的空白和漏洞。值得注意的是，可得利益損失的計算和認定，與舉證責任分配密切相關。最高人民法院曾于2009年發(fā)布《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問
題的指導意見》，該指導意見對可得利益損失認定提出舉證責任的分配規(guī)則，即違約方一般應當承擔非違約方沒有采取合理減損措施而導致損失擴大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。為了保障可得利益損失認定規(guī)則的實務操作性，人民法院在根據《解釋》認定可得利益損失時，應當結合上述指導意見的規(guī)定予以正確適用。
問：合同法第158條關于標的物檢驗的“合理期間”是一個實踐中頗難把握的問題。請問《解釋》對此是如何規(guī)定的？
答：審判實踐中對于標的物的檢驗合理期間如何確定，頗難把握；對于如何認定檢驗期間經過后的法律效果，分歧較大?！督忉尅穼Υ俗鞒雒鞔_規(guī)定。針對合同法第158條第2款規(guī)定的“合理期間”的確定問題，《解釋》第17條考慮到標的物種類繁多且瑕疵類別多樣，對確定“合理期間”的考量因素進行了提示性列舉，賦予法官依照誠實信用原則，根據交易的性質、目的、標的物的種類、瑕疵性質、檢驗方法等多種因素進行綜合考量的自由裁量權。此外，理論界和實務界對于合同法第158條規(guī)定的“兩年”的性質存在是“訴訟時效”還是“除斥期間”之爭，《解釋》將其界定為不變期間，該期間不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規(guī)定。對于審判實務中爭議較大的異議期間經過后的法律效果問題，《解釋》認為，合同法第158條規(guī)定的“視為標的物的數量和質量符合約定”屬于法律擬制，異議期間的經過將會使買受人喪失相應的法律救濟權和期限利益，不能被證據所推翻；但基于誠實信用原則，出賣人自愿承擔違約責任后，不得以期間經過為由翻悔。
問：所有權保留制度是買賣關系中非常重要的制度，但合同法對該制度規(guī)定得非常原則。請問《解釋》對于該制度作出了哪些更具操作性的解釋和規(guī)定？是如何考慮的？
答：所有權保留是指買賣合同中買受人先占有、使用標的物，但在雙方當事人約定的特定條件成就前出賣人仍保留標的物的所有權，條件成就后標的物所有權才轉移給買受人的制度。合同法第134條雖然對所有權保留制度作出規(guī)定，但過于原則和簡略。該制度在實務操作中面臨著諸如適用范圍如何，當事人之間權利義務保護機制等亟待明確的問題。因此，《解釋》的一個主要任務和內容就是要細化所有權保留制度，進一步提高該制度的實務操作性。為此，《解釋》在第34條至第37條，通過4個條文、8款規(guī)定對該制度作出了頗具操作性的具體解釋。
我們在解釋和規(guī)定所有權保留制度相關規(guī)則時，主要考慮以下幾方面的問題：
第一，關于所有權保留制度的適用范圍問題。由于合同法第134條未對所有權保留買賣的適用對象作出限制，導致學界和實務界對此存在分歧，消費市場上也存在一些以所有權保留方式買賣房屋的行為。我們認為，所有權保留制度不應適用于不動產。首先，由于不動產買賣完成轉移登記后所有權即發(fā)生變動，此時雙方再通過約定進行所有權保留，明顯違背法律規(guī)定。其次，在轉移登記的情況下雙方還采用所有權保留，出賣人的目的是為擔保債權實現，買受人的目的在于防止出賣人一物二賣，物權法第20條規(guī)定的預告登記制度足以滿足
買賣雙方所需，因此沒有必要采取所有權保留的方式。特別是，轉移登記是不動產所有權變動的要件，在轉移登記完成前不動產所有權不會發(fā)生變動，買受人即使占有使用標的物，只要雙方不轉移登記，出賣人仍然享有所有權，當然也就可以保障債權，所以更無必要進行所有權保留。最后，綜觀境外立法及司法實踐，大多認為該制度僅適用于動產交易。因此，《解釋》明確規(guī)定，所有權保留制度不適用于不動產。
第二，關于出賣人權利的保護機制及其限制問題。出賣人保留所有權的主要目的就是擔保價款債權實現，在買受人的行為會對出賣人的債權造成損害時，應當允許出賣人取回標的物以防止利益受損。買受人的上述行為一般包括未按約定支付價款，或者未依約完成特定條件，或者對標的物進行不當處分等。出賣人取回標的物后，在特定期間買受人如果沒有向出賣人回贖標的物，出賣人可以將標的物另行出賣并以出賣后的價款彌補債權損失；不足以彌補債權損失的，出賣人還可以向買受人請求賠償。但出賣人的取回權并非絕對，其亦應受到限制：其一，應受善意取得制度的限制。如果標的物被買受人處分給第三人，該第三人又符合物權法第106條關于善意取得的規(guī)定，則出賣人不得取回標的物。其二，應受買受人已支付價款數額的限制。如果買受人已支付的價款達到總價款的百分之七十五以上時，我們認為出賣人的利益已經基本實現，其行使取回權會對買受人利益影響較大，此時應兼顧買受人利益而適當限制出賣人取回權。
第三，關于買受人的回贖權問題。買受人由于對標的物的占有使用已與其形成了一定的利益關系，買受人對出賣人完全轉移標的物所有權也具有一定的期待，這種利益關系及期待應予保護。出賣人取回標的物后，買受人可以在特定期間通過消除相應的取回事由而請求回贖標的物，此時出賣人不得拒絕，而應將標的物返還給買受人?？梢?，買受人并不是處于完全消極的地位，只要積極恰當地履行義務，買受人的利益還是能夠得到保障。
第二篇：買賣合同司法解釋解讀
《買賣合同解釋》考點解讀
第一部分 買賣合同的成立及效力
知識點 1：合同關系之證明
第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發(fā)票
等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習
慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。
對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事
人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推 翻的除外。
知識點 2：預約合同之效力
第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請 求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院 應予支持。
知識點 3：無權處分合同之效力
第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為
由主張合同無效的，人民法院不予支持。（無權處分的買賣合同由效力待定改成有效。）無論善意惡意，合同均有效。均可以追究物權處分人的違約責任。
合同有效，善意取得依然成立。合同一定是有效的，第三人是善意，則第三人有機會構成善意取得。（106條）（三個要件：善意。合理對價。交付，三者缺一不可，如未交付，不一定可以取得物權。但可以追究出賣人的違約責任）
如第三人是惡意，則合同依然有效。但不能善意取得。無論是否交付，物權所有人要是不追認，必須交還。但買受人仍然可以要求追究出賣人的違約責任。）
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求
出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
第二部分 標的物交付和所有權轉移
知識點 4：電子信息產品的交付
如電子書，眾合錄音，無實物載體。兩種方式電子信息產品或者權利憑證即
第五條 標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。
知識點 5：超過約定數量交付的處理
第六條 根據合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。（代為保管的合同費用，可以要求出賣人支付）
買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的 損失的，人民法院應予支持。
原因是出賣人的瑕疵履行。出賣人是受益者，買方是善意協(xié)助義務。
知識點 6：交付義務已履行之證明
第八條 出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實。合同約定或者當事人之間習慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票
證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。
區(qū)分了增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票，增值稅發(fā)票一般不能作為付款的憑證，普通發(fā)票沒有例外可以作為已經交付的憑證。因為其開稅時間有任意性。因為先開發(fā)票后交付的情形存在。因此增值稅發(fā)票不能作為其已經履行交付的憑證。普通發(fā)票具有收據的功能，一般不存在先開票后交貨的情形，前提是合同約定，和當事人之間習慣
知識點 7：多重買賣場合下的履行規(guī)則
第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情
況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：
（先行受領交付，先行支付價款，依法成立在先合同）
（一）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支
持；
（二）均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等
合同義務的，人民法院應予支持；
（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣
人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持
第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形
分別處理：（先行受領交付的，先行辦理所有權轉移登記手續(xù)，依法成立在先合同的。交付優(yōu)先于登記）
（一）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續(xù)等合行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；
（三）均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續(xù)等合同義務的，人
民法院應予支持；
（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移
登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應
予支持。
第三部分 標的物風險負擔
前提風險負擔非歸因于任何一方當事認定的原因導致該標的物毀損滅失。
知識點 8：代辦托運之認定
第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規(guī)定的“標的物需要運
輸的”，是指標的物由出賣人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之
外的運輸業(yè)者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五 條的規(guī)定處理。
代表托運的界定。（約定了交付地點，交付地點后所有權和風險都轉移給買方。沒有約定交付地點，貨交第一承運人后，所有權和風險都轉移給買方）
第一百四十一條 出賣人應當按照約定的地點交付標的物。
當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：
（一）標的物需要運輸的，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人；
（二）標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物；不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標的物。
第一百四十五條 當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規(guī)定標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。
知識點 9：標的物需運送場合的風險負擔
第十二條 出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給
承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。約定了交付地點，無論是將交付給買受人還是承運人，風險均轉移）
知識點 10：出賣人的貨損告知義務
第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或
者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。
第十四條 當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運
單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。
（風險負擔應該以標的物的特定化為前提）
第四部分 違約責任（標的物的檢驗違約責任
知識點 12：質量瑕疵的違約責任承擔
（權利瑕疵擔保責任、質量瑕疵擔保責任。檢驗期合同法157、158）
第二十三條 標的物質量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價款的，人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實
際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。
質量瑕疵減價的計算（考法交付時：以交付時的市場價值與符合約定的標的物的差價）
價款已經支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。
（如果數額全部支付了，返還減價后多出部分價款）
知識點 13：逾期付款的違約責任
第二十四條 買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款
違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。
（起算點是變更后的。不影響逾期付款
違約金）
買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款
違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。
（接受付款不影響逾期付款違約金的主張）
買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責任，出賣人根據對賬單、還款協(xié)議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應予支持，但對賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數 額或者已經變更買賣合同中關于本金、利息等約定內容的除外。
（對逾期付款違約金條款的變更，對賬單、還款協(xié)議變更的以這個為準，沒有以原合同為準）
幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。
（本金+損失（約定，沒有約定幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準）
知識點 14：合同解除后的違約金責任
第二十六條 買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款
重大變化;合同解除后違約金責任和違約損害賠償金可以并存。合同解除，不影響清理合同、結算合同的條款）合同法規(guī)定損害賠償金和違約金不能并用的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以
參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。
知識點 15：定金與賠償金的并用
第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請
求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總 和不應高于因違約造成的損失。
（不是合同總價款）注意定金和損害賠償金可以并用
知識點 16：違約中的與有過失
第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有
過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。
(損害賠償到底受害人過錯減輕規(guī)則;注意不是損害的擴大，而是損害的發(fā)生，過失相抵）
第五部分 所有權保留
知識點 17：所有權保留買賣的適用范圍
第三十四條 買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規(guī)定適用于不動產的，人民法院不予支持。（所有權保留不適用不動產）
所有權保留含義約定不以交付為物權變動的條件
知識點 18：出賣人取回標的物的情形及限制
第三十五條 當事人約定所有權保留，在標的物所有權轉移前，買受人有下
列情形之一，對出賣人造成損害，出賣人主張取回標的物的，人民法院應予支持：
（一）未按約定支付價款的；
（三）將標的物出賣、出質或者作出其他不當處分的。
取回的標的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應予
支持。
第三十六條 買受人已經支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主
張取回標的物的，人民法院不予支持。
在本解釋第三十五條第一款第（三）項情形下，第三人依據物權法第一百零
六條的規(guī)定已經善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。
知識點 19：標的物的回贖及另行出賣
第三十七條 出賣人取回標的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內，消除出賣人取回標的物的事由，主張回贖標的物的，人民法院應予
支持。
買受人在回贖期間內沒有回贖標的物的，出賣人可以另行出賣標的物。
出賣人另行出賣標的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易
費用、利息、未清償的價金后仍有剩余的，應返還原買受人；如有不足，出賣人
要求原買受人清償的，人民法院應予支持，但原買受人有證據證明出賣人另行出 賣的價格明顯低于市場價格的除外。
第六部分 特種買賣
知識點 20：分期付款買賣
（至少分三次才是試用買賣，未付款達到五分之一，可以要求剩余價款全部一次付清或者解除合同，如果約定未付款達到十分之一，可以要求剩余價款全部一次付清或者解除合同，約定無效。約定大于等于五分之一都有效，小于五分之一無效。）
第三十八條 合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買受
人將應付的總價款在一定期間內至少分三次向出賣人支付。
分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規(guī)定，損害買
受人利益，買受人主張該約定無效的，人民法院應予支持。
第三十九條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領
返還超過部分的，人民法院應予支持。
當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當地同類標的物的租金標準確定。
知識點 21：樣品買賣
（樣品有隱蔽性瑕疵，按同種物的標準交付，交付合同約定的樣品質量與文字說明不一致，樣品為準，樣品發(fā)生變化，以文字說明為準。）
第四十條 合同約定的樣品質量與文字說明不一致且發(fā)生糾紛時當事人不
能達成合意，樣品封存后外觀和內在品質沒有發(fā)生變化的，人民法院應當以樣品
為準；外觀和內在品質發(fā)生變化，或者當事人對是否發(fā)生變化有爭議而又無法查
明的，人民法院應當以文字說明為準。
知識點 22：試用買賣
試用買賣核心特征買不買取決于買家，試用期出賣人說了算。試用期內標的物毀損滅失歸賣方，試用買賣試用期滿后沉默等于買，用期內已經支付一部分價款的視為買，出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的視為買；試用期沒有約定的，出賣人說了算。保證合同沒有約定6個月。試用期滿，無約定，無償。
第四十一條 試用買賣的買受人在試用期內已經支付一部分價款的，人民法
院應當認定買受人同意購買，但合同另有約定的除外。
在試用期內，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行
為的，人民法院應當認定買受人同意購買。
第四十二條 買賣合同存在下列約定內容之一的，不屬于試用買賣。買受人
主張屬于試用買賣的，人民法院不予支持：
（一）約定標的物經過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物；
（二）約定第三人經試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物；
（三）約定買受人在一定期間內可以調換標的物；
（四）約定買受人在一定期間內可以退還標的物。不是返還，試用期內標的物毀損滅失歸賣方
第四十三條 試用買賣的當事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主
張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。
第三篇：《商品房買賣合同司法解釋》全文解讀
商品房買賣合同司法解釋
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
【釋義】本條說明了此司法解釋的法律依據，我們可以看到依據的都是全國人大制定的法律性規(guī)范文件，沒有一部是行政機構制定的法規(guī)或者規(guī)章，這說明此解釋的制作者對部分行政機構制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性并不認同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對來說級別比較高的法律。
另外，本人在此做一點常識性解釋，根據《立法法》的規(guī)定，我國的規(guī)范性文件有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國務院部門規(guī)章和地方政府規(guī)章幾種，象建設部的《商品房銷售管理辦法》就是部門規(guī)章。當然最高人民法院今天發(fā)布的這個司法解釋不在此列，它是根據《人民法院組織法》第三十三條的規(guī)定：“最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋”，由于目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個司法解釋要比其他文件更為有效，所謂“縣官不如現管”啊。
第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義，“商品房”大概只有在中國才有，它的作為房屋的一種，是相對于“公房”和“二手房”來說；不僅如此，我們還給它賦予了新的內容，就是那些還沒有完工不具備使用功能的房屋。
中國的土地制度大概是歷史上最復雜的制度，中國的房屋制度可能是當代世界范圍內最為復雜的制度，而中國的房屋預售制度則為至今為止人類歷史上空前絕后最為復雜的制度，這項制度復雜到一個政府無法對它的運行規(guī)律進行有效的調整，無法將土地、房屋、預售納入到一項有效的法律體系中進行綜合的考慮，只能是出一個問題討論一個問題，它無法使立法者參考其他國家或者地區(qū)的立法內容，無法對現有的市場行為進行預測；有了商品房、有了預售，中國的房地產訴訟就永遠沒有消亡；可以說“預售不廢，國難不已”。
此條解釋讓人看起來還有點思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？為了避免歧義，我認為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點比較好，否則大家可以想一想：如果開發(fā)商給消費者一套房屋，什么都全了，就是電梯每天只能開2小時，此時房屋到底是處于什么狀態(tài)呢？
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
【釋義】
中國的預售制度由來已久，目前由94年《城市房地產管理法》和95年建設部《城市商品房預售管理辦法》兩個規(guī)范性文件進行調整，但是兩個文件對這項人類歷史上最復雜的行為的描述加起來總共只有17條，如果除去重復和無用的內容，則僅13條1100字，可謂大道至簡。
高法的這項解釋是一種明顯的功利思想，相對于說“雙方不到結婚年齡是非法婚姻關系，但是離婚前已經到達結婚年齡的除外”；前三句認定預售許可制度的有效性，后兩句則認定了開發(fā)企業(yè)的變通性；所以有人說中國沒有辦不成的事情，關鍵看你怎么辦。
對于消費者來說，如果想利用開發(fā)商沒有取得預售許可證這一點來進行訴訟，我勸你還是要快點行動，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對方有了許可證后再訴訟，一切都晚了；因為《預售許可證》相對于《土地使用權證》、《房屋所有權證》來說，其取得的成本比較低，而且是低多了。
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
【釋義】中國目前的房地產欺詐主要是通過廣告來完成的，而中國的消費者大概最相信的也就是廣告，所以房地產廣告成為中國目前廣告業(yè)的支柱產業(yè)；這種對廣告特別是大篇幅廣告的崇拜心理，使消費者行為方式非理智的重要表現，是消費者一切苦難行為的源泉。
本來《合同法》第十五條已經規(guī)定了廣告內容可以作為要約或者要約邀請，如果作為要約的話，其內容應當作為合同內容兌現，否則將承擔違約責任。
但是建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說：“房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定?！边@一條看起來是保護了消費者，但實際上它的潛臺詞是說：“如果廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發(fā)商就不需要就廣告內容承擔責任”，所以我想全體開發(fā)商都應當感謝《商品房銷售管理辦法》第十五條的制定者，這是一種大智慧，一種將非法行為寫成合法行為的大智慧，我們普通人連這種膽量都沒有，而建設部的大師們不僅敢于將非法寫成合法，而且寫到讓普通人看不出來的水平，難道這不是一種大智慧嗎？
幸運的是，起草《合同法》的學者們沒有象建設部的官員這么寫，否則全世界都會嘲笑中國法律人的弱智；更幸運的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時候驅使他們力求恢復法理的真相，雖然只是恢復了“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定”這一部分，但已經是巨大的進步了，我們要向法官們致敬。
希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應當做為房地產合同的要約”，因為過長的定語使消費者難以理解，而且還會給欺詐者以更多開脫的機會；例如我現在就可以給有關人士出計一條：大家在廣告下面寫一行小字“一切以最后完工為準”或者“本廣告內容尚未最終確定”，那么此法律解釋的前提條件就喪失了，消費者也就無法再用“內容確定”來一條來要求開發(fā)商兌現承諾了。
對于消費者來說，最保險的方法就是將一切寫入合同，具體方法可以參照《商品房買賣合同補充協(xié)議范本204條》。
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
【釋義】定金合同是中國房地產業(yè)的一個特有現象，簽訂了定金合同就是給消費者的脖子上上了一個小套，而收取了定金則將這個小套緊了緊，不退定金就是把這個小套拉了拉使消費者不得不低頭，很多消費者不是為了房屋而購房，而是為了不使定金浪費而購房。
這一條本來是想說，即使簽訂了定金合同，如果沒有簽訂正式的商品房買賣合同，那么開發(fā)商應當退還定金，但是又覺得這樣寫好象太對不起開發(fā)商的良苦用心，所以又寫了“果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能訂立商品房買賣合同”呢？消費者去了現場雙方沒有就合同的條款達成一致性建議，是不是就是未能訂立合同呢？此時是哪一方的原因呢？
我想司法解釋是對現有的司法審判中可能出現模棱兩可的結果進行排除，將條件與結果進行確定，而一條司法解釋顯然沒有做到這一點，它不能解決目前大量存在的定金合同爭議，也就是說無法使消費者擺脫那個脖子上的小套。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
【釋義】這一條是比較危險的，相當于確認了定金合同向買賣合同的轉化條件；法律或者司法解釋應當減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。
我們一般將定金合同稱為預合同，而將買賣合同稱為本合同，預合同實際上是給雙方一個退出的機會，使大家在損失不大的情況下及時解除或者中止本來設想的交易行為，所以各國都規(guī)定了預合同解除的內容，嚴格限制將預合同認定為本合同的條件，但是這一條里我們看不到這種法律思想，很遺憾。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
【釋義】中國房屋銷售登記備案制度來本就沒有法律規(guī)定，很多內容都是房屋管理機構為了掙那點“登記費”，在自己的文件中規(guī)定了“合同必須登記”這樣幾個字；殊不知，這種規(guī)定給多少企業(yè)創(chuàng)造了機會：開發(fā)商在預售時每平方米只收消費者三千元，利用這部分資金將樓建設成后，房價暫進可以漲到五千元，為了按照五千元的價格出售房屋，就要解除原來的預售合同，也就是要主動違約；怎么辦呢？其中一個最有效的理由就是“沒有登記備案”。
此條解釋可以說對癥下藥，基本上否定了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒有建立以前，是一種進步；當然，如果登記制度建立了再這樣寫，可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時彼一時也。
第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
【釋義】本為這一個司法解釋全部都是寫商品房的，但是這里卻寫到了拆遷房，可見是因為拆遷問題到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己體會到中國拆遷制度的腐敗性了，當然腐敗之源就是《城市房屋拆遷管理條例》，其中以十五條、十六條、十七條為最劣，簡直就是強搶豪奪。
可憐法官們的一番苦心，他們不能直接出關于拆遷的解釋，只能在這里面提幾句，將補償安置房歸于商品房調整的范圍之內，可見是良心未泯啊。但是此條如果能夠寫得更好一些，應當加一句“被拆遷人有權選擇是產權調換，還是貨幣補償”，否則今后拆遷企業(yè)都不進行產權調換了，這樣可以避開一個責任“雷區(qū)”。
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
【釋義】這兩天就報紙說“商品房買賣欺詐已經可以做到雙倍返還”，大家興高采烈地認為商品房已經可以適用消費者權益保護法的調整了，居然還有一位老教授在電視上也這樣說；我想說法律欺詐是最大的欺詐，大家一定要看清楚，《消法》第四十九條是說：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍?！毕◤娬{的是最低賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說得“可以不超過一倍”，前者是“應當”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當然包括零賠償，所以根本不是一回事！
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
【釋義】此款就是秦兵經常說的“秘密抵押”，按說這種情況不應當發(fā)生：所有權人怎么會不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中國、在北京這種事情就天天在重復，開發(fā)商將已經出售給消費者的房屋抵押給了銀行，有時還不止是一家銀行，使消費者用自己的錢購買完房屋后，為開發(fā)商進行了擔保，如果開發(fā)商破產了，那么消費者還要將房屋給銀行，做到“錢房兩空”；這是我們的制度設計問題，北京市762名人大代表只有一名律師（同達律師所劉紅宇女律師），懂抵押擔保的人大概不超過三人，這樣的人大代表能夠寫出高質量的法律嗎？不可能，不信各位可以在明年開人大會的時候問一問人大代表：中國的抵押制度就怎么實現“秘密抵押”，估計大家準是一頭霧水：“大哥，啥是抵押”。
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
【釋義】這一款沒有什么難的，一般人一看就明白，我也就不多寫了；其實這還是制度設計的問題，屬于物權變動的內容；只是中國這樣的事情太多，不僅你沒有入住的房屋，有時就連你自己住著的房屋也竟然會被其他人出賣，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
【釋義】第八條強調的是合同違約責任，以合同有效為前提；而此條強調的實際上是一種締約過失責任，也就是說當合同不成立或者無效時，開發(fā)商也要承擔責任；此條甚好！但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應當”則更好！
目前很多案件開發(fā)商主動追求合同無效，因為合同無效后一切合同責任都可以免除，這里就明確通知開發(fā)商了：“合同就是無效，你也要承擔責任”；而且這樣對消費者就產生了一個有利之處，如果當合同雖然有效但責任無法確定時，可以追求合同無效，變不利為有利，變被動為主動。
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
【釋義】以上三款都是對消費者知情權的保護，保是寫得不是很具體，就是如何確認“故意隱瞞”這一事實，因為法律上說好說，但是在訴訟中做起來可以難了，這個法律環(huán)境是很難證明的，可以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來證明了。
第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
【釋義】象此條所述行為本來可以確認為詐騙，但是因為中國房地產市場中這種行為太多了，大家怕監(jiān)獄里富豪太多，就要為他們找一個出路，如果建富豪專獄又擔心“各地區(qū)發(fā)展不平衡”，再加房屋不動產又不象動產一樣可以移動，大家反而就將這種不轉移財產地點的詐騙不認為是詐騙了，這實在是一種對犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。
第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；
【釋義】此條前半句沒有什么可說的，說得都是應當說的內容。
買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
【釋義】此條的后半句則有問題了，什么叫“無正當理由”？為什么不強調一下交房通知里的內容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時的各項“非法集資”？為什么不想一想交房前要讓消費者簽訂的各種不平等“條約”，總是強調消費者的單方責任，而不強調開發(fā)商的交付義務，明顯占在廣大資產階級一邊嘛，明顯將少數勞動人民看成是刁民嘛，希望下次寫司法解釋時可以改正！
第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】這里面就幾個內容可以讓某些人上下其手，什么叫“主體結構質量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結構”？與技術意義上的“主體結構”是否一樣？法律上的“質量”是技術上的“質量”是否一樣？此條是強調質量問題的，如果出現了這種問題什么辦：主體結構質量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬購買的房屋如果僅僅是主體結構質量“合格”行不行？也就是說以高價購買了一輛符合夏利質量標準的寶馬車，這樣的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想說清楚質量問題，但是又無法說清楚，就去找建設部有關質量管理部門了，質量管理部門也不想說得太清楚，干脆還是用這種不清楚的語句來表示吧，可嘆到頭來吃苦頭的還是消費者。
第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此款表面看來很好，但實際一用又極為不好，什么叫“嚴重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開始下雨；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內可以聽到隔壁臥室動靜。這些現象是否“嚴重影響正常居住使用”？法律不清則責任不明，責任不明則易枉法裁判。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
【釋義】中國的商品房買賣合同中會出多少個面積方面的述語，據我所知大概有以下五個：銷售面積、建筑面積、套內建筑面積、套內實用面積、公攤面積，其實面積就是長寬之積，為什么要做得這么復雜呢？其中一個重要的基本原理是：將簡單的事情復雜化后就可以獲得暴利。所以說北京現在的業(yè)主，幾乎人人都知道自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分攤的公用面積是多少、公用部位又在何處的人可以說是萬里挑一。為什么實用面積這么簡單的內容推廣不開，而建筑面積這么復雜的概念卻大行其事，就是因為實用面積太容易核實了，開發(fā)企業(yè)很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來也可以以“由第三方測量”為理由開脫責任；所以說中國的房地產市場是欺詐者的天堂，再老實的企業(yè)到中國搞房地產也要學著搞點小動作，而且往往從面積開始。
這個司法解釋早就開始準備了，我本來以為會在面積問題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權選擇測量單位、測量失誤的責任是否應當由開發(fā)企業(yè)與測量企業(yè)共同承擔、面積測量報告是否應當附圖等具體問題上進行規(guī)定，但是很顯然，司法解釋依然沒有說清楚這一點，例如：如果套內實用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同？看來這又給我們留下了很多工作；中國消費者維權的道路已經很漫長了，中國商品房消費者維權的道路會更加漫長。
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
【釋義】這一條寫得不錯，可以舉個例子來說明：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發(fā)商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業(yè)主就開始行使催告權：“開發(fā)商，你2003年2月1日前一定要給我房，我急著結婚用”。但“經催告后在三個月的合理期限內”也就是2003年5月1日前開發(fā)商還沒有交付，已經從根本上影響我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院應當支持；不過注意，最后可是說明“另有約定的除外”，所以和開發(fā)商簽字一定要小心。
法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
【釋義】這一條也舉個例子：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發(fā)商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業(yè)主于2003年2月1日發(fā)掛號信說：“開發(fā)商，你不交房影響了我得非典了，我準備解除合同”，那么到2003年5月1日前消費者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再發(fā)一封信，又可以延長三個月。
但是，如果你一封信也沒有發(fā)，或者說是沒有任何證據可以證明你發(fā)了信了，那么你的解除權行使日期到2004年1月2日截止，消費者過了這一天就再也不能要求解除合同了！
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
【釋義】
此條的依據是《合同法》第114條所說的：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！?/p>
但此條容易與第八條、第九條產生矛盾的理解，因為前兩條是說“不超過已付購房款一倍的賠償責任”，為什么這里又說“以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少”，一個是100%，一個是30%，這倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下幾個：
1、法官們寫錯了，他們因為非典太忙了，可能少寫了幾個字；
2、第八條、第九條適用于合同無效、解除、撤銷三種情況，而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況；不過當合同解除時也有違約金啊，所以有點難以理解。
3、秦兵還處于弱智狀態(tài)，無法理解最高人民法官的精深博大之思想；
我對消費者有一個建議：當你的合同可能被判無效或者被撤銷時，你就直接要求兩倍賠償；當你的合同要求解除時，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金；不過，你如果不提違約金，又會出現另外一種風險，就是法官并不支持兩倍賠償，怎么辦呢？只能看你的運氣了。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
【釋義】此條簡單是從《商品房買賣合同補充協(xié)議范本204條》中抄下來的，只是我當時說是租金是實際發(fā)生的租金，而此處寫得是擬制的租金，我如果在合同里這么寫可能被認為無效條款，所以說司法解釋的要求比我得要求還要高，沒有辦法，誰讓人家是最高法院呢。
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
【釋義】此條款是整個解釋中最偉大最清楚的條款了，從1949年建國以來，沒有任何一個法律、法規(guī)、規(guī)章、文件或者領導講話，說過辦理產權證不準時要承擔違約責任，這次說得是非常具體了，是“三個代表”最直接的體現。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說是的違約責任，此條說是解除合同，而且強調是由于出賣人的責任；只是留了一個小尾巴：什么是出賣人的責任呢？這又是給雙方律師提供了辯論的機會。
另外，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定全文如下：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！备魑豢垂僮⒁猓藯l強調是由購買人辦理承擔全部辦證義務，也別以為是開發(fā)商的義務。
第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
【釋義】此條寫得是商品房的批發(fā)業(yè)務，提出了一個新概念：“包銷人”，其實就是銷售代理，所以如果消費者在購買房屋時是與代理商簽訂合同，可能會有一定的風險。
第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
【釋義】對消費者沒有什么太多的影響，但是如果開發(fā)商將本來承諾由代理商銷售的房屋自己銷售了，就會有點麻煩了。
第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
【釋義】前面所說都是實體問題，此條說的是審判程序問題，此處將代理商做為第三人對待，三角合同最難處理，請消費者在簽訂合同時務必與開發(fā)商簽訂買賣合同，如果有代理商的話最好簽一個居間合同罷了。
第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
【釋義】此條是指如果消費者無法取得銀行貸款的情況，現在這種事情越來越多了，因為“假貸”越來越多，銀行也怕了，所以有時看著業(yè)主長相不對就不敢貸款了；只是少了一個條款：如果因為消費者的原因不能取得貸款，消費者是否有權解除買賣合同？就是說銀行不給我貸款了，我能不買房了嗎？此等情況會在非典后日益增加，不知道法院會怎么處理。
第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
【釋義】此條是共同保護開發(fā)商、消費者的，因為只有在處理銀行合同中，兩者才有可能站在同一條壕溝里，這種機會并不是很多，希望各位要珍惜。
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
【釋義】此款也是審判程序方面的規(guī)定，就是要將《商品房買賣合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔保貸款合同》糾紛一并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
【釋義】寫到這里我到想起一種情況，如果消費者與開發(fā)商之間的爭議是由法院管轄的，那么銀行非常容易加入進來，但是如果是由仲裁委員會來管轄，由于仲裁程序沒有第三人的制度，所以銀行很難加入進來，這時的情況就比較難辦了。
另外，在《商品房擔保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣的；在貸款合同里，銀行是貸款人，消費者是借款人；在擔保合同里，開發(fā)商是擔保人、銀行是擔保權人、消費者是債務人；在抵押保同里，消費者是抵押人，銀行是抵押權人。
第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
【釋義】此條內容比較難懂，這就是擔保法的高深之處，中國的土地法律很難，預售法律更難，預售房的擔保法律極難，但最難的是中國預售商品房的抵押法律，全民界難度第一，不要說普通人搞不懂，就是抵押法專家也很難說自己全懂了得；本來律師不想加入到這個市場里，但是沒有辦法，黨和國家非讓律師掙錢不可，除了專業(yè)律師誰還搞得懂這些東西啊。
此條可以解釋為：如果消費者不能按時向銀行還貸，在消費者還還沒有辦理抵押登記手續(xù)（這時銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費者，那么應當通知開發(fā)商參加，潛臺詞是：如果銀行贏了官司，開發(fā)商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒有抵押給銀行；這一條的實質是通過訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護大中華帝國的銀行。
第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
【釋義】此條也是為了保護銀行的，只是讓銀行對開發(fā)商網開一面，平時都是朋友，現在已經有消費者頂帳了，就不要再拉上開發(fā)商了，當然開發(fā)商提供了保證的除外。
第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答〉》。
【釋義】此條可謂是全文的畫龍點眼之作，過去的司法解釋都是約束生效之后建立的法律行為，而此條則是明確只要沒有結案的案件都可以適用，所以我的幾個案件要堅決拖到2003年兒童節(jié)以后再開庭
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
為準確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產治理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義，進一步明確了本解釋的適用范圍。所謂商品房買賣是相對于經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人私房的交易行為而言。經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房的交易受國家政策調整的因素比較高，其與商品房交易的主要區(qū)別在于市場化程度不同；個人私房交易中，交易各方都不是開發(fā)商，其與商品房交易的主要區(qū)別在于交易的其中一方是否必須是房地產開發(fā)企業(yè)，通俗講，是一手房與二手房的區(qū)別。
另外，此條解釋中“尚未建成”和“已竣工”的概念好像有些模糊，因此有人認為為了避免歧義，應改為“未竣工”和“已竣工”作為分界點。
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證實，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
【釋義】《城市房地產管理法》第44條規(guī)定，商品房預售應“向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明?！保撘?guī)定應理解為強制性規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營條例》、《城市商品房預售管理辦法》亦有相關規(guī)定。根據合同法第52條第五項規(guī)定，違背法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。所以，在未取得預售許可證明的情況下，開發(fā)商與購房人簽定的合同效力將不被人民法院認可。在以前的司法實踐中這一點也是確定的，本條解釋的重點在于條文中的但書部分。但書部分規(guī)定，開發(fā)商在與購房人簽定房屋買賣合同時，雖未取得預售許可證明，但若在合同簽定后至因該合同產生糾紛訴至法院前這段期間取得預售許可證明，則法院不因開發(fā)商在訂立合同時未取得預售許可證明而認定合同無效。在交易中若存在此類情況，作為開發(fā)商應及時取得預售許可證明，以保證交易的穩(wěn)定；作為購房人若想解除合同，則應及時通過訴訟主張權利。
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾詳細確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。【釋義】根據《合同法》第１5條第二款關于要約的規(guī)定，“商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約?！钡墙ㄔO部《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第十五條又說：“房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”這一條看起來是保護了消費者，但實際上它的潛臺詞是說：“假如廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發(fā)商就不需要就廣告內容承擔責任”。
本條司法解釋對于保護消費者的權益較為有利，但是如果站在開發(fā)商的角度來說，在發(fā)布廣告和宣傳資料時則應該特別引起注重。另外，本條中關于“說明和允諾具體確定買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”并沒有作出更為具體的解釋，應該說給法官留下了自由裁量的空間。
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
【釋義】實踐中，雙方就合同主要條款無法達成一致，導致商品房買賣合同未能訂立的，是屬于“因當事人一方原因”還是“不可歸責于當事人雙方的事由”？言之不詳。鑒于這種情況的不確定性，將使購房人在與開發(fā)商就商品房買賣合同的談判中，處于弱勢地位。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
【釋義】本條規(guī)定明確了訂購、認購、預訂協(xié)議轉化為商品房買賣合同的條件。發(fā)生這種轉化應同時具備兩個條件：第一，該協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，即“
（一）當事人的名稱或者姓名住所；
（二）商品房的基本情況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）房款的確定方式及總價款、支付方式、付款時間；
（五）交付使用的條件及日期；
（六）裝飾、設備標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交際花付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建筑的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方法；
（十）辦理產權登記的有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。”；第二，開發(fā)商已經按照約定收取購房款。這些規(guī)定目的在于促進交易和保證交易的穩(wěn)定。但購房人在訂立這類文件并切實履行前，應慎重考慮，以免后悔又無法解除購房合同。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，哀求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
【釋義】本條規(guī)定，進一步明確了商品房買賣預售合同是否辦理登記手續(xù)不影響合同效力的原則。同時，體現了當事人意思自治的原則，但對于已經履行主要義務，且對方接受的合同仍應認定其有效。第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安頓協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
【釋義】本條規(guī)定了拆遷人將補償安置的房屋另行出售給第三人的情況下，相對于第三人，被拆遷人有取得該房屋的優(yōu)先權。同時，本條規(guī)定被拆遷人既可選擇優(yōu)先取得補償安置房屋，也可選擇請求解除拆遷補償安置協(xié)議，并依照本解釋第八條的規(guī)定獲得賠償。
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該 ”以及“對商品房房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
【釋義】本條是關于購房人因開發(fā)商私自將商品房設定抵押或一房多賣的行為而無法實現商品房買賣合同目的，可以從開發(fā)商獲得何種賠償的規(guī)定。本條解釋的最大意義在于，確立了對開發(fā)商惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償責任的原則。即購房人在可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時，還可以要求開發(fā)商承擔不超過購房款一倍的懲罰性賠償。第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
【釋義】第八條強調的是合同違約責任，以合同有效為前提；而此條強調的實際上是一種締約過失責任，也就是說當合同不成立或者無效時，開發(fā)商也要承擔責任。
以上三款情形都是對消費者知情權的保護，但就如何確認“故意隱瞞”這一事實，在訴訟中做起來比較難。第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
【釋義】本條規(guī)定購房人在以下事實同時存在的情況下，可以請求法院確認開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效：
1、開發(fā)商與第三人惡意串通，2、另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，3、購房人無法取得房屋。
第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；
買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
【釋義】本條規(guī)定了房屋交付的標準。即對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。本條同時明確了房屋交付前后買賣雙方的風險承擔的基本原則。這種原則下，不論房屋的所有權是否已經轉移，均由房屋的實際占有人承擔風險。但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。
另外，值得一提的是第三款中“無正當理由”其實也是較難界定的，因此最好在商品房買賣合同中將交房條件約定清晰，否則輕易產生糾紛。
第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此條是強調房屋主體結構質量不合格，購房人可以退房，并要求開發(fā)商賠償損失。第十三條 因房屋質量問題嚴峻影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。【釋義】本條規(guī)定房屋若出現不能正常使用的質量問題，購房人可以退房，并要求開發(fā)商賠償損失。但對于什么叫“嚴重影響正常居住使用”，這一點也未作出明確的規(guī)定。
第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼承履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
【釋義】本條規(guī)定了當事人行使合同解除權的期限問題。留意第一款最后一句“當事人另有約定的除外”，也就是說，雙方達成一致的情況下是可以對這一點作出其他約定的。
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額?！踞屃x】此條的依據是《合同法》第114條所說的：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！边@里定了一個30%的標準。這一條在訴訟中被運用的機會應該來說還是比較多的。第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標正確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門宣布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
【釋義】這里需要注意的是，關于“逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準”應該來說在訴訟中也是很不好確定的，因為有關主管部門并非每年都會公布租金標準，而房地產評估機構一般不做房屋租金的評估。
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有非凡約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
【釋義】本條規(guī)定的是因開發(fā)商的原因，購房人無法在一定期限內辦理房屋權屬證書的除另有約定外，由開發(fā)商承擔違約責任及違約責任的計算標準。本條將辦理
房屋權屬證書作為商品房買賣合同的附隨義務加以規(guī)定，更有利地保護了購房人的合法權益。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說是的違約責任，此條說是解除合同，而且強調是由于出賣人的責任。
另外需要注意的是，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！贝藯l強調是由購買人辦理承擔全部辦證義務，也就是說，辦理房產證也并非都是開發(fā)商的義務。
第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
【釋義】本條所稱商品房擔保貸款，就是俗稱的“按揭”。我國法律此前對此沒有相關的規(guī)定。這是我國首次以司法解釋的形式對此行為加以規(guī)范。本條規(guī)定的是在按揭付款的商品房買賣合同履行過程中，購房人不能取得銀行貸款從而無法履行商品房買賣合同的情況下，如何確定買賣雙方權利義務關系的原則。聯系上下文的內容，“因一方當事人原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失?！保茟斫鉃椋骸耙蛞环疆斒氯说倪^錯未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失?！?，銀行審查購房人的貸款申請過程中，購房人沒有過錯，只因購房人并不明顯的原因而拒絕貸款的情況很多，如果因此要求購房人因不能履行商品房買賣合同而承擔民事賠償責任，顯然是不公平的。為保險起見，建議在訂立類似合同時，雙方在合同中明確約定過錯責任。
第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款 合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人?！踞屃x】本條本款規(guī)定的是在按揭付款的商品房買賣合同當事人請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同時，如果作為擔保權人的銀行依據商品房擔保貸款合同以有獨立請求權的第三人的身份提出訴訟請求，法院必須將商品房買賣合同糾紛與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理，這是該解釋確定的訴訟程序；如果擔保權人不告則不理；如果作為擔保權人的銀行依據商品房擔保貸款合同另行起訴，則法院可以選擇與商品房買賣合同糾紛合并審理也可以選擇單獨分別審理。
第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告?！踞屃x】本條規(guī)定的是如果購房人不能按時向銀行償還借款，且在購房人還沒有與銀行就所購商品房辦理抵押登記手續(xù)的情況下，如果銀行起訴購房人，那么應當通知開發(fā)商作為訴訟當事人參加訴訟，開發(fā)商此時的身份為第三人。但如果開發(fā)商為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
【釋義】本條規(guī)定的是在購房人不能按時向銀行償還借款，但購房人已經取得房屋權屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)的情況下，銀行起訴購房人時，案件處理結果不再與開發(fā)商有法律上的利害關系，開發(fā)商不應作為當事人參加訴訟。但開發(fā)商為商品房擔保貸款合同繼續(xù)提供保證的，仍應當列為共同被告。第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答〉》。
【釋義】本條是對該解釋的時間效力的解釋，規(guī)定了《解釋》實施的時間及其效力所及的糾紛案件的范圍。以《中華人民共和國城市房地產管理法》實施的時間為界限，根據合同訂立的時間，分成三種情況確立法律、司法解釋的適用原則。《中華人民共和國城市房地產管理法》自1995年1月1日起實施，此前的商品房買賣行為發(fā)生的糾紛案件，適用當時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答〉》，而不適用本解釋；1995年1月1日后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，2003年6月1日前已經終審，或正在再審的，亦不能適用本解釋；只有 1995年1月1日后訂立的商品房 買賣合同發(fā)生的糾紛案件，2003年6月1日后尚處于一審、二審階段的，方能適用本解釋。案 例
某房地產開發(fā)公司為改善職工住房條件，打算建職工住宅樓一幢，多余部分預計向社會出售。經建設管理局批準，房地產公司在院內建設職工住宅樓。
2000年9月25日，張某得知房地產公司有住房銷售，即與該公司住房銷售部聯系，欲購買一套住房用做結婚新居。張某對售房條件基本滿足后，與房地產公司協(xié)商達成口頭協(xié)議:房地產公司將該住宅樓東門洞四樓南戶141平方米的房屋，以每平方米800元，共計11.28萬元的價格賣給張某。
張某于當日交付2萬元，房地產公司出具收據，寫明是付住宅樓房款(東門洞四樓南戶)，并加蓋了財務專用章。拿到收據后，張某覺得心里踏實了許多，就開始四處籌款。2001年3月7日、4月3日、4月28日，張軍又分別付款2萬元、3萬元、2萬元，房地產公司均出具了相關購房付款收據。房屋“一女兩嫁”
2005年4月，住宅樓建成后，張某到房地產公司要求交付房屋鑰匙時，得知他買的那套房屋又賣給了劉某，而且在2005年年初已將鑰匙交給劉某。憤怒之余，張某于2005年4月26日將房地產公司告上法庭，要求解除雙方的房屋買賣合同，由房地產公司返還其已付的購房款9萬元，并賠償9萬元。
第四篇：《商品房買賣合同司法解釋》全文解讀
最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
【釋義】建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說：“房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定?！薄逗贤ā坊謴土恕吧唐贩块_發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定”這一部分。對于消費者來說，最保險的方法就是將一切寫入合同，具體方法可以參照《商品房買賣合同補充協(xié)議范本204條》。
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
【釋義】合同法第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
第四十一條對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
第四十二條當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：
（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；
（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；
（三）有其他違背誠實信用原則的行為。
第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
第五十三條合同中的下列免責條款無效：
（一）造成對方人身傷害的；
（二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。
第五十四條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷
第五十六條無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七條合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力
第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
第六十一條合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。
第六十二條當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：
（一）質量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。
（二）價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，按照規(guī)定履行。
（三）履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產的，在不動產所在地履行；其他標的，在履行義務一方所在地履行。
（四）履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。
（五）履行方式不明確的，按照有利于實現合同目的的方式履行。
（六）履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔。
第一百一十五條當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
【釋義】《商品房銷售管理辦法》第十六條 商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設備標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建筑的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
【釋義】《消法》第四十九條是說：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍?！毕◤娬{的是最低賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說得“可以不超過一倍”，前者是“應當”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當然包括零賠償，所以根本不是一回事！
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
【釋義】
目前很多案件開發(fā)商主動追求合同無效，因為合同無效后一切合同責任都可以免除，這里就明確通知開發(fā)商了：“合同就是無效，你也要承擔責任”；而且這樣對消費者就產生了一個有利之處，如果當合同雖然有效但責任無法確定時，可以追求合同無效，變不利為有利，變被動為主動。
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
【釋義】以上三款都是對消費者知情權的保護，保是寫得不是很具體，就是如何確認“故意隱瞞”這一事實，因為法律上說好說，但是在訴訟中做起來可以難了，這個法律環(huán)境是很難證明的，可以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來證明了。
第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
【釋義】這其實是詐騙行為。
第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；
買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
【釋義】此條的后半句則有問題了，什么叫“無正當理由”？為什么不強調一下交房通知里的內容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時的各項“非法集資”？為什么不想一想交房前要讓消費者簽訂的各種不平等“條約”，總是強調消費者的單方責任，而不強調開發(fā)商的交付義務，明顯占在廣大資產階級一邊嘛，明顯將少數勞動人民看成是刁民嘛，希望下次寫司法解釋時可以改正！
第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】這里面就幾個內容可以讓某些人上下其手，什么叫“主體結構質量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結構”？與技術意義上的“主體結構”是否一樣？法律上的“質量”是技術上的“質量”是否一樣？此條是強調質量問題的，如果出現了這種問題什么辦：主體結構質量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬購買的房屋如果僅僅是主體結構質量“合格”行不行？也就是說以高價購買了一輛符合夏利質量標準的寶馬車，這樣的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想說清楚質量問題，但是又無法說清楚，就去找建設部有關質量管理部門了，質量管理部門也不想說得太清楚，干脆還是用這種不清楚的語句來表示吧，可嘆到頭來吃苦頭的還是消費者。
第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此款表面看來很好，但實際一用又極為不好，什么叫“嚴重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開始下雨；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內可以聽到隔壁臥室動靜。這些現象是否“嚴重影響正常居住使用”？法律不清則責任不明，責任不明則易枉法裁判。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
【釋義】中國的商品房買賣合同中會出多少個面積方面的述語，據我所知大概有以下五個：銷售面積、建筑面積、套內建筑面積、套內實用面積、公攤面積，其實面積就是長寬之積，為什么要做得這么復雜呢？其中一個重要的基本原理是：將簡單的事情復雜化后就可以獲得暴利。所以說北京現在的業(yè)主，幾乎人人都知道自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分攤的公用面積是多少、公用部位又在何處的人可以說是萬里挑一。為什么實用面積這么簡單的內容推廣不開，而建筑面積這么復雜的概念卻大行其事，就是因為實用面積太容易核實了，開發(fā)企業(yè)很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來也可以以“由第三方測量”為理由開脫責任；所以說中國的房地產市場是欺詐者的天堂，再老實的企業(yè)到中國搞房地產也要學著搞點小動作，而且往往從面積開始。
這個司法解釋早就開始準備了，我本來以為會在面積問題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權選擇測量單位、測量失誤的責任是否應當由開發(fā)企業(yè)與測量企業(yè)共同承擔、面積測量報告是否應當附圖等具體問題上進行規(guī)定，但是很顯然，司法解釋依然沒有說清楚這一點，例如：如果套內實用面積減少
10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同？看來這又給我們留下了很多工作；中國消費者維權的道路已經很漫長了，中國商品房消費者維權的道路會更加漫長。
（要約定清楚是什么面積，怎么計算）
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外?！踞屃x】這一條寫得不錯，可以舉個例子來說明：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發(fā)商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業(yè)主就開始行使催告權：“開發(fā)商，你2003年2月1日前一定要給我房，我急著結婚用”。但“經催告后在三個月的合理期限內”也就是2003年5月1日前開發(fā)商還沒有交付，已經從根本上影響我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院應當支持；不過注意，最后可是說明“另有約定的除外”，所以和開發(fā)商簽字一定要小心。
法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅?！踞屃x】這一條也舉個例子：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發(fā)商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業(yè)主于2003年2月1日發(fā)掛號信說：“開發(fā)商，你不交房影響了我得非典了，我準備解除合同”，那么到2003年5月1日前消費者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再發(fā)一封信，又可以延長三個月。
但是，如果你一封信也沒有發(fā)，或者說是沒有任何證據可以證明你發(fā)了信了，那么你的解除權行使日期到2004年1月2日截止，消費者過了這一天就再也不能要求解除合同了！
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
【釋義】此條的依據是《合同法》第114條所說的：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”
但此條容易與第八條、第九條產生矛盾的理解，因為前兩條是說“不超過已付購房款一倍的賠償責任”，為什么這里又說“以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少”，一個是100%，一個是30%，這倒底是怎么一回事呢？我對消費者有一個建議：當你的合同可能被判無效或者被撤銷時，你就直接要求兩倍賠償；當你的合同要求解除時，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金；不過，你如果不提違約金，又會出現另外一種風險，就是法官并不支持兩倍賠償，怎么辦呢？只能看你的運氣了。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說是的違約責任，此條說是解除合同，而且強調是由于出賣人的責任；只是留了一個小尾巴：什么是出賣人的責任呢？這又是給雙方律師提供了辯論的機會。
另外，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定全文如下：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！备魑豢垂僮⒁猓藯l強調是由購買人辦理承擔全部辦證義務，也別以為是開發(fā)商的義務。
第二十條
外。出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除
【釋義】此條寫得是商品房的批發(fā)業(yè)務，提出了一個新概念：“包銷人”，其實就是銷售代理，所以如果消費者在購買房屋時是與代理商簽訂合同，可能會有一定的風險。
第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
【釋義】前面所說都是實體問題，此條說的是審判程序問題，此處將代理商做為第三人對待，三角合同最難處理，請消費者在簽訂合同時務必與開發(fā)商簽訂買賣合同，如果有代理商的話最好簽一個居間合同罷了。
第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！踞屃x】此條是指如果消費者無法取得銀行貸款的情況，現在這種事情越來越多了，因為“假貸”越來越多，銀行也怕了，所以有時看著業(yè)主長相不對就不敢貸款了；只是少了一個條款：如果因為消費者的原因不能取得貸款，消費者是否有權解除買賣合同？就是說銀行不給我貸款了，我能不買房了嗎？此等情況會在非典后日益增加，不知道法院會怎么處理。
第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理?！踞屃x】此款也是審判程序方面的規(guī)定，就是要將《商品房買賣合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔保貸款合同》糾紛一并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
【釋義】如果消費者與開發(fā)商之間的爭議是由法院管轄的，那么銀行非常容易加入進來，但是如果是由仲裁委員會來管轄，由于仲裁程序沒有第三人的制度，所以銀行很難加入進來，這時的情況就比較難辦了。
另外，在《商品房擔保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣的；在貸款合同里，銀行是貸款人，消費者是借款人；在擔保合同里，開發(fā)商是擔保人、銀行是擔保權人、消費者是債務人；在抵押保同里，消費者是抵押人，銀行是抵押權人。
第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
【釋義】如果消費者不能按時向銀行還貸，在消費者還還沒有辦理抵押登記手續(xù)（這時銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費者，那么應當通知開發(fā)商參加，如果銀行贏了官司，開發(fā)商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒有抵押給銀行。第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。
簽訂購房合同八大注意事項
第一項：關于五證
陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效。
對策：
1、復印件要注意看原件。
2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。
3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內不能取得該證件所要承擔的責任。
律師建議增加補充條款：
出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。
第二項：關于公攤面積 陷阱：建設部格式合同第五條只有對建筑面積出現變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據。對策：
1、在合同第三條中寫明確套內建筑面積和公攤面積。
2、在附件二中列明公攤面積的構成。
3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。
律師建議增加補充條款：
雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：
1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內據實結算，超出3%以上的部分由出賣人承擔相關費用；如果實測面積少于暫測面積，買受人據實結算。
2、買受人對實測面積的承擔，僅在超出暫測面積的1平方米以內據實結算。第三項：關于房產證
陷阱：建設部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產證的辦理取得日期不明?？赡軐е沦Y質較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對策：
1、五證齊全的項目一般買受人得到房產證有保證，所以五證不全就免談。
2、將不能辦理房產證中行政機關的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關的違法行為。
律師建議增加補充條款： 如果因出賣人的原因，導致其在交房后360日內不能為買受人辦理取得房產證的，雙方選擇以下第____種方式處理：
1、買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第（1）項的違約金計算標準承擔責任。
2、買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責任。如果因買受人不依法交納辦理房產證相關費用的原因，導致出賣人在交房后360日內不能為其辦理取得房產證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準承擔責任。如果因頒證行政機關的原因，導致出賣人在交房后360日內不能為買受人辦理取得房產證的，買賣雙方互不承擔責任。但出賣人應當出示蓋有行政機關公章的證明文件，否則視為出賣人違約。
第四項：關于書面通知
陷阱：合同中約定通知義務后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責任。對策：
1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據。
2、如有開發(fā)商違約，買受人應一具體的書面形式通知對方，以備證據。律師建議增加補充條款：
本合同中所含書面通知義務的，雙方均應以郵政快件的方式通知對方。第五項：關于所售房屋的坐落位置
陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y構位置不好的樓層。
對策：
1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標明樓號。
2、開發(fā)商應在此附圖中蓋章確認。
律師建議增加補充條款：
出賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內加蓋公章。
第六項：關于所售房屋的抵押
陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產證，不具有物權。對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。
2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。
3、要求開發(fā)商提供保證責任。律師建議增加補充條款：
出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導致買受人退房，出賣人應向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。第七項：關于物業(yè)管理公約
陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產證。
對策：
1、買受人應要求前期物業(yè)應以招投標的方式介入。
2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。
3、買受人也應簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。
律師建議增加補充條款：
出賣人在出售房屋前，應與招投標方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時，應同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。第八項：關于各方責任范圍
陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。
對策：
1、根據《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。
2、對開發(fā)商給自己造成的損失準備好證據。律師建議增加補充條款：
如果因出賣人的單方原因導致退房，出賣方承擔的責任范圍如下： 出賣人的責任范圍：
1、退還已付房價款及其利息（此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算）。
2、賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。
3、賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用（此費用僅以裝修實物和相關票據為限）。
4、對于按揭付款的買受人，出賣人應賠償買受人辦理按揭相關手續(xù)的費用（包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等）。
十種情況可退房 第一，延遲交房。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超過這個期限開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。
第二，開發(fā)商缺少有效證件與批文，導致合同無效。根據規(guī)定，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。
第三，開發(fā)商沒經購房人同意變更設計。在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設計之前，必須經過購房人同意。否則，開發(fā)商構成違約，購房人有權退房。
第四，拿不到產權證。由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內無法得到產權證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。
第五，無法得到貸款。在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發(fā)商出具相關資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。
第六，實測房屋面積與暫測面積的誤差超過3%。新版合同規(guī)定，套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。這突破了以前按建筑面積來測量的“慣例”。
第七，房屋質量不合格。
房屋質量不合格是房屋的“硬傷”，出現這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。
第八，商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的，買受人有權退房。新版合同規(guī)定，因房地基問題買受人退房的，出賣人應當退還全部已付款，并付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔。
第九，房屋質量導致嚴重影響使用。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認定房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因導致房內空氣質量差影響室內居住人的健康、房內噪聲影響居住等。
第十，開發(fā)商把房子抵押。如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，根據有關法律規(guī)定，在沒有告知購房人房產已經被抵押的情況下賣房，合同無效，購房人可以要求退房。購房術語10問 什么是準現房？
“準現房”是指房屋的主體基本完工，小區(qū)內的樓宇及相關設施也已經有了大致的輪廓，戶型、樓的間距等都已經一目了然，只剩下內外墻的裝修和配套設施的施工的房地產項目。
什么是尾房？
“尾房”就是房子蓋好后，大部分都已經銷售出去，只剩下幾套還沒賣出去，通常情況下，此房的預售許可證已經過期，而房產證還沒有辦下來。
什么是使用權房？
使用權房是指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府按照相應的規(guī)定出租給居民，也就是說，居住人只有使用權，沒有出賣、出租、抵押等權利。
什么是起價？
起價是指房產商所銷售房屋價格中的最低價格，通常情況下，如果是多層住宅而且不帶花園，一樓或頂樓的價格最低，也就是起價，如果一樓帶花園，頂樓的價格就是起價。
什么是均價？
均價是指所有房屋的銷售價格總數除以所有房屋建筑面積的總數，所得出的價格就是每平方米的均價。均價通常不是銷售價，好的房屋需要在此基礎上進行加價，有瑕疵的房屋比這個價格要低。
什么是定金？
定金是指購房者按照約定支付給賣房者的一部分錢款，以作為債權擔保，這屬于法律上的擔保方式之一，目的在于促使債務人履行債務，也是為了保障債權人的債權能夠實現。我國《擔保法》規(guī)定，定金必須以書面的形式約定，當事人必須在合同約定的定金交付日期內交付定金。但是，定金不能超出購房款的20%，如果購房者在交了定金之后又不購買，開發(fā)商有權以購房者違約為由，不退還定金，反之亦然。
什么是違約金？
違約金是指按照法律規(guī)定和合同的約定，違約方付給對方一定數量的貨幣。違約金屬于經濟制裁方式中的一種，既具有懲罰性(對違約方而言)，又具有補償性，如果當事人有違約行為，而且還是主觀上的過錯，無論有沒有給對方造成損失，都要支付約定數額的違約金。
什么是容積率？
當開發(fā)商提起容積率的時候，許多購房者都不明所以，其實，容積率就是建筑總面積與建筑用地面積的比值。比如：在1萬平方米的土地上建造4000平方米的建筑，容積率就是0.4；如果4000平方米的建筑是6層，那建筑總面積就是2.4萬平方米，容積率就應該是2.4。
什么是進深？
進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻壁到后墻壁之間的實際長度。進深大可以有效地節(jié)約用地，但是，為了保證住宅有良好的自然采光和通風，住宅的進深不宜過大，通常限定在5米左右。
什么是建筑密度？
建筑密度是指在小區(qū)內的各類建筑基底總面積與小區(qū)整體用地的比率，以百分比計算，通過這個數值可以看出小區(qū)內建筑的密集程度。
已出臺七大新政解讀 新政一： 11月1日起首次購房契稅降至1% 從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%。為加強稅收優(yōu)惠政策管理，要求首次購房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設主管部門出具。
新政二：個人買賣住房暫免征印花稅
11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。財政部同時明確，地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。
新政三：個人賣房暫免征土地增值稅
北京目前執(zhí)行的政策是，對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。
新政四：首套房首付比例降低至20%
對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。
新政五：公積金貸款利率下調0.27%
下調個人住房公積金貸款利率。其中，五年期以下(含)由現行的4.32%調整為4.05%，五年期以上由現行的4.86%調整為4.59%，分別下調0.27個百分點
新政六：商貸利率最高可享7折優(yōu)惠
中國人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%
新政七：加大保障性住房建設規(guī)模
加快廉租住房建設，以規(guī)范廉租住房和經濟適應住房保障以及其他社會救助工作中的城市低收入家庭，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，推進棚戶區(qū)(危舊房)改造。置業(yè)導購:購房謹防四大縮水陷阱 如今，在買房置業(yè)中“縮水”現象屢見不鮮。房屋面積、層高、規(guī)劃配套等方面都有可能出現縮水現象。產生這些縮水現象的原因之一是購房者對于購房合同了解得不夠全面，稍不小心就會掉進開發(fā)商設置的陷阱中，有的“縮水”會讓購房者在經濟上蒙受損失，但目前一些購房者對這些“縮水”陷阱卻渾然不知。
面積縮水
建筑面積與套內建筑面積都要在合同中約定
案例回放：張先生預購買了一套商品房，預售合同約定建筑面積為102平方米，套內建筑面積為81平方米。還約定如果產權登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差，比例絕對值低于3％時據實結算，超過3％時，買家可退房。交房后，張先生委托某房產測繪單位重新測量，發(fā)現總面積與約定一致，但套內建筑面積比合同約定少了4％。張先生要求退房，但開發(fā)商認為不存在違約。
律師說法：根據有關司法解釋，房屋套內建筑面積或建筑面積與約定面積不符時，合同有約定的從約定，無約定的誤差比例在3％以內的雙方據實結算，若超過3％買房人可要求退房并主張返還已付購房款及利息。
購房提醒：在簽訂合同時應注意約定細節(jié)。因此建議買受人在簽合同時，要把建筑面積與套內建筑面積都作約定。
規(guī)劃縮水
細化補充條款防止規(guī)劃變樣
案例回放：李先生購房前，售樓小姐介紹了樓盤的宏偉規(guī)劃，還重點介紹了一期和二期之間的一處景觀。于是他買了一套一期的房子，入住后不久，他和其他業(yè)主發(fā)現這處景觀竟然變成了一幢樓房。于是，李先生與小區(qū)百余名業(yè)主共同將開發(fā)商告上法庭，要求將其恢復原狀，但既成事實的東西無法改動。
律師說法：部分開發(fā)商會把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書中，并就后期規(guī)劃在合同中約定免責條款，或約定特別輕的違約責任，以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間的差額利益。
購房提醒：把開發(fā)商的規(guī)劃作為補充條款寫入合同，建議買房人先查明開發(fā)商是否已取得了后面地塊的開發(fā)權，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經過規(guī)劃部門的審批；也可要求開發(fā)商把這個規(guī)劃作為補充條款寫入合同，并在合同補充條款中約定較高違約金。
層高縮水
要明確約定違約賠償數額
案例回放：某樓盤多位業(yè)主一起與開發(fā)商簽訂了預售合同，合同約定房屋層高為2．9米。交房后，有業(yè)主發(fā)現房屋質量保證書中注明的層高有的為2．8米，有的為2．9米。于是業(yè)主作了自測，結果發(fā)現高度為2．6米~2．62米不等。當業(yè)主們要求開發(fā)商承擔違約責任時，開發(fā)商卻推說是銷售公司在制作預售合同文本時的筆誤。
律師說法：從法律上講，合同首采文意主意（以寫入合同的文字為準），所以僅僅以筆誤為由不能影響違約事實。商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，須承擔違約責任。如果業(yè)主沒有約定開發(fā)商賠償數額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數額，而這種賠償數額一般低于業(yè)主的預期。
購房提醒：對待層高“縮水”要明確約定違約賠償數額，建議買房人在合同中明確約定違約責任和違約賠償數額。
年限縮水
簽約前分清土地和房屋的使用年限
案例回放：今年年初，劉先生買下某爛尾樓續(xù)建工程樓盤，買之前他詢問了該樓盤土地使用年限，售樓小姐說保證是70年。后來簽預售合同時，他發(fā)現合同附件《房屋土地狀況》備注里寫著土地使用期限為1993年~2052年，該房屋使用年限竟不到60年，李先生大呼上當。
律師說法：有許多買房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時下大多開發(fā)商是直接從政府部門受讓或從其他開發(fā)商那里轉讓而拿到土地的。買房人買房后，對該房屋所享有的使用年限應為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開發(fā)商已使用的年限。
購房提醒：建議買房人在簽約前，最好到相關部門就土地性質和房屋土地使用權的起始期限了解清楚。
專家支招：逐條教你簽訂購房合同
新的《商品房買賣合同示范文本》的使用，使購房者的權益更加得到保護，許多讀者來信詢問，怎樣填寫新合同呢？
日前，建設部住宅與房地產業(yè)司、政策法規(guī)司聯合對新的合同示范文本如何填寫逐條進行了說明，本版摘錄了一部分，希望能在購房者簽合同時給予幫助?！幷?第五條面積確認及面積差異處理
說明：本條約定按建筑面積或按套內建筑面積計價的商品房的面積確認及面積差異處理。根據當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以“建筑面積”、“套內建筑面積”(本條款中均簡稱面積)為依據進行面積確認及面積差異處理。
說明：本款是要確定處理面積差異的依據。進行面積差異處理必須與計價方式相對應，這樣才有可比性，即，選擇按建筑面積計價的，以產權登記時確認的建筑面積數為依據進行面積確認及面積差異處理；選擇按套內建筑面積計價的，以產權登記時確認的套內建筑面積數為依據進行面積確認及面積差異處理。
當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。
說明：當事人選擇按套計價時，是以整個商品房為計價單位，不涉及到單方建筑面積或套內建筑面積計價問題，因而就無從談起面積差異處理問題。對于按套計價的商品房如何在合同中確定總價款，2001年4月發(fā)布的《銷售辦法》(建設部令第88號)對此有明確規(guī)定，可為當事人雙方提供依據。
該辦法規(guī)定：按套(單元)計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。
按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
因此，采取按套計價的當事人應當就有關價款及相關違約責任等問題專門進行約定。合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。
說明：本條中的產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積，是商品房最終的確定面積，也是按面積確定價款的最終依據。
商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第____種方式進行處理： 說明：本款是要求當事人雙方約定誤差處理方式。為了體現合同的雙方自愿原則，第一種約定采取雙方自行約定方式?？紤]到買受人在商品房買賣中處于弱勢地位，為了提醒買受人，本示范文本又明確寫了第二種約定方式，當事人可以借鑒第二種約定的表述方式自行約定，也可以直接約定采取第二種方式。
需要說明的是，為了充分保護買受人的利益，解決目前商品房買賣中的面積糾紛問題，《銷售辦法》第二十條明確規(guī)定，按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；
(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。本條中的第二種處理方式基本上是《銷售辦法》第二十條規(guī)定的具體體現。
1、雙方自行約定：
(1)_________________；(2)________；(3)__________；(4)________。
2、雙方同意按以下原則處理：
(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按_______利率付給利息。
買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
因設計變更造成面積差異雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。
說明：本款也是《銷售辦法》第二十條規(guī)定中最后一款的具體體現。由于規(guī)劃、設計變更造成商品房面積差異，雙方不解除合同的，雙方應當簽署補充協(xié)議。此時，合同約定面積應當以新簽署的補充協(xié)議中的面積為準，面積差異及處理也應當以此為依據。
第五篇：《商品房買賣合同司法解釋》全文解讀
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
【釋義】本條說明了此司法解釋的法律依據，我們可以看到依據的都是全國人大制定的法律性規(guī)范文件，沒有一部是行政機構制定的法規(guī)或者規(guī)章，這說明此解釋的制作者對部分行政機構制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性并不認同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對來說級別比較高的法律。
另外，本人在此做一點常識性解釋，根據《立法法》的規(guī)定，我國的規(guī)范性文件有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國務院部門規(guī)章和地方政府規(guī)章幾種，象建設部的《商品房銷售管理辦法》就是部門規(guī)章。當然最高人民法院今天發(fā)布的這個司法解釋不在此列，它是根據《人民法院組織法》第三十三條的規(guī)定：“最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋”，由于目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個司法解釋要比其他文件更為有效，所謂“縣官不如現管”啊。
第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義，“商品房”大概只有在中國才有，它的作為房屋的一種，是相對于“公房”和“二手房”來說；不僅如此，我們還給它賦予了新的內容，就是那些還沒有完工不具備使用功能的房屋。
中國的土地制度大概是歷史上最復雜的制度，中國的房屋制度可能是當代世界范圍內最為復雜的制度，而中國的房屋預售制度則為至今為止人類歷史上空前絕后最為復雜的制度，這項制度復雜到一個政府無法對它的運行規(guī)律進行有效的調整，無法將土地、房屋、預售納入到一項有效的法律體系中進行綜合的考慮，只能是出一個問題討論一個問題，它無法使立法者參考其他國家或者地區(qū)的立法內容，無法對現有的市場行為進行預測；有了商品房、有了預售，中國的房地產訴訟就永遠沒有消亡；可以說“預售不廢，國難不已”。
此條解釋讓人看起來還有點思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？為了避免歧義，我認為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點比較好，否則大家可以想一想：如果開發(fā)商給消費者一套房屋，什么都全了，就是電梯每天只能開2小時，此時房屋到底是處于什么狀態(tài)呢？
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
【釋義】
中國的預售制度由來已久，目前由94年《城市房地產管理法》和95年建設部《城市商品房預售管理辦法》兩個規(guī)范性文件進行調整，但是兩個文件對這項人類歷史上最復雜的行為的描述加起來總共只有17條，如果除去重復和無用的內容，則僅13條1100字，可謂大道至簡。
高法的這項解釋是一種明顯的功利思想，相對于說“雙方不到結婚年齡是非法婚姻關系，但是離婚前已經到達結婚年齡的除外”；前三句認定預售許可制度的有效性，后兩句則認定了開發(fā)企業(yè)的變通性；所以有人說中國沒有辦不成的事情，關鍵看你怎么辦。
對于消費者來說，如果想利用開發(fā)商沒有取得預售許可證這一點來進行訴訟，我勸你還是要快點行動，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對方有了許可證后再訴訟，一切都晚了；因為《預售許可證》相對于《土地使用權證》、《房屋所有權證》來說，其取得的成本比較低，而且是低多了。
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
【釋義】中國目前的房地產欺詐主要是通過廣告來完成的，而中國的消費者大概最相信的也就是廣告，所以房地產廣告成為中國目前廣告業(yè)的支柱產業(yè)；這種對廣告特別是大篇幅廣告的崇拜心理，使消費者行為方式非理智的重要表現，是消費者一切苦難行為的源泉。
本來《合同法》第十五條已經規(guī)定了廣告內容可以作為要約或者要約邀請，如果作為要約的話，其內容應當作為合同內容兌現，否則將承擔違約責任。
但是建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說：“房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定?！边@一條看起來是保護了消費者，但實際上它的潛臺詞是說：“如果廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發(fā)商就不需要就廣告內容承擔責任”，所以我想全體開發(fā)商都應當感謝《商品房銷售管理辦法》第十五條的制定者，這是一種大智慧，一種將非法行為寫成合法行為的大智慧，我們普通人連這種膽量都沒有，而建設部的大師們不僅敢于將非法寫成合法，而且寫到讓普通人看不出來的水平，難道這不是一種大智慧嗎？
幸運的是，起草《合同法》的學者們沒有象建設部的官員這么寫，否則全世界都會嘲笑中國法律人的弱智；更幸運的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時候驅使他們力求恢復法理的真相，雖然只是恢復了“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定”這一部分，但已經是巨大的進步了，我們要向法官們致敬。
希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應當做為房地產合同的要約”，因為過長的定語使消費者難以理解，而且還會給欺詐者以更多開脫的機會；例如我現在就可以給有關人士出計一條：大家在廣告下面寫一行小字“一切以最后完工為準”或者“本廣告內容尚未最終確定”，那么此法律解釋的前提條件就喪失了，消費者也就無法再用“內容確定”來一條來要求開發(fā)商兌現承諾了。
對于消費者來說，最保險的方法就是將一切寫入合同，具體方法可以參照《商品房買賣合同補充協(xié)議范本204條》。
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
【釋義】定金合同是中國房地產業(yè)的一個特有現象，簽訂了定金合同就是給消費者的脖子上上了一個小套，而收取了定金則將這個小套緊了緊，不退定金就是把這個小套拉了拉使消費者不得不低頭，很多消費者不是為了房屋而購房，而是為了不使定金浪費而購房。
這一條本來是想說，即使簽訂了定金合同，如果沒有簽訂正式的商品房買賣合同，那么開發(fā)商應當退還定金，但是又覺得這樣寫好象太對不起開發(fā)商的良苦用心，所以又寫了“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能訂立商品房買賣合同”呢？消費者去了現場雙方沒有就合同的條款達成一致性建議，是不是就是未能訂立合同呢？此時是哪一方的原因呢？
我想司法解釋是對現有的司法審判中可能出現模棱兩可的結果進行排除，將條件與結果進行確定，而一條司法解釋顯然沒有做到這一點，它不能解決目前大量存在的定金合同爭議，也就是說無法使消費者擺脫那個脖子上的小套。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
【釋義】這一條是比較危險的，相當于確認了定金合同向買賣合同的轉化條件；法律或者司法解釋應當減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。
我們一般將定金合同稱為預合同，而將買賣合同稱為本合同，預合同實際上是給雙方一個退出的機會，使大家在損失不大的情況下及時解除或者中止本來設想的交易行為，所以各國都規(guī)定了預合同解除的內容，嚴格限制將預合同認定為本合同的條件，但是這一條里我們看不到這種法律思想，很遺憾。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
【釋義】中國房屋銷售登記備案制度來本就沒有法律規(guī)定，很多內容都是房屋管理機構為了掙那點“登記費”，在自己的文件中規(guī)定了“合同必須登記”這樣幾個字；殊不知，這種規(guī)定給多少企業(yè)創(chuàng)造了機會：開發(fā)商在預售時每平方米只收消費者三千元，利用這部分資金將樓建設成后，房價暫進可以漲到五千元，為了按照五千元的價格出售房屋，就要解除原來的預售合同，也就是要主動違約；怎么辦呢？其中一個最有效的理由就是“沒有登記備案”。
此條解釋可以說對癥下藥，基本上否定了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒有建立以前，是一種進步；當然，如果登記制度建立了再這樣寫，可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時彼一時也。
第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
【釋義】本為這一個司法解釋全部都是寫商品房的，但是這里卻寫到了拆遷房，可見是因為拆遷問題到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己體會到中國拆遷制度的腐敗性了，當然腐敗之源就是《城市房屋拆遷管理條例》，其中以十五條、十六條、十七條為最劣，簡直就是強搶豪奪。
可憐法官們的一番苦心，他們不能直接出關于拆遷的解釋，只能在這里面提幾句，將補償安置房歸于商品房調整的范圍之內，可見是良心未泯啊。但是此條如果能夠寫得更好一些，應當加一句“被拆遷人有權選擇是產權調換，還是貨幣補償”，否則今后拆遷企業(yè)都不進行產權調換了，這樣可以避開一個責任“雷區(qū)”。
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
【釋義】這兩天就報紙說“商品房買賣欺詐已經可以做到雙倍返還”，大家興高采烈地認為商品房已經可以適用消費者權益保護法的調整了，居然還有一位老教授在電視上也這樣說；我想說法律欺詐是最大的欺詐，大家一定要看清楚，《消法》第四十九條是說：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”消法強調的是最低賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說得“可以不超過一倍”，前者是“應當”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當然包括零賠償，所以根本不是一回事！
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
【釋義】此款就是秦兵經常說的“秘密抵押”，按說這種情況不應當發(fā)生：所有權人怎么會不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中國、在北京這種事情就天天在重復，開發(fā)商將已經出售給消費者的房屋抵押給了銀行，有時還不止是一家銀行，使消費者用自己的錢購買完房屋后，為開發(fā)商進行了擔保，如果開發(fā)商破產了，那么消費者還要將房屋給銀行，做到“錢房兩空”；這是我們的制度設計問題，北京市762名人大代表只有一名律師（同達律師所劉紅宇女律師），懂抵押擔保的人大概不超過三人，這樣的人大代表能夠寫出高質量的法律嗎？不可能，不信各位可以在明年開人大會的時候問一問人大代表：中國的抵押制度就怎么實現“秘密抵押”，估計大家準是一頭霧水：“大哥，啥是抵押”。
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
【釋義】這一款沒有什么難的，一般人一看就明白，我也就不多寫了；其實這還是制度設計的問題，屬于物權變動的內容；只是中國這樣的事情太多，不僅你沒有入住的房屋，有時就連你自己住著的房屋也竟然會被其他人出賣，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
【釋義】第八條強調的是合同違約責任，以合同有效為前提；而此條強調的實際上是一種締約過失責任，也就是說當合同不成立或者無效時，開發(fā)商也要承擔責任；此條甚好！但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應當”則更好！
目前很多案件開發(fā)商主動追求合同無效，因為合同無效后一切合同責任都可以免除，這里就明確通知開發(fā)商了：“合同就是無效，你也要承擔責任”；而且這樣對消費者就產生了一個有利之處，如果當合同雖然有效但責任無法確定時，可以追求合同無效，變不利為有利，變被動為主動。
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
【釋義】以上三款都是對消費者知情權的保護，保是寫得不是很具體，就是如何確認“故意隱瞞”這一事實，因為法律上說好說，但是在訴訟中做起來可以難了，這個法律環(huán)境是很難證明的，可以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來證明了。
第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
【釋義】象此條所述行為本來可以確認為詐騙，但是因為中國房地產市場中這種行為太多了，大家怕監(jiān)獄里富豪太多，就要為他們找一個出路，如果建富豪專獄又擔心“各地區(qū)發(fā)展不平衡”，再加房屋不動產又不象動產一樣可以移動，大家反而就將這種不轉移財產地點的詐騙不認為是詐騙了，這實在是一種對犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。
第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；
【釋義】此條前半句沒有什么可說的，說得都是應當說的內容。
買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
【釋義】此條的后半句則有問題了，什么叫“無正當理由”？為什么不強調一下交房通知里的內容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時的各項“非法集資”？為什么不想一想交房前要讓消費者簽訂的各種不平等“條約”，總是強調消費者的單方責任，而不強調開發(fā)商的交付義務，明顯占在廣大資產階級一邊嘛，明顯將少數勞動人民看成是刁民嘛，希望下次寫司法解釋時可以改正！
第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】這里面就幾個內容可以讓某些人上下其手，什么叫“主體結構質量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結構”？與技術意義上的“主體結構”是否一樣？法律上的“質量”是技術上的“質量”是否一樣？此條是強調質量問題的，如果出現了這種問題什么辦：主體結構質量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬購買的房屋如果僅僅是主體結構質量“合格”行不行？也就是說以高價購買了一輛符合夏利質量標準的寶馬車，這樣的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想說清楚質量問題，但是又無法說清楚，就去找建設部有關質量管理部門了，質量管理部門也不想說得太清楚，干脆還是用這種不清楚的語句來表示吧，可嘆到頭來吃苦頭的還是消費者。
第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此款表面看來很好，但實際一用又極為不好，什么叫“嚴重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開始下雨；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內可以聽到隔壁臥室動靜。這些現象是否“嚴重影響正常居住使用”？法律不清則責任不明，責任不明則易枉法裁判。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
【釋義】中國的商品房買賣合同中會出多少個面積方面的述語，據我所知大概有以下五個：銷售面積、建筑面積、套內建筑面積、套內實用面積、公攤面積，其實面積就是長寬之積，為什么要做得這么復雜呢？其中一個重要的基本原理是：將簡單的事情復雜化后就可以獲得暴利。所以說北京現在的業(yè)主，幾乎人人都知道自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分攤的公用面積是多少、公用部位又在何處的人可以說是萬里挑一。為什么實用面積這么簡單的內容推廣不開，而建筑面積這么復雜的概念卻大行其事，就是因為實用面積太容易核實了，開發(fā)企業(yè)很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來也可以以“由第三方測量”為理由開脫責任；所以說中國的房地產市場是欺詐者的天堂，再老實的企業(yè)到中國搞房地產也要學著搞點小動作，而且往往從面積開始。
這個司法解釋早就開始準備了，我本來以為會在面積問題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權選擇測量單位、測量失誤的責任是否應當由開發(fā)企業(yè)與測量企業(yè)共同承擔、面積測量報告是否應當附圖等具體問題上進行規(guī)定，但是很顯然，司法解釋依然沒有說清楚這一點，例如：如果套內實用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同？看來這又給我們留下了很多工作；中國消費者維權的道路已經很漫長了，中國商品房消費者維權的道路會更加漫長。
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
【釋義】這一條寫得不錯，可以舉個例子來說明：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發(fā)商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業(yè)主就開始行使催告權：“開發(fā)商，你2003年2月1日前一定要給我房，我急著結婚用”。但“經催告后在三個月的合理期限內”也就是2003年5月1日前開發(fā)商還沒有交付，已經從根本上影響我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院應當支持；不過注意，最后可是說明“另有約定的除外”，所以和開發(fā)商簽字一定要小心。
法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
【釋義】這一條也舉個例子：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發(fā)商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業(yè)主于2003年2月1日發(fā)掛號信說：“開發(fā)商，你不交房影響了我得非典了，我準備解除合同”，那么到2003年5月1日前消費者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再發(fā)一封信，又可以延長三個月。
但是，如果你一封信也沒有發(fā)，或者說是沒有任何證據可以證明你發(fā)了信了，那么你的解除權行使日期到2004年1月2日截止，消費者過了這一天就再也不能要求解除合同了！
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
【釋義】
此條的依據是《合同法》第114條所說的：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”
但此條容易與第八條、第九條產生矛盾的理解，因為前兩條是說“不超過已付購房款一倍的賠償責任”，為什么這里又說“以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少”，一個是100%，一個是30%，這倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下幾個：
1、法官們寫錯了，他們因為非典太忙了，可能少寫了幾個字；
2、第八條、第九條適用于合同無效、解除、撤銷三種情況，而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況；不過當合同解除時也有違約金啊，所以有點難以理解。
3、秦兵還處于弱智狀態(tài)，無法理解最高人民法官的精深博大之思想；
我對消費者有一個建議：當你的合同可能被判無效或者被撤銷時，你就直接要求兩倍賠償；當你的合同要求解除時，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金；不過，你如果不提違約金，又會出現另外一種風險，就是法官并不支持兩倍賠償，怎么辦呢？只能看你的運氣了。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
【釋義】此條簡單是從《商品房買賣合同補充協(xié)議范本204條》中抄下來的，只是我當時說是租金是實際發(fā)生的租金，而此處寫得是擬制的租金，我如果在合同里這么寫可能被認為無效條款，所以說司法解釋的要求比我得要求還要高，沒有辦法，誰讓人家是最高法院呢。
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
【釋義】此條款是整個解釋中最偉大最清楚的條款了，從1949年建國以來，沒有任何一個法律、法規(guī)、規(guī)章、文件或者領導講話，說過辦理產權證不準時要承擔違約責任，這次說得是非常具體了，是“三個代表”最直接的體現。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說是的違約責任，此條說是解除合同，而且強調是由于出賣人的責任；只是留了一個小尾巴：什么是出賣人的責任呢？這又是給雙方律師提供了辯論的機會。
另外，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定全文如下：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”各位看官注意，此條強調是由購買人辦理承擔全部辦證義務，也別以為是開發(fā)商的義務。
第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
【釋義】此條寫得是商品房的批發(fā)業(yè)務，提出了一個新概念：“包銷人”，其實就是銷售代理，所以如果消費者在購買房屋時是與代理商簽訂合同，可能會有一定的風險。
第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
【釋義】對消費者沒有什么太多的影響，但是如果開發(fā)商將本來承諾由代理商銷售的房屋自己銷售了，就會有點麻煩了。
第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
【釋義】前面所說都是實體問題，此條說的是審判程序問題，此處將代理商做為第三人對待，三角合同最難處理，請消費者在簽訂合同時務必與開發(fā)商簽訂買賣合同，如果有代理商的話最好簽一個居間合同罷了。
第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
【釋義】此條是指如果消費者無法取得銀行貸款的情況，現在這種事情越來越多了，因為“假貸”越來越多，銀行也怕了，所以有時看著業(yè)主長相不對就不敢貸款了；只是少了一個條款：如果因為消費者的原因不能取得貸款，消費者是否有權解除買賣合同？就是說銀行不給我貸款了，我能不買房了嗎？此等情況會在非典后日益增加，不知道法院會怎么處理。第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
【釋義】此條是共同保護開發(fā)商、消費者的，因為只有在處理銀行合同中，兩者才有可能站在同一條壕溝里，這種機會并不是很多，希望各位要珍惜。
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
【釋義】此款也是審判程序方面的規(guī)定，就是要將《商品房買賣合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔保貸款合同》糾紛一并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
【釋義】寫到這里我到想起一種情況，如果消費者與開發(fā)商之間的爭議是由法院管轄的，那么銀行非常容易加入進來，但是如果是由仲裁委員會來管轄，由于仲裁程序沒有第三人的制度，所以銀行很難加入進來，這時的情況就比較難辦了。
另外，在《商品房擔保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣的；在貸款合同里，銀行是貸款人，消費者是借款人；在擔保合同里，開發(fā)商是擔保人、銀行是擔保權人、消費者是債務人；在抵押保同里，消費者是抵押人，銀行是抵押權人。
第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
【釋義】此條內容比較難懂，這就是擔保法的高深之處，中國的土地法律很難，預售法律更難，預售房的擔保法律極難，但最難的是中國預售商品房的抵押法律，全民界難度第一，不要說普通人搞不懂，就是抵押法專家也很難說自己全懂了得；本來律師不想加入到這個市場里，但是沒有辦法，黨和國家非讓律師掙錢不可，除了專業(yè)律師誰還搞得懂這些東西啊。
此條可以解釋為：如果消費者不能按時向銀行還貸，在消費者還還沒有辦理抵押登記手續(xù)（這時銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費者，那么應當通知開發(fā)商參加，潛臺詞是：如果銀行贏了官司，開發(fā)商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒有抵押給銀行；這一條的實質是通過訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護大中華帝國的銀行。
第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
【釋義】此條也是為了保護銀行的，只是讓銀行對開發(fā)商網開一面，平時都是朋友，現在已經有消費者頂帳了，就不要再拉上開發(fā)商了，當然開發(fā)商提供了保證的除外。
第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答〉》。
【釋義】此條可謂是全文的畫龍點眼之作，過去的司法解釋都是約束生效之后建立的法律行為，而此條則是明確只要沒有結案的案件都可以適用，所以我的幾個案件要堅決拖到2003年兒童節(jié)以后再開庭
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