第一篇：2012最新版《城市用地分類及規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》里三類工業(yè)解釋解決大問題

2011最新版《城市用地分類及規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》里三類工

業(yè)解釋解決大問題

網(wǎng)上流傳的最新版《城市用地分類及規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》里對工業(yè)用地的分類進行了修改，但看條文我是很暈的，其實我也沒有看到過現(xiàn)行建設(shè)用地分類標(biāo)準(zhǔn)的條文解釋，所以理解上有很大的難度，更談不上如何運用于實際工作了。城市規(guī)劃博客前面有好幾篇是關(guān)于談?wù)摴I(yè)項目選址和一二三類工業(yè)用地分類的，雖然和同行們展開了談?wù)摚潞蠖紱]有拿出好的辦法。今天在網(wǎng)上遇到一個朋友，居然要到一個帶條文說明的2011最新版《城市用地分類及規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》全文，發(fā)現(xiàn)條文說明中對工業(yè)工業(yè)用地的分類有詳細(xì)的說明，能很大程度上解決大家的問題。

工業(yè)用地的內(nèi)涵與中類與原國標(biāo)基本一致，工業(yè)用地的分類既可用于對現(xiàn)狀工業(yè)用地進行分類，也可用于指導(dǎo)安排工業(yè)項目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及調(diào)整工業(yè)用地布局，制定環(huán)境保護措施，對城市規(guī)劃工作的實用意義較大。

工業(yè)用地也有各種分類方法，如按工業(yè)性質(zhì)或工業(yè)門類劃分，優(yōu)點是與國家有關(guān)工業(yè)的分類相一致，資料來源面廣，容易獲得統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也便于分析工業(yè)的性質(zhì)、產(chǎn)品、產(chǎn)值等，但在統(tǒng)計口徑上往往與城市規(guī)劃工作的要求不一致，也不適用于工業(yè)選址和用地管理工作，不能滿足城市規(guī)劃工作的需要。本分類按工業(yè)對居住和公共環(huán)境的干擾污染程度，將工業(yè)用地分成“一類工業(yè)用地”（對環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患）、“二類工業(yè)用地”（有一定干擾、污染和安全隱患）和“三類工業(yè)用地”（對環(huán)境有嚴(yán)重干擾、污染和安全隱患）三個中類。有的意見在于由于污染較輕的產(chǎn)業(yè)與嚴(yán)重污染的產(chǎn)業(yè)較難分別，因此建議分為兩類。本標(biāo)準(zhǔn)將工業(yè)用地分成三類基于兩個理由：（1）這種分類具有必要性。第二類與第三類有著不同的用地兼容性。第二類產(chǎn)業(yè)用地中尚可安排部分其他用地，而第三類往往只能安排本功能的用地。（2）這種分類具有可行性。在英國以及我國的臺灣地區(qū)具體表明了第三類工業(yè)用地（即特殊產(chǎn)業(yè)用地）的具體工業(yè)類型，在新加坡則將對工業(yè)用地的分類與具體的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)（環(huán)境保護一般指引）相結(jié)合。

工業(yè)用地對居住和公共環(huán)境的干擾污染因素，主要包括噪聲、煙塵、有害氣體、惡臭、廢渣、污水以及交通運輸量等。工業(yè)用地中類應(yīng)根據(jù)工業(yè)具體條件及國家有關(guān)環(huán)境保護的規(guī)定與指標(biāo)來確定，本標(biāo)準(zhǔn)取消了上版標(biāo)準(zhǔn)中列舉具體行業(yè)分類的做法，原因在于考慮到隨著科學(xué)技術(shù)的進步，某污染嚴(yán)重的行業(yè)可以通過技術(shù)改造減少污染甚至實現(xiàn)零排放。

工業(yè)用地的分類建議參考以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

表3工業(yè)用地的分類標(biāo)準(zhǔn)

水大氣噪聲

參照標(biāo)準(zhǔn)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB8978-1996）大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB16297-1996）工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)（GB12348-2008）

一類工業(yè)企業(yè)低于一級標(biāo)準(zhǔn)低于二級標(biāo)準(zhǔn)低于1類聲環(huán)境功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)

二類工業(yè)企業(yè)低于二級標(biāo)準(zhǔn)低于二級標(biāo)準(zhǔn)低于2類聲環(huán)境功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)

三類工業(yè)企業(yè)高于二級標(biāo)準(zhǔn)高于二級標(biāo)準(zhǔn)高于2類聲環(huán)境功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)

大家看到上面這個表格，或許已經(jīng)開始疑惑，表的名稱是工業(yè)用地的分類標(biāo)準(zhǔn)，而下面分類的主體是工業(yè)企業(yè)，這個是為什么呢？

我們理一下思路，城市規(guī)劃是對土地和空間及各項建設(shè)行為的控制，我們在城市規(guī)劃管理工

作中，有控制性詳細(xì)規(guī)劃是做各項行政許可，做各類建設(shè)行為的前提，起到了決定性的指導(dǎo)作用，在控規(guī)階段，我們就要對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地進行規(guī)劃，進行分類，這個時候我們要規(guī)劃的除了建成區(qū)，要確定功能和經(jīng)濟指標(biāo)的主要是未開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地，也就是說這個時候只有建設(shè)用地，其上還沒有工業(yè)企業(yè)，在土地掛牌出讓錢，確定的土地的規(guī)劃條件是針對所有競標(biāo)爭地企業(yè)的一種嚴(yán)格篩選，各類工業(yè)企業(yè)必須符合相應(yīng)的排放標(biāo)準(zhǔn)才能競選到相應(yīng)的工業(yè)用地。

但是從操作層面看還是有一定的問題，還是先有蛋還是先有雞的問題。在企業(yè)參與土地掛牌出讓前，這個企業(yè)或許只是一個新企業(yè)，肯定沒有什么排放檢測，有沒有立項批文、有沒有環(huán)境評估呢？即使有，但也是并沒有落實在空間內(nèi)預(yù)測吧，算是一紙空文吧？一個化工項目可以包裝成零排放，一條落后生產(chǎn)線也可以說成是歐洲引進的綠色環(huán)保工業(yè)，一切皆有可能??

到底由哪個部門來認(rèn)定某個企業(yè)到底屬于幾類工業(yè)企業(yè)呢？肯定不是規(guī)劃部門，到底要如何控制呢？國土部門即使承認(rèn)企業(yè)的承諾，也是枉然，只有環(huán)保部門來監(jiān)督控制了吧?? 好吧，規(guī)劃部門是前置的，提出了建設(shè)用地分類、地塊的規(guī)劃條件，對工業(yè)用地的準(zhǔn)入做出了詳細(xì)明確的要求，后面是誰取得土地，并沒有辦法。待那些取得了土地出讓合同的企業(yè)來申報規(guī)劃設(shè)計方案審查、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的時候，我們肯定要默認(rèn)，他們是符合對應(yīng)用地的一類二類三類工業(yè)企業(yè)。

加入發(fā)改委征求某企業(yè)落戶與某地的合理性，你只能告訴他們，這個地方是幾類工業(yè)用地，擬落戶企業(yè)必須符合相應(yīng)的幾類工業(yè)，僅此而已。

第二篇：對比新舊《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》的區(qū)別

對比新舊《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》的區(qū)別

新的用地分類包括城鄉(xiāng)用地分類、城市建設(shè)用地分類兩部分。

新標(biāo)準(zhǔn)的主要特點：

1、空間覆蓋完整，城鄉(xiāng)用地分類與土地利用分類銜接清楚；

2、系統(tǒng)層次清晰，與城鄉(xiāng)規(guī)劃體系對接明確

3、適用面廣，即可用于現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計，也可用于規(guī)劃編制，還可用于規(guī)劃和審查管理；

4、與原城市用地分類體系基本銜接良好。

此次對分類的調(diào)整適應(yīng)了現(xiàn)代社會的經(jīng)濟發(fā)展和國家經(jīng)濟體制的改變，對以前一些分類模糊，或者兩者關(guān)系不大卻劃分在一個中類、大類的用地進行了調(diào)整。從城市規(guī)劃管理的角度來說，這樣的調(diào)整方便了規(guī)劃和審查管理，減少了一些很難界定界線的用地區(qū)分問題，而且細(xì)化后的用地分類縮小了同名用地下用地的種類，更加準(zhǔn)確。

下面從具體調(diào)整上來介紹其對城市規(guī)劃管理的影響。

居住用地

1、考慮目前居住區(qū)配套規(guī)劃的中小學(xué)往往由于建設(shè)主體不清而面臨土地空置等問題，從政府發(fā)揮公共服務(wù)職能、便于實際管理等要求出發(fā)，將中小學(xué)用地劃入“教育科研用地”。

2、二類居住中增加“保障性住宅用地”，體現(xiàn)國家關(guān)注中低收入群眾住房問題的公共政策。公共設(shè)施用地的分化調(diào)整

將“公共服務(wù)設(shè)施用地”拆分為“公共管理與公共服務(wù)用地”與“商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地”兩大類。“公共設(shè)施用地”主體內(nèi)容仍然延續(xù)了計劃經(jīng)濟體制的思維體系，但是目前的狀況是，許多過去由政府統(tǒng)管的公共設(shè)施項目逐步交給市場運作，投資主體多元化導(dǎo)致公共設(shè)施類型發(fā)生分化，同時也對規(guī)劃提出了將該地類進行區(qū)分的要求。公共管理與公共服務(wù)設(shè)施

公共管理和公共服務(wù)，現(xiàn)在是兩種概念，代表了兩種導(dǎo)向。”公共管理與公共服務(wù)設(shè)施“指行政、文化、教育、衛(wèi)生、體育等機構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的服務(wù)設(shè)施用地，其核心內(nèi)涵在于必須控制以保障滿足民生需求的服務(wù)設(shè)施。對該大類的調(diào)整只是根據(jù)現(xiàn)狀，對類型較多的進行了細(xì)化，對相似的進行了整合。

例如，將以前的“文化設(shè)施用地”將原國標(biāo)“文化設(shè)施用地”縮小范圍，僅包括圖書、展覽、文化活動等公益性設(shè)施用地。原國標(biāo)“新聞出版用地”、“文化藝術(shù)團體用地”以及“廣播電視用地”的報社、出版社、廣播電臺、電視臺、文化藝術(shù)團體等，納入本標(biāo)準(zhǔn)“藝術(shù)傳媒用地”等。

“教育科研用地”新增“中小學(xué)用地”小類，建議充分結(jié)合主管部門教育部門的規(guī)劃設(shè)想，將中小學(xué)的規(guī)劃在教育專項規(guī)劃的編制中具體落實。

“醫(yī)療衛(wèi)生用地”中，將原”休療養(yǎng)用地”納入本標(biāo)準(zhǔn)的“旅館用地”，這樣的調(diào)整避免了用醫(yī)療作為掩護以修養(yǎng)為目的的行為產(chǎn)生。

“社會福利設(shè)施用地”指為社會提供福利和慈善服務(wù)的設(shè)施及其附屬設(shè)施的用地，包括福利院、養(yǎng)老院、孤兒院等用地。原國際分類中社會福利院等納入“其他公共設(shè)施用地”，為了體現(xiàn)政府對社會福利的保障職能，本標(biāo)準(zhǔn)將其單列為種類。

原國標(biāo)中“外事用地”在特殊用地中，考慮到其對城市各類設(shè)施的密切需求，將其納入“公共管理與公共服務(wù)用地”，指外國駐華使館、領(lǐng)事館及其生活設(shè)施等用地。

第三篇：新國標(biāo)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)——王聰解讀版

1總則

1.1適用范圍：

1.1.1本標(biāo)準(zhǔn)適用于城市、縣人民政府所在地鎮(zhèn)和其它具備條件的鎮(zhèn)的總體規(guī) 劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制、用地統(tǒng)計和用地管理工作。

1.1.2縣人民政府所在地鎮(zhèn)和其它具備條件的鎮(zhèn)與城市一并作為本標(biāo)準(zhǔn)適用對象，加強空間拓展和投資建設(shè)的引導(dǎo)與控制。

解讀：

（1）由于“縣人民政府所在地鎮(zhèn)”的管理體制不同于一般鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)也與一般鎮(zhèn)有所區(qū)別，其規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)按照城市標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；

（2）“其它具備條件的鎮(zhèn)”指人口規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平已達到設(shè)市標(biāo)準(zhǔn)，但管理體制仍保留鎮(zhèn)的行政建制的鎮(zhèn)。

相關(guān)資料：我國小城鎮(zhèn)發(fā)展迅猛，發(fā)展水平較高的鎮(zhèn)已成為承載城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)、居住功能的重要組成部分，經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)與城市相似。2009年底我國有建制鎮(zhèn)19322個，鎮(zhèn)建成區(qū)人口1.38億，占全國城鎮(zhèn)人口的22.2%。以農(nóng)業(yè)服務(wù)、商貿(mào)旅游、工礦開發(fā)等多種產(chǎn)業(yè)為依托形成一批具有一定規(guī)模的新型小城鎮(zhèn)。

第四篇：深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市工業(yè)項目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)

深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市工業(yè)項目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)

（試行）的通知 深府〔2006〕93號

《深圳市工業(yè)項目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)（試行）》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

深圳市工業(yè)項目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)（試行）

一、為落實市委市政府提出的建設(shè)“和諧深圳效益深圳”的目標(biāo)要求，加強工業(yè)項目建設(shè)用地管理，促進土地資源的集約利用和優(yōu)化配置，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）和市政府《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理決定的通知》（深府〔2004〕204號）精神，制定本市工業(yè)項目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)（以下簡稱標(biāo)準(zhǔn)）。

二、本標(biāo)準(zhǔn)是工業(yè)用地項目前置評估、資格預(yù)審和審批工業(yè)項目用地規(guī)模，以及加強工業(yè)項目用地后續(xù)管理，評價用地效益的重要依據(jù)。

三、本標(biāo)準(zhǔn)適用于新建、改建、擴建工業(yè)項目及其配套工程。

四、本標(biāo)準(zhǔn)由投資強度、土地產(chǎn)出率、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積所占比重五項指標(biāo)構(gòu)成。工業(yè)項目建設(shè)用地必須同時符合這五項指標(biāo)。具體如下：

（一）工業(yè)項目投資強度應(yīng)當(dāng)不低于表1中規(guī)定的相應(yīng)指標(biāo)值；

（二）土地產(chǎn)出率應(yīng)當(dāng)不低于表2中規(guī)定的相應(yīng)指標(biāo)值；

（三）容積率控制指標(biāo)應(yīng)當(dāng)不低于表3中規(guī)定的相應(yīng)指標(biāo)值；

（四）工業(yè)項目的建筑系數(shù)應(yīng)當(dāng)符合表4中規(guī)定的相應(yīng)指標(biāo)值；

（五）工業(yè)項目配套的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積所占比重應(yīng)當(dāng)符合表5的規(guī)定，嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。

五、在簽定土地使用權(quán)出讓合同時，必須在合同中明確約定上述五項控制性指標(biāo)要求及違約責(zé)任。

六、工業(yè)項目建設(shè)應(yīng)當(dāng)采用先進的生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)設(shè)備，縮短工藝流程，節(jié)約使用土地。對適合多層標(biāo)準(zhǔn)廠房生產(chǎn)的工業(yè)項目，應(yīng)當(dāng)進入多層標(biāo)準(zhǔn)廠房，不予單獨供地。分期建設(shè)的工業(yè)項目應(yīng)當(dāng)分期申請建設(shè)用地。

七、工業(yè)項目建設(shè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制廠區(qū)綠化率，提高工業(yè)項目土地集約利用率。

八、本標(biāo)準(zhǔn)由正文（表1—表5）、控制指標(biāo)應(yīng)用說明（附件1）、《國民經(jīng)濟行業(yè)分類注釋》（附件2）共三部分組成。

九、根據(jù)我市土地資源狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和新的《產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄》，市政府對本標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)修訂，每兩年發(fā)布一次。

十、本標(biāo)準(zhǔn)自2006年7月1日起施行。

附件：1．控制標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用說明

2．國民經(jīng)濟行業(yè)分類注釋

附件1

控制標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用說明

一、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用

在具體應(yīng)用本控制指標(biāo)時，首先根據(jù)附件2確定申報的工業(yè)項目所屬工業(yè)行業(yè)的類別和代碼，再根據(jù)表

1、表

2、表

3、表4和表5分別確定申報的工業(yè)項目建設(shè)用地的投資強度控制指標(biāo)、土地產(chǎn)出率控制指標(biāo)、容積率控制指標(biāo)、建筑系數(shù)控制指標(biāo)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積所占比重控制指標(biāo)。工業(yè)行業(yè)分類按《國民經(jīng)濟行業(yè)分類注釋》（GB/T4754—2002）執(zhí)行（詳見附件2）。

（一）工業(yè)建設(shè)項目容積率不低于所在行業(yè)所在區(qū)域的指標(biāo)值。

（二）工業(yè)建設(shè)項目投資強度不低于所在行業(yè)所在區(qū)域的指標(biāo)值。

（三）工業(yè)建設(shè)項目預(yù)期的土地產(chǎn)出水平不低于所在行業(yè)所在區(qū)域的指標(biāo)值。

（四）工業(yè)建設(shè)項目建筑系數(shù)不低于30%。

（五）工業(yè)建設(shè)項目行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重原則上不超過7%。

二、指標(biāo)解釋

（一）投資強度：項目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額。

計算公式：

投資強度＝項目固定資產(chǎn)總投資÷項目總用地面積。

其中：項目固定資產(chǎn)總投資包括廠房、設(shè)備和地價款。

（二）土地產(chǎn)出率：項目用地范圍內(nèi)單位面積工業(yè)增加值。

計算公式：

土地產(chǎn)出率＝工業(yè)增加值÷項目總用地面積。

（三）容積率：項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。

計算公式：

容積率＝總建筑面積÷總用地面積。

建筑物層高超過8米的，計算容積率時該層建筑面積加倍計算。

（四）建筑系數(shù)：項目用地范圍內(nèi)各種建筑物、構(gòu)筑物及堆場占地面積之和占總用地面積的比例。

計算公式：

建筑系數(shù)＝（建筑物占地面積＋構(gòu)筑物占地面積＋堆場用地面積）÷項目總用地面積×100%。

（五）行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積所占比重：項目用地范圍行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施用地面積占總用地面積的比例。

計算公式：

行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積所占比重＝行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施用地面積÷項目總用地面積×100%。

三、適用范圍

一類地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)適用于特區(qū)內(nèi)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。

二類地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)適用于寶安、龍崗兩區(qū)（不含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶）。

附件2

國民經(jīng)濟行業(yè)分類注釋

《國民經(jīng)濟行業(yè)分類注釋》（GB/T4754—2002）的分類目錄，制造業(yè)門類分為32個大類、174個中類、460個小類以及1000多個細(xì)類，詳細(xì)內(nèi)容參見《國民經(jīng)濟行業(yè)分類注釋》（GB/T4754—2002）。

經(jīng)物理變化或化學(xué)變化后成為了新的產(chǎn)品，不論是動力機械制造，還是手工制作；也不論產(chǎn)品是批發(fā)銷售，還是零售，均視為制造。建筑物中的各種制成品零部件的生產(chǎn)應(yīng)視為制造。但在建筑預(yù)制品工地，把主要部件組裝成橋梁、倉庫設(shè)備、鐵路與高架公路、升降機與電梯、管道設(shè)備、噴水設(shè)備、暖氣設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備與空調(diào)設(shè)備，照明與安裝電線等組裝活動，以及建筑物的裝置，均列為建筑活動。

在主要從事產(chǎn)品制造的企業(yè)（單位）中，為產(chǎn)品銷售而進行的機械與設(shè)備的組裝與安裝活動，應(yīng)按其主要活動歸類。