第一篇：物業(yè)管理問答

物業(yè)管理問答

我是吉林省四平地區(qū)一個(gè)縣城的，政府在我們居住地實(shí)行了棚戶區(qū)改造政策，在新樓辦入住前，開發(fā)商規(guī)定業(yè)主必須交，專項(xiàng)維修基金每平方60元，物業(yè)費(fèi)每平方每月0.80元一次交三年的，方磚綠化費(fèi)每平方12元，公用照明費(fèi)每月9元交三年的等等，請問開發(fā)商這樣收費(fèi)合理嗎

答：

開發(fā)商在賣房的價(jià)格中含有物業(yè)維修基金費(fèi)用；物業(yè)管理費(fèi)只有物業(yè)驗(yàn)收合格交付之日才能開始算起；新住宅中的綠化是規(guī)劃部門在土地規(guī)劃時(shí)，在設(shè)計(jì)圖紙中必須涵蓋的項(xiàng)目；公共照明是根據(jù)公共部分的公用電表根據(jù)住戶數(shù)量均分的費(fèi)用。所以開發(fā)商的上述行為是不合法的！請參照《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》。

第二篇：=======物業(yè)管理法律法規(guī)問答

編輯作者：王靈輝

編輯作者：王靈輝

物業(yè)管理法律法規(guī)問答

（一）《物權(quán)法》 001.《物權(quán)法》中業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容？

答：所有權(quán)、所享有的所有權(quán)、產(chǎn)生的共同管理權(quán)

026.《前期物業(yè)服務(wù)合同》的定義？ 答：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂 093.《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對建設(shè)工程最低保修期限的規(guī)定？ 答：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施、合理使用年限；

（二）屋面防水、為５年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個(gè)采暖期、供冷期；

（四）給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為２年。

。119.根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》，哪些情形的房屋不得出租? 答：

（一）屬于違法建筑的；

（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；

（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。006.《北京市物業(yè)管理辦法》中規(guī)定的物業(yè)管理活動(dòng)的在區(qū)縣人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及相關(guān)活動(dòng)的對應(yīng)職責(zé)？ 答：區(qū)縣人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)、協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。007.新建住宅物業(yè)，對于建設(shè)單位配建的物業(yè)服務(wù)用房的要求與標(biāo)準(zhǔn)？ 答：建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積30至60平方米。008.前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任？ 答：建設(shè)單位 011.業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理時(shí)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)內(nèi)容？ 答：占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的事項(xiàng)？ 答：籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。016.建設(shè)單位向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人的條件？ 答：專有部分達(dá)到建筑物總面積50％以上 017.除建設(shè)單位外，業(yè)主自己申請成立業(yè)主大會(huì)需要滿足的條件？ 答：占總?cè)藬?shù)5％、專有部分占建筑物總面積5％、申請成立業(yè)主大會(huì)。019.業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案時(shí)提交材料清單？ 答：30日內(nèi)，備案： 026.業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)及向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的規(guī)定？ 答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知業(yè)主。

029.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況如何進(jìn)行評估？ 答: 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門、就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況 034．《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，對完成物業(yè)共用部分交接前收取物業(yè)管理費(fèi)有何規(guī)定？

答：在完成物業(yè)共用部分交接前，建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；但發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)：

1、籌備組成立滿3個(gè)月未召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；

2、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的；

3、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗(yàn)通知之日起30日內(nèi)未開始查驗(yàn)的；

4、物業(yè)共用部分經(jīng)查驗(yàn)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的。

籌備組成立公告，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議，查驗(yàn)通知、交接通知、物業(yè)服務(wù)查驗(yàn)交接報(bào)告或其摘要文本應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。047．信用信息主要包括哪些方面？如何取得、如何發(fā)布？ 答：基本信息、業(yè)績信息和警示信息。067．物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍、收費(fèi)方式和付費(fèi)主體？ 答：

（一）物業(yè)項(xiàng)目交接查驗(yàn)；

（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估；

（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估；

（四）其他需要評估監(jiān)理的事項(xiàng)。068．在物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動(dòng)過程中，評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)當(dāng)事人有哪些義務(wù)？ 相關(guān)資料保管期限不得低于5年；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估報(bào)告相關(guān)資料保管期限不得低于3年 072．物業(yè)項(xiàng)目交接的內(nèi)容和程序？ 答：交接協(xié)議一般包括：物業(yè)項(xiàng)目名稱、交接主體、交接時(shí)間、權(quán)利和責(zé)任分界點(diǎn)、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)方法和標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)債權(quán)債務(wù)的處理、爭議解決方式等。3． 全體業(yè)主及時(shí)將業(yè)主共同決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門； 4． 雙方按照《北京市物業(yè)管理辦法》第十條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)交接并對物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)行移交和承接。084.《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》出售公有住房的交存住宅專項(xiàng)維修資金的規(guī)定？ 答：售房款的20%、售房款的30%，一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。085.《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定住宅共用部位的維修更新、改造范圍？ 答：1.屋面防水層2.樓房外墻3.地下室5.增加保溫層、6.外墻及樓梯間、公共走廊7.窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維圍護(hù)墻、院門 8.公共區(qū)域門窗或窗紗 086.《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍？ 答：1.電梯2.二次供水系統(tǒng)3.避雷設(shè)施4.配電設(shè)備5.消防系統(tǒng)6.樓內(nèi)排水（排污）設(shè)備7.其他情況。006.電梯使用單位應(yīng)當(dāng)采取的安全保障措施？ 答：張貼安全注意事項(xiàng)、警示標(biāo)志和有效的《安全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志； 101.納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售或按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。102.物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)考評的符合條件有：（1）符合規(guī)劃要求，配套設(shè)施齊全：四星項(xiàng)目為住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積在5萬平米、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、8萬平米以上，別墅2萬平米、大廈、3萬平、85%以 041.《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為？ 答：1.未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； 2.將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；

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3.擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； 4.損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； 5.其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為（第五條）。

（十三）《消防法》 112．各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)專職技術(shù)和管理人員的數(shù)量和職業(yè)資格要求？

（一）一級資質(zhì)：20人，（二）二級資質(zhì)：技術(shù)人員不少于20人。職稱的人員不少于10人

（三）三級資質(zhì)：專職管理和技術(shù)人員不少于10人，人員不少5人，113．各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項(xiàng)目的限制？ 答：一級資質(zhì)、可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級資質(zhì)、30萬平方米、8萬平方。三級資質(zhì)、20萬平方米、5萬平方米 115.《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為？ 答：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：

(一)變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；

(三)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

(四)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；

(五)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

128.《電力法》供電企業(yè)履行供電義務(wù)的規(guī)定？ 答：

2、供電企業(yè)在發(fā)電、供電系統(tǒng)正常的情況下，應(yīng)當(dāng)連續(xù)向用戶供電、需要中斷供電時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定事先通知用戶。133.機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位、住宅小區(qū)管理單位等應(yīng)當(dāng)盡什么樣的義務(wù)？ 答：為郵政企業(yè)投遞郵件提供便利。137.《勞動(dòng)法》對用人單位在勞動(dòng)安全衛(wèi)生方面有哪些要求。答；建立安全衛(wèi)生制度，執(zhí)行安全衛(wèi)生規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，對勞動(dòng)者進(jìn)行勞動(dòng)安全衛(wèi)生教育，進(jìn)行定期健康檢查。

二、培訓(xùn)要點(diǎn)

（一）《北京市物業(yè)管理辦法》2010年10月1日實(shí)行 012.業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理的事項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的事項(xiàng)？ 答：籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。016.建設(shè)單位向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人的條件？ 答：專有部分、建筑物總面積50％以上 017.除建設(shè)單位外，業(yè)主自己申請成立業(yè)主大會(huì)需要滿足的條件？ 答：占總?cè)藬?shù)5％、專有部分占建筑物總面積5％、申請成立業(yè)主大會(huì)。019.業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案時(shí)提交材料清單？ 答：30日內(nèi)，備案： 042.住宅保修期滿后，可以不需住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，即可使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修的緊急情況？ 答：不需住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，可以使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修：

1、屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴(yán)重，經(jīng)多次補(bǔ)漏后仍難以解決的；

2、電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災(zāi)害危及人身安全的；定期檢驗(yàn)時(shí)被責(zé)令停梯整改的；

3、高層住宅發(fā)生供水主管道嚴(yán)重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等）發(fā)生泵體漏水、泵電機(jī)燒毀等情況，導(dǎo)致供水中斷的；

4、樓體單側(cè)外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險(xiǎn)的；

5、專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

6、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的。045．物業(yè)服務(wù)合同備案制度對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、業(yè)主及主管部門的具體要求？

答：本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)合同備案制度。

15日內(nèi)備案；15日備案手續(xù)。15日內(nèi)房屋行政主管部門備案。應(yīng)在受理后10日內(nèi)辦理備案手續(xù)，并在備案后5日內(nèi) 051．依據(jù)信用記分結(jié)果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人記分達(dá)到3分、5分和15分時(shí)，應(yīng)分別如何處理？ 答：

1、記分達(dá)到3分時(shí)書面警告；

2、記分達(dá)到5分時(shí)、記入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案。

3、記分達(dá)到15分時(shí)，注銷《北京市物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人考試合格證書》 052．物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息的用途？ 答：信用信息可為市、區(qū)縣房屋行政主管部門、相關(guān)行政主管部門以及北京物協(xié)等實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級核定、物業(yè)管理示范項(xiàng)目評定、物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理、物業(yè)管理行業(yè)專家選聘等工作，提供監(jiān)督管理的依據(jù)。

個(gè)人、企業(yè)及其他組織在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，可以依法申請查詢本辦法中企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息。058．安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)類型、已使用時(shí)間、設(shè)計(jì)使用年限等不同情況，定期委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行安全評估的主要類型及要求？ 答：主要類型及要求： 1.人員密集場所的房屋建筑，每5年應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一次安全評估； 3.達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限仍繼續(xù)使用的，每2年應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一次安全評估； 063.危險(xiǎn)房屋的處理類別？ 答：全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行交接： 1． 全體業(yè)主將業(yè)主共同決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前3個(gè)月書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 2． 雙方協(xié)商簽訂交接協(xié)議； 3． 全體業(yè)主及時(shí)將業(yè)主共同決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門； 4． 雙方按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十七條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)交接并對物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)行移交和承接。127.臨時(shí)管理規(guī)約的制定主體有哪些？ 答：建設(shè)單位。130．臨時(shí)管理規(guī)約的必備條款？

4.7日內(nèi)、業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面 131．物業(yè)管理行業(yè)專家的資格條件？

答：綜合管理類專家應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

(四)擔(dān)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門經(jīng)理以上職務(wù)；

079.裝修人出現(xiàn)擅自變動(dòng)建筑主題和承重結(jié)構(gòu)的行為時(shí)，房屋管理單位的處理方式？ 住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門 080.針對擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)行為，政府主管部門的處理方式？ 答：住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)首先檢查裝修施工是否有經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位出具的施工圖。經(jīng)檢查沒有施工圖或施工圖不符合要求的，再按照下下列程序?qū)儆诮ㄖ黧w和承重結(jié)構(gòu)（第六條）： 100.管理規(guī)約基本內(nèi)容包括：物業(yè)基本情況、物業(yè)管理方式、業(yè)主共

編輯作者：王靈輝

同管理的權(quán)利和責(zé)任、物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配、物業(yè)的使用維護(hù)和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案；違約責(zé)任

第三篇：前期物業(yè)管理問答

前期物業(yè)管理問答

本文提要：前期物業(yè)管理期間,業(yè)主委員會(huì)尚未成立,選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)不能沒有物業(yè)管理和服務(wù),那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位,或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作,前期物管就是開發(fā)商、后期物管公司及業(yè)主之間的餓一座橋梁。

問:什么是前期物業(yè)管理

答:一般意義上的物業(yè)管理,是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司后開始,而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會(huì)成立之前。前期物業(yè)管理期間,由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立,沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu),但已有部分業(yè)主入住,不能沒有物業(yè)管理和服務(wù),那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位,或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。由于實(shí)施物業(yè)管理的時(shí)間越長,其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示;短期的物業(yè)管理,由于開始時(shí)得做大量準(zhǔn)備,要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系,還要在某些方面先投入點(diǎn)資金等,它的效益是出在一段時(shí)期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時(shí),簽約一般都簽幾年,否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而,開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約,卻無法制約業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)成立以后,任何時(shí)候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。

問:前期物管需要嗎

答: 為使發(fā)展商便于日后管理,樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施便于維護(hù)、保養(yǎng),物業(yè)管理在樓宇設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備階段介入為最佳時(shí)期,因?yàn)檫@是管理公司可在兼顧發(fā)展商利益的條件下,更多地為業(yè)主的生活便利考慮。從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出客觀的意見,為發(fā)展商省去一些不必要的支出,又為今后業(yè)主的生活帶來方便。

列舉了一個(gè)有關(guān)垃圾的問題,一般來說她們將在業(yè)主用餐后收取垃圾,每層樓已經(jīng)為業(yè)主設(shè)了垃圾桶,但物管收垃圾的路線應(yīng)避免遇到業(yè)主,004km.cn肯定不能從每幢樓的正門進(jìn)出,于是在她的建議下開發(fā)商在每幢樓增加了一個(gè)后門。此外,還有通過前期物管的參與,來確定同等的裝飾材料哪種更便于保養(yǎng),一幢電梯公寓需要配幾部電梯、選多少承重量的電梯、用什么品牌的電梯合適等第問題。前期物管就是開發(fā)商、后期物管公司及業(yè)主之間的餓一座橋梁。物管公式依據(jù)自己多年的物管經(jīng)驗(yàn)從施工、設(shè)備、材料等方面提出可行性意見,以確保開發(fā)商的資金用在刀刃上,使后期物管公司介入樓盤時(shí)具備良好的先天條件,也為業(yè)主有效地控制了維修費(fèi)用。

問:什么是物業(yè)管理法律責(zé)任?

答:物業(yè)管理主管部門的工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或使用人,在進(jìn)行管理、服務(wù)、使用物業(yè)的活動(dòng)中,必須遵守國家關(guān)于物業(yè)管理法律法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定和物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約,如果因?yàn)楣室饣蜻^失違反了物業(yè)管理法律規(guī)范,就屬于違法行為或違約行為。例如違章搭建、損壞公共設(shè)施等。又如房屋所有人不依法修繕房屋,以致房屋倒塌,使承租人或者其他人遭受損害,具備了法律規(guī)定的危害后果,也符合法律規(guī)范所規(guī)定的制裁條件,由當(dāng)事人承擔(dān)物業(yè)管理的法律責(zé)任。

問:物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系? 從二者隸屬關(guān)系來看,一般有兩種情況:一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身進(jìn)行物業(yè)管理,所設(shè)的物業(yè)管理公司為其下屬的分支機(jī)構(gòu)或子公司,二者之間是從屬關(guān)系,目前國內(nèi)這種關(guān)系占有很大比例;另一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以原始業(yè)主的身份在物業(yè)建成以后負(fù)責(zé)第一次選聘物業(yè)管理公司,這時(shí)二者之間是一種短期的合同關(guān)系,當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立后,選聘物業(yè)管理公司的工作則由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原始資料移交后,與物業(yè)管理公司基本上將不再發(fā)生聯(lián)系。從活動(dòng)范圍來看,二者既密切關(guān)聯(lián)又有相對獨(dú)立性:一方面,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為物業(yè)管理提供一定的物質(zhì)基礎(chǔ),房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與建造質(zhì)量及環(huán)境的優(yōu)劣,將直接影響到日后物業(yè)管理的開展,因此物業(yè)管理企業(yè)必須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保持良好的關(guān)系,盡可能作到物業(yè)管理能早期介入,以確保和提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量;另一方面,雖然物業(yè)管理可以看作是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善,但物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的活動(dòng)范圍卻各有側(cè)重點(diǎn),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及物業(yè)的建設(shè)、流通和消費(fèi)的前期活動(dòng),而物業(yè)管理企業(yè)則是對已建成并投入使用的各類物業(yè)實(shí)施全方位的綜合管理與服務(wù),其主要活動(dòng)領(lǐng)域在物業(yè)的消費(fèi)階段。因此,不管二者是從屬關(guān)系還是一種短期的合同關(guān)系,在管理活動(dòng)中必須明確二者的責(zé)任。如,因設(shè)計(jì)、施工或材料原因造成的物業(yè)質(zhì)量事故應(yīng)明確由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)修繕責(zé)任(當(dāng)然可委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施修繕工作,但開發(fā)企業(yè)應(yīng)支付相應(yīng)的費(fèi)用和報(bào)酬);若屬使用不當(dāng)、管理不善造成的質(zhì)量事故則由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任

問:住戶裝修時(shí),是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金? 答:住戶對房屋進(jìn)行二次裝修已是普通現(xiàn)象,為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu),保證房屋的安全使用,住戶在裝修時(shí),必須向物業(yè)公司提出申請,經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可施工,而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議,明確裝修的內(nèi)容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容。對于物業(yè)公司是否應(yīng)收取裝修押金,應(yīng)按照購房人在買房時(shí)與開發(fā)商雙方約定為準(zhǔn),即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。

問:機(jī)動(dòng)車停車費(fèi)用到底是什么費(fèi)用?

答:規(guī)定的是“機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)”,而不是“占地費(fèi)”。在小區(qū)里能收取此項(xiàng)費(fèi)用的只能是具備《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的物業(yè)管理公司,其他單位和個(gè)人不得收取此項(xiàng)費(fèi)用。物業(yè)公司收取存車費(fèi)后,雙方應(yīng)簽訂存車看管協(xié)議書,物業(yè)公司履行看管責(zé)任,發(fā)生丟失時(shí),按照雙方簽訂的協(xié)議進(jìn)行處理。

問:物管公司應(yīng)提供哪些服務(wù)? 常規(guī)性服務(wù)是最基本的服務(wù),包括:1.房屋建筑主體管理;2.房屋設(shè)施、設(shè)備和管理;3.環(huán)衛(wèi)管理;4.綠化;5.治安;6.消防;7.車輛道路;8.代辦服務(wù)

物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目的構(gòu)成 答:1.房屋建筑及其設(shè)備、設(shè)施的自有部位、自用設(shè)備的維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用;2.共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)營和管理費(fèi)用;3.物業(yè)范圍內(nèi)的市政設(shè)施道路、維護(hù)維修費(fèi)用;4.物業(yè)所有人、使用人在使用物業(yè)過程中,為維護(hù)公共環(huán)境的安全、清潔、秩序、優(yōu)美,而要求物業(yè)經(jīng)營人所進(jìn)行的管理和服務(wù)費(fèi)用;5.物業(yè)所有人、使用人要求物業(yè)經(jīng)營人提供的特殊和專業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目而付出的費(fèi)用。

物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)包括: 1.全面履行物業(yè)管理合同,對房產(chǎn)消費(fèi)者委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維護(hù)、修繕,承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化綠擴(kuò)、清掃保潔以及房產(chǎn)消費(fèi)者日常生活必需的便民服務(wù)。2.接受物業(yè)管理委員會(huì)和居民的監(jiān)督。3.重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會(huì)審議決定。4.接受房屋土地管理機(jī)關(guān)、其他行政管理機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督。5.發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為,要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。有關(guān)物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定,結(jié)合管轄小區(qū)實(shí)行情況,制定較具體的義務(wù)和責(zé)任條款并公之于眾,以方便房產(chǎn)消費(fèi)者的了解和監(jiān)督。

問:業(yè)主與開發(fā)商有糾紛而拒絕交納物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司該怎么辦? 答:商品房買賣與物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系。業(yè)主與開發(fā)商之間的任何糾紛應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)主解決,業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的行為構(gòu)成對物業(yè)管理公約的違反,是一種違約行為,物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主履行義務(wù),交納物業(yè)管理費(fèi);如業(yè)主繼續(xù)違約的,物業(yè)管理公司可以采取法律手段,起訴業(yè)主或提出仲裁,要求業(yè)主履行物業(yè)管理公約的義務(wù)。最后提醒住房消費(fèi)者一定要分清在住房消費(fèi)過程中房屋買賣關(guān)系與物業(yè)委托管理關(guān)系,出現(xiàn)不同的問題由不同的責(zé)任人承擔(dān)違約責(zé)任,不能因?yàn)殚_發(fā)商與物業(yè)公司之間存在著委托關(guān)系,就將開發(fā)商的行為與物業(yè)公司的行為混在一起。除房屋交付時(shí)存在這個(gè)問題之外,在房屋維修方面也存在這種類似的情況,希望消費(fèi)者辨清責(zé)任的承擔(dān)者,避免開發(fā)商與物業(yè)公司之間的互相推諉,讓應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任者無法推托,以便住房消費(fèi)者更好地保護(hù)自己的利益。

第四篇：物業(yè)管理常識問答

《物業(yè)管理》常識問答

一、物業(yè)公司何時(shí)開始收取物業(yè)管理費(fèi)？

答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時(shí)開始計(jì)取管理費(fèi)的。如果購房人在購房時(shí)，開發(fā)商與購房人雙方對物業(yè)管理費(fèi)計(jì)取另有約定的除外。例如：有的開發(fā)商在賣房時(shí)承諾免第一年物業(yè)管理費(fèi)，就屬于這種情況。這是最基本的小區(qū)物業(yè)管理常識。

二、欠費(fèi)的業(yè)主有資格參選業(yè)主委員會(huì)嗎？

答：這個(gè)小區(qū)物業(yè)管理常識很重要啊，這關(guān)系廣大業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主行使其成員權(quán)，對所有建筑物共同事務(wù)進(jìn)行管理的具體形式，即業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)的資格是基于其建筑物所有權(quán)獲得的。業(yè)主委員會(huì)的委員是按照業(yè)主大會(huì)法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來的，其他任何人不得干涉。欠費(fèi)問題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的民事合同糾紛問題。業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，屬于債的不履行，物業(yè)公司可以以違約為由起訴業(yè)主，但不能以此剝奪業(yè)主競選業(yè)主委員會(huì)委員的資格。因此，業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)不影響其參與業(yè)主委員會(huì)的選舉。

三、小區(qū)物業(yè)管理常識問題：對于自來水、電、煤氣，物業(yè)公司在向住戶收取這些資源費(fèi)用時(shí)，是否可以自行加價(jià)？

答：自來水公司，供電局、煤氣公司是上述資源的供應(yīng)者，住戶是消費(fèi)者。物業(yè)公司并不是水、電、氣的批發(fā)商，只是水、電、氣等費(fèi)用的代收者，而且是受專業(yè)部門委托后，方可代收資源費(fèi)。水、電、氣是由政府定價(jià)，不能隨意加價(jià)。

四、在計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？

答：計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。

五、小區(qū)物業(yè)管理常識：不收房可以不交物管費(fèi)嗎？

答：若非房子原因?qū)е聵I(yè)主不能按時(shí)交收物業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)要按交房通知書上指定時(shí)間為物管費(fèi)起算日，若因物業(yè)質(zhì)量問題需要整改返修，則整改返修后，業(yè)主簽名確認(rèn)時(shí)間起算。

六、小區(qū)物管費(fèi)可不可以漲價(jià)？

答：小區(qū)交樓前，發(fā)展商會(huì)與中標(biāo)的物業(yè)管理公司簽訂前期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)文件執(zhí)行，后期小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后與之商量確定。這個(gè)小區(qū)物業(yè)管理常識買過一手房的同志就會(huì)比較清楚。

七、物業(yè)管理員應(yīng)掌握哪些知識？

答：執(zhí)業(yè)基礎(chǔ)、房屋維修與保養(yǎng)、給排水管道與設(shè)備維修、供暖及供氣系統(tǒng)的管理與維修、供電與照明線路和設(shè)備維修、衛(wèi)生綠化維護(hù)和社區(qū)安全保衛(wèi)。

八、物業(yè)管理員的職責(zé)有哪些？

物業(yè)管理員指按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，通過對房屋建筑及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地進(jìn)行專業(yè)化維修養(yǎng)護(hù)管理以級維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主、使用人提供服務(wù)的人員。物業(yè)管理員是指投入使用的房屋及其附屬設(shè)備與配套設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營性管理，并向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供多方面、綜合有償服務(wù)的人員。物業(yè)管理員須具備高中以上學(xué)歷，具有一定的觀察能力及較強(qiáng)的表達(dá)和計(jì)算能力，是實(shí)行就業(yè)準(zhǔn)入的職業(yè)之一。

九、物業(yè)管理員的職業(yè)等級有哪幾個(gè)？

本職業(yè)共設(shè)三個(gè)等級，分別為：物業(yè)管理員（國家職業(yè)資格四級）、助理物業(yè)管理師（國家職業(yè)資格三級）、物業(yè)管理師（國家職業(yè)資格二級）。

十、物業(yè)管理員職業(yè)資格鑒定的方式有哪些？

1.物業(yè)管理員的職業(yè)資格鑒定內(nèi)容依據(jù)現(xiàn)行國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及勞動(dòng)保障部職業(yè)技能鑒定中心新編教材，全國嚴(yán)格按照“統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一教材、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一考務(wù)和統(tǒng)一證書”的原則進(jìn)行。鑒定分知識、技能兩部分，2.物業(yè)管理員知識考試采取書面測試方式，技能考試采取兩種測試：一部分為書面測試方式，另一部分采取錄像測試方式，物業(yè)管理師鑒定除參加上述知識和技能考試外，還需提交2000字以上的論文并進(jìn)行論文答辯。

十一、物業(yè)管理員職業(yè)資格鑒定考試報(bào)名需要哪些條件？

（一）物業(yè)管理員（具備以下條件之一者）

1.在本職業(yè)連續(xù)工作1年以上，經(jīng)本職業(yè)物業(yè)管理員正規(guī)培訓(xùn)達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)學(xué)時(shí)數(shù)，并取得結(jié)業(yè)證書。

2.在本職業(yè)連續(xù)工作2年以上。

3.取得本專業(yè)或相關(guān)專業(yè)大專及以上畢業(yè)證書。

（二）助理物業(yè)管理師（具備以下條件之一者）

1.取得本職業(yè)物業(yè)管理員職業(yè)資格證書后，連續(xù)從事本職業(yè)工作2年以上，經(jīng)本職業(yè)助理物業(yè)管理師正規(guī)培訓(xùn)達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)學(xué)時(shí)數(shù)，并取得結(jié)業(yè)證書。

2.取得本職業(yè)物業(yè)管理員職業(yè)資格證書后，連續(xù)從事本職業(yè)工作3年以上。

3.取得本專業(yè)或相關(guān)專業(yè)大學(xué)本科及以上畢業(yè)證書。

（三）物業(yè)管理師（具備以下條件之一者）

1.取得本職業(yè)助理物業(yè)管理師職業(yè)資格證書后，連續(xù)從事本職業(yè)工作4年以上，經(jīng)本職業(yè)物業(yè)管理師正規(guī)培訓(xùn)達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)學(xué)時(shí)數(shù)，并取得結(jié)業(yè)證。

2.取得本職業(yè)助理物業(yè)管理師職業(yè)資格證書后，連續(xù)從事本職業(yè)工作5年以上。

3.具有大專學(xué)歷。連續(xù)從事本職工作8年以上，經(jīng)本職業(yè)助理物業(yè)管理師訓(xùn)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)學(xué)時(shí)，并取得結(jié)業(yè)證書。

4.具有本科學(xué)歷，連續(xù)從事本職工作6年以上，經(jīng)本職業(yè)物業(yè)管理師正規(guī)訓(xùn)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)學(xué)時(shí)，并取得結(jié)業(yè)證書。

第五篇：物業(yè)管理服務(wù)知識問答

物業(yè)管理服務(wù)知識問答

10、業(yè)主辦理入住手續(xù)后空置不住，是否需要交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？

答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定，物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)；但開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主在開發(fā)建設(shè)單位將房屋竣工交付后，不管是否居住，都應(yīng)承擔(dān)共同管理和維護(hù)的責(zé)任。因此，空置房的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何約定合同期限？

答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定，“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！币虼?，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并作出關(guān)于解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議。業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，開發(fā)商與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系自行終止。物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并移交物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料的，人民法院應(yīng)予支持。因此，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出小區(qū)，并與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目交接的相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于期限的特別規(guī)定。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同屬于終止期限的合同。此類合同，自期限屆滿時(shí)失效。

12、什么是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)？物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有哪些內(nèi)容？

答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)內(nèi)容包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。

綜合服務(wù)管理費(fèi)：包括清掃保潔及清運(yùn)；綠化養(yǎng)護(hù)；秩序維護(hù)；公共照明、通風(fēng)、供電、給排水、電梯等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、小修、養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的人工、原材料費(fèi)用等。（物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得列入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本）。

停車服務(wù)費(fèi)：是指為維護(hù)保養(yǎng)停車場地設(shè)備設(shè)施、相關(guān)道路及管理所發(fā)生的人工、原材料費(fèi)用等。

特約服務(wù)費(fèi)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托提供的戶內(nèi)維修、家政服務(wù)等收取的費(fèi)用。

13、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是什么關(guān)系？當(dāng)雙方發(fā)生爭議時(shí)通過什么渠道解決？

答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過業(yè)主大會(huì)選聘，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等，雙方是合同委托關(guān)系。

當(dāng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議時(shí)，雙方可以自行協(xié)商解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向所屬社區(qū)居委會(huì)或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請調(diào)解；也可以向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解，并可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

14、業(yè)主在露天的公用場地（無固定車位）停車，需向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納停車費(fèi)用嗎？

答：物價(jià)管理部門對小區(qū)露天共用場地車輛停放收費(fèi)有明確規(guī)定：利用小區(qū)共用道路或共有場地停放車輛的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)和相關(guān)業(yè)主同意收費(fèi)。具體收費(fèi)處理辦法是：場地占用費(fèi)或租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)制定。車輛停放服務(wù)費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物價(jià)部門規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)，約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其它場地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會(huì)同意。

占用業(yè)主共有的道路或者其它場地停放機(jī)動(dòng)車輛的車位，應(yīng)當(dāng)交納場地占用費(fèi)。場地占用費(fèi)主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等。場地占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法，由業(yè)主大會(huì)或者開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。場地占用費(fèi)收取和使用情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。

業(yè)主對機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機(jī)動(dòng)車輛保管合同。

機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會(huì)決定并公示，未成立業(yè)主大會(huì)的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同執(zhí)行。

15、業(yè)主購買或租用地下車位后，為什么還要交納有關(guān)服務(wù)費(fèi)？ 答：業(yè)主購買或租用地下車位后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對車場保潔、停車秩序、照明設(shè)施及消防設(shè)施等進(jìn)行日常管理維護(hù)，所發(fā)生費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)據(jù)實(shí)測算，并與業(yè)主簽訂協(xié)議，費(fèi)用由業(yè)主交納。

16、物業(yè)服務(wù)企業(yè)追討業(yè)主欠費(fèi)的訴訟時(shí)效是多長時(shí)間？

答：根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件應(yīng)當(dāng)適用普通訴訟時(shí)效，即兩年。同時(shí)，訴訟時(shí)效還存在中斷的情形，即訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷，從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。

17、商品住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)條件？

答：根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第八條之規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位向物業(yè)所在的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)申請資料。

18、什么是業(yè)主大會(huì)？

答：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，是物業(yè)管理的權(quán)利和責(zé)任主體。其職責(zé)包括：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及附屬設(shè)施等有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的事項(xiàng)等。

19、成立業(yè)主大會(huì)由誰牽頭組織？籌備組由哪些人員組成？

答：根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第九條之規(guī)定，符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到建設(shè)單位或業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會(huì)代表組成?；I備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任，籌備組成員為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。

20、業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)什么樣的機(jī)構(gòu)？履行哪些職責(zé)？

答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條之規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：⑴執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定及決議；⑵召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；⑶代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；⑷及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；⑸監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；⑹督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；⑺組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；⑻調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；⑼業(yè)主大會(huì)賦予的其它職責(zé)。

21、參加業(yè)主委員會(huì)成員選舉應(yīng)當(dāng)具備什么條件？

答：根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十一條之規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：⑴具有完全民事行為能力；⑵遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；⑶遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；⑷熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；⑸具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；⑹能保證必要的工作時(shí)間。

22、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)應(yīng)該如何解決？主要用途是什么？

答：根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第四十二條之規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

23、業(yè)主居住在商品房小區(qū)，為什么要自覺履行交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)？

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。對于專有部分，每位業(yè)主享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并履行日常的管理、維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)。對于共有部分，如電梯、樓道、道路、綠地、圍墻、消防設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備均由小區(qū)里的全體業(yè)主共有，應(yīng)由全體業(yè)主共同履行管理義務(wù)。每位業(yè)主對共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，且不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。選聘專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)共有部分實(shí)施管理，需要雙方簽訂合同，就服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行詳細(xì)約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，自覺接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也要依法履行職責(zé)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，每位業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)，也要履行合同義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

24、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利解除聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？

答：業(yè)主委員會(huì)無權(quán)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。首先，按照《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?？梢?，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主大會(huì)的職責(zé)范圍，應(yīng)當(dāng)通過全體業(yè)主表決或授權(quán)業(yè)主委員會(huì)來行使相應(yīng)權(quán)利。在無業(yè)主大會(huì)決定或授權(quán)的情況下，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其次，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，當(dāng)它越權(quán)行使了權(quán)力機(jī)構(gòu)的職權(quán)時(shí)，這個(gè)行為必然是不能生效的。

25、欠費(fèi)業(yè)主能進(jìn)業(yè)主委員會(huì)嗎？

答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主權(quán)利包含“依法享有選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)”。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主義務(wù)包含“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。而建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)》同時(shí)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合“遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)”的條件。欠費(fèi)業(yè)主并沒有充分履行業(yè)主義務(wù)，允許其參選業(yè)主委員會(huì)確實(shí)有違立法精神。

26、樓房墻皮脫落砸壞汽車，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償嗎？

答：《侵權(quán)責(zé)任法》第八十五條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！毙^(qū)樓房的墻體脫落砸損業(yè)主車輛，屬于建筑物發(fā)生脫落造成他人損害的情況。“所有人、管理人或者使用人”應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)分清不同情況下的不同責(zé)任主體。比如，房屋如果處于保修期內(nèi)，那么，外墻脫落則極有可能與房屋質(zhì)量有關(guān)，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任，并承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

27、樓上跑水樓下被淹，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否擔(dān)責(zé)？

答：關(guān)于相鄰關(guān)系，按照《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。從物業(yè)管理角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接到業(yè)主報(bào)修后，及時(shí)趕到現(xiàn)場，報(bào)警并采取了關(guān)閉進(jìn)水閥的應(yīng)急措施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其履行了合理的物業(yè)管理職責(zé)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任的關(guān)鍵在于是否有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在跑水事件中存在未履行物業(yè)管理職責(zé)的行為。建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，制定水、電類急修工作規(guī)程，以提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)急處置能力。

28、業(yè)主裝飾裝修房屋，是否應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議？

答：按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)登記。因?yàn)檠b飾裝修管理屬于一項(xiàng)重要的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要告知業(yè)主在裝修過程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

29、業(yè)主裝修房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取哪些費(fèi)用？

答：業(yè)主對房屋進(jìn)行裝修時(shí)，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修協(xié)議，約定有關(guān)責(zé)任義務(wù)及注意事項(xiàng)，可收取的費(fèi)用：⑴按建筑面積收取不超過2元/m2的垃圾清運(yùn)費(fèi)；⑵每戶不超過1000元的裝修保證金（物業(yè)服務(wù)企業(yè)在裝修完工后180天內(nèi)退還裝修保證金）；⑶裝修工人出入證工本費(fèi)10元。

30、裝修管理費(fèi)、裝修押金應(yīng)怎樣收取和返還？

答：目前，裝修管理和裝修押金的標(biāo)準(zhǔn)并無明確規(guī)定，一般通過業(yè)主（裝修人）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間通過合同約定進(jìn)行收取和返還。裝修押金也稱作裝修保證金。按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修專業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括管理服務(wù)費(fèi)用、違約責(zé)任等事項(xiàng)。

關(guān)于裝修押金問題，對于家裝，目前一般都是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗(yàn)收，而政府相關(guān)部門不參與。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以《裝修管理協(xié)議》約定的時(shí)間及要求返還業(yè)主的裝修押金。

31、住宅小區(qū)地面停車位歸誰所有？

答：《物權(quán)法》第74條第2款，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定；占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

32、停車位能否出租給其他小區(qū)業(yè)主使用？

答：小區(qū)內(nèi)的地面停車位可能屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的，也可能屬于建筑區(qū)劃以外的。如果屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位，那么應(yīng)當(dāng)首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要。本小區(qū)業(yè)主停車需求尚未滿足的情況下，不能出租給其他小區(qū)的業(yè)主。本小區(qū)業(yè)主停車需求已經(jīng)滿足的情況下，如尚有富余的停車位，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意可以將這些富余的停車位出租給其他小區(qū)的業(yè)主使用。如果屬于建筑區(qū)劃以外的停車位，那么權(quán)屬屬于業(yè)主共有，能否出租給其他小區(qū)的業(yè)主使用，則應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的，可以出租給其他小區(qū)的業(yè)主使用。

33、機(jī)動(dòng)車在物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)被劃刮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任？

答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否要承擔(dān)賠償責(zé)任，主要應(yīng)當(dāng)看物業(yè)服務(wù)合同或停車服務(wù)合同中是否有對車輛劃傷方面的約定。如果違反了合同中關(guān)于車位使用服務(wù)的約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)負(fù)違約賠償責(zé)任。從侵權(quán)責(zé)任角度分析，應(yīng)當(dāng)由實(shí)施劃傷、扎胎行為的責(zé)任人承擔(dān)主要責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要盡到了基本的注意義務(wù)，就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)需要注意的是，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)關(guān)系，并非屬于財(cái)產(chǎn)保管合同關(guān)系，出現(xiàn)業(yè)主車輛損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)保管責(zé)任。

34、業(yè)主買了車位，還要交納管理服務(wù)費(fèi)嗎？

答：業(yè)主買房后，需要物業(yè)管理；同樣，雖然有了車位，對車輛也需要管理。車位管理會(huì)產(chǎn)生一部分費(fèi)用，一般包括：車位的清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、出入口管理、照明入排水等設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取相關(guān)費(fèi)用，一要遵守價(jià)格部門關(guān)于收費(fèi)的政策，二要與業(yè)主協(xié)商一致，簽訂管理服務(wù)合同。因此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納停車管理服務(wù)費(fèi)。

35、住宅專項(xiàng)維修資金具體用途是什么？

答：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第18條規(guī)定：住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

36、住宅專項(xiàng)維修資金使用需征求業(yè)主的意見嗎？

答：住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第22條第2款規(guī)定：住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專用部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主討論通過使用建議。

37、小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室盜竊，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？

答：物業(yè)管理服務(wù)是一種基于合同委托的民事法律行為。雙方約定在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的情況下應(yīng)當(dāng)是合法有效的。當(dāng)然，雙方也可以在此基礎(chǔ)上約定特約服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選擇與業(yè)主約定承擔(dān)此類賠償責(zé)任。再者，物業(yè)管理服務(wù)本質(zhì)上是一種專業(yè)服務(wù)，并不能承擔(dān)社會(huì)管理的職能。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容雖然包括秩序維護(hù)服務(wù)，但僅指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般秩序維護(hù)。發(fā)生治安及刑事案件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅具有及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告之義務(wù)和配合調(diào)查的義務(wù)。由公安部門及檢察部門介入調(diào)查處理。業(yè)主的損失應(yīng)由不法行為人承擔(dān)。

38、住宅商品房中出現(xiàn)、私搭亂蓋、飼養(yǎng)烈性犬、擺攤設(shè)點(diǎn)占用或堵塞消防疏散通道等問題，應(yīng)當(dāng)由誰負(fù)責(zé)執(zhí)法？

答：住宅商品房中出現(xiàn)上述違法違規(guī)行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居民委員會(huì)、社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員都有權(quán)及時(shí)進(jìn)行勸阻制止。當(dāng)勸阻制止無效時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或相關(guān)職能部門報(bào)告，由相關(guān)職能部門依法處理。