第一篇：阿城房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于阿城區(qū)近年來房地產(chǎn)開發(fā)市場情況的調(diào)

查報(bào)告

哈爾濱統(tǒng)計(jì)局2011-09-22 14:17:52

近幾年來在區(qū)委、區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)更是得到了迅猛發(fā)展。無論是房地產(chǎn)開發(fā)面積、房產(chǎn)市場價(jià)格，還是房產(chǎn)銷售勢頭都在持續(xù)攀升。這對(duì)拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、完善我區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、改善我區(qū)人居環(huán)境都發(fā)揮著極其重要的作用。今年8月中旬以來，區(qū)統(tǒng)計(jì)局高起點(diǎn)謀劃、高標(biāo)準(zhǔn)要求，在時(shí)間緊、任務(wù)急的情況下，組成由局長率隊(duì)、各統(tǒng)計(jì)業(yè)務(wù)骨干力量全員全力參加的調(diào)查小組，對(duì)全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了面對(duì)面、拉網(wǎng)式的分片走訪和調(diào)查。針對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場出現(xiàn)的一些現(xiàn)象追根溯源，力爭探求其本質(zhì)。我們將調(diào)查結(jié)果進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，并提出一些初步的建議和對(duì)策?，F(xiàn)將調(diào)查分析情況報(bào)告如下：

一、當(dāng)前我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀

隨著我區(qū)房地產(chǎn)市場需求的不斷發(fā)展變化和關(guān)注民生、惠及民生政策的逐步實(shí)施，我區(qū)住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，解決了一批不同層次住房困難家庭的住房問題，人民群眾居住條件得到了極大改善，房地產(chǎn)開發(fā)更是向著多元化發(fā)展，房地產(chǎn)市場得到進(jìn)一步完善。

(一)開發(fā)企業(yè)集聚阿城。目前在我區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的企業(yè)37家，其中在我區(qū)注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)26家，在域外（含市內(nèi)、省內(nèi)）注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)11家。共開工建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目52個(gè)。（詳見附表）

(二)開發(fā)力度急劇加大。2007年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額1.62億元，年末實(shí)有房屋建筑面積866.70萬平方米。2009年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額是2007年的4.32倍；年末實(shí)有房屋建筑面積是2007年的1.04倍；到2010年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額增至2007年的8.54倍；年末實(shí)有房屋建筑面積是2007年的1.48倍。

今年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資及建設(shè)面積情況如下：2011年新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資25.89億元，截止到8月份完成投資7.7億元。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積140.97萬平方米，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積432.59萬平方米。住宅規(guī)劃建筑面積309.39萬平

方米，其中高層規(guī)劃建筑面積200.73萬平方米；多層規(guī)劃建筑面積108.66萬平方米。規(guī)劃住宅套數(shù)為37645套，其中:90平方米及以下22731套，90-140平方米10166套，140平方米以上4748套。

（三）商品房銷售熱冷急轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料顯示，2009—2011年我區(qū)商品房銷售面積大幅度增加，商品房銷售額隨之迅猛攀升。

2009年商品房銷售面積29.08萬平方米，商品房銷售額74600萬元；2010年商品房銷售面積41.27萬平方米，商品房銷售額126774萬元；2011年商品房銷售面積41.07萬平方米，商品房銷售額188938萬元。2011年下半年開始變冷，全區(qū)最少一天只銷售不到幾十套房屋。某較大開發(fā)小區(qū)一天銷售僅3套。

（四）商品房價(jià)漲緩趨落。2009年我區(qū)商品房均價(jià)2229元/㎡，2010年漲至3419元/㎡，2011年更是漲至4600元/㎡。2010年高層3600元/㎡、多層3000元/㎡，今年1-8月份，高層4100-5200元/㎡、多層4500-5600元/㎡。8月以后房價(jià)漲緩趨降。

2010年二、三季度以來，我區(qū)樓市持續(xù)升溫，甚至一度出現(xiàn)市民排隊(duì)等售樓的情況，所有樓盤基本一開盤就預(yù)售一空，有的甚至依據(jù)沙盤和圖紙就可以團(tuán)購。但自今年5月份以來成交量明顯下降，房價(jià)雖未有明顯下降，但是短期內(nèi)不會(huì)大幅上漲且有溫和回落態(tài)勢。

（五）區(qū)政府高度關(guān)注民生。伴隨房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，區(qū)委、區(qū)政府高度關(guān)注民生，大力實(shí)施惠民政策，近兩年來加大對(duì)保障性住房建設(shè)力度。2010年完成704套，安置住房困難戶704戶。2011年保障性住房計(jì)劃新建8364套，各類棚戶區(qū)改造項(xiàng)目6304套，經(jīng)濟(jì)適用房2000套，廉租住房60套。項(xiàng)目現(xiàn)已開工125332㎡、1907套。

二、近年來房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾種表現(xiàn)

我區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展促進(jìn)了城市建設(shè)的快速發(fā)展和城市面貌的巨大變化，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)繁榮發(fā)展的重要力量。主要有以下幾方面的表現(xiàn)：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)有力地促進(jìn)了人居環(huán)境的改善。按照 “統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則推進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，在建小區(qū)﹙項(xiàng)目﹚的設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程質(zhì)量、配套設(shè)施水平進(jìn)一步提升。各開發(fā)企業(yè)正在由過去追求開發(fā)

規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向開發(fā)品質(zhì)的競爭。新建的小區(qū)戶型結(jié)構(gòu)更趨合理，人居環(huán)境更加優(yōu)美，住宅建設(shè)水平進(jìn)一步提高，極大地改善了居民居住條件。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)有力地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市面貌的改觀。近年來，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)指標(biāo)保持持續(xù)增長，住房價(jià)格基本保持穩(wěn)中趨漲的勢頭，對(duì)我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到了重要的促進(jìn)作用。開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)帶動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一批新型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、購物超市及餐飲門店的興起，做旺了城市人氣，擴(kuò)大了城市框架，提升了城市品位。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)有力地拉動(dòng)了居民消費(fèi)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)，近年來我區(qū)建筑及裝潢材料、家具、家用電器和金屬材料、五金、電料等類別的消費(fèi)均有大幅增長。房地產(chǎn)帶動(dòng)住房消費(fèi)以及建筑工人特別是農(nóng)民工的日常消費(fèi)作用非常明顯。

三、目前房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展中存在的主要問題及原因

（一）樓市由升溫迅速到降溫觀望，房價(jià)起伏較大。撤市設(shè)區(qū)以來，我區(qū)以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤市設(shè)區(qū)后房價(jià)漲幅的心理預(yù)期，使我區(qū)房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。2009年以來，受諸多因素的影響，特別是房價(jià)的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房價(jià)的強(qiáng)勢上漲。但從2010年第三季度以來，受國家調(diào)控房地產(chǎn)政策影響，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。

綜合來看，促成房價(jià)上漲主要原因有以下幾點(diǎn)：一是受全國房價(jià)上漲的影響，特別是阿城撤市設(shè)區(qū)后，城市檔次提升拉動(dòng)房價(jià)上漲；二是土地實(shí)行招拍掛使土地價(jià)格上升；三是國家政策、稅費(fèi)調(diào)整導(dǎo)致房屋價(jià)格上升；四是商品房品牌的提高（如環(huán)境質(zhì)量、綠化要求等），特別是高層住宅市場投入量增加是拉動(dòng)房價(jià)上漲的主要原因；五是受物價(jià)上漲因素影響，建筑成本增加（如建筑材料上漲、人工費(fèi)上漲、建筑節(jié)能、新材料、新工藝、新技術(shù)、智能化等影響）。

（二）土地價(jià)格大幅上升，開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升。土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土

地購置費(fèi)用，自 2009年截止到目前，呈現(xiàn)先低后高的趨勢，但招拍掛成交量已從高速增長趨于回落。

（三）部分房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)布信息和廣告與實(shí)際不符依然存在。目前，房地產(chǎn)市場商品房銷售大部分是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介代理公司進(jìn)行策劃銷售，部分中介代理公司采取的銷售辦法是發(fā)布虛假信息，欺詐消費(fèi)者，信息和廣告與實(shí)際樓盤不符的現(xiàn)象屢屢存在。房地產(chǎn)銷售廣告虛假問題突出，宣傳中期房樓盤及附屬設(shè)施和實(shí)際建成后存在極大差異，甚至有的根本就沒有所宣傳的綠地公園及配套設(shè)施，讓很多購房者頗有怨言。

（四）房地產(chǎn)市場交易管理有待進(jìn)一步加強(qiáng)。商品房預(yù)售許可證的發(fā)放，有待進(jìn)一步規(guī)范，要嚴(yán)格按照《商品房預(yù)售管理辦法》的要求，把好準(zhǔn)許關(guān)，提高質(zhì)量。對(duì)在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須取得有關(guān)證件，方可發(fā)放預(yù)售許可證。部分開發(fā)企業(yè)，在建項(xiàng)目手續(xù)不齊全，個(gè)別企業(yè)掛靠無證經(jīng)營，一房多賣、樓房質(zhì)量不過關(guān)、有的企業(yè)資金不到位，拖欠工程款等現(xiàn)象還繼續(xù)存在，政府各相關(guān)職能部門間聯(lián)合監(jiān)管必須重點(diǎn)加強(qiáng)治理、整頓。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)行情況比較混亂，尤其是未經(jīng)有關(guān)部門登記批準(zhǔn)的，進(jìn)行交易活動(dòng)，擾亂了正常的市場交易秩序。房屋租賃市場不規(guī)范，目前我區(qū)沒有管理細(xì)則，房屋租金的標(biāo)準(zhǔn)由租賃雙方自定，租房群體混雜，對(duì)租賃市場和社會(huì)治安增加了不穩(wěn)定因素。

四、針對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)存在問題的建議和對(duì)策

面對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場的這種現(xiàn)狀，我們既要堅(jiān)定信心，又要充分認(rèn)識(shí)到所面臨形勢的嚴(yán)峻，沉著應(yīng)對(duì)，科學(xué)決策。主要對(duì)策：一是要繼續(xù)加大招商引資力度，加快工業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大城市規(guī)模和城市人口數(shù)量，拉動(dòng)住房需求；二是縮小城鄉(xiāng)差距，引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城，帶動(dòng)我區(qū)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場的繁榮；三是科學(xué)規(guī)劃，適度控制土地入市總量，合理配置土地資源。四是繼續(xù)完善哈阿快速干道的建設(shè)，提升我區(qū)作為哈爾濱市后花園、20分鐘生活圈的城市品位，努力把阿城建設(shè)成環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)和諧、品位獨(dú)特的哈爾濱現(xiàn)代化大都市副中心城區(qū)。吸引更多的外埠資金和購房群體。五是進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)開發(fā)中的違法違章行為，保障購房居民利益。具體措施如下：

（一）認(rèn)真貫徹落實(shí)國家和省市政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策措施。一是根據(jù)國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》等文件精神，認(rèn)真貫徹落實(shí)各項(xiàng)政策措施。二是加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理。嚴(yán)格按照《商

品房預(yù)售管理辦法》的要求，進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)銷售許可證的發(fā)放，嚴(yán)把準(zhǔn)許關(guān)。進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)銷售網(wǎng)上簽約備案和網(wǎng)上申請(qǐng)辦證工作，對(duì)取得預(yù)銷售資格的樓盤要全部實(shí)行網(wǎng)上簽約備案，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)銷售情況的動(dòng)態(tài)管理，為市場提供準(zhǔn)確信息，并維護(hù)購房者的合法權(quán)益（從根本上避免一房多售現(xiàn)象）。三是適度控制房屋銷售價(jià)格。房價(jià)的高低雖然是由市場來決定的，但政府一定要加大對(duì)房屋預(yù)銷售價(jià)格的審定力度，合理確定銷售價(jià)位，讓更多的中低收入家庭能夠買得起房。同時(shí)要確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)達(dá)到當(dāng)年有效供給，以抑制房價(jià)的過快上漲。四是根據(jù)市場需求有針對(duì)性的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。充分考慮包括由房屋面積、戶型、功能、發(fā)展空間等各方面綜合指標(biāo)進(jìn)行中遠(yuǎn)期規(guī)劃，避免盲目性和跟從性。

（二）認(rèn)真落實(shí)住房建設(shè)規(guī)劃，合理節(jié)約利用土地。認(rèn)真落實(shí)住房建設(shè)規(guī)劃，在住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃的指導(dǎo)下，合理控制土地供應(yīng)及房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。一是要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃編制，科學(xué)制定房地產(chǎn)用地供應(yīng)年度計(jì)劃。保證中低價(jià)位，中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租房的土地供應(yīng)。二是要進(jìn)一步完善和規(guī)范土地收購儲(chǔ)備制度，引入市場機(jī)制，縮短土地供應(yīng)形成有效供給的時(shí)間。三是要加強(qiáng)土地批后監(jiān)管。在土地出讓合同中要明確土地開發(fā)時(shí)間和竣工時(shí)間，進(jìn)行建設(shè)用地全過程管理，切實(shí)落實(shí)土地閑置一年的征收土地閑置費(fèi)、滿兩年未動(dòng)工的依法予以回收的法律規(guī)定。四是要加強(qiáng)土地市場監(jiān)測分析和信息披露。通過監(jiān)測，及時(shí)公開土地供應(yīng)計(jì)劃、公布土地供應(yīng)結(jié)果，掌握建設(shè)用地供應(yīng)、地價(jià)和房價(jià)的變動(dòng)趨勢，并通過信息的及時(shí)發(fā)布，引導(dǎo)市場理性發(fā)展。五是積極發(fā)展節(jié)能型住宅。加大節(jié)能建筑的推廣力度，采取多種措施推廣使用節(jié)約能源的新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備，加強(qiáng)住宅小區(qū)的綠色、節(jié)能、健康人居環(huán)境建設(shè)，提高住宅的舒適性、安全性和耐久性。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的建設(shè)，提高經(jīng)營能力，主動(dòng)適應(yīng)市場變化。一是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)、規(guī)劃起點(diǎn)上狠下功夫，提供高品質(zhì)住房；二是保持市場穩(wěn)定，避免房價(jià)暴漲暴跌，開發(fā)企業(yè)要將競爭焦點(diǎn)由追求開發(fā)規(guī)模逐漸轉(zhuǎn)向開發(fā)項(xiàng)目整體質(zhì)量和經(jīng)營水平之間的競爭；三是精心經(jīng)營，為居民提供優(yōu)質(zhì)住房和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場中的高品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的樓盤讓越來越多的消費(fèi)者更趨向理性。工程質(zhì)量、配套建設(shè)，物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的商品房將仍然引領(lǐng)市場進(jìn)一步發(fā)展，贏得一部分的市場需求。

（四）加大對(duì)低收入群體住房保障的力度。一是按照國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的要求，嚴(yán)格戶型比例，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，創(chuàng)造性的落實(shí)國家相關(guān)保障性住房的政策，合理確定住房保障群體，有效增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，確保困難人群有房

?。欢墙⒔?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系，對(duì)符合條件的人群要應(yīng)保盡保。

（五）拓寬房地產(chǎn)融資渠道。我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，除自有資金外，基本依靠銀行貸款。國家調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資影響明顯，也增加了房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，為保持房地產(chǎn)業(yè)投資的平穩(wěn)發(fā)展，建議金融部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)別對(duì)待，根據(jù)實(shí)際情況，避免一刀切。對(duì)信譽(yù)較好、項(xiàng)目健康的企業(yè)，可以適當(dāng)放寬，積極幫助企業(yè)拓展新的融資方式與渠道，確保房地產(chǎn)投資的融資需求。

（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。一是要健全和完善對(duì)房地產(chǎn)市場的定期和不定期檢查制度，嚴(yán)格房地產(chǎn)市場監(jiān)管，特別是針對(duì)近年來我區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)違規(guī)開發(fā)經(jīng)營、囤積房源、惡意哄抬房價(jià)、將未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓等突出問題進(jìn)行專項(xiàng)治理，嚴(yán)肅查處。二是要規(guī)范開發(fā)企業(yè)從業(yè)行為，健全和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案建設(shè)，定期公布企業(yè)誠信記錄，曝光企業(yè)及從業(yè)人員不良記錄，并作為企業(yè)資質(zhì)年檢的重要依據(jù)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境。三是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)督。通過網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)向全社會(huì)開放，形成真實(shí)的動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)市場信息，完善全區(qū)商品房預(yù)銷售環(huán)節(jié)聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)，樓盤表管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上商品房買賣簽約，提高市場的透明度，廣泛接受社會(huì)各界監(jiān)督。四是加強(qiáng)租賃管理工作，發(fā)展租賃市場，定期公布租賃指導(dǎo)價(jià)，規(guī)范租賃行為，保障租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，切實(shí)為解決居民住房提供有益補(bǔ)充。規(guī)范發(fā)展中介服務(wù)，完善房地產(chǎn)市場服務(wù)體系，提高信息化管理水平和房地產(chǎn)市場的自我調(diào)節(jié)能力，創(chuàng)造良好的消費(fèi)環(huán)境。五是堅(jiān)持依法行政，提高執(zhí)法水平。加強(qiáng)執(zhí)法人員培訓(xùn)，堅(jiān)持持證上崗，文明執(zhí)法，嚴(yán)格執(zhí)法。建立聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，與建設(shè)、土地、規(guī)劃、水務(wù)等執(zhí)法部門聯(lián)動(dòng)執(zhí)法，形成合力，有效提高政府對(duì)房地產(chǎn)拆遷市場、開發(fā)市場、中介市場、租賃市場的監(jiān)管和指導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

（七）千方百計(jì)增加普通老百姓的收入。要最大限度地增加居民收入尤其是城鎮(zhèn)低收入居民和進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的收入，這部分人群數(shù)量多，且大部分都對(duì)商品房具有剛性需求和購買欲望，所以積極提供就業(yè)崗位，大力提高居民的購房能力，從根本上擴(kuò)大需求，是促進(jìn)我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展根本保障。

以上報(bào)告，僅供參考。

第二篇：關(guān)于阿城

關(guān)于阿城《峽谷》的細(xì)讀

阿城的小說適合細(xì)讀。80年代的文壇經(jīng)歷了文革的洗禮，浮夸風(fēng)還未完全褪盡，漢語被污染，它自身所具有的表現(xiàn)能力也被扭曲了。阿城則在語言上有回歸質(zhì)樸的特征，以《峽谷》為例，全文1300余字，簡潔也簡單，無關(guān)情節(jié)，寫的也只是一種存在，一種狀態(tài)。題名是《峽谷》，作者便緊緊圍繞峽谷來寫，一點(diǎn)也不拐彎抹角。不同的作家在面對(duì)同一個(gè)對(duì)象時(shí)有不同的寫法，但所達(dá)到的效果都必須是清楚明白，能給讀者留下深刻印象，因而這要求對(duì)象必須生動(dòng)形象，為了達(dá)到這個(gè)目的，作家必須利用不同的語言手段來描寫這個(gè)對(duì)象。試看阿城的寫法，峽谷被“直著劈開”，這里實(shí)際上用了一個(gè)比喻，但起初并不被我們注意，直到他說“大約是那刀有些彎”，這喻體才出現(xiàn)，不著痕跡，好像是自說自話。整個(gè)第一小節(jié)并不是十分有力，但我們已經(jīng)可以初初感覺到阿城的語言魅力。

接著，作者開始寫峽谷四周，從峽口寫到一株倒地的大樹，到峽頂?shù)囊痪€藍(lán)天，到空中一只移來移去的鷹，讀者的視線隨著作者的描寫逐漸上移，空間的變換轉(zhuǎn)移極其自然。至于作者寫樹，也是極有意思，“似乎谷里出了什么不測之事，把大樹唬得跑，一跤仰翻在那里”，本是死樹，但作者活寫，于是整個(gè)畫面也活了起來，加上空中的那只鷹，本來一個(gè)靜的峽谷，忽然多了些動(dòng)的因素，可謂“靜中有動(dòng)”了。從第二小節(jié)開始，特定的感知者的見、聞、感慢慢呈現(xiàn)出來，隨著這 1 個(gè)觀察者的移動(dòng)，他所看到的、聽到的、感覺到的，作者都很清晰地表現(xiàn)出來。

第三小節(jié)，視線又下來，作者轉(zhuǎn)寫峭壁，石頭是“生鐵般銹著”，一塊巨石和百十塊大石頭“昏死”在峽壁根，又是一個(gè)比喻和擬人，但作者并不刻意追求句式的工整與完善，他是極自然地寫出。石頭是靜的，于是他配之以兩只吐著芯子的四腳蛇，人走過峽谷時(shí)落下的小石子，于是畫面又動(dòng)了起來，甚至還可以聽見聲響，是“左右蕩著升上去的”。路上一座石屋，“門開著，卻像睡覺的人”，這比喻也新奇，將“門”比作“睡覺的人”，愈發(fā)死氣沉沉起來。是的，在騎手和馬未出現(xiàn)之前，作者給我們展示的都是一個(gè)死氣沉沉的峽谷，連石頭也是“呆”的，“一世界都靜著，不要誰來多舌”。以“動(dòng)”寫“靜”，這仍是特定觀察者的所見、所感，這“感”不僅是感覺，也是感想。作者在繼續(xù)寫環(huán)境的同時(shí)也暗中交代了騎手即將出現(xiàn)的環(huán)境，同時(shí)暗示了特定感知者也在向前、向上行走。騎手出現(xiàn)，馬“直腿走來”，正說明這個(gè)感知者是從高處向下看。阿城的觀察很細(xì)致、準(zhǔn)確，包括馬來時(shí)是從悶悶的土路到清脆的石階，離開時(shí)是從石階到土路的聲響變化，他都能用最一般的詞匯表達(dá)出來。這文章里充滿了細(xì)節(jié)，馬是怎樣走的、騎手是怎樣的相貌、店內(nèi)是怎樣的陳設(shè)，甚至騎手是怎樣吃東西的，他都一一交代。但我們驚異如此短小的篇幅里竟能容納這樣多的細(xì)節(jié)，原因就是作者采用了大量的短句。縱觀全文，幾乎沒有長句，短短三兩字便是一句，絕不廢話。比如寫騎手，“直鼻緊嘴，2 細(xì)眼高顴，眉睫似漆”，都是四字短語，但一個(gè)鮮活的騎手便展現(xiàn)在我們面前。另外，他寫吃，“臉上凸起，腮緊緊一縮，又緊緊一縮，就咽了”，寫喝，“將最啃進(jìn)酒碗里，一仰頭，喉結(jié)猛一縮，又緩緩移下來”，阿城對(duì)吃喝的熱衷在《棋王》中也有體現(xiàn)，沒有過多冗長的贅述，短短十來字，吃相、吃法都出來了，甚至我們也可以從這吃上看出騎手的性格來：豪邁、大氣。阿城的語言就是這樣，短，但有力、有勁、有節(jié)奏，句短但義長，并不因?yàn)槎绦【褪У袅藘?nèi)涵，反而可以營造一種更加生動(dòng)的效果。也許，他這樣的語言是有點(diǎn)“做”的，故意地與眾不同，在詞語的選擇和句型句式上都有他自己的思考，達(dá)到一種“陌生化”的效果，與我們平時(shí)閱讀的文章并不相同。正如開頭所說，阿城的語言回歸質(zhì)樸，在這點(diǎn)上，汪曾祺也有共見，但汪更多的是向漢語的民間傳統(tǒng)回歸。阿城把漢語身上的政治油彩、感傷油彩全部洗盡，因而更加有力、準(zhǔn)確，回到了文學(xué)表現(xiàn)最基本的要義上：有所表現(xiàn)，這是寫實(shí)的回歸。由此可以看出阿城語言的另一個(gè)特色——非?？刂浦饔^情感的表達(dá)，追求客觀寫實(shí)，這點(diǎn)，在他的小說《溜索》中也有體現(xiàn)?！秿{谷》這篇短文固然是小說，但它只是小說的一種，就如同畫家筆下的素描只是繪畫的一種?！秿{谷》也是素描，抑或說整個(gè)《遍地風(fēng)流》都是素描，寥寥數(shù)筆，神態(tài)盡出?，F(xiàn)在的文壇是80后當(dāng)?shù)?，華麗唯美、無病呻吟、魔幻穿越大行其道，哪里再去尋找素描式的質(zhì)樸文字呢？我們也只能期望再多出現(xiàn)兩個(gè)阿城了。

第三篇：房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

深圳地產(chǎn)界競爭激烈，硝煙彌漫，每天都有高樓大廈拔地而起。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目要邁向成功，會(huì)遇到一系列的問題，需要打開問號(hào)，找到答案?，F(xiàn)在，就讓我們來尋找皇達(dá)鴻錦華苑廣告推廣所需要的答案吧！

一、我們需要什么樣的主題形象？樓盤推廣，應(yīng)該有一個(gè)鮮明的主題形象，這樣個(gè)性突出，容易引來市場的關(guān)注，促進(jìn)銷售的成功。深圳發(fā)展商各出奇招，使地產(chǎn)舞臺(tái)異彩紛呈?；蔬_(dá)鴻錦華苑怎樣表現(xiàn)自己呢？賣樓，不僅賣給消費(fèi)者一個(gè)居住空間，還應(yīng)“附贈(zèng)”一種新的生活方式，一種對(duì)美好生活全新的詮釋。這是我們思考的著力點(diǎn)。都市呼喚愛都市的生活從大自然躲在了林立的水泥森林之中。車水馬龍穿梭在缺乏柔美的鋼筋結(jié)構(gòu)里，失去了綠色，失去了溝通，失去了人生應(yīng)有的愛。如果將自己鎖在孤立的空間里，一成不變地守著時(shí)代發(fā)展帶來的所有電器文化；或?qū)⒆约撼撩杂谔摂M的世界，一切的感情，一切的一切，在非現(xiàn)實(shí)中喜怒哀樂。逐漸……這個(gè)城市就會(huì)沒有了歡樂，沒有了激情，沒有了生命力。假若，有戶人家透過半掩的玻璃窗，愜意地享受著戶外的盎然綠意，欣賞自然對(duì)人的關(guān)愛，呼吸的不再是嗆鼻的空氣，撫面的不再是凄涼的晚風(fēng)。這種感覺，這樣的生活，是否是都市中現(xiàn)代人家的追求？假若，有戶人家在回家的路上，被左鄰右舍問好，道聲工作辛苦了，每一張笑臉，每一聲問候，以及小區(qū)里成群的兒童嬉戲的場景，激蕩著內(nèi)心的感謝與喜悅?？稍賿鞈]著工作的煩心，瑣事的惱怒，輕松地沐浴著都市文明中積極的人文，是否是繁華城市中康樂人家的夢境？如果，您和家人深愛著家，流連于家的溫馨與浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪廳瘋狂地發(fā)泄，將每一點(diǎn)關(guān)愛凝注在魂?duì)繅衾@的心靈居所，或在陽臺(tái)上相濡以沫，或在小區(qū)內(nèi)花前月下，是否這就是幸福人家的寫照？如果，您已不通宵達(dá)旦地在侃網(wǎng)中迷惘，體會(huì)的是信息世界飛速發(fā)展給您帶來的成功與喜悅，領(lǐng)略著因特網(wǎng)賦予的時(shí)尚與精彩，每一天輕松享受著局域網(wǎng)為您打理生活的瑣碎。新的世紀(jì)，新的時(shí)代，是否這就是富貴人家的豪情？……這樣的時(shí)代，這樣的都市，這樣的人家，都將是皇達(dá)鴻錦華苑給業(yè)主營造的天堂，把來自自然、社區(qū)、世界的愛和親情、愛情、友情以及天地間種種亙古永恒的愛，精心締造一處愛的家園，我們所要闡述的思想與理念。呼吸著愛的溫馨與親切，一種意境，也是一種夢境……都市的月光與愛在夜空中徜徉……我們應(yīng)該“愛”！我們選擇“愛”作為項(xiàng)目推廣的主題?？紤]到“愛”的表達(dá)不應(yīng)過于直白，而應(yīng)內(nèi)涵豐富，富有意境，所以有必要給皇達(dá)鴻錦華苑取一個(gè)推廣名，就叫做“LOVE時(shí)代”。這樣，“愛”的表達(dá)現(xiàn)代、時(shí)尚，既突出個(gè)性，主題鮮明，又和都市現(xiàn)代生活緊密相連。我們還考慮過一個(gè)推廣名“幸福快車”，希望這輛快車駛?cè)氍F(xiàn)代都市人的生活。但我們沒有擋住“LOVE時(shí)代”的誘惑，所以只好將“幸?？燔嚒狈旁谠?。

二、我們會(huì)“被愛”嗎？我們的“LOVE時(shí)代”主題形象推向市場，會(huì)“被愛”嗎？這是我們緊接著遇到的問題。在都市快節(jié)奏的生活中，在“水泥森林”的空間里，人們承受著巨大壓力，身心俱疲。家的溫暖是撫慰身心之所。因?yàn)榧矣星?，家有愛，家有歡樂?；蔬_(dá)鴻錦華苑提供給人們的是有情、有愛、有歡樂的家，是人們真實(shí)需要的，是心底呼喚的。所以我們對(duì)“LOVE時(shí)代”能引起消費(fèi)者的內(nèi)心共鳴，對(duì)我們“被愛”充滿信心。

三、“歌”唱給誰聽？我們的“愛”要大聲說，大聲唱。誰來聽呢？這就要求我們對(duì)目標(biāo)客戶有一個(gè)準(zhǔn)確的把握。

（一）都市白領(lǐng)一族文化：程度較高年齡層次：26-40歲經(jīng)濟(jì)狀況：中高收入階層，有一定積蓄，具備本項(xiàng)目購買能力購房動(dòng)機(jī)：自用，多為首次置業(yè)者購買習(xí)慣：理性，有主見，所需戶型適中重點(diǎn)分布區(qū)域：羅湖、福田家庭結(jié)構(gòu)：2-5人2人，為2人世界。組成家庭時(shí)間不太長，注重溫馨浪漫。3人，為3口之家。有相當(dāng)注意力放在下一代培養(yǎng)上，資金投入也會(huì)傾斜。4人，3口之家加一位長輩，消費(fèi)更趨理性。5人，3口之家加一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂。分析以上特點(diǎn)，在廣告策略上，強(qiáng)化主題形象，豐富文化內(nèi)涵，針對(duì)訴求對(duì)象的細(xì)分，有的放矢地展開訴求。如對(duì)2人世界，重點(diǎn)展現(xiàn)溫馨浪漫，共筑愛巢。對(duì)5口之家，則突出理性親情，天倫之樂。

（二）周邊屋村居民文化程度：一般年齡層次：23-45歲經(jīng)濟(jì)狀況：實(shí)力雄厚，購買力強(qiáng)購買習(xí)慣：就近購買，對(duì)自己居住區(qū)域有感情，不遠(yuǎn)求，所需戶型偏大。分布區(qū)域：項(xiàng)目周邊地帶家庭結(jié)構(gòu)：3-5人3人為3口之家，下一代已上學(xué)或長大成人，考慮給下一代一個(gè)更好的成長空間或安一個(gè)家。4口之家是一對(duì)夫婦有兩個(gè)孩子或3口之家有一位老人。5口之家是3口之家加2位老人。還可能有其它結(jié)構(gòu)，但不是主力。針對(duì)這一群體，突出現(xiàn)代社區(qū)的高尚性，是未來生活的方向，引起他們的向往，促成購買行動(dòng)。

（三）香港客戶文化程度：較高，但文化觀念及習(xí)慣與深圳有所區(qū)別。年齡層次：25-45歲經(jīng)濟(jì)狀況：就香港標(biāo)準(zhǔn)而言，屬中下，但足以擁有本項(xiàng)目。購買習(xí)慣：強(qiáng)調(diào)便利，尤重口岸和地鐵，重視物業(yè)管理。所需戶型適中。對(duì)香港客戶群，訴求時(shí)強(qiáng)調(diào)深圳的飛速發(fā)展，“深港一家”。突出口岸和地鐵概念，介紹物業(yè)管理的稱心如意。

四、自我如何評(píng)價(jià)？皇達(dá)鴻錦華苑在片區(qū)內(nèi)屬較大規(guī)模，地理位置優(yōu)越，加上發(fā)展商的精心打造，將成為本片區(qū)高質(zhì)素的樓盤。自身優(yōu)勢：

1、中心區(qū)一級(jí)輻射地塊，地理位置優(yōu)越；

2、毗鄰皇崗公園，擁有28萬平米綠色園林；

3、較大社區(qū)，自身配套齊全；

4、周邊商場、學(xué)校、銀行、車站、食街等生活配套一應(yīng)俱全，極為便利。劣勢：

1、臨街有較大噪音、粉塵污染，影響居家氛圍；

2、與成熟片區(qū)一路之隔，吸引客戶到現(xiàn)場有一定難度。本著揚(yáng)長避短的原則，在“愛”的主題統(tǒng)籌之下，將優(yōu)勢宣傳、張揚(yáng)出來。建議在小區(qū)外圍適當(dāng)栽種樹木，克服臨街的不利影響?？繌V告的有效訴求，導(dǎo)示系統(tǒng)的有效吸引，促銷活動(dòng)的推動(dòng)，吸引客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場。

五、廣告策略如何制定？廣告策略是非常重要的，要嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、環(huán)環(huán)緊扣，方能取得良好效果。

（一）形象整合1、廣告主題：以愛為主題，突出自身個(gè)性，推廣名定為“LOVE時(shí)代”。

2、主廣告語：讓世界充滿愛把愛的主題突出張揚(yáng)出來，喻示在LOVE時(shí)代里愛無處不在，給予人們的是全新的，心靈相應(yīng)的愛。輔助廣告語：①都市的月光把愛喚醒 ②寫不完的愛 ③我想擁有的愛 ④呼吸著愛

3、廣告主題的分部演繹（1）中心區(qū)的感覺……………………………優(yōu)越的地理位置（2）家門口的綠色………………………皇崗公園的滿目翠綠（3）“她”給我的愛………………………對(duì)LOVE時(shí)代的感受（4）足不出戶的滿足……………………………小區(qū)自身配套（5）舉步可達(dá)的便捷…………………………片區(qū)的完美配套（6）建筑精品……建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境規(guī)劃都是大師的傾心杰作（7）稱心適意…………………………………完善的物業(yè)管理（8）下一代的世界………………………………突出教育概念

4、廣告表現(xiàn)體現(xiàn)較高的文化品位、自然典雅的清新風(fēng)格、鳥語花香、愛意居家的生活氛圍。

5、廣告手段運(yùn)用采用全方位、整合式、分階段出擊的廣告手段，將廣告、促銷、包裝、媒介等一切傳播活動(dòng)形成一個(gè)有機(jī)整體，爭取最佳的廣告效果。

6、廣告階段的劃分（1）引導(dǎo)期（內(nèi)部認(rèn)購階段）此一階段主要做形象廣告，突出主題形象，讓市場感受并接受“愛”的主題。（2）推廣期（正式預(yù)售到封頂前）這一階段主要深化廣告主題，突出片區(qū)生活優(yōu)越便利，增加理性訴求的比例。（3）強(qiáng)銷期（封頂至入伙前）此一階段以理性訴求為主，突出居家生活氣氛，并視前一階段廣告效果作出相應(yīng)調(diào)整。（4）尾盤期（入伙后）此一階段強(qiáng)調(diào)賣點(diǎn)訴求，結(jié)合價(jià)格策略，促進(jìn)尾盤銷售。

六、現(xiàn)場如何包裝？現(xiàn)場包裝,要極具個(gè)性化，只有個(gè)性鮮明，才能被廣大受眾記憶，進(jìn)而接受。要突出個(gè)性，就要注意差異性包裝與眾多樓盤相區(qū)別。“個(gè)性化特色”和“差異性包裝”是本項(xiàng)目現(xiàn)場包裝的重要策略。我們先來看看附近的兩個(gè)樓盤：共和世家和天健陽光華苑，它們的成功包裝頗有研究價(jià)值。共和世家最突出的特點(diǎn)是“公園里的綠”，將最大的賣點(diǎn)張揚(yáng)出來，外立面色彩冷靜、大氣，與鮮活的綠色恰到好處地融合，收到良好的效果。天健陽光華苑突出“陽光”的感覺，有著陽光般的心情：“生活著，快樂著”。讓人感受到生命活力的律動(dòng)。外立面色彩及包裝整體形象給人以強(qiáng)烈的印象。這兩個(gè)樓盤的成功包裝給了我們有益的啟示：深入分析市場，確定主題形象，區(qū)別競爭對(duì)手，突出個(gè)性包裝，是走向成功有力保證?；蔬_(dá)鴻錦華苑在深入分析和把握市場的基礎(chǔ)，確定了“愛”的主題。在現(xiàn)場包裝的具體實(shí)施上，我們作如下考慮：1． 售樓處售樓處的外觀強(qiáng)調(diào)視覺沖擊，同時(shí)傳遞溫馨輕松的氣氛。室內(nèi)的形象背景板、展板等主要體現(xiàn)溫馨居家感受，讓客戶感受到生活其間愛意環(huán)繞，愜意、舒適。2． 形象廣告牌位置：放置在項(xiàng)目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。這樣的放置，可以獲得最佳視覺效果，讓盡可能多的受眾看到。數(shù)量：一塊規(guī)格：8m×6m設(shè)計(jì)風(fēng)格：突出“愛”的主題，渲染都市溫馨居家的氣氛（詳見設(shè)計(jì)稿）。3． 圍墻用色亮麗、鮮活，畫面體現(xiàn)都市溫馨浪漫氣氛，展示現(xiàn)代的“愛”。4． 現(xiàn)場條幅在建筑主體建至六層以上時(shí)懸掛，數(shù)量六條，整體風(fēng)格與“愛”的主題相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。5． “愛心通道”的布置將看樓通道命名為“愛心通道”，放置安全帽、雨傘、小玩具、小飾品等，這些物品都專門設(shè)計(jì)制作，讓客戶行走其間，真切感受到愛的氣氛。6． 商場的包裝突出人氣凝聚氣氛，給予商家信心。同時(shí)介紹進(jìn)場的是知名品牌商家（如萬佳），品牌互動(dòng)，讓業(yè)主感受到生活更加便利。

七、導(dǎo)示系統(tǒng)如何布置？皇達(dá)鴻錦華苑位于益田路和福民路交匯處。益田路?？寇囌驹陧?xiàng)目南北兩側(cè)，距離都在300米以上。福民路上東側(cè)有皇崗村站，距項(xiàng)目60米；西側(cè)有福田新區(qū)委站，距項(xiàng)目150米。特別是還有天虹商場這個(gè)人流匯聚之地，所以福民路成為布置導(dǎo)示系統(tǒng)的當(dāng)然之選。1． 燈桿旗 考慮規(guī)劃300面，從福民路天虹商場延伸至皇崗村站臺(tái)。這樣的布置能有效吸引福民路上的人流。2． 站臺(tái)廣告 爭取到福田新區(qū)委站臺(tái)兩側(cè)廣告發(fā)布權(quán)，有效傳遞項(xiàng)目信息。3． 形象指示牌 我們規(guī)劃形象指示牌4塊，分別放置于天虹商場右側(cè)路口，福民路與益田路交叉路口（靠天健陽光華苑一側(cè)），益田路與福強(qiáng)路交叉路口，皇崗食街出口。這樣對(duì)4處關(guān)鍵路口的人群形成有效指引。該指示牌將指示功能和形象展示結(jié)合于一體，擴(kuò)大傳播影響力。規(guī)格：2.5m×1.5m

八、售樓資料如何規(guī)劃？1． 售樓書樓書是售樓資料的重中之重，本項(xiàng)目共有住宅656套，按1：10比例，規(guī)劃為6000份。設(shè)計(jì)風(fēng)格亮麗、明快，富有都市生活氣息。樓書將把項(xiàng)目整體形象和各賣點(diǎn)薈萃其中。2． 宣傳折頁規(guī)劃為9000份（6個(gè)p，3折頁），突出項(xiàng)目主題形象和主要賣點(diǎn)。3． 宣傳單張規(guī)劃30000份，作大量派發(fā)，擴(kuò)大宣傳影響面，濃縮樓書精華于其中。4． 戶型插頁5． 付款方式、購樓須知這是必不可少的資料，規(guī)劃為9000份。6． 手提袋手提袋方便客戶帶走售樓資料，同時(shí)又是流動(dòng)的宣傳媒體，規(guī)劃3500個(gè)。

九、怎樣安排促銷？在皇達(dá)鴻錦華苑附近，最旺的地方是天虹商場，許多產(chǎn)品的促銷活動(dòng)在這里舉行，收到良好效果。本項(xiàng)目也應(yīng)考慮在天虹商場舉辦促銷活動(dòng)，有效吸引人流到現(xiàn)場看樓。平日可在天虹商場設(shè)咨詢點(diǎn)，派發(fā)宣傳資料，加深人們對(duì)項(xiàng)目的印象。周未及節(jié)假日，舉辦促銷活動(dòng)。多舉辦吹汽球、猜謎語及其它趣味活動(dòng)，還可舉行幼兒歌舞表演等。對(duì)積極參與活動(dòng)并表現(xiàn)突出者，給予適當(dāng)購房優(yōu)惠，或是贈(zèng)送半年管理費(fèi)等，促進(jìn)現(xiàn)場銷售。在開盤等重大節(jié)日，增加歌舞表演內(nèi)容，提高檔次，聚集人氣。促銷活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，天虹商場處設(shè)看樓專車，接送看房人群。不管買與不買，都送回家，進(jìn)行感情投資。一方面體現(xiàn)“LOVE時(shí)代”給予的是真實(shí)的愛。另一方面到天虹購物的人居住較近，容易送回，不會(huì)增加太多成本。

十、媒體計(jì)劃如何？

（一）媒體分析 各種媒體都有自己固有的特點(diǎn)，分析不同媒體的優(yōu)缺點(diǎn)，對(duì)他們有一個(gè)十分清晰的概念，把握住各種媒體的特性，對(duì)在廣告活動(dòng)中取得最大的效果至關(guān)重要。現(xiàn)分別將幾種媒體特性介紹分析如下： 報(bào)紙媒體 優(yōu)點(diǎn)：報(bào)紙的版面大，篇幅多，具有相當(dāng)大的信息載量和較強(qiáng)解釋能力，可詳細(xì)刊登廣告內(nèi)容，報(bào)紙媒體的特殊新聞性的準(zhǔn)確可信度，無形中也使報(bào)紙廣告顯示出準(zhǔn)確性和較高的可信度，同時(shí)，報(bào)紙媒體單位的權(quán)威性也使受眾產(chǎn)生信賴感，這都大大提高了受眾人群的信任度；報(bào)紙具有保存價(jià)值，其內(nèi)容無閱讀時(shí)間的限制；報(bào)紙發(fā)行面廣，投遞迅速準(zhǔn)確，發(fā)行地區(qū)和發(fā)行對(duì)象明確，且隨著印刷質(zhì)量的提高，廣告效果更加明顯。缺點(diǎn)：報(bào)紙出報(bào)頻繁，前一天的報(bào)紙?jiān)诘诙煲殉蓺v史，與受眾相對(duì)接觸時(shí)間不長；有一定文化層面的人才能接受報(bào)紙媒體。電視媒體 優(yōu)點(diǎn)：電視媒體傳速迅速，覆蓋面廣，收視率高，內(nèi)容非常廣泛，包羅萬象；它訴諸于人的視覺和聽覺，具有形聲兼?zhèn)涞墓δ?，表現(xiàn)力豐富，娛樂性強(qiáng)；對(duì)廣告可進(jìn)行高頻度重復(fù)，加深印象。缺點(diǎn)：宣傳印象消逝的速度快，對(duì)觀眾的選擇性和針對(duì)性較低，電視廣告制作復(fù)雜且費(fèi)用較高。雜志媒體優(yōu)點(diǎn)：讀者對(duì)象確定，選擇性強(qiáng)；印刷精美，刊登內(nèi)容相對(duì)固定；有限時(shí)間長，使于閱讀和保存。缺點(diǎn)：周期長，傳播速度慢，時(shí)效性差；讀者面固定，影響面有限。其它媒體特點(diǎn)電臺(tái)：快速、深入廣泛、通俗、靈活。但消失快、印象不深刻、無法存查。郵寄廣告：能夠有針對(duì)性的選擇受眾，機(jī)動(dòng)靈活，所傳達(dá)信息內(nèi)容全面集中，制作簡便，費(fèi)用低廉。車體廣告：流動(dòng)性強(qiáng)，接觸面廣泛，受眾層面多樣化，具有預(yù)告性，重復(fù)性。制作簡單，費(fèi)用低廉。但信息載量少，接觸時(shí)間短，印象不深刻。路牌廣告：廣告形象突出、鮮明，易記憶，不受時(shí)間和空間限制，有益于美化城市，但受場地條件限制和政策性限制。

（二）媒體選擇1． 選擇原則a.目標(biāo)原則：媒體選擇保證與廣告目標(biāo)和廣告策略相一致。b.適應(yīng)原則：媒體選擇與客觀環(huán)境相適應(yīng)，適合目前所針對(duì)的廣告市場。c.優(yōu)化原則：堅(jiān)持從多數(shù)媒體的比較中產(chǎn)生媒體組合方案，堅(jiān)持在單一媒體種類選擇中進(jìn)行優(yōu)化組合。d.同一原則：堅(jiān)持媒體的選擇必須有利于廣告內(nèi)容的表達(dá)。e.效益原則：選擇廣告媒體時(shí)把廣告效益放在首位。2． 項(xiàng)目分析每個(gè)項(xiàng)目都有自己的特性，根據(jù)項(xiàng)目特性針對(duì)性地確定媒體策略，選擇組合媒體，以求制定出最適合本項(xiàng)目的方案，保證廣告費(fèi)用最合理的應(yīng)用?；蔬_(dá)鴻錦華苑項(xiàng)目幾個(gè)與媒體策略有關(guān)的特性如下：（1）10萬平方米的大型項(xiàng)目，擁有654套住宅，需要較大市場消化量。（2）以中等面積戶型為主，深圳同類樓盤眾多，競爭激烈，廣告漫天飛舞。（3）目標(biāo)客戶分散，購買動(dòng)機(jī)多樣，易感媒體不一。（如表一）（4）本項(xiàng)目的發(fā)售時(shí)間內(nèi)有幾個(gè)事件值得關(guān)注a.中國國家足球隊(duì)再次沖擊世界杯b.深圳被評(píng)為世界花園城市，2001年各種活動(dòng)會(huì)相對(duì)增加c.中國加入WTO如果順利，深圳受沖擊巨大，媒介市場與本項(xiàng)目目標(biāo)市場都會(huì)反應(yīng)強(qiáng)烈。表一：類 別 信息敏感性 媒體認(rèn)同感 廣告認(rèn)同感 易感媒體 首選類型年

齡 20—30歲 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 電視、報(bào)刊、戶外、網(wǎng)絡(luò) 本地 30—40歲 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò) 本地 40—50歲 較強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 電視、報(bào)紙、本地 50歲以上 較強(qiáng) 一般 較強(qiáng) 報(bào)紙、電視、廣播 本地職

業(yè) 高級(jí)白領(lǐng) 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò) 本地 小商業(yè)主 較強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng) 電視、報(bào)紙 本地 投資者 強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng) 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 本地 自由職業(yè)者 較強(qiáng) 較強(qiáng) 強(qiáng) 報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò) 本地 特殊職業(yè)者 較強(qiáng) 一般 強(qiáng) 電視、報(bào)紙 本地

3． 確定媒體（1）主力媒體的確定皇達(dá)鴻錦華苑的廣告推廣，主力媒體應(yīng)選擇覆蓋面（包括職業(yè)、年齡、地域）廣，具有相當(dāng)房地產(chǎn)廣告規(guī)模優(yōu)勢的本地平面廣告媒體。深圳有一定房地產(chǎn)廣告規(guī)模的報(bào)紙比較如下：媒 體 類 別 發(fā)行量 千人成本(元/cm2)主體受眾 房地產(chǎn)廣告規(guī)模優(yōu)勢 備注深圳商報(bào) 40萬 2.14 深圳 2 版面靈活香港商報(bào)（置業(yè)大觀）41萬 1.76 深圳 3 夾特報(bào)發(fā)行，僅有廣告版，屬夾報(bào)廣告南方都市報(bào) 23萬 2.07 深圳 4 零售為主證券時(shí)報(bào) 5萬 2.98 深圳 5 讀者單一確定主力媒體：深圳特區(qū)報(bào) 主力版位：第九版（體育新聞，二疊封面）主力發(fā)布時(shí)間：星期五

（2）輔助媒體的確定以深圳特區(qū)報(bào)為主力媒體，以較為固定的版位、時(shí)間，發(fā)布廣告進(jìn)行訴求，同時(shí)需要其它媒體在版位、形式、發(fā)布時(shí)間上給予靈活機(jī)動(dòng)的支持補(bǔ)充，形成一個(gè)合理有效的媒體組合，增強(qiáng)整個(gè)發(fā)布計(jì)劃的含蓋性，穩(wěn)定性和易調(diào)整性。確定輔助媒體：

a.深圳商報(bào) 主要版位：普通版深圳商報(bào)與特區(qū)報(bào)有較為相以的讀者群體，并且發(fā)行量巨大，版面靈活多變，可調(diào)制性強(qiáng)，選擇深圳商報(bào)以靈活多變的版位安排，創(chuàng)意設(shè)計(jì)、特殊規(guī)格等作有力的輔助。

b.南方都市報(bào)主要版位：普通版南方都市報(bào)在深圳零售量第一，高達(dá)18萬份，讀者群體以年輕白領(lǐng)為主，包括青年婦女等多種類型的讀者

c.SZTV-1時(shí)段：A1、A2以影視廣告增加廣告訴求的形式多樣性和易接受性，電視廣告為大家所喜聞樂見，同時(shí)屬強(qiáng)迫接受型廣告，適合為建立LOVE時(shí)代形象進(jìn)行感性訴求。d.公交車體廣告線路：3路、28路、218路數(shù)量：4臺(tái)（3路），4臺(tái)（27路），3臺(tái)（218路）。共11臺(tái)公交車體廣告費(fèi)用低廉，受眾廣泛，用此媒體進(jìn)行形象宣傳，對(duì)主力媒體訴求效果具有較強(qiáng)的支持作用。所選線路盡量含蓋羅湖、福田人群集中的成熟片區(qū)，同時(shí)考慮在樓盤發(fā)售期能夠拿到所選線路的車體數(shù)量有限。所選線路介紹如下：

廣告級(jí)別 線 路 起止站 途經(jīng)主要路段特A 3 福田南—水庫 愛國路、東門、深南中、福田路A3 218 下梅林—仙湖 北環(huán)路、八卦路、筍崗、東門北、怡景路B 28 皇崗村—火車站西 福民、福強(qiáng)、彩田、皇崗、嘉賓、和平路

（三）組合運(yùn)用深圳特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)、南方都市報(bào)、公交車體廣告、SZTV-1，依次覆蓋目標(biāo)市場，以不同的廣告媒體向目標(biāo)客戶傳遞樓盤信息，使目標(biāo)客戶全方位感受到本項(xiàng)目廣告的沖擊。在訴求表現(xiàn)上，以特區(qū)報(bào)為首的報(bào)紙媒體著重賣點(diǎn)訴求，創(chuàng)意或直訴本項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)，突現(xiàn)樓盤質(zhì)素，求得市場認(rèn)同，以SZTV-1和公交廣告作形象訴求，引起客戶情感上的共鳴與認(rèn)同，促進(jìn)購買行為，并增強(qiáng)報(bào)紙媒體的賣點(diǎn)訴求的力度。在廣告版面安排上，保證深圳特區(qū)報(bào)相對(duì)固定的發(fā)布頻率和版面，形成穩(wěn)固形象，達(dá)成市場共識(shí)，其它媒體則以靈活的位置、時(shí)段、多變的創(chuàng)意進(jìn)行多點(diǎn)進(jìn)攻，使整體推廣達(dá)到穩(wěn)中有變，變而不亂。既保持整體形象統(tǒng)一，又能夠靈活機(jī)動(dòng)的進(jìn)行廣告推廣。廣告發(fā)布在時(shí)間上，采用同步發(fā)布策略，項(xiàng)目的開盤銷售與廣告同期開始，前期僅在項(xiàng)目形象導(dǎo)入時(shí)期作少量廣告，進(jìn)行入市前的鋪墊造勢。在廣告發(fā)布頻率上，采用固定頻率策略與變動(dòng)頻率策略相結(jié)合，特區(qū)報(bào)以固定頻率策略為主，僅在銷售后期減小廣告投放量。其它輔助媒體則采用變動(dòng)頻率策略，根據(jù)不同的銷售時(shí)期以及銷售狀況適時(shí)增加或減少廣告投放量。（注：公交廣告媒體。對(duì)于房地產(chǎn)廣告來講，不存在投放頻率的問題）

1． 引導(dǎo)期計(jì)劃時(shí)間一個(gè)月，在特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)發(fā)布軟性文章為主的的廣告，全面詮釋LOVE時(shí)代概念，引導(dǎo)樓盤形象主題，廣告投放以半版為主。2． 開盤強(qiáng)銷期計(jì)劃時(shí)間兩個(gè)月，以特區(qū)報(bào)賣點(diǎn)訴求為主，在第九版發(fā)布1/3版彩色廣告，每周一次，深圳商報(bào)、南方都市報(bào)以形象廣告為主，結(jié)合多變的創(chuàng)意、靈活的版位。進(jìn)行品牌形象宣傳。SZTV-1影視廣告和公交車體廣告同期投放。主力媒體堅(jiān)持固定的投放頻率，各輔助媒體則靈活運(yùn)用，根據(jù)市場情況等積極調(diào)整發(fā)布頻率，以求取得最大廣告效果，達(dá)到銷售目的。3． 持續(xù)熱銷期計(jì)劃時(shí)間兩個(gè)月，承接上一階段強(qiáng)勁勢頭，利用前段大廣告量產(chǎn)生的市場邊際效益，創(chuàng)造一個(gè)持續(xù)熱銷期。堅(jiān)持上一時(shí)期的媒體組合，適當(dāng)減少廣告投放量，其中主要減少輔助媒體的廣告投放量。SZTV-1的形象訴求廣告停止，轉(zhuǎn)以專題片廣告，堅(jiān)持公交車廣告。全方位加大理性訴求，維持穩(wěn)定的銷售進(jìn)度。4． 尾盤期在營造的形象品牌優(yōu)勢下，利用大量購房客戶，營造出旺銷現(xiàn)象，促使產(chǎn)生羊群效應(yīng)。以特區(qū)報(bào)和商報(bào)配合，少量投放廣告，把握游離客戶的心理，采取有針對(duì)性的訴求，達(dá)到樓盤銷售的完滿成功。

（四）發(fā)布計(jì)劃（根據(jù)招標(biāo)要求，發(fā)布計(jì)劃做至開盤后一個(gè)月）階段類別 媒體 投放量 版位 規(guī)格 訴求表現(xiàn)引導(dǎo)期 特區(qū)報(bào) 1 9版 1/3版 軟性文章為主，以皇達(dá)鴻錦華苑演繹全新LOVE時(shí)代為主題做好開盤前的宣傳造勢，形象引導(dǎo)工作 2 地產(chǎn)版 半版深圳商報(bào) 1 普通版 半版 開盤強(qiáng)銷期 特區(qū)報(bào) 1 地產(chǎn)版 全版 硬性廣告，開盤慶賀各賣點(diǎn)訴求，創(chuàng)意與寫實(shí)相結(jié)合 4 9版 1/3版深圳商報(bào) 2 普通版 1/3版 硬性創(chuàng)意廣告主題訴求 南方都市報(bào) 2 二封底 半版 同上 SZTV-1 6次/周 A1時(shí)段A2時(shí)段 30秒 品牌形象與賣點(diǎn)相結(jié)合（五）媒體費(fèi)用預(yù)算媒體發(fā)布費(fèi)用計(jì)劃取所推廣項(xiàng)目市值的1.6%皇達(dá)鴻錦華苑住宅建筑面積：56490m2，以均價(jià)6500元/m2計(jì)，市值：6500元/m2×56490m2=367185000元媒體發(fā)布費(fèi)用：367185000×1.6%=5874960元各階段、各媒體所占費(fèi)用分配如下 金額（萬元）比率（%）階

段 引導(dǎo)期 34.9 5.9 開盤強(qiáng)銷期 329 56 持續(xù)熱銷期 200 34 尾盤期 24.1 4.1媒

體 特區(qū)報(bào) 300 51 深圳商報(bào) 94 16 南方都市報(bào) 47 8 公交車體 29

5（六）媒體計(jì)劃的控制和調(diào)整媒體計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)廣告目標(biāo)和廣告策略的具體操作手段，在整個(gè)項(xiàng)目推廣過程中，積極與發(fā)展商，代理商密切配合，在維護(hù)總體綱略的情況下，根據(jù)具體的銷售狀況，積極配合舉辦的各種促銷活動(dòng)，以及可利用的社會(huì)事件，適時(shí)適度地調(diào)節(jié)具體的發(fā)布日期、規(guī)格和版位，直至訴求主題。不光市場是多變的，其它各種不可預(yù)見情況比比皆是，影響媒體發(fā)布的因素眾多，比如新聞事件、天氣變化、大型活動(dòng)、交通問題等都需具體問題具體處理。1． 調(diào)整原則a.最利于銷售b.最大限度利用社會(huì)新聞價(jià)值，節(jié)日慶典效益c.保證主題推廣形象不變2． 調(diào)節(jié)方法a.根據(jù)銷售情況階段性調(diào)整a.根據(jù)市場變化現(xiàn)時(shí)調(diào)整

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第四篇：房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于盛世花城的物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告

小組成員：高原負(fù)責(zé)調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)及整理；

趙曉萌負(fù)責(zé)實(shí)地調(diào)查

劉一凡負(fù)責(zé)報(bào)告的匯總

調(diào)查時(shí)間：2011年11月26日

調(diào)查地點(diǎn)：濟(jì)南盛世花城（濟(jì)南市歷下區(qū)國際會(huì)展中心西北（新東方花園南）調(diào)查對(duì)象：盛世花園居民住宅小區(qū)

調(diào)查方法：以調(diào)查問卷形式的抽樣調(diào)查

調(diào)查目的：通過調(diào)查獲得有關(guān)濟(jì)南盛世花城居民住宅小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，希望能盡多地發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題，及時(shí)了解小區(qū)居民情況，以希得到解決。項(xiàng)目現(xiàn)狀：天業(yè)盛世花城地處濟(jì)南東部新城核心地段，項(xiàng)目南接輕騎路，北靠新城居住區(qū)，西臨新宇路和國際會(huì)展中心；僅需十余分鐘即可到達(dá)濟(jì)南國際機(jī)場、經(jīng)十東路景觀大道、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐。項(xiàng)目南鄰，政府規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)逐步成熟，周邊銀行、學(xué)校、餐飲等配套一應(yīng)俱全。隨著區(qū)域內(nèi)金融中心、政務(wù)中心、商務(wù)中心的興起，該地段將日益成為大濟(jì)南的城市新中心。

項(xiàng)目總占地173畝，總建筑面積達(dá)35萬平方米，由國內(nèi)頂尖水平設(shè)計(jì)單位擔(dān)綱，全人車分流設(shè)計(jì)、高智能化設(shè)施，高貴品質(zhì)不言而喻。社區(qū)由十八棟純板式小高層、高層組建而成。人性化戶型設(shè)計(jì)，面積從75㎡—180㎡不等，滿足不同客戶的需求。社區(qū)臨新宇路規(guī)劃了數(shù)萬平米的國際風(fēng)情商業(yè)街，為生活更添便捷；小區(qū)內(nèi)精英國際會(huì)所，是您商務(wù)洽談和健身休閑的好去處；新城首家社區(qū)內(nèi)國際化幼兒園，為您的孩子提供國際水準(zhǔn)的啟蒙教育。

存在的問題：

盛世花園的居民們認(rèn)為

（1）該小區(qū)的物業(yè)管理的收費(fèi)價(jià)格相對(duì)偏高與其服務(wù)水平不符

（2）80%的居民認(rèn)為該小區(qū)的物業(yè)管理的收費(fèi)的用途不夠透明，缺乏管理

（3）90%的居民對(duì)小區(qū)對(duì)外來人員的管理過于松散，缺乏責(zé)任

（4）60%對(duì)管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)綠化存在不滿

（5）對(duì)小區(qū)損壞的公共設(shè)施的維修太不負(fù)責(zé)

（6）80%的居民認(rèn)為房屋及設(shè)備維修, 安全保衛(wèi)的服務(wù)很不到位

（7）70%居民認(rèn)為目前物業(yè)管理存在的問題的主要根源是物業(yè)管理法律、法規(guī)

不健全，其次是業(yè)主自身維權(quán)意識(shí)淡薄和缺乏有效地糾紛解決途徑

（8）需改進(jìn)的物業(yè)服務(wù)依次是設(shè)置專門服務(wù)機(jī)構(gòu)、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)人員培訓(xùn)、服務(wù)態(tài)度

（9）其次在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)還存在的問題有公用部位的侵權(quán)糾紛問題小區(qū)公用部位的出租營利問題與小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)糾紛。

產(chǎn)生以上這種現(xiàn)象的主要原因主要有以下幾個(gè)方面：

一是物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司有密切的聯(lián)系。

二是對(duì)于小區(qū)的公共空間和公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)界定不清楚，這往往是物業(yè)管理公司或者說房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主扯皮的根源之所在，而且，從目前的許多報(bào)道來看，凡是牽扯到雙方矛盾時(shí)，這些產(chǎn)權(quán)界定不清楚的物業(yè)往往成為雙方爭論的焦點(diǎn)和摩擦的根源。

三是同一小區(qū)的業(yè)主雖然有共同的利益，但是并沒有形成有效的利益共同體，充其量只不過是一個(gè)非常松散的利益集團(tuán)。他們往往在火燒眉毛的時(shí)候才知道救火的重要性，但這時(shí)又錯(cuò)過了最好的補(bǔ)救時(shí)機(jī)。

四是業(yè)主法制意識(shí)淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。

改進(jìn)方法:

1、業(yè)主應(yīng)當(dāng)合法地進(jìn)行維權(quán)，同時(shí)要教育引導(dǎo)為主轉(zhuǎn)變觀念，提高素質(zhì)，遵紀(jì)守法，依規(guī)辦事。

2、社區(qū)居委會(huì)是小區(qū)和諧氛圍形成的建設(shè)者。當(dāng)前社區(qū)居委會(huì)必須轉(zhuǎn)變觀念，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，特別要分析和研究新時(shí)期社區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益目標(biāo)及現(xiàn)實(shí)需求，從他們最關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會(huì)，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛。

3、物業(yè)公司也應(yīng)充分考慮業(yè)主的利益，積極協(xié)調(diào)與業(yè)主指之間的沖突。對(duì)完善物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

(一)要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

(二)依法成立業(yè)主委員會(huì)并且物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。

(三)業(yè)主要增強(qiáng)法律意識(shí)，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

(四)廣大業(yè)主應(yīng)更新觀念，順應(yīng)我國房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。

關(guān)于濟(jì)南盛世花城物業(yè)管理的調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)

1、性別：

A男 50%B女50%

2、年齡：

A 20歲以下 0B 21-29歲20% C 30-39歲50% D 40-49歲20% E 50歲及以上10%

3、個(gè)人月平均收入：

A 2000元以下0B 2000-4000元70% C 4000元以上30%

4、您現(xiàn)在居住的小區(qū)每月交納多少物業(yè)費(fèi)?

A、0.5元~1.0元/月㎡0B、1.0元~1.5元/月㎡ 100%C、1.5元/月㎡以上05、您認(rèn)為目前你們小區(qū)物業(yè)管理的收費(fèi)價(jià)格是否合理？

A 過高，與服務(wù)水平不相符 20%B.有點(diǎn)高，但與服務(wù)水平相符 40%

C合理，比較滿意30%D很便宜0E無所謂，不在乎 10%

6、物業(yè)公司有對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的用途對(duì)你們業(yè)主進(jìn)行公開嗎？

A 不了解，沒公開過 30% B 不了解，但公開了20% C 通過其他途徑了解但沒公開50% D 了解也公開了07、你們小區(qū)對(duì)外來人員的管理是否嚴(yán)格？

A 管理非常嚴(yán)格、僅容許業(yè)主通行0B比較嚴(yán)格，非業(yè)主必須登記才能進(jìn)入10%

C 雖然檢查，卻流于形式 50%D 小區(qū)出入管理相當(dāng)松懈，甚至常有外人隨意穿梭40%

8、你們小區(qū)的保安都做什么？（多選題）

A檢查進(jìn)出車輛和人員 50% B 負(fù)責(zé)小區(qū)安全50% C 經(jīng)常在小區(qū)巡邏30% D 值班站崗90% E 協(xié)調(diào)業(yè)主糾紛0 F 收停車費(fèi)50%

10、您在小區(qū)是否有自己的停車位？

A 有60%B沒有（跳過11題）40%

11、您的停車位是哪種？

A 露天車位20%B 地下車位40%C 單獨(dú)車庫0D其他012、對(duì)管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)綠化評(píng)價(jià)？

A 好 30% B 一般60%C 差10%

13、你們小區(qū)物業(yè)有對(duì)小區(qū)損壞的公共設(shè)施進(jìn)行維修嗎？

A有，很及時(shí)0 B 有，但總要托好長時(shí)間才修 50% C 一定有人反映了，才過來修50% D 沒有，不管014、在現(xiàn)有的物業(yè)管理過程中，您認(rèn)為服務(wù)最不到位的是？

A、安全保衛(wèi) 30% B、房屋及設(shè)備維修50%C、小區(qū)綠化 0 D、衛(wèi)生清掃10%E、交通管理10%

15、您認(rèn)為目前物業(yè)管理存在的問題的主要根源是？

A、物業(yè)人員素質(zhì)偏低 0B、物業(yè)管理法律、法規(guī)不健全70%C、業(yè)主自身維權(quán)意識(shí)淡薄30%

D、物業(yè)管理費(fèi)使用不夠透明 20%E、缺乏有效地糾紛解決途徑30%

16、您認(rèn)為現(xiàn)在應(yīng)繼續(xù)改進(jìn)的物業(yè)服務(wù)有哪些?

A、服務(wù)范圍種類40%B、服務(wù)態(tài)度60%C、服務(wù)設(shè)施30%D、服務(wù)人員培訓(xùn)40%

E、專門服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置80%

第五篇：房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

一:調(diào)查研究的目的:

了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場情況,互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況,地產(chǎn)服務(wù)市場是否存在.二:調(diào)查的方法,資料的來源,方法:

觀察分析法,資料分析法.資料來源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站,報(bào)紙，三:調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)

1,廣東房地產(chǎn)市場投資活躍,銷售雖然增長,但積壓依然增加.資料顯示2000年1-9月份,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展,令投資再度活躍,開發(fā)投資進(jìn)入了新的增長周期.今年1-9月,全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達(dá)192.35億元,同比增長32.9%,比去年同期增幅提高20.6個(gè)百分點(diǎn),為今年以來的最高增幅(一季為23.7%,上半年為30.5%),其中全市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)完成投資49.22億元,占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米,同比增長10.2%,增幅上升9.6個(gè)百分點(diǎn).1-9月,全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目新開工面積大幅上升,達(dá)670.17萬平方米,同比增長39.9%,新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中,住宅為541.79萬平方米,同比增長40.8%,增幅比去年同期提高28.7個(gè)百分點(diǎn),新開工率達(dá)26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加,全市1502家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,新開工面積超5萬平方米的企業(yè)達(dá)40家,同比增加14家,新開工規(guī)模達(dá)394.21萬平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長,使商品房施工進(jìn)度加快,竣工量增大,帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長50.8%,為223.78萬平方米,其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米,辦公樓5.68萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房12.95萬平方米,其他房屋3.35萬平方米.另據(jù)統(tǒng)計(jì),廣東全省積壓商品房已達(dá)1200萬平方米,而另一方面,全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時(shí)的上市量與消化量,全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少,還可能進(jìn)一步增多.2,廣州商品房向外地?cái)U(kuò)散,大戶型和別墅型成為主流.原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后,廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局,市區(qū)投資基本上占絕對(duì)優(yōu)勢.1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元,同比增長32.2%,占全市的97.7%;兩縣級(jí)市完成投資額4.34億元,同比增長76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢頭,投資總量分別居十區(qū)的第一,二位,完成投資額分別為27.78億元和6.63億元,同比增長均為1.2倍,特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長,完成投資額為23.41億元,同比增長1.2倍,占本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的84.3%,比全市住宅投資高13.8個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴(kuò)散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門統(tǒng)計(jì),1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人,約占全市人口總量12%,這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德,又是法律規(guī)定.在將來,由于計(jì)劃生育和人口壽命的提高,每對(duì)夫婦很可能要照顧兩對(duì)老人,而養(yǎng)老園還未成風(fēng),因此,新婚夫婦與老人同住極為可能,購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫,“一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起”.3.各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招,推廣費(fèi)用龐大.為推樓,地產(chǎn)商想出各種“概念”作為買點(diǎn),先后出現(xiàn)“體育概念”,“山水概念”,“生態(tài)概念”,“地鐵概念”,“教育概念”,“智能概念”等,并以巨額資金在電視,報(bào)章等媒體推銷其概念.就2000年10月10日-10月16日間,由于國慶過后,樓市經(jīng)過兩個(gè)星期強(qiáng)勁的推盤聲勢之后,開始恢復(fù)低調(diào)并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個(gè),較上周驟降了25%,但廣告額也達(dá)到859.4萬元,其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費(fèi)用59.7萬元,康王商業(yè)城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費(fèi)用分別位于第二,第三位.這些廣告費(fèi)用中,絕大部分是電視廣告,廣告?zhèn)鲉我约皥?bào)章雜志的形式.另外,不少廣州周邊樓盤推出的免費(fèi)睇樓專線車,也是一筆不小的費(fèi)用.

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4,二手樓市將漸趨活躍.據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)2000-10-12報(bào)道,房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展,還有福利分房的尾班車的開出,相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房,甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴(kuò)大,“就近租房”可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.5,房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多,功能,資訊內(nèi)容相近.在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽行業(yè)中,網(wǎng)站作為新經(jīng)濟(jì)的身影,亦隨處可見.據(jù)估算,中國至少有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站300個(gè).象“新浪”,“網(wǎng)易”這類門戶網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道,傳播著各類型的地產(chǎn)信息;而類似與“搜房”,“安家”等的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,則是擔(dān)當(dāng)著為消費(fèi)者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo),追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像“麗江花園”這類由發(fā)展商興建的網(wǎng)站,更多的目的在于建立,豐富項(xiàng)目形象,增加項(xiàng)目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多,但真正能為置業(yè)者排憂解難,可提供詳盡的房地產(chǎn)信息,再售物業(yè)信息的專業(yè)網(wǎng)站并不多,幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一,二手房租售信息(多為文字描述地址,大小,聯(lián)系方式,極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修,家具風(fēng)格文獻(xiàn)資料;供樓利息計(jì)算.6.現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地,只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用,未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢,這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的,由于HTML表現(xiàn)手法有限,極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.7.房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式.A,HTML超文本文件格式.運(yùn)用圖片,文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤,這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁主要表現(xiàn)形式.B,360度環(huán)景技術(shù).能表現(xiàn)東南西北四方位景物,可拉近觀察,表現(xiàn)事物真實(shí),可做少量互動(dòng),如超級(jí)連接,但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀察.這一技術(shù)已出現(xiàn),但還沒普及,應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少.C,VRML虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù).應(yīng)用電腦三維技術(shù),能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu),瀏覽者可任意游走,有置身其中的感覺,但畫質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異.至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站.四:結(jié)論

1.廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買方市場,房地產(chǎn)銷售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤銷售增加,積壓有所減少,但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻,況且商品房作為耐用高價(jià)消費(fèi)品,一般都有50年使用壽命,而且每戶多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定時(shí)期內(nèi)是有一定限度的.去年受房改“末班車”等因素影響,購買力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣,有待進(jìn)一步簡化;中國人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定,地方經(jīng)濟(jì)差距正初步減少,而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移,廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外,按1500元/平方米計(jì)算,全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用,房地產(chǎn)買方市場初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至2000-3廣州各區(qū)住宅展銷均價(jià)變化可以看出.2.未來一手房地產(chǎn)市場將定位在高檔商品房上,消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),人們對(duì)房屋的需求將上一檔次,房地產(chǎn)市場需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積,別墅型等高檔商品房的需求.由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用,因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解,而不單局限于對(duì)其位置,大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴(kuò)散,導(dǎo)致得到這些信息,將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力.3.地產(chǎn)商銷售手段需要?jiǎng)?chuàng)新.隨著買方市場的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路.因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤價(jià)格上的競爭力.消費(fèi)者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性,單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新,需要低成本,高效,實(shí)用的銷售手段.4.二手市場將相對(duì)活躍 城區(qū)范圍的擴(kuò)大,是二手交易的主要?jiǎng)右?樓房私有權(quán)的確立和交易手續(xù)的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置換成為二手交易的主要目的.5.現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求,需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說,單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤信息的需求,網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤.只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息,網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞.五:建議

房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤行業(yè),如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視,廣播,報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒,那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,定位在一手樓盤的銷售,利潤來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商,而非消費(fèi)者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告,究其原因,為以下幾點(diǎn):

1:認(rèn)為電視,報(bào)章等廣告是主動(dòng)的,不管消費(fèi)者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應(yīng).而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的,消費(fèi)者愿意才會(huì)看.這一想法是但從廣告目的出發(fā)的,而忽略了廣告的效果和效率,這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費(fèi)用高昂的重要原因.而事實(shí)上,互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對(duì)性的,有需要得到這方面資訊的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)尋找這類網(wǎng)站,而且在網(wǎng)上做廣告是無地域限制,無時(shí)間限制的.2:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及.這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮,未來的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.3:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確,用傳統(tǒng)超文本格式(HTML)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息,遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.地產(chǎn)商廣告投入,目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤,所以,房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者,而不是地產(chǎn)商,要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者,從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì),如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%,即可至少得到8萬/星期.考慮網(wǎng)站的營運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司,應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場存在,風(fēng)險(xiǎn)很少.