第一篇：論商品房買賣合同中的懲罰性賠償

論商品房買賣合同中的懲罰性賠償

最高人民法院于2003年4月28日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋），該解釋于2003年6月1日起正式施行。其中明確規(guī)定了買受人在5種情形之下不僅可以要求解除、撤銷合同或者是要求宣告合同無效，而且可以要求出賣人返還購房款、支付利息及賠償

損失，還可以向出賣人主張要求其承擔(dān)不超過已付購房款一倍的“賠償責(zé)任”。此解釋一出臺便引起了社會的廣泛關(guān)注與熱烈的爭論，筆者在此不主要討論其社會意義，而主要從法學(xué)理論與法律規(guī)定兩個方面對該規(guī)定進(jìn)行深入的分析，以引起相關(guān)部門的注意，并與廣大法學(xué)愛好者進(jìn)行交流與探討。

一、房屋可否作為商品

關(guān)于房屋是否可以作為商品，得依具體情況而定，我國現(xiàn)行的法律中并沒有對其進(jìn)行明確規(guī)定?！吨袊蟀倏迫珪窂慕?jīng)濟(jì)學(xué)的角度對“商品”一詞所作的定義，商品是指“用來交換、能滿足人們某種需要的勞動產(chǎn)品”。根據(jù)該定義內(nèi)涵來看，首先，商品必須是經(jīng)過勞動生產(chǎn)而得來的產(chǎn)品，也就是說必須在這個產(chǎn)品中體現(xiàn)人類的勞動，那些非是經(jīng)過人類勞動的產(chǎn)品，并非此種意義上的商品。其次，該產(chǎn)品應(yīng)該必須是有用的，必須具有使用價值，能夠滿足人們對它的某種特定需求，沒有用的產(chǎn)品也是不能把他當(dāng)作商品的。第三，該產(chǎn)品是用來交換而不是所有權(quán)人自己直接消費(fèi)的。如果某一產(chǎn)品生產(chǎn)出來的目的只是用于自己使用和消費(fèi)，那么這件產(chǎn)品同樣不是真正意義上的商品。通過我們對商品定義的分析，我們可以看出，對于以房屋的建造與銷售為主要經(jīng)營范圍的房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們所生產(chǎn)出來的房屋大多是銷售給他人所有并使用，符合前面商品定義中要求的條件，因此可以作為一種商品，無非這種商品具有自己的特點(diǎn)罷了。

二、商品房買賣中對出賣人采用懲罰性賠償?shù)姆ɡ砼c法律依據(jù)

由于房屋可以作為商品，那么我們就把用于買賣的房屋叫做商品房。對于在商品房買賣合同中對買受人提供保護(hù)時的法律適用，不僅可以適用民法通則的原則性規(guī)定及合同之債的有關(guān)規(guī)定，可以適用《中華人民共和國合同法》的具體規(guī)定，同樣也可適用《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等法律規(guī)定，這點(diǎn)似乎沒有什么爭議。但在我國現(xiàn)有的法律體系中，僅僅只有《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條明確地規(guī)定了懲罰性賠償，其具體條文是：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”而作為民法基本法的民法通則并沒有懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，合同法也沒有。法理學(xué)界普遍認(rèn)為由于我國基本上是采用的大陸法系的法律體系，所以沒有采用具有英美法系特點(diǎn)的懲罰性賠償。但隨著對商家欺詐行為的泛濫與消費(fèi)者在消費(fèi)過程中的弱勢地位，似乎也有借鑒這種懲罰性賠償?shù)谋匾?，所以我國早?993年的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的制定中便有了這一明確而具體的規(guī)定。也因此有些人誤解地認(rèn)為最高人民法院在作出這一解釋時也采用的是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所規(guī)定的懲罰性賠償原則。但是，我們從該解釋的條文中卻發(fā)現(xiàn)，其制定此解釋的依據(jù)是“根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋”，而惟獨(dú)沒有指明是依據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。筆者認(rèn)為，這并非是最高人民法院的疏忽，而是另有他原因而故意不采用此法律規(guī)定的原因使然。但可惜的是，我們從其指明的四部法律中是無法找到明確的法律依據(jù)的。反而卻有學(xué)者特別指出說：“需注意的是，司法解釋未以消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法作為其制定依據(jù)，這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實(shí)質(zhì)性避開消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四十九條所稱“雙倍賠償”規(guī)則的僵化適用，從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權(quán)?！保ㄈ~林著《懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用問題》，載于中國民商法律網(wǎng)）”雖然筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)特別強(qiáng)調(diào)了法官在審判中可以對賠償金額作出一定的“自由裁量”，在司法實(shí)踐可以較靈活地、根據(jù)不同案件的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)處理，在某些情形里可能會更好地達(dá)到懲罰性賠償?shù)哪康?，從而避免了在適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定時適用一倍賠償?shù)臄?shù)額確定性。但是最高人民法院的這一規(guī)定并沒有明確的法律依據(jù)，甚至也超過了最高人民法院制訂司法解釋內(nèi)容的權(quán)限，有越權(quán)解釋的嫌疑。因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國人民法院組織法》第33條規(guī)定：最高人民法院對于在審判過程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問題，進(jìn)行解釋。五屆人大第19次會議于1981年6月10日通過的《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于加強(qiáng)法律解釋工作的決議》中第二條規(guī)定：“凡屬于法院審判工作中具體應(yīng)用法律、法令的問題，由最高人民法院進(jìn)行解釋。”而最高人民法院于1997年6月23日發(fā)布的《最高人民法

第二篇：商品房買賣合同糾紛中退一賠一的懲罰性賠償條款

商品房買賣合同糾紛中“退一賠一”的懲罰性賠償條款

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“司法解釋”），該司法解釋第八條、第九條中，把“懲罰性賠償原則”引入到了商品房買賣合同糾紛的處理之中來，另外在該《司法解釋》第十四條也對該懲罰性賠償作出了規(guī)定。

根據(jù)規(guī)定，適用上述懲罰性賠償原則的具體情形有五種：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

（三）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

懲罰性原則適用需滿足以下的條件：

（一）只有商品房買賣合同適用懲罰性賠償，而并非所有的房屋買賣合同糾紛都可以適用“懲罰性賠償原則”?！端痉ń忉尅愤m用于“商品房買賣合同”糾紛，而作為《司法解釋》中的懲罰性賠償原則也僅適用于“商品房買賣合同”，其并不當(dāng)然地適用于其他集資房、房改房、二手房的買賣糾紛。

（二）只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。在《司法解釋》規(guī)定的五種情形中，前兩種情形屬于惡意違約行為。

（三）《司法解釋》后三種情形規(guī)定的其適用條件是：其欺詐行為“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除”，故也就是說只有退房才可以主張該項(xiàng)權(quán)利。所以只有購房者買不到房屋時才能要求進(jìn)行懲罰性賠償。

誤差比超過3%的，特別適用的懲罰性賠償規(guī)則?！端痉ń忉尅返牡谑臈l作了明確的規(guī)定：如果雙方在合同中有明確約定，則按合同規(guī)定辦，如沒有約定或約定不明確的，則按誤差的3％為界，分別作不同處理：第一，如果誤差在3％以內(nèi)，購房者提出解除合同退房的，法院不予支持；如果誤差超過3％，購房者提出解除合同，法院應(yīng)予支持。第二，如果誤差超過3％，購房者同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款，由購房者按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差比超過3％部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還購房者。

第三篇：最高人民法院司法解釋中關(guān)于商品房買賣糾紛中懲罰性賠償?shù)倪m用

——最高人民法院司法解釋中關(guān)于商品房買賣糾紛中懲罰性賠償?shù)倪m用

和《物權(quán)法》中不動產(chǎn)登記、期房預(yù)告登記等制度的相關(guān)規(guī)定

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)迅猛地發(fā)展起來，安居樂業(yè)已是人們追求的根本，房屋作為最主要的不動產(chǎn)，與我們的生活息息相關(guān)。但在商品房買賣中，開發(fā)商往往擁有資金和信息優(yōu)勢，并借助相關(guān)優(yōu)勢規(guī)避法律責(zé)任，侵害作為弱勢地位的購房者的利益。近些年來，房地產(chǎn)交易行為的不規(guī)范已成為一個比較嚴(yán)重的社會問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)重違背誠實(shí)信用原則，其行為直接影響著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展：有的發(fā)布虛假廣告，有的設(shè)置定金圈套，有的一房兩賣或多賣，采取欺詐手段損害購房消費(fèi)者的權(quán)益；有的甚至房屋面積嚴(yán)重縮水或者存在著質(zhì)量隱患。這些問題困擾著購房者，也損害了購房者的合法權(quán)益。我們應(yīng)加強(qiáng)法律意識，積極尋求法律途徑解決，對于商品房開發(fā)商和銷售商的違法行為予以懲罰，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

早在1993年我國就制定了《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡稱《消法》），借鑒了英美法系的懲罰性賠償制度，規(guī)定商品欺詐和服務(wù)欺詐實(shí)行兩倍的賠償，正式地、有限制地采用了懲罰性賠償制度。懲罰性賠償就是行為人惡意實(shí)施該行為，或?qū)π袨橛兄卮筮^失時，以對行為人實(shí)施懲罰和追求一般抑制效果為目的，法院在判令行為人支付通常賠償金的同時，還可以判令行為人支付高于受害人實(shí)際損失的賠償金。該法第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍”?！断ā返谒氖艞l被習(xí)慣地稱為雙倍賠償規(guī)則，這種制度在保護(hù)公眾利益維持正常的社會經(jīng)濟(jì)秩序中，起到了良好的作用，具有賠償、制裁、預(yù)防功能。

2003年的4月28日最高人民法院下發(fā)了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱為《解釋》），并于2003年6月1日起施行，對商品房交易中如何適用懲罰性賠償問題專門做出了明確規(guī)定。有效制裁和遏制著房地產(chǎn)交易領(lǐng)域中的欺詐和惡意違約行為，維護(hù)著房地產(chǎn)市場交易的安全和購房者的權(quán)益，促進(jìn)了社會誠信制度的確立。2007年10月1日生效的《物權(quán)法》的不動產(chǎn)登記、期房預(yù)告登記等制度賦予了購房者更多的權(quán)利，完善了商品房交易的程序和救濟(jì)制度，有助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

下面談一談《解釋》》中關(guān)于商品房買賣糾紛中（一級市場）如何適用懲罰性賠償?shù)膯栴}和《物權(quán)法》中不動產(chǎn)登記、期房預(yù)告登記等制度的相關(guān)規(guī)定。

一、《解釋》第八條所規(guī)定的出賣人惡意違約引起的懲罰性賠償?shù)膬煞N情形。

第八條 規(guī)定：“ 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”

第一種情形在我國房地產(chǎn)業(yè)較為普遍，房地產(chǎn)開發(fā)商在與買房人簽訂合同后，未告知買受人

又將該房屋作為抵押物抵押給銀行或第三人而獲得貸款，以便為下一步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得

資金。此種情況在買受人已享有權(quán)利的財產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，顯然構(gòu)成惡意違約。需要注意的是，在適用此條款時必須要達(dá)到“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)”這一條件。也就是說

造成買受人不能辦理房產(chǎn)證或購買房屋的目的落空，從而嚴(yán)重?fù)p害到買受人的合法權(quán)益,才

會導(dǎo)致出賣人的根本性違約。如果說出賣人在房屋買賣合同約定的履行期限到來之前將該抵

押撤銷，不影響和損害買受人的合法權(quán)益時不適用懲罰性賠償。

第二種情形是一房兩賣或多賣情況。出賣人與買受人已簽訂購房合同。在沒有簽訂退房協(xié)議、退房手續(xù)未辦理完畢的情況下，出賣人又與第三人簽訂購房合同將此房出售給第三人，適用

懲罰賠償。應(yīng)當(dāng)注意，對于一房兩賣或多賣，情節(jié)嚴(yán)重的開發(fā)商可能會構(gòu)成刑事詐騙犯罪。

如果退房協(xié)議及手續(xù)已辦理完畢，只是因一些責(zé)任劃分或賠償問題還未履行完畢，不應(yīng)影響

出賣人的再次出賣行為，不適用懲罰賠償。

二、《解釋》第九條規(guī)定 : “ 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請

求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；



(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)?！?/p>

1、第一種情形：應(yīng)注意此條款僅僅限于在買賣合同被確認(rèn)無效及被解除、撤銷時，才

能予以適用，而不適用合同生效后的違約處理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應(yīng)向購房人出示“五證兩書”，這是法律對銷售方的基

本要求?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可

證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證

書》和《住宅使用說明書》。前四證是取得商品房銷售(預(yù)售)許可證的前提。購買“五證兩

書”齊全的房屋，可以確保購房人買房無風(fēng)險。

如果購買的是期房，那么根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的條件除應(yīng)具有上述五證外，還應(yīng)具備按提供預(yù)售的商品房計算，投入

開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上，并己確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

我國現(xiàn)行法律對商品房的開發(fā)銷售，實(shí)施嚴(yán)格的審核制度，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管

理法》第四十四條和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條明確規(guī)定，商品房

預(yù)售必須取得許可證明。未取得商品房預(yù)售許可證明是不允許預(yù)售房屋的,即必須辦理預(yù)售

登記。但《解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商

品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。由此可見出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售許可合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。沒有取得商品房預(yù)售許可證，而故意隱瞞該事實(shí)，又在買受人起訴前仍未取得該預(yù)售許可證，認(rèn)定出賣人存在欺詐毫無異議；如果是訂立合同時預(yù)售房許可證明正在辦理，出賣人將此情形告知或未告知買受人，但在買受人起訴前出賣人已取得商品房預(yù)售許可證明的，從鼓勵交易原則出發(fā)，可以認(rèn)定該合同有效;提供虛假商品房預(yù)售許可證明，這里也會有兩種情況：一是簽訂商品房買賣合同時提供虛假商品房預(yù)售許可證，到買受人起訴時尚未取得預(yù)售許可證，這種情況應(yīng)認(rèn)定出賣人存在欺詐行為；二是簽訂合同時提供了虛假的預(yù)售許可證，但在買受人起訴前已取得了該房屋的預(yù)售許可證明，這樣的合同是否無效呢？一種意見是出賣人為了出賣房屋采用虛假的預(yù)售許可證，將風(fēng)險部分轉(zhuǎn)給買受人，主觀惡意明確，應(yīng)認(rèn)定合同無效，實(shí)行懲罰性賠償。一種意見認(rèn)為雖說出賣人在售房時采用了虛假的預(yù)售許可證，但在買受人起訴前已取得了該房的預(yù)售許可證，出賣人先期的欺詐行為并未對買受人造成實(shí)際損害，應(yīng)認(rèn)定合同有效。筆者認(rèn)為對該類合同還是依據(jù)《解釋》第二條規(guī)定，以及善意購買者的意愿來認(rèn)定有無效力，這樣才符合法律公平原則，才有利于維護(hù)作為弱勢地位的購房者的利益，因出賣人提供虛假商品房預(yù)售許可證明的行為是違法的，是違背誠實(shí)信用原則的，應(yīng)給予處罰，不然將是對出賣人違法行為的一種縱容。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“五證”不全，并且不具備商品房預(yù)售條件，那么與購房者所簽商品房銷售（預(yù)售）協(xié)議就屬無效，如果開發(fā)商和商品房銷售商故意隱瞞“五證”不全的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，那么就要承擔(dān)懲罰性賠償，即依據(jù)《解釋》第九條的規(guī)定，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

案例一：2002年6月，濟(jì)南一單位購房者與某開發(fā)商簽訂了購房合同，約定于2003年11月底前將竣工驗(yàn)收合格的房屋交付使用。合同簽訂后，購房者按照合同約定支付了總價款50％的首付款47萬余元。后來，購房者在交第二批購房款時，了解到開發(fā)商因?yàn)闆]有辦理下用地、規(guī)劃等相關(guān)開發(fā)手續(xù)，也沒有取得該商品房的預(yù)售許可證，根本無法開發(fā)購房者購買的商品房。在要求開發(fā)商退還預(yù)付款并賠償損失時，遭到開發(fā)商的拒絕，購房者于是將開發(fā)商告上法庭。購房者認(rèn)為，雙方在訂立合同時，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證等開發(fā)手續(xù)的事實(shí)，合同應(yīng)當(dāng)無效，因此請求法院確認(rèn)雙方的商品房買賣合同無效，判令開發(fā)商返還已付購房款及利息，并賠償房屋差價損失，賠償已付購房款一倍的損失。開發(fā)商表示，他們已經(jīng)辦理了土地、規(guī)劃部分手續(xù)，但因政府行為，他們沒有按照當(dāng)初的計劃在合同確定的日期建成房屋。但從約定來看，他們當(dāng)時不可能辦理商品房預(yù)售許可證等證件，對此，購房者是明知的，不存在隱瞞的事實(shí)，也不存在欺騙。因此，購房者要求賠償損失沒有依據(jù)。法院認(rèn)為，被告作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在沒有依法取得土地許可證、規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證等證明的情況下，就與購房者簽訂了購房合同，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，因此合同無效。而且，購房者基于對開發(fā)商的信賴，與之簽訂了購房合同，并支付了部分購房款，因不能實(shí)現(xiàn)購房目的，購房者顯然受到了損失，對此開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償購房者的損失。據(jù)此，法院一審判決雙方簽訂的合同無效，同時判決開發(fā)商返還購房者的預(yù)付款，并賠償購房者20余萬元。

案例二：2005年6月，付某看中了某開發(fā)商開發(fā)的樓盤，咨詢時，售樓小姐告訴他一期房屋已售完，但正在開發(fā)該樓盤的二期工程，勸他購買，付某于是和開發(fā)商簽署了一份商品房

預(yù)售合同，并約定于2007年11月底前將竣工驗(yàn)收合格的房屋交付使用。合同簽訂后，張先生按照合同約定支付了總價款50％的首付款。但在交第二批購房款時，他了解到開發(fā)商因?yàn)闆]有辦理下來用地、規(guī)劃等相關(guān)開發(fā)手續(xù)，二期工程成了空中樓閣。開發(fā)商解釋說，沒有辦理下來用地等手續(xù)的原因是政府進(jìn)行“雙清”，凍結(jié)了用地審批手續(xù)，是不可抗力，自己不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，只同意退還購房款，付某認(rèn)為開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，應(yīng)賠償自己的損失，雙方為此產(chǎn)生了分歧。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1款的規(guī)定，開發(fā)商僅退還付某已付購房款是不夠的，還應(yīng)賠償付某的損失，另外支付不超過一倍的購房款。

2、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，而導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的。

故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。此種情況應(yīng)具體分析，如果是因出賣人故意隱瞞該房已抵押的事實(shí)，致使此房最后因抵押權(quán)人行使權(quán)利，導(dǎo)致出賣人無法履行與買受人訂立的房屋買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為欺詐；如果出賣人故意隱瞞此房已抵押的事實(shí)，但隨后該房的抵押權(quán)及時被解除不影響商品房買賣合同的履行，就不應(yīng)該再認(rèn)定出賣人欺詐，也不適用懲罰性賠償。也就是說并不是只要出賣人在與買受人訂立買賣合同時將該房屋抵押給他人，買受人就可以向出賣人主張懲罰性賠償，只有導(dǎo)致出賣人無法履行買賣合同的義務(wù)時，買受人無法獲取房屋時。買受人才可依據(jù)本《解釋》的規(guī)定，向出賣人主張懲罰性賠償?shù)呢?zé)任。

3、出賣人訂立商品房買賣合同時故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的。

出賣人在出賣房屋時，不論其是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人，還是已經(jīng)將此出賣房屋作為拆遷補(bǔ)償安置房屋，對于買受人或第三人來說都有可能無法取得該房屋。出賣人對無法獲得房屋的一方構(gòu)成欺詐；受害方有權(quán)按照本《解釋》的相關(guān)規(guī)定，要求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

三、對于以上幾種情形我們也可以運(yùn)用《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定保護(hù)自己的合法權(quán)利。

《物權(quán)法》已于2007年10月1日起施行，依據(jù)該法我們可及時到房產(chǎn)管理部門登記，購買期房可進(jìn)行預(yù)告登記。物權(quán)法有關(guān)規(guī)定為第九條: “不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”、第十條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”、第十一條規(guī)定：“當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料”;第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。” 具體為：

（一）不動產(chǎn)的主人以登記簿為準(zhǔn)。依據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，記載于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人是該不動產(chǎn)的主人，但有相反證據(jù)的除外。不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。商品房屬于不動產(chǎn)的一種?！坝幸晃环繓|把房子賣給甲，雖然沒訂合同但把房子交給甲使用；不久，由于價格上漲，房東又把這幢房子賣給乙，并和乙辦理了房屋過戶手續(xù)。這幢房子究竟屬于誰，乙能否要求甲騰出房子。”全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明，全程參與了物權(quán)法的制定。他在講到物權(quán)法的作用時，舉了這樣一個生活中經(jīng)常發(fā)生的例子?！皼]有物權(quán)法，仁者見仁，智者見智，答案可能有多種。有了物權(quán)法，物權(quán)法規(guī)定，誰是不動產(chǎn)的所有人，要看不動產(chǎn)登記簿上登記的是誰。甲雖然先買房，但既沒有訂立合同，也沒有辦理過戶手續(xù)；乙雖然后買，但已經(jīng)辦理過戶手續(xù)，不動產(chǎn)登記簿上的所有人是乙。因此，乙是房子的所有人，有權(quán)要求甲騰出房子。甲因此受到的損失，可以要求原房主賠償?！?/p>

（二）預(yù)告登記制度，防止一房兩售或多售。在我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，預(yù)售商品房成為房屋銷售的一種重要形式。期房預(yù)售的好處是，開發(fā)商能及時回籠資金，購房者多了一種選擇方式。但在實(shí)踐中開發(fā)商悔約，一房多售或用已銷售的房子抵押貸款的情況時有發(fā)生，嚴(yán)重?fù)p害了購房者利益。對此，物權(quán)法規(guī)定，要建立預(yù)告登記制度。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動產(chǎn)。未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這樣就能有效地保障購房者的權(quán)利，并且也起到了保護(hù)交易安全、預(yù)防市場交易風(fēng)險，維護(hù)信用秩序的作用。

有一個案例：2006年9月，房地產(chǎn)開發(fā)商甲公司急欲銷售其開發(fā)的最后1套商品房，于是打電話給乙某和丙某，表示售房。10月8日，甲公司與乙某簽訂買賣合同并交付該房屋，乙某支付了全部房款，雙方約定半年之內(nèi)辦理所有權(quán)證書。10月16日，甲公司以更高的價格與丙某簽訂買賣合同并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。乙某以不能實(shí)現(xiàn)房屋買賣合同目的、無法取得房屋為由，將甲公司告上法庭，請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并請求甲公司承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任。法院審理認(rèn)為，甲公司“一房二賣”的行為已經(jīng)構(gòu)成欺詐，判決甲公司除返還乙某已付購房款外，還應(yīng)賠償乙某購房款一倍以內(nèi)的賠償金。

這一案例中，購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，發(fā)生的是債權(quán)效力。開發(fā)商將該房屋又賣給了他人并登記，最終發(fā)生的是物權(quán)效力。同一房屋，債權(quán)與物權(quán)并存時，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，誰先登記誰先取得房子。第二手購房人取得房屋所有權(quán)后，第一手購房人只能請求開發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。那么，第一手購房人如何才能得到自己想要的房子呢？《物權(quán)法》為購房人提供了依據(jù)，當(dāng)事人可以根據(jù)預(yù)告登記制度的規(guī)定，與開發(fā)商簽訂商品房買賣協(xié)議，約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人即購房者同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。也就是說，當(dāng)購房人買了一套預(yù)售商品房后，如果申請了預(yù)告登記，未經(jīng)其許可，開發(fā)商將該商品房再出售或抵押等都屬于無效行為。需注意的是辦理預(yù)告登記后，要從能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)申請登記，否則預(yù)告登記失效。

在房產(chǎn)交易過程中，還存在不少本文所提到的因?yàn)榉课菝娣e產(chǎn)生的糾紛，如誰該對房屋面積的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)？物權(quán)法第十一條規(guī)定，當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。也就是說，關(guān)于不動產(chǎn)的自然狀況，應(yīng)該由登記申請人來負(fù)責(zé)提供，這將會對解決類似糾紛提供參考。

四、《解釋》第十四條規(guī)定房屋面積過度縮水引起的懲罰性賠償。

出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

根據(jù)該《解釋》規(guī)定，如果商品房面積過度縮水，面積誤差超過3%，買受人有兩種選擇：一種是請求解除合同，返還已付購房款及利息；一種是同意繼續(xù)履行合同，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款要適用于懲罰性賠償，此處的懲罰程度是確定的，明確規(guī)定為雙倍返還。但這種懲罰可以通過雙方約定來避免。另外在《解釋》中第四條規(guī)定了買賣商品房出賣人向買受人收取定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未訂立商品房買賣合同應(yīng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。這里的法律是指《擔(dān)保法》和《合同法》規(guī)定的定金條款：即給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金，這也是懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，其不以造成損失為前提。

總之，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》解釋懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，能夠有效制裁和遏制商品房買賣中的欺詐、惡意違約，為商品房交易確立良好的秩序，有利于整個社會對誠實(shí)信用原則的認(rèn)識和遵守，有利于百姓安居樂業(yè)，有利于交易安全并推動我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。《物權(quán)法》的出臺較之過去的相關(guān)法律規(guī)定，實(shí)際上賦予了購房者更多的權(quán)利，同時完善了商品房交易的程序和救濟(jì)制度，為房地產(chǎn)業(yè)的市場發(fā)展提供了基本規(guī)則，有助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，為購房者進(jìn)行商品房交易起到了保駕護(hù)航的作用，當(dāng)然也妥善地保護(hù)開發(fā)商的合法利益。當(dāng)我們購房時如果遇到損害自己合法權(quán)益時，可以毫無顧忌地拿起法律武器，名正言順地維護(hù)自己的合法權(quán)利，雖然《解釋》還存在著法官自由裁量權(quán)過大的問題，但我們?nèi)詰?yīng)依法獲取賠償、獲取利益，使違約、失信、欺詐、不依法經(jīng)營、損人利己、投機(jī)取巧的房產(chǎn)開發(fā)商受到法律的懲罰、在財產(chǎn)和名譽(yù)方面遭受應(yīng)有的損失。

——寫于2008年11月

第四篇：懲罰性賠償在消法中的應(yīng)用

論懲罰性賠償制度之消費(fèi)者領(lǐng)域

毛星

南京信息工程大學(xué)公共管理學(xué)院，江蘇 南京 210044

摘要

自2014年3月15日起施行的新消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，除了對責(zé)任主體的擴(kuò)大，增加公益訴訟，最大的變化就是對于消費(fèi)者懲罰性損害賠償規(guī)定。第五十五條 經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的三倍;增加賠償?shù)慕痤~不足五百元的，為五百元。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

經(jīng)營者明知商品或者服務(wù)存在缺陷，仍然向消費(fèi)者提供，造成消費(fèi)者或者其他受害人死亡或者健康嚴(yán)重?fù)p害的，受害人有權(quán)要求經(jīng)營者依照本法第四十九條、第五十一條等法律規(guī)定賠償損失，并有權(quán)要求所受損失二倍以下的懲罰性賠償。懲罰性賠償制度誕生地的英國和美國以及大陸法系的德國和我國臺灣地區(qū)。鑒于懲罰性賠償良好的社會和法律效果我國于 1993 年在《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中首次規(guī)定了懲罰性賠償制度.最新修訂的消法，對于懲罰性賠償做了更多的改進(jìn)和進(jìn)步，同時也有不足的還需改進(jìn)的地方。本文使用了基本的法學(xué)研究方法論，歸納和總結(jié)了消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)懲罰性賠償制度的內(nèi)涵等一般法學(xué)理論；運(yùn)用比較考量的方法，運(yùn)用國際視野搜尋適合我國國情因而可以借鑒的優(yōu)秀成果；基于法律解釋的理論，對我國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中涉及懲罰性賠償?shù)南嚓P(guān)制度存在的問題和不足加以挖掘和分析，為最終重新構(gòu)建條文打下基礎(chǔ)。我將分成五個部分：損害賠償?shù)母攀?、消費(fèi)者的概述、該制度在我國消法中確立并修改完善的意義、價值分析、中美損害賠償?shù)谋容^分析、新消法損害賠償存在的優(yōu)劣、我對于消法損害賠償?shù)慕ㄗh，如何完善

關(guān)鍵詞：消費(fèi)者 損害性賠償 賠償數(shù)額

目 錄

第一章：消費(fèi)者損害賠償?shù)母攀?/p>

1、損害賠償?shù)母拍?/p>

2、損害賠償?shù)墓δ?/p>

第二章：該制度在我國消法中確立并修改完善的價值分析。

1、消費(fèi)者的定義

2、消費(fèi)者損害賠償在我國確立的必要性

3、消費(fèi)者損害賠償在我國的價值分析

第三章：中美損害賠償?shù)谋容^分析

1、美國損害賠償適用范圍條件和數(shù)額確定

2、中國損害賠償適用范圍條件和數(shù)額確定

第四章：新消法損害賠償存在的優(yōu)劣

1、我國新消法相比之前的進(jìn)步

2、新消法中不足之處

第五章：對于消法損害賠償?shù)慕ㄗh，如何完善

正文

第一章：消費(fèi)者損害賠償?shù)母攀?/p>

一、損害賠償?shù)母拍?/p>

到目前為止，損害賠償制度可以追溯到《出埃及記》和古巴比倫王國的《漢穆拉比法典》。《出埃及記》規(guī)定：如果一個人殺了多賣掉從別人那里偷來的一頭?；蛞恢谎颍鸵r人家5頭?；蛩闹谎颉1]公元前 18 世紀(jì)《漢穆拉比法典》第 9 條規(guī)定：“自由民遺失其物而發(fā)現(xiàn)其物

在另一自由民之手，倘占有此失物者云：‘此物由一賣者售與我，我在證人之前 買得’，而失物之主亦云‘我能提出知道此為我物的證人’，??則賣者為竊賊，應(yīng)處死；失物之主應(yīng)收回其失物，買者應(yīng)從賣者之家收回其所付之銀”。第 12條規(guī)定：“倘賣者已死，則買者可以從賣者之家取得本案起訴之五倍賠償費(fèi)”。[2]《薩利克法典》《十二銅表法》對于損害賠償也有所規(guī)定。這是損害賠償制度的萌芽。

嚴(yán)格意義上損害賠償制度誕生于英國，基于三個案例：Wilkes v.wood 案、Huckle v.Money 案、Rookes v.Barnard 案、Rookes v.Barnard 案。法院在 Rookes v.Barnard 案中，確定了懲罰性賠償制度適用的三種情形，第一，政府官員而非私人或公司壓迫的、專橫的或違憲的行為；第二，被告故意地和侵權(quán)行為性地干涉了原告的貿(mào)易，而且被告意圖借由錯誤行為獲得利益，其所獲得的不當(dāng)利益超過了他對原告所支付的補(bǔ)償性賠償；第三，成文法明文規(guī)定的懲罰性賠償。[3]美國對損害性賠償制度予以確認(rèn)。懲罰性賠償制度在美國經(jīng)過反復(fù)的討論和修改，得到了最為充分的發(fā)展和適用。美國《懲罰性賠償示范法案》將懲罰性賠償定義為“給予請求者的僅僅用于懲罰和威懾的金錢”。[4] 《牛津法律大辭典》將懲罰性賠償定義為一種判定的損害賠償金。他不僅是對原告人的一種補(bǔ)償，而且也是對故意加害人的懲罰[5]《美國侵權(quán)法重述》解釋：是為懲罰被告人邪惡行為以及防止本人和其他人再發(fā)生類似行為判決其承擔(dān)的賠償金。[6]

二、懲罰性賠償?shù)墓δ?/p>

我國學(xué)者張嚴(yán)方也對懲罰性賠償總結(jié)出概念其包含功能概括。懲罰性賠償制度，也稱為懲戒性的賠償或報復(fù)性的賠償，就是指侵權(quán)行為人惡意實(shí)施一行為或者對該行為有重大過失時，以對行為人實(shí)施懲罰和追求一般抑制效果為目的，法院在判令行為人支付通常賠償金的同時，還可以判令行為人支付高于受害人實(shí)際損失的賠償金的制度，它具有補(bǔ)償、懲罰與遏制等多種功能。[7]她將懲罰性賠償?shù)闹匾娜蠊δ埽貉a(bǔ)償、懲罰、遏制。這種觀點(diǎn)是民法界王利明教授所主張的觀點(diǎn)

1、補(bǔ)償功能

根據(jù)王利明教授觀點(diǎn)：懲罰性賠償必須符合補(bǔ)償性賠償?shù)臉?gòu)成要件，才能夠向法院提出請求，懲罰性賠償常常是在補(bǔ)償性制度不能對受害人提供充分的補(bǔ)救的情況下而適用的，可見懲罰性賠償具有補(bǔ)償功能。[8]由此可以看出，懲罰性賠償是補(bǔ)償性賠償?shù)母邔哟?，更有利于彌補(bǔ)受害人的損失，而且是補(bǔ)償性賠償一種補(bǔ)充。很多法學(xué)家認(rèn)為補(bǔ)償功能是懲罰性賠償?shù)氖滓δ堋?/p>

2、懲罰功能

懲罰功能以損害填補(bǔ)功能為其存在的正當(dāng)性基礎(chǔ)。懲罰性賠償?shù)膽土P與阻卻功能通過損害填補(bǔ)功能得以實(shí)現(xiàn).[9]懲罰性賠償主要針對那些具有不法性和道德上的應(yīng)受譴責(zé)性的行為而適用，過錯是懲罰的重要根據(jù)。懲罰性賠償就是要對故意或惡意的不法行為實(shí)施懲罰。它通過給不法行為人強(qiáng)加更重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使其承擔(dān)超過被害人實(shí)際損失以外的賠償來制裁不法行為。對不法行為人來說，補(bǔ)償其故意行為所致的損害如同一項(xiàng)交易，只要付出一定的補(bǔ)償性賠償，即可任意為民事違法行為，這將使不法行為人特別是富人享有太大的損害他人的權(quán)利，[10]只有通過懲罰性賠償才能使被告刻骨銘心，從而達(dá)到懲罰的效果。[11]懲罰功能是補(bǔ)償功能的更高級的形式，也是對補(bǔ)償功能一種補(bǔ)充。如果說補(bǔ)償功能是針對受害人來說的，那么制裁功能更多是針對不法行為人來說。在消費(fèi)者領(lǐng)域體現(xiàn)的更明顯，通過懲罰性賠償?shù)闹撇霉δ?，讓?jīng)營者受到懲罰，改進(jìn)技術(shù)從而預(yù)防更多的危害，對以后的消費(fèi)者更有利的保護(hù)。我個人認(rèn)為制裁功能是懲罰性賠償區(qū)別其他賠償最大的特點(diǎn)。

3、遏制功能

遏制是對懲罰性賠償合理性的傳統(tǒng)解釋。[12]遏制可以分為一般的遏制和特別遏制。所謂一般的遏制，是指對加害人以及社會一般人能夠產(chǎn)生遏制作用。所謂特別遏制，是指對加害人本身的威嚇作用。許多學(xué)者特別強(qiáng)調(diào)懲罰性賠償?shù)囊话愣糁乒δ?。正?David Partlett指出的，遏制與單個人的責(zé)任沒有聯(lián)系，遏制是指確定一個樣板，使他人從該樣板中吸取教訓(xùn)而不再從事此行為。[13]也有人認(rèn)為懲罰性賠償?shù)哪康脑谟趹土P過去的過錯行為，并“以此作為一個樣板遏制未來的過錯行為”，因此“懲罰性”這個詞有時也用“示范性”一詞來代替，這就概括了懲罰性賠償?shù)膬身?xiàng)功能，即制裁和遏制。制裁只是手段，遏制才是真正的目的。遏制功能是與制裁功能緊密相關(guān)的。就消費(fèi)者領(lǐng)域而言，遏制功能可以讓經(jīng)營者在制作商品的時候更多的向消費(fèi)者的安全傾斜，這點(diǎn)在關(guān)系消費(fèi)者生命健康商品或者服務(wù)的尤其明顯。通過懲罰性賠償，促使商家的賣的商品和提供的服務(wù)越來越人性化了，遏制潛在的風(fēng)險。

第二章：該制度在我國消法中確立并修改完善的意義、價值分析

一、消費(fèi)者的定義

要研究該制度在我國消法領(lǐng)域的運(yùn)用，首先要明確消費(fèi)者的定義。例如，日本學(xué)者竹內(nèi)昭夫認(rèn)為，所謂消費(fèi)者，就是為生活消費(fèi)而購買，利用他人供給的物資和勞務(wù)的人，是供給者的對稱。[14]而國際標(biāo)準(zhǔn)化組織（ISO）認(rèn)為，消費(fèi)者是以個人消費(fèi)為目的而購買或使用商品或服務(wù)的個體社會成員。綜上可認(rèn)為：所謂消費(fèi)者，就是為了滿足個人生活消費(fèi)的需要而購買，使用商品或接受服務(wù)的居民。[15]只有符合消費(fèi)者的條件，才能享受商品三倍賠償，食品十倍賠償，造成嚴(yán)重后果的有一倍的懲罰性賠償。

二、消費(fèi)者損害賠償在我國確立的必要性

當(dāng)侵權(quán)人的惡意行為不僅使受害人蒙受損害，而且給整個社會的交易環(huán)境生存環(huán)境生活秩序與生活信念帶來損害時，適用懲罰性賠償，使賠償權(quán)利人所獲賠償承載社會整體利益，不應(yīng)當(dāng)給以否定性責(zé)難。[16]根據(jù)邊際效益，優(yōu)勢者對資源的使用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對方，補(bǔ)償性金額對加害方無疑九牛一毛，首先確定只有懲罰才能在產(chǎn)品責(zé)任中實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義。[17]消費(fèi)者損害賠償在我國確立的必要性。第一，調(diào)動小額損害的消費(fèi)者保護(hù)自己權(quán)利的積極性。小額損害所針對的是這樣一種類型的消費(fèi)者爭議：經(jīng)營者的一個違法行為造成了眾多的甚至是無數(shù)的消費(fèi)者的損失，但是每一個消費(fèi)者的損失又很小，不值得為此進(jìn)行訴訟主張權(quán)利。如果建立這個制度，就會使那些處于休眠中的權(quán)利浮出水面。而且如果想要調(diào)動更多人的日常消費(fèi)品的維權(quán)積極性，莫過于建立底線，把最低賠償制度建立起來，哪怕是一袋方便面，只要侵權(quán)也要賠償最低賠償額度。一旦最低賠償制度被《消法》吸收，那么小額商品消費(fèi)者就不會那么被動了，那些受小額商品侵權(quán)的消費(fèi)者不僅可以要求經(jīng)營者負(fù)擔(dān)財產(chǎn)損失費(fèi)，而且可以依據(jù)最低賠償向經(jīng)營者要求最低賠償金作為額外賠償。消費(fèi)者有了最低賠償金來彌補(bǔ)自己為維權(quán)所付出的時間和精力，其維權(quán)積極性就會大大提高。這點(diǎn)在新消法的制定上體現(xiàn)三倍的懲罰性賠償，雖然只是比舊消法提高一倍，但能體現(xiàn)出國家對于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)的進(jìn)一步增加。

第二，剝奪非法經(jīng)營者的不當(dāng)?shù)美９局灰蛎恳粋€顧客多收幾分錢，或者在產(chǎn)品中稍微做點(diǎn)手腳，就能獲得巨大利潤;而從消費(fèi)者一方看，雖然明知自己遭受了不公平對待，但由于涉及的金額太小，不值得為之浪費(fèi)時間和精力，更不值得為此聘任律師訴諸法院。對此，國家不加干預(yù)，違法經(jīng)營就會因此獲得巨額非法收入。在經(jīng)營者通過向無數(shù)消費(fèi)者施加微小損害而獲利的場合，即使不可能向每一個受害消費(fèi)者進(jìn)行精確的賠償，也不得允許經(jīng)營者保留非法收入。通過小額損害最低賠償制度不僅能夠迫使違法經(jīng)營者吐出非法收入，并且承擔(dān)更重的責(zé)任，就會使社會整體因此受益。該制度除了補(bǔ)償性，更多是體現(xiàn)對生產(chǎn)者的懲罰性。本來經(jīng)營者就是以營利為目的，如果對產(chǎn)品做手腳節(jié)省小成本，而帶來更大的風(fēng)險甚至的賠償金乃至信用的危害，這也許會讓經(jīng)營者良心做產(chǎn)品減少投機(jī)心理。

第三，制裁違法經(jīng)營行為，保障社會安全。通過消費(fèi)者小額損害賠償責(zé)任制度，能夠使違法經(jīng)營者意識到，為眾多消費(fèi)者造成微小損害的違法行為不再是有利可圖的行當(dāng)，從而可以防止他們在今后繼續(xù)實(shí)施類似行為。經(jīng)營者為避免遭到最低賠償?shù)奶幜P，自然會加大對小額商品的檢驗(yàn)力度，減少侵權(quán)問題的發(fā)生。消費(fèi)者懲罰性賠償有利于保障消費(fèi)者

三、消費(fèi)者損害賠償在我國的意義

1．有利于遏制侵害消費(fèi)者權(quán)益事件的泛濫

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)的增多擴(kuò)大，現(xiàn)在新的公司法也鼓勵大學(xué)生創(chuàng)業(yè)，所以公司的質(zhì)量參差不齊，公司是以營利為目的，往往企業(yè)為節(jié)省成本存在侵權(quán)泛濫的現(xiàn)象。這個時候就需要以國家強(qiáng)制力依托的法律來保障消費(fèi)者的權(quán)益，來遏制此類的案件發(fā)生?，F(xiàn)在侵害消費(fèi)者權(quán)益現(xiàn)象是很普遍的，2014年315晚會曝光黑名單中一電子產(chǎn)品為重。洗不凈的尼康D600、杭州廣琪貿(mào)易公司銷售過期進(jìn)口原料、“大唐神器”惡意扣費(fèi)竊取隱私、山東企業(yè)違規(guī)生產(chǎn)四輪代步車事故頻出、涂改液甲苯超標(biāo)34倍會中毒。。。我們每天都會接收到各種信息，人們也更加關(guān)注產(chǎn)品的安全，新消法關(guān)于懲罰性賠償?shù)囊?guī)定也是為了遏制侵害消費(fèi)者的案件發(fā)生。

2．為了降低維權(quán)成本

司法成本太高使得人們不愿意通過司法途徑來解決問題，我們每個人都應(yīng)該有所體會，如果賠償?shù)臄?shù)額遠(yuǎn)低于司法成本的話，很多人還是自認(rèn)倒霉。江蘇省常州市消費(fèi)者協(xié)會通過對該市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)狀況的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者中 62.7%的人認(rèn)為雙倍太少，應(yīng)該再多一點(diǎn)。[13]食品安全法有十倍賠償，新消法對產(chǎn)品的定義更加廣泛，包括手機(jī)，汽車等等消費(fèi)品，也從雙倍賠償?shù)饺顿r償，是表明國家對消費(fèi)品的越來越嚴(yán)的把控。現(xiàn)在正規(guī)的商家，如果有欺詐消費(fèi)者的行為，消費(fèi)者只要找到產(chǎn)品生產(chǎn)人或者銷售者甚至網(wǎng)站都可以獲得相應(yīng)的賠償，也可以向消費(fèi)者協(xié)會求助，實(shí)在不行才訴諸法律。隨著司法公信力的提高，人們的維權(quán)意識越來越高，成本反而越來越低。3．有利于彌補(bǔ)公力救濟(jì)的不足

公力救濟(jì)主要指通過消費(fèi)者協(xié)會、行政機(jī)關(guān)最后通過司法機(jī)關(guān)解決糾紛維護(hù)權(quán)益的過程。人們的通過新消法的小額損害賠償制度，可以直接向廠家要求賠償，也因?yàn)槠髽I(yè)在乎信用和輿論的壓力，而且賠償數(shù)額在可以承受范圍之內(nèi)。往往企業(yè)愿意遵守法律給消費(fèi)者賠償，消費(fèi)者也可以校消費(fèi)者協(xié)會投訴，來督促企業(yè)履行義務(wù)。大量的侵權(quán)案件可以通過私力救濟(jì)解決，讓消費(fèi)者彌補(bǔ)損失同時讓經(jīng)營者得到應(yīng)有懲罰。這樣緩解和彌補(bǔ)公力救濟(jì)的不足，節(jié)省司法成本。

4.鼓勵市場交易，迎接挑戰(zhàn)

隨著全球的經(jīng)濟(jì)化，我國加入WTO之后，在世界的這個市場上占著越來越重要的地位，我們不可避免的要和發(fā)達(dá)國家發(fā)展中國家打交道，我們也要學(xué)習(xí)西方先進(jìn)的制度和法律。英美的消費(fèi)者損害性賠償發(fā)展十分完善，懲罰力度十分猛烈，所以我國企業(yè)向外銷售的產(chǎn)品質(zhì)量往往要比國內(nèi)的號，因?yàn)閲獾倪`法成本往往比國內(nèi)高。如果不擴(kuò)大消費(fèi)者損害賠償?shù)姆秶蛻土P力度的話，我國的消費(fèi)者會處于非常不利的地位，不光國內(nèi)的廠家會把質(zhì)量次的銷售過來，經(jīng)濟(jì)全球化導(dǎo)致外國廠家生產(chǎn)的產(chǎn)品銷往中國的質(zhì)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其在本國的質(zhì)量，這會使得我國消費(fèi)者買到是價高質(zhì)次的產(chǎn)品。這會導(dǎo)致很嚴(yán)重的后果，我國的消費(fèi)者往往去國外買商品，帶動國外的經(jīng)濟(jì)。國外的奢侈品往往有漢字也有中文導(dǎo)購，我國的消費(fèi)力在各國不容小覷，代購之風(fēng)一直很流行。造成這種問題的原因有很多，我覺得我國消費(fèi)者買到的國外產(chǎn)品價高質(zhì)次是最主要的，價高主要是稅的問題，而質(zhì)次主要是法的問題，因?yàn)閲覍τ谙M(fèi)者的損害性賠償力度不夠所以違法成本低，導(dǎo)致無論是國內(nèi)還是國外的廠家往往在銷往中國的產(chǎn)品降低要求，節(jié)約成本。消費(fèi)者更愿意去國外買東西，不利于國內(nèi)市場的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，拉動經(jīng)濟(jì)的三駕馬車，最重要是消費(fèi)，帶動國內(nèi)的消費(fèi)除了價格人們更關(guān)注品質(zhì)。商家不是慈善家，必須通過法律的嚴(yán)格規(guī)定，才能督促商家生產(chǎn)高質(zhì)量的產(chǎn)品，懲罰力度和范圍可以多向發(fā)達(dá)國家借鑒，新消法相比于過去有進(jìn)步，但仍需更加嚴(yán)格。這是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展而不斷加強(qiáng)的

第三章：中美損害賠償?shù)谋容^分析

一、美國損害賠償適用范圍和數(shù)額確定

1、美國損害賠償適用范圍和條件

說到消費(fèi)者損害賠償，在我腦中有兩個美國的案例。第一個是美國一個老太太在麥當(dāng)勞喝咖啡，被燙到嘴，獲賠了好幾百萬。獲得賠償?shù)拇蟛糠质菓土P性賠償。第二個是據(jù)英國廣播公司19日報道，美國佛羅里達(dá)州一陪審團(tuán)18日作出判決，美國第二大煙草公司雷諾煙草公司向一名死于肺癌的煙民的遺孀賠償236億美元。

報道稱，在這一天價賠償中，1680萬美元是損害賠償，其余是懲罰性罰款。這兩個報道給我留下了深刻的印象，當(dāng)時的我只覺得賠償?shù)臄?shù)額是天文數(shù)字，但學(xué)習(xí)了法律我才了解消費(fèi)者損害性賠償。也了解美國的懲罰性賠償是巨額的，是由陪審團(tuán)在范圍有自由裁量的，在某些情況下法官也可以自由裁量。美國是懲罰性賠償最為完善，最為發(fā)達(dá)的國家。美國的懲罰性賠償?shù)姆秶袔讉€發(fā)展階段，是越來越擴(kuò)展?！按蠹s從十七世紀(jì)前二十年至十九世紀(jì)前二十多年,所報告的案件??包括了誹謗案、教唆案、羞辱性毆打案、通過刑事手段掠奪他人財物案、惡意起訴案、不法侵 擾私人住宅案以及扣押私人信件案、以無禮的方式非法侵入私人領(lǐng)地案以及非法監(jiān)禁案。盡管它們之間可能存在不同,所有的這些案件都有一個共同的屬性:它們包括了這樣的行為,即該行為導(dǎo)致了對受害人榮譽(yù)的公然侮辱?！盵19]在十八和十九世紀(jì),美國的懲罰案件深受當(dāng)時的英國法的影響,懲罰性賠償?shù)呐袥Q也多集中于侵權(quán)人的行為具有侵入和羞辱的案件。進(jìn)入二十世紀(jì)以后,懲罰性賠償?shù)姆秶鷶U(kuò)展到涉及鐵路和商業(yè)交易的訴訟中。法院在裁判中開始注意基于權(quán)力的濫用而使被告不平等或不公正地對待原告的情形下適用-懲罰性賠償金。在二十世紀(jì)六十年代以后,懲罰性賠償金的范圍擴(kuò)展至產(chǎn)品責(zé)任和商業(yè)侵權(quán)領(lǐng)域。[20]美國1996 年美國法律統(tǒng)一委員會通過了《懲罰性賠償示范法》，該法第五條規(guī)定第一，被告須依法負(fù)損害賠償責(zé)任，第二，原告須提出明確且有說服力的證據(jù)來證明被告的惡意，第三，須有適用懲罰性賠償?shù)谋匾?/p>

2、美國損害賠償數(shù)額

英美是最開始支持損害賠償金，之所以認(rèn)定被告承擔(dān)懲罰性賠償金是合理的、科學(xué)的,其依據(jù)就是,在這種情況下,按照被告的行為推算出來的被告的收益,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了他應(yīng)當(dāng)付給原告的補(bǔ)償費(fèi)。判決給付原告以懲罰性賠償金,應(yīng)當(dāng)依據(jù)制定法的規(guī)定,不能依據(jù)法官或者陪審團(tuán)的一般意志來決定。[21]聯(lián)邦《懲罰性賠償金模范州法》對懲罰性賠償金進(jìn)行了限制。主要表現(xiàn)在：（1）根據(jù)誰主張誰舉證的原則。一般的案件是由原告來舉證證明行為結(jié)果因果關(guān)系及主觀過錯。在懲罰性賠償中，被告的主觀過錯是關(guān)鍵，一般的過失被告只需補(bǔ)償原告的損失，要想獲得懲罰性賠償，原告必須證明被告具有故意或者可非難心理。至少有14個州要求懲罰性賠償金的適用應(yīng)當(dāng)主觀上有惡意。幾乎每個承認(rèn)懲罰性賠償?shù)闹荻颊J(rèn)為,故意傷害是懲罰性賠償適用的一個重要的主觀要件。（2）限制陪審團(tuán)。該法第5條(a)-(d)款規(guī)定,審判團(tuán)應(yīng)當(dāng)分兩個階段審理:第一個階段只審理填補(bǔ)性賠償?shù)呢?zé)任,在填補(bǔ)性賠償金作出判決后,才可以進(jìn)入第二階段的懲罰性賠償金的審理。如果第一階段只判決象征性賠償金,則不能判決懲罰性賠償金。[22](3)對懲罰性數(shù)額的限制。該法第5條(f)款規(guī)定,法院在決定懲罰性賠償金的數(shù)額時,應(yīng)當(dāng)考慮對同一不法行為的所有以前的賠償、懲罰性賠償金對以后的請求權(quán)人的影響,填補(bǔ)性損害賠償在本案的嚇阻效果以及同一不法行為,被告應(yīng)負(fù)擔(dān)之其他刑事或行政處罰責(zé)任。[23]由于美國是聯(lián)邦制，一概而論也不準(zhǔn)確，美國18個州對懲罰性賠償做出了限制。美國各州關(guān)于懲罰性賠償金的數(shù)額的確定至少有不同的方法或者原則,使用最廣的方法就是在確定授予懲罰性賠償金的數(shù)額時,賦予陪審團(tuán)以自由裁量的權(quán)力?？傊?，美國關(guān)于懲罰性賠償?shù)母母镞\(yùn)動的目的是限制懲罰性賠償?shù)倪m用，這點(diǎn)上學(xué)術(shù)上爭議不斷，而且各大財團(tuán)的利益博弈也是對懲罰性賠償產(chǎn)生重要影響。美國的消費(fèi)者損害性賠償往往更加注重對消費(fèi)者的保護(hù)，所以才有天文數(shù)字的懲罰性賠償。但現(xiàn)在聯(lián)邦政府反而要限制其范圍和數(shù)額。也希望各州的懲罰性賠償越來越統(tǒng)一，對判決的審查越來越嚴(yán)格?！懊绹?lián)邦最高法院限制懲罰性賠償?shù)哪康氖菫槠渌ㄔ簩土P性賠償確立一定的原則和標(biāo)準(zhǔn),平衡聯(lián)邦和州的關(guān)系,這一看似憲法上的舉措,導(dǎo)致的結(jié)果是限制了生產(chǎn)商的產(chǎn)品責(zé)任,改變過分保護(hù)消費(fèi)者的指導(dǎo)方向,在司法判決中更加理性地適用懲罰性賠償”[24]

二、中國損害賠償適用范圍條件和數(shù)額確定 1.中國損害賠償?shù)倪m用范圍和條件

我國的損害性賠償范圍從最開始的消費(fèi)者法的雙倍賠償，到食品安全法十倍賠償，到侵權(quán)責(zé)任法的不真正連帶責(zé)任。范圍也是越來越廣，基本上與市場有關(guān)的產(chǎn)品或服務(wù)等都可以涵蓋到。我國的懲罰性賠償最重要的就是運(yùn)用到消費(fèi)者領(lǐng)域。運(yùn)用懲罰性賠償?shù)臈l件有四點(diǎn)。第一，必須是以生活消費(fèi)為目的的消費(fèi)者；第二，經(jīng)營者的行為須構(gòu)成欺詐，這點(diǎn)要求消費(fèi)者證明經(jīng)營者是故意的心態(tài)。第三，消費(fèi)者須因欺詐而受到損失；第四，消費(fèi)者需要提出賠償要求。[25]基本上要想獲得懲罰性賠償除了要滿足一般的證明條件，對于提出請求的主體:消費(fèi)者有嚴(yán)格的定義。還有對于經(jīng)營者的主觀要求比較嚴(yán)格。2.中國損害賠償?shù)慕痤~

我國的懲罰性賠償數(shù)額規(guī)定還是比較死板的，法官的自由裁量權(quán)相對于英美等國來說小得多。舊《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第 49 條只對侵害消費(fèi)者權(quán)益中的一種情形即欺詐行 為規(guī)定了雙倍賠償?shù)膽土P性賠償制度。之后的食品安全法第96條第一款規(guī)定：“違反本法規(guī)定，造成人身、財產(chǎn)或者其他損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”第二款規(guī)定：“生產(chǎn)不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品或者銷售明知是不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品，消費(fèi)者除要求賠償損失外，還可以向生產(chǎn)者或者銷售者要求支付價款十倍的賠償金?！毙碌南ò哑墼p行為的雙倍賠償，變成了彌補(bǔ)損失后有三倍的賠償，而且不足500元為500元，還對于因產(chǎn)品缺陷造成消費(fèi)者死亡或者健康損害的有權(quán)要求賠償并有兩倍一下的懲罰性賠償。數(shù)額相比之前提高了很多，而且增加了傷亡的懲罰性賠償，給予法官一定的裁量權(quán)但依舊懲罰力度有很多限制。第四章：新消法損害賠償存在的優(yōu)劣 一.我國新消法相比之前的進(jìn)步

舊消法的懲罰性賠償除了一倍的懲罰性賠償之外其他的并無規(guī)定。舊消法的缺點(diǎn)，第一、適用范圍不一。第二,計算方法不明確。第三,法律適用尺度不一。第四,消費(fèi)者的反應(yīng)不一。[19]新消法對于賠償?shù)臄?shù)額和范圍有更明確的規(guī)定，更加具體。新消法的進(jìn)步在于：其

一、形式上，《新消法》第55條是繼《侵權(quán)責(zé)任法》第47條之后，第二個明確使用“懲罰性賠償”詞眼的條文，這進(jìn)一步確認(rèn)了懲罰性賠償制度在我國侵權(quán)責(zé)任體系中的地位；其

二、從內(nèi)容上說，《新消法》第55條包括2款規(guī)定，第1款規(guī)定是對《舊消法》第49條雙倍賠償?shù)膿P(yáng)棄，變雙倍賠償為三倍，并以五百元為兜底賠償，加重了對經(jīng)營者欺詐情形的懲罰力度，而第2款則是對《侵權(quán)責(zé)任法》第47條的確認(rèn)和進(jìn)一步解釋，有利于明確后者的適用。[26] 二．新消法還存在的不足

縱然新消法相比與之前有一定的進(jìn)步，但依舊有很多問題。退一步講制度是好的，但如何實(shí)施，怎樣才能貫徹消法的地55條不容樂觀。

1、新消法還存在的不足

第55條第一款增加一倍賠償擴(kuò)大到三倍賠償還有不足500元的只能加到500元。我覺得給懲罰性賠償規(guī)定具體數(shù)額忽略了很多具體情況，因?yàn)楫a(chǎn)品的價值不同，地區(qū)的發(fā)展水平不同，最重要的是經(jīng)營者的主觀惡性不同，用一刀切的方式，對于法官判案簡單了許多，最低賠償500元，比500元高的按3倍賠償。這樣就限制了法院的自由裁量權(quán)。而在什么行為適用懲罰性賠償方面規(guī)定明顯不足。比如在一些不發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)常有假冒商品，一個小商店賣1元錢的礦泉水，結(jié)果認(rèn)定為欺詐，1元錢的礦泉水就可以獲得500元的賠償。如果消費(fèi)者都是較真的人，去法院起訴，獲得賠償。那么小商店必然倒閉，在中國假貨一直盛行，假冒注冊商標(biāo)的產(chǎn)品 也經(jīng)?？梢钥吹?，不分青紅皂白，一律把上線提高到500元，對于很多微利的小商店也是致命的打擊。我們是要保護(hù)消費(fèi)者的利益但我們也必須要考慮到一些中國的國情，考慮一些經(jīng)營者的利益。再舉一個相反的例子，如果一個生產(chǎn)礦泉水的大公司，聲稱是最有營養(yǎng)最養(yǎng)生的礦泉水。每瓶售價20元，結(jié)果只是普通的自來水經(jīng)過最簡單的處理，很多指標(biāo)不合格但也不會造成人們健康的嚴(yán)重后果。該公司通過生產(chǎn)獲取暴利，也許只有少數(shù)人去化驗(yàn)，向證明經(jīng)營者欺詐，向法院起訴，根據(jù)該條規(guī)定不足500元的為500元。礦泉水公司只需賠償500元。我想就算是有100人愿意去法院起訴告該公司，該公司也就賠5萬元，相比于從中獲取的利益這點(diǎn)賠償太微不足道。懲罰性賠償對于該公司根本造不成懲治的作用。所以無論是三倍也好還是500元的兜底也好，規(guī)定的太死板。反而使得在具體的個案中使得爭議無法得到伸張。更何況物價在飛漲，再過幾年數(shù)額還是會變化的。

相比于第一款的優(yōu)劣，第二款的規(guī)定爭議更大。一部分學(xué)者覺得終于規(guī)定了精神損害賠償之新消法的最大亮點(diǎn)，還有一部分學(xué)者認(rèn)為該條款是法律的倒退，主要因?yàn)椴桓哂趦杀兜馁r償引起爭議。我覺得學(xué)者看似針鋒相對，但實(shí)際并不矛盾。大多人看到這條款覺得新消法對于精神損害賠償?shù)囊?guī)定予以認(rèn)可，這是一大進(jìn)步。但對于不高于兩倍的賠償則認(rèn)為是一大退步。這讓我想起的之前看到的一個公開課講到的案例。福特公司生產(chǎn)的一款Ford Pinto汽車，非常流行但有個問題在于油箱是在汽車尾部，如果發(fā)生碰撞油箱爆炸會炸死了一些人。福特公司早就知道油箱的問題，而且做了成本效益分析，以確定是否應(yīng)該放置一個特殊的擋板里，這個成本是11美元，要生產(chǎn)12.5萬汽車，一共是1.37億元使其更安全。另一方面節(jié)省其成本可能會造成180人死亡每個死者20萬美元和傷亡的成本等一共是4950萬美元。所以福特公司沒有改進(jìn)技術(shù)。當(dāng)這份證據(jù)擺在陪審員面前，其后果可想而知，受害者都獲得巨額的賠償金。該案例是在講訴功利主義的功利性沒有人情味。當(dāng)然大多數(shù)對于福特公司的做法不認(rèn)同。這個案例讓我想起新消法55條的第二款。造成消費(fèi)者死亡或者健康嚴(yán)重?fù)p害的可獲得損失兩倍以下的懲罰性賠償。公司都是以營利為目的，所以成本效益分析是每個公司都會做的事情。這個法條一出來更是給公司提供明確的成本分析。在我國死亡賠償金計算是明確的，城市人口也就20萬，有的地區(qū)非常低。就算是2倍的懲罰性賠償金。一共也不過是60萬人民幣。相對于美國的要低很多。設(shè)想一下該案件發(fā)生在中國，就算是福特汽車的成本效益分析表在法官手里。根據(jù)我國的法律也最多賠償10萬美元，還比福特公司自己預(yù)算少了一半。這不是鼓勵該公司再生產(chǎn)產(chǎn)品時把人的生命健康放在后面，就算是司法的最后一道防線也不能阻止悲劇的衍生。通過這個案例就可以看出該法條的不合理性。懲罰性賠償除了彌補(bǔ)消費(fèi)者損失更大的功能在于震懾經(jīng)營者，對于小公司確實(shí)雙倍的懲罰性賠償有一定威懾作用，在計算成本時可能把生命健康放在第一位，因?yàn)橘r償數(shù)額比節(jié)省成本要高。但對于一些大公司越成功的公司這種賠償數(shù)額遠(yuǎn)低于節(jié)省的成本。如果法律這樣規(guī)定，對于這類公司無疑是一種福音，就算是法律我的賠償數(shù)額是固定的，公司目的是盈利，福特公司作出的選擇反而是受到法律的保護(hù)。對于人們的生命健康則更加無法保障。所以在美國因?yàn)榉ü俚淖杂刹昧繖?quán)大所以往往根據(jù)公司的盈利來確定賠償數(shù)額，沒有上線會出現(xiàn)天文數(shù)字有幾千萬甚至上億。其效果也是顯而易見。比如福特公司會把油箱放置這個特殊的擋板，或者徹底停產(chǎn)該款汽車。之后再有類似的汽車設(shè)計。福特公司肯定會首先考慮安全，因?yàn)榉ㄔ旱呐袥Q的懲罰性賠償是巨額的，節(jié)省的成本最后會到受害人那里而且還丟掉信譽(yù)。

除了該法條有一些缺點(diǎn)，如何實(shí)施該法條及配套措施也有不足。也就是懲罰性賠償未落地。其原因有

（一）欺詐行為認(rèn)定障礙

（二）誰承擔(dān)“打假”重任。1.公眾監(jiān)管成本高2.社會團(tuán)體監(jiān)管“不給力”。這個主要是消協(xié)的不作為導(dǎo)致這一點(diǎn)也有待于提高。3.輿論監(jiān)管不成熟。4.政府監(jiān)管的力不從心[27] 第五章：對于消法損害賠償?shù)慕ㄗh，如何完善

針對我所提出的不足我有以下幾點(diǎn)建議：

1、對于新消法55條第一款應(yīng)該對于懲罰性賠償?shù)姆秶懈鞔_的規(guī)定，列出幾種符合適用懲罰性賠償?shù)那闆r而且是不完全列舉。因?yàn)楝F(xiàn)在欺詐的手段非常多，而且對于什么是侵犯消費(fèi)者權(quán)益的行為并不清晰，法官在判定案件的過程中往往很難認(rèn)定是否使用新消法。我覺得在認(rèn)定什么行為是侵犯消費(fèi)者權(quán)益應(yīng)該適用懲罰性賠償?shù)姆l應(yīng)該更為明確，其次在數(shù)額的規(guī)定不要采取一刀切的方式，每個地區(qū)發(fā)展水平不同，經(jīng)營模式不同，生產(chǎn)者的實(shí)力和主觀惡性不同很難具體量化。數(shù)額方面反而需要給予法官更多地自由裁量權(quán)，具體問題具體分析。這一方面可以多借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)去制定，給予法官更多地選擇，比如考慮數(shù)額不僅僅以消費(fèi)者的損失還考慮到經(jīng)營者的獲利等等。

2、對于新消法55條第二款我很贊同加入精神損害賠償，這是必然的趨勢，但我反對給其設(shè)定上限，這是法治的倒退。對于這一款我覺得我應(yīng)該取消上限。因?yàn)槿说纳徒】凳菬o價的。企業(yè)在設(shè)計產(chǎn)品的過程中應(yīng)該把人的生命健康放到第一位，必須要量化的話也應(yīng)該和節(jié)省的成本相持平。司法是保障人們生命健康的最后一道防線，如果法律的規(guī)定沒有把人的生命健康放到第一位，企業(yè)沒有義務(wù)和道德去制作更安全的產(chǎn)品，因?yàn)槠涫且誀I利為目的，完全可以去選擇更盈利的模式。我建議取消上限，法院在判決的過程中完全可以參照企業(yè)為此盈利的效益來決定懲罰金額，對企業(yè)真正的威懾。

3、對于懲罰性賠償?shù)膶?shí)施。我覺得一方面要完善其配套的法律法規(guī)，給與消費(fèi)者更多地選擇維權(quán)的方式，對于消協(xié)應(yīng)該有更多的監(jiān)督責(zé)任和協(xié)助消費(fèi)者獲得懲罰性賠償?shù)呢?zé)任。只有懲罰性賠償真正的落實(shí)到實(shí)處。消費(fèi)者才能真正的獲利和感到安全，對于經(jīng)營者才是更好的監(jiān)督，從而使我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)得到又好又快的發(fā)展。

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21.參見戴維.M1沃克:5牛津法律大辭典6(中文版),光明日報出版社1988年版,第322頁。22.陳聰富著:《侵權(quán)歸責(zé)原則與損害賠償責(zé)任》,北京大學(xué)出版社2005年版,第263頁。23.陳聰富著:《侵權(quán)歸責(zé)原則與損害賠償責(zé)任》,北京大學(xué)出版社2005年版,第263頁。24.董春華:《論美國懲罰性賠償與正當(dāng)法律程序》,載《蘭州學(xué)刊》2010第11期。25.楊立新：中國消費(fèi)者保護(hù)懲罰性賠償?shù)男掳l(fā)展

26.鄭志峰：解讀《新消法》第55條懲罰性賠償條款2013-11-4發(fā)表

27.李晴晴 懲罰性賠償制度如何才能更好“落地”——以《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的懲罰性賠償制度為例

第五篇：最新商品房買賣合同

最新商品房買賣合同

最新商品房買賣合同1

甲方(買方)：_________身份證號：__________________

乙方(賣方)：_________身份證號：__________________

甲、乙雙方就位于(注意：應(yīng)與商鋪產(chǎn)權(quán)證上的地址一致)的一個商鋪的整體買賣事宜，根據(jù)《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律之規(guī)定，雙方在遵循平等自愿、誠實(shí)信用的原則下，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同，以資共同遵守。

第一條甲、乙雙方協(xié)商一致，乙方受讓甲方位于的一個商鋪現(xiàn)房(以下簡稱商鋪)，商鋪具體狀況如下：

(1)產(chǎn)權(quán)證號為__________________，土地使用權(quán)證號為__________________。

(2)商鋪?zhàn)湓诖u混;

(3)商鋪產(chǎn)權(quán)面積 _________平方米。

(4)商鋪占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)為國有，國有土地使用權(quán)以出讓方式獲得;

(5)商鋪目前部分被租賃(承租人為 _________，租期截止為 _________，租金為_________，具體詳見租賃合同)。以上系乙方對商鋪基本情況的陳述，乙方保證對所轉(zhuǎn)讓的商鋪擁有完全的所有權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，亦不存在其他人的優(yōu)先購買權(quán)。甲方以乙方的保證和陳述為基礎(chǔ)，決定整體買受上述商鋪。

乙方保證本合同生效之日起不得與上述商鋪的承租人再訂立任何有關(guān)租賃性質(zhì)的'合同，原租賃合同在未征得乙方書面同意的情況下不得展期、續(xù)租。否則導(dǎo)致商鋪遲延交付的，甲方應(yīng)按每遲延一日元的標(biāo)準(zhǔn)向乙方承擔(dān)違約金。

第二條甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述商鋪轉(zhuǎn)讓包干價款共計人民幣_________元。

甲方的付款方式和付款期限：

本合同生效后乙方一次性支付給甲方定金人民幣_________元,合同履行過程中該定金可抵作購商鋪款。

乙方應(yīng)在合同生效后 _________日內(nèi)將商鋪的產(chǎn)權(quán)證交由甲方處理，并到拆遷指揮部簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議，甲方應(yīng)在乙方完成上述行為后日內(nèi)付清余款元

第三條乙方自簽署合同之日起，不再享有商鋪的增值收益。若遇政府拆遷安置補(bǔ)償?shù)惹闆r，其補(bǔ)償安置及增值收益為甲方所有。

第七條本合同適用中華人民共和國法律、法規(guī)。甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，提交商丘仲裁委員會仲裁解決。

第八條合同未盡事宜，經(jīng)協(xié)商一致，雙方可以訂立補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同不一致的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。

第九條本合同一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。本合同自甲、乙雙方簽字蓋章后生效。

甲方：_________乙方：_________

住所地：__________________住所地：__________________

電話：__________________電話：__________________

身份證號碼： ___________________________身份證號碼：___________________________

_________年 _________月 _________日 _________年_________月_________日

最新商品房買賣合同2

本次合同示范文本是住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家工商總局在20xx年發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》基礎(chǔ)上,經(jīng)廣泛調(diào)研多方征求意見后修訂而成的。在修訂過程中,兩次向社會公開征求意見。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹,隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,《物權(quán)法》等一系列法律法規(guī)的出臺,舊版合同示范文本內(nèi)容已不能更好地滿足實(shí)際需要。而與20xx年的合同示范文本相比,新修訂的合同示范文本分為預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩個文本,更加突出平等維護(hù)買賣雙方合法權(quán)利,在明確雙方義務(wù)的基礎(chǔ)上,也更加注重買受人權(quán)益的保障。

在平等維護(hù)買賣雙方合法權(quán)利、明確雙方義務(wù)的基礎(chǔ)上，更加注重買受人權(quán)益的保障。合同示范文本完善了商品房交付條件和交付手續(xù)，增加了房屋交付前買受人查驗(yàn)房屋的環(huán)節(jié)，明確了出賣人的保修責(zé)任和最低保修期限，細(xì)化了業(yè)主對建筑物專有和共有部分享有的權(quán)利。在預(yù)售合同中新增了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條款，明確出賣人應(yīng)將出售商品房的全部房價款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，有效防范交易風(fēng)險。

對簽訂合同過程中容易忽視的問題進(jìn)行提示，引導(dǎo)買賣雙方對合同重要事項(xiàng)作出承諾和告知。合同示范文本明確由出賣人對所售房屋不存在“一房多賣”“司法查封”、房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)問題等作出承諾，買受人對使用期間不擅自改變房屋用途和承重結(jié)構(gòu)等作出承諾。明確出賣人將合同簽訂后發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計變更、預(yù)售合同登記備案情況等重要事項(xiàng)告知買受人的義務(wù)。增加買受人信息保護(hù)條款，明確出賣人對買受人信息負(fù)有保密義務(wù)。

對法律法規(guī)沒有明確規(guī)定的事項(xiàng)，引導(dǎo)買賣雙方自行約定，避免引發(fā)糾紛。針對法律法規(guī)規(guī)定不詳、買受人又最為關(guān)心的'小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況，小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬，室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲標(biāo)準(zhǔn)等房屋質(zhì)量問題，合同示范文本引導(dǎo)買賣雙方進(jìn)行約定，明晰權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

細(xì)化了買賣雙方的違約責(zé)任，合同的適用性和可操作性增強(qiáng)。明確解除合同的條件、程序以及利息計算方式。引入懲罰性賠償金內(nèi)容，對存在“一房多賣”、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格給買受人造成損失等嚴(yán)重違約情形的，出賣人除退還買受人已付全部房款和利息外，還要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。

一、增加房屋交付前買受人查驗(yàn)房屋環(huán)節(jié)

二、明確出賣人保修責(zé)任和最低保修期限

三、出賣人應(yīng)將出售商品房的全部房價款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶

四、買受人承諾不擅自改變房屋用途和承重結(jié)構(gòu)等

據(jù)住建部的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,此次新修訂的合同示范文本有四大新特點(diǎn)值得關(guān)注。

一是在平等維護(hù)買賣雙方合法權(quán)利、明確雙方義務(wù)的基礎(chǔ)上,更加注重買受人權(quán)益的保障。如合同示范文本增加房屋交付前買受人查驗(yàn)房屋的環(huán)節(jié),明確出賣人的保修責(zé)任和最低保修期限,細(xì)化業(yè)主對建筑物專有和共有部分享有的權(quán)利。此外,新版本預(yù)售合同中還新增了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條款,明確出賣人應(yīng)將出售商品房的全部房價款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶,有效防范交易風(fēng)險。

二是對簽訂合同過程中容易忽視的問題進(jìn)行提示,引導(dǎo)買賣雙方對合同重要事項(xiàng)作出承諾和告知。合同示范文本明確由出賣人對所售房屋不存在“一房多賣”、“司法查封”、房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)問題等作出承諾,買受人對使用期間不擅自改變房屋用途和承重結(jié)構(gòu)等作出承諾。

對于以前開發(fā)商說一套做一套的手法,新預(yù)售合同也有所針對,明確要求賣方將合同簽訂和發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計變更、預(yù)售合同登記備案情況等重要事項(xiàng)告知買房人。一旦開發(fā)商侵害買房人的權(quán)益,買房人能夠更早知曉,同時也能夠更早介入,維護(hù)自己的權(quán)益。

此外,新合同還增加了買受人信息保護(hù)條款,明確出賣人對買受人信息負(fù)有保密義務(wù)。

三是對于法律法規(guī)沒有明確規(guī)定的事項(xiàng),新預(yù)售合同也引導(dǎo)買賣雙方自行約定,避免引發(fā)糾紛。比如說,針對法律法規(guī)規(guī)定不詳、買受人又最為關(guān)心的小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況,小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬,室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲標(biāo)準(zhǔn)等房屋質(zhì)量問題,合同示范文本引導(dǎo)買賣雙方進(jìn)行約定,明晰權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

四是新合同還把買賣雙方的違約責(zé)任進(jìn)行細(xì)化,比如明確解除合同的條件、程序以及利息計算方式。值得注意的是,新合同還引入了懲罰性賠償金內(nèi)容,對存在“一房多賣”、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格給買受人造成損失等嚴(yán)重違約情形的,開發(fā)商除退還買房人已付全部房款和利息外,更要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。

針對房屋買賣中極易產(chǎn)生糾紛的口頭銷售承諾,新版的商品房預(yù)售合同中也第一次提出了明確禁令:不得采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

最新商品房買賣合同3

編號：穗房合字________號

合同細(xì)則

合同雙方當(dāng)事人：

出賣人：__________________

注冊地址：____________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________________

企業(yè)資質(zhì)證書號：_________________

法定代表人：___________ 聯(lián)系電話：____

郵政編碼： ___________

委托代理機(jī)構(gòu)：_______

注冊地址：___________________

資質(zhì)證書號：_________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：__________

法定代理人：________ 聯(lián)系電話：___

郵政編碼：___________________

買受人：___________________

姓名：_____，國籍(身份證)(護(hù)照)_____

地址：_______________

郵政編碼：__________聯(lián)系電話：_____

委托代理人姓名：__________國籍：____

地址：_____________________

郵政編碼：__________電話：_____

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。

出賣人以出讓方式取得位于_________________編號為_______地塊的土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)出讓合同號為_____________。

【建設(shè)用地批準(zhǔn)書】【土地使用權(quán)證書】號為_________，土地出讓面積為_______平方米。地塊規(guī)劃用途為_______，土地使用權(quán)年限自__年__月__日__至年__月__日__止。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】_________________ .工程建設(shè)規(guī)劃許可證號為____________施工許可證號為_________________。

第二條 商品房銷售依據(jù)

買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為廣州市國土房管局，商品房預(yù)售許可證號為_____________。

第三條 買受人所購商品房的基本情況。

買受人所購的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖經(jīng)____規(guī)劃部門批準(zhǔn)，見本合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn))該商品房為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的： 第____【幢】【座】____【單元】【層】[自然層__] __號房。

該商品房的用途為____，屬____結(jié)構(gòu)，層高為____米，建筑層數(shù)：地上__層，地下____層。

該商品房陽臺屬【封閉式】的____個，【非封閉式】的___個。

該商品房【合同約定】建筑面積共____平方米，其中，套內(nèi)建筑面積____平方米，公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e____平方米。

買受人在簽訂本買賣合同時，應(yīng)與出賣人或其委托的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。

________________________________。

第四條 計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第___種方式計算該商品房價款： 1、該商品房屋屬預(yù)售，按【套】【整層】出售，按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為( 幣)每方米_______元，總金額為( 幣)__億__千__百__拾__萬__千__百__拾__元整。

公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。

2、該商品房屋屬預(yù)售，按整幢出售，按建筑面積計算，該商品房單價( 幣)每平方米___元，總金額( 幣)__億__千__百__拾__萬__千__百__拾__元整。

3、該商品房屋屬現(xiàn)房，按【套】【整層】【整幢】出售，總金額為( 幣)__億__千__百__拾__萬__千__百__拾__元整。

當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定計價面積與實(shí)測計價面積有差異的，以實(shí)測計價面積為準(zhǔn)。商品房交付后，實(shí)測計價面積與合同約定計價面積發(fā)生差異，雙方同意按以下第__種方式進(jìn)行處理：

第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。

1、雙方同意按以下原則處理：

1)面積誤差比絕對值在0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的，買賣雙方不作任何補(bǔ)償;

2)面積誤差比絕對值在0.6%以上(不含本數(shù))至3%以內(nèi)(含本數(shù))的，買賣雙方按實(shí)測計價面積及本合同約定的房屋單價據(jù)實(shí)結(jié)算;

3)面積誤差比絕對值超過3%(不含本數(shù))時，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按____利率付給利息。

買受人不退房的， 實(shí)測計價面積大于合同約定計價面積時，面積誤差比3%以內(nèi)(含本數(shù))部分的房價款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。實(shí)測計價面積小于合同約定計價面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含本數(shù))部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

面積誤差比=(實(shí)測計價面積-合同約定計價面積)/合同約定計價面積×100%

因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

2、雙方自行約定：

1)____________________;

2)____________________;

3)____________________;

4)____________________;

第六條 付款方式及期限。

買受人應(yīng)當(dāng)按時如期將房價款支付到《商品房預(yù)售許可證》指定的售房款銀行監(jiān)控賬號上(已竣工項(xiàng)目買受人可將房價款直接支付給出賣人)

監(jiān)控銀行：___________________

監(jiān)控賬號：___________________

買受人按下列第___種方式按期付款;

1、一次性付款

___________________________________。

2、分期付款;

1)__年__月__日前支付全部房價款的___%;計( 幣)_-_億_-_-千__百__拾__萬__千__百__拾__元整。

2)__年__月__日前支付全部房價款的___%;計( 幣)_-_億_-_千__百__拾__萬__千__百__拾__元整。

3)__年__月__日前支付全部房價款的___%;計( 幣)_-_億__-千__百__拾__萬__千__百__拾__元整。

4)__年__月__日前支付全部房價款的___%;計( 幣)_-_億__-千__百__拾__萬__千__百__拾__元整。

5)__年__月__日前支付全部房價款的___%;計( 幣)_-_億_-_千__百__拾__萬__千__百__拾__元整。

3、其他方式

________________________________。

第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任。

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__種方式處理：

1、按逾期時間，分別處理(不作累加)

1)逾期在__日以內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之__的違約金，合同繼續(xù)履行;

2)逾期超過__日后，出賣人有權(quán)提出解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的__%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之__(該比率應(yīng)不小于第1項(xiàng)中的比率)的違約金。

2、___________________________。

第八條 交付期限。

出賣人應(yīng)當(dāng)在__年__月__日前，依照國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第__種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

4、___________________________。

但如遇下列特殊原因，除雙方

協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起__日內(nèi)告知買受人的;

2、___________________________。

3、___________________________。

第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第__種方式處理：

1、按逾期時間，分別處理(不作累加)

1)逾期不超過__日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之__的違約金，合同繼續(xù)履行;

2)逾期超過__日后，買受人有權(quán)提出解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起__天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款__%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一__(該比率應(yīng)不小于第1項(xiàng)中的比率)的違約金。

2、___________________________。

第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的'約定。

該商品房預(yù)售后，出賣人不得擅自變更該商品房項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計。確需變更的，出賣人應(yīng)書面征得買受人同意。不同意變更的買受人可要求終止買賣合同。出賣人應(yīng)在買受人提出終止合同申請的30天內(nèi)退回已付購房款及利息(以付款日起至退款日止為期，以退期日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算)

第十一條 交接。

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

______________________________。

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。

因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。

第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定(附件三)的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第__種方式處理：

1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。

2、______________

3、______________

第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。 出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

1、______________

2、______________

3、______________

4、______________

5、______________

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1、______________

2、______________

3、______________

第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后__日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在房屋交付使用后__日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第__項(xiàng)處理。

1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起__日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的__%賠償買受人損失。

2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的__%向買受人支付違約金。

3、______________。

第十六條 保修責(zé)任

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。

第十七條

雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)屬全體業(yè)主共同所有;

2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)屬全體業(yè)主共同所有;

3、______________;

4、______________。

第十八條

買受人的房屋僅作______________使用，買受人使用期內(nèi)不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施。并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

第十九條

本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第__種方式解決：

1、提交廣州市仲裁委員會仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

第二十條

本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第二十一條

合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條

本合同連同附件共__頁，一式三份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人一份，買受人一份，廣州市房地產(chǎn)交易所一份。

第二十三條

本合同雙方簽訂后30天內(nèi)向廣州市房地產(chǎn)交易所辦理登記手續(xù)后生效。

企業(yè)管理 人(簽章) 買受人(簽章)

【法定代表人】： ____________【法定代表人】：____________

【委托代理人】： ____________【委托代理人】：____________

(簽章) (簽章)

__年__月__日 __年__月__日

登記部門：

登記時間：__年__月__

最新商品房買賣合同4

出賣人：

注冊地址：

法定代表人：蔡建新

買受人：朱巖竣

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下補(bǔ)充協(xié)議： 一、20xx年3月18日，出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同，合同約定，出賣人將百萬莊商品房第三幢六號房出售給買受人，現(xiàn)對該商品房買賣合同第六條第十五條第三款予以變更。

二、該商品房買賣合同第六條及第十五條第三款變更為：“買受人以分期付款的'方式向出賣人支付房款，總房款為694915.15元，買受人自本協(xié)議簽訂之日起，每半年支付房款 元，在三年內(nèi)付清全部房款”。

三、如買受人未能按上述期限支付房款，仍按原商品房買賣合同

第七條承擔(dān)違約責(zé)任。

四、其他事項(xiàng)約定：以原出賣人及買受人20xx年3月18日簽訂商品房買賣合同為準(zhǔn)。

五、在本協(xié)議有效期內(nèi)，買賣雙方不得擅自變更或解除本協(xié)議。需變更協(xié)議條款時，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商同意。

六、買賣雙方在履行協(xié)議過程中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商或通過調(diào)解解決。協(xié)商或調(diào)解不成，向出賣人所在地人民法院起訴。

七、本合同由買賣雙方簽字并加蓋單位公章后生效。

八、本協(xié)議正本一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

出賣人：

買受人：

___年___月___日

最新商品房買賣合同5

賣方（以下簡稱甲方）：

買方（以下簡稱乙方）：

甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法取得xx市________區(qū)（縣）____________地塊的國有土地使用權(quán)，土地使用面積為____________平方米，土地使用年限____年，自____年____月____日至____年____月____日止，國有土地使用證號為____________。甲方在上述地塊上建設(shè)的________________，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)xx市房屋土地管理局批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市預(yù)售，商品房銷售許可證號為京房內(nèi)證字第________號。

乙方自愿購買甲方的____________房屋，房屋用途為____________。乙方預(yù)購房屋的定金為人民幣____________元。雙方經(jīng)協(xié)商，就該房屋的預(yù)售預(yù)購事項(xiàng)訂立本合同。

第一條_______房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為_______平方米（包括：套內(nèi)建筑面積_______平方米，分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e_______平方米）。共有共用部位詳見附件二。上述建筑面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實(shí)測面積為準(zhǔn)。

甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，土地使用面積（含分?jǐn)偟墓灿泄灿妹娣e）為__________平方米，該土地使用面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實(shí)測面積為準(zhǔn)。土地使用期限自房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日起至_____年____月____日止。

第二條甲乙雙方同意，結(jié)算房價款時，房屋的實(shí)測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過暫測建筑面積的±______%（含）時，按照本合同第三條所述房屋單價據(jù)實(shí)結(jié)算；

房屋建筑面積誤差超過上述約定幅度時，自甲方向乙方出示測繪部門實(shí)測面積數(shù)據(jù)之日起____日內(nèi)，甲乙雙方同意按下述第____種（大寫）方式處理：

1．乙方有權(quán)解除本合同，合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效，甲方除在合同解除之日起30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付房價款及利息全部退還乙方。利息按________利率計算。

2．按照本合同第三條所述房屋單價據(jù)實(shí)結(jié)算。

3．_______________ _________________________________。

第三條雙方同意上述預(yù)售房屋售價為每建筑平方米人民幣________________元，價款合計為人民幣（大寫）____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整（小寫）元。付款方式見本合同附件三。乙方同意按雙方簽訂的付款方式如期將購房價款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的銀行。乙方所支付的'定金在乙方最后一次付款時轉(zhuǎn)為購房價款。甲方售樓款監(jiān)管銀行____________，銀行帳號為____________。

第四條乙方如未按本合同附件三付款方式規(guī)定的時間付款，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本合同約定的付款期限第二日起至實(shí)際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價款的萬分之_______（大寫數(shù)字）向甲方支付延期違約金。逾期超過_______日（遇法定節(jié)假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權(quán)解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

第五條甲方向乙方交付房屋時，應(yīng)同時提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《xx市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》和測繪部門實(shí)測面積數(shù)據(jù)；若雙方約定交付初裝修房屋的，須按照《xx市公共建筑工程實(shí)施初裝修質(zhì)量核定規(guī)定（試行）》、《xx市住房工程實(shí)行初裝修竣工工質(zhì)量核定規(guī)定（試行）》的要洋，提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收合格證件和測繪部門實(shí)測面積數(shù)據(jù)。符合本條款所述條件后，甲方交付房屋的日期為____年____月____日。甲方交付的房屋被建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門認(rèn)定不合格的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方在合同解除之日起30日內(nèi)除向乙方雙倍返還定金外，還應(yīng)全部退還乙方已付的房價款及利息，利息按____利率計算。

第六條甲方交付房屋的裝修、設(shè)備與附件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)不符的，甲方同意按________________向乙方補(bǔ)償。

第七條除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金支付時間向本合同約定房屋交付之日第二日起至實(shí)際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房價款金額的萬分之________（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。逾期超過____日（遇法定節(jié)假日順延）甲方仍未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日內(nèi)須將乙方已支 的房價款及利息全部退還乙方，并向乙方雙倍返還定金（利息計算同第五條）。

第八條本合同簽訂后，因甲方變更其建筑設(shè)計而影響乙方購買房屋的套內(nèi)面積、平面布局和使用空間的，應(yīng)于____日內(nèi)書面通知乙方。乙方于收到通知之日起____日內(nèi)有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日內(nèi)須將乙方已付的購房價款及利息退還乙方（利息計算同第五條），并向乙方雙倍返還定金。甲方變更建筑設(shè)計不告知乙方的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方除應(yīng)退還乙方已付的房價款及利息（利息計算同第五條），并向乙方雙倍返還定金外，還應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充協(xié)議中雙方約定的違約責(zé)任。

第九條甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《xx市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自竣工房屋交付之日起對乙方購置的房屋進(jìn)行保修。

第十條乙方同意在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前，其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。

第十一條雙方同意在簽訂本合同后三十日內(nèi)，持本合同和有關(guān)證件共同到xx市________________房地產(chǎn)交易管理部門辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)。

第十二條本合同簽訂后至房屋交用前，乙方不得轉(zhuǎn)讓所預(yù)購的房屋，如有特殊原因轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)甲方同意并簽訂預(yù)售轉(zhuǎn)讓書面協(xié)議，報市房屋土地管理局批準(zhǔn)。

第十三條雙方同意房屋符合交用條件時按規(guī)定共同到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)。

第十四條本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方同意按以下第______種（大寫）方式解決糾紛

1．提交北京仲裁委員會仲裁。

2．任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。

第十五條本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。

第十六條本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本共____份，房地產(chǎn)交易管理部門壹份，____________。

甲方（簽章）：__________乙方（簽章）：

法定代表人：____________法定代表人：

身份證號碼：____________身份證號碼

地址：__________________地址：

聯(lián)系電話：______________聯(lián)系電話：

郵政編碼：______________郵政編碼：

代理人：________________代理人：

聯(lián)系電話：______________聯(lián)系電話：

________年____月______日________年____月________日

預(yù)售登記機(jī)關(guān)：__________________________________（章）

經(jīng)辦人：

附件一房屋狀況（略）

附件二共有共用部位（略）

附件三付款方式（略）

甲方：

身份證號：

聯(lián)系地址：

聯(lián)系電話：

乙方：

身份證號：

聯(lián)系地址：

聯(lián)系電話：

甲乙 方擬合資向 購買商品房（以下簡稱“房產(chǎn)”），現(xiàn)甲乙丙方就合資購買上述房產(chǎn)事宜達(dá)成協(xié)議，以資雙方共同遵守，具體內(nèi)容以下：

一、房產(chǎn)情況

由 開發(fā)，位于 ，合同約定面積平方米，單價為 元/平方米，總價為人民幣 元。

二、出資比例

甲乙雙方按購房總價聯(lián)合出資購買該房產(chǎn)，出資比例各占二分之一。

三、為公道應(yīng)對當(dāng)前國家房地產(chǎn)金融政策，甲乙雙方約定由甲方/或乙方

為代表與房產(chǎn)出賣人簽訂商品房買賣合同、前期物業(yè)合同等合同、協(xié)議

一、出資比例

雙方聯(lián)合出資購買房產(chǎn)，出資比例各為50%。雙方按出資比例享有房產(chǎn)的所有權(quán)益，并承當(dāng)因購買該房產(chǎn)及今后與該房產(chǎn)有關(guān)的所有購房款、稅費(fèi)等一切支出。

二、房款、稅費(fèi)支付

甲乙雙方均應(yīng)及時履行與房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方簽訂的購房協(xié)議，和因受讓房產(chǎn)產(chǎn)生的一切稅費(fèi)等支付，并承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。

1、為了受讓房產(chǎn)能夠及時有序地進(jìn)行，甲乙雙方推選甲方為事務(wù)執(zhí)行人，代表甲乙雙方履行受讓房產(chǎn)進(jìn)程中的一切事務(wù)，包括但不限于支付購房款、稅費(fèi)及其他活動用度支出，辦理交房手續(xù)，辦理產(chǎn)權(quán)證書過戶手續(xù)等。

2、按有關(guān)行政主管部分及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方要求，需乙方親身辦理的，乙方應(yīng)予執(zhí)行。

3、購房款、稅費(fèi)等付款到期前，乙方應(yīng)將其應(yīng)承當(dāng)?shù)牟糠菘铐?xiàng)交由甲方對外支付。否則，付款到期后，為確保受讓房產(chǎn)順利進(jìn)行，甲方可自己出資墊付或?qū)ν饨杩顗|付，因此產(chǎn)生的借款本金、利息和甲方向乙方追償?shù)娜坑枚扔梢曳截?fù)責(zé)并承當(dāng)。

三、房地產(chǎn)權(quán)屬證書的保管

受讓后的房地產(chǎn)權(quán)屬證書暫時由甲方保管。若當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部分按房產(chǎn)共有人人數(shù)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方保管各自的證書。

四、受讓后房產(chǎn)的管理和使用

受讓后房產(chǎn)的管理和使用由雙方友好協(xié)商處理。但房產(chǎn)需要對外出售、出租、出借、典當(dāng)?shù)葧r，甲乙雙方中任何一方在同等條件下均有優(yōu)先權(quán)。

五、違約責(zé)任

甲乙雙方中任何一方違約的，應(yīng)賠償守約方的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)濟(jì)損失包括但不限于追究違約方違約責(zé)任而產(chǎn)生的律師費(fèi)等。

六、文書投遞

本協(xié)議確定的聯(lián)系地址為各類通知、文書投遞的地址，如有變動應(yīng)及時通知對方當(dāng)事人和登記機(jī)構(gòu)，否則造成相干通知文書沒法投遞的，將視同已投遞，由此產(chǎn)生的法律責(zé)任由當(dāng)事人自行承當(dāng)。

七、本協(xié)議未盡事宜，雙方可另行協(xié)商訂立補(bǔ)充協(xié)議。與該房產(chǎn)有關(guān)事宜雙方未約定如何處理的，依照我國《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定處理。

八、本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。本協(xié)議自甲乙雙方簽字之日起生效。

甲方： 乙方：

簽訂日期： 年 月 日

簽訂地點(diǎn)：

最新商品房買賣合同6

1．本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門咨詢。

2．本合同所稱的商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

3．為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的

內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4．本合同中涉及到的.選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先。

5．對合同文本? ?中選擇內(nèi)容、空格不為填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。? ?忠玄子內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

6．在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)想買受人出示出售該房屋的有關(guān)許可證書，證明文件。

7．本合同所致建筑面積及分?jǐn)偯娣e的計算依據(jù)鄭州市人民政府鄭政文〖20xx〗20號文件關(guān)于《鄭州市房屋建筑面積測算及共用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的通知。

8．雙方當(dāng)事人必須確保所填聯(lián)系方式真實(shí)可靠。

9．本合同條款由中華人民共和國建筑部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

最新商品房買賣合同7

出售人： (以下簡稱甲方)

代理人： (以下簡稱乙方)

買受人：

雙方根據(jù)《上海市優(yōu)惠價房出售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，簽訂本合同。

第一條 甲方同意將坐落在上海市區(qū) (縣)街道 (鎮(zhèn))路 (弄)支弄號室計建筑面積平方米的房屋以優(yōu)惠價出售給乙方。

第二條 上述房屋按住房綜合造價的. %年每平方米建筑面積 元計價，另計房屋地段、層次、朝向、設(shè)施因素計算，每平方米建筑面積售價 元，共計售價(大寫) 元。

第三條 乙方在合同簽訂時交納定金300元整。

第四條 乙方在合同簽訂后30天內(nèi)一次付清購房款，甲方給予 %優(yōu)惠，乙方實(shí)付價款(大寫) 元。

第五條 乙方要求分期付款，必須征得甲方同意。首期付款占應(yīng)付款 %，計(大寫) 元。余額計(大寫) 元，分 年付清，月利率 ‰，余額款本息共計(大寫) ，每月月底前交付(大寫) 元，最后在 年 月底前全部付清。合同簽訂后30天內(nèi)交付首期購房款。

第六條 乙方分期付款而逾期交付，已交購房款作違約金由甲方收取，從未交款當(dāng)月起向甲方繳付按公房租金標(biāo)準(zhǔn)計價的臨時使用費(fèi)，補(bǔ)交住宅建設(shè)債券。預(yù)付維修費(fèi)按已支出的維修費(fèi)用結(jié)算，多退少補(bǔ)。

第七條 乙方購房款未付清前調(diào)離本市、出國定居或去世，由其代理人或繼承人付款。如乙方去世又無繼承人，房屋由所在地區(qū)、縣房管局根據(jù)《繼承法》向法院申請按絕產(chǎn)接管，未付清的購房款由接管單位補(bǔ)交。

第八條 甲方收到乙方購房款、維修費(fèi)，在合同簽訂30天內(nèi)交割房屋。

第九條 甲乙雙方按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，交付有關(guān)手續(xù)費(fèi)和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。乙方分期付款則要購房款全部付清后方可取得房屋所有權(quán)證。

第十條 甲乙雙方在合同簽訂后30天內(nèi)預(yù)付住房售后維修費(fèi)。甲方按住房綜合造價多層住

宅 %(高層住宅 %)，提取維修費(fèi)(大寫) 元，連同乙方按住房綜合造價多層住宅 %(高層住宅 %)預(yù)付維修費(fèi)(大寫) 元，落實(shí)維修單位，負(fù)責(zé)修理房屋的共用部位和共用設(shè)施。

第十一條 上述房屋的基地和園地屬國家所有，乙方不得擅自改建或搭建;公用部位設(shè)施屬同幢所有權(quán)人共有，乙方保證不侵占使用。

第十二條 乙方保證遵守國家和本市有關(guān)土地、私房、建筑管理等的各項(xiàng)法規(guī)和規(guī)定，按時向提供售后服務(wù)和管理的管房單位或組織交納管理費(fèi)用。

第十三條 本合同簽訂之日起生效。乙方履行合同，定金抵付購房款，未履行合同，定金不予返還;甲方不履行合同，定金雙倍償還乙方。

第十四條 本契約一式四份。甲乙雙方各執(zhí)一份，房屋所在地管房部門或組織，房產(chǎn)交易所各執(zhí)一份存證。

甲方(簽章)： 乙方(簽章)：

代表人(簽章)： 代表人(簽章)：

年 月 日訂立于：

最新商品房買賣合同8

甲方(賣方)：__________________身份證號：__________________

乙方(買方)：__________________身份證號：__________________

甲、乙雙方就位于(注意：應(yīng)與商鋪產(chǎn)權(quán)證上的地址一致)的商鋪的整體買賣事宜，根據(jù)《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律之規(guī)定，雙方在遵循平等自愿、誠實(shí)信用的原則下，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同，以資共同遵守。

第一條甲、乙雙方協(xié)商一致，乙方受讓甲方位于_______________，商鋪具體狀況如下：

(1)產(chǎn)權(quán)證號為_________，土地使用權(quán)證號為_________。

(2)商鋪?zhàn)湓?_________，結(jié)構(gòu)為 _________磚混;

(3)商鋪產(chǎn)權(quán)面積 _________平方米。

(4)商鋪占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)為國有，國有土地使用權(quán)以出讓方式獲得;

(5)商鋪目前部分被租賃(承租人為_________，租期截止為_________，租金為 _________，具體詳見租賃合同)。以上系甲方對商鋪基本情況的陳述，甲方保證對所轉(zhuǎn)讓的商鋪擁有完全的所有權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，不存在任何權(quán)利瑕疵(包括但不限于抵押權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)等)。乙方以甲方的保證和陳述為基礎(chǔ)，決定整體買受上述商鋪。

甲方保證本合同生效之日起不得與上述商鋪的承租人再訂立任何有關(guān)租賃性質(zhì)的合同，原租賃合同在未征得乙方書面同意的情況下不得展期、續(xù)租。否則導(dǎo)致商鋪遲延交付的，甲方應(yīng)按每遲延一日 _________元的標(biāo)準(zhǔn)向乙方承擔(dān)違約金。

第二條甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述商鋪轉(zhuǎn)讓包干價款共計人民幣_________萬元，小寫(_________元)。乙方的付款方式和付款期限：

本合同生效后乙方應(yīng)向甲方支付給定金人民幣_________萬元,合同履行過程中該定金可抵作購商鋪款。

甲方應(yīng)在合同生效后 _________日內(nèi)將商鋪過戶至乙方名下，乙方應(yīng)在妥商鋪過戶手續(xù)的當(dāng)日將余款 _________元一并付清。

第三條上述商鋪的`過戶費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

第四條甲、乙雙方對商鋪的責(zé)任界定以過戶為準(zhǔn)，過戶前所有的費(fèi)用(包括但不限于水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、租金等)由甲方承擔(dān)或享有;過戶后所有的費(fèi)用(包括但不限于水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、租金等)由乙方承擔(dān)或享有。

第五條如因甲方原因?qū)е律鲜龅纳啼仧o法按照合同約定的時間辦理過戶手續(xù)給乙方，視為甲方重大違約，乙方有權(quán)單方解除合同，甲方除應(yīng)立即退還乙方已付款項(xiàng)外，還應(yīng)向乙方支付違約金 _________元。

如因乙方原因?qū)е律啼仧o法與甲方履行合同(即過戶至乙方)，視為乙方重大違約，甲方有權(quán)單方解除合同并沒收乙方訂金。

第六條本合同適用中華人民共和國法律、法規(guī)。甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方均有權(quán)向商鋪所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

第七條合同未盡事宜，經(jīng)協(xié)商一致，雙方可以訂立補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同不一致的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。

第八條本合同一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。本合同自甲、乙雙方簽字蓋章后生效。

甲方：__________________乙方：__________________

住所地：___________________________住所地：___________________________

電話： __________________電話：__________________

身份證號碼：__________________身份證號碼：__________________

_________年_________月_________日_________年_________月_________日

最新商品房買賣合同9

合同雙方當(dāng)事人：

出售方(甲方)：

注冊地址：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

法定代表人：_________聯(lián)系電話：_________

認(rèn)購方(乙方)：_________身份證號碼(或營業(yè)執(zhí)照號)：_________地址：_________電話：_________

甲、乙雙方本著誠實(shí)信用、互惠互利的原則，就乙方受讓甲方鋪位產(chǎn)權(quán)有關(guān)事宜，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議以便共同遵守：

1.轉(zhuǎn)讓鋪位基本情況

1.1.地址：位于聚?，F(xiàn)代商業(yè)中心(項(xiàng)目推廣名)

【區(qū)】 【層】 【號】鋪位(以下稱“該鋪位”，

1.2.該鋪位建筑面積共_________平方米，(其中套內(nèi)建筑面積_________平方米，分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米，層高_(dá)________米。(以上面積均以《房地產(chǎn)權(quán)證》登記的面積為準(zhǔn));

1.3.聚?，F(xiàn)代商業(yè)中心(項(xiàng)目推廣名)甲方已于 _________年 _________月 _________日申請產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取了《房地產(chǎn)權(quán)證》，證號為_________。乙方所購買的商鋪可辦理分證登記手續(xù);

1.4.乙方對甲方擬轉(zhuǎn)讓的商鋪的現(xiàn)狀已充分了解，并愿意購買該商鋪。

2.購買價款及付款方式

2.1.雙方約定該鋪位之計價面積以建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，該鋪位之轉(zhuǎn)讓單價為每平方米人民幣_________元(￥_________元);總價為人民幣_________仟 _________佰 _________拾 _________萬元整(￥ _________元)。

2.2.付款方式(在以下方式中以“√”選擇其中一種)：□一次性付款乙方須于_________年_________月_________日前將房款一次性支付完畢; □免息分期付款

(1)首期轉(zhuǎn)讓款：轉(zhuǎn)讓價50 %，即￥_________元，乙方須于 _________年_________月_________日前支付;

(2)二期轉(zhuǎn)讓款：轉(zhuǎn)讓價50 %，即￥_________元，二期轉(zhuǎn)讓款必須在首期轉(zhuǎn)讓款支付后15日內(nèi)一次性支付。

甲方銷售商鋪收款銀行帳戶如下：

戶名：

開戶行：

帳號：

3.交鋪時間

3.1.乙方將所有房款付清給甲方之日視為該商鋪交付之日;

3.2.自該商鋪交付之日起30天后起計，甲方應(yīng)按《委托經(jīng)營管理協(xié)議》的約定向乙方支付租金收益;

3.3.該商鋪的風(fēng)險責(zé)任自交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

4.登記過戶手續(xù)辦理

4.1.本合同簽訂之日起九個月內(nèi)，甲、乙雙方應(yīng)攜帶有關(guān)資料到東莞市房產(chǎn)管理局辦理過戶分證手續(xù)。

4.2.自辦理過戶分證手續(xù)之日起180天內(nèi)，甲方應(yīng)將辦理過戶后的《房地產(chǎn)權(quán)證》交付給乙方。

5.面積確認(rèn)及面積差異處理

5.1.根據(jù)買賣雙方選擇的計價方式，本條規(guī)定以建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理;

5.2.合同約定計價面積與實(shí)測計價面積有差異的，以實(shí)測計價面積為準(zhǔn)，并按照合同第1.2條及第2.1條約定據(jù)實(shí)計價結(jié)算。

6.鋪位管理及委托經(jīng)營

6.1.甲方負(fù)責(zé)該鋪位之統(tǒng)一規(guī)劃，樹立市場形象，提供商業(yè)信息咨詢及承擔(dān)鋪位的物業(yè)管理職能;

6.2.該鋪位轉(zhuǎn)讓時，乙方需按《委托經(jīng)營管理協(xié)議》的約定將該鋪位委托給甲方或甲方指定的公司實(shí)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招租，整體規(guī)劃經(jīng)營。

7.稅務(wù)承擔(dān)

經(jīng)雙方協(xié)商同意按第種方法處理：

7.1.辦理上述房地產(chǎn)過戶所需繳納的稅、費(fèi)，由甲、乙雙方按規(guī)定各自負(fù)責(zé)。

8.雙方權(quán)利義務(wù)

8.1.甲方權(quán)利義務(wù)

8.1.1.有權(quán)按時足額收取轉(zhuǎn)讓價款;

8.1.2.應(yīng)當(dāng)按時將符合約定之該鋪位交付給乙方;

8.1.3.對該項(xiàng)目提供有償?shù)奈飿I(yè)管理服務(wù)。

8.2.乙方權(quán)利義務(wù)

8.2.1.有權(quán)按時接收該鋪位;

8.2.2.應(yīng)當(dāng)按時足額支付該鋪位之轉(zhuǎn)讓價款;

8.2.3.委托期滿后，如乙方需要改變商鋪的經(jīng)營范圍，需經(jīng)聚?，F(xiàn)代商業(yè)中心的全體業(yè)主半數(shù)以上同意;如乙方不同意甲方之統(tǒng)一經(jīng)營管理，甲方在同等條件下有權(quán)優(yōu)先購買該鋪位。

8.2.4.向甲方交付相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)用。

9.合同的`變更和解除

發(fā)生下列情況之一時，可變更或解除合同，但雙方必須就此簽署書面變更或解除合同：

9.1.由于不可抗力或由于一方當(dāng)事人雖無過失但無法防止的外因，致使本合同無法履行;

9.2.由于一方或雙方違約，嚴(yán)重影響了守約方的經(jīng)濟(jì)利益，使合同履行成為不必要;

9.3.情況發(fā)生變化，經(jīng)雙方協(xié)商同意變更或解除合同。

10.回購條款

10.1.乙方在本合同簽署并支付清轉(zhuǎn)讓價款十二個月后，三十六個月內(nèi)可要求甲方以本合同價款回購，而甲方不得推諉，但由此產(chǎn)生的所有相關(guān)稅、費(fèi)概由乙方承擔(dān)。

11.違約責(zé)任

11.1.甲方應(yīng)在悔約之日起七天內(nèi)將所收定金及購房款退還給乙方，另按房款的30%賠償給乙方;

11.2.甲方逾期辦證時，每逾期一日，按乙方已付款的日萬分之三計付滯納金給乙方;逾期超過180日時，乙方有權(quán)解除本合同，解除本合同時，甲方除應(yīng)付滯納金外，還應(yīng)按乙方已付款的30%支付賠償金給乙方;

11.3.乙方?jīng)Q定中途不買時，作乙方悔約處理，本合同即告解除，乙方所交定金及房款，甲方不予退回;

11.4.乙方逾期支付購房款時，每逾期一日，乙方按應(yīng)付未付款的日萬分之三支付滯納金給甲方;逾期超過180日，甲方有權(quán)解除本合同，解除本合同時，乙方除應(yīng)付滯納金外，還應(yīng)按房款的30%支付賠償金給甲方。違約金可由甲方在乙方已付房款中扣除。

12.不可抗力

12.1.雙方對不可抗力且自身無過失造成延誤或不能履行合同義務(wù)均不負(fù)責(zé)任。

13.法律適用及管轄

13.1.本合同之簽署及履行，均適用中華人民共和國之法律(包括法規(guī)，司法解釋等廣義上之法律)。

14.爭議的解決

14.1.本合同履行過程中如有爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決; 14.2.如果協(xié)商不成，任何一方均向東莞市的人民法院起訴。

15.通知

15.1.本合同項(xiàng)下之一切通知、請求、要求或其他函件均應(yīng)采取書面形式，上述通知，請求或其他函件在發(fā)出方按本合同所列之聯(lián)系資料發(fā)出掛信后生效;

15.2.任何一方均可改變其地址或電話，傳真號碼，但須按本合同允許之方式告知對方更改情況。

16.其他

16.1.本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商簽署補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約定，補(bǔ)充協(xié)議為本合同有效組成部分，與本合同具有同等法律效力;

16.2.本合同一式四份，甲方執(zhí)兩份，見證單位、乙方各執(zhí)一份，均具同等法律效力;

16.3.本合同由雙方共同簽署并經(jīng)見證后生效;

16.4.以下附件作為合同的一部份，與本合同同時生效。

附件一：甲方《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件;

甲方：_________(蓋章)

法定代表人：_________

鑒約日期： _________年_________月_________日

簽約地點(diǎn)：___________________________

乙方(簽名/蓋章)：__________________身份證號碼(或營業(yè)執(zhí)照號)：_________簽約日期：_________年_________月_________日

簽約地點(diǎn)：___________________________

最新商品房買賣合同10

合同編號：

合同雙方當(dāng)事人：

出賣人：

注冊地址：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

企業(yè)資質(zhì)證書號：

法定代表人：____________________ 聯(lián)系電話：

郵政編碼：

委托代理人：____________________ 地址：

郵政編碼：______________________ 聯(lián)系電話：

委托代理機(jī)構(gòu)：

注冊地址：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

法定代表人：____________________ 聯(lián)系電話：

郵政編碼：

買受人：

姓名：___________國籍：

地址：

郵政編碼：______________________ 聯(lián)系電話：

姓名：_________國籍：

地址：

郵政編碼：______________________ 電話：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣人以__________方式取得位于___________、編號為_________的地塊的土地使用權(quán)。為_____________。

該地塊土地面積為__________________，規(guī)劃用途為土地使用年限自____年___月___日至____年____月___日。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，_________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為________________。

第二條 商品房銷售依據(jù)

買受人購買的商品房為。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_________________，商品房預(yù)售許可證號為

第三條 買受人所購商品房的基本情況

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第____________________號房。

該商品房的用途為_______，屬_____結(jié)構(gòu)，層高為____，建筑層數(shù)地上____層，地下____層。

該商品房陽臺是。

該商品房建筑面積共____平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e____平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）。

第四條 計價方式與價款

由于商品房的用途為普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋，出賣人與買受人約定按下述第1種方式計算該商品房價款；商品房的用途為非住宅的，出賣人與買受人約定按下述第___種方式計算該商品房價款：

1．按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（___幣）每平方米______元，總金額（幣）____千___百___拾___萬___千____百___拾__元整。

2．按建筑面積計算，該商品房單價為（____幣）每平方米______元，總金額（幣）____千____百___拾___萬___千___百___拾___元整。

3．按套（單元）計算，該商品房總價款為（___幣）___千___百___拾___萬___千___百___拾___元整。

4．

第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第___種方式進(jìn)行處理：

1．雙方自行約定：

（1）____________________________________________________________；

（2）____________________________________________________________；

（3）____________________________________________________________；

（4）____________________________________________________________。

2．根據(jù)本合同第四條按套內(nèi)建筑面積計價的約定，雙方同意按以下原則處理：

（1）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；

（2）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按___利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積大于合同約定套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積小于合同約定套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

套內(nèi)建筑面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積－合同約定套內(nèi)建筑面積/合同約定套內(nèi)建筑面積×100%

因設(shè)計變更造成面積差異．雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

3．根據(jù)本合同第四條按建筑面積計價的約定，雙方同意按以下原則處理：

（1）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房價款；

（2）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項(xiàng)超出3%時，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按____利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記建筑面積大于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記建筑面積小于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積/合同約定面積×100%

因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同，應(yīng)不簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第六條 付款方式及期限

買受人按下列第___種方式按期付款：

1．一次性付款 _________________________________________________。

2．分期付款 ___________________________________________________。

3．其他方式 ___________________________________________________。

第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第___種方式處理：

1．按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在___日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之___的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過___日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的___%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2．____________________________________________________________。

第八條 交付期限

出賣人應(yīng)當(dāng)在____年___月___日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種、第2種和第___種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1．該商品房取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表。

2．該商品房取得面積實(shí)測技術(shù)報告書。

3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5．____________________________________________________________。

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

1．遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起___日內(nèi)告知買受人的；

2．____________________________________________________________；

3．____________________________________________________________。

第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第__種方式處理：

1．按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之___的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過___日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起__天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的___%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之___（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

2．____________________________________________________________。

第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：

（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

（2）___________________________________________________________；

（3）___________________________________________________________；

（4）___________________________________________________________；

（5）___________________________________________________________；

（6）___________________________________________________________；

（7）___________________________________________________________。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起___天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按___利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十一條 交接

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：_________________________________________。

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。___________________________________________。

第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第___種方式處理：

1．出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。

2．____________________________________________________________。

3．____________________________________________________________。

第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施司公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

1．____________________________________________________________；

2．____________________________________________________________；

3．____________________________________________________________；

4．____________________________________________________________；

5．____________________________________________________________。

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1．____________________________________________________________；

2．____________________________________________________________；

3．____________________________________________________________。

第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后___日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第___項(xiàng)處理：

1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起__日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的__%賠償買受人損失。

2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的___%向買受人支付違約金。

3．____________________________________________________________。

第十六條 保修責(zé)任

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的`附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。_____________________________。

第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

1．該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán) _______________________________；

2．該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)______________________________；

3．該商品房所在樓宇的命名權(quán)____________________________________；

4．該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)____________________________________；

5．____________________________________________________________；

6．____________________________________________________________。

第十八條 買受人的房屋僅作___使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。____________________。

第十九條 前期物業(yè)服務(wù)

本物業(yè)由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量等見附件四；前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價格為___/月平方米（建筑面積），由物業(yè)管理企業(yè)按年（半年、季）收取。價格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綜合管理費(fèi)、

出賣人負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。

第二十條 物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和本物業(yè)業(yè)主臨時公約

買受人已詳細(xì)閱讀本合同附件四有關(guān)物業(yè)服務(wù)的全部內(nèi)容和本物業(yè)業(yè)主臨時公約，買受人同意由出賣人依法選聘物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，同意按照本合同第十九條約定的價格和方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；并同意遵守業(yè)主臨時公約。

第二十一條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第__種方式解決：

1．提交_______仲裁委員會仲裁。

2．依法向人民法院起訴。

第二十二條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件五）。

第二十三條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十四條 本合同連同附件共___頁，一式___份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人___份，買受人___份，___份，____份。

第二十五條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十六條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向________申請登記備案。

出賣人（簽章）：__________ 買受人（簽章）：

：__________ ：

：__________ ：

（簽章） （簽章）

___________年_____月____日________年_____月_____日

簽于______________________ 簽于