第一篇：天津古村商貿(mào)有限公司 市區(qū)營(yíng)銷(xiāo)部推廣策劃案

策 劃 書(shū)

一、公司簡(jiǎn)介

本公司創(chuàng)建于2012年7月，總部位于天津市，以“自強(qiáng)不息，厚德載物”為企業(yè)宗旨和理念，產(chǎn)品目前以四特酒為主（包括超高、高、中、普檔，面相市場(chǎng)各消費(fèi)階層），今后還會(huì)陸續(xù)與各級(jí)酒業(yè)公司合作，根據(jù)市場(chǎng)需求，推出不同檔次的酒類(lèi)產(chǎn)品，占據(jù)天津市場(chǎng)。

二、公司目標(biāo)

1．財(cái)務(wù)目標(biāo)：2012~2013年度，力爭(zhēng)銷(xiāo)售收入達(dá)到2000萬(wàn)元。

2．市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)市場(chǎng)覆蓋面擴(kuò)展到天津各區(qū)，力圖打造本市熱門(mén)酒業(yè)品牌。

三、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略

1、目標(biāo)：各消費(fèi)階層。

2．產(chǎn)品定位：質(zhì)量最佳和多品種，外包裝采用精選景德鎮(zhèn)瓷器，綠色環(huán)保。

3．價(jià)格：相比同類(lèi)傳統(tǒng)產(chǎn)品，有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

4．銷(xiāo)售渠道：目前重點(diǎn)放在大型企、事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)；消費(fèi)水平高的商業(yè)地段分銷(xiāo)商的開(kāi)發(fā)；普中檔類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)入入超級(jí)市場(chǎng)；需盡快建立公司自己的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)。

5．銷(xiāo)售人員：對(duì)銷(xiāo)售人員的招聘男女比例為1:1，建立自己的培訓(xùn)中心，對(duì)銷(xiāo)售人員實(shí)行培訓(xùn)上崗。

6．服務(wù)：建立一流的服務(wù)水平，服務(wù)過(guò)程標(biāo)準(zhǔn)化，網(wǎng)絡(luò)化。

7．廣告：鑒于公司剛剛成立，經(jīng)費(fèi)有限，前期應(yīng)以網(wǎng)絡(luò)推廣為主，開(kāi)展大規(guī)模、高密集度、多方位的網(wǎng)絡(luò)廣告宣傳活動(dòng)。突出產(chǎn)品的特色，突出企業(yè)的形象并兼顧一定的醫(yī)療與保健知識(shí)。

8．促銷(xiāo)：在網(wǎng)上進(jìn)行產(chǎn)品促銷(xiāo)，節(jié)假日進(jìn)行價(jià)格優(yōu)惠，用考核銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的方法，促使銷(xiāo)售人員大力推銷(xiāo)。

9.營(yíng)銷(xiāo)研究：調(diào)查消費(fèi)者對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品的選擇過(guò)程和產(chǎn)品的改進(jìn)方案。

四、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

建立公司網(wǎng)站，在網(wǎng)站中全面介紹公司的銷(xiāo)售產(chǎn)品業(yè)務(wù)和服務(wù)內(nèi)容，詳細(xì)介紹各種產(chǎn)品。緊接著逐步在百度、搜狐、雅虎等著名搜索引擎中登記，并以網(wǎng)絡(luò)廣告為主，輔以報(bào)紙、廣播或印刷品廣告，擴(kuò)大在全市的影響，再結(jié)合網(wǎng)絡(luò)通信，增加綜合信息網(wǎng)站的友情連接。

五、營(yíng)銷(xiāo)的顧客服務(wù)

通過(guò)實(shí)施交互式營(yíng)銷(xiāo)策略，提供滿意的顧客服務(wù)。主要工具有電話、電子郵件、電子論壇等。

六、管理：

（一）、團(tuán)隊(duì)的建立以人文本

1.公司產(chǎn)品富有歷史底蘊(yùn)，在業(yè)界和黨政界曾獲得較高評(píng)價(jià)（中共第八屆全會(huì)專(zhuān)用酒）但在產(chǎn)品推廣過(guò)程中，基層業(yè)務(wù)人員的個(gè)人素質(zhì)往往決定了產(chǎn)品是否能已一個(gè)較高的定位進(jìn)入消費(fèi)者的視野。

2.綜上所述，業(yè)務(wù)人員錄入，應(yīng)以以下幾點(diǎn)為主要評(píng)估條件。

（1）良好的語(yǔ)言組織與表達(dá)能力（音質(zhì)佳，形象氣質(zhì)優(yōu)秀者優(yōu)先考慮）

（2）無(wú)不良口述習(xí)慣者：如這個(gè)、那個(gè)等一切與產(chǎn)品介紹無(wú)關(guān)的贅言。

（3）表達(dá)富有親和力

（4）有一定的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)者（有無(wú)同類(lèi)產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)均可）

3.公司精神及團(tuán)隊(duì)精神的建立和培養(yǎng)：

（1）每日早會(huì)，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)培訓(xùn)，普及產(chǎn)品知識(shí)。

（2）定期考核，對(duì)成績(jī)優(yōu)良者，給予一定的小獎(jiǎng)勵(lì)措施。

（3）模擬現(xiàn)場(chǎng)，增加一些趣味性的交流互動(dòng)，增進(jìn)團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)人員的融洽度，營(yíng)造輕松的氛圍，為業(yè)務(wù)人員減壓。

（二）、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的實(shí)施:

制定了良好的發(fā)展戰(zhàn)略，組建了合格的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，接下來(lái)就需要有可行的推進(jìn)計(jì)劃保證其實(shí)施，我們可按下列步驟操作執(zhí)行：

1.確定負(fù)責(zé)部門(mén)、人員、職能及營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算:

營(yíng)銷(xiāo)工作，一般由營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負(fù)責(zé)，在營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下工作。一般應(yīng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)部門(mén)或工作小組，成員由營(yíng)銷(xiāo)人員組成，即使是成立初期考慮精簡(jiǎn)，也應(yīng)保證有全職專(zhuān)人負(fù)責(zé)，工作初期調(diào)查、規(guī)劃、協(xié)調(diào)、組織，任務(wù)繁重，兼職很難保證工作的完成。

2.專(zhuān)職營(yíng)銷(xiāo)人員職責(zé)應(yīng)包括：

（1）綜合公司各部門(mén)意見(jiàn)，制定銷(xiāo)售及產(chǎn)品推廣計(jì)劃，并實(shí)施。

（2）銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)的維護(hù)、監(jiān)督管理及售后服務(wù)的跟進(jìn)。

（3）網(wǎng)絡(luò)推廣計(jì)劃的制定與實(shí)施。

（4）開(kāi)展網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)、促銷(xiāo)活動(dòng)。

（5）網(wǎng)上及市場(chǎng)銷(xiāo)售反饋信息管理。

（6）對(duì)公司業(yè)務(wù)人員實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)支持（如建立網(wǎng)站，還可以進(jìn)行網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)支持，有助于增進(jìn)業(yè)務(wù)人員的工作效率）。

（7）同類(lèi)產(chǎn)品信息資源收集。

3.在營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用方面我們將確保最大可能的節(jié)約，但我們?nèi)孕鑼?duì)可能的投入有所估計(jì)，我們的營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算主要來(lái)自于：

（1）人員工資

（2）硬件費(fèi)用：如辦事處場(chǎng)地的租金、辦公用品的添置等

（3）其他：如通訊費(fèi)、交通費(fèi)、廣告費(fèi)等

（三）、制定推廣方案并實(shí)施

具備了一個(gè)好的平臺(tái)，接著應(yīng)督促業(yè)務(wù)人員實(shí)行產(chǎn)品推廣。產(chǎn)品推廣的過(guò)程同時(shí)也是品牌及公司推廣的過(guò)程。

1.制定產(chǎn)品推廣計(jì)劃應(yīng)考慮的因素有：

（1）本公司產(chǎn)品的用戶范圍；

（2）分清楚本公司產(chǎn)品的最終使用者、購(gòu)買(mǎi)決策者及購(gòu)買(mǎi)影響者各有何特點(diǎn)，他們的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣如何；

（3）我們應(yīng)該主要向誰(shuí)做推廣；

（4）我們以怎樣的方式向其推廣效果更佳；

（5）是否需借助傳統(tǒng)媒體，如何借助；

（6）我們競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的推廣手段如何；

（7）如何保持較低的宣傳成本。

2.我們可以借助的手段：

（1）搜索引擎登錄；

（2）網(wǎng)站間交換連接；

（3）建立客戶信息檔，定期運(yùn)用促銷(xiāo)會(huì)進(jìn)行產(chǎn)品推廣；

（4）通過(guò)網(wǎng)上論壇進(jìn)行宣傳；

（5）通過(guò)新聞組進(jìn)行宣傳；

（6）公司名片、產(chǎn)品宣傳冊(cè)等對(duì)外資料；

（7）如建立網(wǎng)站，還可在公司所有對(duì)外廣告中添加網(wǎng)址宣傳；

（8）借助傳統(tǒng)媒體進(jìn)行適當(dāng)宣傳。

六、營(yíng)銷(xiāo)效果的評(píng)估及改進(jìn)

市場(chǎng)推廣之后我們的工作完成了一個(gè)階段，我們將獲得較多的市場(chǎng)反饋，借此我們應(yīng)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)效果的初步評(píng)估，以使工作邁上一個(gè)新的臺(tái)階。

1.評(píng)估內(nèi)容包括：

（1）公司營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的實(shí)施是否成功，有哪些不足；

（2）我們的推廣方式是否有效，效率如何；

（3）客戶的產(chǎn)品認(rèn)可度如何，分析原因；

（4）潛在客戶及現(xiàn)有客戶對(duì)我方業(yè)務(wù)人員的營(yíng)銷(xiāo)方式和服務(wù)滿意程度如何；

（5）公司對(duì)市場(chǎng)反饋信息的處理是否積極有效；

（6）公司各部門(mén)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的支持是否高效。

2.評(píng)估指標(biāo)主要有：

訪問(wèn)者者來(lái)源地、訪問(wèn)頻率、逗留時(shí)間、反饋內(nèi)容、所提意見(jiàn)等等。

營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的有效運(yùn)用，將可對(duì)公司各部門(mén)的運(yùn)行產(chǎn)生積極影響，同時(shí)也影響到公司的整體運(yùn)營(yíng)管理。各部門(mén)積極有效的協(xié)同配合，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研，以及后續(xù)追蹤服務(wù)，可以大大提高公司在酒類(lèi)市場(chǎng)的品牌形象及地區(qū)影響力。

策劃人：侯雪楠

第二篇：天津梅江藍(lán)推廣策劃案1

天津梅江藍(lán)水園推廣策劃

順馳梅江藍(lán)水園宣傳推廣策劃

一、前言本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區(qū)，整體以“全國(guó)最大的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒(méi)有水域面積的地塊以外，本案最主要的競(jìng)品項(xiàng)目為3號(hào)地華夏梅江芳水園。

二、推廣策劃原則

本案藍(lán)水園在推廣策劃過(guò)程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個(gè)時(shí)期某一個(gè)樓盤(pán)的成功與否，而是放眼于一個(gè)小區(qū)樓盤(pán)發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，甚至期望能夠帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開(kāi)發(fā)和興旺。我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說(shuō)到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤(pán)化、郊區(qū)化、復(fù)合化的摸索中總結(jié)出來(lái)的。從微觀上講，如果是100畝的小盤(pán)子，靠

一、兩個(gè)賣(mài)點(diǎn)就夠了。但如果是1000畝的大盤(pán)子怎么辦？小盤(pán)是獨(dú)奏曲，大盤(pán)是交響樂(lè)。它必須有一個(gè)主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來(lái)整合各種可以利用的資源。

從中觀層面說(shuō)，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說(shuō)的復(fù)合型地產(chǎn)。從宏觀上講，但凡人類(lèi)活動(dòng)、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開(kāi)發(fā)。在對(duì)藍(lán)水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點(diǎn)，宣傳新穎、獨(dú)到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn)，創(chuàng)造今后項(xiàng)目正式運(yùn)作、營(yíng)銷(xiāo)通暢的生命力。

三、具體影響梅江藍(lán)水園推廣的六大因素

藍(lán)水園的具體推廣受項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷(xiāo)售執(zhí)行、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略和銷(xiāo)售執(zhí)行這四個(gè)因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營(yíng)銷(xiāo)組合的范疇，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營(yíng)銷(xiāo)組合（合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價(jià)格策略、有效的廣告策略和徹底的銷(xiāo)售執(zhí)行），使之與不可控制的環(huán)境因素（市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境）相適應(yīng)。其實(shí)這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在。整個(gè)推廣過(guò)程類(lèi)似一個(gè)完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場(chǎng)調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎(chǔ)；第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過(guò)程，對(duì)具體操作而言，就是從項(xiàng)目規(guī)劃策略、價(jià)格策略、廣告策略和銷(xiāo)售策略這四個(gè)可控制方面來(lái)入手策劃；第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢(shì)，只等于開(kāi)戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援，而銷(xiāo)售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個(gè)步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷(xiāo)售目標(biāo)。

四、主要競(jìng)品物業(yè)——芳水園情況簡(jiǎn)介

1、芳水園開(kāi)發(fā)商介紹 華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國(guó)有一級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以建設(shè)社會(huì)保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來(lái)，運(yùn)用十幾億資金開(kāi)發(fā)了十多片近百萬(wàn)平方米住宅小區(qū)，其中95年開(kāi)發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱(chēng)號(hào)，97年建設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的華苑安華里、居華里，同時(shí)獲得全國(guó)住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個(gè)單項(xiàng)一等獎(jiǎng)，評(píng)為國(guó)家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國(guó)建設(shè)工程最高獎(jiǎng)級(jí)——魯班獎(jiǎng)。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)20強(qiáng)企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎(jiǎng)”、“天津市危改信得過(guò)企業(yè)”、“建行信用AAA級(jí)企業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。

2、梅江3號(hào)地——芳水園簡(jiǎn)介

芳水園整個(gè)地塊規(guī)劃用地面積12.53萬(wàn)平方米，其中住宅用地7.92萬(wàn)平方米，水面面積2.65萬(wàn)平方米，公建及其他用地（包括水面）4.61萬(wàn)平方米?？偨ㄖ娣e12.3萬(wàn)平方米，其中住宅12.19萬(wàn)平方米，公建0.11萬(wàn)平方米，容積率1.42（不包括水面），綠化率31.55%（不包括水面）。芳水園的7個(gè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：（1）疏密有序的園林格局；

（2）

綠地、水面合理分布，宛在水中央；（3）

家庭垃圾預(yù)處理，分類(lèi)袋裝，分類(lèi)收集；（4）

建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源；（5）

熱電廠供熱，減少污染；

（6）

提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能；（7）

健全安全防范及信息管理。

3、芳水園廣告運(yùn)作

目前由獨(dú)立個(gè)人工作室代理設(shè)計(jì)、發(fā)布。

五、藍(lán)水園客戶定位策略

（一）藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級(jí)”

1、時(shí)代造就的“新中產(chǎn)階級(jí)” 曾幾何時(shí)，在“允許一部分人先富起來(lái)”的口號(hào)聲中，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，人們不在沉迷于“今宵酒醒何處？”的感覺(jué)，發(fā)出了“再也不能這樣過(guò)”的吶喊。身體的成長(zhǎng)需要日久天長(zhǎng)，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識(shí)之士，擺脫了束縛，通過(guò)自身的努力拼搏，向著一個(gè)新的行列前行，那就是有絕對(duì)中國(guó)特色的--“新中產(chǎn)階級(jí)”。他們除了養(yǎng)車(chē)，購(gòu)買(mǎi)豪宅之外，還要有足夠的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級(jí)的又一大特點(diǎn)。

就中國(guó)國(guó)情現(xiàn)狀而言“新中產(chǎn)階級(jí)”的產(chǎn)生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營(yíng)企業(yè)主，流通公司，非金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營(yíng)者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營(yíng)起來(lái)主要運(yùn)用的是知識(shí)與頭腦，所以知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來(lái)。

2、“新中產(chǎn)階級(jí)”特征

“新中產(chǎn)階級(jí)”是一個(gè)源于西方的名詞，是只屬于社會(huì)中間層次的占社會(huì)人數(shù)比例較大的那一部分人。“新中產(chǎn)階級(jí)”是整個(gè)社會(huì)的安全發(fā)展重心，他們?cè)诮?jīng)濟(jì)來(lái)源方面占有明顯優(yōu)勢(shì)，大部分自己就是老板。他們沒(méi)有時(shí)間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨(dú)立的姿態(tài)出現(xiàn)，是我們這個(gè)社會(huì)中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計(jì)勞動(dòng)時(shí)間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅(jiān)強(qiáng)的毅力，所以才能飛快地發(fā)展起來(lái)。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的。

他們具有強(qiáng)烈的自信心，相信自己所做的絕對(duì)能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費(fèi)，有時(shí)甚至還不愿向外公開(kāi)自己的財(cái)產(chǎn)也是他們的特征之一。同時(shí)，敢于投資，將所得的錢(qián)用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤(rùn)。

“新中產(chǎn)階級(jí)”并不是都智商及高，但是他們善于理財(cái)，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項(xiàng)目。追求成功，追求財(cái)富的腳步永不停止，更是“新中產(chǎn)階級(jí)”的顯著特點(diǎn)。

3、“新中產(chǎn)階級(jí)”的具體表象 第一組，經(jīng)濟(jì)問(wèn)題：

1． 有公文包專(zhuān)門(mén)存放動(dòng)產(chǎn)票據(jù)，如股票認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)

2．至少請(qǐng)一人幫做家務(wù)，如清潔女傭或帶小孩的 3．住所至少一處以上 4．有至少一部車(chē)

第二組，社會(huì)問(wèn)題：

1．每周至少兩次在外享用晚餐 2．可能有家庭成員是外國(guó)公民 3．組織過(guò)20人以上的聚會(huì)或晚宴

4．認(rèn)識(shí)公眾人物，如藝術(shù)家、大老板和政客 5．常跟朋友一起外出度假 第三組，文化問(wèn)題：

1、名校畢業(yè)或有博士學(xué)位 2.會(huì)至少兩種語(yǔ)言 3.定期參觀博物館

4.每月至少光顧一次音樂(lè)會(huì)、芭蕾或歌劇表演 5.收藏藝術(shù)品，或古董 第四組，特征問(wèn)題： 1． 是俱樂(lè)部成員 2． 去過(guò)國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)

3． 每年因工作之故長(zhǎng)途飛行5次以上

4． 曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報(bào)刊)表達(dá)看法 5． 每年個(gè)人捐款達(dá)1000元以上

（二）針對(duì)藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群聘請(qǐng)形象符合的品牌形象代言人

2． 由于“新中產(chǎn)階級(jí)”這個(gè)目標(biāo)定位群的特殊性與“新概念”性，我們建議在今后順馳梅江藍(lán)水園的宣傳推廣中聘請(qǐng)儀態(tài)、氣質(zhì)、形象與“新中產(chǎn)階級(jí)”能夠有機(jī)融合的品牌形象代言人。聘請(qǐng)品牌形象代言人在藍(lán)水園宣傳推廣中的作用

1、能夠與大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生有效的區(qū)別。

聘請(qǐng)一個(gè)項(xiàng)目的品牌形象代言人，在如今大多數(shù)的產(chǎn)品宣傳中被廣泛運(yùn)用，對(duì)于品牌代言人所帶言的產(chǎn)品，人們的認(rèn)知程度日益增高。但單就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，聘請(qǐng)品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區(qū)物業(yè)聘請(qǐng)形象代言人的有北京的御景園（程峻），天津的世紀(jì)花園（葛優(yōu)），均屬高檔一流物業(yè)（世紀(jì)花園在當(dāng)時(shí)天津的樓市中如此定位）。雖然這兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)品牌代言人的挖掘并不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個(gè)項(xiàng)目贏得了廣泛的知名度和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

2、能夠?qū)⑽覀兯麄鞯闹黝}充分的表達(dá)

由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中最具有代表性的個(gè)體，所以他能夠準(zhǔn)確、直觀的將項(xiàng)目的精髓以個(gè)體的形式展現(xiàn)在人們的面前。品牌形象代言人的選擇有鑒于藍(lán)水園項(xiàng)目的客戶定位群，建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影、電視表演藝術(shù)家陳道明（或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性）。陳道明的在影視作品中的形象已經(jīng)被大多數(shù)人所接受。他的形象多為中國(guó)的民族資本家、企業(yè)家和有形象、有氣質(zhì)的高級(jí)知識(shí)分子?；痉稀靶轮挟a(chǎn)階級(jí)”的外在形象。且陳的商業(yè)形象沒(méi)有被完全的開(kāi)發(fā)，品牌形象記憶度相對(duì)專(zhuān)注。（附：關(guān)于梅江藍(lán)水園客戶定位選擇的建議）如今天津的房地產(chǎn)已經(jīng)從淺海區(qū)進(jìn)入了深海區(qū)，房地產(chǎn)策劃也從早期的經(jīng)驗(yàn)主義、偶然階段走向了今天的分工越來(lái)越細(xì)，手段越來(lái)越高。因此只有作到正確的市場(chǎng)定位，房地產(chǎn)在進(jìn)行銷(xiāo)售宣傳時(shí)才有可能最有效的針對(duì)目標(biāo)客戶群體，以促進(jìn)銷(xiāo)售的順利進(jìn)行。目前天津市大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在開(kāi)盤(pán)前的準(zhǔn)備階段都會(huì)對(duì)自己的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)定位和客戶群體定位。這些定位或者是由開(kāi)發(fā)商決定的，或者是由廣告代理公司提出的，但結(jié)果都是一樣的：就是其得出得結(jié)論都未經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)研和客戶考察。在天津市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中還沒(méi)有建立起完善、科學(xué)的，能夠涵蓋天津房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)飽和度、潛在客戶數(shù)量、客戶購(gòu)買(mǎi)能力的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和記錄。盲目的市場(chǎng)定位、客戶群定位所以造成了大多數(shù)項(xiàng)目的滯銷(xiāo)和千篇一律。我們起初接手順馳世紀(jì)城時(shí)，也曾經(jīng)苦于沒(méi)有這方面的資料。后來(lái)經(jīng)過(guò)對(duì)世紀(jì)城現(xiàn)有業(yè)主的調(diào)查了解，才將世紀(jì)城的客戶購(gòu)買(mǎi)群體定在了“H”一族身上。這種“H”的定位基本準(zhǔn)確。但隨著世紀(jì)城銷(xiāo)售的不斷深入，僅僅“H”的概念已經(jīng)略顯粗糙，這就要求我們制定出進(jìn)一步更加詳細(xì)的客戶購(gòu)買(mǎi)群體的分析，充實(shí)進(jìn)“H”的基本概念之中。但如果沒(méi)有真實(shí)、有效的市場(chǎng)調(diào)研情況報(bào)告，那么即將提出的“H”概念拓展定位仍然會(huì)與市場(chǎng)的真正需要相脫節(jié)。

同理，藍(lán)水園經(jīng)過(guò)進(jìn)一年的運(yùn)作已經(jīng)進(jìn)入開(kāi)盤(pán)前的沖刺階段，正確、嚴(yán)謹(jǐn)、有理有力的市場(chǎng)定位和客戶群體定位也正是這個(gè)項(xiàng)目目前的當(dāng)務(wù)所急。有了明確的市場(chǎng)定位和目標(biāo)客戶群體定位，才能順利的尋找到項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的訴求切入點(diǎn)和項(xiàng)目今后的發(fā)展增長(zhǎng)點(diǎn)。所以，本公司建議，由我們雙方公司及相關(guān)的第三方共同合作，在一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)期內(nèi)，對(duì)天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一次完善、精確的市場(chǎng)調(diào)查，以求達(dá)成我們雙方合作的共同利益。（合作詳情具體商議）

五、項(xiàng)目規(guī)劃策略

梅江生態(tài)居住區(qū)作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆，始終為天津市民所關(guān)注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認(rèn)可，并存在著無(wú)限的升值潛力，但是作為項(xiàng)目的地點(diǎn)是不可變更的，規(guī)劃設(shè)計(jì)好的外檐、房型等細(xì)節(jié)是不可變更的，項(xiàng)目規(guī)劃的核心是理念開(kāi)發(fā)。就像一部交響樂(lè)不能沒(méi)有主題，藍(lán)水園的推廣不能沒(méi)有靈魂。我們把這個(gè)尋找靈魂的過(guò)程稱(chēng)做理念開(kāi)發(fā)。一旦這個(gè)理念確立，整個(gè)推廣過(guò)程都必須圍繞它進(jìn)行，這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提純，形成統(tǒng)帥全局的主題思想，并把它滲透、融合、演繹在藍(lán)水園的整個(gè)具體推廣策劃中。方案A——時(shí)尚理念

（一）推廣主題——麗水天成時(shí)尚之都

1、推廣主題的延續(xù)運(yùn)用

本案運(yùn)作前期曾命名為“星嘉洲”，同時(shí)以“麗水天成時(shí)尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語(yǔ)。這一階段，2000年秋季房交會(huì)的亮點(diǎn)展示與海報(bào)、軟稿的聯(lián)合運(yùn)用使本案的知名度上升到一定的階段。雖然房交會(huì)結(jié)束后，由于更名等事件的影響，本案一度沉寂了一段時(shí)間，但由于梅江項(xiàng)目的集體品牌優(yōu)勢(shì)，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語(yǔ)“麗水天成時(shí)尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢(shì)能。

就廣告的延伸度來(lái)說(shuō)，在正式的推廣上市階段，繼續(xù)沿用“麗水天成時(shí)尚之都”這個(gè)主題可以有效的使品牌形象得以延續(xù)和擴(kuò)展，鞏固項(xiàng)目在人們心目中的地位，達(dá)到事半功倍的最佳宣傳效果，從而節(jié)約廣告支出。

2、推廣主題體現(xiàn)整合營(yíng)銷(xiāo)的精神

“麗水天成時(shí)尚之都”這個(gè)推廣主題以“時(shí)尚”作為本案藍(lán)水園的項(xiàng)目定位，有著深刻的涵義。首先“時(shí)尚”概念作為目前現(xiàn)階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢(shì)，與人們的生活息息相關(guān)，與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時(shí)尚”概念雖然給人以年輕、沖動(dòng)、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人群（年紀(jì)輕），而是所有追求無(wú)止境、對(duì)新生事物接受良好的“年輕人群”。其次，由“時(shí)尚”這個(gè)概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費(fèi)、投資、生活方式等的相關(guān)話題，可操作性強(qiáng)，可宣傳性強(qiáng)，具有良好的可對(duì)比性。對(duì)于游離于房地產(chǎn)概念之外的眾多其它產(chǎn)業(yè)概念均可兼收并蓄，為我所用，在充分引起人們對(duì)本案品牌關(guān)注度的同時(shí)精確的體現(xiàn)出“房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)”這個(gè)新生的營(yíng)銷(xiāo)觀念。再次，由于“時(shí)尚”概念所具有的時(shí)效性的特點(diǎn)，在本案營(yíng)銷(xiāo)推廣時(shí)，可以時(shí)刻變更“時(shí)尚”概念的主要訴求點(diǎn)，突破傳統(tǒng)的模式思維，將相對(duì)不變的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)刺激得活潑、生動(dòng)，充滿鮮活的生命力，予人以本案永遠(yuǎn)追求更好、積極向上的品牌印象。為本案藍(lán)水園銷(xiāo)售計(jì)劃的有效貫徹執(zhí)行和今后梅江二期的營(yíng)銷(xiāo)宣傳工作打在扎實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）時(shí)尚一族分析

1、從生理年齡上區(qū)分

從生理年齡上區(qū)分，25周歲以上和以下兩個(gè)部分人群。

25周歲以下，實(shí)際上稱(chēng)為“亞時(shí)尚一族”。人生經(jīng)歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時(shí)尚現(xiàn)象，對(duì)于真正的、我們所要宣揚(yáng)的時(shí)尚的生活方式并沒(méi)有深刻的理解和感悟。同時(shí)對(duì)他們來(lái)說(shuō)他們尚未開(kāi)始真正的創(chuàng)業(yè)，因此，他們這部分人群并不是本案藍(lán)水園的主要訴求目標(biāo)對(duì)象和購(gòu)買(mǎi)人群。25周歲以上，是本案真正鎖定的目標(biāo)客戶對(duì)象，是真正意義上的“時(shí)尚一族”。他們大都經(jīng)歷了真實(shí)而又艱辛的個(gè)人創(chuàng)業(yè)歷程，對(duì)所謂“時(shí)尚”生活方式的理解有自己獨(dú)到的見(jiàn)解，并時(shí)刻關(guān)注著世界最新鮮的“時(shí)尚”動(dòng)態(tài)。引用ELLE亞洲區(qū)女總裁的一句話：所謂“時(shí)尚”，就是領(lǐng)先一步體驗(yàn)生活的感受。這與我們所宣揚(yáng)和宣傳的“時(shí)尚”的生活方式毫不沖突。渴望領(lǐng)先一步享受 “時(shí)尚”的生活氛圍和“時(shí)尚”的生活氣息的這種“時(shí)尚”生活方式應(yīng)是我們最大的訴求支持點(diǎn)。

2、從性別上區(qū)分 中國(guó)5000年來(lái)的文化傳統(tǒng)積淀，使中國(guó)的男性公民在心理和心態(tài)上都較為成熟和深沉。他們對(duì)“時(shí)尚”概念較客觀的考量，使其可以理智的、有選擇性的接受“時(shí)尚”本身極其附屬衍生產(chǎn)品。同時(shí)，這種與生俱來(lái)的優(yōu)越與自信也使得他們會(huì)積極的取得自己的一方天地，具備了很高的接受和購(gòu)買(mǎi)能力。也正是由于這種先天的優(yōu)勢(shì)和后天的養(yǎng)成，使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時(shí)尚”生活樂(lè)趣有可以彰顯身份、地位的優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目。

由于社會(huì)的進(jìn)步和自強(qiáng)不息的奮斗精神，中國(guó)女性公民的社會(huì)地位和家庭地位均日益提高。無(wú)論是單身女性還是在家庭中，她們的自主性都可以得到充分的體現(xiàn)。她們較之男性公民更加注重生活的質(zhì)量和生活的愉悅性，考量的因素更為實(shí)際和務(wù)實(shí)。由于本案本身的硬件條件和設(shè)施均考慮到她們的實(shí)際需要，所以說(shuō)這樣的大型親水時(shí)尚社區(qū)對(duì)她們而言有著無(wú)比的誘惑力，可以進(jìn)一步激發(fā)她們的購(gòu)買(mǎi)能力。

（三）“時(shí)尚”主題的內(nèi)涵發(fā)掘

1、“時(shí)尚”涉及到“房地產(chǎn)發(fā)展的資源整合”問(wèn)題

①“整合營(yíng)銷(xiāo)”是本案銷(xiāo)售的關(guān)鍵房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展不是一個(gè)獨(dú)立運(yùn)作的過(guò)程，他需要各行各業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的扶植與輔助，如何有效的將游離于房地產(chǎn)之外的、其它各行業(yè)的資源為地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、管理和銷(xiāo)售所用——即房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)，是目前房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個(gè)重要的課題，也是本案藍(lán)水園銷(xiāo)售突破性創(chuàng)新的關(guān)鍵。本案所提倡的的推廣主題“時(shí)尚”概念在“資源整合”上有較大的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)檫@里的“時(shí)尚”概念不是單一的主要表現(xiàn)本案在硬件條件和設(shè)施上的“時(shí)尚與先進(jìn)”，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進(jìn)行推薦和宣傳。這樣，外界各種與“時(shí)尚”相關(guān)的，可以引起本案的目標(biāo)消費(fèi)群充分關(guān)注的話題和主張均可以引入本案今后的宣傳和銷(xiāo)售中，作為本案除本身所具備的各種優(yōu)秀的硬件條件和設(shè)施外的有效支撐點(diǎn)和輔助賣(mài)點(diǎn)。②“時(shí)尚”主題可延展到生活的方方面面本案所提倡的“時(shí)尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面，我們?cè)诒姸嗟摹皶r(shí)尚”中選擇“家居的時(shí)尚”、“休閑的時(shí)尚”、“運(yùn)動(dòng)的時(shí)尚”、“渡假的時(shí)尚”、“消費(fèi)的時(shí)尚”這幾方面的內(nèi)容作為本案的主打訴求，其它“時(shí)尚”內(nèi)容作為輔助訴求進(jìn)行宣傳和闡述。

2、“時(shí)尚”主題可親密結(jié)合在梅江項(xiàng)目的建筑風(fēng)格中

本案藍(lán)水園的外檐設(shè)計(jì)采用流線型，在最大限度的多提供親水住宅的同時(shí)，保證了外觀上的美感風(fēng)格。這種流線型的設(shè)計(jì)在天津這座北方的城市中并不多見(jiàn)，即便是同為梅江的3號(hào)地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“時(shí)尚”生活方式的一種具體表現(xiàn)，與“時(shí)尚”主題有著親密的融合性。

3、“時(shí)尚”主題可具體表現(xiàn)在售樓現(xiàn)場(chǎng)

本案藍(lán)水園的售樓中心布置，可圍繞“時(shí)尚”主題，突出兩方面獨(dú)特魅力： a本案藍(lán)水園獨(dú)創(chuàng)的時(shí)尚水文化生態(tài)園林

b本案藍(lán)水園率先倡導(dǎo)的“COSMO LIVING”生活方式

4、本案藍(lán)水園的售樓中心接待人員，可以在接待時(shí)遵循以下原則： a可以不統(tǒng)一著裝，但“時(shí)尚”的風(fēng)格盡量大方、統(tǒng)一

b接待時(shí)除為業(yè)主提供必要的物業(yè)咨詢外，可根據(jù)業(yè)主的情況向他們推薦適合他們的“時(shí)尚”生活方式

5、“時(shí)尚”主題可自然聯(lián)系至媒體軟稿的利用上

本案打出“時(shí)尚”的大旗，可以將各種媒體上關(guān)于“時(shí)尚”的報(bào)道一網(wǎng)打盡，讓面向公眾的大眾傳播渠道**的為我所用，更好的將“時(shí)尚”主題作為本案藍(lán)水園的銷(xiāo)售支撐點(diǎn)。

6、“時(shí)尚”主題可囊括所有高檔項(xiàng)目的特色 方案B——兩棲住宅

（一）推廣主題—— “兩棲住宅”，任你自由棲息

1、“兩棲住宅”的概念來(lái)源于“兩棲人”，“兩棲人”的概念最初源于中國(guó)南部沿海地區(qū)，90年代初期改革開(kāi)放的大好形式影響了一部分居住在當(dāng)時(shí)尚未收回的香港地區(qū)的居民，他們或者居住在香港，工作在內(nèi)地；或者工作在香港，居住在內(nèi)地，長(zhǎng)期的兩地往返奔波，樂(lè)此不疲，內(nèi)地人就給他們起了個(gè)名字叫“兩棲人”。

2、其后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)一步深入，“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習(xí)慣在兩種生活方式之間游離的族群。比如：白天工作，夜晚兼職；上半年自住旅行，下半年打起領(lǐng)帶做回“白領(lǐng)一族”，自己開(kāi)公司；是老板又是伙計(jì)等等諸如此類(lèi)的人群。

3、現(xiàn)在，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類(lèi)”。這一類(lèi)人群順應(yīng)時(shí)代的潮流而生，他們對(duì)生活和工作之間關(guān)系的理解是，既要自由奔放，又要踏實(shí)穩(wěn)重；既渴望安穩(wěn)而平靜的生活，又時(shí)刻對(duì)工作充滿好奇心，他們認(rèn)為生活就應(yīng)該是豐富多彩的，應(yīng)該是讓自己滿意和舒展的，工作有工作的快樂(lè)，生活有生活的快樂(lè)。在當(dāng)今社會(huì)中，他們不成功，還有誰(shuí)能成功？

（二）“兩棲住宅”的賣(mài)點(diǎn)分解

1、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”

現(xiàn)代人的生活忙碌而又匆忙，特別是像本案目標(biāo)消費(fèi)人群這樣的成功人士，更是難得能夠享受到悠閑悠長(zhǎng)的假期。地處友誼路中央商務(wù)區(qū)的本案藍(lán)水園，憑借其優(yōu)越的地理位置和渡假村式規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以同時(shí)達(dá)成這些本案目標(biāo)消費(fèi)人群的長(zhǎng)久渴望，工作與渡假同時(shí)兼得。

2、居家與休閑兼得的“兩棲住宅”

居家生活本意上是指 “柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開(kāi)門(mén)七件事，但即將生活在本案藍(lán)水園中的客戶會(huì)驚喜的發(fā)現(xiàn)，他們的居家生活多了幾分類(lèi)似“琴、棋、書(shū)、畫(huà)、詩(shī)、酒、花”這種情趣的感覺(jué)。這種感覺(jué)的賣(mài)點(diǎn)支撐來(lái)源于本案藍(lán)水園本身完善的休閑配套設(shè)施。

3、水陸相生的“兩棲住宅”

以“水文化”為主打的藍(lán)水園，除了3萬(wàn)平方米、景色優(yōu)美的中央湖面景觀外，人工湖外圍的其他標(biāo)志性人文建筑和人文文化也將作為本案的賣(mài)點(diǎn)支撐之一。同時(shí)，岸邊呈現(xiàn)出的波浪式主體建筑造型，與湖景相映相生，相得益彰，是本案與生俱來(lái)的景觀文化特色賣(mài)點(diǎn)。

4、成就與時(shí)尚兼得的“兩棲住宅”

時(shí)尚是一個(gè)涵蓋面非常廣的話題，真正的“時(shí)尚一族”大多數(shù)都是事業(yè)有成的成功人士，（有別于亞時(shí)尚一族，前面已有論證）他們對(duì)成就的定義不僅僅體現(xiàn)在對(duì)待事業(yè)的執(zhí)著追求上，居家生活也是為他們所重視的，他們不單要享受時(shí)尚的物質(zhì)生活，還要享受時(shí)尚的精神生活，為他們提供一個(gè)事業(yè)、家庭兩得意的地方，是本案另外一個(gè)非常重要的賣(mài)點(diǎn)支撐。

5、虛擬與現(xiàn)實(shí)兼得的“兩棲住宅”

不同于網(wǎng)上組織的“虛擬社區(qū)”，這里的“虛擬”是指虛擬的數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，正是這種技術(shù)，才支撐起現(xiàn)實(shí)中生活中藍(lán)水園快捷、安全、方便的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。買(mǎi)房首先看物業(yè)，已成為人們購(gòu)房時(shí)猶豫考慮的第一梯隊(duì)問(wèn)題，用虛擬支撐現(xiàn)實(shí)，用現(xiàn)實(shí)反映虛擬是雖然在當(dāng)前已成為高檔物業(yè)必備的硬件條件之一，但社區(qū)網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)良與否仍然會(huì)是今后幾年客戶考慮的主要問(wèn)題，也是本案賣(mài)點(diǎn)支撐。

6、作為新住宅運(yùn)動(dòng)奇跡的“兩棲住宅”

在去年上海召開(kāi)的中國(guó)房地產(chǎn)峰會(huì)上，正式提出了新住宅運(yùn)動(dòng)的口號(hào)，但至今仍未見(jiàn)有能夠稱(chēng)得上為“新住宅”的項(xiàng)目出現(xiàn)，梅江整體工程作為全國(guó)最大的生態(tài)居住區(qū)，已經(jīng)為本案往“新住宅”的方向發(fā)展打下了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的大環(huán)境氛圍，再加上本案在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)思路上的大膽創(chuàng)新和“兩棲住宅”概念的具體應(yīng)用，本案已具備了成為“新住宅”的實(shí)力，所以說(shuō)“兩棲住宅”本身就是本案藍(lán)水園最大的賣(mài)點(diǎn)。方案C——都市生態(tài)理念

推廣主題——都市生態(tài)交響

未來(lái)由你奏響

1、藍(lán)水園的都市生態(tài)概念打消了人們通常認(rèn)為的“生態(tài)城郊化”的觀念。往常人們一提到“生態(tài)小區(qū)”均會(huì)聯(lián)想到靠近城郊，靠近山區(qū)，藍(lán)水園以其自身?yè)碛写竺娣e湖景的優(yōu)勢(shì)和新加坡景觀大師規(guī)劃設(shè)計(jì)的生態(tài)風(fēng)光（包括大型陽(yáng)光植物園等）將向人們證實(shí)生態(tài)居住區(qū)也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心。（友誼路及延長(zhǎng)線將會(huì)成為天津市政、文化及商業(yè)中軸線）。

2、生態(tài)建筑必將成為21世紀(jì)的建筑主流。在綠色、環(huán)?？谔?hào)盛行的今天，生態(tài)建筑已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生。高科技的應(yīng)用帶來(lái)了眾多的綠色建材，成為生態(tài)建筑的基本支撐點(diǎn)。再加上人們親和自然，接近自然的自覺(jué)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，更加完美的生態(tài)建筑成為人們的必需。所以我們創(chuàng)造“景觀率”這個(gè)嶄新的概念，作為生態(tài)建筑和園林綠化指數(shù)之間的契合點(diǎn)。

3、生態(tài)文明在構(gòu)筑了城市可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力的同時(shí)，也成為生態(tài)住宅、生態(tài)環(huán)境的內(nèi)在支撐。文明的含義包括了和諧的親友關(guān)系、和諧的鄰里關(guān)系、和諧的人生觀、和諧的自然關(guān)系等。在這些關(guān)系的包容下，人與人之間、人與自然之間，都是親密無(wú)間的，即“零距離”的概念。以這些與人們生活密切相關(guān)的關(guān)系和充滿人性光輝的概念作為生態(tài)的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我們“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的初衷，使藍(lán)水園在整個(gè)梅江項(xiàng)目中，在天津市眾多房地產(chǎn)中有前所未有的突破。

六、推廣計(jì)劃

1、推廣策略

①本案藍(lán)水園的廣告宣傳量在開(kāi)盤(pán)前，要達(dá)到一定的飽和度。事實(shí)上，100萬(wàn)元的廣告費(fèi)分十次投入和一次性投入，對(duì)其它商品而言，也許效果差別不大。但對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售而言，其業(yè)績(jī)卻往往有天壤之別。從表面上看，廣告的投入加大，風(fēng)險(xiǎn)加大。但實(shí)際宣傳量加大形成了規(guī)模效應(yīng)，反而降低了單位風(fēng)險(xiǎn)成本。所以，房地產(chǎn)廣告在宣傳量上達(dá)一定的飽和度，就無(wú)法形成浩大的聲勢(shì)，當(dāng)然就無(wú)法保證短時(shí)間內(nèi)的大量成交。

因此，基于此我們認(rèn)為可考慮在車(chē)體廣告和燈箱路牌等戶外廣告上大做文章。戶外廣告的最大優(yōu)點(diǎn)是反復(fù)提醒，經(jīng)常路過(guò)的人都會(huì)有意無(wú)意地看到。所以，它對(duì)于知名度的傳播最有效。戶外廣告產(chǎn)生收益的時(shí)間較長(zhǎng)，也更為持續(xù)，故本案藍(lán)水園作為大型、跨長(zhǎng)期發(fā)展的項(xiàng)目可大量采用。另外，戶外廣告要內(nèi)容簡(jiǎn)練，信息單一，色彩一定要鮮艷，這樣才能獲得最好的效果。②本案藍(lán)水園作為跨的大型項(xiàng)目，要注重作好品牌形象的培養(yǎng)。對(duì)于跨長(zhǎng)期發(fā)展的大型項(xiàng)目，除了在注重作好促銷(xiāo)宣傳的同時(shí)，還應(yīng)撥出專(zhuān)門(mén)的費(fèi)用以用于做項(xiàng)目的品牌形象宣傳。相對(duì)地，品牌形象宣傳的收益期長(zhǎng)但其投入產(chǎn)出比高，而促銷(xiāo)廣告的收效期短但投入產(chǎn)出比低。對(duì)于長(zhǎng)期發(fā)展的項(xiàng)目，投入一定費(fèi)用做品牌形象宣傳，可有效地提高投入產(chǎn)出比，從而減少總的宣傳投入，并為以后發(fā)展新項(xiàng)目積累品牌資產(chǎn)，以品牌延伸效應(yīng)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張。但是，此種品牌形象的培育同其他商品仍有較大的不同，其它商品往往注重對(duì)消費(fèi)者品牌忠誠(chéng)度的培養(yǎng)，而長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌形象注重的是品牌的親和力和美譽(yù)度。因此，我們認(rèn)為應(yīng)考慮做獨(dú)特的公益活動(dòng)廣告。如在大型超市設(shè)置老人坐椅車(chē)（或兒童坐椅車(chē)）等。

2、媒體計(jì)劃

① 在《每日新報(bào)》和《今晚報(bào)》作軟廣告。因?yàn)椤睹咳招聢?bào)》和《今晚報(bào)》具有信息承載量很大，可讀性強(qiáng)，可以傳閱，反復(fù)地看，以至于商討等特點(diǎn)。根據(jù)我們的推廣經(jīng)驗(yàn)，一份好的平面媒介，其效果可以達(dá)到同時(shí)使用各種媒介的總體效果的70%左右。

② 拍攝本案藍(lán)水園的概念形象CF片。CF片具有視覺(jué)和聽(tīng)覺(jué)的雙重刺激，其表現(xiàn)手法可以豐富多采，而且，其品位性強(qiáng)、欣賞價(jià)值高、感染力強(qiáng)烈。對(duì)于高檔樓盤(pán)，構(gòu)建高檔形象和先鋒品位，是不可缺少的宣傳方式。

但由于電視媒介的投入產(chǎn)出比低于報(bào)紙媒介，故我們建議在開(kāi)盤(pán)前播出三周時(shí)間即可。③ 考慮特殊的、名流薈萃的，如高級(jí)飯店、賓館、高檔娛樂(lè)休閑場(chǎng)所、大型汽車(chē)美容店、高等院校中的MBA班、航空**雜志、高級(jí)美容美發(fā)店等可直接面對(duì)本案目標(biāo)消費(fèi)群的特種傳播途徑。

通過(guò)這種特殊的廣告?zhèn)鞑ネ緩?，一是可以與本市其他高檔物業(yè)一直沿用的以傳統(tǒng)媒體為主的宣傳推廣方式形成明顯的區(qū)分，二是這種直接面對(duì)客戶的營(yíng)銷(xiāo)方式，除了可以給本案的目標(biāo)客戶群帶來(lái)近身感受的親切好感外，制作精良、新穎別致的宣傳資料也會(huì)為本案的推廣達(dá)到潛移默化的宣傳效果。④ 可選擇《COSMO·時(shí)尚》和《經(jīng)理人》雜志做開(kāi)盤(pán)前的月份做一次硬廣告。因?yàn)槟繕?biāo)客戶群多為女性的《COSMO·時(shí)尚》雜志和目標(biāo)客戶群多為男性的《經(jīng)理人》雜志的讀者品位均可以有效契合本案藍(lán)水園目標(biāo)購(gòu)房者的“COSMO LIVING”生活方式，而且《COSMO·時(shí)尚》已成為中產(chǎn)階級(jí)以上人士的了解世界最新資訊和享受生活質(zhì)量的必讀書(shū)籍。

另一方面，選擇《COSMO·時(shí)尚》和《經(jīng)理人》雜志做廣告，也開(kāi)創(chuàng)了天津市房地產(chǎn)廣告形式突破之先河，從而形成本案藍(lán)水園與眾不同的品位形象。

3、宣傳主線 ①專(zhuān)家解讀時(shí)尚理念、兩棲住宅理念和都市生態(tài)理念在軟稿中大量出現(xiàn)各種專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)和看法（并不局限于建筑專(zhuān)家，跨行業(yè)的專(zhuān)家品評(píng)更具備可信度和可比性。）②零距離渡假，你感受到了嗎？③ **%的景觀率，你聽(tīng)說(shuō)過(guò)了嗎？

④ 天津市最貴的房子在哪里？

七、價(jià)格策略價(jià)格策略在項(xiàng)目推廣中占據(jù)了極為重要的位置，也是項(xiàng)目中最靈活機(jī)動(dòng)的因素。在本案的宣傳推廣中，我們可以利用近水的六棟小別墅做為價(jià)格賣(mài)點(diǎn)，打出“天津最貴的房子就在藍(lán)水園”的宣傳口號(hào)，聚焦消費(fèi)者的注意力，造成新聞轟動(dòng)，從而全面提升藍(lán)水園的品牌價(jià)值。梅江藍(lán)水園區(qū)域推廣策劃（銷(xiāo)售控制）

區(qū)域推廣法將本案藍(lán)水園分為不同風(fēng)格的三個(gè)營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域，制定每一區(qū)域的命名及推廣主題，以時(shí)間為主線進(jìn)行區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)。

1、第一區(qū)域：麗水天城 特色：**%的景觀率

營(yíng)銷(xiāo)時(shí)段：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)初期推廣主題：麗水天成時(shí)尚之都

2、第二區(qū)域：星嘉洲 特色：**%的景觀率

營(yíng)銷(xiāo)時(shí)段：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中期推廣主題：綠色辦公室

3、第三區(qū)域：清澄墅 特色：親水100%景觀小別墅

營(yíng)銷(xiāo)時(shí)段：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)末期推廣主題：湖景渡假村

第三篇：會(huì)展+實(shí)踐報(bào)告+天津聚源馳商貿(mào)有限公司

天津聚源馳商貿(mào)有限公司商務(wù)禮儀實(shí)踐報(bào)告 一、實(shí)習(xí)目的通過(guò)社會(huì)實(shí)踐進(jìn)一步鞏固在學(xué)校學(xué)習(xí)到的知識(shí)，在實(shí)習(xí)中摸索出商務(wù)禮儀未來(lái)就業(yè)方向，了解到實(shí)踐和知識(shí)相結(jié)合的重要性。為后期步入社會(huì)的發(fā)展做好鋪墊，更新對(duì)待專(zhuān)業(yè)的態(tài)度，了解現(xiàn)代社會(huì)的就業(yè)形勢(shì)和發(fā)展方向。同時(shí)，只有通過(guò)前期的實(shí)習(xí)才能夠更加清晰的認(rèn)識(shí)到自身和社會(huì)的差距，拉近自己和社會(huì)的距離，開(kāi)闊視野，鍛煉自身實(shí)力，通過(guò)實(shí)踐不斷提升自己各方面能力，不斷地豐富自己。

二、實(shí)習(xí)時(shí)間 2019 年 1 月 19 日-2019 年 2 月 20 日 三、實(shí)習(xí)地點(diǎn) 天津聚源馳商貿(mào)有限公司 四、實(shí)習(xí)單位和部門(mén) 天津聚源馳商貿(mào)有限公司成立于 2015 年 09 月 11 日，注冊(cè)資金 50 萬(wàn)元人民幣，是天津一家百貨/批發(fā)/零售行業(yè)公司。公司以“專(zhuān)注，用心，服務(wù)”為核心價(jià)值，希望通過(guò)我們的專(zhuān)業(yè)水平和不懈努力，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

多年來(lái)，天津聚源馳商貿(mào)有限公司一直秉承以用戶需求為核心，在專(zhuān)注百貨/批發(fā)/零售行業(yè)同時(shí)，提供優(yōu)質(zhì)、用心的服務(wù)贏得了眾多業(yè)界的信賴(lài)和好評(píng)，在天津逐漸樹(shù)立起公司良好品牌。

這一次實(shí)習(xí)我被分配到產(chǎn)品銷(xiāo)售區(qū)工作，不同于其他市場(chǎng)策劃的工作，產(chǎn)品銷(xiāo)售區(qū)的難度則會(huì)大一些，因?yàn)殇N(xiāo)售行業(yè)主要針對(duì)的產(chǎn)品紛繁復(fù)雜，并且面對(duì)的人群也是多種多樣的。其次，銷(xiāo)售區(qū)的工作最核心的是和顧客溝通，所以在語(yǔ)言上公司有著明確規(guī)定，英語(yǔ)四級(jí)的證書(shū)必須要有。同時(shí)，對(duì)于銷(xiāo)售區(qū)而言，除了和客人的溝通外，還要做到對(duì)產(chǎn)品的了解。在上崗培訓(xùn)前是需要將所銷(xiāo)售區(qū)域的產(chǎn)品背下來(lái)的，包括其優(yōu)點(diǎn)和性能使用，這對(duì)我來(lái)說(shuō)也是一次極大的挑戰(zhàn)。按照公司規(guī)定要求，銷(xiāo)售區(qū)的員工必須要對(duì)每一位顧客都做到坦誠(chéng)相待，不得在推銷(xiāo)產(chǎn)品的過(guò)程中肆意隱瞞欺騙顧客。對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售區(qū)的員工就是公司的門(mén)面擔(dān)當(dāng)，我們承擔(dān)著公司的形象，在上班過(guò)程中必須做到嚴(yán)以律己。

五、實(shí)習(xí)內(nèi)容 在實(shí)習(xí)中公司對(duì)我們的要求和正式員工是相同的，包括獎(jiǎng)懲制度的運(yùn)用。每天早晨八點(diǎn)必開(kāi)的班前例會(huì)是實(shí)習(xí)的核心內(nèi)容，這主要是為了讓部門(mén)管理人員對(duì)員工的儀容、儀表及精神狀態(tài)進(jìn)行檢查，同時(shí)也是總結(jié)前一天工作的整改重點(diǎn)，分配當(dāng)日銷(xiāo)售任務(wù)的時(shí)刻。

緊接著就是兩班交接的時(shí)刻，交接的內(nèi)容主要有檢查當(dāng)日產(chǎn)品庫(kù)存和銷(xiāo)售數(shù)量，清點(diǎn)好每日上班銷(xiāo)售的產(chǎn)品，做到不落一物。本著服從顧客的中心思想，嚴(yán)

格按照公司標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行本銷(xiāo)售區(qū)的清理工作，確保每項(xiàng)物品衛(wèi)生整潔、擺放整齊。銷(xiāo)售區(qū)的衛(wèi)生更是重中之重的一點(diǎn)，干凈整潔的環(huán)境才能夠吸引顧客圍觀。同時(shí)公司還會(huì)定期開(kāi)展產(chǎn)品銷(xiāo)售活動(dòng)，針對(duì)商品庫(kù)存和時(shí)尚趨勢(shì)做出應(yīng)對(duì)方針，在銷(xiāo)售中我們就需要負(fù)責(zé)引導(dǎo)好顧客了解當(dāng)日活動(dòng)，確保將最大的優(yōu)惠傳遞出去。

公司明確要求，對(duì)待顧客提出的疑問(wèn)一定要耐心作答。作為服務(wù)行業(yè)而言，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是決定一家銷(xiāo)售行業(yè)成敗的重要因素。將顧客放在工作的第一位，面對(duì)他們的問(wèn)題要耐心解答，提出的要求應(yīng)該及時(shí)向直轄領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)，給他們營(yíng)造一種享受購(gòu)物過(guò)程的體驗(yàn)。

六、實(shí)習(xí)總結(jié) 回想這一次在聚源馳商貿(mào)實(shí)習(xí)的過(guò)程，覺(jué)得從中獲益匪淺，它讓我了解到了許多在課堂和書(shū)本中都無(wú)法學(xué)會(huì)的知識(shí)。同時(shí)也非常感激聚源馳商貿(mào)的領(lǐng)導(dǎo)和同事對(duì)我的照顧，作為新人來(lái)說(shuō)，他們給了我足夠的時(shí)間來(lái)適應(yīng)這項(xiàng)工作。同時(shí)，他們也教會(huì)了我很多，這些都是在學(xué)校里學(xué)不到的知識(shí)，它能讓我更加快速的適應(yīng)這個(gè)社會(huì)，并且了解到未來(lái)的發(fā)展方向。

實(shí)習(xí)是一個(gè)很好的平臺(tái)，它能夠讓年輕人對(duì)社會(huì)增加新的認(rèn)知和感悟。只有經(jīng)歷了實(shí)習(xí)的這個(gè)過(guò)程，才能更好的完成日后步入社會(huì)的工作。它就好像學(xué)校和社會(huì)的過(guò)渡帶，它讓我們看到了自己優(yōu)秀的一面，也讓我們發(fā)現(xiàn)自己的不足。在這個(gè)過(guò)程中，我們不斷接收新的知識(shí)，不斷完善自己，努力成為一名優(yōu)秀的銷(xiāo)售人員。

實(shí)踐單位評(píng)語(yǔ)：

實(shí)踐單位蓋章：

部門(mén)主管簽字：

****年**月**日

成績(jī)：

教師簽字：

****年**月**日