第一篇：房地產(chǎn)市場的三級模式

房地產(chǎn)市場的三級模式

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及其內(nèi)部構(gòu)成,房地產(chǎn)市場一般可分為三級:

(一)房地產(chǎn)一級市場

房地產(chǎn)一級市場是由土地管理部門代表國家將土地使用權(quán)有期有償?shù)爻鲎尳o房地產(chǎn)開發(fā)公司或其他企事業(yè)單位。用地者和管理部門要簽訂土地使用合同。由于土地歸國家所有,房地產(chǎn)一級市場無疑是由國家壟斷經(jīng)營。房地產(chǎn)一級市場又分為三種類型:一是以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的市場;二是以招標方式出讓土地使用權(quán)的市場;三是以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的市場。今后發(fā)展的重點將是以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的市場。因為這種方式最能體 現(xiàn)土地管理的規(guī)范化和市場公平競爭的精神。

(二)房地產(chǎn)二級市場

房地產(chǎn)二級市場是由房地產(chǎn)開發(fā)公司按土地使用合同條款的要求,建成地上建筑物(住宅、商店、寫字樓等)后,將房地產(chǎn)出售或租賃的市場。http:///房地產(chǎn)二級市場主要包括土地租賃市場、地產(chǎn)使用權(quán)抵押市場、房屋開發(fā)市場、土地使用權(quán)互換市場等四方面內(nèi)容,其中,房地產(chǎn)開發(fā)公司所從事的商品房預售市場,在房地產(chǎn)二級市場上占有最大的比重。

(三)房地產(chǎn)三級市場

房地產(chǎn)三級市場是將房地產(chǎn)二級市場取得的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓和租賃等各種交易活動的市場,包括房屋買賣市場、房屋租賃市場、房屋抵押市場、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場、地產(chǎn)轉(zhuǎn)租市場等。所謂二手樓宇的買賣與租賃即屬于房地產(chǎn)三級市場。

中國的房地產(chǎn)市場是房屋和土地緊密結(jié)合后的一體化市場。房地產(chǎn)一級市場和二、三級市場是相互依賴、相互促進的。房地產(chǎn)一級市場的壟斷經(jīng)營和二、三級市場的自由競爭,構(gòu)成我國現(xiàn)代房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本特色與結(jié)構(gòu)模式。

第二篇：三級房地產(chǎn)策劃師模擬題

1、按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細準確地畫出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”，又稱

為（C）

A、進度圖 B、藍圖 C、施工圖 D、設計圖

2、建筑材料按化學組成分為無機材料、有機材料和（D）

A、天然材料 B、防水材料 C、人造材料 D、復合材料

3、材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為（D）

A、孔隙率 B、密實度 C、硬度 D、強度

4、土地調(diào)查是為查清土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布和（A）而進行的調(diào)查。

A、權(quán)屬狀況 B、位置 C、土地用途 D、共用情況

5、根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》規(guī)定稅率分別為7%、5%和（A）

A、1%

B、2%

C、10% D、8%

6、城市規(guī)劃應根據(jù)人居環(huán)境科學理論，實現(xiàn)自然、人文、社會、居住和（D）共五個

系統(tǒng)的有機統(tǒng)一。

A、藝術(shù) B、生態(tài) C、科技 D、支撐

7、房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計包括項目的方案設計、（A）及施工圖設計等。

A、初步設計 B、外立面設計 C、價格估算 D、微觀設計

8、房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)企業(yè)申請后，經(jīng)審查合格的，應在接到申請后10日內(nèi)

核發(fā)（B）

A、《國有土地使用證》

B、《商品房預售許可證》

C、《建設工程規(guī)劃許可證》

D、《建設工程施工許可證》

9、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化表外處理是指房地產(chǎn)公司將（A）出售給SPV。

A、自有資產(chǎn) B、資產(chǎn)收益

C、租賃合同 D、股票

10、ABS融資是指（D）

A、建設—運營—移交

B、互助基金

C、按揭貸款

D、資產(chǎn)支撐證券化

11、PM2系統(tǒng)以（B）為控制核心。

A、籌資成本

B、合同成本

C、收支項目

D、建安成本

12、調(diào)研計劃實施包括數(shù)據(jù)資料的收集、加工處理和（A）三個步驟。

A、分析

B、統(tǒng)計

C、歸納

D、建檔

13、可行性研究是項目立項、審批（D）的依據(jù)。

A、審核

B、投資

C、決策

D、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議合同

14、已知售價增加15%，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加30%，則售價的敏感系數(shù)為（B）

A、0.5 B、2 C、3 D、4

15、風險分析又稱為（B）

A、期望值分析 B、概率分析 C、成本分析

D、動態(tài)分析

16、策劃學的本質(zhì)涵義是，揭示個人、組織創(chuàng)造性地組合運用一切可以利用的（B）三大基本要素，從而掌握行動的主導權(quán)，達支預期目標的規(guī)律的學問。

A、信息、物流、技術(shù) B、信息、資源、時間

C、概念、資源、人力資源 D、管理學、經(jīng)濟學、廣告學

17、發(fā)展商策劃模式又稱為（D）

A、品牌策劃模式 B、全程策劃模式

C、產(chǎn)品策劃模式 D、“非策劃”模式

18、市場細分的客觀基礎是（D）

A、心理因素 B、區(qū)域因素

C、購買動機 D、消費者需求差異性

19、營銷策略分為整體市場策略、市場細分化策略和（C）

A、價格策略 B、差異性市場策略

C、市場密集型策略 D、無差別策略

20、房地產(chǎn)企業(yè)把人、財、物集中起來為少數(shù)有限的細分市場服務稱為（B）

A、整體市場策略 B、集中營銷策略

C、市場細分化策略 D、無差別策略

21、經(jīng)濟適用房營銷策略一般采用（B）

A、市場細分化策略

B、市場整體性策略

C、市場密集型策略

D、價格策略

22、在樓盤的強銷期和持續(xù)期，（D）往往成為廣告的主要內(nèi)容。

A、規(guī)劃理念

B、地段特征

C、概念賣點

D、價格攻勢

23、房地產(chǎn)營銷第三階段又稱為（D）

A、產(chǎn)品營銷

B、滿足營銷

C、中級營銷

D、導向型營銷

24、TOWHOUSE又稱為（C）

A、別墅 B、商務公寓 C、聯(lián)排別墅 D、產(chǎn)權(quán)式酒店

25、成長型公司適宜選擇（B）作為辦公場所

A、酒店式公寓 B、商務公寓

C、TOWNHOUSE D、普通住宅

26、物業(yè)管理已成為（A）構(gòu)成的重要要素之一。

A、物業(yè)品牌 B、產(chǎn)品品牌 C、物業(yè)價值 D、企業(yè)競爭

27、房地產(chǎn)營銷中的公關(guān)活動也稱為（D）

A、主題營銷 B、媒介營銷 C、價格策略 D、事件營銷

28、顧客在購買過程中能夠?qū)嶋H擁有的展示稱為（B）

A、實物展示 B、邊緣展示 C、核心展示 D、物業(yè)展示

29、頭腦風暴法屬于（D）

A、整合策劃 B、精神價值附加策劃

C、文化策劃 D、創(chuàng)意策劃

30、項目策劃的造勢原理是指利用一定的（A）進行造勢。

A、活動項目 B、價格策略 C、會展 D、概念炒作

31、所謂初次現(xiàn)象是指一種（D）的思想方法

A、概念創(chuàng)意 B、信息整合 C、主題設定 D先入為主

32、產(chǎn)品營銷的先弱后強原則是指（C）

A、先從低價盤做起，再做高價盤

B、先從低附加值產(chǎn)品做起，再做高附加值產(chǎn)品

C、先從弱少客群產(chǎn)品做起，再做強勢客群產(chǎn)品

D、先從低品牌產(chǎn)品做起，再做高品牌產(chǎn)品

33、在產(chǎn)品引導期和公開期，廣告主題多以產(chǎn)品的（B）為主。

A、物業(yè)管理 B、規(guī)劃優(yōu)勢和地段特征

C、價格攻勢 D、配套設施

34、廣告強銷期廣告預算約占總量的（C）

A、20%

B、30% C、40%

D、50%

35、營銷計劃包括（B）和營銷計劃安排

A、營銷策略制定 B、營銷渠道選擇

C、營銷計劃制定 D、營銷人員培訓

36、（D）是市場營銷控制的中樞。

A、營銷計劃 B、客戶管理 C、分銷渠道 D、信息溝通37、2004年4月27日，國務院通知，房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用住房項目）資

本金比例由20%提高到（B）以上。

A、30% B、35% C、40% D、45%

38、房地產(chǎn)策劃包括概念設計、項目策劃和（C）

A、價格策劃 B、物業(yè)策劃 C、營銷策劃 D、區(qū)域策劃

39、通常樣本的平均數(shù)的標準誤差越少，則樣本平均數(shù)與總體群平均數(shù)的差異就越

（B），樣本平均數(shù)的可靠性就越（）

A、大、小 B、小、大 C、平均、大 D、不一定

40．(B)是當今世界發(fā)展的普遍趨勢和潮流，是目前公認的最顯著的社會經(jīng)濟現(xiàn)象。

A、產(chǎn)業(yè)化 B、城市化 C、工業(yè)化 D、信息化

41．（C）的房地產(chǎn)理念是人、城市空間、自然、健康的共有與融合的理念。

A、城市化 B、生態(tài)化 C、可持續(xù)發(fā)展 D、信息化

42． 城市運營的基本要求是：無論城市大小，都必須從（D）上定位。

A、規(guī)劃 B、價格 C、文化 D、戰(zhàn)略

43．詳細可行性研究是指在決策前對項目有關(guān)的工程、技術(shù)、（C）環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析。

A、產(chǎn)業(yè) B、人文 C、經(jīng)濟 D、人口

44．消費者對于是否朝陽、面積指標等的疑慮屬于（C）。

A、質(zhì)量疑慮 B、價格疑慮 C、產(chǎn)品疑慮 D、承諾疑慮

45．產(chǎn)品定位受（A）因素的影響。

A、硬件、軟件B、經(jīng)濟、社會 C、人口、收入水平D、城市規(guī)劃、資金

46、房地產(chǎn)項目方案設計可以稱為（A）。

A、宏觀設計 B、微觀設計 C、中觀設計 D、總設計

47、股權(quán)融資的缺點是（C）。

A、融資渠道狹窄 B、流動性高、風險大 C、缺乏流動性、募集難度大 D、認購

環(huán)節(jié)復雜

48．抵押貸款證券化屬于（B）。

A、表外處理 B、表內(nèi)處理 C、ABS融資 D、信托收益憑證

49、以下哪種方法在時間上最為經(jīng)濟（D）。

A、人員調(diào)查法 B、通訊調(diào)查法 C、觀察法 D、電話調(diào)查法

50、盈虧平衡分析在財務管理中又稱（B）分析。

A、成本 B、量、本、利分析 C、效益 D、投資

51、大勢把握——理念創(chuàng)新——策略設計——資源整合——動態(tài)顧問這一策劃流程是

（C）

A、全程策劃模式B、品牌策劃模式C、戰(zhàn)略策劃模式D、產(chǎn)品策劃模式

52、營銷組織必須考慮三大方面的問題（A）

A、組織構(gòu)架及激勵機制；上市時機及銷售節(jié)奏；銷售培訓；

B、組織構(gòu)架及激勵機制；約束機制；績效考核；

C、銷售培訓；企業(yè)文化；激勵機制；

D、約束機制；人員培訓；績效考核；

二、多選題：

1、一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括：（ABCDE）。

A、圖紙目錄

B、設計總說明

C、建筑施工圖

D、結(jié)構(gòu)施工圖

E、設備施工圖

2、建筑從采用的結(jié)構(gòu)墻體材料上分，主要有（ABC）。

A、砌體結(jié)構(gòu)

B、現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

C、輕鋼結(jié)構(gòu)

D、框架結(jié)構(gòu)

E、剪力墻結(jié)構(gòu)

3、建設強度指標包括：（CDEF）。

A、套密度

B、綠地率

C、容積率

D、建筑密度

E、總建筑面積

F、分類建筑總面積

4、以下屬于一級地類的是（BCD）。

A、旅游業(yè)

B、市政用地

C、住宅用地

D、農(nóng)業(yè)用地

5、土地價值發(fā)現(xiàn)宏觀分析包括該土地的（ABCDE）。

A、性質(zhì)

B、權(quán)屬關(guān)系

C、測繪情況

D、土地契約限制

E、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預計開發(fā)計劃是否相符

6、項目可行性研究包括（ABCDE）。

A、一般機會研究

B、特定機會研究

C、方案策劃

D、初步可行性研究

E、詳細可行性研究

F、市場調(diào)研

7、目標客戶消費心理有（BCD）。

A、認知心態(tài)

B、疑慮心態(tài)

C、利益心態(tài)

D、期望心態(tài)

8、房地產(chǎn)工程管理主要有以下要素（ACDEF）。

A、成本

B、收益

C、質(zhì)量

D、進度

E、安全

F、技術(shù)支持

9、以下屬于傳統(tǒng)融資模式的是（ABD）。

A、開發(fā)貸款 B、按揭貸款 C、股權(quán)融資 D、專項貸款

10、spv是指（DE）。

A、信托投資機構(gòu)

B、商業(yè)銀行

C、債券承銷商

D、特設交易機構(gòu)

E、特設信托機構(gòu)

11、房地產(chǎn)開發(fā)成本可分為以下部分（ABCDEFG）。

A、土地費用

B、前期費用

C、建安成本

D、配套費用

E、籌資成本

F、管理費用

G、銷費費用

12、房地產(chǎn)項目風險管理的目標是（BCD）。

A、減少成本

B、減少風險因素

C、減少風險事故

D、減少風險損失

13、物業(yè)管理的特點是（ABCD）

A、社會化

B、專業(yè)化

C、企業(yè)化

D、經(jīng)營性

E、公益性

14、房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容包括：（ABCDEFG）

A、市場研究

B、產(chǎn)品研究

C、市場銷售環(huán)境研究

D、消費者購買行為研究

E、廣告及促銷研究

F、銷售研究

G、競爭者研究

H、政策研究

15、依照調(diào)查方式的不同，將市場調(diào)查分為（ACDE）

A、詢問調(diào)查法

B、深度訪談法

C、觀察調(diào)查法

D、試驗調(diào)查法

E、統(tǒng)計分析法

16、市場調(diào)查的流程分（BCDEF）幾個階段

A、戰(zhàn)略規(guī)劃B、確定調(diào)研專題

C、確定調(diào)研目標

D、制定調(diào)研計劃

E、調(diào)研計劃實施

F、提出調(diào)研報告

17、以下屬于調(diào)查法的是（BCD）

A、隨機抽樣

B、人員調(diào)查法

C、電話調(diào)查法

D、通訊調(diào)查

E、觀察法

18、可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源（ABCD）等各方面進行全面的分析、論證和評價。

A、技術(shù)B、市場C、經(jīng)濟D、社會E、人口

19、可行性研究報告包括（ABCDEF）

A、封面B、摘要C、目錄D、正文E、附件F、付圖

20、不確定性分析和風險分析包括（BCD）

A、SWOT分析B、盈虧平衡分析C、敏感性分析D、概率分析

21、房地產(chǎn)項目的投資概算包括（ABCD）

A、營銷開支概算B、工程開支概算C、土地征用開支概算D、金融成本開支概算E、人員開支概算

22、成本估算方法包括（ABC）

A、經(jīng)驗估算法B、因素估算法C、工料清單法D、平均成本法

23、策劃的基本特征是（ABCDE）

A、功利性B、社會性C、創(chuàng)造性D、時效性E、前瞻性

24、策劃的原理有（ABCDE）

A、心理原理B、情感原理C、創(chuàng)新原理D、人文原理E、造勢原理F、概念原理

25、策劃的基本方法包括（ACD）

A、創(chuàng)意策劃 B、全程策劃 C、整合策劃 D、精神價值附加策劃

26、以下哪幾項屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研（BCE）

A、產(chǎn)業(yè)政策B、區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)C、消費水平D、城市規(guī)則E、銀行貨款

27、品牌提升要注意（ABCDE）

A、軟性推廣工程B、公關(guān)活動工程C、賣場包裝工程D、口碑工程E、公關(guān)危機工程

F、廣告策劃工程

28、一個完整的房地產(chǎn)營銷計劃應包括（ABCD）

A、開發(fā)前營銷策劃B、開發(fā)階段的營銷策劃C、銷售階段的營銷策劃D、物業(yè)管理階

段的營銷策劃

29、有效的市場營銷控制應遵循的以下步驟：確定控制對象設立控制目標，建立衡量尺

度、決定控制標準（ABCD）

A、收集信息B、檢查與對比C、分析偏差的原因D、采取改業(yè)措施

30、房地產(chǎn)項目營銷控制的內(nèi)容主要有（BCD）

A、成本控制B、計劃控制C、贏利性控制D、戰(zhàn)略控制

31、市場占有率分析指標有（BCD）

A、絕對市場占有率B、全部市場均占有率C、有限地區(qū)市場占有率D、相對市場占有

率

32、產(chǎn)品規(guī)劃設計包括規(guī)劃設計、建筑設計（ABDE）等。

A、環(huán)境設計B、戶型設計C、結(jié)構(gòu)設計D、配套設計E、物業(yè)服務

33、概念規(guī)劃包括項目開發(fā)理念、規(guī)劃理念、總體布局建議道路交通建議、景觀規(guī)劃建

議和（ABCE）

A、建筑單體規(guī)劃建議B、基礎設施配套建議C、安防D、物業(yè)管理E、環(huán)保系統(tǒng)建議

34、以下哪幾項屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研（BCE）

產(chǎn)業(yè)政策B、區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)C、消費水平D、城市規(guī)則E、銀行貨款

35、完整的價格策略應該由預定銷售起步價（ABCDEF）以及付款方式等構(gòu)成。

A、銷售均價B、最高銷售價C、折扣價格D、銷售總價E、提價幅度F、價格優(yōu)惠G、促銷價格

36、完整的廣告周期由（ABDE）這幾個部分組成。

A、策略期B、公開期C、增長期D、強銷期E、持續(xù)期

37、項目財務評價包括（ABCD）

A、稅金計算B、損益表與靜態(tài)盈利分析C、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析D、資金來源與運用表的貨款償還能力分析E、效益分析

38、確定房地產(chǎn)營銷控制對象的內(nèi)容和范圍具體包括（BCD）

A、消費性控制B、贏利性控制C、專項營銷組合因素控制D、戰(zhàn)略性控制

39、別墅項目至勝的五大支柱（ABCDF）

A、建筑藝術(shù)風格B、私密性C、配套會所D、自然資源和人文資源E、價格策略F、市場性

40、產(chǎn)權(quán)酒店的類型有（ACD）

A、時權(quán)酒店B、公寓型酒店C、住宅型酒店D、投資型酒店

41、房地產(chǎn)常用廣告媒體一般為（BCD）

A、電視、廣播媒體B、戶外媒體C、印刷媒體D、報刊媒體

42、以下哪能些屬于房地產(chǎn)營銷推廣策略（ACDE）

A、新聞抄作B、折扣價格C、公關(guān)活動D、導購E、售后服務

43、產(chǎn)品細節(jié)設計是指采用（ABC）先進的生產(chǎn)工藝保證產(chǎn)品質(zhì)量。

A、新技術(shù)B、新材料C、新設備D、新信息

44、SWOT分析是指（ACDE）

A、優(yōu)勢B、價格C、劣勢D、機會E、威脅

45、我國房地產(chǎn)策劃經(jīng)歷了以下階段（BCDE）

A、個人策劃B、單一策劃C、綜合策劃D、復合策劃E、新產(chǎn)品主義

46、項目營銷策劃包括（ABDEF）

A、賣點策劃B、營銷策略C、價格策略D、銷售形勢E、付款方式F、促銷手段

47、項目不確定性分析包括（ABCDE）

A、盈虧平衡分析B、敏感性分析C、決策樹概率分析D、風險規(guī)避和控制措施E、項

目效益評價

48、戰(zhàn)略控制有以下的是（BC）

A、市場占有率分析B、營銷效益等級評定C、營銷審計D、價格策略

49、平均調(diào)研中選擇樣本比較常用的方法有（BCD）

A、總體抽樣法B、隨機抽樣法C、計劃抽樣法D、分層抽樣法

三、論述題：

1、論物業(yè)管理的社會性。

2、簡述房地產(chǎn)營銷的六大步驟。

3、簡述房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征。

4、概述常見營銷傳播工具的主要優(yōu)缺點。

第三篇：三級終端銷售模式

三級終端營銷模式

農(nóng)資產(chǎn)品營銷，看似復雜的市場結(jié)構(gòu)和營銷，總之都可以歸為三類：一是：一級經(jīng)銷商，二是分銷網(wǎng)點商，三即是最終消費者，這三類都是我們公司產(chǎn)品的用戶和“消費者”，只是由于在市場營銷環(huán)節(jié)所處的位置不同，對產(chǎn)品的需求功用、目的不同罷了，因此我們不妨把他們都統(tǒng)統(tǒng)稱為用戶，分成三個終端類別，分別進行營銷和推廣。這就是“三級終端營銷模式”的核心思想。

在“三級終端營銷模式”中，我們把無論是一級經(jīng)銷商，還是分銷網(wǎng)點商，以及傳統(tǒng)意義上的終端用戶都當作終端來看待，在營銷活動中，無論是品牌的打造，還是促銷的活動，針對三極終端都要進行，而不是只針對傳統(tǒng)終端產(chǎn)品用戶一個層面。

一級經(jīng)銷商的定義：從廠家到終端銷售網(wǎng)點的中間所有環(huán)節(jié)，都歸結(jié)為一級經(jīng)銷商。無論是采取市場代理、縣級代理還是渠道下沉到鄉(xiāng)鎮(zhèn)的鎮(zhèn)級經(jīng)銷商，都歸為一級經(jīng)銷商。

分銷網(wǎng)點商的定義：直接面對終端用戶的銷售網(wǎng)點都稱為分銷網(wǎng)點商。分銷網(wǎng)點商和一級經(jīng)銷商在某種程度、某種范圍可能存在身份重疊問題。

消費者的定義：我們把消費者細分為購買者和實際使用者，購買者并一定是實際使用者，實際使用者也并不一定就是產(chǎn)品的購買者，但不管是購買者還是使用者，全都是我們的消費者。

有了這樣的定義和理念，做起營銷來就不會感覺到復雜和困難了。只要我們針對每一極終端用戶，分重點，根據(jù)需求不同，精心做好品牌塑造、忠誠度培養(yǎng)、需求激發(fā)等工作，然后除陳出新，就不愁找不到解決市場營銷難題的辦法。農(nóng)資營銷“三板斧”

在三級終端營銷模式里，我們把市場營銷環(huán)節(jié)分為三個終端，那么，農(nóng)資產(chǎn)品營銷，只要解決好這三個環(huán)節(jié)的問題，也就等于解決了整個市場的營銷問題。

1、第一板斧——目標：經(jīng)銷商——目的：渠道通暢

經(jīng)銷商在營銷環(huán)節(jié)中主要起到分銷作用，保證產(chǎn)品流通渠道的通暢，把經(jīng)銷商當作一個終端用戶來做，就是要解決農(nóng)資產(chǎn)品的物流和首輪分銷問題。由于農(nóng)資產(chǎn)品銷售的季節(jié)性較強，而一旦到了旺季，物流又是很多化肥企業(yè)的一大瓶頸，所以，農(nóng)資產(chǎn)品要想占領(lǐng)市場，營銷功夫的“第一板斧”就必須要砍向經(jīng)銷商，必須要解決好經(jīng)銷商的問題。

作為經(jīng)銷商，主要關(guān)心的就是產(chǎn)品效果、品牌知名度、政策支持三大核心問題。值得注意的是由于經(jīng)銷商主要和當?shù)卮蚪坏?，要長期在本地立足和發(fā)展，產(chǎn)品效果、信譽對經(jīng)銷商來講便十分重要。在我們對經(jīng)銷商實地調(diào)研中，90%以上的經(jīng)銷商把對廠家穩(wěn)定產(chǎn)品質(zhì)量問題放在了首要考慮因素，這說明我們現(xiàn)存市場中的產(chǎn)品質(zhì)量很不穩(wěn)定，很多廠家在實際生產(chǎn)過程中存在嚴重的“偷換養(yǎng)分”現(xiàn)象，這對經(jīng)銷商的長期利益形成了較大影響。

銷售旺季能否及時供貨也是經(jīng)銷商普遍關(guān)注的因素，無論是現(xiàn)在市場上的倉儲聯(lián)銷，還是聯(lián)儲聯(lián)銷，還是駐點直銷，其實主要就是解決了旺季經(jīng)銷商的提貨問題，減小了經(jīng)銷商的資金壓力和市場風險，所以才受到了經(jīng)銷商的歡迎，并贏得了市場營銷的主動。

2、第二板斧——目標：網(wǎng)點商——目的：銷售便利

農(nóng)資營銷“第二板斧”主要是要解決銷售的便利性、網(wǎng)點商的主推問題。農(nóng)資市場產(chǎn)品用戶85%以上的消費者沒有自己的主見和有效信息來源，完全依賴于化肥銷售人員的介紹，且非常信任。所以，解決好第一個環(huán)節(jié)產(chǎn)品分銷問題以后，就必須要打通網(wǎng)點商的主推問題。

對于終端網(wǎng)點商，廠家就要協(xié)助經(jīng)銷商，通過層級分銷工作來協(xié)助一級經(jīng)銷商完成網(wǎng)點的密度布點工作，貨物分銷工作，同時，要達到讓銷售人員主推的目的，這就要推行針對銷售人員的促銷工作。只要打通了終端銷售人員“任督二脈”，那么，產(chǎn)品銷售就不成問題，經(jīng)銷商二次進貨也就不存在問題了。

需要說明的是：由于農(nóng)資網(wǎng)點商有的是老板本身即是銷售人員，有的不是，那么就要針對此二種情況設計完全不同的營銷政策。針對老板即銷售人員的情況，可以通過公開經(jīng)銷政策，加大力度來增加其信心，而對于純銷售人員，除了給予老板的政策之外，還要設計暗促政策，通過暗促來激發(fā)銷售人員的積極性，充分發(fā)揮其強大的主推銷售作用。

3、第三板斧——目標：消費者——目的：需求旺盛

無論是作為廠家，還是經(jīng)銷商，以及網(wǎng)點商，都希望終端用戶即消費者能忠情于自己的產(chǎn)品。而對于終端用戶，其實就是要解決其首次試用和重復購買二個銷售環(huán)節(jié)，最終達到終端市場對產(chǎn)品的旺盛需求。只要終端需求的問題解決了，經(jīng)銷商的進貨就不存在問題了，經(jīng)銷商有了充足的貨源，網(wǎng)點商也就可以給消費者提供更多的便利，如此便形成供銷兩旺的大好局面。

如前所述，終端用戶存在購買者和真正的使用者兩種情況，購買并非最后的使用者，使用者也并非產(chǎn)品的購買者，那么針對消費者的銷售就必須要有針對性的來設計。終端用戶的初次購買主導因素點在于現(xiàn)場的引導和瞬間刺激，二次購買主要取決于效果和服務。農(nóng)資產(chǎn)品有其本身的特殊性，所以用戶對產(chǎn)品效果十分重視，在注重效果的前提下，農(nóng)戶還有其貪圖小便宜的本性，所以樣品贈送、禮品贈送在終端促銷活動中大受歡迎。

農(nóng)資營銷的第三道功夫就是要針對終端用戶、消費者開展有效的促銷活動，讓其初次嘗試購買，并培養(yǎng)忠誠度，變成長期顧客。

“三級終端營銷模式”主要在于市場理念的轉(zhuǎn)變，對于傳統(tǒng)營銷渠道成員角色的轉(zhuǎn)換，完成了這種轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)認識，那么針對這三種終端來開展促銷和市場行為，根據(jù)位置不同、需求不同的基本原則，來設計營銷方案和標準，才不會隔靴搔癢，也能夠很好的解決農(nóng)資營銷市場中的實際問題，并達到復雜問題簡單化的目的。

第四篇：信訪三級創(chuàng)新模式材料

創(chuàng)新“三級”運作模式上下聯(lián)動化解信訪矛盾

——對XXX縣在化解信訪疑難案件中如何做到案結(jié)事了的調(diào)查

幾年來，XXX縣緊緊圍繞“事要解決，服務群眾”這一根本目標，立足于工作實際，探索化解信訪疑難案件的規(guī)律，通過創(chuàng)新建立縣、鄉(xiāng)（縣直部門）、村“三級”信訪工作運作模式，三者融會貫通，協(xié)調(diào)聯(lián)動化解了一大批“無頭案”、“骨頭案”、“釘子戶”，實現(xiàn)了“小事不出村、大事不出鄉(xiāng)、難事不出縣”的工作目標，全縣信訪量逐年下降，走出了一條具有XXX特色的信訪工作新路子，該縣取得了連續(xù)六年無越級集體訪，連續(xù)多年被評為“信訪工作實績突出縣”。

一、以“村說事室”為平臺，抓早抓小，從源頭化解信訪矛盾苗頭性問題

XXX縣在全縣277個村都建立“說事室”，“說事室”主要采取以下運作模式：一是固定場所，配強人員。每個“說事室”都有固定辦公場所和必需設施，制度統(tǒng)一上墻，資料統(tǒng)一歸檔，每村選取2名懂政策、會說話、責任心強、德高望重的農(nóng)村老黨員、老干部為專職說事室工作人員，全天侯接訪。二是明確職責，隨時“說事”?！罢f事室”主要處理群眾反映的生產(chǎn)經(jīng)營、村財務管理、家庭干群關(guān)系等難事、愁事、煩心事，群眾可以隨時到“說事室”說事，村 1

民有話有地方說，能找到人聽。三是集中說事，及時辦理。確定每月10日、20日為村民集中說事日，說事時，要求做到有記錄、有具體接待人、有處理問題的意見、有調(diào)解責任人、有說事群眾回訪。對一般問題當場解決；對比較復雜的問題，立即提交“兩委”聯(lián)席會議研究解決；對本村不能辦結(jié)的問題由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村干部向上級反映解決。四是做好總結(jié)，定期評議。規(guī)定每季度召開一次總結(jié)會，由村干部向黨員、群眾代表通報說事、辦事情況，并對辦理結(jié)果進行評議和測評。魏僧寨鎮(zhèn)趙官寨村支部書記王鳳亮深有感觸地說，矛盾最容易解決往往是矛盾處在萌芽狀態(tài)時，村民“說事室”所接觸的事，多是矛盾即將發(fā)生或剛剛發(fā)生，抓住這一時機進行調(diào)處，矛盾較容易解決，村民來了把心里的不痛快給干部一說，干部們說和說和，雙方氣消了，矛盾也就化解了。

二、以“鄉(xiāng)代理制”為紐帶，理順關(guān)系，從中游疏導一般性信訪難題

通過幾年不斷地摸索實踐，XXX縣建立了信訪案件“代理制”，主要做到以下幾方面：一是確定需代理案件。需代理的信訪案件經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（縣直部門）召開班子會研究確定，主要針對那些合理、合法的信訪案件，一般分為責任單位自身能解決的問題和跨部門的人事分離的問題兩種。二是確定代理人及職責。按照“對口負責，有化解能力”的原則，確定信訪案件代理人。代理人必須對所代理的信訪問題負責，代理人不僅是所代理信訪問題的直接處理者，還要負

責代理信訪問題的分包、協(xié)調(diào)、穩(wěn)控等一系列后續(xù)工作。代理人對自身能解決的問題，要制定具體的解決方案，明確辦理時限；對跨部門的人事分離的信訪問題，信訪人反映的問題由責任單位負責處理，在人員穩(wěn)控上，按照“屬地管理，就近代理”的原則，由上訪人的戶口所在地單位負責穩(wěn)控并代理。一旦出現(xiàn)問題追究責任時，責任單位和穩(wěn)控單位共同承擔責任。三是代理制的督導。信訪局負責所有代理信訪案件的備案，已備案的代理案件要明確代理人的單位、職務、聯(lián)系電話、案件進展情況、處理意見、限期結(jié)案時間等，信訪局結(jié)合縣“兩辦”督查室對全縣信訪代理案件進行一月一督導，一月一通報，年終進行考核總結(jié)。信訪代理制度實施以來，全縣共代理信訪事項120起，化解96起。壽山寺鄉(xiāng)淺口村的殘疾信訪人閆兆會反映工傷問題，法院已經(jīng)判決勝訴，但由于種種原因執(zhí)行不到位，老閆自身行動不方便很是著急，鄉(xiāng)包村干部得知后，主動代理老閆反映的問題，替他到有關(guān)部門協(xié)調(diào)問題，不到一個月閆兆會反映的問題就徹底解決了。老閆高興地說：“以前干部見群眾躲著走，現(xiàn)在干部主動拉群眾的手。”群眾還編了一句順口溜：信訪代理好，話由干部說，腿由干部跑，利由群眾得，心由干部操。

三、以“縣級雙日”機制為結(jié)點，集中研判，從根本上破解重點信訪疑難

XXX縣結(jié)合工作實際，探索建立了“雙日機制”（周三縣級領(lǐng)導接訪日+周四信訪例會日機制），集中時間，集中精力，破解重點信訪難題，真正實現(xiàn)了把上訪群眾吸引到縣內(nèi)、把信訪問題解決在縣內(nèi)。一是周三縣級領(lǐng)導接訪日。XXX縣堅持每周三都有縣級領(lǐng)導在信訪局接訪。在敏感期，縣委書記堅持每周三接訪，其他工作日有兩名縣級領(lǐng)導接訪；進入常態(tài)工作后，縣委書記在每月的第一個周三接訪，縣長在每月的最后一個周三接訪。在縣級領(lǐng)導接訪時，不僅僅是縣級領(lǐng)導一人接訪，而是擴大參與面，實行聯(lián)合接訪。在縣委書記接訪時，縣信訪工作領(lǐng)導小組四位縣級領(lǐng)導，公、檢、法三長及民政、土地、勞動人事等與信訪問題關(guān)聯(lián)度高的相關(guān)部門“一把手”，一起到縣信訪局全天侯接訪，現(xiàn)場辦公，群眾辦公，相關(guān)部門匯報進展情況。二是周四信訪例會日。XXX縣把“周四信訪例會日”作為了“周三縣級領(lǐng)導接訪日”活動的延續(xù)和深化。周四例會由縣信訪領(lǐng)導小組組長負責召集，相關(guān)部門負責人尤其是涉及信訪案件的單位負責人列席參加開，對重點疑難信訪案件進行集中“會診”，遇有重大疑難信訪案件縣委書記親自參加，形成了“周四信訪例會日制度”。XXX縣把“雙日機制”作為化解信訪疑難問題的最后一道防線，實行兜底解決，特別是對那些跨部門的人事分離的問題、歷史遺留問題等。2006年7月份，陶山市場商戶王書娥，因電閘打火致其商店發(fā)生火災，造成2死2傷，財產(chǎn)和傷亡損失達幾十萬元。省、市、縣消防部門都做出了事故責任認定，但王書娥不認可，也拒不走法律程序，堅持上訪。在縣委書記周三接待日，王書娥到縣上訪時情緒異常急躁，又哭又鬧又要尋死。接訪中縣委書記武金良耐心解釋、真情相勸，并當場承諾限期給上訪人一個滿意的答復。第二天（周四），武書記親自主持召開信訪例會，研究決定派駐工作組，對王書娥反映的問題進行深入調(diào)查，工作組

最終認定王書娥和市場服務中心負直接責任，均應承擔28.84萬元的賠償數(shù)額，而市場服務中心因經(jīng)濟上過于困難，無能力承擔巨額的賠償責任，鑒于此，縣信訪例會研究決定，由市場服務中心通過向縣財政借款的方式先期賠付到位，確保王書娥一家在親人傷亡的情況下，經(jīng)濟上不蒙受過大損失。事后，王書娥對此事的處理表示滿意和感激。

從以上我們可以看出，XXX縣的“三級”信訪運作模式，是一個從排查到化解無縫隙的有機整體，構(gòu)建起了一個大的信訪網(wǎng)絡，確保了“小事不出村，大事不出鄉(xiāng)，難事不出縣”，實現(xiàn)了連續(xù)六年無越級集體訪的目標。

啟示之一：夯實基礎，標本兼治，才能把信訪問題消滅在萌芽狀態(tài)。大部分信訪問題產(chǎn)生在農(nóng)村，怎樣才能在第一時間發(fā)現(xiàn)、化解問題是關(guān)鍵?！罢f事室”使上訪群眾有地方說事、評理，既方便了上訪群眾反映問題，又為及早發(fā)現(xiàn)、化解問題提供了一個平臺，更能從源頭上防止信訪矛盾的產(chǎn)生。

啟示之二：想民所想，干民所盼，才能進一步密切干群關(guān)系。實行“信訪代理制”后，在信訪人和責任單位之間搭建起了一座“連心橋”，使干部融入了群眾之中，與群眾打成了一片，受到了群眾的贊揚，從而進一步轉(zhuǎn)變了干部作風，增強了基層干部的服務意識。

啟示之三：領(lǐng)導重視，踏實干事，才能化解信訪疑難問題?！翱h級雙日” 機制制定后，所有縣級黨政領(lǐng)導堅持幾年如一日，雷打不動，在接訪過程中，“零距離”傾聽群眾意見和要求，多理解，多幫助，爭取當事人的信任，把黨和政府的溫暖送到每一個上訪者的心中。

第五篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

第一節(jié) 佛山市房地產(chǎn)市場概況

一、市場交易

二、土地供應

三、潛在市場需求狀況

四、樓價走勢

五、新建商品住宅和存量住宅成交狀況

六、寫字樓、商鋪市場

七、區(qū)域市場表現(xiàn)

第二節(jié) 佛山市土地市場情況

一、2011年全年政府出讓土地成交明細表

二、2011年1市土地供應情況

三、2011年全年招拍掛方式政府出讓土地成交情況 第三節(jié) 寫字樓市場

一、供應情況

二、銷售和投資市場情況

三、租賃市場情況

四、租金、價格和空置率

五、2011年市場展望 第四節(jié) 住宅市場

一、別墅租賃市場

二、公寓別墅市場

三、住宅市場

四、住宅價格情況

五、投資分析

六、供應量分析 七、二手住宅市場