第一篇：2013年房產(chǎn)泡沫必破 農(nóng)民工才是樓市的最后出路

2013年房產(chǎn)泡沫必破 農(nóng)民工才是樓市的最后出路

經(jīng)濟學家 茅于軾

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記者：住宅市場調(diào)控從去年至今已有一年多的時間，期間經(jīng)歷了限購令、加息、房產(chǎn)稅等多種調(diào)控措施，你是怎么評價這些措施？

茅于軾：我覺得房地產(chǎn)市場價格是供給需求決定的，供不應求就會漲價，不解決這個問題，而用行政干涉，力量是有限的，市場力量遠遠超過行政的力量。當然，現(xiàn)在房價高是有行政的原因，主要是土地供給不足，供給不足就會漲價。在這樣一個條件下，要解決土地供給不足的問題，光是限購這些辦法也不是說沒有用，長遠來看，實際上限購是干涉人用自己財產(chǎn)的行為，不讓人買車、不讓人買房，并不能解決問題，市場是有自己的規(guī)律。需求方面就是大家的錢沒有地方用，就去買房子，而且又有通貨膨脹，存銀行利息是負的，房價還在漲，很自然大家就去買房了，要把這個問題解決，銀行利息趕緊提起來就會減少人買房的積極性，開放各種投資的機會讓大家有別的渠道去賺錢，他就不買房了。這些問題不解決，限購的辦法我覺得是沒有效的。

記者：浙江民營資本比較活躍，大部分人將資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在限購之后投資渠道更少了，有沒有一個具體的辦法可以解決這些活躍的資本？

茅于軾：你說的不錯，我剛才講兩個原因，供給就是土地不足，需求就是錢沒有別的用途，要解決的問題就是，你要想老百姓的錢不買房，就要開放大家投資賺錢的機會，不要靠買房賺錢，買房賺錢很危險，現(xiàn)在房價完全脫離實際了，有一天泡沫破滅，房價就會掉下來。沒有一個千秋不敗的行業(yè)，永遠賺錢是沒有的，我覺得現(xiàn)在是一個改變的重要時刻。

記者：不能僅僅靠限購等政策，要給這些活躍的資本其它的出口，開放更多的投資渠道。

茅于軾：對。

記者：現(xiàn)在浙江房貸又成了熱點話題，三大國有銀行將首套房首付款提高到四成，你覺得四成首付會不會成為全國的標準呢？

茅于軾：從道理上來講，房貸首付比例低可以鼓勵房地產(chǎn)市場，但是現(xiàn)在的情況不是房地產(chǎn)市場不活躍，是過分的活躍，大家都拿錢買房，而且還有金融危機的風險，在這種情況下提高首付是一個辦法。首付比例越低，房地產(chǎn)市場越活躍，風險也跟著越大。美國的次貸危機就是這樣出現(xiàn)的。所以提高首付比例，降低風險，壓制房地產(chǎn)的活躍，目前來看我覺得這還是對的。

記者：住宅市場限購使商業(yè)地產(chǎn)受到很多投資者與開發(fā)商的關(guān)注，開發(fā)商蜂擁而至到商業(yè)地產(chǎn)，會不會帶來一些風險或隱患呢？

茅于軾：商業(yè)不是說想干就想干，想不干就不干，它要有需求，一切的東西最終決定于需求，如果商業(yè)地產(chǎn)需求高，那你就應該轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，它沒有需求的話你干什么呀？所謂的需求就是現(xiàn)在的供給能不能滿足現(xiàn)在的需要，如果不能滿足，你就是一個機會，如果已經(jīng)滿足了，你再轉(zhuǎn)過去那就是更多一個惡性競爭了。

記者：茅老師，請您預判一下2011年房地產(chǎn)整體的走勢？

茅于軾：從全國來看，大城市的泡沫是很明顯的，有泡沫最后不能消化掉，就要破滅。破滅的結(jié)果就是房地產(chǎn)直線下降，大家想不被套牢就趕緊把它賣了，大家都這么想的話，房價會越來越往下走，別的國家也有這樣的經(jīng)驗。什么時候會發(fā)生這種事，很難判斷。反正我覺得不會很長，不會長到五年、六年，再隔三、四年甚至于一兩年都有可能。

記者：房地產(chǎn)泡沫會破滅嗎？

茅于軾：會破滅，因為消化不掉，它就會一直在那，最終要有一個結(jié)果，要么消化掉，要么破滅。所謂泡沫就是它已經(jīng)脫離實際了，它總有一天要下來，但哪一天下來就很難說。房地產(chǎn)真正的前途在什么地方呢？在幾億農(nóng)民進城要住房子，這是我們遠大的前景，你不瞄準這一塊，總是看那些有限的市場。但是這一

塊怎么瞄準是非常值得研究的，因為事實就是中國有幾億農(nóng)民在打工，他們現(xiàn)在是春節(jié)回家，這個狀態(tài)是非常不合理的。但是你要叫他買房他又買不起，所以現(xiàn)在解決的辦法就是給他們租房，用各種方式出租，也可以廉租房，也可以是普通住房，在我看來最好的辦法還是給他們住房補貼，不要蓋廉租房，由開發(fā)商去蓋房租，該蓋什么房就蓋什么房，開發(fā)商會了解誰需要什么樣的房，或者是一室一廳，或者是兩室一廳，開發(fā)商蓋的房子一定是滿足市場需求的。由政府幫助農(nóng)民工解決租房的問題，而不是買房的問題。住房問題需要開發(fā)商解決，而不是政府來解決。

記者：政府要管租是嗎？

茅于軾：政府管什么呢？你是打工的，我一個月給你五百塊錢的住房補貼，你自己再加三百塊，可以租一室一廳，把老婆孩子先接來，慢慢你賺了更多的錢可以改善一點，兩室一廳。這些完全是由開發(fā)商提供的，因為開發(fā)商最有效，能夠精打細算，用最好的組合蓋出最好的房子。由市場解決供需問題，這是最重要的一條教訓。