第一篇：編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃.萬科設(shè)計管理.

.萬科房地產(chǎn).編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃

1.作業(yè)目的一套科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)計劃無論在項目管理的前期論證階段，還是在實施過程中和后期的評估考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性的地位和作用。只有綱舉才能目張，才能使項目中上百個環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達到預(yù)定的目標(biāo)。當(dāng)項目完成后，這張記錄著歷次實際進度前鋒線和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡(luò)計劃圖就是一份寶貴的原始資料。它可以對整個項目的進度管理作出評價，也可以檢討原計劃編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，為今后的計劃管理提供依據(jù)。

2.決策崗位總經(jīng)理：負責(zé)批準(zhǔn)計劃和批準(zhǔn)計劃調(diào)整。

主管崗位總經(jīng)濟師：在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負責(zé)落實在項目前期策劃階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。

總工程師：在與總建筑師和總經(jīng)濟師協(xié)商一致的前提下負責(zé)落實在項目實施階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。

協(xié)管崗位總建筑師，總會計師：分別向主管總師提供分管范圍內(nèi)的進度目標(biāo)和調(diào)整意見。

主辦崗位營銷策劃：負責(zé)在標(biāo)準(zhǔn)流程計劃的基礎(chǔ)上按本項目的個性特點編制雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃，并根據(jù)各總師的意見修改完善。

項目經(jīng)理：在計劃實施過程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見，經(jīng)各總師批示后報總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3.緊前條件和作業(yè)持續(xù)時間

根據(jù)公司通用的雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃的標(biāo)準(zhǔn)圖式和本項目的目標(biāo)要求，總經(jīng)濟師在土地中標(biāo)后十天內(nèi)完成?？偨?jīng)濟師和總工程師的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。定期檢查和調(diào)整的周期通常為一個月，遇緊急情況可以隨時檢查調(diào)整。

4.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃的四個要素

4.1工作要素

事件的內(nèi)容稱為工作，也就是按需要的粗細程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源的一個子項目或子任務(wù)。在座標(biāo)雙代號網(wǎng)絡(luò)計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作。圓圈中的編號從左向右依此排列。整個計劃中編號不容許重復(fù)，所以某號到某號就能代表某一項特定的工作。

4.2時間要素

在網(wǎng)絡(luò)計劃的頂端設(shè)計一排以一個日歷天為單位的橫座標(biāo)，稱為時間坐標(biāo)軸。它的起始原點對應(yīng)著第一項工作的開始日期，它的終點對應(yīng)著最后一項工作的結(jié)束日期。也可以把原點設(shè)計為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時間座標(biāo)軸的最后刻度就表示為項目的總工期天數(shù)。一項工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的持續(xù)時間。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線的長

度來表示，其起始端對應(yīng)著該項工作在時間座標(biāo)上的開始日期，結(jié)尾端對應(yīng)著該項工作在時間座標(biāo)上的結(jié)束日期。

兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為時距。在關(guān)鍵路線上，時距和工作的持續(xù)時間是相等的。在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時間小于時距。也就是說在時距里存在一定數(shù)量的可利用的時間空間，這段機動時間稱之為該項工作的自由時差。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表示并對應(yīng)著時間座標(biāo)。如何合理利用這段自由時差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計劃時最先考慮的潛力所在。

4.3邏輯要素

左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右側(cè)相鄰的工作。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。

持續(xù)時間和時距相同的工作稱為關(guān)鍵工作，自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時間最長的線路稱之為關(guān)鍵線路。各項工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡(luò)計劃的精髓所在。如果邏輯出現(xiàn)錯誤，網(wǎng)絡(luò)計劃也就從根本上失去了可操作性。

4.4責(zé)任要素

相關(guān)的工作可以列在對應(yīng)部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清楚地了解自己在整個項目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結(jié)束，其中有沒有機動的時間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上級的檢查和職責(zé)考核。

5.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃的編制要點

5.1確定目標(biāo)工期和計劃工期

根據(jù)對計劃執(zhí)行的信心程度，將目標(biāo)工期適當(dāng)壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中的調(diào)整留有余地。

5.2建立座標(biāo)系統(tǒng)

橫座標(biāo)是工期，如果以天為單位，則起始原點是零，終點是目標(biāo)工期的總天數(shù)。如以日歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結(jié)束的日期。

縱座標(biāo)是部門和崗位設(shè)置。網(wǎng)絡(luò)計劃中所有的工作都能對應(yīng)縱座標(biāo)上的具體負責(zé)操作的崗位。同時，所有的崗位都能歸屬在上一個管理層次的責(zé)任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策層。

5.3分解出項目的具體工作，落實到崗位，限定它的持續(xù)時間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系?？梢灶A(yù)先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標(biāo)網(wǎng)上。

5.4檢查各工作的邏輯關(guān)系，所有節(jié)點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時間不足時距長度的，用波形線補足。

5.5把沒有自由時差的關(guān)鍵工作用粗黑線連接起來，形成關(guān)鍵路線。關(guān)鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時間相對緊張的關(guān)鍵工作適當(dāng)延長。盡端如超出工期，則把持續(xù)時間尚

有潛力的關(guān)鍵工作適當(dāng)壓縮。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端正好和工期平齊。重新謄清圖式，雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃到此初步完成。

6.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃的優(yōu)化和調(diào)整

6.1事先優(yōu)化

成本目標(biāo)，進度目標(biāo)和過高的質(zhì)量目標(biāo)，只能三者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。這是業(yè)內(nèi)人士的共識。過高質(zhì)量要求的結(jié)果會使某些工藝性工作的持續(xù)時間延長和材料人工費用增加；壓縮工期的結(jié)果會導(dǎo)致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。計劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。

例如某個項目要求進度優(yōu)先。我們可以首先在關(guān)鍵路線上選擇資源投入率相對較少，持續(xù)時間相對較長的關(guān)鍵工作著手，看它是否能通過采取增加資源投入力度的辦法使持續(xù)時間減少。當(dāng)然這種調(diào)整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益的程度范圍內(nèi)。其次看與它平行搭接的非關(guān)鍵工作的自由時差是否由此變成零甚至成為負數(shù)。因為這樣會使非關(guān)鍵工作轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵工作，而關(guān)鍵路線的路徑改變，將導(dǎo)致邏輯關(guān)系的變化，在多數(shù)情況下，不希望發(fā)生這種變化。

在計劃優(yōu)化后如果仍達不到預(yù)期的進度目標(biāo)，這只能說明預(yù)定的要求是不客觀和盲目的，需要請示或說服上級領(lǐng)導(dǎo)加以修正。

6.2過程檢查

在實施過程中會發(fā)生各種事先難以預(yù)料的事情，使實際進度發(fā)生變化。所以定期的檢查和及時地調(diào)整計劃不僅是難免的也是必須的。固定不變的計劃只能作為流于形式的裝飾品。

過程檢查可以采用前鋒線方法，按檢查時點從時間座標(biāo)上的相應(yīng)刻度起向下畫一道垂直線，稱之為檢查時點基準(zhǔn)線，然后再把各項工作在檢查時點時的實際進度所達到的前鋒點連接起來，形成一條垂直方向的折線，這條折線稱為實際進度前鋒線。前鋒線曲折越多，說明各項工作的同步性越差。其中折線段處在基準(zhǔn)線左邊的工作進度為拖延，處在右邊的工作進度為提前，其幅度可按前鋒點到基準(zhǔn)線的距離從時間坐標(biāo)軸上量化而得。前鋒線是寶貴的信息資料，應(yīng)該一直保留在圖上。

經(jīng)多次的定期檢查后，通過對前后兩次前鋒線的對比分析，就可以在一定范圍內(nèi)對項目未來的進度和變化趨勢作出定量的預(yù)測。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數(shù)）除以前后兩次檢查的時間間隔（天數(shù)），所得的比值稱之為進度比。該比值大于1，小于1或等于1分別表示某線路的實際進展速度與原計劃相比是快，慢或者相等。如果保持實際的進展速度不變（即進度比不變），那么就不難預(yù)測若干天以后，線路的前鋒將要到達的位置。

需要說明的是，用進度比這種方法預(yù)測未來的進度，有其一定的局限性。因為同一條水平線路上的不同工作，進展的速度可能很不相同，也就是說某一工作的速度比并不一定可以

套用在其他工作上。但是，對于同一道工作，特別是持續(xù)時間較長的工作（例如工程的結(jié)構(gòu)階段），采用進度比預(yù)測方法對于指導(dǎo)施工，控制進度將是十分實用可靠的。

檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預(yù)測在于掌握趨勢，明確責(zé)任在于激勵崗位的責(zé)任感，在這些基礎(chǔ)上提出調(diào)整意見應(yīng)該是胸有成竹了。

6.3及時調(diào)整

調(diào)整的原則是盡量使各條線路同步均衡地進展，這不僅是為了確保工期不拖延，對減少資源投入，控制工程成本同樣具有非常重要的意義。通常有以下幾種方法：

6.3.1關(guān)鍵工作拖延的，一定會影響總工期。常用的辦法是在后續(xù)的各項關(guān)鍵工作中選擇一項持續(xù)時間相對較長或資源投入率相對較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時間，這樣做有利于減少趕工費用，當(dāng)然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關(guān)系，否則容易引起總工期延長。

6.3.2 非關(guān)鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時差，當(dāng)然無關(guān)大局，計劃不需作調(diào)整。如果超出了時距范圍，就可能發(fā)生兩種情況，一種是后續(xù)是關(guān)鍵工作的，那勢必引起關(guān)鍵路線的改變。另一種后續(xù)也是非關(guān)鍵工作而且可以借用其自由時差進行彌補的，計劃也不需要調(diào)整。如果不足以彌補的，就要設(shè)法盡量壓縮它的持續(xù)時間，避免使它變?yōu)殛P(guān)鍵工作而進入關(guān)鍵路線。

6.3.3 當(dāng)關(guān)鍵路線的實際進度比計劃進度提前時，先要確定計劃總工期是否也要縮短。打算縮短的，應(yīng)把后續(xù)計劃當(dāng)作一個新的計劃重新編排。其中有些工作可以參照以前已證明是合理的穩(wěn)定的速度比來調(diào)整持續(xù)時間。要求保持原計劃總工期不變的，則可利用這個機會降低資源強度和費用。方法是選擇后續(xù)關(guān)鍵工作中資源占用量大的或直接費用高的予以適當(dāng)延長。

6.3.4 對于牽涉面不大的調(diào)整有時也采用以不變應(yīng)萬變的做法，可以假設(shè)下一次檢查時點的前鋒線和基準(zhǔn)線重合，要求承擔(dān)各項工作的部門和崗位自行調(diào)節(jié)持續(xù)時間，在下一次的檢查時點前達到原計劃的同步狀態(tài)。

第二篇：萬科房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)點計劃.

萬科房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)點計劃

工作內(nèi)容責(zé)任部門土地獲取階段企業(yè)發(fā)展部1土地出讓合同簽訂企業(yè)發(fā)展部2拆遷完成企業(yè)發(fā)展部3交地完成研發(fā)設(shè)計中心4土地規(guī)劃指標(biāo)分析設(shè)計通過審批開發(fā)一部

5取得選址意見書開發(fā)一部

6取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)二部 7繳納土地出讓金開發(fā)二部 8取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書開發(fā)二部

9取得國有土地使用證開發(fā)二部小區(qū)總體規(guī)劃報建

10總規(guī)方案通過集體審批研發(fā)設(shè)計中心11戶型平面方案通過集體審批研發(fā)設(shè)計中心12總規(guī)方案報建圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心13詳規(guī)(四圖一書報建圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心14詳規(guī)綜合管線報建圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心15詳規(guī)人防報建圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心16小區(qū)智能化設(shè)施方案通過集團審批研發(fā)設(shè)計中心17綜合管線設(shè)計方案通過集團審批研發(fā)設(shè)計中心18人防規(guī)劃方案通過集團審批研發(fā)設(shè)計中心19設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及概算的審批研發(fā)設(shè)計中心20小區(qū)10KV低壓配網(wǎng)圖研發(fā)設(shè)計中心21小區(qū)室外強弱電管網(wǎng)圖研發(fā)設(shè)計中心22小區(qū)公共配套設(shè)施方案通過集團審批(含車庫公共商業(yè)設(shè)施等研發(fā)設(shè)計中心23小區(qū)分期開發(fā)建設(shè)方案通過集團審批研發(fā)設(shè)計中心24總體園林方案通過集團審批景觀園林中心25取得總平面規(guī)劃方案批復(fù)開發(fā)一部

26取得詳規(guī)批復(fù)開發(fā)一部

27綜合管線批復(fù)開發(fā)一部單體方案階段

28首層平面方案通過集團審批研發(fā)設(shè)計中心29地下室平面方案通過集團審批研發(fā)設(shè)計中心30外立面方案通過集團審批研發(fā)設(shè)計中心31平面細化方案通過集團審批研發(fā)設(shè)計中心32轉(zhuǎn)換層方案通過集團審批研發(fā)設(shè)計中心33基礎(chǔ)方案通過集團

審批研發(fā)設(shè)計中心34單體管網(wǎng)平衡方案通過集團審批研發(fā)設(shè)計中心35公共建筑空調(diào)方案通過集團審批研發(fā)設(shè)計中心36單體方案報建圖研發(fā)設(shè)計中心37專用變壓器選型方案研發(fā)設(shè)計中心38夜景泛光照明方案通過集團審批研發(fā)設(shè)計中心

39單體方案批復(fù)開發(fā)一部開發(fā)報建與前期準(zhǔn)備階段

40初步設(shè)計通過集團審批研發(fā)設(shè)計中心41施工報建圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心42道路施工圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心43市政排水施工圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心44臨時用水施工圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心45永久用水施工圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心46煤氣總體規(guī)劃施工圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心47用電負荷一覽表下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心48設(shè)備房布置下發(fā)(電房、消防盜控中心、電信機房、網(wǎng)絡(luò)機房房研發(fā)設(shè)計中心49建筑放線圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心50鉆探平面布置圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心51基坑招標(biāo)技術(shù)資料下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心52基坑支護方案通過集團審批研發(fā)設(shè)計中心53樁基礎(chǔ)施工圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心54取得施工圖審查意見書研發(fā)設(shè)計中心55取得擴初批復(fù)開發(fā)一部

56建設(shè)工程規(guī)劃許可證開發(fā)一部 57取得正式立項開發(fā)一部 58取得放線冊開發(fā)三部 59取得環(huán)保批復(fù)開發(fā)三部 60取得衛(wèi)生學(xué)批復(fù)開發(fā)三部 61取得消防批復(fù)開發(fā)三部 62取得人防總規(guī)批復(fù)開發(fā)三部

63取得人防地下室施工圖審查批復(fù)開發(fā)三部 64完成施工和監(jiān)理招投標(biāo)開發(fā)四部 65取得余泥排放證開發(fā)四部

66完成施工報監(jiān)開發(fā)四部 67完成施工許可證開發(fā)四部 68取得地下管線遷移批復(fù)開發(fā)五部 69取得施工道路及路口批復(fù)開發(fā)五部 70取得施工用電協(xié)議開發(fā)五部 71取得施工用水協(xié)議開發(fā)五部 72小區(qū)地名批復(fù)開發(fā)五部 73小區(qū)路名批復(fù)開發(fā)五部 74取得電信協(xié)議開發(fā)五部 75管線遷移合同招標(biāo)中心 76勘察鉆探合同招標(biāo)中心 77施工用水工程合同招標(biāo)中心 78施工用電工程合同招標(biāo)中心

79土壤氡濃度檢測合同綜合計劃部80開工前的綜合策劃會 基礎(chǔ)及地下室工程工程部 81工程開工工程部 82取得地質(zhì)鉆探報告工程部 83樁基完工工程部

84樁基礎(chǔ)結(jié)算資料提交工程部

85取得樁基礎(chǔ)中間驗收登記表工程部 86土方開挖完工工程部 87基坑支護完工工程部 88主體開工工程部 89完成圖紙會審工程部

900.00以下施工圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心910.00以上施工圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心92沉降觀測圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心93建筑材料定板下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心94柴油發(fā)動機機型完成研發(fā)設(shè)計中心95監(jiān)理合同下發(fā)招標(biāo)中心

96樁基礎(chǔ)施工合同下發(fā)招標(biāo)中心 97樁檢測合同下發(fā)招標(biāo)中心 98沉降觀測合同下發(fā)招標(biāo)中心 99土方合同下發(fā)招標(biāo)中心 100基坑支護合同下發(fā)招標(biāo)中心 101地下室防水工程合同下發(fā)招標(biāo)中心 102人防工程合同下發(fā)招標(biāo)中心

103主體建筑安裝過程合同下發(fā)招標(biāo)中心 0.00至發(fā)售

104至0.00時間工程部

105地下室結(jié)構(gòu)工程結(jié)算資料提交工程部

106取得地下室中間驗收登記表工程部 107三層砌體完成工程部 108樣板房場地移交工程部

109售樓部裝修工程完工驗收工程部

110樣板房、大堂、首層外立面裝修工程、銷售電梯及銷售環(huán)境完成工程部 111主體至發(fā)售形象進度工程部

112取得道路工程規(guī)劃許可證研發(fā)設(shè)計中心113取得排水工程規(guī)劃許可證研發(fā)設(shè)計中心114小區(qū)配套施工圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心115組織三層會驗研發(fā)設(shè)計中心116三層會驗后最新施工圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心117住宅、商鋪、車位及花園銷售平面圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)提供及審核研發(fā)設(shè)計中心118售樓部裝修方案通過集團審批裝飾設(shè)計部119售樓部裝修施工圖下發(fā)裝飾設(shè)計部120樣板房、首層大堂及電梯前室裝修方案通過集團審批裝飾設(shè)計部121樣板房、首層大堂及電梯前室裝修方案通過集團審批裝飾設(shè)計部122裝飾材料定板下發(fā)裝飾設(shè)計部123取得預(yù)售證開發(fā)二部

124組織面積預(yù)測開發(fā)六部 125完成銷售面積預(yù)算開發(fā)六部

126取得房管部門面積計算結(jié)果開發(fā)六部 127完成銷售面積預(yù)算預(yù)決算部

128完成房管部門計算結(jié)果的審核預(yù)決算部 129將通過審批的計算面積交予銷售中心預(yù)決算部

130住宅、商鋪、車位及花園面積計算通過領(lǐng)導(dǎo)審批預(yù)決算部 131銷售電梯安裝工程合同招標(biāo)中心

132電梯購銷安裝合同下發(fā)招標(biāo)中心

133園林園建和綠化施工圖下發(fā)景觀園林中心134景觀園林材料定板下發(fā)景觀園林中心135園林景觀綠化完工景觀園林中心136看樓通道、樣板房周邊環(huán)境綠化完工景觀園林中心137確定樣板房位置、數(shù)量及有關(guān)要求策劃二部發(fā)售至工程竣工

138主體封頂工程部

139主體結(jié)構(gòu)工程結(jié)算資料提交工程部 140取得主體驗收登記表工程部

141取得低壓配電中間驗收登記表工程部 142砌體工程完工工程部 143屋面工程完工工程部 144廚房煙道工程完工工程部 145泛光照明工程完工工程部

146鋁合金窗門框安裝工程進度工程部 147陽臺欄桿安裝工程進度工程部 148內(nèi)墻抹灰完工工程部 149外墻抹灰完工工程部 150外墻磚工程完工工程部 151排柵拆除完成工程部 152樓地面工程進度工程部

153入戶門框安裝工程進度工程部 154電梯前室防火門框安裝進度工程部 155電梯前室裝修進度工程部 156首層大堂裝修完工工程部 157電梯工程完工工程部 158消防工程完工工程部 159煤氣工程完工工程部 160永久用水完工工程部 161永久用電完工工程部 162排水及道路工程完工工程部 163發(fā)電機安裝完成工程部 164配電房設(shè)備安裝完成工程部 165電信機房完成工程部 166室內(nèi)智能化工程完成工程部 167分戶驗收及整改工程部 168開通永久水工程部 169開通永久電工程部 170煤氣開通工程部

171有線電視具備申報條件工程部

172電信具備申報條件工程部 173智能化具備使用條件工程部 174緊急備用電源具備使用條件工程部 175取得單位工程質(zhì)量驗收記錄工程部 176取得電梯準(zhǔn)用證工程部 177取得消防驗收合格證工程部 178取得煤氣工程驗收合格證工程部

179完成人防工程(含門窗、警報房電源及警報四支架安裝工程部 180工程竣工工程部 181豪華裝修完工工程部

182外墻磚定板下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心183提供整套施工圖給物業(yè)公司研發(fā)設(shè)計中心184陽臺欄桿定板下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心185鋁合金門窗定板下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心186豪華裝修施工圖下發(fā)裝修設(shè)計部187小區(qū)永久用水合同開發(fā)五部

188取得永久用電協(xié)議開發(fā)五部 189取得門牌批復(fù)開發(fā)五部 190通郵開發(fā)五部

191屋面及室內(nèi)防水合同下發(fā)招標(biāo)中心 192鋁合金門窗施工合同下發(fā)招標(biāo)中心 193陽臺欄桿合同下發(fā)招標(biāo)中心

194有線電視施工合同下發(fā)招標(biāo)中心 195泛光照明施工合同下發(fā)招標(biāo)中心 196智能化施工合同下發(fā)招標(biāo)中心 197中央空調(diào)工程施工合同下發(fā)招標(biāo)中心 198入戶門、防火門安裝合同下發(fā)招標(biāo)中心 199消防工程施工合同下發(fā)招標(biāo)中心 200永久用水工程合同下發(fā)招標(biāo)中心 201電磁流量計合同下發(fā)招標(biāo)中心

202水泵房設(shè)備購銷安裝合同下發(fā)招標(biāo)中心 203煤氣工程施工合同下發(fā)招標(biāo)中心 204永久用電工程合同下發(fā)招標(biāo)中心 205首層大堂及電梯前室裝修合同招標(biāo)中心 20發(fā)電機購銷安裝合同下發(fā)招標(biāo)中心 207小區(qū)市政工程配套合同下發(fā)招標(biāo)中心 208運動場施工合同下發(fā)招標(biāo)中心

209游泳池設(shè)備購銷安裝合同下發(fā)招標(biāo)中心 210寬帶網(wǎng)施工合同下發(fā)招標(biāo)中心 211豪華裝修施工合同下發(fā)招標(biāo)中心 212室內(nèi)環(huán)境檢測合同下發(fā)招標(biāo)中心

213豪華裝修配套電器合同下發(fā)招標(biāo)中心 214鍋爐設(shè)備購銷合同下發(fā)招標(biāo)中心 215廚房排氣煙道施工合同下發(fā)招標(biāo)中心 216變形縫施工合同下發(fā)招標(biāo)中心 217樓宇清潔合同下發(fā)招標(biāo)中心 218鋼結(jié)構(gòu)施工合同下發(fā)招標(biāo)中心 219幕墻工程合同下發(fā)招標(biāo)中心

220小區(qū)室外電力管網(wǎng)工程合同下發(fā)招標(biāo)中心 221立體停車設(shè)備工程合同下發(fā)招標(biāo)中心 222完成環(huán)境園建設(shè)施景觀園林中心

223提交園建配套工程結(jié)算資料景觀園林中心224完成竣工后施工單位的綜合評定工作全質(zhì)辦竣工交樓至辦理產(chǎn)權(quán)

225完成交樓前清潔工作并將全部物業(yè)移交售樓部工程部 226未售物業(yè)、自營物業(yè)及應(yīng)向政府移交物業(yè)移交經(jīng)營部工程部 227提供全套竣工資料及施工合同給物業(yè)公司工程部 228取得質(zhì)量驗收意見書工程部 229取得檔案認可書工程部 230提交全部竣工結(jié)算資料工程部 231提交豪華裝修結(jié)算資料工程部

232報建竣工圖下發(fā)研發(fā)設(shè)計中心233取得規(guī)劃驗收合格證開發(fā)一部 234環(huán)保驗收意見書開發(fā)三部 235取得驗線冊開發(fā)三部 236人防驗收合格證開發(fā)三部

237小區(qū)各期防雷驗收合格證開發(fā)五部 238教育配套移交開發(fā)五部 239取得工程竣工備案表開發(fā)五部 240取得史冊測繪成果報告書開發(fā)六部 241取得權(quán)屬證明書開發(fā)六部

242辦理完畢房管部門的權(quán)屬歸檔手續(xù)并具備查冊條件開發(fā)六部 243組織成立交樓領(lǐng)導(dǎo)小組并召開交樓綜合協(xié)調(diào)會銷售部 244應(yīng)售已售物業(yè)移交物業(yè)公司銷售部 245簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同銷售部 246編制《應(yīng)交款明細表》交財務(wù)部審核銷售部 247組織完成《交樓通知書》的審定工作銷售部

248組織完成《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》的會審工作銷售部 249《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》移交物業(yè)銷售部 250寄發(fā)《交樓通知書》銷售部 251寄發(fā)《敦促收樓通知書》銷售部

252將整理完畢的樓宇辦證資料報房管部門銷售部 253辦理完畢《房地產(chǎn)權(quán)證》銷售部

254成立交樓維修服務(wù)中心客戶服務(wù)中心255維修服務(wù)中心移交物業(yè)客戶服務(wù)中心256確定交樓服務(wù)熱線客戶服務(wù)中心257完成交樓慰問工作客戶服務(wù)中心258財務(wù)部審核《應(yīng)交明細表》后返回銷售部物業(yè)公司

259制定物業(yè)管理方案物業(yè)公司

260完成交樓辦公布置與熱線電話安排工作物業(yè)公司

261完成《住戶手冊》、《樓宇情況反饋表》、《鑰匙交接書》、物業(yè)公司《業(yè)主檔案》審核及印刷工作

262項目結(jié)算完成預(yù)決算部

第三篇：萬科房地產(chǎn)開發(fā)案例經(jīng)典集錦

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房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書 上海萬科（集團）公司

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 1 目錄

1.土地投標(biāo)（商務(wù)）4 2.土地投標(biāo)（技術(shù)）6 3.土地狀況調(diào)研 8 4.編制可行性研究報告 10 5.建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫 14 6.建立優(yōu)秀設(shè)計師信息庫 15 7.編制設(shè)計任務(wù)書 16 8.建筑方案招標(biāo) 19 9.規(guī)劃方案報審 22 10.申報計劃立項 24 11.申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 25 12.編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃 26 13.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理通用范例）14.設(shè)計委托 31 15.建筑設(shè)計優(yōu)化 33 16.日照分析報告的編制和報送 36

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17.編制營銷策劃書 38 18.選擇和確定營銷代理 40 19.召開擴初設(shè)計審批會 42 20.擴初設(shè)計送審 43 21.委托現(xiàn)場地質(zhì)勘探 46 22.結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化 49 23.三通一平跟蹤管理 51 24.土地接管 52 25.工程報建 54 26.申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 56 27.工程安全質(zhì)量報監(jiān) 58 28.申領(lǐng)《施工許可證》 60 29.投資監(jiān)理委托 62 30.施工總承包招標(biāo) 64 31.現(xiàn)場管理臺帳 68 32.圖紙管理 70 33.施工日記 71 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 2 34.編制會議紀(jì)要 72 35.施工圖內(nèi)審 73

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36.施工圖設(shè)計交底 75 37.臨水、臨電配套 77 38.申辦開工復(fù)驗紅線 79 39.施工技術(shù)方案優(yōu)化 81 40.委托勘丈 83 41.樓書及宣傳資料制作 85 42.選擇首屆物業(yè)管理單位 86 43.申辦《預(yù)售許可證》 88 44.組織房展會 90 45.商品房銷售合同的網(wǎng)上備案和登記 91 46.商品房定金合同的網(wǎng)上備案 93 47.編制工程預(yù)算 94 48.編制項目計劃書 96 49.審核驗工月報 98 50.工程撥款 100 51.甲方采購 102 52.施工安全管理 105 53.施工安全巡視 108 54.施工圖修改 110 55.工程例會 112 56.現(xiàn)場簽證 114 57.工程質(zhì)量事故處理 116

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58.索賠 118 59.樣板引路和封樣驗收 122 60.隱蔽工程驗收（土建）124 61.隱蔽工程驗收程序（安裝）126 62.竣工備案制驗收 128 63.公建配套 133 64.供電配套 135 65.供水配套 139 66.排水配套 142 67.消防配套 144 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 3 68.燃氣配套 147 69.環(huán)衛(wèi)配套 149 70.衛(wèi)生防疫報批 151 71.通信配套 153 72.有線電視配套工程 155 73.綠化配套 157 74.郵政配套 159 75.安全技術(shù)防范配套 160 76.門牌報批 162

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77.申辦“使用粘土磚”核定 163 78.結(jié)建民防工程建設(shè)管理 164 79.工程竣工檔案編制驗收和報送 168 80.申辦規(guī)劃驗收 172 81.公司內(nèi)部驗收 174 82.申辦入戶許可證 175 83.申辦大產(chǎn)證 177 84.編制工程決算 179 85.物業(yè)移交和接管 181 86.預(yù)售商品房的物業(yè)交付 183 87.代辦小產(chǎn)證 185 88.項目總結(jié) 186 89.項目資金管理 188 90.項目貸款 190 91.項目經(jīng)濟效益測評 192 92.成本管理 194 93.成本核算 201 94.課題組研究成果報告摘要 206 95.課題組研究成果評審意見 209 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 4

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土地投標(biāo)(商務(wù))1．作業(yè)目的

土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報價、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)在整個投標(biāo)評分系統(tǒng)

中所占的比重往往達70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。2．作業(yè)依據(jù)

政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標(biāo)信息，公司開發(fā)計劃，地區(qū)地形圖。

3.決策崗位 總經(jīng)理：負責(zé)土地投標(biāo)書（商務(wù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。

主管崗位 總經(jīng)濟師： 負責(zé)投標(biāo)書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長匯報并商量決定投標(biāo) 報價。

協(xié)管崗位 總會計師：對財務(wù)部提供信息資料的真實性負責(zé)，對籌資方案的可靠性負責(zé)。

主辦崗位 土地開發(fā)：負責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求，并負責(zé)按時匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。協(xié)辦崗位 營銷策劃，成本控制，成本核算，融資會計：按土地開發(fā)崗位的要求，按時

提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負責(zé)。

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4.緊前工作條件

獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。5.作業(yè)描述 5.1 組織現(xiàn)場踏勘

由總經(jīng)濟師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導(dǎo)書

《土地狀況調(diào)查》）。其中營銷策劃重點對現(xiàn)時周邊市場情況進行詳細調(diào)查，完成市場分

析、市場預(yù)測，以及未來開發(fā)項目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟師認為有必要時，市場調(diào)研業(yè)務(wù)

可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進行）。土地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內(nèi) 的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進行詳細調(diào)查，初

步確定規(guī)劃設(shè)計方案的技術(shù)指標(biāo)。5.2 投標(biāo)準(zhǔn)備會議

總經(jīng)濟師召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會議，按投標(biāo)期限制訂工作計劃并布置任

務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本

主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)參加招標(biāo)地塊的答疑會，做好詳細記錄。5.3 各崗位責(zé)任和分工

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營銷策劃：負責(zé)編制可行性報告。根據(jù)周邊市場情況進行市場需求預(yù)測和平均售價預(yù)測；

研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 5 土地開發(fā)：向各負責(zé)部門催辦其部門和崗位負責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)

定的格式編制商務(wù)標(biāo)。

負責(zé)匯總項目總投資和預(yù)期收益，編制項目開發(fā)經(jīng)濟測算書，測估本公司的投標(biāo)報

價范圍，并對土地投標(biāo)價格作敏感性分析。

通過各種途徑了解競標(biāo)對手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項信息，及時反

饋給各負責(zé)部門。

向土建設(shè)計管理崗位催辦技術(shù)標(biāo)。成本控制：負責(zé)編制現(xiàn)場建設(shè)成本。成本核算：負責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費。

融資會計：負責(zé)提供有關(guān)銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材料。公司辦公室：負責(zé)提供有關(guān)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，黃黃

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近兩年

開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績方面的文字內(nèi)容；負責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容

排版的設(shè)計，印刷和裝訂；負責(zé)各類需提交的投標(biāo)文件的蓋章、存檔。總經(jīng)濟師：審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。在向總經(jīng)理和董事會匯

報和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報價，密封文件。5.4 投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容：

投標(biāo)申請表；投標(biāo)書；投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)

績等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性 研究報告等。

投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。

5.5 參加投標(biāo)：投標(biāo)授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加當(dāng)日的開標(biāo)，開標(biāo)當(dāng)日

將投標(biāo)文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場指定的投標(biāo)箱。投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評標(biāo)過程，及

時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。

5.6 投標(biāo)工作全過程的保密紀(jì)律：

5.6.1 所有參與投標(biāo)的崗位人員，其個人電腦必須設(shè)置開機密碼，收集和編寫

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篇篇 的文件資

料必須集中在一個目錄內(nèi)并設(shè)置加密。

5.6.2 文件資料向本主辦崗位匯總時應(yīng)通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準(zhǔn)打印和復(fù) 制。

5.6.3 各崗位對自用電腦內(nèi)的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，總經(jīng)濟師對最終報價承擔(dān)保密責(zé)任。

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 6 土地投標(biāo)（技術(shù)）1.作業(yè)目的

土地投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)部分即為征集規(guī)劃設(shè)計方案，是土地投標(biāo)書的主要組成部分。也可作

為中標(biāo)后甲方深化設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)。2.作業(yè)依據(jù)

從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標(biāo)書。

3． 決策崗位 總經(jīng)理：負責(zé)土地投標(biāo)書（技術(shù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。

主管崗位 總建筑師：布置本作業(yè)任務(wù)，主持內(nèi)部評選會議，向總經(jīng)理推薦首選方案。

主辦崗位 土建設(shè)計管理：按時完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點作業(yè)。4．緊前工作條件

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已獲悉政府公布的土地公開招標(biāo)信息，并已辦理了投標(biāo)申請手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。5． 作業(yè)描述

5.1 編制工作進度計劃

因為投標(biāo)期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須

從公司決定參加投標(biāo)時起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動“土地投標(biāo)”工作

程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進度計劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早1 至2 天，留有一定的時間余地。5.2 委托概念方案設(shè)計

主辦崗位按照項目的規(guī)模和特點從優(yōu)秀設(shè)計師信息庫中選擇2 至3 名分屬不同設(shè)計單位 的合適人選，并通過選中的設(shè)計師與其注冊的設(shè)計單位聯(lián)系委托設(shè)計事宜。向設(shè)計師提供地

形圖復(fù)印件和規(guī)劃指標(biāo)各一份，并在限定完成的截止時限前收齊各人的設(shè)計資料。

5.3 編寫設(shè)計任務(wù)書草稿

詳見作業(yè)指導(dǎo)書《編制設(shè)計任務(wù)書》。此項作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計階段內(nèi)同時完成，其

中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計單位溝通。

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5.4 概念方案的設(shè)計成果

必須嚴(yán)格遵照招標(biāo)文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。通常的要求為： 5.4.1 規(guī)劃設(shè)計成果：

A3 文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標(biāo)文件綜合裝訂成冊。5.4.2 規(guī)劃內(nèi)容與深度

規(guī)劃說明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和

景觀特色，道路綠化設(shè)計，主要市政設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（總

用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點建議畫龍點睛的物業(yè)名稱。建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 7 規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間

距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數(shù)量（停車庫面積）、周邊情況反

映、比例尺、指北針、日照分析等。

小區(qū)公建設(shè)施：應(yīng)按土地招標(biāo)書相關(guān)要求配置，招標(biāo)書中未提及則在出讓范圍內(nèi)按

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《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求為小區(qū)配置。

表達規(guī)劃設(shè)計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。5.5 內(nèi)部評選

一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗

位組織會務(wù)，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會議通知，落實設(shè)計師介紹方案思路。由總建筑師確定首選方案后，報總經(jīng)理批準(zhǔn)。5.6 簽訂設(shè)計咨詢合同

與內(nèi)部批準(zhǔn)方案的設(shè)計單位簽訂設(shè)計咨詢合同，如是格式化合同，應(yīng)在專項說明中補充

保密責(zé)任和知識產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。如對方提出要求，還可承諾同意將對方作為甲方推薦單位

參加規(guī)劃方案招投標(biāo)。5.7 內(nèi)部審核

本主辦崗位對批準(zhǔn)方案再次仔細核對是否符合土地招標(biāo)書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名

要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設(shè)計師在投標(biāo)截止日期前

修改完成，如時間尚許可，應(yīng)把內(nèi)部評議的優(yōu)化意見與設(shè)計單位溝通，由設(shè)計

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單位酌情修改。5.8 資料移交

在投標(biāo)截止日期之前把裝幀成冊的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術(shù)標(biāo)并入土地投標(biāo)文 件。

5.9 保密責(zé)任

本主辦崗位承擔(dān)投標(biāo)方案的保密責(zé)任。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保

管，復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴(yán)格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴(yán)禁向

無關(guān)人員透露投標(biāo)方案的內(nèi)容。一旦查實有泄密現(xiàn)象，不管是否中標(biāo)，均要追究本主辦崗位 的責(zé)任。

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 8 土地狀況調(diào)研 1.作業(yè)目的

取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標(biāo)和編制土地投標(biāo)書作好前期資料準(zhǔn)備。2.作業(yè)依據(jù)

公司開發(fā)計劃，土地招標(biāo)書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。

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3.主管崗位 總經(jīng)濟師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報告中的錯誤。協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。主辦崗位 土地開發(fā)：負責(zé)現(xiàn)場調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報告。協(xié)辦崗位 營銷策劃：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。4.緊前工作條件

已獲取相關(guān)土地將要招標(biāo)的信息。5．作業(yè)要求

5.1 踏勘現(xiàn)場需要組織多次，每次踏勘的重點有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專業(yè)

人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項目。

5.2 踏勘現(xiàn)場必須編制調(diào)研報告，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也

可以是cod 電子相冊文件。報告經(jīng)多次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內(nèi)容，在建筑方

案招投標(biāo)結(jié)束之前整理完成。

5.3 本作業(yè)形成的調(diào)研報告的編制質(zhì)量接受總經(jīng)濟師的檢查和評價。6．作業(yè)描述： 6.1 調(diào)研外部環(huán)境：

6.1.1 生活環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設(shè)置等布局情況。評估是否

有拾遺補缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。

6.1.2 能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃氣等能源容量現(xiàn)狀和與本地塊最理想

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篇篇 的接口位置。

6.1.3 市政環(huán)境：包括周邊道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否改造計劃，與

本地塊最理想的接口位置。

6.1.4 建筑環(huán)境：特別注意地塊南北兩側(cè)原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日

照的相互影響。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標(biāo)準(zhǔn)。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其

建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。

6.1.5 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本 的地基處理可能性。6.2 調(diào)研內(nèi)部環(huán)境：

6.2.1 地面障礙物：動拆遷進展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補上。

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 9 6.2.2 對于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標(biāo)高差。對于坡地起伏的地塊

須向當(dāng)?shù)販y繪部門申領(lǐng)標(biāo)有等高線的地形圖。

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6.2.3 空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補上。

6.2.4 地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核實地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。6.2.5 本小區(qū)比較理想的出入口位置。

6.2.6 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽

有沒有淹澇的歷史紀(jì)錄。

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 10 編制可行性研究報告 1.作業(yè)目的

項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步

可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依

據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的

項目方案設(shè)計提供依據(jù)。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資

決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市

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場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。2.作業(yè)要求

為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應(yīng)切實作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進

行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。

報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計方案的需 要。

3.主管崗位總經(jīng)濟師：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。

協(xié)管崗位總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關(guān)。

主辦崗位 營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根

據(jù)總經(jīng)濟師的意見優(yōu)化修改。4.緊前工作條件

初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)； 深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)

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濟技術(shù)指 標(biāo)。5.作業(yè)描述

5.1 總經(jīng)濟師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有特殊要求 的可聘請社會專業(yè)人員參加。

5.2 本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)

分工，進度安排，費用預(yù)算等。工作計劃報總經(jīng)濟師批準(zhǔn)后，布置安排落實。5.3 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。

5.4 小組集體討論，議題為：

5.4.1 市場研究。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導(dǎo)向等。

5.4.2 項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預(yù)

測；提出項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 11 較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。

5.4.3 經(jīng)濟技術(shù)評價。對推薦方案進行財務(wù)評價及風(fēng)險分析，以判別項目的經(jīng)濟

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可行性和抗

風(fēng)險能力。當(dāng)有關(guān)評價指標(biāo)結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設(shè)計方案進行調(diào)整或重 新設(shè)計。

5.5 編寫研究報告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)

調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。

5.6 初步可行性研究報告內(nèi)容： 5.6.1 市場分析 5.6.1.1 整體市場分析

全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量；

全市及各主要分區(qū)項目新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。

5.6.1.2 細分市場分析

物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金； 開工時間、預(yù)計竣工時間；

投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。5.6.2 法規(guī)政策分析

開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)； 規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；

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其他經(jīng)濟信息及政策指引。5.6.3 項目分析 5.6.3.1 項目基本情況

地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容

積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要 出入口等）。5.6.3.2 項目周邊情況

主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。5.6.3.3 項目優(yōu)劣勢分析（SWOT 分析）

項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。

5.6.3.4 項目發(fā)展前景預(yù)測

市場前景、價格走勢、項目切入點等。5.6.4 項目開發(fā)建議與評價 5.6.4.1 項目主要定位

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 12

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市場定位（市場形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對象）；

價格定位（均價、最低價、最高價）。5.6.5 項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型

整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。5.6.6 項目規(guī)劃及建筑構(gòu)想

建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。5.6.7 項目開發(fā)進度

總體進度要求、分階段進度要求。5.6.8 項目財務(wù)分析

建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利

潤率、投資收益率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。5.6.9 項目風(fēng)險分析與敏感性分析 風(fēng)險分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。5.6.10 項目研究結(jié)論和建議。5.6.11 附件（包括附圖和附表）。5.7 深度可行性研究報告內(nèi)容： 5.7.1 總論

項目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計的項目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。

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5.7.2 項目區(qū)位分析

項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交

通條件，公共配套設(shè)施等。5.7.3 產(chǎn)品供需分析

市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價格預(yù)測，風(fēng)險分析。5.7.4 建筑方案選擇

建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。5.7.5 項目實施進度

建設(shè)工期，實施進度表（或橫線圖）。5.7.6 投資估算與資金籌措

建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。5.7.7 財務(wù)評價

財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標(biāo)，盈利能力分

析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 13 5.7.8 風(fēng)險分析

項目主要風(fēng)險識別，風(fēng)險程度分析，防范風(fēng)險對策。5.7.9 結(jié)論與建議

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5.7.10 附表

投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分投資計劃表；

財務(wù)評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務(wù)現(xiàn)金流量表，利

潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。5.7.11 附圖

片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。5.7.12 附件

土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)

劃方案的批復(fù)文件。

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 14 建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫 1.作業(yè)目的

為充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為提高本崗位設(shè)計管理的專業(yè)水平，吸收和

借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗和成功案例，提供大量的直觀信息。在收集和制作的過程中，本崗位 的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。

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2.主管崗位 總建筑師：負責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價。

主辦崗位 設(shè)計管理：負責(zé)按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。

協(xié)辦崗位 營銷策劃：將業(yè)務(wù)接觸或房展會上收集的圖片資料提供給主辦崗位。3．作業(yè)設(shè)備

本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機、掃描儀等辦公設(shè)備。4.作業(yè)要求

4.1 制作電子相冊，隨時補充，不斷積累。

4.2 載入公司局域網(wǎng)共享平臺，供公司其他業(yè)務(wù)人員調(diào)用。4.3 本作業(yè)的工作質(zhì)量接受總建筑師的檢查和評價。5.作業(yè)描述 5.1 資料收集途徑

售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實景拍攝，網(wǎng)上下載，國內(nèi)外考察。5.2 電子相冊制作方法

5.2.1 按以下分類制成分冊：獨立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。

5.2.2 每幢建筑須包括立面效果圖、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計單位、簡要評論等說明。

5.2.3 凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成jpg 或tif 文件，然后插入電子相冊。

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5.2.4 來自數(shù)碼相機和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊。

5.2.5 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標(biāo)題的形

式插入頁面合適的部位。

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 15 建立優(yōu)秀設(shè)計師信息庫 1.作業(yè)目的

人的因素是最關(guān)鍵和主要的，優(yōu)秀的設(shè)計成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具

備精湛技術(shù)的設(shè)計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設(shè)計師設(shè)計，需要收集和

積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計師的信息庫。這是公司的一項日常的，基本 的信息管理工作。

2.主管崗位 總建筑師：負責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價，批準(zhǔn)進入首選信息庫的名單。

主辦崗位 設(shè)計管理：負責(zé)按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。3.作業(yè)要求

3.1 分首選信息庫和備用信息庫兩類。首選信息庫始終保持20 名左右，因淘汰

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引起的缺額 從備用庫內(nèi)補充。

3.2 信息庫以電子相冊的格式制作和調(diào)用。

3.3 要求本崗位與首選庫的設(shè)計師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期 的設(shè)計活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采

取不同的途徑表達公司對他們的關(guān)愛，必要時可向總建筑師申請經(jīng)費。4．作業(yè)描述

4.1 收集資料：本崗位應(yīng)把參加各種房展會當(dāng)作自己的業(yè)務(wù)工作，關(guān)心媒體對各種優(yōu)秀建筑 的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設(shè)計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地

到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設(shè)計師個人信息和他們的作品樣本。4.2 制作方法：一人一個文件目錄，每個文件的首頁是個人信息資料，其余是代表作品的數(shù)

碼照片，圖片的掃描件等。

4.3 個人資料以表格形式制作，其中信息如一時沒條件填齊，可以陸續(xù)補充。4.4 表格形式由主辦崗位自行設(shè)計，但至少應(yīng)包含以下信息：姓名、性別、出生年‘目前的

注冊單位和注冊等級、職稱職務(wù)、榮譽稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、

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公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 16 編制設(shè)計任務(wù)書 1.作業(yè)目的

不管采取哪種方式委托設(shè)計，設(shè)計任務(wù)書都是表達著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)

理念和品牌意識。設(shè)計任務(wù)書也是設(shè)計單位最主要的設(shè)計依據(jù)。一份宏觀概念清晰，細部要

求朦朧，指標(biāo)體系適宜的設(shè)計任務(wù)書必定會觸發(fā)設(shè)計人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，避免大量 的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。成功的設(shè)計作品往往起始于一份既要求

明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計任務(wù)書。2.作業(yè)依據(jù)

市場調(diào)研報告，土地狀況調(diào)研報告和選址意見書批復(fù)。3.決策崗位 總經(jīng)理：負責(zé)最后審查和簽發(fā)。

主管崗位 總建筑師：擬定設(shè)計任務(wù)書提綱，提出修改意見，批準(zhǔn)設(shè)計任務(wù)書。協(xié)管崗位 總經(jīng)濟師，總工程師：會簽草稿，提出修改意見。

主辦崗位 設(shè)計管理：起草設(shè)計任務(wù)書，并依照總經(jīng)濟師和總建筑師的意見修改。協(xié)辦崗位 營銷策劃：提供市場調(diào)研報告，和主辦崗位研究討論市場定位和設(shè)計

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指標(biāo)。

4.緊前工作條件：市場調(diào)研完成，已按土地招標(biāo)方式取得土地使用權(quán)。5.作業(yè)描述

5.1 介紹現(xiàn)場地理情況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河 流、名貴樹木等。

5.2 介紹場外的環(huán)境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風(fēng)貌、人文景觀 等。

5.3 分階段實施滾動開發(fā)的大至區(qū)域范圍。

5.4 規(guī)劃和建筑風(fēng)貌趨向（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。5.5 市場定位：包括建筑標(biāo)準(zhǔn)檔次的定位和客戶類型的定向。

5.6 規(guī)劃設(shè)計控制指標(biāo)，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。

5.7 住宅設(shè)計指標(biāo)：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比例等。

5.8 公共建筑設(shè)計指標(biāo)：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務(wù)范圍等。

5.9 樣板區(qū)，樣板房，售樓處的設(shè)計要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時的還是永久性的 等。

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5.10 設(shè)計深度要求：分概念性方案設(shè)計，建筑方案設(shè)計和初步方案（即擴初）設(shè)計三種。

注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設(shè)計深度要求。

5.11 作品表達方式：明確各個階段應(yīng)該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等 形式及規(guī)格。

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 17 5.12 完成期限：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于30~40 個工作日，催得太

急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。6.設(shè)計任務(wù)書的跟蹤補充

6.1 在設(shè)計過程中，甲方可以對設(shè)計任務(wù)書作書面補充，但如引起設(shè)計返工，甲方應(yīng)實事求

是地給以經(jīng)濟補償和延長設(shè)計時限。

6.2 當(dāng)設(shè)計進入擴初階段時，甲方應(yīng)重新審視原來的設(shè)計任務(wù)書，按照建筑方案的審批意見，同時吸取會審專家的優(yōu)化建議，補充完善設(shè)計任務(wù)書，重新遞交設(shè)計單位。7.設(shè)計任務(wù)書應(yīng)附以下附件

7.1 當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門出具的規(guī)劃選址意見書。

7.2 標(biāo)有規(guī)劃紅線的1:500 地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000 的地形圖），并在所

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有紅線拐角點

處標(biāo)上城市坐標(biāo)（當(dāng)時如無此條件的，必須在設(shè)計進入擴初前補上）。8.當(dāng)設(shè)計任務(wù)書編進設(shè)計招標(biāo)書時，部分章節(jié)與招標(biāo)書有所重復(fù)，設(shè)計任務(wù)書相關(guān)內(nèi)容可以 簡略。

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 18 建筑方案招標(biāo) 1.作業(yè)目的

為了引進競爭機制，促進技術(shù)進步，集思廣益地擇優(yōu)選用設(shè)計成果，樹立公司持久的品

牌，縮短設(shè)計周期，提高經(jīng)濟效益，凡公司開發(fā)地塊的規(guī)劃設(shè)計都必須進行方案招投標(biāo)。2.作業(yè)依據(jù)：

建筑工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部2000 年

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4.緊前工作條件

已通過拍賣或招投標(biāo)等形式獲得土地。市場調(diào)研報告正式成文，修建性詳細規(guī)劃已獲批 準(zhǔn)。

5.作業(yè)步驟（即下圖）6．作業(yè)描述

本項工作可以委托設(shè)計招投標(biāo)代理機構(gòu)進行，也可以由本公司自行組織實施；可以公開

招標(biāo)，也可以邀請招標(biāo)。但不管是公開還是邀請招標(biāo)，都必須接受設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)辦公室（以

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 19 下簡稱設(shè)招辦）的全程監(jiān)督和管理。6.1 成立招標(biāo)工作小組

6.1.1 總建筑師擔(dān)任組長，并由其指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長

安排。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔(dān)公司所有開發(fā)項目的設(shè)計招標(biāo)工作。6.1.2 招標(biāo)工作小組的主要工作內(nèi)容是：

編制設(shè)計招標(biāo)書，擬定評標(biāo)小組名單，報設(shè)招辦審批；

接受投標(biāo)人的報名，負責(zé)資質(zhì)審查，確定最終參加投標(biāo)人名單，報設(shè)招辦備案； 發(fā)放設(shè)計招標(biāo)書，收取投標(biāo)保證金，組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場，解釋和答疑，接受

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和保管投 標(biāo)文件與模型； 組織開標(biāo)會議；

對投標(biāo)人的標(biāo)書、單位名稱進行編號，并作保密處理后送交評標(biāo)小組評審； 填報建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)通知書，經(jīng)設(shè)招辦見證后發(fā)給中標(biāo)人； 辦理簽訂設(shè)計委托合同；

向未中標(biāo)人返回投標(biāo)保證金和投標(biāo)書編制補償金； 向設(shè)招辦繳納招標(biāo)管理費；

寫招標(biāo)工作綜合報告，報設(shè)招辦備案； 整理招標(biāo)工作資料，移交公司檔案室。6.2 招標(biāo)登記

向設(shè)招辦填報《上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)項目登記表》。6.3 發(fā)布信息

待登記表批復(fù)后，即可自行向社會發(fā)布招標(biāo)信息，內(nèi)容包括：項目名稱、地點、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計指標(biāo)、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標(biāo)人的設(shè)計資質(zhì)、書面申請報

名的起止日期、報名地點、聯(lián)系方式等。6.4 編制設(shè)計招標(biāo)書

6.4.1 經(jīng)組長簽字后報設(shè)招辦審批，待批準(zhǔn)后才能發(fā)給投標(biāo)人。6.4.2 設(shè)計招標(biāo)書至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：

設(shè)計任務(wù)書：在原有設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)上根據(jù)征集方案的綜合效果和選址意見

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書調(diào)整完

善（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《編制設(shè)計任務(wù)書》）。

投標(biāo)須知：包括投標(biāo)文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標(biāo)小組審閱的文件必須

加蓋建筑師的注冊章和單位公章，供評委審閱的文件必須匿名。投標(biāo)文件送達截止時間（要盡量給予比較充裕的時間）。答疑、開標(biāo)、評標(biāo)等活動的日程安排。

未中標(biāo)方案的補償標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)人買斷版權(quán)的，補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該要高一些。中標(biāo)方案一般不

單獨補償，其費用納入設(shè)計合同內(nèi)。

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 20 知識產(chǎn)權(quán)申明：招標(biāo)人對中標(biāo)方案擁有完整知識產(chǎn)權(quán)，招標(biāo)人如部分采用未中標(biāo)方案內(nèi)

容，投標(biāo)人在取得一定補償后應(yīng)于同意。補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在招標(biāo)書中明確。擬簽合同的主要條款：如果本方案中標(biāo)的話，將體現(xiàn)在設(shè)計委托合同中的投標(biāo)人主要承

諾：如取費標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、設(shè)計周期、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。6.5 確定投標(biāo)人名單

公開招標(biāo)的由招標(biāo)小組審查所有書面報名的投標(biāo)人資格，從中選擇3 至5 名入圍，邀請

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招標(biāo)的可直接向3 名或3 名以上發(fā)邀請書。6.6 發(fā)放招標(biāo)書

按照招標(biāo)公告或邀請書中規(guī)定的時間和地點，向已確定的投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)書，并收取投

標(biāo)保證金，保證金數(shù)額應(yīng)在招標(biāo)公告或招標(biāo)書中明確。6.7 踏勘和答疑：

6.7.1 招標(biāo)人在發(fā)售招標(biāo)書后的約定時間統(tǒng)一組織現(xiàn)場踏勘，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。

6.7.2 投標(biāo)人在閱讀招標(biāo)文件和現(xiàn)場踏勘中提出的疑問，招標(biāo)人可以書面形式或召開投標(biāo)答

疑會的方式解答（原則上只解答招標(biāo)書及附件本身未表述明確的疑問），同時將解答以書面

方式通知所有購買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。該解答的內(nèi)容作為招標(biāo)文件的組成部分。6.8 組建評標(biāo)小組

6.8.1 評標(biāo)小組通常由7～11 人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家3～4 名，營銷

策劃專家2～3 名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟專家各1～2 名，其中包括本公司的三總師。專家由

招標(biāo)小組推薦或委托設(shè)招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后報設(shè)招辦核準(zhǔn)。6.8.2 評標(biāo)小組的主要工作內(nèi)容是： 在評標(biāo)前制定評標(biāo)和決標(biāo)的辦法； 負責(zé)評標(biāo)，匯總評標(biāo)結(jié)果；

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按照評標(biāo)決標(biāo)的辦法推薦或決定中標(biāo)方案。

6.8.3 評標(biāo)小組人員名單不公開，評標(biāo)小組成員須對評標(biāo)活動內(nèi)容保密，不得外泄。6.9 開標(biāo)

6.9.1 開標(biāo)會議由招標(biāo)小組的組長主持，各投標(biāo)人參加，設(shè)招辦派員全過程監(jiān)督。

6.9.2 投標(biāo)文件有下列情形之一的，招標(biāo)小組不予受理： 未按招標(biāo)文件要求密封的。

在供評委評閱的方案圖冊和模型上出現(xiàn)設(shè)計單位圖簽的，或出現(xiàn)單位名稱和設(shè)計人姓 名的。

在單獨密封的設(shè)計說明上無相應(yīng)資格的注冊建筑師簽字的，或注冊建筑師受聘單位與

投標(biāo)人不符的，或無投標(biāo)人公章的。

6.9.3 招標(biāo)小組在審查投標(biāo)人資質(zhì)和匿名要求后應(yīng)當(dāng)眾宣布有效投標(biāo)人名單。6.10 評標(biāo)

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 21 6.10.1 會議地點由招標(biāo)小組安排落實，設(shè)招辦可以派員列席。會議由全體評委推舉的組長 主持。

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6.10.2 先由投標(biāo)人分別介紹各自的方案，然后評委在無干擾的環(huán)境下討論評議，按照技術(shù)

先進、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設(shè)計進度、取費服務(wù)等方面的承諾

綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。如果招標(biāo)人沒有授權(quán)評標(biāo)小組直接確定中標(biāo)人。那么前

三名即作為評標(biāo)小組向招標(biāo)人依次推薦的中標(biāo)候選人。

6.10.3 評標(biāo)小組完成評標(biāo)后，應(yīng)向招標(biāo)人提供書面評標(biāo)報告。評標(biāo)報告由全體評委簽字。6.11 定標(biāo)

6.11.1 評標(biāo)小組提出書面評標(biāo)報告后，招標(biāo)工作小組一般應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)確定中標(biāo)方案。

6.11.2 招標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)確定排名

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招標(biāo)人自發(fā)出中標(biāo)通知書之日起十五日內(nèi)，向設(shè)招辦提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報告。報

告至少應(yīng)包括下列內(nèi)容： 招標(biāo)范圍；

招標(biāo)方式和發(fā)布招標(biāo)公告的媒介；

招標(biāo)文件中投標(biāo)人須知、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法、擬訂合同的主要條款等內(nèi)容； 評標(biāo)委員會的組成和評標(biāo)報告； 中標(biāo)結(jié)果。6.14 簽訂合同：

自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，招標(biāo)小組和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投

標(biāo)文件訂立設(shè)計合同。

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 22 規(guī)劃方案報審 1.作業(yè)目的

為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，使城市和地區(qū)的控制性

規(guī)劃設(shè)計理念和規(guī)劃控制目標(biāo)得以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計必須分階段地得到政府部門 的批準(zhǔn)。因規(guī)劃方案報審的時間長，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在公司內(nèi)部又需要不

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同崗位在經(jīng)辦

時間上搭接和銜接。所以要求各經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進入報審

程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。2.作業(yè)依據(jù)

中華人民共和國城市規(guī)劃法；上海市城市規(guī)劃條例；上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲

得中標(biāo)土地批準(zhǔn)的控制性詳細規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。

3.主管崗位 總建筑師：負責(zé)規(guī)劃設(shè)計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的 協(xié)調(diào)問題。

主辦崗位 土建設(shè)計管理：負責(zé)收集整理報審資料文件，具體經(jīng)辦報審手續(xù)。4.緊前工作條件

規(guī)劃方案招標(biāo)完成，并按專家評審時提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。5.作業(yè)描述

5.1 主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取《建設(shè)工程設(shè)計方案送審單》填報，并同時附送下列文件(帶* 號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)：

*5.1.1 批準(zhǔn)的建設(shè)項目可行性研究報告或有關(guān)批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。

*5.1.2 市測繪院提供的1/500 或1/1000 地形圖一份，地形圖上應(yīng)有設(shè)計單位用≤0.3mm 的

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墨線筆標(biāo)明的下列內(nèi)容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地

界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。

*5.1.3 1/500 或1/1000 總平面設(shè)計圖（藍圖）二份,圖紙須加蓋建筑設(shè)計單位的設(shè)計方案

出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計方案出圖標(biāo)準(zhǔn)。

*5.1.4 建筑設(shè)計方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設(shè)計方案出

圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計方案出圖、文本的標(biāo)準(zhǔn)。*5.1.5 經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的《建設(shè)項目選址意見書的通知》及附圖（復(fù)印件各一份）。

5.1.6《建設(shè)項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。

5.2

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建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 23 5.4 規(guī)劃部門認為設(shè)計方案需要較大修改的，則核發(fā)“一審”意見。5.5 核發(fā)“建筑工程設(shè)計方案審核意見單”批復(fù)的時限為每次審核各為30 個工作日。

5.6 接規(guī)劃部門總窗口領(lǐng)證通知后，持規(guī)劃部門發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC 卡）辦理

領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取的內(nèi)容包括《建設(shè)工程設(shè)計方案的批復(fù)》和附圖。

5.7 本主辦崗位依據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計方案的批復(fù)》和附圖，配合項目經(jīng)理進入擴初設(shè)計階段 的管理。

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 24 申報計劃立項 1.作業(yè)目的

取得項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。

2.主管崗位 總經(jīng)濟師：督促檢查主辦崗位的作業(yè)。主辦崗位 土地開發(fā)：具體經(jīng)辦本項作業(yè)。3.緊前工作條件

規(guī)劃方案已經(jīng)由規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。

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4.作業(yè)描述

4.1 規(guī)劃方案批準(zhǔn)后，本主辦崗位負責(zé)項目建議書的編制組織工作。項目建議書可自行編制

也可經(jīng)總經(jīng)濟師批準(zhǔn)委托有資質(zhì)的投資咨詢公司編制。項目建議書的主要內(nèi)容如下：

4.1.1 項目概況：建設(shè)地點、內(nèi)容、規(guī)模的設(shè)想； 4.1.2 建設(shè)條件介紹；

4.1.3 投資估算和資金籌措設(shè)想，償還貸款測算； 4.1.4 項目建設(shè)進度計劃； 4.1.5 經(jīng)濟效益和社會效益估計； 4.1.6 結(jié)論。

4.2 項目建議書經(jīng)上級主管單位或所屬區(qū)發(fā)展與改革委員會向上海市發(fā)展與改革委員會申

報。住宅、商辦樓項目由城市發(fā)展處審批，賓館、學(xué)校項目由社會發(fā)展處審批。4.3 本主辦崗位應(yīng)隨時對審批進展進行跟蹤，并配合審批部門做好項目的審批論證工作。

4.4 項目建議書經(jīng)市發(fā)展與改革委員會批準(zhǔn)后，項目即已立項。

4.5 商品房項目在擴初設(shè)計批準(zhǔn)后，本主辦崗位應(yīng)填寫《**年固定資產(chǎn)投資項目信息標(biāo)準(zhǔn)表

式》，申報新建或續(xù)建項目的投資計劃。以后每年在年初與年中二次直至項目竣工，向上級

主管部門或區(qū)發(fā)改委填報，經(jīng)上海市發(fā)展與改革委員會批準(zhǔn)后，列入上海市基

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本建設(shè)投資計 劃并分批下達。

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 25 申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 1.作業(yè)目的

為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計

必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即

進入申辦程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。2.作業(yè)依據(jù)

規(guī)劃管理部門張榜公布的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申辦程序。

3.主管崗位 總經(jīng)濟師：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位 土地開發(fā)：負責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。4.緊前工作條件

已取得規(guī)劃部門對規(guī)劃設(shè)計方案的批復(fù) 5.作業(yè)描述

5.1 主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表》填報，并同時附送下列文件：

(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)。

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5.1.1 批準(zhǔn)的建設(shè)項目可行性研究報告或有關(guān)計劃批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。

*5.1.2 規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)項目選址意見書的通知》及附圖（復(fù)印件一份）。*5.1.3《建筑工程設(shè)計方案批復(fù)》及附圖（復(fù)印件一份）。

*5.1.4 市測繪院提供的1/500 或1/1000 地形圖六份，地形圖上應(yīng)用紅色鉛筆標(biāo)明用地位置 地界。

*5.1.5 凡屬國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的建設(shè)工程，需加送“國有土地使用權(quán)出讓合

同”文本（副本）及附圖各一份（原件）。

5.2 規(guī)劃部門對審核同意的項目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書二

證”聯(lián)系卡（IC 卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；《建設(shè)

用地規(guī)劃許可證的通知》。

5.3 核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時限為40 個工作日。

5.4 本崗位憑《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向上海市房屋土地資源管理局申請辦理《建設(shè)用地 批準(zhǔn)書》。

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編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃 1.作業(yè)目的

一套科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)計劃無論在項目管理的前期論證階段，還是在實施過程中和后期的評估

考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性的地位和作用。只有綱舉才能目張，才能使項目中上百個環(huán)

節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達到預(yù)定的目標(biāo)。當(dāng)項目完成后，這張記錄著歷次實際進度前

鋒線和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡(luò)計劃圖就是一份寶貴的原始資料。它可以對整個項目的進度管理作出

評價，也可以檢討原計劃編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，為今后的計劃管理提供依據(jù)。2.決策崗位 總經(jīng)理：負責(zé)批準(zhǔn)計劃和批準(zhǔn)計劃調(diào)整。

主管崗位 總經(jīng)濟師：在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負責(zé)落實在項目前期策

劃階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。

總工程師：在與總建筑師和總經(jīng)濟師協(xié)商一致的前提下負責(zé)落實在項目實施階 段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。

協(xié)管崗位 總建筑師，總會計師：分別向主管總師提供分管范圍內(nèi)的進度目標(biāo)和調(diào)整意見。

主辦崗位 營銷策劃：負責(zé)在標(biāo)準(zhǔn)流程計劃的基礎(chǔ)上按本項目的個性特點編制雙代號座標(biāo)

網(wǎng)絡(luò)計劃，并根據(jù)各總師的意見修改完善。

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項目經(jīng)理：在計劃實施過程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見，經(jīng)各總師批示 后報總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3.緊前條件和作業(yè)持續(xù)時間

根據(jù)公司通用的雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃的標(biāo)準(zhǔn)圖式和本項目的目標(biāo)要求，總經(jīng)濟師在土

地中標(biāo)后十天內(nèi)完成。總經(jīng)濟師和總工程師的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。定期檢查

和調(diào)整的周期通常為一個月，遇緊急情況可以隨時檢查調(diào)整。4.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃的四個要素 4.1 工作要素

事件的內(nèi)容稱為工作，也就是按需要的粗細程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源 的一個子項目或子任務(wù)。在座標(biāo)雙代號網(wǎng)絡(luò)計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某

一項工作。圓圈中的編號從左向右依此排列。整個計劃中編號不容許重復(fù)，所以某號到某號

就能代表某一項特定的工作。4.2 時間要素

在網(wǎng)絡(luò)計劃的頂端設(shè)計一排以一個日歷天為單位的橫座標(biāo)，稱為時間坐標(biāo)軸。它的起始

原點對應(yīng)著

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點設(shè)計為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時間座標(biāo)軸的最后刻度就表示為項目的總工期天數(shù)。

一項工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的持續(xù)時間。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線的長

度來表示，其起始端對應(yīng)著該項工作在時間座標(biāo)上的開始日期，結(jié)尾端對應(yīng)著該項工作在時

建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina 27 間座標(biāo)上的結(jié)束日期。

兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為時距。在關(guān)鍵路線上，時距和工作的持續(xù)時間是相等的。

在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時間小于時距。也就是說在時距里存在一定數(shù)量的可利用的時

間空間，這段機動時間稱之為該項工作的自由時差。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表示并對應(yīng)著時間

座標(biāo)。如何合理利用這段自由時差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計劃時最先考慮的潛力所在。

4.3 邏輯要素

左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右側(cè)相鄰的工作。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步

完成，它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。

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持續(xù)時間和時距相同的工作稱為關(guān)鍵工作，自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時間最長的線路稱之為關(guān)鍵線路。各項工作的次序位置和連線表

示著工作相互之間的邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡(luò)計劃的精髓所在。如果邏輯出現(xiàn)錯誤，網(wǎng)絡(luò)計劃也

就從根本上失去了可操作性。4.4 責(zé)任要素

相關(guān)的工作可以列在對應(yīng)部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清楚地了解自己在

整個項目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結(jié)

束，其中有沒有機動的時間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。便于部門和

崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上級的檢查和職責(zé)考核。

5.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃的編制要點 5.1 確定目標(biāo)工期和計劃工期

根據(jù)對計劃執(zhí)行的信心程度，將目標(biāo)工期適當(dāng)壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中 的調(diào)整留有余地。5.2 建立座標(biāo)系統(tǒng)

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橫座標(biāo)是工期，如果以天為單位，則起始原點是零，終點是目標(biāo)工期的總天數(shù)。如以日

歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結(jié)束的日期?？v座標(biāo)是部門和崗位設(shè)置。網(wǎng)絡(luò)計劃中所有的工作都能對應(yīng)縱座標(biāo)上的具體負責(zé)操作的

崗位。同時，所有的崗位都能歸屬在上一個管理層次的責(zé)任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策 層。

5.3 分解出項目的具體工作，落實到崗位，限定它的持續(xù)時間，明確它與其他工作的順序邏

輯關(guān)系?？梢灶A(yù)先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標(biāo)網(wǎng)上。5.4 檢查各工作的邏輯關(guān)系，所有節(jié)點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)

時間不足時距長度的，用波形線補足。

5.5 把沒有自由時差的關(guān)鍵工作用粗黑線連接起來，形成關(guān)鍵路線。關(guān)鍵路線的盡端如沒有

超出工期，可把持續(xù)時間相對緊張的關(guān)鍵工作適當(dāng)延長。盡端如超出工期，則把持續(xù)時間尚

有潛力的關(guān)鍵工作適當(dāng)壓縮。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端正好和工期平齊。重新謄清圖式，建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : http://hi.baidu.com/dichanchina

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篇篇 雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃到此初步完成。6.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃的優(yōu)化和調(diào)整 6.1 事先優(yōu)化

成本目標(biāo)，進度目標(biāo)和過高的質(zhì)量目標(biāo)，只能三者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。

這是業(yè)內(nèi)人士的共識。過高質(zhì)量要求的結(jié)果會使某些工藝性工作的持續(xù)時間延長和材料人工

費用增加；壓縮工期的結(jié)果會導(dǎo)致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)

安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少

資源投入，使工期拖延。計劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。

例如某個項目要求進度優(yōu)先。我們可以首先在關(guān)鍵路線上選擇資源投入率相對較少，持

續(xù)時間相對較長的關(guān)鍵工作著手，看它是否能通過采取增加資源投入力度的辦法使持續(xù)時間

減少。當(dāng)然這種調(diào)整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益 的程度范圍內(nèi)。其次看與它平行搭接的非關(guān)鍵工作的自由時差是否由此變成零甚至成為負

第四篇：萬科地產(chǎn)管理流程 設(shè)計管理制度

萬科地產(chǎn)管理流程 設(shè)計管理制度

1、目的

設(shè)計中心是萬科地產(chǎn)所有開發(fā)項目設(shè)計管理部門，根據(jù)事業(yè)部 的總體戰(zhàn)略要求并在事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下全面負責(zé)事業(yè)部的設(shè)計管理 工作，代表東北事業(yè)部行使設(shè)計管理職能。采取縱向管控型和橫向操作型 的管理模式。目的是實現(xiàn)事業(yè)部的發(fā)展戰(zhàn)略，使項目設(shè)計管理和操作程序 規(guī)范化和制度化，促進事業(yè)部進一步向?qū)I(yè)化和科學(xué)化的方向發(fā)展，以保 證設(shè)計管理和操作全過程的計劃性和有效性；明確各部門在設(shè)計管理工作 中的責(zé)權(quán)和工作要求，提高跨部門的協(xié)作效率，充分發(fā)揮設(shè)計中心和項目 公司的整體優(yōu)勢并提高事業(yè)部對外投資的整體效益。

2、范圍 本管理制度適用于萬科地產(chǎn)所屬公司所有開發(fā)項目的設(shè)計管理 和操作。

3、術(shù)語和定義

3.1【決策委員會】 在本管理制度中指由萬科地產(chǎn)高層領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān) 部門組成的項目開發(fā)決策機構(gòu)。

3.2【事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)主管設(shè)計中心工 作的副總經(jīng)理。3.3【事業(yè)拓展部】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)主管新項目土地獲取、土地儲備的部門。3.4【財務(wù)部】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)主管財務(wù)部門。3.5【營銷中心】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)主管營銷部門。

3.6【項目公司總經(jīng)理】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)所屬項目公司總經(jīng)理負責(zé)項目設(shè)計橫向跨專業(yè)操作的管理者。

3.7【設(shè)計中心】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)負責(zé)對項目公司設(shè)計體 系進行專業(yè)縱向管控的職能部門。

3.8【成本中心】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)負責(zé)成本核算和招投標(biāo) 采購的部門。3.9【項目公司設(shè)計部】在本管理制度中指項目公司負責(zé)設(shè)計管理的具體操 作部門，在制度執(zhí)行中接受設(shè)計中心指導(dǎo)和監(jiān)督。

3.10【項目公司營銷部】在本管理制度中指項目公司負責(zé)營銷定位、營銷 策劃部門。3.11【項目公司工程部】在本管理制度中指項目公司負責(zé)營造階段的工程 管理部門。3.12【項目公司開發(fā)部】在本管理制度中指項目開發(fā)過程中對外辦理各種 手續(xù)的部門。

4、職責(zé) 本管理制度明確了事業(yè)部設(shè)計中心、項目公司設(shè)計部及各有關(guān)部門在 產(chǎn)品設(shè)計工作中相應(yīng)的職責(zé)范圍。4.1 決策委員會 4.1.1 在本管理制度中代表萬科地產(chǎn)負責(zé)設(shè)計工作過程中的重大環(huán) 節(jié)及設(shè)計流程中的重大節(jié)點進行審批，采取會議形式集體討論決策，并形成會議紀(jì)要指導(dǎo)后續(xù)工作。4.2 事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)

4.2.1 在本管理制度中負責(zé)分管設(shè)計中心工作，協(xié)調(diào)萬科地產(chǎn)所屬的項目公司與事業(yè)部設(shè)計中心之間工作。

4.3 事業(yè)拓展部

4.3.1 在本管理制度中負責(zé)土地開發(fā)拓展工作，信息收集，可行性報告，辦理獲取土地各種手續(xù)。4.4 財務(wù)部

4.4.1 在本管理制度中負責(zé)項目經(jīng)濟效益預(yù)測和測算分析。4.5 營銷中心

4.5.1 在本管理制度中指萬科地產(chǎn)營銷工作主管部門，指導(dǎo)、監(jiān)督 項目營銷部的工作。在前期土地開發(fā)拓展階段負責(zé)資料收集、分析、調(diào)研工作，項目開發(fā)策略意見，項目市場總體定位建議。4.6 項目公司總經(jīng)理

4.6.1 在本管理制度中項目公司總經(jīng)理負責(zé)項目設(shè)計橫向跨專業(yè)操作管理，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)項 目設(shè)計部與橫向部門之間的工作，負責(zé)組織建立項目公 司層面的設(shè)計管理制度及實施細則。4.7 設(shè)計中心

4.7.1 設(shè)計中心負責(zé)前期設(shè)計研究工作，并配合事業(yè)拓展部前期土地 開發(fā)拓展工作。4.7.2 設(shè)計中心對事業(yè)部所屬項目公司開發(fā)的所有房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品設(shè)計 工作負有相應(yīng)的指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督的職能。

4.7.3 設(shè)計中心負責(zé)搭建專業(yè)管理平臺、建立設(shè)計管理制度和設(shè)計各 階段管理流程，根據(jù)事業(yè)部的發(fā)展及時進行補充、修改和完善。

4.7.4 設(shè)計中心對設(shè)計管理過程中的各項主要管理環(huán)節(jié)及關(guān)鍵控制點進行審核。

4.7.5 設(shè)計中心將定期抽查各項目公司制度執(zhí)行情況、項目設(shè)計部工作執(zhí) 行情況每個季度一次）。

4.7.6 設(shè)計中心將不定期對各項目公司進行拉練式檢查，對出現(xiàn)的問題提 出糾正建議并監(jiān)督整改；對好的做法總結(jié)案例進行推廣。4.7.7 對于特殊操作方式、重要流程節(jié)點進行討論，對項目設(shè)計的主要階 段性成果進行評審，以會議紀(jì)要的形式確定或確認。

4.7.8 本管理制度的執(zhí)行監(jiān)控責(zé)任人為設(shè)計中心設(shè)計總監(jiān)和項目公司總經(jīng) 理，本制度在執(zhí)行中發(fā)生意見分歧由事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)裁決。4.8 成本中心

4.8.1 在本管理制度中負責(zé)萬科地產(chǎn)所屬項目的各設(shè)計階段成 本控制，編制各設(shè)計階段的成本目標(biāo)。審核各設(shè)計階段的設(shè)計合同，審核各階段設(shè)計流程中的相應(yīng)節(jié)點工作。組織項目建設(shè)過程中的部品、部件和材料招投標(biāo)采購，并為各設(shè)計階段提供材料樣品、生產(chǎn)廠家等 工作配合。4.9 項目公司設(shè)計部

4.9.1 執(zhí)行萬科地產(chǎn)設(shè)計管理制度及各階段設(shè)計流程，4.9.2 負責(zé)編制項目公司層面的設(shè)計管理制度及實施細則。

4.9.3 負責(zé)現(xiàn)場跟蹤服務(wù)，解決現(xiàn)場技術(shù)問題。

4.10 項目公司營銷部

4.10.1 在本管理制度中負責(zé)項目開發(fā)指導(dǎo)意見書，項目市場深化定位報告，確定景觀樣板段和裝修樣板間，并提出標(biāo)準(zhǔn)建議。

4.10.2 負責(zé)確定項目總體標(biāo)識風(fēng)格，4.11 項目開發(fā)部

4.11.1 獲取土地使用證及規(guī)劃設(shè)計條件。

4.11.2 負責(zé)辦理項目開發(fā)過程中各設(shè)計階段對外手續(xù)。4.11.3 負責(zé)配合現(xiàn)場辦理對外協(xié)調(diào)工作。

4.12 項目公司工程部

4.12.1 負責(zé)現(xiàn)場營造過程中的組織、協(xié)調(diào)、管理工作，工作重點是計劃控 制、成本控制、質(zhì)量控制。

4.12.2 負責(zé)審核施工單位的施工組織設(shè)計和施工方案的合理性。

4.12.3 負責(zé)審核設(shè)計圖紙及設(shè)計變更的可操作性，并明確設(shè)計變更簽證費。

4.12.3 負責(zé)審核施工單位提出技術(shù)洽商單（技術(shù)聯(lián)系單）的合理性，并明確簽證費用。

5、設(shè)計管理內(nèi)容

5.1 設(shè)計計劃管理

5.1.1 設(shè)計計劃的制定 項目公司設(shè)計部負責(zé)編制《項目整體設(shè)計周期計劃》、《設(shè)計進度 計劃》和《季度設(shè)計進度計劃》并與對應(yīng)項目的《項目整體經(jīng)營計劃》 和《項目經(jīng)營計劃》保持一致。設(shè)計中心審核，項目總經(jīng)理審批。5.1.2 設(shè)計計劃的執(zhí)行

（1）設(shè)計計劃一經(jīng)制定實施，即成為房地產(chǎn)項目開發(fā)及產(chǎn)品設(shè)計工 作的原則性工作綱領(lǐng)，各項目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。

（2）設(shè)計中心和項目總經(jīng)理、項目設(shè)計部應(yīng)建立起積極有效的溝通和協(xié)調(diào)途徑（例會、文件、表格、模板、會議紀(jì)要等），保障設(shè)計計劃得到 有效的貫徹執(zhí)行。（3）事業(yè)部的計劃部項目專員參與計劃協(xié)調(diào)和督辦。

5.1.3 設(shè)計計劃的跟蹤和調(diào)整

（1）設(shè)計中心對項目設(shè)計計劃的執(zhí)行情況進行定期跟蹤和總結(jié)，項目設(shè)計 部以設(shè)計工作月報、季報和年報的形式提交設(shè)計中心審 核并匯總。

（2）根據(jù)整體戰(zhàn)略和計劃要求、市場形勢、項目進展等方面的 變化情況，《項目經(jīng)營計劃》進行必要調(diào)整后，設(shè)計計劃在整體 或局部上已經(jīng)不適用時，項目設(shè)計部根據(jù)實際情況進行設(shè)計計 劃修定，設(shè)計中心審核，項目總經(jīng)理審批。5.2 設(shè)計過程管理

5.2.1 項目設(shè)計的階段 項目設(shè)計階段主要由前期設(shè)計研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、方案設(shè)計階 段、初步設(shè)計階段、地質(zhì)勘察階段、施工圖設(shè)計階段、景觀設(shè)計階段、裝修設(shè)計階段、市政專業(yè)施工圖設(shè)計階段組成。5.2.2 設(shè)計過程的控制

（1）設(shè)計中心負責(zé)完成項目前期設(shè)計研究階段的可研報告規(guī)劃設(shè)計部分和 前期設(shè)計研究，項目設(shè)計部參與。

（2）項目設(shè)計部負責(zé)完成規(guī)劃設(shè)計階段、方案設(shè)計階段、初步設(shè)計階段、地質(zhì)勘察階段、施工圖設(shè)計階段、裝修設(shè)計階段、景觀設(shè)計階段、市政專業(yè)施工圖等設(shè)計階段工作。設(shè)計中心在關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點進行審核，項目總經(jīng)理審批。

（3）設(shè)計中心重點審核《項目設(shè)計指導(dǎo)書》、各階段設(shè)計任務(wù)書，參 加階段性設(shè)計成果的評審，跟蹤及監(jiān)控產(chǎn)品定位方案的落實，參加重大設(shè)計變更（指影響產(chǎn)品使用功能、立面效果、景觀效 果的設(shè)計變更）的評審，以及設(shè)計成果的總結(jié)和推廣。

（4）項目設(shè)計部負責(zé)完成設(shè)計需求分析、編制《項目設(shè)計指導(dǎo)書》、編制各階段設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計單位委托、設(shè)計合同簽定、設(shè)計過 程跟蹤、組織方案匯報、組織設(shè)計成果評審、現(xiàn)場施工配合、組織重大設(shè)計變更評審等。

5.2.3 設(shè)計評估總結(jié) 產(chǎn)品交付完成后，項目設(shè)計部應(yīng)組織實施產(chǎn)品設(shè)計工作總結(jié)，以《產(chǎn) 品設(shè)計后評估報告》的形式提交設(shè)計中心備案存檔。5.3 設(shè)計資料管理

5.3.1 設(shè)計資料的內(nèi)容 整體控制性文件《項目設(shè)計指導(dǎo)書》，各設(shè)計階段的輸入要求，如《設(shè) 計任務(wù)書》、《專題會議紀(jì)要》等技術(shù)文件的組合，作為過程控制和成 果評審的依據(jù)性文件。各設(shè)計階段的輸出成果，即對應(yīng)各設(shè)計階段工 作重點的重要節(jié)點文件。其它資料包括但不限于在產(chǎn)品營造階段發(fā)生 的主要設(shè)計變更圖紙和設(shè)計變更通知單匯總等。5.3.2 設(shè)計資料的維護 本管理制度執(zhí)行過程中，設(shè)計資料的維護由項目設(shè)計部負責(zé)。及時對項目設(shè)計資料進行整理、統(tǒng)計、分析、維護和存檔，以各設(shè)計階段為

節(jié)點進行分段維護并及時調(diào)整和更新《項目設(shè)計指導(dǎo) 書》，分期開發(fā)項目以每期為節(jié)點工程移交后，應(yīng)將所有的 設(shè)計資料（含電子文檔）提交事業(yè)部檔案室；同時提交電子文 檔給設(shè)計中心備案存檔。設(shè)計中心對于提交的設(shè)計資料進行歸集、研 究。5.4 設(shè)計資源管理

5.4.1 設(shè)計資源庫的建立 設(shè)計中心負責(zé)建立設(shè)計資源管理庫，根據(jù)項目特點、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng) 格等不同要求提供相應(yīng)設(shè)計資源并將項目公司掌握的優(yōu)秀設(shè)計資源不 斷擴充。5.4.2 設(shè)計資源的選取 各設(shè)計階段中（某些地方政府指定或地方專業(yè)公司壟斷工程除外），項 目設(shè)計部提報設(shè)計資源需求，設(shè)計中心負責(zé)提供設(shè)計資源（項目設(shè)計 部也可推薦設(shè)計資源）。采取設(shè)計單位比選方式、比價方式和直接委托 設(shè)計單位方式，確定設(shè)計單位。比選方式和比價方式原則不少于兩家 設(shè)計單位；直接委托方式原則是在政府指定、壟斷行業(yè)、工程緊急、一體化成度較高（如裝修、景觀）、專業(yè)性較強、適合指定風(fēng)格的情況 下進行直接委托設(shè)計單位。確定設(shè)計單位過程由項目設(shè)計部組織，對 項目的規(guī)劃設(shè)計、單體方案、景觀方案及裝修方案的設(shè)計單位比選、比價、直接委托設(shè)計中心參加評定、評審會，確認后項目總經(jīng)理審批。除上述要求外其余階段設(shè)計單位確定設(shè)計中心不參加評審會，只審核確定設(shè)計單位評審報告，項目總經(jīng)理審批確認。

5.4.3 設(shè)計資源的評估 項目開發(fā)的各設(shè)計階段設(shè)計完成后，項目設(shè)計部應(yīng)組織實施針對設(shè)計 單位的評價工作，以《設(shè)計單位后評估報告》的形式提交設(shè)計中心備 案存檔。5.4.4 設(shè)計資源的維護 設(shè)計中心負責(zé)為合作過或接洽過的設(shè)計單位建立并維護《設(shè)計單位資 料索引數(shù)據(jù)庫》，歸集并整理設(shè)計單位的相關(guān)資料。設(shè)計中心圍繞事業(yè) 部開發(fā)項目提供各種技術(shù)支持和政策咨詢，開展專家研討、技術(shù)調(diào)研 和學(xué)術(shù)考察。5.5 設(shè)計成本管理

5.5.1 設(shè)計中心根據(jù)項目特點、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格、品質(zhì)等編制項目設(shè)計 成本目標(biāo)，經(jīng)討論后確定該項目設(shè)計成本控制總目標(biāo)。其中包括各階 段、各專業(yè)的設(shè)計成本目標(biāo)分解。作為項目設(shè)計部控制設(shè)計成本的指 導(dǎo)性文件；

5.5.2 設(shè)計中心派相關(guān)人員參與 50 萬元以上設(shè)計費的商務(wù)洽談，并對設(shè)計 合同、設(shè)計周期和付款方式進行審核，項目總經(jīng)理審批。5.6 設(shè)計檔案管理

5.6.1 項目設(shè)計部負責(zé)按照檔案管理要求建立設(shè)計檔案管理制度，分期開 發(fā)項目應(yīng)按自然區(qū)號存檔，并建立檔案管理目錄?？傄?guī)圖、區(qū)域總圖、綜合管網(wǎng)圖紙獨立存檔。電子文檔視同資料檔案管理 單獨建制。

5.6.2 項目開發(fā)部負責(zé)按照檔案管理要求建立檔案管理制度，送往政府及 政府所屬相關(guān)部門各種報件和政府及政府所屬相關(guān)部門各種回執(zhí)審批 件存檔。5.7 人員招聘管理

各公司設(shè)計總監(jiān)（或設(shè)計部經(jīng)理）的招聘需經(jīng)項目公司總經(jīng)理及事業(yè) 部設(shè)計總監(jiān)面試通過，由事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)確認后方可錄用。

6、附則

6.1 設(shè)計中心是本管理制度的建立、維護和貫徹的責(zé)任部門，并負責(zé)制度 的解釋。6.2 各項目公司各層級、各專業(yè)應(yīng)在本管理制度所確定的原則和框架范圍 內(nèi)，建立適用的細化管理制度和細化管理體系。6.3 本制度自頒布之日起執(zhí)行。

第五篇：萬科房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)點計劃(僅供參考).[最終版]

萬科開發(fā)節(jié)點計劃

發(fā)售至 223 提交園建配套工程結(jié)算資料 工程竣 工 224 完成竣工后施工單位的綜合評定工作 225 完成交樓前清潔工作并將全部物業(yè)移交售樓部 226 未售物業(yè)、自營物業(yè)及應(yīng)向政府移交物業(yè)移交經(jīng)營部 227 提供全套竣工資料及施工合同給物業(yè)公司 228 取得質(zhì)量驗收意見書 229 取得檔案認可書 230 提交全部竣工結(jié)算資料 竣工交 樓至辦 231 提交豪華裝修結(jié)算資料 理產(chǎn)權(quán) 232 報建竣工圖下發(fā) 233 取得規(guī)劃驗收合格證 234 環(huán)保驗收意見書 235 取得驗線冊 236 人防驗收合格證 237 小區(qū)各期防雷驗收合格證 景觀園林中心 全質(zhì)辦 工程部 工程部 工程部 工程部 工程部 工程部 工程部 研發(fā)設(shè)計中心 開發(fā)部 開發(fā)部 開發(fā)部 開發(fā)部 開發(fā)部

238 教育配套移交 239 取得工程竣工備案表 240 取得史冊測繪成果報告書 241 取得權(quán)屬證明書 242 辦理完畢房管部門的權(quán)屬歸檔手續(xù)并具備查冊條件 243 組織成立交樓領(lǐng)導(dǎo)小組并召開交樓綜合協(xié)調(diào)會 244 應(yīng)售已售物業(yè)移交物業(yè)公司 竣工交 樓至辦 245 簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同 理產(chǎn)權(quán) 246 編制《應(yīng)交款明細表》交財務(wù)部審核 247 組織完成《交樓通知書》的審定工作 248 組織完成《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》的會審工作 249 《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》移

交物業(yè) 250 寄發(fā)《交樓通知書》 251 寄發(fā)《敦促收樓通知書》 252 將整理完畢的樓宇辦證資料報房管部門 開發(fā)部 開發(fā)部 開發(fā)部 開發(fā)部 開發(fā)部 銷售部 銷售部 銷售部 銷售部 銷售部 銷售部 銷售部 銷售部 銷售部 銷售部

253 辦理完畢《房地產(chǎn)權(quán)證》 254 成立交樓維修服務(wù)中心 255 維修服務(wù)中心移交物業(yè) 256 確定交樓服務(wù)熱線 257 完成交樓慰問工作 竣工交 樓至辦 258 財務(wù)部審核《應(yīng)交明細表》后返回銷售部 理產(chǎn)權(quán) 259 制定物業(yè)管理方案 260 完成交樓辦公布置與熱線電話安排工作 完成《住戶手冊》、《樓宇情況反饋表》、《鑰匙交接書》、《業(yè)主檔 案》審核及印刷工作 銷售部 客戶服務(wù)中心 客戶服務(wù)中心 客戶服務(wù)中心 客戶服務(wù)中心 物業(yè)公司 物業(yè)公司 物業(yè)公司 261 物業(yè)公司 262 項目結(jié)算完成 預(yù)決算部