第一篇：建筑施工單位怎樣審查施工合同

建筑施工單位怎樣審查施工合同

建筑施工單位在簽訂施工合同前，對于不論是哪一方所提供的合同文本，均需要作出認真、嚴格的審查。審查合同的目的是在于防范風險，防范爭議的發(fā)生，盡量使合同的約定明確，表述沒有歧義，避免雙方當事人對合同產(chǎn)生不同的理解。

審查施工合同，應當注意以下幾個方面：

一、關(guān)于工程款的約定

涉及到工程款的部分，也是合同中核心的部分，但很多建筑施工單位在合同中，只注意數(shù)字是否正確，支付時間是否符合要求等等基本的內(nèi)容，其實不然，關(guān)于工程款的支付問題，針對不同類型的施工合同，需要作出不同的約定。例如：是一次支付預付款？還是按季度按月按比例支付？還是按施工進度進行支付？先期一次性支付預付款的，對于施工單位來說，如果該部分費用占工程總價比例較低，則后期施工階段，施工單位將面臨自行墊資的風險，如在前期又未對建設(shè)單位的支付能力進行過有效地調(diào)查，建設(shè)單位一旦喪失或是缺乏支付能力，那么該部分墊出去的工程款，將沒有任何能夠收回的保障。按季度支付工程款的，建設(shè)單位往往會對工程款的?？顚Ｓ米鞒黾s定，在一定程度上限制了施工單位的資金流動，但對整個工程的推進、完成確有積極的作用。按進度支付工程款的，一般需要工程所涉的幾方主體，對工程進度進行確認后，建設(shè)單位才予以付款，并且，該種方式的問題還在于，施工過程中，往往會碰到不可避免的變更、簽證

等等，但作出的變更并不在當初已經(jīng)擬定的工程施工進度范圍內(nèi)，就是說，一旦發(fā)生變更，因變更可能導致原來的施工進度緩慢，而建設(shè)單位是按照原來的進度計劃作出支付，這樣就勢必影響了施工單位權(quán)益。因此，在采取按進度支付工程款的方式時，施工單位可以適當注意在關(guān)于變更、簽證的約定中，提出本月變更本月支付的問題，這樣一來，對雙方當事人都是公平的。

對于工程的變更，變更所涉及的款項、費用如何支付，也是工程款支付時應當注意的問題。是在工程完工后一次全部支付還是當月變更當月支付，施工單位都應當區(qū)別對待，根據(jù)不同的情況作出對自己最有利的約定。

關(guān)于工程款的約定，大多是在雙方當事人之間進行協(xié)商，但采用哪種方式或是怎樣去約定，才能最大限度的保護施工單位的利益，是建設(shè)施工企業(yè)在合同審查過程中應當注意的首要問題。

二、對合同主體、造價結(jié)算、墊資條款的審查

對合同主體資格的審查，建筑施工企業(yè)不僅要審查自己是否符合本建筑施工項目的施工資質(zhì)要求，還要審查對方當事人是否具備進行本次建設(shè)施工工程的條件，例如：房地產(chǎn)開發(fā)要求開發(fā)企業(yè)必須具備相應資質(zhì)等級。其次，還要注意所承包的項目是否是經(jīng)批準的合法項目，如尚未取得相關(guān)的批文，則所簽訂的合同都將因項目的合法性存在問題而無效。再次，在簽訂合同時，還要注意發(fā)包人是否具有良好的履約能力，從而杜絕“干白活”的情況發(fā)生。

對工程造價的審查，施工單位則應當充分考慮各方面的風險因

素，防止建設(shè)單位提出的“不作調(diào)整，一次包死”的固定總價條款，合同中還必須對價款調(diào)整的范圍、程序及簽證、變更等做出明確規(guī)定。對于存在墊資問題合同，施工單位則應當充分考慮墊資款回收的安全性。

三、盡量使用《建設(shè)工程施工合同示范文本》，避免當事人權(quán)利義務缺失

首先，需要注意的是，當“專用條款”中未作特別約定時，“通用條款”中對應的條款將自動直接成為雙方的一致約定，直接約束雙方當事人的權(quán)利及義務。填寫“專用條款”時，避免使用帶有不確定性的詞匯，例如：可能，暫時等等不能明確期限或狀況的詞語。

其次，需要注意在專用條款中明確工程師的權(quán)限范圍，通常可以規(guī)定為：除……….之外的權(quán)限。施工單位在明悉了工程師權(quán)限后，在此后辦理工程變更、簽證時，才能找到正確的簽證途徑，防止他人隨意簽字，給雙方當事人都造成損失。

再次，對于不可抗力的約定，應當進行量化，不能籠統(tǒng)的約定為地震、海嘯、颶風等，而應當將其具體化，例如：地址4級以上，風力7級以上等等。

除上述幾項內(nèi)容外，施工單位在簽訂合同時，還應當對工期、工程款欠付利息、工程質(zhì)量、質(zhì)保金等幾個方面進行審查。總之，合同的審查，防患于未然，約定明確了，施工單位做起事情來也能輕松不少。

第二篇：建筑施工合同如何審查

建筑施工合同審查要點

一、合同雙方的主體資格審查

合同主體是否具備簽訂及履行合同的資格，是合同審查中首先要注重的問題，是涉及到交易是否合法、合同是否有效的問題。

1、審查身份：審查對方的經(jīng)營主體資格是否合法，是否真實存在。

2、審查履約能力：

（1）審查對方現(xiàn)有的、實際的、真正的經(jīng)營情況。

（2）審查施工合同對方當事人是否取得了建筑法律或行政法規(guī)要求的資質(zhì)，是否具備相應的工程造價所要求的施工企業(yè)法人資質(zhì)等級。審查時主要看其是否持有國家工商行政管理機關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，是否持有建設(shè)行政主管機關(guān)頒發(fā)的資質(zhì)證書，對于不具備相應資質(zhì)、資格的施工企業(yè)應該拒絕，以免合同無效，造成經(jīng)濟損失。（3）審查施工當事人的設(shè)備、技術(shù)水平、經(jīng)營范圍、信譽等情況，加以調(diào)查核實。

3、代理人要有代理權(quán)：

（1）在與企業(yè)的分支機構(gòu)或職能部門（如項目部）簽合同時，必須得到企業(yè)法人的書面授權(quán)委托書，可以在其營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍之內(nèi)與其簽訂合同。（2）分公司一般有營業(yè)執(zhí)照，其經(jīng)營范圍在總公司經(jīng)營范圍之內(nèi)，但無總公司相關(guān)資質(zhì)，需要總公司授權(quán)書方能簽訂合同。

（3）職能部門（如項目部），有授權(quán)書也能簽合同，甲方名稱可以寫上職能部門的名稱。

二、審查合同招投標要求

1、對于使用國有資金投資或者國家融資的項目、使用國際組織或者外國政府貸款及援助資金的項目、大型基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益及公眾安全的項目，必須通過招投標（具體參閱發(fā)改委令第16號）。

2、審查有無建設(shè)工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的，以免造成合同無效。

三、審查工程期限的約定

1、工程期限包括計劃開工日、實際開工日、計劃完工日、實際完工日、計劃竣工日和實際竣工日等的確認程序和時間限制是否明確。

2、工程有無階段工期的要求；是否有工期順延的情況，如何提出、確認；工期延誤、延期竣工造成的責任承擔。

3、施工合同的履行期限，分期形象進度和總履行期限都要寫清楚，這涉及到工程形象進度款支付及工程款最終結(jié)算時間，從而影響到支付工程款的時間價值(利息)及工期索賠，最終影響到工程造價。

4、有無各種合同工期的定義、確認程序和時限，包括工程完工工期、總承包工程開工至整體竣工驗收的工期、計劃開工日、實際開工日、計劃完工日、實際完工日、計劃竣工日和實際竣工日。

四、工程量條款的審查

1、審查工程量的確定、確認方法，工程量調(diào)整依據(jù)是否約定。工程量的計算方法是否科學，有關(guān)工程量的報告材料如何編寫、提交、確認等內(nèi)容是否具有可操作性。

2、碰到超出設(shè)計范圍、變更施工范圍、返工等情況如何計算工程量是否有約定，工程量的核定期限是否細致、明確。

五、工程質(zhì)量約定的審查

1、審查工程質(zhì)量的確定、確認方法程序。

2、審查工程質(zhì)量有無明晰的標準，工程質(zhì)量必須達到國家標準規(guī)定的合格標準，或做出其他約定，如取得“魯班杯”“錢江杯”等。

3、驗收范圍，如驗收依據(jù)、設(shè)計任務書、設(shè)計施工圖、技術(shù)說明、驗收規(guī)范等，有無書面的雙方簽字確認的質(zhì)量標準細則。

4、驗收的主體是否合適，驗收的期限、程序設(shè)計是否合理，如何提出質(zhì)量異議、如何磋商、處理等。

5、質(zhì)量爭議的處理方式及違約責任是否約定；工程質(zhì)量保修范圍、保修期和保修金的規(guī)定等。

六、審查造價條款，防止造價結(jié)算爭議

1、審查是否明確合同價款的性質(zhì)是暫定價、可調(diào)價、固定單價還是固定總價。

2、審查價款的調(diào)整條件和方法；價款調(diào)整的依據(jù)；固定總價時的包干范圍和風險包干系數(shù)；固定單價時的工程量調(diào)整依據(jù)、計量方法及適用單價；墊資合同墊資款回收的安全性。

3、審查工程造價是否合法，是否公平合理，有無明顯偏高或不合法之處。

4、合同中必須對價款調(diào)整的范圍、程序、計算依據(jù)和設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、材料價格的審批、確認做出明確規(guī)定。

七、工程款支付條款審查

1、工程進度款的支付流程是否約定，是否明確價款的計算方法(如按什么定額計算)、貨幣種類、支付時間和方式。工程價款支付方式(如按月支付、分段結(jié)算、一次性結(jié)算)中相關(guān)依據(jù)是否科學、可行，具有操作性。

2、工程價款計量如何進行，程序如何安排，拖延支付懲罰措施是否明確。

3、工程價款支付是否存在不確定性，是否有批準、前置或其他任何形式的彈性條款存在。

4、審查竣工結(jié)算的前提條件，如結(jié)算的條件、依據(jù)、結(jié)算的期限、程序、審核，逾期審核的責任等。

5、審查施工企業(yè)保證金等是否符合法定數(shù)額，工程預付款數(shù)目是否合理，施工進度款支付數(shù)額、日期是否合理，維修保證金是否合規(guī)。

6、如果工程項目存在大量增加合同外工作量的可能，有無相關(guān)支付約定。合同外增加的價款，應約定當月簽證，納入當月支付。

八、工程施工條件條款審查

1、工程預備工作如何開展。

2、設(shè)備材料如何安排、設(shè)備材料如何采購檢驗。

3、現(xiàn)場工作如何組織、安全施工由誰保障、場地通行通水通電如何保證。

4、一般約定施工條件由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發(fā)包方原因造成的安全文明施工問題，由發(fā)包方承擔一切損失。

九、關(guān)于工程變更約定的審查

1、工程變更、設(shè)計修改、方案變更、材料更換、其他臨時修改的雙方交換意見的程序、費用計算方法和支付方式等內(nèi)容的約定是否合理。

2、工程簽證的條件、形式、確認程序及作為結(jié)算依據(jù)的必要條件是否明確。

十、關(guān)于竣工驗收和結(jié)算約定的審查

1、審查是否明確關(guān)于驗收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結(jié)算資料的提交時間和補充要求。

2、審查是否明確已完成工程的保護、竣工驗收的性質(zhì)和程序，竣工資料的內(nèi)容、份數(shù)、提交時限和逾期提交的責任，竣工資料、竣工驗收資料的備案。

3、審查關(guān)于竣工驗收、工程交付和竣工結(jié)算先后順序約定，是否明確未及時支付竣工結(jié)算的違約責任。

十一、合同的涉稅性條款審查

1、合同的價款須約定價稅分離，列清合同總金額、不含稅金額、稅額，以使合同印花稅稅基明確。

2、合同中約定開具發(fā)票的時間、發(fā)票類別（專票/普票）、稅率、結(jié)算方式、付款的條件等，付款時間、開票時間決定納稅義務發(fā)生時間。

3、合同中約定如有預收款，是否開具發(fā)票，開具何種發(fā)票（不征稅/正常稅率），正常情況是不產(chǎn)生納稅義務，開“不征稅”發(fā)票，如果開具正常稅率發(fā)票則須提前繳稅。

4、合同中約定由于一方原因造成發(fā)票不可用，由責任方負責，與對方無關(guān)。

5、合同執(zhí)行期間如遇國家財稅政策調(diào)整、新政出臺，按調(diào)整后的政策、新出臺政策對合同具體條款協(xié)商調(diào)整。

十二、各階段應提供的書面報告、材料準備條款審查

1、施工前、施工過程中、竣工結(jié)算時需要哪些材料，如何編排目錄，如何提交、確認，如何聯(lián)系、通知等，如驗收材料、竣工材料、結(jié)算材料等。

2、是否需要階段性工程技術(shù)資料，如何整理收集、提供和確認。

十三、關(guān)于合同生效時間、地點效力的約定審查

簽字蓋章時、履約保證金交納時（附生效條件）等；合同簽訂地、項目所在地。

十四、關(guān)于合同簽字的審查

1、合同的成立可以以簽字為準，也可以以蓋章為準，簽字優(yōu)先。合同確認的最好方式就是簽字，或者簽字加蓋章。

2、能簽字的人：法人的代表人、委托代理人（有授權(quán)委托書）

3、合同大于2頁的，要蓋騎縫章。

4、如果對方的簽字人是法人代表，要求對方出具法人個人的身份證明、營業(yè)執(zhí)照副本、或工商局出具的法人資格證書；如果對方的簽字人是職能部門人員，則需提供法人代表的授權(quán)委托證書和職能部門人員本人的身份證復印件。

5、企業(yè)法人：蓋公章或合同專用章；法定代表人單獨親筆簽字，不蓋章合同也生效；委托代理人有授權(quán)委托書的，不蓋公章，只簽字也生效。建議做法：蓋章，并經(jīng)法定代表人或法定代表人授權(quán)的人簽字后生效。

十五、合同提前終止、解除條件、確認和后續(xù)處理程序的審查

1、合同終止、解除情況下已經(jīng)完成的工作量、工程質(zhì)量如何審查確認。

2、審查是否約定已購買材料設(shè)備的處理，工程資料的編制與移交的時限和程序。

3、審查已完成工程與未完成工程的技術(shù)銜接和處理;合同終止、解除或者符合約定交付工程時的撤場時限、確認程序。

十六、保修及退還保修金條款的審查

1、明確質(zhì)保金返還的年限，質(zhì)保金的結(jié)算方式。質(zhì)保金在質(zhì)保期滿無息返還，質(zhì)保期間發(fā)生的甲方維修費用的規(guī)定。

2、質(zhì)保期均從最后一項單位單項工程工期竣工合格日開始計算。

3、大型設(shè)備的各配件質(zhì)保期的規(guī)定。

4、質(zhì)量保證期中的維修項目的再次的保修期限和保修金的問題。

十七、施工合同中違約責任條款的審查

1、施工合同中違約責任與義務要相對應，應符合法律法規(guī)規(guī)定，約定的違約金和賠償金的數(shù)額不得高于或者低于法律法規(guī)規(guī)定的比例幅度或限額。

2、履約保證金(或保函)的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定。

3、對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

4、對于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。違約金：可與延期同比例的約定。

5、對于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發(fā)生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。

6、對于質(zhì)量爭議的約定：質(zhì)量問題認定的中間機構(gòu)設(shè)置和認定。證明責任的承擔和程序?？杉s定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門。

7、對于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問題。

8、對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。

十八、爭議解決條款審查

1、民訴法解釋第28條明確規(guī)定建設(shè)工程施工合同糾紛案件按照不動產(chǎn)專屬管轄確定受訴法院，即建設(shè)工程施工合同糾紛由建設(shè)工程所在地人民法院管轄，從而排除了協(xié)議管轄。

2、審查施工合同解決爭議的條款時要注意：盡量選擇雙方協(xié)商，協(xié)商不成時申請仲裁或訴訟。選擇仲裁時必須寫明仲裁機構(gòu)和仲裁地點，訴訟雖然不能協(xié)議管轄，但是仲裁的管轄約定依然有效。

十九、其他注意點

1、質(zhì)量約定：合格、市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)。

2、材料：甲供、乙供；如甲供，甲供材料明細、價款、乙方領(lǐng)用程序的約定。

3、保險：工程一切險；甲乙雙方的人身險。

4、履約保函、農(nóng)民工工資支付（專戶農(nóng)民工工資保證金）約定。

第三篇：建筑施工合同審查審核要點

建筑施工合同審查審核要點

2013-10-12 19:31:33| 分類： 法學話題 |舉報|字號 訂閱

下載LOFTER客戶端

施工總承包合同的糾紛來源于合同條款，合同條款的約定需要準確、清晰的描述，合同條款的約定需要盡可能覆蓋所有履行過程中的問題。本文通過以房地產(chǎn)開發(fā)公司的角度，總結(jié)部分易引起糾紛的合同條款，供甲乙雙方參考，并在今后的工作中加強合同評審的力度、重視性和嚴肅性，提高合同條款精度。

施工總承包合同是施工結(jié)算的最終依據(jù)，也是工程糾紛的源頭，合同不規(guī)范或者合同文字性描述的含義存在分歧都是導致合同履行過程中的糾紛的原因。另外，中國文字的一字多義性，甚至語氣不同表達意思就截然不同的性質(zhì)，使我們在合同訂立過程中應該從不同方面推敲合同的每一句話、每一個條款，才能有效控制糾紛的風險。這一點，從某些項目業(yè)主對合同要求也能從側(cè)面感覺到他們對此的深刻體會，也就是通常他們要求合同越厚越好的道理。同樣對于我們的施工單位更為重要。雖然從法律角度，甲乙雙方是平等的，但是在實際上乙方往往處于不利的角色，如果合同存在分歧，乙方受損失的幾率要大得多。此外，合同風險往往來源于合同的約定，合同的約定的疏忽往往來源于我們在訂立合同的時候的疏忽大意及礙于面子的妥協(xié)，也包含部分懶惰心理以及對合同評審的不重視性和不嚴肅性。實際上，甲乙雙方都希望能夠把施工過程中可能存在的問題的處理方式都約定好，避免將來的糾紛，它是一把雙刃劍，很難預測對哪一方的傷害。

在此，我僅以房地產(chǎn)開發(fā)公司的角度，在定額取費結(jié)算前提下總結(jié)了部分條款，以供大家參考，使我們有所啟示。

一、措施費方面

1、合同條款必須明確甲方分包項目隊伍水電費問題等費用的計取方式，以及甲方的四通一平的標準。

2、現(xiàn)場監(jiān)理、甲方辦公區(qū)以及分包單位的臨設(shè)辦公費用及地點的提供和費用計取方式。

3、措施費的規(guī)定：馬蹬筋的分布及形式，模板支設(shè)方式、塔吊、腳手架等措施費的計取必須依據(jù)相應經(jīng)甲方認可的措施方案，且方案與實際發(fā)生一致，此方案才生效。避免施工方上報一套，實際操作另一套，給甲方造成的不合理成本。或者建議根據(jù)投標方案一次性包死，施工過程中無論何種原因造成的措施費的增減均不得調(diào)整?？傊?，此類費用最好落實到能精確計算的地步。

4、明確由于為避免不可抗力所采取的預防措施的提前發(fā)生費用的計取。

5、明確甲方分包項目的成品保護措施及費用計取方式。

二、配合費方面

1、合同條款應規(guī)定總包方不得再收取甲方分包項目分包方的不合理費用及違約責任。原因為施工中由業(yè)主方分包的項目，通常都是甲方在招標完后確定的，并給予總包方一定的總包管理配合費。但是在總包管理中若總包方惡意再收取分包方費用時，由于分包方的合同價款為競爭價，因此會造成分包方偷工減料，降低質(zhì)量。

2、合同條款必須明確總包配合管理費的內(nèi)容。應在招投標時施工單位列明項目及費用。

3、關(guān)于電梯等大型項目的配合費的計算問題和所包含的服務內(nèi)容，以及對外政府部門上繳的保險、招標交易費等的問題的由誰承擔的問題。

三、材料調(diào)差方面

1、明確信息價的最終調(diào)差依據(jù)。是以投標時季度信息價為結(jié)算依據(jù)還是以施工過程中加權(quán)季度信息價為結(jié)算依據(jù)。以及由于雙方原因造成工期拖延時該調(diào)差部分的處理方式。

2、應明確材料認價的界限，避免定額低的項目乙方也要求認價，盡量避免認價的材料發(fā)生，最好是把信息價與市場價的差額體現(xiàn)在讓利上。

四、變更簽證方面

1、合同條款應規(guī)定現(xiàn)場簽證、洽商等文件的具體人員簽字并蓋章有效，明確應由經(jīng)辦人、主管、項目負責人共同簽字后才能生效。這樣規(guī)范后有利于管理，有利于結(jié)算。避免因甲方個別人員給公司造成的損失。

2、合同條款必須明確土方、商砼運距應有簽證，無簽證視同未發(fā)生，且必須在事前經(jīng)甲方確認，事后的責任由施工方承擔。

3、明確簽證零星用工的計算方法，變更、拆除工程等應按規(guī)定執(zhí)行定額。避免乙方因定額價格低而出現(xiàn)雙方的分歧，并規(guī)定違約責任。

4、明確簽證變更的項目為合同的工程內(nèi)容的一部分，乙方不得拒絕工程內(nèi)容中的變更簽證項目。

5、應規(guī)定發(fā)生增加工程變更簽證時承包人高估冒算的責任。

五、工期方面

1、明確總包單位對總工期負全責，因甲方分包項目延誤工期的處理方法。

2、明確合同工期嚴格規(guī)定最終項目工期為整體工期，不分單體、單專業(yè)工期。工期拖延違約責任以最后一個單位單項工程完開始計取。

3、因簽證變更或甲方原因引起的工期拖延必須是關(guān)鍵工期上的延誤，必須經(jīng)監(jiān)理甲方認可的書面簽證方可作為索賠依據(jù)。

4、因工期延誤外的索賠（如材料漲價等）的處理方式，應由責任方承擔。

5、明確變更、簽證引起工期的延誤對對方造成的損失的費用計取問題。

六、質(zhì)保金方面

1、明確質(zhì)保金返還的年限，質(zhì)保金的結(jié)算方式。質(zhì)保金在質(zhì)保期滿無息返還，質(zhì)保期間發(fā)生的甲方維修費用的規(guī)定。

2、質(zhì)保期均從最后一項單位單項工程工期竣工合格日開始計算。

3、大型設(shè)備的各配件質(zhì)保期的規(guī)定。

4、質(zhì)量保證期中的維修項目的再次的保修期限和保修金的問題。

七、不可抗力方面

1、關(guān)于現(xiàn)場一周連續(xù)停電不超過及超過8小時的停電問題所涉及的費用及損失計取方式。

2、應明確不可抗力發(fā)生后施工方應積極采取措施進行把損失降到最低的責任。

3、因甲方的原因（圖紙等）盡量在合同談判時以讓利的方式予以不計。

4、不可抗力的范圍界限，比如火災等人為因素的是否屬于不可抗力。

5、為了避免此類風險，須明確工程一切險所涉及的范圍及雙方關(guān)于此費用的計取。若不計取發(fā)生的損失由甲方承擔，若甲方給予計取后乙方未上險損失由乙方承擔。此類問題都應在合同中加以明確。

八、其他方面

1、必須表明給物業(yè)公司移交的有關(guān)事宜，比如最好明確施工單位必須配合甲方順利移交給物業(yè)公司的義務。

2、對外備案合同可以簽訂價格相對低的平米包干固定價形式，避免陰陽合同引起的糾紛后處于被動。

3、注意優(yōu)先受償權(quán)的問題及仲裁機構(gòu)的確定，盡量規(guī)定到公司熟悉的所在地處理。

4、違約費用的利息問題計取方法。

5、規(guī)定上報預算的偏差大的問題的處理方式。必須能達到工程量計算與預算一一對應的程度。

6、應明確結(jié)算審核由甲方出具的還是審核機構(gòu)出具的為準。

7、合同終止時承包人的索賠僅限于直接損失，由于間接損失無法估量，可大可小，所以盡量避免此類間接索賠的發(fā)生。在合同中最好明確不計取此類間接費用。

總之，對合同條款的不斷深入了解，提高合同條款的精度

建筑工程施工合同審核審查要點

（主要針對99版、相對重點）

1、注意審查合同招投標要求、承包方主體資格

（1）對于：國家大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。

（2）2004第14號《關(guān)于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

（一）承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級的；

（二）沒 有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

（三）建設(shè)工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

（四）承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的；

（五）承包人違法分包建設(shè)工程的。

因此，對于承包主體的資質(zhì)審查可以防止合同最終效力問題。實務操作中，律師修改施工合同時，合同雙方在前期大多經(jīng)過了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點角度予以分析。

2、注意工程承包范圍的審查

整體比較簡潔；注明與招投標文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致；

包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預埋管、盒、箱殼部分）等等。

3、注意標明開工日期的成立標志

項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。

一般標明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開工通知日期為準。

實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準（開工令等證實）；

施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準。

4、注意審查組成合同文件的順序

首先需標注：在前者優(yōu)先；

其次，對于有補充協(xié)議的，要注明與合同正文效力一致。

5、注意審查對監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權(quán)限的設(shè)置

對于可能引起工期順延、工程質(zhì)量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經(jīng)過發(fā)包人或承包人認可后生效。

一、明確工程師授權(quán)范圍；

二、對于超越工程師授權(quán)范圍的，由發(fā)包方確認。

6、注意審查對安全文明施工的約定

一般約定由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發(fā)包方原因造成的安全文明施工問題，由發(fā)包方承擔一切損失。

7、注意審查對于工期順延的約定

一、工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對于因工程內(nèi)容變更、工期增加、設(shè)計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定標準作為認定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù)；

二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內(nèi)，書面報發(fā)包方認可、監(jiān)理認可?？梢栽黾印耙暈椤睏l款。（視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復的，視為認可。）

8、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序

（1）程序：“按照國家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前

小時，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場監(jiān)理驗收后方可進行施工?！钡?。

（2）通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節(jié)點的驗收要求。

9、注意審查合同價款的確定方式

一般有三種方式：

（1）采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風險范圍，如：

“鋼材價格的市場變化（8%）”

注意風險費用的計算方法：

（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內(nèi)容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發(fā)包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結(jié)算時，只計算變更部分和材料價差調(diào)整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。）

（2）采用可調(diào)價格合同，合同價款調(diào)整方法：招標范圍以內(nèi)的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現(xiàn)場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調(diào)整單項

元以內(nèi)不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調(diào)整，簽證、變更的工程量按專項條款所規(guī)定的相應下浮率下浮。

（3）采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意審查工程進度款支付方式

（1）方式：節(jié)點形象進度，按比例；工程量，按比例。

（2）按照節(jié)點付款的約定，承發(fā)包雙方會根據(jù)合同特點加以約定。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續(xù)和科學等。

11、注意審查關(guān)于工程變更的約定

未經(jīng)過規(guī)劃的批準、設(shè)計的批準的規(guī)劃設(shè)計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。

確認流程：由于工程變更使得工程量或工作內(nèi)容增減的，變更發(fā)生后

日內(nèi)，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發(fā)包人核準，書面報告經(jīng)發(fā)包人確認并加蓋公章后,方可作為調(diào)整合同價款的有效簽證,在工程結(jié)算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設(shè)計變更必須提供由發(fā)包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設(shè)計單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知書，否則不視為設(shè)計變更。施工期間變更調(diào)整單項

元以內(nèi)不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調(diào)整。

12、注意審查關(guān)于竣工驗收和結(jié)算的約定

此階段的程序設(shè)置：

（1）驗收過程；（四主體加質(zhì)檢站）

（2）工程交付；

（3）資料交付；（視為條款、移交資料明細）

（4）竣工結(jié)算。（時間、視為條款）

重點是關(guān)于驗收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結(jié)算資料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結(jié)算文件提交后，在約定時間內(nèi)發(fā)包方不予以審計的，視為認可結(jié)算資料。

13、在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點

（1）對于履約保證金（或保函）的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

（3）對于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。

違約金：可與延期通比例的約定。

（4）對于優(yōu)先受償權(quán)的約定；

（5）對于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發(fā)生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發(fā)包人過錯的，發(fā)包人承擔相應責任。（留置權(quán)）

（6）對于質(zhì)量爭議的約定：質(zhì)量問題認定的中間機構(gòu)設(shè)置和認定。證明責任的承擔和程序。可約定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門。

（7）對于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問題。

（8）對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。

（9）關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉(zhuǎn)包或者違法分包，發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉(zhuǎn)包或者違法分包的，有權(quán)立即解除合同。承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發(fā)包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發(fā)包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經(jīng)濟、名譽賠償責任。但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。（10）對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。

14、關(guān)于合同生效時間、地點效力的約定審查

簽字蓋章時、履約保證金交納時（附生效條件）等；合同簽訂地、項目所在地。

15、關(guān)于爭議解決途徑、地點的約定審查

訴訟和仲裁的選擇；

工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發(fā)包方所在地、第三方。

16、其他注意點：

質(zhì)量約定：合格、市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)。

材料：甲供、乙供；與約定品牌不符合的認定與罰則。

保險：工程一切險；甲乙雙方的人身險。

農(nóng)民工工資支付的承諾。

關(guān)于公章使用和款項支付。

（1）項目部公章：設(shè)定權(quán)限；

（2）款項：轉(zhuǎn)賬、一個帳戶。

專業(yè)工程分包合同審核審查要點

（樁基、幕墻、弱電、綠化、室外配套、暖通、混凝土、腳手架、鋼筋、中央空調(diào)、特殊墻面地面等等）

1、注意審查分包人資質(zhì)

2、注意審查分包人的責任范圍

分包工程承包人應當按照分包合同的約定對其承包的工程向分包工程發(fā)包人負責。分包工程發(fā)包人和分包工程承包人就分包工程對建設(shè)單位承擔連帶責任?？偘贤瑮l款：指發(fā)包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。

3、注意審查發(fā)包、總包、分包人的關(guān)系約定分包人、發(fā)包人、承包人之間的關(guān)系

明確在分包條件下：

（1）發(fā)包人與分包人是本分包合同主要權(quán)利義務的承擔者。發(fā)包人負有支付分包工程價款義務和取得分包工程的權(quán)利；分包人負有按時、保質(zhì)交付分包工程的義務和享有獲得分包工程價款的權(quán)利。

（2）承包人與分包人之間是總分包關(guān)系，承包人負有協(xié)調(diào)總包工程與分包工程關(guān)系、配合分包工程施工、進行工程現(xiàn)場安全、文明、消防等管理義務，享有獲取總包管理費、總包配合費的權(quán)利；分包人負有服從總包管理、支付總包配合費的義務，享有取得承包人配合施工的權(quán)利。

（3）發(fā)包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務。發(fā)包人負有支付總包管理費的義務，承包人負有以有經(jīng)驗的承包人身份積極配合發(fā)包人管理分包工程的義務。

4、分包工程的工程量確認

經(jīng)工程師確認的計量憑證是發(fā)包人與分包人進行工程價款結(jié)算時計算工程量的依據(jù)。

5、審查對于工程量變更的約定

工程變更

（1）分包人應根據(jù)以下指令，以更改、增補或省略的方式對分包工程進行變更： ① 發(fā)包人作出的變更指令。

② 工程師根據(jù)總包合同、分包合同約定的權(quán)限作出的變更指令。

（2）分包人應在工程變更確定后14天內(nèi)向發(fā)包人、工程師提出變更分包工程價款的報告，發(fā)包人、工程師應在收到變更報告的14天內(nèi)予以確認，分包人根據(jù)確認結(jié)果調(diào)整合同價款。

（3）分包人在雙方確定變更后14天內(nèi)不向承包人提出變更分包工程價款的報告，視為該項變更不涉及合同價款的變更。發(fā)包人、工程師無正當理由逾期未予確認或未提出修改意見的，視為該變更報告內(nèi)容已被確認。

6、注意審查竣工驗收的專業(yè)技術(shù)要求

（1）發(fā)包人應當在分包工程竣工驗收后24小時內(nèi)簽署竣工驗收報告。工程竣工驗收后分包人應在專用條款約定的時間內(nèi)按照本合同協(xié)議書約定的合同價款及本合同專用條款約定的合同價款確定方式和調(diào)整內(nèi)容，完成工程竣工決算報告，向發(fā)包人和承包人送交竣工決算報告及完整的決算資料各一份。承包人收到竣工決算報告和決算資料后，應專用條款約定的時間內(nèi)完成初步審核，將初審意見提交發(fā)包人或工程師。發(fā)包人或工程師收到分包人的竣工決算報告、決算資料以及承包人的初審意見后，應在專用條款約定的時間內(nèi)進行確認。

（2）分包人未在專用條款約定的時間內(nèi)提交分包工程決算的，發(fā)包人要求移交分包工程，分包人應當移交。發(fā)包人或工程師未在專用條款約定的時間內(nèi)完成工程決算的審核確認，從期限屆滿的第二天起計算利息。發(fā)包人或工程師超過約定期限達三個月仍未完成審核確認的，該期限屆滿，視為分包工程決算已被確認。

（3）經(jīng)發(fā)包人或工程師、承包人、分包人確認的分包工程決算報告是發(fā)包人與分包人進行工程結(jié)算、支付工程結(jié)算價款的依據(jù)。

（4）結(jié)算價款的支付時間和金額由雙方在專用條款中約定。

（5）分包工程竣工驗收后，分包人應繼續(xù)負責分包工程的保護和維修，承擔相關(guān)費用，配合承包人做好總包工程的竣工驗收工作。分包人應根據(jù)承包人的指令移交分包工程。

7、注意審查合同價款與支付的內(nèi)容確定方式：

（1）單價固定合同最終價款的確定方式：本合同協(xié)議書約定的合同價款為單價固定、工程量暫估的價款。分包人報價書中所列單價為綜合單價，已含稅金、利潤和政府規(guī)費，該單價為不變價，任何條件下均不予調(diào)整。工程量根據(jù)通用條款第22條規(guī)定的程序進行確認。

分包工程最終價款＝分包人所報單價×經(jīng)確認的工程量

（2）總價固定合同最終價款的確定方式：本合同協(xié)議書確定的合同價款是分包人完成分包范圍內(nèi)工程并承擔保修責任的全部價款，除非發(fā)生通用條款第22條規(guī)定的工程變更，否則該合同價款即為雙方最終結(jié)算價款，不予調(diào)整。

分包工程最終價款＝協(xié)議書確定的合同價款＋工程變更追加價款

（3）按實結(jié)算合同最終結(jié)算價款確定方式：本合同協(xié)議書約定的合同價款是依據(jù)分包人的工程預算而暫定的工程價款。工程竣工驗收后，雙方按

定額和

費用定額以及工程所在地造價管理部門公布的材料人工機械臺班等信息價和雙方計量確認的實際工程量進行按實決算。

分包工程最終價款＝工程決算價款

（4）他確定工程最終價款的方式。

8、注意審查分包人違約責任的設(shè)置

（1）分包人轉(zhuǎn)包或再分包本工程的，承包人有權(quán)解除合同，分包人應向發(fā)包人支付分包工程合同價款10％的違約金。

（2）因分包人原因致使分包工程延期竣工的，按下列規(guī)定處理：

① 分包工程的延期未造成總包工程延期竣工的，分包人應向發(fā)包人承擔工期違約責任，支付延期竣工違約金，違約金標準為每天

元。

② 因分包工程延期竣工導致總包工程延期竣工的，分包人還應向承包人支付延期違約金，違約金標準為每天

元。

（3）分包工程質(zhì)量未達到本合同約定的質(zhì)量目標，分包人應向發(fā)包人承擔違約責任，違約金為，同時因分包工程質(zhì)量達不到約定標準造成總包工程達不到總包合同約定標準的，分包人還應向承包人支付分包工程合同價款

％的違約金。

（4）分包人的其他違約責任：分包人違反本合同義務，造成發(fā)包人、承包人其他損失的，應承擔賠償責任。

第四篇：施工合同審查

篇一：建筑工程施工合同審核審查要點 建筑工程施工合同審核審查要點（主要針對99版、相對重點）

1、注意審查合同招投標要求、承包方主體資格

（1）對于：國家大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。

（2）2004第14號《關(guān)于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

（一）承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級的；

（二）沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

（三）建設(shè)工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

（四）承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的；

（五）承包人違法分包建設(shè)工程的。因此，對于承包主體的資質(zhì)審查可以防止合同最終效力問題。實務操作中，律師修改施工合同時，合同雙方在前期大多經(jīng)過了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點角度予以分析。

2、注意工程承包范圍的審查

整體比較簡潔；注明與招投標文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致；

包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預埋管、盒、箱殼部分）等等。

3、注意標明開工日期的成立標志

項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。

一般標明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準（開工令等證實）； 施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準。

4、注意審查組成合同文件的順序 首先需標注：在前者優(yōu)先；

其次，對于有補充協(xié)議的，要注明與合同正文效力一致。

5、注意審查對監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權(quán)限的設(shè)置

對于可能引起工期順延、工程質(zhì)量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經(jīng)過發(fā)包人或承包人認可后生效。

一、明確工程師授權(quán)范圍；

二、對于超越工程師授權(quán)范圍的，由發(fā)包方確認。

6、注意審查對安全文明施工的約定

一般約定由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發(fā)包方原因造成的安全文明施工問題，由發(fā)包方承擔一切損失。

7、注意審查對于工期順延的約定

一、工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對于因工程內(nèi)容變更、工期增加、設(shè)計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定標準作為認定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù)；

二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內(nèi)，書面報發(fā)包方認可、監(jiān)理認可?？梢栽黾印耙暈椤睏l款。（視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復的，視為認可。）

8、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序（1）程序：“按照國家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前小時，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場監(jiān)理驗收后方可進行施工。”等。

（2）通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節(jié)點的驗收要求。

9、注意審查合同價款的確定方式 一般有三種方式：（1）采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風險范圍，如： “鋼材價格的市場變化（8%）”

注意風險費用的計算方法：

（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內(nèi)容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發(fā)包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結(jié)算時，只計算變更部分和材料價差調(diào)整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。）

（2）采用可調(diào)價格合同，合同價款調(diào)整方法：招標范圍以內(nèi)的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現(xiàn)場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調(diào)整單項 元以內(nèi)不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調(diào)整，簽證、變更的工程量按專項條款所規(guī)定的相應下浮率下浮。（3）采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意審查工程進度款支付方式

（1）方式：節(jié)點形象進度，按比例；工程量，按比例。（2）按照節(jié)點付款的約定，承發(fā)包雙方會根據(jù)合同特點加以約定。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續(xù)和科學等。

11、注意審查關(guān)于工程變更的約定 未經(jīng)過規(guī)劃的批準、設(shè)計的批準的規(guī)劃設(shè)計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。確認流程：由于工程變更使得工程量或工作內(nèi)容增減的，變更發(fā)生后日內(nèi)，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發(fā)包人核準，書面報告經(jīng)發(fā)包人確認并加蓋公章后,方可作為調(diào)整合同價款的有效簽證,在工程結(jié)算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設(shè)計變更必須提供由發(fā)包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設(shè)計單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知書，否則不視為設(shè)計變更。施工期間變更調(diào)整單項元以內(nèi)不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調(diào)整。

12、注意審查關(guān)于竣工驗收和結(jié)算的約定 此階段的程序設(shè)置：（1）驗收過程；（四主體加質(zhì)檢站）（2）工程交付；（3）資料交付；（視為條款、移交資料明細）（4）竣工結(jié)算。（時間、視為條款）

重點是關(guān)于驗收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結(jié)算資料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結(jié)算文件提交后，在約定時間內(nèi)發(fā)包方不予以審計的，視為認可結(jié)算資料。

13、在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點（1）對于履約保證金（或保函）的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

（3）對于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。違約金：可與延期通比例的約定。（4）對于優(yōu)先受償權(quán)的約定；

（5）對于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發(fā)生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發(fā)包人過錯的，發(fā)包人承擔相應責任。（留置權(quán)）（6）對于質(zhì)量爭議的約定：質(zhì)量問題認定的中間機構(gòu)設(shè)置和認定。證明責任的承擔和程序?？杉s定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門。

（7）對于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問題。（8）對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。

（9）關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉(zhuǎn)包或者違法分包，發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉(zhuǎn)包或者違法分包的，有權(quán)立即解除合同。承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發(fā)包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發(fā)包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經(jīng)濟、名譽賠償責任。但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。篇二：如何對建設(shè)工程施工合同的內(nèi)容審查

一、合同主體的審查

需具備相應的資質(zhì)。審核資質(zhì)時應注意審核其資質(zhì)證書的資質(zhì)等級、有效期限等是否符合工程建設(shè)項目的要求，持證單位名稱是否與承包單位名稱一致等。相關(guān)法條：《建筑法》第13條“從事建筑活動的建筑施工企業(yè)、勘察單位、涉及單位和工程監(jiān)理單位，按照其擁有的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績等資質(zhì)條件，劃分為不同的資質(zhì)等級，經(jīng)資質(zhì)審查合格，取得相應等級的資質(zhì)證書后，方可在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事建筑活動。”第26條“承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍內(nèi)承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程。

二、合同效力審查

2004第14號《關(guān)于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

1、承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級的；

2、沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

3、建設(shè)工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

4、承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的； 有法律問題，上法律快車/retype/zoom/ac84cbb35022aaea998f0fa6?pn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=b42dadf947a0992af2c4e7737f1227ad&sign=37ba6c6c94&zoom=&png=10894-20756&jpg=0-0“ target=”_blank“>點此查看

5、承包人違法分包建設(shè)工程的。

三、施工合同第一部分協(xié)議書的內(nèi)容審查

施工合同第一部分為協(xié)議書，概括約定施工合同的主要內(nèi)容如工程概況(工程名稱、地點、內(nèi)容)、承包范圍、工期、質(zhì)量標準、合同價款，該部分屬于合同實質(zhì)內(nèi)容的主要內(nèi)容，審查時應注意核對是否與項目審批文件一致(如屬招投標項目應核對承包人名稱、承包條件是否與中標結(jié)果一致)，約定內(nèi)容是否具體、準確，如有不一致應進行修改。

1、審查工程承包范圍，包括土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程(包括智能化系統(tǒng)預埋管、盒、箱殼部分)等等。注意與招投標文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致。

2、開工日期的審查，項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。一般標明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致，以實際開工日期為準(開工通知書等證實)。施工許可證日期和實際施工日期不一致，以施工許可證日期為準。

四、合同內(nèi)容合法性的審查 根據(jù)《合同法》、《建筑法》等相關(guān)法律規(guī)定，工程合同不得有違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的內(nèi)容，審查時如有違反內(nèi)容應進行刪改。常見問題：

1、將應當由一個承包人完成的建設(shè)工程直接成若干部分發(fā)包給幾個承包人；

2、同意承包人將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人；

3、同意承包人將工程分包給不具備相應資質(zhì)條件的單位；

4、同意分包單位將其承包的工程再分包； 有法律問題，上法律快車/retype/zoom/ac84cbb35022aaea998f0fa6?pn=3&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=b42dadf947a0992af2c4e7737f1227ad&sign=37ba6c6c94&zoom=&png=20757-30607&jpg=0-0” target=“_blank”>點此查看

5、同意建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工非由承包人自行完成；

6、合同約定建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備由工程承包單位采購的，發(fā)包單位制定承包單位購入用于工程的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備或者制定生產(chǎn)廠、供應商；

7、將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標的；

8、與非中標人簽訂合同(也包括中標人向他人轉(zhuǎn)讓中標項目的情況)；

9、不按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，或再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議；

10、其他違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的內(nèi)容。

五、審查對于工期順延的約定

1、工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對于因工程內(nèi)容變更、工期增加、設(shè)計變更、工程款支付、政府指令(停水停電)、地下物等因素造成的工期順延，最好約定標準作為認定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù)；

2、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內(nèi)，書面報發(fā)包方認可、監(jiān)理認可?？梢栽黾印耙暈椤睏l款。(視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復的，視為認可。)

六、對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序的審查

1、程序：“按照國家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前小時，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場監(jiān)理驗收后方可進行施工?！钡?。

2、通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節(jié)點的驗收要求。

七、審查關(guān)于工程變更的約定 有法律問題，上法律快車/retype/zoom/ac84cbb35022aaea998f0fa6?pn=4&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=b42dadf947a0992af2c4e7737f1227ad&sign=37ba6c6c94&zoom=&png=30608-&jpg=0-0“ target=”_blank">點此查看

未經(jīng)過規(guī)劃的批準、設(shè)計的批準的規(guī)劃設(shè)計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。

施工合同評審、簽約應注意的事項

施工合同評審是建筑施工企業(yè)風險管理的重要組成部分。世界上不存在一份“完美”的合同，在施工合同簽訂之前，對合同的可信性、可操作性、合法性和抗風險性進行嚴格審核，甚至苛刻的“挑刺”是一道必不可少的程序。雖然無法預測可能發(fā)生的所有情況，也不能把所有的風險擋在公司門外，但至少會讓我們及時堵住可能存在的漏洞和不該發(fā)生的失誤，為合同的履行奠定基礎(chǔ)。

一、對簽訂主體資格進行必要的考察。

簽約過程中，大家注意的重點是合同的內(nèi)容，對施工企業(yè)而言，建設(shè)單位就是上帝，而忽視了對合同主體資格的審查。有時為了促成合作或礙于情面，往往是“走過場”，這樣的做法容易導致主體缺陷而使合同歸于無效或難以履行，達不到預期目的。因此應該重視合同主體資格的審查，首先，要審查對方的營業(yè)執(zhí)照及年檢情況，了解其主體的合法性，如是否合法注冊，是否存在未年檢而被吊銷執(zhí)照，是否具有資金能力，注冊資金的到位情況。其次，要審查對方是否具有從事合同業(yè)務的相關(guān)資質(zhì)及目前的效力，特別是在特許行業(yè)和分包合同簽訂中更應注意。

二、施工合同內(nèi)容的審查是重點。

首先，要審查合同內(nèi)容是否合法，有無違反法律法規(guī)的強制規(guī)定，是否存在危害社會公共利益或以欺詐、脅迫手段訂立合同損害國家利益，是否存在重大誤解和顯失公平等情況。其次，要審查合同主要條款是否完備、明確，具有可執(zhí)行性。各評審部門要根據(jù)自己的職責和掌握的公司資源情況對合同各條款進行甄別，確認是否齊備，表述是否清楚可行，公司現(xiàn)有資質(zhì)能否滿足，并列明應注意事項。施工合同內(nèi)容應特別注意以下內(nèi)容：

1、施工范圍界定與投標報價或合同價款是否一致及有無動態(tài)約定;

2、雙方權(quán)利義務約定是否明確，用戶應該提供的設(shè)計文件、原始資料等接點規(guī)定是否清楚，能否影響工期;

3、對用戶提出的技術(shù)標準及質(zhì)量、安全等目標要求，能否滿足及注意事項;

4、價款、支付條件及方式、結(jié)算方式、公司能否滿足及接受;

5、索賠程序是否明確可行;

6、合同是否采用格式合同及專用條款、補充條款，表述是否準確，不存歧義;

7、糾紛解決方式約定是否合法有效，是否存在風險;

8、識別出新的、不熟悉的、公司缺乏經(jīng)驗的材料、設(shè)備、施工工藝、驗收標準及超出常規(guī)的特殊要求，并進行交底和指導履行;

9、違約責任約定是否對等，如果有嚴厲的違約責任應明確提出注意事項等等。

三、審查簽約人有無簽約權(quán)限

多數(shù)情況下合同是由一方或者雙方授權(quán)代表簽署的。此時應當審查代理人的資格和權(quán)限，對于初次合作的單位，這些工作非常重要，即要對代理人身份、有無代理權(quán)、代理權(quán)限范圍、期限等進行必要的審查，否則可能會發(fā)生沒有代理權(quán)或超越代理權(quán)而導致合同效力受到質(zhì)疑。需要注意的是，單位的部門或辦事處是沒有對外簽約權(quán)力的，而分支機構(gòu)簽訂合同時也需由法人授權(quán)。

四、其他注意事項

1、簽章。合同對方如果是企業(yè)法人或其他組織，在簽章處應當加蓋單位印章及授權(quán)代表簽字，如果是自然人，則要求本人簽名并加摁手印。所有的印章和簽字應當清晰、完整。

2、合同附件。要審查附件的內(nèi)容是否與主合同一致，并應給與足夠重視，要加蓋相應印章以確認內(nèi)容

3、簽約時間和地點。合同落款處應當有簽訂的具體時間，并按要求填寫簽約地點，這關(guān)系到合同生效的時間、履行期限、履行地點及糾紛解決方式等問題的確定，不可小視。臨淵羨魚，不如退而結(jié)網(wǎng)。在施工合同簽訂過程中，評審程序中各評審部門要給合同多挑刺，挑刺實際就是風險識別，察覺隱患，防止盲目簽訂合同，從而規(guī)避合同帶來的風險。法律風險;經(jīng)營成本風險;全面評審;防范經(jīng)營風險 隨著我國法制建設(shè)的不斷完善，法制意識的不斷加強，經(jīng)過建筑市場的不斷錘煉，建筑施工企業(yè)越來越重視施工合同的評審工作，尤其是法律評審。對于建設(shè)工程施工合同進行法律評審的主要目的就是發(fā)現(xiàn)合同中的法律風險。筆者認為，狹義的施工合同法律風險是指合同、合同體系中存在的違反《合同法》第五十二條及其它法律法規(guī)強制性規(guī)定的不合法條件以及合同簽訂之時存在重大風險的效力待定條款。廣義的施工合同中的法律風險是指凡是涉及工程承包范圍、質(zhì)量、工期、安全、保險等實質(zhì)性內(nèi)容，合同條款以及條款之間、合同質(zhì)系中約定的有關(guān)質(zhì)量、工期、價格、安全等方面對企業(yè)存在風險，企業(yè)在簽訂合同時沒有發(fā)現(xiàn)或者發(fā)現(xiàn)后沒有采取頂控措施的合同瑕疵。從對建設(shè)工程目前施工合同的管理實踐來看，施工合同中約定的明顯的違反國家法律法規(guī)的強制性條款的現(xiàn)象越來越少，原先大家就墊資施工的合法性問題比較關(guān)注，但自從2004年9月29口最高人民法院出臺《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》后，關(guān)于“墊資”的合法性問題已經(jīng)有了明確的答案—墊資原則上有效。墊資合法化以后，施工合同中存在的明顯違法條款將更加少見但是，企業(yè)經(jīng)營中的任何風險都可能將直接導致到訴訟、仲裁的發(fā)生，所以從廣義的角度講，經(jīng)營中的任何漏洞與瑕疵都可能轉(zhuǎn)化為法律風險那么，建筑施工企業(yè)合同管理中的法律評審的內(nèi)容應當是什么?法律專業(yè)評審與質(zhì)量、成本等其它專業(yè)性評審如何實現(xiàn)對接?筆者認為，企業(yè)法律人員在進行合同法律評審的同時，也要充分發(fā)揮法律人員的風險意識優(yōu)勢，對合同質(zhì)量、成本等條款中潛在的相應風險及時與企業(yè)其他職能部門人員提醒溝通，為論述方便筆者此處定義為警示性評市。下面就這兩個方面談談筆者的看法: 1 合法性評審

筆者認為，法律人員對于施工合同的評審，首先應當著手于合法性評審，要防范合同中的違法條款以及重大的效力待定條款，這是法律人員的主要職責，必須嚴格把關(guān)。主要應當從以下兒個方面入手: 1.1對合同主體以及合同對象的評審

作為處于工程施工合同總承包人地位的施工企業(yè)，合同主體的評審，包括對業(yè)主主體資格的評審與對分包商、材料供應商等下級次合同主體資格的評審兩個方面。對于業(yè)主主體資格的評審，主要是對業(yè)主權(quán)利能力與行為能力的評審，防止與“空殼”公司的交易現(xiàn)象。而作為總承包合同的施工單位，最關(guān)鍵的應當是對項目本身合法性的評審。考察工程項目的合法性，首先要從行政許可的角度入手，一項合法的建設(shè)工程必須“四證”齊全，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《國有土地使用證》。相對來講，這些行政許可的評審較為容易，可以在工程所在地相關(guān)行政主管部門取證。而施工合同中發(fā)包人與行政被許可人的對應問題，是比較復雜的，經(jīng)常出現(xiàn)施工合同的發(fā)包人與建設(shè)工程的行政被許可人不一致的現(xiàn)象。主要是建設(shè)中位為了規(guī)避市場風險，就某工程成立項目公司，由項目公司與施工單位簽訂承包合同。在法律上真正的建設(shè)單位與項目公司是兩個獨立的法人，是股權(quán)投資關(guān)系。在出現(xiàn)施工合同的主體為項目公司的情況下，施工單位應當審慎決策。總承包單位對分包商、材料供應商等合同主體的評審主要應當為資質(zhì)、履約能力、業(yè)績等方面。而分包商、材料商等單位對于施工合同的評審，主要應當側(cè)重于總承包商的履約能力、總承包單位與建設(shè)單位的合作情況、總承包合同的法律效力，以及項目的合法性的評市也應當作為最重要的評審要素。因為我國實行建筑施工企業(yè)分類資質(zhì)管理制度，無資質(zhì)或超越資質(zhì)承接工程的合同無效，總承包合同無效，可能將直接影響到分包合同的有效性1.2合同中雙方當事人的權(quán)利義務

建設(shè)工程施工合同，主要由招投標文件、會議紀要、往來文件、合同書等各種形式的文件組成。對合同中雙方當事人的權(quán)利義務的評審，是對同一合同中這些不同組成文件、或者同一文件中不同條款的評審。在對合同進行法律評審時第一關(guān)必須依據(jù)《合同法》第五十二條及其它法律的強制性規(guī)定發(fā)現(xiàn)并消除這些無效條款。其次要預防和盡量減少效力待定條款，在施工合同中，總承包單位相對于業(yè)主，分包單位相對于總承包單位，依次順延，在市場中，處于弱勢地位，在合同的簽訂之初，留置過多的效力待定條款將是非常不利的。第三，主要的或者說合同評審的大量工作就是要審查合同文件相互之間的關(guān)聯(lián)性，防門合同文件之間的矛盾與歧義。由于一個施工項目的承建一般要經(jīng)過市場跟蹤—招投標—中標—談判—合同簽訂，在各階段長期形成的文件以及參與人員的更迭及水平的參差不起，合同組成文件之間極易出現(xiàn)矛盾再有，需要對合同文件矛盾進行解釋的情形往往發(fā)生于合同爭議之時，雙方當事人由于利益等各方面原因很難達成意思的一致。1.3合同體系的設(shè)置 施工合同的體系，主要是指“總承包合同一分包、材料采購合同一專業(yè)分包一勞務分包合同”之間權(quán)利義務的鏈接關(guān)系。這個多重合同關(guān)系應當以工程的施工運營為主線，各種合同間的權(quán)利的實現(xiàn)與義務的履行是工程質(zhì)量安全的保障，總承包單位可以采用權(quán)利網(wǎng)絡(luò)圖與義務網(wǎng)絡(luò)圖的方式進行分析，防范權(quán)利的過多給予與義務的完全傳遞?？傮w來講，合同體系的設(shè)置是個比較復雜的問題，涉及所有參建主體權(quán)利義務的分配問題，如何實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，合同體系的設(shè)置是非常重要的前置環(huán)節(jié)。2 合同的警示性評審

建設(shè)工程施工合同的一個重要特點在于其合同關(guān)系的綜合性及專業(yè)性。首先，施工合同集買賣、租賃、設(shè)計、勞動、委托、技術(shù)等各種常見有名合同以及其它無名合同與一體，隨著經(jīng)濟全球化的不斷發(fā)展，施工中的涉外經(jīng)濟合同越來越多。其次，一個工程涉及水、暖、電、通風等各種不同的技術(shù)專業(yè)，各專業(yè)中又有各自的質(zhì)量、安全、工期、成本、環(huán)境等不同方面的管理。作為法律人員來講，絕對不能要求他對合同的各方面都做出評審，但是法律人員與其它專業(yè)人員相比，有一個顯著突出的特點就是風險意識強。法律人員在立足于合同合法性評審的同時，為了保證企業(yè)的利益，在目前市場經(jīng)濟條件下，更加應當充分發(fā)揮其風險意識強的特點，將其運用到合同的其他方面的評審。因為，隨著建筑市場的不斷成熟，建設(shè)單位越來越重視合同的管理，借助市場優(yōu)勢地位，在合同中將施工中可能會遇到的風險盡可能的事先向施工單位轉(zhuǎn)嫁，建設(shè)單位一般會設(shè)置質(zhì)量、工期、造價、保險等等方面的“一攬子”風險條款，并且這些條款具有很大的隱蔽性，不進行仔細的分析，很難發(fā)現(xiàn)它對施工單位造成的影響。由于其它專業(yè)人員對于合同條款的理解的局限性，在編制合同經(jīng)濟、技術(shù)文件時常會出現(xiàn)遺漏，所以法律人員在評審過程中對于這些合同條件，應當進行匯總，向其它專業(yè)人員提出警示性的意見，請他們在編制經(jīng)濟、技術(shù)等文件時予以充分考慮。筆者認為，理想的合同評市模式是:第一，法律人員對合同的合法性評審應當與質(zhì)量、造價等評市審處于同一序列;第二，對于合同的其它方面的評審，首先應當由法律人員提出警示提醒意見，然后由專業(yè)人員與法律人員對所有的警示性意見進行逐一核對消項，以保證各專業(yè)人員對合同中各種隱藏性的“一攬子”風險的關(guān)注，確保企業(yè)經(jīng)營風險的防范。筆者認為，只有這樣法律人員才能逐漸成長為企業(yè)的復合型人才，才能夠真正的做到法律事務的管理緊密為主業(yè)服務的目的，法律事務人員在企業(yè)中地位才能夠得到較大程度的提高，為企業(yè)創(chuàng)造更大的效益。

第五篇：律師怎樣審查合同

律師怎樣審查合同

律師作為法律專業(yè)工作人員，在民事活動中，起草和審查合同是訴訟律師和非訴訟律師均要掌握的一項基本業(yè)務。

律師如何審查合同

合同是平等主體的自然人、法人、其他社會組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議。市場經(jīng)濟就是法制的經(jīng)濟。合同在民事活動中的運用越來越廣泛，尤其是在市場經(jīng)濟條件下，更顯其重要了。

律師作為法律專業(yè)工作人員，在民事活動中，起草和審查合同是訴訟律師和非訴訟律師均要掌握的一項基本業(yè)務。要使合同合法、完備、可行，律師就必須從合同的原則，合同的法律關(guān)系，合同的效力及合同當事人的責任等多方面，全方位地進行審查。這是律師工作必須要求，也是律師的職責之所在。

審查合同須從以下幾個方面入手：

一、從訂立合同的原則來分析審查合同

合同法的基本原則是指對合同關(guān)系的本質(zhì)和規(guī)律，進行集中抽象的反映，其效力貫串于合同始終，并具有克服合同法的局限性的根本性的原則。

合同法的基本原則有：《合同法》第三條平等原則、第四條自愿原則、第五條的公平原則、第六條的誠信原則、第七條的合法原則、第八條的法律約束力原同。這些基本原則是審查合同時的準繩。合同總體上應不違反這些規(guī)定原則。對于涉外合同還要看合同是否符合結(jié)等原原則和公序良俗原則。

二、從合同的法律關(guān)系來審查合同

合同法律關(guān)系是指當事人因合同的訂立、變更或消滅所產(chǎn)生的權(quán)利、義務關(guān)系。它由主體、內(nèi)容和客體三要素組成。

審查合同主體。合同的主體即合同的當事人，他包括自然人、法人和其他組織。

1、自然人：包括中國公民以及在中國從事民事活動的外國人和無國籍人?！睹穹ㄍ▌t》將個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶和個人合伙作為公民特殊形態(tài)而納入到自然人中。但個體工商戶具有依法登記核準的字號，并以該字號對外交往，宜可歸到其他組織中更為妥當。故本文將個體工商戶歸入其他組織進行分析。

在審查合同時，自然人做為合同主體的，就要審查自然人的民事行為能力是否適當。自然人的行為能力分為：無行為能力、限制行為能力和完全民事行為能力。無民事行為能力人不能自己訂立合同，只能由其法定代理人代理其訂立合同;完全民事行為能力人可以自己訂立合同;限制行為能力人只能訂立與行為能力相適應的合同?！睹穹ㄍ▌t》第九至十三條對自然人的民事權(quán)利能力和民事行為能力做出了具體的規(guī)定?！逗贤ā返诰艞l和第四十七條又近一步規(guī)定了自然人的行為能力的問題。

農(nóng)村承包經(jīng)營戶和個人合伙，除了審查他們具有自然人的民事行為能力外，還要審查他或他們是否具備農(nóng)村承包經(jīng)營的能力和合伙人的資格。

對外國人和無國籍人要根據(jù)其所屬國或居住國的具體法律規(guī)定和行為地國的法律規(guī)定，審查其行為能力的效力。

2、法人。法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔民事義務的組織。法人又可以分為企業(yè)法人、機關(guān)法人、事業(yè)法人和社會團體法人，在日常的經(jīng)濟活動中，企業(yè)法人訂立合同的情況比較普遍。

下面僅以企業(yè)法人為例來說明。

企業(yè)法人作為合同當事人所涉及的以下幾個問題著重予以審查：

(1)企業(yè)法人超營業(yè)范圍的合同交力問題。

企業(yè)法人的權(quán)利能力和行為取決于其經(jīng)營范圍，超越經(jīng)營范圍的行為就是無權(quán)利能力和無行為能力的行為，由此訂立的合同是否當然地無效呢?根據(jù)最高人法院關(guān)于適用《合同法》若干問題的解釋(一)第十條規(guī)定：“當事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不能因此而認定無效。但是違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外?！庇纱丝梢?，審查超營業(yè)范圍的合同要重視當事人的意思，表示的真實性，當事人在合同中不違反法律規(guī)定，又損害國家利益和社會公共利益，對雙方當事人均有約束力。

(2)企業(yè)的法定代表人及其工作人員超職權(quán)范圍訂立的合同問題。

企業(yè)法人在對外訂立總領(lǐng)事同時，由其法定代表人、工作人員或其他代理人代理其訂立合同?！睹穹ㄍ▌t》第63條至第68條對代理行為作出規(guī)定?！逗贤ā返?8條、第49條、第50條對代表人和代理人的越權(quán)代理的效力作出了具體規(guī)定。法定代表人或者工作人員超越代理權(quán)范圍訂立合同的，除相對人知道越權(quán)的事實外，仍然由個業(yè)法人承擔責任;代理人超越代理權(quán)限訂立合同，除企業(yè)法人追認或者構(gòu)成表見代理外，由代理人自負其責。

(3)企業(yè)法人的民事責任承擔問題。

具有企業(yè)法人條件的企業(yè)應以該企業(yè)所有或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔有限責任。除法律、法規(guī)明確規(guī)定或當事人有約定的以外，不能追究其他法人的連帶責任。

確定法人的條件，原則上應依工商登記為準。但雖經(jīng)登記確不具備法人條件的企業(yè)，由其開辦單位承擔相應的責任，企業(yè)法人注冊登記時，投資不足的，且企業(yè)財產(chǎn)不足清償債務的，在審理案件中，應判令投資方補足其投資用以清償債務。注冊資金不實的，由開辦單位在注冊資金不實的范圍內(nèi)承擔責任。核準登記后，開辦單位，投資人或其他人抽逃資金，隱匿財產(chǎn)，避免責任的，應依法追回。明確了上述問題在起訴時有利于明確被告及其訴訟請求范圍。

(4)涉及企業(yè)法人工作人員犯罪的合同責任承擔問題。

企業(yè)法人的工作人員利用職務之便進行經(jīng)濟犯罪的活動，給他人造成經(jīng)濟損失的，除追究有關(guān)人員的刑事責任外，企業(yè)法人應承擔賠償責任。但他人明知企業(yè)法人的工作人員利用其職務之便進行違法犯罪而與之來往的除外。

3、其他組織。

其他組織(也叫非法組織)，是指有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。它介于公民和法人之間的做為法律主體的組織。非法人組織具有限的民事權(quán)利和民事行為能力，在一定程度上能夠享有民事權(quán)利和承擔民事義務，但不能獨立承擔民事責任的不具備法人資格的組織。

非法人組織不能獨立承擔民事責任，對外交往舉債時，如其自身擁有的財產(chǎn)經(jīng)費足以償債時，則由其自身償還債務，如其擁有的財產(chǎn)不足以償付責任，則由其創(chuàng)設(shè)人進行償付，創(chuàng)設(shè)人為其承擔最終的連帶責任。確定合同法律關(guān)系的主體，責任主體以及法事人的訴訟地位的前提是首先分清合同所涉及的法律關(guān)系。

三、合同內(nèi)容的審查

合同的內(nèi)容就是合同當事人經(jīng)協(xié)商所達成的相互之間應承擔的權(quán)利(債權(quán))和義務(債務)。合同中當事人的權(quán)利和義務由合同的條款來規(guī)定的?！逗贤ā返?2條：“合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括以下條款：(一)當事人的名稱或者姓名和住所;(二)標的;(數(shù)量;(四)質(zhì)量;(五)價款或報酬;(六)履行的期限、地點和方式;(七)違約責任;(八)解決爭議的”方法。該條規(guī)定了合同應具備地的主要條款。當然合同條款又限于這些條款。我們擬定合同時可以參照執(zhí)行。審查合同時，也應針對這幾個方面進行。對于合同的內(nèi)容審查的要求是合法，具體可行，并附合交易習慣，不違反序良俗。

四、合同客體的審查

合同關(guān)系的客體是債權(quán)和債務所指象的對象。審查合同客體時要區(qū)分從事同的客體和客體物，以及二者的合法性要求的區(qū)別。合同的客體違法導致合同無效。合同客體物違法并不一定導致合同的無效。

五、從合同的效力上來審查合同

合同的效力包括合同的生效，合同的無效，合同的可變更和可撤銷幾方面。審查合同確認合同的效力，也應從以上幾方面來判斷，合同是有效合同，還是無效合同，是可變更，可撤銷的合同不是效力待定的合同。

合同的生效是指業(yè)已成立的合同具有法律的約束力。合同是否成立取決于當事人是否就合同的必要條款達成合電，而其是否生效取決于是否符合法律規(guī)定的有效條件。

《合同法》針對合同生效估出了具體規(guī)定?！逗贤ā返?4條規(guī)定了合同生效的條件;《合同法》第44條第二款規(guī)定了須經(jīng)審批程序生效的條件;《合同法》第49條規(guī)定了附條件的合同的效力，《合同法》第46條規(guī)定了對期限的合同的效力《合同法》第47條行為能力欠缺的人所簽合同效力?！逗贤ā返?8條無權(quán)代理合同的效力，《合同法》第49條表見代理合同的效力;《合同法》第50條代表人越權(quán)行為的合效力;《合同法》第50條代有人越權(quán)行為的合效力合同法同第51條無處分權(quán)行為的合同的效力。上述規(guī)定在具體審查合同時，要具體情況具體分析，甄別確定合同的效力。

無效合同,由于合同存在無效事由,合同雖已成立但自始不具有法律的約束力?！逗贤ā?/p>

第52條對合同無效做出了規(guī)定，分析合同時除了要注重它的法定條件外，還要多從當事人違法行為的因果關(guān)系的原因力上來分析導致合同無效、可變更、可撤銷的合同。指因當事人意思表示有瑕疵而經(jīng)撤銷權(quán)人請求，由法院或者仲裁機構(gòu)變更其內(nèi)容或者使其效力自始消滅的合同，它是一種效力待定的合同?！逗贤ā返?4條第1、2款對可變更和可撤銷合同做

出了規(guī)定。審查此類合同時所觀注的焦點是采取何種請求權(quán)對合同的一方當事人最有利。這就要求律師根據(jù)不同當事人的利益取向做出選擇。

六、從合同的責任方面來審查合同

違約責任即是違反合同的民事責任，除了民事責任外，合同的當事人還有可能承擔行政或者刑事的責任。根據(jù)所涉及的合同的不同責任，律師審查時可以提出不同的主張。如果合同一方當事人違約，應承擔違約責任，根據(jù)不同的案情可以提出要求對方繼續(xù)履行合同，采取補救措施，賠償損失等要求。在選擇違約請求時應站在一方當事人的立場上考慮。要考慮當事人的合同性質(zhì)，合作的關(guān)系，未來的交往情況，從多角度分析并跳出合同有合同的利弊，充分考慮到一方當事人的利益取向。

如果合同存在違約和侵權(quán)競合的情況就要考慮到解決糾紛的途徑、方式、方法及要求。比如是通過訴訟解決還是仲裁解決，是選一方所在地還是他方所在地進行訴訟(當然指那些可以選擇受訴訟地的合同)?？傊?，多方位的考慮最終為一方當事人謀取利益的最大化。如果合同涉及到行政或者刑責任的情況，律師應指出來，盡量避免不必要的損失，但一般情況下律師不宜直接向國家行政機關(guān)和司法機關(guān)舉報。

律師審查合同時，如果能夠做壽到以上幾點就認為已經(jīng)盡職了呢?只能說先是做到了審查合同的初步工作。在審查合同中，不但要對合同進行書面的審查，而且要根據(jù)合同的不同情況做實地調(diào)查，針對合同當事人的資格、資信及履約能力，履約方式等各方面進行認真考查。盡量做到防患于未然。只有這樣，才能減少合同糾紛，即使合同出現(xiàn)糾紛，也能游刃有余，取得予期效果。

律師審查合同不但要站在當事角度去審視合同的可行性，更要跳出當事人的觀點影響去依法審查合同的合法性、可行性。律師要用審慎的態(tài)度，認真細致地審查合同，就能防止合同少發(fā)生糾紛。