第一篇：北京宋莊畫(huà)家村農(nóng)宅交易案終審宣判

北京宋莊畫(huà)家村農(nóng)宅交易案終審宣判宅基地流轉(zhuǎn)困境未破

據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》記者 張小梅 北京報(bào)道

北京宋莊藝術(shù)家與農(nóng)民的宅基地房系列糾紛第一例案件塵埃落定。12月17日，惟一一例進(jìn)入審判程序的李玉蘭案二審終審判決，法庭裁定畫(huà)家李玉蘭與農(nóng)民馬海濤的農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效，裁定李玉蘭于判決生效90日內(nèi)騰出住房。同時(shí)，法庭認(rèn)定合同無(wú)效的主要責(zé)任在于農(nóng)民馬海濤反悔，畫(huà)家李玉蘭可另行要求賠償。

這是北京著名的國(guó)際藝術(shù)區(qū)宋莊畫(huà)家村系列農(nóng)房買賣案中一例，其他13起訴訟也已進(jìn)入司法程序，而當(dāng)?shù)刂辽儆?00多名來(lái)自全國(guó)甚至國(guó)外的藝術(shù)家在這里購(gòu)買了農(nóng)民房屋安家，進(jìn)行創(chuàng)作。隨著宋莊藝術(shù)區(qū)聲名日盛，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)同步飆升，一些早先出售農(nóng)房的農(nóng)民和購(gòu)買農(nóng)宅的畫(huà)家的糾紛層出不窮。

剝離國(guó)際畫(huà)家村的藝術(shù)光環(huán)，近些年，以宅基地為核心的農(nóng)房和集體產(chǎn)權(quán)住房（“小產(chǎn)權(quán)”）交易從未停止，而因此引發(fā)的糾紛和訴訟也屢見(jiàn)不鮮。盡管政府三令五申嚴(yán)禁宅基地交易，但如何解決農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，解決城市化日益緊迫的土地需求，不僅僅是土地節(jié)約利用的問(wèn)題，更是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石。

法院判決

在李玉蘭案中，原告馬海濤原系北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村農(nóng)民。李玉蘭為城市居民，戶籍地為河北省邯鄲市。2002年7月1日，馬海濤與李玉蘭簽訂《買賣房協(xié)議書(shū)》，李玉蘭以4.5萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)得訴爭(zhēng)房屋及院落，買后花費(fèi)十幾萬(wàn)元進(jìn)行整修和布置。同時(shí)，李玉蘭拿到了房屋買賣協(xié)議和土地使用證。但因宅基地土地使用證無(wú)法“過(guò)戶”，只是在變更欄注明，“房屋出售給李玉蘭使用”。2006年年底，馬海濤要求原價(jià)收回住房，遭到李玉蘭拒絕。2006年2月，馬海濤夫婦向法院提起訴訟，要求確認(rèn)購(gòu)買合同無(wú)效，撤銷合同、收回房子。北京市通州區(qū)法院一審認(rèn)為，李玉蘭系城市居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，判決雙方簽訂的合同無(wú)效，判決李玉蘭將訴爭(zhēng)房屋及院落騰退給馬海濤，原房主按照評(píng)估價(jià)給李玉蘭9.3萬(wàn)元補(bǔ)償款。李玉蘭不服，上訴至北京市二中院。

北京市二中院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。法院認(rèn)為，馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協(xié)議書(shū)》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李玉蘭并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民，且訴爭(zhēng)院落的《集體土地建設(shè)用地使用證》，至今未由原土地登記機(jī)關(guān)依法變更登記至李玉蘭名下。因此，原審法院根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，對(duì)于合同效力的認(rèn)定是正確的。

同時(shí)，二中院也在判決中指出，出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故馬海濤應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任，李玉蘭可另行要求賠償。

對(duì)于買受人李玉蘭信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。

位于宋莊藝術(shù)區(qū)核心的小堡村村委委員李學(xué)來(lái)表示，判定宋莊房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，要從有形和無(wú)形的角度綜合考量。有形指購(gòu)買和改造的花銷，而無(wú)形的則包括創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的區(qū)域價(jià)值提升?！巴ㄖ菪鲁堑戎苓呉?guī)劃所影響的房產(chǎn)拆遷，近幾年的補(bǔ)償額度已經(jīng)增長(zhǎng)10倍以上?！崩顚W(xué)來(lái)介紹。

排隊(duì)訴訟的農(nóng)房交易

由于拆遷補(bǔ)償變化、房?jī)r(jià)上漲等經(jīng)濟(jì)因素刺激，昔日將房子賣給非本地戶籍畫(huà)家的農(nóng)民陸續(xù)起訴13名畫(huà)家，由此形成引起社會(huì)廣泛關(guān)注的北京通州區(qū)畫(huà)家村宋莊房訴案。

13起討房案，農(nóng)民起訴的理由相同：根據(jù)宅基地不能買賣的法律規(guī)定，購(gòu)房畫(huà)家不是本地農(nóng)民，雙方的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。至目前為止，僅李玉蘭案進(jìn)入審判程序并形成終審判決。

此案判決后，有藝術(shù)家認(rèn)為畫(huà)家村農(nóng)房訴訟會(huì)爆發(fā)性增長(zhǎng)。目前在宋莊區(qū)域內(nèi)購(gòu)買農(nóng)房的畫(huà)家超過(guò)200人。而宋莊所在的通州地區(qū)，此類案件時(shí)有發(fā)生。專家認(rèn)為，此類案件揭示的是全國(guó)范圍內(nèi)普遍存在的農(nóng)村宅基地上的農(nóng)房能否流通的問(wèn)題。

對(duì)于二中院的終審判決，上訴人李玉蘭告訴記者，自己還是感到有點(diǎn)遺憾，不過(guò)終審結(jié)果比一審還是要公平一些?！耙?yàn)榻K審判決肯定了多年來(lái)土地地價(jià)攀升給購(gòu)房者造成的損失。”李玉蘭表示，判決中指出的關(guān)于賠償金問(wèn)題，可以重新另案再訴，“這點(diǎn)可以讓我們主張自己的權(quán)利”。

作為一個(gè)案例，李玉蘭案件的特別之處在于，法庭確認(rèn)了賣方馬海濤“應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任”，這是同類案件中對(duì)買方權(quán)益保護(hù)最有利的案件之一。

王立則是第一宗宋莊房訴案的當(dāng)事人，同時(shí)也是李玉蘭案的委托代理人，他認(rèn)為李玉蘭案具有示范意義：“判合同無(wú)效，是負(fù)面影響，不過(guò)判賠償金問(wèn)題要考慮地價(jià)，則是實(shí)事求是的態(tài)度，這對(duì)我們是好的方面。至少給買房人主張自己權(quán)利的機(jī)會(huì)，考慮到了買房人的現(xiàn)實(shí)損失，從這個(gè)角度看，還是比較公正的?！?/p>

國(guó)土部定調(diào)

與其他農(nóng)房買賣糾紛性質(zhì)相同，但宋莊房訴備受關(guān)注的原因之一，在于宋莊畫(huà)家村文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)的特殊性。根據(jù)宋莊藝術(shù)促進(jìn)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2006年宋莊鎮(zhèn)總投資20多億元，其中文化產(chǎn)業(yè)3.2億元，高達(dá)18%，全年利稅3.5億元，創(chuàng)歷史新高。藝術(shù)家作品公開(kāi)拍賣，成交額近億元。其中小堡村2006年總產(chǎn)值高達(dá)3.5億元，上繳利稅1816萬(wàn)元，人均純收入1.2萬(wàn)元。

雖然地緣位置居于北京東郊，目前宋莊的土地利用已經(jīng)呈現(xiàn)緊張狀態(tài)。以通州宋莊畫(huà)家村核心小堡村為例，現(xiàn)實(shí)情況是，共503戶的小堡村面積5094畝，已經(jīng)沒(méi)有耕地。其中，1200畝為村莊居住地，2800畝為工業(yè)區(qū)，公用設(shè)施、道路、綠地、閑置土地近600畝，另有小堡村委會(huì)投資建設(shè)的約400畝文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而不斷進(jìn)入的畫(huà)家數(shù)量則超過(guò)了500人。

宋莊房訴的判決，無(wú)疑讓寄望宋莊案突破現(xiàn)有體制的專家、律師再次失望。此判決被視作是呼應(yīng)此前不久國(guó)土資源部定下的基調(diào)。

宋莊鎮(zhèn)黨委書(shū)記胡介報(bào)在面對(duì)媒體時(shí)已顯示出謹(jǐn)慎的態(tài)度，胡介報(bào)表示：“我會(huì)有一個(gè)關(guān)于農(nóng)民如何處置私有房屋的提案，會(huì)通過(guò)正式程序提交人大?！?/p>

12月12日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)節(jié)約集約用地和依法嚴(yán)格管理農(nóng)村集體建設(shè)用地，明確提出：嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)禁非法占用(租用)農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

此后，針對(duì)媒體“符合小產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)為合法”的報(bào)道，國(guó)土資源部負(fù)責(zé)人明確表示失實(shí)，并重申城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。該負(fù)責(zé)人表示，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。農(nóng)村、村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

第二篇：北京宋莊畫(huà)家村小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件

北京宋莊畫(huà)家村小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件

關(guān)鍵詞： 農(nóng)村房屋買賣 農(nóng)村宅基地買賣 小產(chǎn)權(quán)房買賣

律師點(diǎn)評(píng)：通州畫(huà)家村農(nóng)村房屋買賣無(wú)效案件具有很強(qiáng)的代表性而被媒體關(guān)注，這個(gè)案例也讓我們深刻反省現(xiàn)在的城鄉(xiāng)二元化的土地制度。

宋莊農(nóng)民和藝術(shù)家之間關(guān)于房屋買賣的訴訟，已經(jīng)引起了全國(guó)的關(guān)注。這件看似普通的民事訴訟，它的來(lái)龍去脈其實(shí)也十分簡(jiǎn)單――藝術(shù)家當(dāng)初低價(jià)購(gòu)房，而隨著房?jī)r(jià)升值，農(nóng)民又要求奪回自己的房屋，正好相關(guān)的法規(guī)成為農(nóng)民奪回房屋的依據(jù)。在這個(gè)簡(jiǎn)單的事件中，見(jiàn)證了中國(guó)城鄉(xiāng)二元對(duì)立的歷史背景，見(jiàn)證了房地產(chǎn)業(yè)土地變黃金的好時(shí)光，見(jiàn)證了城市化浪潮下城鄉(xiāng)人口的對(duì)流，也見(jiàn)證了文化產(chǎn)業(yè)在中國(guó)萌芽成長(zhǎng)并承載了神話般期待的進(jìn)程。

北京宋莊畫(huà)家村案再調(diào)查:小產(chǎn)權(quán)房買主看到希望

一起農(nóng)民房買賣糾紛，因?yàn)榈靥幩吻f——一個(gè)蜚聲中外的北京郊區(qū)畫(huà)家村，牽涉到大批畫(huà)家的去留和畫(huà)家村的存亡而分外引人注目。

官司一打數(shù)年的背后，是農(nóng)村宅基地尚不能自由流轉(zhuǎn)帶來(lái)的利益困境。

小產(chǎn)權(quán)房一天難以放開(kāi)，類似的案件就還將繼續(xù)，但北京市二中院留了“伏筆”的判決，也讓小產(chǎn)權(quán)房的買主們看到了希望

時(shí)隔一年，宋莊畫(huà)家李玉蘭和賣房農(nóng)民馬海濤之妻董秀梅再次走進(jìn)北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)法院。這一次，他們?cè)谠桓嫦蠐Q了個(gè)位置。

6年前，農(nóng)民馬海濤以4.5萬(wàn)元將自家宅院賣給了李玉蘭，兩年前馬海濤則“依照法律精神”決定將其要回來(lái)。經(jīng)過(guò)2007年的一審二審，北京市二中院依據(jù)“農(nóng)村居民不得出售宅基地給城市居民”的有關(guān)規(guī)定，判定房產(chǎn)買賣無(wú)效。李玉蘭敗訴失房，而馬海濤則被判返還李玉蘭總計(jì)9.3萬(wàn)元的賣房款與補(bǔ)償款。

因?yàn)榈靥幩吻f這個(gè)蜚聲中外的畫(huà)家聚居村鎮(zhèn)，李玉蘭案成為2007年農(nóng)民房買賣糾紛中最引人注目的一例。它的走向，影響著有同樣遭遇的其他12位畫(huà)家，甚至或?qū)⒏膶?xiě)畫(huà)家村的未來(lái)。

畫(huà)家們沒(méi)有放棄。3月3日，以“信賴?yán)鎿p失”為主要訴訟理由，李玉蘭反訴馬海濤，要求賠償48萬(wàn)元。

二十幾位畫(huà)家、幾位其他區(qū)鎮(zhèn)的購(gòu)買農(nóng)民房的旁聽(tīng)者、二十幾位記者和長(zhǎng)槍短炮，將僅容三四十人的宋莊鎮(zhèn)法庭擠得水泄不通、異常熱鬧。

在一個(gè)上午原被告雙方的激烈爭(zhēng)論后，法官建議雙方調(diào)解。無(wú)奈，雙方肯接受的調(diào)解金額差距過(guò)大，調(diào)解失敗。宋莊案的審理結(jié)果將再延遲6至7個(gè)月才能最終水落石出。

土地升值，農(nóng)民反悔

二審判決書(shū)留下的一個(gè)“伏筆”，間或成就了宋莊案的再開(kāi)庭。

在判定買賣房合同無(wú)效之外，北京市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為，應(yīng)全面考慮賣方因土地升值或拆遷所獲得利益等確定對(duì)買方的信賴?yán)尜r償。因?yàn)椤俺鲑u人明知其所出賣房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任”。

2002年，李玉蘭買下位于北京東郊的宋莊鎮(zhèn)辛店村的160平方米房產(chǎn)時(shí)，畫(huà)家村才初具規(guī)模，四百余名畫(huà)家或買或租，建起了自己的工作室，當(dāng)時(shí)一個(gè)院子的年租金只有兩千元。而如今的宋莊，由于有兩千多名藝術(shù)家的安營(yíng)扎寨，使得租金暴漲至1萬(wàn)元。五年內(nèi)，土地至少升值五倍。“更重要的是，宋莊鎮(zhèn)已經(jīng)在做整體規(guī)劃，如果拆遷，農(nóng)民便能得到一筆巨額補(bǔ)償款，”宋莊藝術(shù)促進(jìn)會(huì)法律顧問(wèn)饒?jiān)品甯嬖V記者，“這也是農(nóng)民起訴要回房屋的重要原因。”

李玉蘭或馬海濤的房屋如果被拆，李的代理律師陳旭計(jì)算出房屋所有者獲得的補(bǔ)償金額約是50萬(wàn)元。

對(duì)于拆遷補(bǔ)償和土地升值，董秀梅始終未在庭上予以回應(yīng)和辯論，而是一再?gòu)?qiáng)調(diào)買賣雙方的知識(shí)差距?！爱?dāng)時(shí)覺(jué)得，買賣房屋就和買賣大白菜沒(méi)什么區(qū)別。”董秀梅這樣形容6年前的那筆交易。董秀梅認(rèn)為自己的丈夫馬海濤是一個(gè)誠(chéng)懇、樸實(shí)的普通農(nóng)民，沒(méi)受過(guò)什么教育，是因?yàn)椤白罱吹劫I賣小產(chǎn)權(quán)房違法的相關(guān)報(bào)道，才知道這是違法的，才提出取消合同的訴訟”，而對(duì)方“作為一個(gè)小有成就的畫(huà)家，一個(gè)受過(guò)良好教育的知識(shí)分子，應(yīng)該更懂法”。

她指責(zé)李玉蘭“就是為了在合同被解除后獲得高額賠償，才訂立合同，人品之惡劣可見(jiàn)一斑”，是“將自己的私利凌駕于國(guó)家法律和政策之上”。

董秀梅的這番言辭激起了坐在旁聽(tīng)席上的畫(huà)家的“騷動(dòng)”，持重的代理律師陳旭最終也起身大聲抗議“人身攻擊”。二次獲利？

6年前，李玉蘭和馬海濤是否明知違法而簽訂買賣房協(xié)議，如今已很難得知。但賣方依據(jù)法律要回房產(chǎn)、即時(shí)獲利，在宋莊卻有先例可循。

2007年5月，李玉蘭案見(jiàn)諸報(bào)端前夕，王世清剛剛無(wú)奈地接受了宋莊法院的判決，將9年前花3萬(wàn)元購(gòu)買的宋莊鎮(zhèn)邢各莊村的房產(chǎn)還給了賣主，只拿到了9萬(wàn)元的賠償?！吧馓Γ⒆觿倓偝錾?，實(shí)在沒(méi)有精力打官司。”

如今，王世清在宋莊藝術(shù)接待中心南側(cè)經(jīng)營(yíng)一家畫(huà)布染料店，一年租金5萬(wàn)元，9萬(wàn)元的賠償連兩年的租金都無(wú)法支付。

邢各莊處于國(guó)道規(guī)劃之中，一旦拆遷，僅區(qū)位補(bǔ)償費(fèi)一項(xiàng)原房主的獲益至少就有20萬(wàn)元。即便不在規(guī)劃之列，每年也能凈得1萬(wàn)元租金。

從宋莊醫(yī)院退休的韓大夫很不贊同同鄉(xiāng)的做法：“坦白說(shuō)，就是他們想二次獲利?！薄跋劝逊孔淤u了的人，心理不平衡了唄，”畫(huà)家最集中的小堡村小堡西街57號(hào)村民很干脆地對(duì)記者說(shuō)道，“也想像我們似的，收收租金?！?/p>

這戶人家的兩個(gè)獨(dú)院都租給了畫(huà)家。畫(huà)家李大鵬2003年開(kāi)始租用其中的三排房屋，當(dāng)時(shí)訂下5年的合同，一年租金1萬(wàn)元。

不過(guò)最早一批落戶宋莊的畫(huà)家，幾乎都是買的農(nóng)民房。1994年，方力鈞、岳敏君、劉煒等一批來(lái)自圓明園畫(huà)家村的知名藝術(shù)家和資深藝術(shù)評(píng)論家栗憲庭，因?yàn)闄C(jī)緣巧合選擇了安靜的、遍布四合院的宋莊。

隨著這批畫(huà)家逐漸蜚聲國(guó)內(nèi)外，藝術(shù)家們漸漸地聚集到了宋莊，2002年宋莊藝術(shù)促進(jìn)會(huì)的統(tǒng)計(jì)約有400人駐留此地。而最初賣房的村民，也多是擁有城鎮(zhèn)戶口，或者在城里買了房的。“從那以后，農(nóng)民基本上不再賣房了，而是選擇出租，”宋莊藝術(shù)促進(jìn)會(huì)的主管干事曹維回憶，“而且租金直線攀升。宋莊從十年前的年人均收入300元到現(xiàn)在的12000元，畫(huà)家的到來(lái)是主要因素?！?/p>

如今，走在干凈整齊的小堡街道上，隨時(shí)都能看到出租獨(dú)院的小廣告，凡是新蓋的房子，都做成了四五米高適合畫(huà)家租用的房型。

根據(jù)宋莊藝術(shù)文化中心的數(shù)據(jù)，2006年小堡僅租金收入就有750萬(wàn)元，幾乎占全村村民收入的一半。

但畫(huà)家聚集帶來(lái)的土地升值和城市化發(fā)展，卻讓最初的二百余名買房畫(huà)家，他們也是畫(huà)家村的中堅(jiān)力量，面臨著再次動(dòng)蕩。

從事水墨畫(huà)創(chuàng)作的王秋人是最早在宋莊買房的16個(gè)畫(huà)家之一，他也遭遇了訴訟。當(dāng)時(shí)，為了盡可能地規(guī)避日后的風(fēng)險(xiǎn)，王秋人特意在合同上注明，買賣的是房屋以及宅基地的使用權(quán)?！岸颊f(shuō)我這份合同是看起來(lái)最規(guī)范的，但還是難逃訴訟，賣方甚至提出原樣返還的要求?！蓖跚锶藢?duì)記者說(shuō)。至于村委會(huì)的公章，則是每一位畫(huà)家的買賣合同上都有的?！盀榱讼V訟可能給畫(huà)家村帶來(lái)的影響，鎮(zhèn)政府對(duì)村民、對(duì)法院都做了很多工作，才在李玉蘭案判決之前將訴訟控制在13個(gè)，”第一個(gè)被訴的陜西籍畫(huà)家、李玉蘭的代理人王立則介紹，“不過(guò)二審判決合同無(wú)效之后，因?yàn)椴恢喇?huà)家還可以再反訴，又有7個(gè)村民向法院提交了訴訟請(qǐng)求，可見(jiàn)此案的示范效應(yīng)?！?/p>

不過(guò)，正是因?yàn)檫@種示范效應(yīng)，小堡西街57號(hào)的村民說(shuō)：“大家現(xiàn)在也都不打算告了吧，如果真要賠48萬(wàn)，誰(shuí)賠得起？”

另辟蹊徑？

不過(guò)，這場(chǎng)由高速的城市化進(jìn)程輔之以文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展引發(fā)的訴訟潮，著實(shí)給宋莊地方政府出了個(gè)大難題。十幾年前的宋莊，沙田貧瘠，藝術(shù)家最多的小堡村人均年收入僅三四百元。而2006年，宋莊文化產(chǎn)業(yè)投資達(dá)3.2億元，全年利稅3.5億元，藝術(shù)家作品拍賣成交額近億元。宋莊還被批準(zhǔn)為北京市十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

對(duì)于村民來(lái)說(shuō)，更現(xiàn)實(shí)的是：“你把畫(huà)家都趕走了，以后把房子租給誰(shuí)??？”

“農(nóng)民房買賣糾葛是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的必然。買賣房屋的背景發(fā)生了改變，法律也需要不斷完善和調(diào)整?？紤]到宋莊的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、本鎮(zhèn)村民的利益和畫(huà)家的基本要求，我們現(xiàn)在要做的，就是要解決問(wèn)題，而且，重在解決，”宋莊藝術(shù)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)洪峰表示，“包括安排了一些廢舊廠房，一旦判決不利，可以出租給畫(huà)家作為工作室?！?/p>

宋莊鎮(zhèn)書(shū)記胡介報(bào)去年也曾對(duì)媒體介紹過(guò)一個(gè)解決方案：凡出售房屋的，視為售房人自動(dòng)放棄宅基地使用權(quán)，由集體出面租給藝術(shù)家，再由集體經(jīng)營(yíng)，村民分紅。

“甚至可以收回賣出的宅基地，再給村民另批一塊，原來(lái)的地收歸集體，統(tǒng)一出租給畫(huà)家?！币晃凰吻f鎮(zhèn)政府工作人員向南方周末記者透露。

而從2006年發(fā)展宋莊文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)之后，直接批租集體建設(shè)用地或荒地給公司或畫(huà)家也成為一個(gè)心照不宣的解決方案。

記者在宋莊采訪時(shí)，接到過(guò)這樣一張傳單：“kuk藝術(shù)坊出租轉(zhuǎn)讓，土地、房屋、畫(huà)室50年”。循著傳單，記者在宋莊鎮(zhèn)小堡村最北端找到了這幢兩層的橫排樓，上面仍大大地寫(xiě)著：“出租，50年?！?/p>

南北向長(zhǎng)100里的小堡村，是宋莊畫(huà)家村的核心地段，畫(huà)家聚集之處。如今，整個(gè)北半部，坐落著若干處類似的樓房——畫(huà)家大院、水墨同盟等等。而位于宋莊現(xiàn)代美術(shù)館北側(cè)的土地，則在兩年前開(kāi)始出租給畫(huà)家，畫(huà)家可自行建房屋。據(jù)了解，由于需求很旺，土地的租金年年上漲。

盡管政府工作人員表示，此類批租土地去年已經(jīng)叫停，但一位不愿意透露姓名的畫(huà)家表示，前不久他才剛剛買了幾畝地，“我看好宋莊的未來(lái)，不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)案子發(fā)生太大的改變。即便出現(xiàn)不利于畫(huà)家的判決，也有各種各樣的辦法解決?！彼吻f的未來(lái)會(huì)不會(huì)因?yàn)檫@次訴訟而改變？“如果判決不利于畫(huà)家，短期內(nèi)可能會(huì)有不良影響，但宋莊的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)改變?！北辉V訟的13個(gè)畫(huà)家之一王秋人持這種觀點(diǎn)。

在小堡租房子開(kāi)了一家酒吧的策展人張建龍也覺(jué)得宋莊的氣候已成，不會(huì)因此出現(xiàn)大批畫(huà)家的流失。

二中院留了“伏筆”的判決，也讓畫(huà)家們看到了希望?！霸趪?guó)家土地政策、法律沒(méi)有進(jìn)行修改之前，既維護(hù)了法律的嚴(yán)肅性，也維護(hù)了各方當(dāng)事人的合法權(quán)益?！标愋裨陉愂龃硪庖?jiàn)時(shí)這樣說(shuō)道?！叭绻袥Q能夠接近我們提出的賠償請(qǐng)求，就是個(gè)好消息?！蓖趿t希望高額的賠償能夠讓馬海濤和董秀梅放棄收回房屋。

這并非沒(méi)有先例，海淀區(qū)此前曾經(jīng)在4個(gè)農(nóng)民房買賣糾紛案件處理中，做出買賣協(xié)議無(wú)效，但賣方需要賠償30萬(wàn)-50萬(wàn)元的判決。

此前，北京市高院下發(fā)了關(guān)于審理農(nóng)民宅基地糾紛案件的會(huì)議紀(jì)要，要求法院在判處房屋買賣合同無(wú)效的情況下，由賣房農(nóng)民對(duì)買房者進(jìn)行賠償，賠償比例為房屋經(jīng)評(píng)估后總價(jià)款的70%。

不過(guò)，宋莊畫(huà)家村農(nóng)民房糾紛案，可能因?yàn)橘I方的藝術(shù)家身份和宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地位而峰回路轉(zhuǎn)，即便判決不利于畫(huà)家，可能也有解決的辦法。

比如，據(jù)現(xiàn)居宋莊白廟村的畫(huà)家常宗賢介紹，自打這個(gè)官司鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)后，順義、昌平等區(qū)甚至河北燕郊，都已經(jīng)多次伸出了橄欖枝，希望畫(huà)家們到他們那里生活、工作。

盡管如此，如果我國(guó)的土地管理制度始終不能給農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)一個(gè)合法的出口，此類案件仍將層出不窮，被限制流轉(zhuǎn)的農(nóng)村宅基地仍將尋找各種方式以實(shí)現(xiàn)它的最大增值。

3月3日，除了宋莊的畫(huà)家，旁聽(tīng)席里還有幾位特殊來(lái)客。

佘增會(huì)，軍區(qū)總醫(yī)院的退休職工，十年前買了通州臺(tái)湖次渠的一處農(nóng)房，如今，這位老先生面臨流離失所的困境。齊姓兄弟，買了通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)村民的一畝土地，用來(lái)居住以及經(jīng)營(yíng)一個(gè)小服裝廠，同樣被要求拿回土地，服裝廠現(xiàn)在完全停頓。3月13日，他們將迎來(lái)自己人生中的第一次開(kāi)庭。

畫(huà)家村小產(chǎn)權(quán)房案續(xù)：畫(huà)家反訴房主索賠

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的合同終審被判無(wú)效后，畫(huà)家李玉蘭將賣房農(nóng)民馬海濤反訴到法院索賠48萬(wàn)元補(bǔ)償。昨天，這起宋莊畫(huà)家村畫(huà)家向小產(chǎn)權(quán)房房主索賠的第一案在通州法院宋莊法庭開(kāi)庭。由于此案的結(jié)果將可能關(guān)系到畫(huà)家村的未來(lái)，數(shù)十位畫(huà)家到庭旁聽(tīng)。

上午9點(diǎn)多，還未到開(kāi)庭時(shí)間，不大的法庭內(nèi)已經(jīng)坐滿了旁聽(tīng)者，除了多家媒體記者外，還有20多名“畫(huà)家村”的畫(huà)家。李玉蘭的代理人之一王立則畫(huà)家告訴記者，由于“畫(huà)家村”的畫(huà)家不少人都面臨著同樣的官司，李玉蘭的案子無(wú)疑對(duì)其他人起到范例的影響，因此大家一直很關(guān)注。被告馬海濤沒(méi)有請(qǐng)律師，他讓自己的妻子出庭應(yīng)訴。

畫(huà)家李玉蘭的代理人說(shuō)，2002年7月1日，她購(gòu)買了馬海濤位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村的房屋8間及院落。2006年12月，馬海濤起訴要求確認(rèn)買賣協(xié)議無(wú)效。此后，市二中院作出終審判決，判決房屋買賣協(xié)議無(wú)效，李玉蘭向馬海濤返還房屋，馬海濤向李玉蘭支付原房及添附部分的折價(jià)補(bǔ)償9.3萬(wàn)余元。

李玉蘭表示，馬海濤在賣房時(shí)明知國(guó)家有禁止性規(guī)定，但是為了利益仍把房賣給了自己，此后因房?jī)r(jià)飛漲提出退房要求，實(shí)屬有失誠(chéng)信，因此應(yīng)當(dāng)賠償給自己造成的信賴?yán)鎿p失48萬(wàn)元。李玉蘭還說(shuō)，市二中院終審判決時(shí)，法官曾明確表示，“合同無(wú)效的主要責(zé)任在于馬海濤的反悔。對(duì)此，畫(huà)家李玉蘭可另行主張賠償。”

“我不同意賠償”，馬海濤的妻子表示，“市二中院已經(jīng)判了協(xié)議無(wú)效，錯(cuò)誤是雙方的，都有責(zé)任”。她認(rèn)為，市二中院的判決中提出補(bǔ)償9.3萬(wàn)余元，就足以補(bǔ)償了。但李玉蘭代理人出示的一份證據(jù)顯示，2002年宋莊地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格約為每平方米1500元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了每平方米7500元，“9萬(wàn)多元的補(bǔ)償，讓我們?cè)趺丛偃ベI房子？而他們（被告）收回房屋，能得到高額的拆遷費(fèi)”。

由于雙方提出的金額差距過(guò)大，當(dāng)庭沒(méi)有達(dá)成調(diào)解。李玉蘭說(shuō)，市二中院判決后，馬海濤還沒(méi)有向她支付9.3萬(wàn)余元的補(bǔ)償款，而她也沒(méi)有開(kāi)始騰房。她準(zhǔn)備先向法院提出中止執(zhí)行的申請(qǐng)，等索賠的案子有了結(jié)果再考慮騰房的問(wèn)題。房主答辯稱“畫(huà)家人品惡劣”

庭審中，馬海濤妻子的一份答辯狀，惹怒了原告方和旁聽(tīng)席上的畫(huà)家們。馬妻稱，馬海濤是一個(gè)普通的郊區(qū)農(nóng)民，沒(méi)有受過(guò)什么教育，“買賣房屋就和買賣大白菜沒(méi)什么區(qū)別”，是在最近看電視才知道小產(chǎn)權(quán)房違法的，由于馬海濤“誠(chéng)懇、樸實(shí)”，因此提出了解除合同的訴訟。

她抬頭瞟瞟對(duì)面的原告席，轉(zhuǎn)而指責(zé)畫(huà)家李玉蘭，“作為一個(gè)小有成就的畫(huà)家，一個(gè)受過(guò)良好教育的知識(shí)分子，應(yīng)該更懂法。原告就是為了在合同被解除后獲得高額賠償，才訂立合同，人品之惡劣可見(jiàn)一斑??”

“說(shuō)得也太過(guò)分了！”旁聽(tīng)席上有人低聲議論。馬妻繼續(xù)讀著答辯狀，把李玉蘭提起訴訟的行為形容成“將自己的私利凌駕于國(guó)家法律和政策之上”、“不顧危害宋莊文化產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展”、“用心險(xiǎn)惡、品格低劣”等等。當(dāng)她又一次說(shuō)到“就原告的人品而言”時(shí)，李玉蘭的律師陳旭終于忍不住了：“我提出抗議！審判長(zhǎng)，被告不應(yīng)進(jìn)行人身攻擊！”此時(shí)旁聽(tīng)席上也有不少人應(yīng)和，“對(duì)，太過(guò)分了”，“讓她（馬妻）道歉！”隨后法官制止了騷動(dòng)。

“對(duì)被告寫(xiě)的這樣一份答辯狀，我表示非常遺憾?！蓖ズ罄钣裉m的律師說(shuō)。李玉蘭也表示，雖然對(duì)方說(shuō)了很多人身攻擊的話，“但我們還是希望調(diào)解，可是對(duì)方給出的賠償方案太沒(méi)有誠(chéng)意了”。

■案件回放

2002年7月1日，李玉蘭購(gòu)買了馬海濤位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村的房屋8間及院落。協(xié)議簽訂后，李玉蘭支付了購(gòu)房款

4.5萬(wàn)元，并到村委會(huì)辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。在購(gòu)買了這處房屋后，她不僅對(duì)原有房屋進(jìn)行了翻新及裝修，還在院落內(nèi)新建了3間新房，并安裝了上下水、暖氣等生活設(shè)施，共花費(fèi)了十幾萬(wàn)元。

2006年12月，馬海濤向通州法院提起訴訟，要求確認(rèn)與李玉蘭簽署的買賣協(xié)議無(wú)效。去年12月17日，市二中院作出終審判決，判決雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，李玉蘭向馬海濤返還房屋，馬海濤向李玉蘭支付原房及添附部分的折價(jià)補(bǔ)償9.3萬(wàn)余元。

有“產(chǎn)”無(wú)“權(quán)” “小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險(xiǎn)不小

在北京通州宋莊“畫(huà)家村”定居的李玉蘭夫婦最近有點(diǎn)兒煩。因?yàn)?年前購(gòu)買的“小產(chǎn)權(quán)房”將要被收回，他們或許不得不離開(kāi)這個(gè)平靜、略帶一些田園氣息的“畫(huà)家村”。

李玉蘭夫婦在2002年7月花4．5萬(wàn)元，從北京通州宋莊村民手里購(gòu)買了一處閑置宅基地房。但在今年7月，李玉蘭夫婦收到了通州區(qū)人民法院的一審判決書(shū)，判定李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，責(zé)令他們?cè)谂袥Q生效90天內(nèi)騰退房屋。法院給出這樣的判決是因?yàn)?，李玉蘭的身份是城市居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房。另外還有11名在宋莊買房的藝術(shù)家遇到了和李玉蘭一樣的尷尬，他們也被村民告上法院要求退還原來(lái)的房子。這些藝術(shù)家購(gòu)買的房子被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”，是指占用集體土地建造的住宅。按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。由于“小產(chǎn)權(quán)房”不是依照國(guó)家規(guī)定建造的，購(gòu)買此類房屋的人的利益也將不受國(guó)家法律所保護(hù)，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

其實(shí)，突然涌入大家視野中的“小產(chǎn)權(quán)房”并非新鮮事物。在上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)時(shí)，在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行建設(shè)和售賣的房屋就大量涌現(xiàn)過(guò)。當(dāng)時(shí)主要是一些高收入群體為了休閑或養(yǎng)老到郊區(qū)買地蓋別墅，或者直接購(gòu)買農(nóng)家院。對(duì)此，政府部門(mén)一律視為違法建設(shè)，產(chǎn)生過(guò)不少糾紛。

在現(xiàn)今 ,“小產(chǎn)權(quán)房”再次成為人們議論的焦點(diǎn)。

有專家認(rèn)為，現(xiàn)在，一些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將耕地變成宅基地建房，然后低價(jià)對(duì)外出售。從眼前利益看，確實(shí)讓農(nóng)民得到了“實(shí)惠”，但如果城里人蜂擁去農(nóng)村購(gòu)房，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有可能將更多耕地變成宅基地，建更多“小產(chǎn)權(quán)房”出售。其后果很可能是，若干年之后，一些城市郊區(qū)的農(nóng)民將無(wú)田可種。

同時(shí)，由于“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)上是無(wú)產(chǎn)權(quán)房，不受法律的保護(hù)。如果集體要求收回房產(chǎn)或者因?yàn)檎?guī)劃，要求拆除，購(gòu)房人的利益無(wú)法得到法律支持。

國(guó)家土地副總督察甘藏春針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題指出，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的土地管理法，建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農(nóng)民的宅基地，二是農(nóng)村公共設(shè)施的用地，三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營(yíng)企業(yè)，四是根據(jù)擔(dān)保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候可以允許。除此以外，都是現(xiàn)行法律不允許的。