第一篇：上海市錦馬企業(yè)有限公司市場拓展部上海來福士廣場市調(diào)報告

上海市錦馬企業(yè)市場拓展部營運部

來福士廣場市場調(diào)查報告

調(diào)查人：陳中杰

調(diào)查時間：2011年12月2日—12月4日

調(diào)查地點：上海市來福士廣場

市調(diào)方式：暗訪

調(diào)查目的：

1.了解來福士廣場包括：業(yè)態(tài)分布、品牌資料、營運模式等情況。

一、調(diào)查項目情況簡介：

上海來福士廣場 是一座由凱德臵地開發(fā)并管理的集8層大型購物中心、51層甲級智能化寫字樓為一體的現(xiàn)代商業(yè)中心。該項目位于上海城市中心，緊鄰人民廣場和南京路步行街，靠近上海市博物館和上海市政府。來福士廣場地處浦西的交通樞紐位臵，是3條地鐵線路的交匯點。來福士廣場購物中心于2003年11月1日開業(yè)。自開業(yè)以來，憑借豐富的零售業(yè)管理經(jīng)驗，商場運營管理者的專心經(jīng)營，精心規(guī)劃設(shè)計的樓層風(fēng)格與主題，以及彰顯個性與時尚、緊隨國際潮流的最新商品，來福士廣場已然成為滬上年輕時尚人士首選的購物中心之一。在來福士，徜徉于琳瑯滿目的時尚服裝之余，亦可品嘗風(fēng)格各異的精美小吃，享受不同風(fēng)情的地域美食，或者忘情于年輕時尚的健身運動，流連于豐富多彩、精彩紛呈的推廣活動，通過不斷打造其獨具個性的品牌內(nèi)涵，深化其年輕、時尚的廣場形象，來福士廣場已成為年輕消費者購物、休閑、聚會的首選地之一。黃金的位臵，便捷的交通，周圍林立的星級酒店和一覽無余的城市風(fēng)光都使來福士廣場成為眾多跨國公司的首選之地。

開發(fā)商嘉德臵地集團(tuán)是東南亞市值最高的房地產(chǎn)公司，總部設(shè)在新加坡。它的房產(chǎn)、服務(wù)公寓以及房地產(chǎn)金融服務(wù)核心業(yè)務(wù)集中在多個快速增長城市,地理分布跨越亞太、歐洲和海灣合作委員會(海合會)國家。嘉德臵地的業(yè)務(wù)遍布20多個國家110多個城市。憑借其雄厚資產(chǎn)、領(lǐng)域知識、金融技能和龐大網(wǎng)絡(luò)，嘉德臵地為客戶開發(fā)多

項房地產(chǎn)金融產(chǎn)品和服務(wù)。嘉德臵地上市的子公司和附屬公司包括澳洲臵地、嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣服務(wù)公寓信托及嘉茂中國信托。凱德臵地是新加坡嘉德臵地集團(tuán)在華的全資子公司，自1994年進(jìn)入中國以來，致力于全國高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理。在華總開發(fā)業(yè)績已超過450億人民幣。凱德臵地?fù)碛幸慌軐H理念和本地經(jīng)驗相結(jié)合的專業(yè)團(tuán)隊，通過整合其在房地產(chǎn)各領(lǐng)域的綜合優(yōu)勢，積極參與中國的房地產(chǎn)建設(shè)?！爸腿宋目臻g”是凱德臵地的企業(yè)理念，凱德臵地不僅為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，也為員工創(chuàng)造最佳的發(fā)展平臺，同時熱心社會公益事業(yè)，為創(chuàng)造一個和諧人性的社會空間而不斷努力。

二、結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)分布：

B1 層：特色集市

眼鏡：美式眼鏡、茂昌眼鏡

音像：天鼎音像

餐飲：味千拉面、永和大王、云南美食園、美珍香、大旺山留許、華夫餅、美國偉思巧克力曲奇、富士媽媽、比薩站、廣良與 古丸今來 豆果子、裕恒食品、每日新鮮、好多客、貝爾多爸

爸的泡芙功茶

禮品：福馳歡樂屋、水琉璃、思彼垂銀、愛麗絲、麥吉柯主題魔術(shù)店、草莓妹、PIKA

化妝用品:泛亞“愛美”美甲世界、伊娜薇、歐美藥妝

美容美發(fā)：蒂樊尼造型設(shè)計

便利店：屈臣式、柯達(dá)快速沖印真色彩店、筑波時空港手機(jī)大世界 1 層 摩登精品

眼鏡：希曼明鏡

飾品：思沃琪、JEAN PAUL、銀鎮(zhèn)、TE、DYRBERGKERN

咖啡廳/餐廳：星巴克、面包新語、哈根達(dá)斯

休閑服飾：CHEVIGNON

化妝用品：red、earth

女裝：GUESS、NOVO、Concept、路逸沙〃美、kookai、fornarina、娜芙、慕詩

男裝：卡特彼勒、賽〃德其尼

皮鞋：真美詩層 流行服飾

眼鏡：現(xiàn)代觀點

飾品：瑪貝甭、麥凱塞

餐飲：伍京堂、仙蹤林、食東食西

休閑服飾：艾獅

女裝：密雅、放肆、奧莉、U’db、VERO、MODA、ItsumiDOSAKA、和平天使、COZZI、a02、三文治、碧愛鋇、詩凡詩

皮鞋：思嘉圖層 休閑服飾

餐飲：雷亞爾巴西燒烤、蕉葉咖喱屋

休閑服飾：優(yōu)衣庫、奧索比詩、bods.bodynits、洛卡小鎮(zhèn)、麥杰 女裝：艾格、BYTHREE Tango、酷拉拉、拉夏貝爾、Le tutu

男裝：蘇格蘭飛人、馬克.華菲、Jack&Jones

皮具：TOUCH

禮品：名線層 男性世界與運動

餐飲：COCA

女裝：SPACE24o、賽樂、OXWIL、X—RAY、Star

內(nèi)衣：奔趣

男裝：雷伯斯特、萬祺凱易、大倉.雷迪、艾姆締、藍(lán)豹、梵尚、洋服青山、法狐、博格西尼、WEST、COAST、路易柏高

運動服飾：運動100

皮具：千科層 運動生活天地

書店：季風(fēng)書園

保健用品：傲勝健康焦點

運動服飾：運動100

電器：新方特數(shù)碼空間層 美食廣場

餐飲：大食代來福士店

兒童用品：博士蛙365 童美兒童攝影

禮品：頭大原創(chuàng)玩具房

美容美發(fā)：王磊形象公社美容美體SPA 護(hù)理中心、王磊形象公社美發(fā)

中心

家居用品：澳西奴層 健身與美容

運動健身：舒適堡健身美容中心

三、目 標(biāo) 消 費 群 定 位：

時尚地標(biāo)——精英紛至沓來。

高雅而又氣度不凡，深沉卻又卓爾不群。來福士廣場占有獨一無二的地段優(yōu)勢，匯集了眾。

多令人心潮澎湃的頂尖時尚品牌，眾多可口的國際美食品牌，精彩紛呈的主題廣場活動。

驚喜連連的折扣促銷。來福士廣場的一舉一動將時刻牽掛著上海時尚精英人群的脈搏。

四、活動宗旨：

通過活動增強(qiáng)商場人氣，在開業(yè)初期加強(qiáng)商鋪租賃戶的信心指數(shù)。

推廣美食以期推出來福士廣場整體形象，各國際知名美食品牌云集來福士，推出特色招牌菜肴現(xiàn)場烹制提供消費者免費品嘗并給予相應(yīng)優(yōu)惠，從一個側(cè)面也能反應(yīng)出來來福士廣場的品牌形象。

五、業(yè)態(tài)調(diào)整：

1.針對地下一層，主要的業(yè)態(tài)變化是減少服務(wù)型業(yè)態(tài)的比例，增加了休閑食品（食柜）的比例；

2.針對一層，業(yè)態(tài)上增加了化妝品專賣店的比例，在商場的過道方面，增加了花車的數(shù)量；針對二層到四層業(yè)態(tài)方面基本沒有變化，只是品牌定位和檔次有所調(diào)整；

3.五層的業(yè)態(tài)調(diào)整較大，第一輪招商主要針對數(shù)碼類的大型租戶，后因經(jīng)營情況一般調(diào)整為各類數(shù)碼品牌專賣店，如NOKIA,SONY等，現(xiàn)在增加了個人護(hù)理等業(yè)態(tài)；

4.六層原先Boshiwa 365（沿福州路的次主力客戶），新一輪的租戶調(diào)整引進(jìn)兩家休閑餐廳（現(xiàn)為港麗茶餐廳以及和民居食屋）。

六、租金調(diào)整：

1.來福士廣場于2002年6月正式開始對外招商，首批客戶于2002年12月確定承租意向；當(dāng)時一樓實際成交價在美金2.80-3.50/平方米/天左右，二樓實際成交價在美金2.00-2.50/平方米/天，個別小單元租金達(dá)到美金3.00/平方米/天；商場于2003年11月正式開業(yè)，由于整體經(jīng)營狀況非常理想，商場在對個別單元調(diào)整時，因為面臨著供不應(yīng)求的良好局面，所以租金已非常理想，二樓單元調(diào)整租金可以達(dá)到美金3.00/平方米/天。目前來福士廣場租金一樓專賣店的租金已經(jīng)達(dá)到人民幣55-60元／平方米／天。每年保持租金遞增率在8-10%。

2011年12月4日

第二篇：上海96廣場市調(diào)報告

96廣場

? 一.96廣場基本情況介紹 地 址：浦東新區(qū)東方路796號 開 發(fā) 商：上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司

建筑面積：60000平方米 層 數(shù)：地下2層，地上3層 開業(yè)時間：2008年11月

經(jīng)營定位：陸家嘴96廣場是融時尚購物、特色餐飲、休閑體驗等服務(wù)功能為一體的綜合性商場

二.96廣場周邊情況以及商業(yè)圈

96廣場基地東鄰城市主干道東方路，其余三面為區(qū)內(nèi)道路。東方路地區(qū)以優(yōu)越的交通和特殊的區(qū)域條件，正在成為毗鄰陸家嘴地塊最具吸引力的地塊之一。地鐵二號線世紀(jì)大道路站在本基地的東側(cè)，本工程通過地下層的商業(yè)街預(yù)留與地鐵連通口。96廣場周邊商務(wù)氛圍濃厚，被五星級酒店及甲級寫字樓環(huán)繞，包括湯臣金融大廈、裕安大廈等多座商務(wù)樓和酒店，乳山、梅園、竹園、濰坊等多個社區(qū)。

三.96廣場內(nèi)部動線以及各樓層業(yè)態(tài)

1、內(nèi)部動線

96廣場以主題化的廣場和繞有情趣的空間設(shè)計吸引人們來此購物、休閑、飲食或逛街。地面建筑分區(qū)組成，構(gòu)筑成南北、東西兩條主次軸線，形成了二條人行步行街。

2、樓層業(yè)態(tài)

96廣場B2樓為停車場，B1樓是寶大祥青少年兒童購物中心，有品牌童裝，湯姆熊電玩城以及金寶貝早教中心，1F主營品牌服飾，咖啡簡餐，有H&M、Ochirly、Only、VeroModa、以及COSTA、哈根達(dá)斯，俏江南等，2F主營流行服飾，休閑餐飲，有純彩日本料理，吾米粥海鮮火鍋，烹大師火鍋，上海會館等，3F主要經(jīng)營大型餐飲，有渝信川菜，望湘園等。

3.建筑規(guī)劃 1.建筑特點

品賞前衛(wèi)的味道，圓形廣場弧形建筑，作為表演舞臺，是整個項目的一個亮點。

2.動線設(shè)計

96廣場的動線設(shè)計，南北、東西兩條主次軸線通過東方路側(cè)開放型的入口廣場，人們可以便捷地進(jìn)入陸家嘴·96廣場的步行街系統(tǒng)。入口廣場通向地下一層商業(yè)街的自動扶梯提供了便捷的人流運輸，扶梯的前方是橫跨A區(qū)、B區(qū)建筑的觀光人行天橋。

品牌的排放也是比較合理的，例如內(nèi)街的COSTA，哈根達(dá)斯，沿街的VERO MODE,ONLY。

四、結(jié)論及建議

96廣場是一個開放式的商業(yè)街區(qū)，受天氣影響較多，例如：下雨天，冬天，夏天這樣的季節(jié)。在經(jīng)營過程中遇到這樣的天氣，就很難聚集人流，而且整個商業(yè)街區(qū)體量比較小，設(shè)置的娛樂項目很少，例如影院類的就沒有，周邊有很多寫字樓，例如有湯臣金融大廈、裕安大廈等多座商務(wù)樓，在白領(lǐng)聚集的較多的地方，影院還是會聚集人流的。再一個就是周圍的商圈也比較多，人流被截流了很多。所以，96廣場很難形成固定的人流。