第一篇：本案爭議屋頂?shù)氖褂脵?quán)應(yīng)當(dāng)歸誰所有--兼談厘清法律關(guān)系 正確行使訴權(quán)(王長軍四川省廣漢市人民法院)

本案爭議屋頂?shù)氖褂脵?quán)應(yīng)當(dāng)歸誰所有

--兼談厘清法律關(guān)系 正確行使訴權(quán)

王長軍四川省廣漢市人民法院

上傳時間:2008-7-18

[案情]甲系一房地產(chǎn)公司，在廣場旁建一“品字型”房屋共4間（見下圖，擬為1號、2號、3號、4號）。2004年5月甲公司將2、3、4號三間房屋賣予乙，并在合同中約定：乙

同時有1號屋頂?shù)氖褂脵?quán)。

乙購買后用之做生意(包括使用1號屋頂)。2005年2月甲公司將1號賣予丙，并在合同

中約定：丙有1號間屋頂?shù)氖褂脵?quán)。乙、丙對其所購房屋均辦理了產(chǎn)權(quán)證。丙購房后，對乙

使用其屋頂向甲公司表示異議，甲公司遂阻止乙繼續(xù)使用。乙以房屋買賣合同向法院起訴甲，請求確認(rèn)其對1號屋頂享有使用權(quán)。甲辯稱“屋頂使用權(quán)應(yīng)歸丙所有”。丙知悉后，以有獨

立請求權(quán)的第三人申請參加訴訟。

↑↑

樓樓

梯梯

本案在討論中，有以下幾種觀點：

第一種觀點認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)支持原告乙的訴訟請求。因為乙與丙都向甲公司購買房屋，但乙

購買在前。出賣時，甲對 1號屋頂享有所有權(quán)，系有權(quán)處分，故甲、乙簽訂的買賣合同有

效。甲公司既已將 1號屋頂?shù)氖褂脵?quán)賣給乙，則無權(quán)再將其賣給丙，故甲又將1號屋頂?shù)氖褂脵?quán)賣給丙的行為系無權(quán)處分。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有

效?！?則甲、丙之間關(guān)于1號屋頂使用權(quán)的約定當(dāng)屬無效，法院應(yīng)當(dāng)支持原告乙的訴訟請求。第二種觀點認(rèn)為，應(yīng)駁回原告乙的訴訟請求并判決1號屋頂?shù)氖褂脵?quán)歸第三人丙所有。因

為乙購買甲的房屋時，雙方簽訂的合同特別約定“1號房屋屋頂露臺由乙使用”，故乙與甲

之間形成一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。當(dāng)甲享有其房屋所有權(quán)時，雙方依據(jù)約定保持債的關(guān)系，符合法律規(guī)定。當(dāng)甲所有的1號房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于丙時，該房屋的屋頂既有物權(quán)又有債權(quán)，二者

發(fā)生沖突。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，乙與甲約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系應(yīng)當(dāng)終止，乙無償使用他

人所有的屋頂露臺之權(quán)利即應(yīng)喪失。如果乙未與新的房屋產(chǎn)權(quán)人丙達成合意，就不得再使用

本案爭議屋頂之露臺。因此，本案所涉屋頂露臺的使用權(quán)應(yīng)歸屬于該屋新的產(chǎn)權(quán)人丙。

第三種觀點認(rèn)為，應(yīng)裁定駁回原告乙的起訴，丙也不能作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。

理由是：

1.甲并非與乙爭奪1號屋頂使用權(quán)的適格主體。本案糾紛產(chǎn)生的根本原因在于甲公司把

1號屋頂?shù)氖褂脵?quán)許諾給乙，后又給丙，致乙、丙的利益發(fā)生沖突。但事實上與乙爭奪1號屋頂使用權(quán)的是丙而非甲，可乙的矛頭并未指向與其利益對立的丙，卻只起訴肇事者開發(fā)商甲公司，且主張的是確權(quán)之訴而非違約之訴。如乙依據(jù)與開發(fā)商甲公司簽訂的房屋買賣合同起訴甲公司違約，根據(jù)合同的相對性原理，乙的訴訟完全正確,但乙以確權(quán)之訴起訴甲公司則存在問題。所謂確權(quán)之訴，是指兩個或兩個以上的主體對同一物主張同一個權(quán)利，而由法院予以裁決。本案中，開發(fā)商甲公司將房屋賣出后，其對1號房屋已無任何權(quán)利，自然對1號房的屋頂也無使用權(quán)，其使用權(quán)只能屬于乙或丙，乙與丙才是爭奪1號屋頂使用權(quán)的當(dāng)事人，甲在庭審中也辯稱“屋頂使用權(quán)應(yīng)歸丙所有”，故甲不是與乙爭奪1號屋頂使用權(quán)的適格主體。因此，原告乙起訴的被告不適當(dāng)，應(yīng)裁定駁回起訴。

2.丙不是有獨立請求權(quán)的第三人。（1）有獨立請求權(quán)的第三人是指對他人爭議的訴訟標(biāo)的享有獨立的請求權(quán)，主動申請參加到他人的訴訟中。有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟系為了維護自己的權(quán)利，他既反對原告的主張，也反對被告的主張，實質(zhì)上是以本訴的原、被告為共同被告提起一個新的獨立之訴，因此，有獨立請求權(quán)的第三人在訴訟中處于原告的地位，參加訴訟還需另行繳納訴訟費。本案中雖然丙主張1號屋頂使用權(quán)歸其所有，反對原告乙的主張，貌似有獨立請求權(quán)的第三人，但丙顯然不反對甲，因為甲也認(rèn)為應(yīng)歸丙所有，丙和甲的觀點完全一致。

（2）乙與甲并未就1號屋頂?shù)氖褂脵?quán)發(fā)生爭議。甲阻止乙繼續(xù)使用1號屋頂,乙與甲雖然發(fā)生了“爭議”，但雙方之爭議不是在1號房屋屋頂?shù)氖褂脵?quán)，因為甲并未對其主張權(quán)利，雙方的“爭議”在于丙認(rèn)為乙無權(quán)使用其購買的1號房屋的屋頂，丙要求開發(fā)商解決，甲遂阻止乙繼續(xù)使用，甲實質(zhì)上是代替丙主張權(quán)利。

（3）從新訴與本訴分離的角度更能判斷丙不是有獨立請求權(quán)的第三人。有獨立請求權(quán)的第三人以本訴的原、被告為共同被告而提起的獨立之訴，不依賴于本訴。假設(shè)丙單獨提起確權(quán)之訴，請求確認(rèn)1號房屋屋頂使用權(quán)歸其所有，被告也只能是乙一人，而非甲、乙作共同被告，除非甲反對丙而贊同乙的觀點。另一方面，丙完全可以不參加本訴，但基于案件的處理結(jié)果與之有利害關(guān)系，法院可以追加其為無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟，丙在訴訟中支持被告乙即可保護其合法權(quán)益。假設(shè)丙是有獨立請求權(quán)的第三人，則法院通知后，丙是否愿意參加到本訴中，完全由丙決定，如丙不參加，法院也無可奈何，法院不能依職權(quán)追加丙為有獨立請求權(quán)的第三人，因為有獨立請求權(quán)的第三人相當(dāng)于原告，民事訴訟實行“不告不理”的原則，法院不能強迫他人起訴。即使丙不參加訴訟，基于丙已取得1號房屋的所有權(quán)證，法院也不能根據(jù)甲、乙合同之約定而判決1號屋頂歸乙使用。

3、原告乙提起確權(quán)之訴，必須保持清晰的頭腦，厘清三方涉及的法律關(guān)系，正確行使訴訟權(quán)利，對此應(yīng)把握兩個方面：

其一，程序上。只能以丙為被告，甲公司可作為無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟，這樣在訴訟法理上才不會發(fā)生矛盾，理順三者之間的法律關(guān)系。

其二，實體上。乙獲得1號房屋屋頂使用權(quán)系基于債權(quán)（與甲簽訂的合同，合同約定其有權(quán)使用1號屋頂），而丙系基于物權(quán)（對1號房屋享有所有權(quán)），成立雖有先后，但二者發(fā)生沖突時，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，應(yīng)確認(rèn)歸丙所有。第一種觀點只片面地從兩個買賣合同成立的先后來判斷合同的效力，確定屋頂使用權(quán)歸合同成立在前的購買人，然未能進行權(quán)

利性質(zhì)的甑別，故作出錯誤判斷。事實上，兩個購房合同都有效，但1號屋頂?shù)氖褂脵?quán)只能歸一人所有。丙購買了1號房屋，其屋頂屬于該房屋的自然組成部分，當(dāng)然也屬丙所有（如系多層，則屋頂歸下面各層樓主共有），只有在丙購買1號房屋時，甲公司已明確告之丙“1號房屋屋頂歸乙使用”（合同中有特別約定），則丙只能主張對1號房屋的所有權(quán)，而不得干涉乙使用其屋頂。但本案甲公司為了便于其房屋銷售，鼓勵乙購買，采“一女二嫁”，致乙、丙發(fā)生爭端，對乙、丙利益的取舍，只能根據(jù)相關(guān)法律、法理予以決斷。

本案中原告乙因失去1號房屋屋頂使用權(quán)而受到的損失，可依據(jù)買賣合同向甲公司追究違約責(zé)任。違約責(zé)任的具體形式是賠償損失，確定損失金額的方法之一，可由乙與丙合理協(xié)商使用費（因乙使用可最大發(fā)揮1號屋頂?shù)慕?jīng)濟價值），該使用費即為損失，應(yīng)由甲公司賠償。對乙合法利益的保護，有利于打擊奸詐之商，促進社會誠信之風(fēng)。

基于上述分析，筆者認(rèn)為，如果原告乙的代理人厘清了本案的法律關(guān)系，則無需提起確權(quán)之訴，節(jié)約時間、人力和訴訟費，直接以購房合同起訴不講信用的開發(fā)商甲公司，可少走幾許彎路。