第一篇：最新大連地區(qū)土地征收問題法律適用律師事務(wù)所學(xué)習(xí)資料

梅學(xué)字（2012）第14號(hào)

遼寧梅隆律師事務(wù)所

大連地區(qū)土地征收問題法律適用學(xué)習(xí)資料

（本所內(nèi)部使用）

第一部分：國有土地使用權(quán)征收：

一征收決定階段

市、區(qū)級(jí)人民政府做出征收決定，大連市政府負(fù)責(zé)重大及跨區(qū)項(xiàng)目，區(qū)政府負(fù)責(zé)本區(qū)項(xiàng)目的征收工作，涉及征收范圍內(nèi)1000戶以上的征收項(xiàng)目由市政府常務(wù)會(huì)議通過，在《大連日?qǐng)?bào)》上公告，連帶補(bǔ)償方案及普查結(jié)果一并公告。征收決定本身就屬于具體的行政行為，應(yīng)當(dāng)列明救濟(jì)途徑：行政復(fù)議和行政訴訟。

1.救濟(jì)途徑

可以自知道該具體行政行為之日起六十日內(nèi)向大連市政府或遼寧省人民政府提出行政復(fù)議申請(qǐng)；在知道作出具體行政行為之日起三個(gè)月內(nèi)向區(qū)法院或大連市人民法院提起行政訴訟。

2.征收主體

大連市或區(qū)人民政府是征收主體，市國土資源及房屋局是征收部門，具體的征收工作由國土局做，二者之間的關(guān)系是一種行政委托，也就是說行政訴訟的被告應(yīng)該是人民政府。

3.決定做出前的必經(jīng)程序

（1）按照《大連市涉及群眾利益風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估暫行辦法》進(jìn)行

社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；（2）作出房屋征收決定前，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)將征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?；（3）展開普查對(duì)未登記的房屋進(jìn)行違建和臨建認(rèn)定。

4.停止建設(shè)

國土局在征收范圍確定后就應(yīng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理該范圍內(nèi)的相關(guān)手續(xù)，通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，最長不得超過１年。新建、擴(kuò)建、新裝修、新工商登記、新稅務(wù)登記的均不予補(bǔ)償。

二確定征收補(bǔ)償方案階段

國土局?jǐn)M定補(bǔ)償方案，必須經(jīng)過發(fā)改委、法制辦、監(jiān)察、審計(jì)等部門論證，必須將初擬的補(bǔ)償方案公布征求公眾意見，征求意見的期限不得少于30日。舊城區(qū)改建項(xiàng)目如果有過半數(shù)被征收人認(rèn)為補(bǔ)償方案違反補(bǔ)償條例的，應(yīng)當(dāng)組織聽證。

1.補(bǔ)償項(xiàng)目

（1）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償（對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格）；物權(quán)法第148條，公共利益，收回國有出讓土地，退回出讓金，對(duì)地上房屋補(bǔ)償。

（2）因征收房屋造成的搬遷（搬家、設(shè)備）、臨時(shí)安置的補(bǔ)償（多層2年，高層3年）；

（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償（根據(jù)經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營情況、停業(yè)期限等協(xié)商，協(xié)商不成，由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)

近三年的納稅額度進(jìn)行核定）；

（4）補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法

2.評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在15日內(nèi)協(xié)商并過半數(shù)同意選定；協(xié)商不成的，搖號(hào)確定。

3.價(jià)值確定

房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

4.簽約期限

公告的補(bǔ)償方案中要規(guī)定協(xié)商簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》的期限，該期限內(nèi)必須完成《補(bǔ)償協(xié)議》的簽訂工作，被征收戶在1000戶以下的簽約期限是2個(gè)月，1000戶以上含本數(shù)的，簽約期限為3個(gè)月，自房屋征收決定公告之日起計(jì)算。該期限內(nèi)不能簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》則由市區(qū)人民政府直接做出補(bǔ)償決定，強(qiáng)制征收的依據(jù)了。

三、實(shí)施補(bǔ)償階段

1.簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》

這種房屋征收的補(bǔ)償性質(zhì)還存在民事合同和行政合同的爭議，但目前就相應(yīng)的簽訂主體看一方的主體是征收部門，即國土資源和房屋局，而不是市區(qū)人民政府。也就是說，如果國土

局不履行，應(yīng)當(dāng)向人民法院以國土局為被告提起民事訴訟，而不是行政訴訟。其違約責(zé)任的承擔(dān)也多是適用《合同法》的規(guī)定，因此，目前我個(gè)人還是傾向于看做是民事合同。下發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知及做筆錄應(yīng)該以合同上的主體為對(duì)象，也就是國土局，而不能是市、區(qū)人民政府為名義。

2.先補(bǔ)償、后搬遷

對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人可以在《補(bǔ)償協(xié)議》約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。不給補(bǔ)償可以拒絕搬遷。

3.《征收補(bǔ)償決定書》

在補(bǔ)償方案中規(guī)定的《補(bǔ)償協(xié)議》簽訂期限內(nèi)達(dá)不成《補(bǔ)償協(xié)議》的或產(chǎn)權(quán)不明的，由市區(qū)人民政府按照公布的征收補(bǔ)償方案，以政府的名義單方作出書面的《補(bǔ)償決定》，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，同時(shí)公告復(fù)議及行政訴訟權(quán)利。

補(bǔ)償決定的補(bǔ)償方式應(yīng)當(dāng)按照項(xiàng)目的主流補(bǔ)償方式做出。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。復(fù)議機(jī)關(guān)及法院將審理項(xiàng)目的從征收決定到做出補(bǔ)償決定的整個(gè)程序是否合法，是否符合條例規(guī)定，雙方根據(jù)審理結(jié)果來確定責(zé)任，并根據(jù)生效法律文書執(zhí)行。即，如復(fù)議決定或判決終審結(jié)果支持補(bǔ)償決定，則由征收部門向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

4.取消強(qiáng)遷，確立法院強(qiáng)制執(zhí)行程序

如被征收人在法定期限內(nèi)（公告后的3個(gè)月內(nèi)）不申請(qǐng)行

政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由市、區(qū)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，此處的強(qiáng)制執(zhí)行即是指人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行程序。

《最高院關(guān)于辦理人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定若干問題的規(guī)定》

由基層人民法院受理，市區(qū)人民政府以自己名義申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行；

除一般的執(zhí)行立案材料外，特殊在需要有《補(bǔ)償決定》的送達(dá)憑證、催告文件，被征收人意見，以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估材料； 強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行期限為法定起訴期限屆滿之日起3個(gè)月內(nèi)。公告之日，3個(gè)月行政訴訟期限之后開始計(jì)算；

審查方式：詢問、聽證、現(xiàn)場調(diào)查等，原則上不擴(kuò)大審理征收項(xiàng)目之前的征收決定的合法性，30日做出是否準(zhǔn)予執(zhí)行的裁定，有異議的15日內(nèi)向上一級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。

裁定準(zhǔn)予執(zhí)行的，一般由市區(qū)人民政府組織實(shí)施，也可以由人民法院實(shí)施