第一篇：關(guān)于農(nóng)村宅基地問題的調(diào)查報(bào)告

關(guān)于農(nóng)村宅基地問題的調(diào)查報(bào)告 2011年1月，本人對(duì)農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀進(jìn)行了實(shí)況調(diào)查，走訪了5戶農(nóng)戶，現(xiàn)場詢問了一些農(nóng)民，調(diào)閱了一些村里宅基地的資料，并對(duì)村里的宅基地使用情況所作的實(shí)地調(diào)查情況進(jìn)行分析。該村主要存在以下幾個(gè)方面的問題：

一、宅基地使用面積超標(biāo)和亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重。

近十多年來，村里的經(jīng)濟(jì)有了較大的發(fā)展，農(nóng)民手中有了一定的積蓄，有能力翻建和新建住宅了。所以村莊的面積不斷擴(kuò)大，占用了大量優(yōu)良的農(nóng)耕地，造成了國土資源的大量流失和浪費(fèi)。根據(jù)四川省施行的《四川省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村每戶面積不得超過二百平方米。而就我所調(diào)查的五戶居民來看，他們的宅基地面積從150平方米到250平方米不等。而且我調(diào)查的這幾戶均為近五年內(nèi)才蓋的新房，在村子內(nèi)部還存在著大量的老宅基地，這些老宅基地占地面積則更大，嚴(yán)重超過了四川省規(guī)定的宅基地使用面積的標(biāo)準(zhǔn)，使新批宅基地村民感到很不公平。而且，據(jù)我的實(shí)際調(diào)查，該村沿路搭建現(xiàn)象也很嚴(yán)重。我所調(diào)查的五戶中有三戶在宅基地范圍以外，又在自己房子旁邊加蓋了一間占地十多平方米的儲(chǔ)存間，用于放車、放雜物和出租，并且這種現(xiàn)象在該村是普遍存在的，村西靠近公路的一條街共有住戶五十戶，其中有近二十戶搭建了儲(chǔ)存間。

二、村內(nèi)規(guī)劃混亂，舊村址房屋布局不合理，交通不便。

近十幾年來，因我經(jīng)常來到該村，對(duì)該村比較了解，村委會(huì)從未對(duì)舊村址進(jìn)行整改，使目前村子內(nèi)部出現(xiàn)嚴(yán)重的布局混亂局面。村子里只有兩條主街道，但就是這兩條主街道也是彎彎曲曲，有些村民私自將房子建到了街上，而且，道路年久失修，路面仍然保持著七、八十年代的樣子，還是用黃土鋪就，下雨天泥濘不堪，而且居民生活污水都排放到街道上，平時(shí)也是污水橫流的樣子。該道路還高低不平，各家各戶為了下雨時(shí)不讓污水流到自己家中都將靠近自己住宅的街面道路墊高，再加上村子本身的地勢緣故，使村子的主街道滿目瘡痍，不堪入目，嚴(yán)重影響了交通和形象。

三、空心村和亂占耕地想象并存。

根據(jù)四川省的規(guī)定，村民申請(qǐng)占用宅基地需要具備以下條件：

1、兄弟二人或二人以上同居一處房，其中一人年滿二十周歲，確需建新房的。原則上一子一處房，父母隨子女居住。

2、本村村民因結(jié)婚（包括女娶男，女方無住宅的）需分戶建房的。女娶男這一種情況在城區(qū)村比較多。對(duì)于女娶男的，必須要出具結(jié)婚證明，戶口遷入證明，男方在原居住地住房處理情況證明，材料齊全，女方所在地才能按排一處宅基地。

3、原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃，確需搬遷的。比如說村莊統(tǒng)一規(guī)劃修路通街，舊房改造，需要拆遷的，村委應(yīng)重新按排一處宅基地，原有住房在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，拆遷戶應(yīng)自行拆除，服從規(guī)劃。

4、經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶，農(nóng)村確無住房的。具備以上條件之一，就可以申請(qǐng)建房。雖然原則上要求一子一處房，父母隨子女居住，但實(shí)際上，父母和成年子女是分開居住的，當(dāng)子女結(jié)婚后或者結(jié)婚前父母就要另外給他們建一處住宅，也就是俗話說的“分家”。這部分新住宅大都建在了村子的外圍，而父母則留在村子的中間地帶，當(dāng)他們年老或去世后，這些老宅子就慢慢空了下來，形成了現(xiàn)在的“老年空心村”。而這些批在村子外圍的新住宅，占用的大都是原來比較平坦肥沃的耕地。近十五年來，該村共新建一般住宅一百多處，沿公路的私人樓房三十多棟。按每處一般住宅二百二十平方米，樓房三百五十平方米計(jì)算，近十五年來，該村共占用耕地三萬二千五百平方米，浪費(fèi)了大量的耕地。我國目前可耕地本已很緊張，這種空心村和亂占耕地并存的現(xiàn)象，應(yīng)該得到及時(shí)的制止了！

四、村干部徇私，村民無知。

該村村干部借批宅基地謀取私利現(xiàn)象極為嚴(yán)重。村民申請(qǐng)一處住宅，須交一萬元，說是押金。根據(jù)規(guī)定，翻建、遷建住宅在建設(shè)時(shí)的確要交最低不少于500元的押金，押金由建房辦收取。舊房自交押金一年內(nèi)必須拆除，逾期不拆除的，押金作廢，并強(qiáng)行拆除。舊房拆除后押金應(yīng)及時(shí)退還本戶，具體押金的支取辦法是：由建房戶首先向村委提出申請(qǐng)，村委認(rèn)為符合要求，寫出書面申請(qǐng)后報(bào)建房辦，建房辦工作人員經(jīng)現(xiàn)場查看，確認(rèn)建房戶已根據(jù)要求把舊房拆除，不影響村莊規(guī)劃，符合要求，經(jīng)鎮(zhèn)長簽字后方可支取。可是在本村，這兩萬元錢從來就沒有人得到歸還，該筆錢款的去向就不為人知了。從中，村干部很容易以公謀私，將這筆錢貪污。還讓群眾很不滿的現(xiàn)象就是村干部一戶多宅。在一份調(diào)查答卷中，對(duì)“你村建房有沒有其他不合理現(xiàn)象”一問，某村民就直接回答道：“書記帶頭，多蓋房”。同時(shí)村民也存在著法律意識(shí)淡薄的缺點(diǎn)。比如對(duì)舊房的拆除問題，由于農(nóng)村中群眾封建思想嚴(yán)重，認(rèn)為自己的舊宅是老一輩留下來的，應(yīng)該繼續(xù)保留下去，舍不得拆除。再就是農(nóng)村中搶占之風(fēng)嚴(yán)重，部分村民認(rèn)為只要自己的舊房在那里，那么這塊宅基地就是我的，屬我所有，屬我使用，別人誰也占不了去。而且對(duì)于村干部徇私的現(xiàn)象，村民也只是敢怒不敢言，不知道通過何種渠道去監(jiān)督檢舉。在調(diào)查問卷中，大部分村民都回答根本不知道國家關(guān)于農(nóng)村宅基地使用的規(guī)定，即使知道也是很模糊的，或者是風(fēng)俗傳統(tǒng)。而且他們獲取這些知識(shí)的渠道也非常狹窄，可能就只是通過電視節(jié)目，農(nóng)村很少有訂報(bào)紙的習(xí)慣，所以電視就是他們了解外界的主要渠道。

根據(jù)我對(duì)上述現(xiàn)象的思考，結(jié)合我對(duì)其他村莊的考察，我僅提出幾點(diǎn)我認(rèn)為能解決上述某些問題的建議：

一、加強(qiáng)國土資源管理部門、村民委員會(huì)和村民的聯(lián)系，改進(jìn)審批程序，使村民能夠更清楚更明白的參與自己宅基地的審批過程。

這是一個(gè)制度創(chuàng)新問題，同時(shí)也是目前政府職能轉(zhuǎn)變的題中之意。通過制度創(chuàng)新，使村民和村委會(huì)能夠監(jiān)督國家國土管理相關(guān)部門，提高政府機(jī)關(guān)的辦事效率和服務(wù)質(zhì)量；國土管理部門和村民也可以監(jiān)督村委會(huì)，防止其在此過程中的貪污和徇私行為；國土管理部門和村委會(huì)則及時(shí)監(jiān)督村民的審批和建設(shè)行為，及時(shí)杜絕超標(biāo)建宅，亂搭亂建行為。三者相互制約又相互促進(jìn)，形成一種良性循環(huán)的機(jī)制。

二、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地法律法規(guī)的宣傳。

針對(duì)村民法律意識(shí)淡薄，無知的現(xiàn)狀，建議國土管理部門定期去農(nóng)村進(jìn)行法制宣傳，改變村民傳統(tǒng)封建的思想，讓他們知法，才能守法?？梢杂蓢凉芾聿块T的專門人員去宣講，也可印制宣傳材料發(fā)放到戶。還可以和電臺(tái)電視臺(tái)合作，增加一些這方面的宣傳節(jié)目。

三、對(duì)整個(gè)村莊重新進(jìn)行整體的、科學(xué)的、合理的規(guī)劃。

通過對(duì)其他一些村莊的考察，我發(fā)現(xiàn)一種比較好的方法。方案一，由村委會(huì)出資，集中拆除一部分舊房，并在這片土地上建設(shè)樓房，讓拆遷戶搬到樓房，同時(shí)新增人口也可以不再批新宅基地，而是直接購買樓房，這樣，如果村委會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力足夠的話，不僅可以解決新增人口住房問題，還可以將占用的耕地復(fù)墾，擴(kuò)大耕地面積。方案二，如果村委會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠，不能建設(shè)樓房，也可以建設(shè)一部分老年住宅區(qū)，老年人達(dá)到一定年齡，即可住進(jìn)老年住宅區(qū)，并交納一定的費(fèi)用，去世后可以再有其他老年人居住。而其原先的住宅可以轉(zhuǎn)由其子女居住?，F(xiàn)在農(nóng)村也大都是一家只有一個(gè)男孩，或一男一女，或兩個(gè)女孩，這樣就不用再批新宅基地了。

通過這次農(nóng)村宅基地調(diào)研活動(dòng)，我對(duì)農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀有了更深的了解，對(duì)農(nóng)村宅基地相關(guān)的法律法規(guī)有了更深入的學(xué)習(xí)。在了解現(xiàn)狀，深入學(xué)習(xí)和認(rèn)真思考的基礎(chǔ)上，我得出了以上幾點(diǎn)結(jié)論，并提出了幾點(diǎn)建議，希望對(duì)國家國土資源部了解中國現(xiàn)狀，制定科學(xué)的政策方針有所幫助。

第二篇：農(nóng)村宅基地問題初論

農(nóng)村宅基地問題初論

——兼談?wù)刂贫葎?chuàng)新

丁 玉 蚌

宅基地使用權(quán)是我國特有的一種用益物權(quán)形式。當(dāng)前，在如火如荼的新農(nóng)村建設(shè)中，特別是《物權(quán)法》頒布后的今天，宅基地使用權(quán)是物權(quán)法律體系中直接涉及農(nóng)民權(quán)益的核心問題之一，宅基地問題越來越成為“三農(nóng)”之重。筆者身為一名土地管理工作的老兵，不揣淺陋，愿將所見所思，搜集、歸納成文，以求教于方家。

一、宅基地的性質(zhì)

宅基地或稱宅基地使用權(quán)，一般說來，其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)，是指農(nóng)村居民或特定條件下的城鎮(zhèn)居民，因建造自有住宅對(duì)集體所有的土地占有、使用的權(quán)利。宅基地包括住宅、輔助用房以及房前屋后庭院等用地。

然而，長期以來農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，并沒有在《民法通則》、《土地管理法》中得到確認(rèn)。所幸的是，2007年3月16日第十屆全國人大第五次會(huì)議通過的《物權(quán)法》，將“宅基地使用權(quán)”作為“用益物權(quán)”單列一章，予以明確、予以規(guī)定。同時(shí)，對(duì)宅基地使用權(quán)的取得、行使，特別是轉(zhuǎn)讓，留出了法律空間——《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！?/p>

農(nóng)村宅基地取得的首要條件是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，其取得形式是劃撥，其使用特征是無償、無限期。在當(dāng)前條件下，宅基地使用權(quán)具有福利性，擔(dān)負(fù)著社會(huì)保障的功能。而且，由于我國特殊的國情，農(nóng)村宅基地具有生活生產(chǎn)雙重功能，它不僅是農(nóng)民的居住消費(fèi)場所，同時(shí)又是農(nóng)戶家庭經(jīng)濟(jì)的組成部分，承載著農(nóng)民生產(chǎn)、生活、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等多種功能。特別是二十世紀(jì)八十年代以后，宅基地既是庭院經(jīng)濟(jì)的載體，又是家庭養(yǎng)殖加工基地。國家從保護(hù)土地資源的角度，從保障農(nóng)民生活的角度以凸現(xiàn)社會(huì)主義公有制角度出發(fā)，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得和流轉(zhuǎn)附加了許多限制條件，甚至說是禁止條件。所以，宅基地使用權(quán)不僅僅是一項(xiàng)簡單意義的私權(quán)，而是一項(xiàng)帶有公法性質(zhì)的對(duì)集體土地利用的權(quán)利。

二、建國后宅基地制度的演變

第一階段 土地改革初期。這一時(shí)期，宅基地屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)，可自由流轉(zhuǎn)。1950年6月28日頒布實(shí)施了《中華人民共和國土地改革法》，廢除了封建的土地制度，實(shí)行“耕者有其田”的制度，國家將依法沒收或征收來的土地統(tǒng)一分配給了無地或少地及缺乏房屋等其他生產(chǎn)資料的農(nóng)民所有，建立了農(nóng)民私人所有的土地制度。自此，每個(gè)農(nóng)民都獲得了一份具有所有權(quán)的土地，當(dāng)然也擁有了一份宅基地?！锻恋馗母锓ā芬?guī)定：“土地改革完成后，由人民政府發(fā)給土地所有證，并承認(rèn)一切土地所有者自由經(jīng)營、買賣及出租其土地的權(quán)利”。國家以法律的形式宣布農(nóng)民宅基地和房屋均屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)，允許宅基地及房屋甚至田地自由流轉(zhuǎn)，買賣、出租、典當(dāng)、贈(zèng)與完全自由，任何單位、個(gè)人不得干涉。但是，當(dāng)時(shí)農(nóng)民剛剛翻身，剛剛脫離一無所有的苦海，宅基地是其重要財(cái)產(chǎn)，出賣、出租只有理論意義，基本上沒有實(shí)際轉(zhuǎn)讓的案例。

第二階段 社會(huì)主義改造時(shí)期。土地的所有權(quán)主體沒有變更，依然是農(nóng)民所有，但是土地的經(jīng)營已經(jīng)由個(gè)體農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)榧w統(tǒng)一經(jīng)營。這一時(shí)期，宅基地仍然由農(nóng)民保有絕對(duì)的所有權(quán)，對(duì)其自由處分沒有禁止性規(guī)定。1956年全國人大一屆三次會(huì)議通過的《高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》特別規(guī)定：“社員原有的墳地和房屋地基不必入社。”

第三階段 高級(jí)農(nóng)業(yè)合作社時(shí)期。高級(jí)農(nóng)業(yè)合作社的產(chǎn)生，確定了農(nóng)村土地集體所有制，農(nóng)民私有、集體統(tǒng)一經(jīng)營使用的土地制度轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有。統(tǒng)一經(jīng)營使用的土地制度，宅基地所有權(quán)也收歸集體所有，農(nóng)民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，不能出租、買賣等。1962年頒布實(shí)施的《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》規(guī)定，宅基地“歸生產(chǎn)隊(duì)所有”，一律“不準(zhǔn)出租和買賣”，宅基地流轉(zhuǎn)被禁止，但同時(shí)規(guī)定，房屋歸農(nóng)民私有，可自由買賣和出租。1963年《中共中央關(guān) 于各地對(duì)社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》規(guī)定，社員房屋歸社員所有，社員宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的，歸集體所有，一律不準(zhǔn)出賣和出租。農(nóng)民宅基地由私有變成農(nóng)民集體所有，農(nóng)民住宅由房、地的所有者主體合一變?yōu)榉?、地的所有者主體分離，即房屋屬農(nóng)民所有，宅基地歸集體所有，形成“一宅兩制”，并沿襲至今。

第四階段 家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制之后至今。1979年實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制之后，農(nóng)民生活有了根本性的好轉(zhuǎn)，二十世紀(jì)八十年代初期，農(nóng)村興起第一輪建房熱潮，圈占土地、亂占濫用耕地現(xiàn)象十分嚴(yán)重。為規(guī)范農(nóng)村建房秩序，1981年4月國務(wù)院發(fā)出《制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》，1982年2月國務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》。1982年12月4日頒布的《憲法》規(guī)定，宅基地屬于集體所有。至此，宅基地的農(nóng)民集體所有制屬性以憲法的形式予以確立。

1986年中共中央、國務(wù)院發(fā)出《加強(qiáng)土地管理、禁止亂占耕地的通知》，同年6月25日《中華人民共和國土地管理法》頒布。至此，我國宅基地的基本規(guī)定成型，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。申請(qǐng)宅基地要符合條件，宅基地選址要符合村莊規(guī)劃，面積要有限額，出賣、出租房屋的，不得再申請(qǐng)宅基地。占用耕地建房必須報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。上個(gè)世紀(jì)，城鎮(zhèn)居民需要使用農(nóng)村集體土地建房的，經(jīng)批準(zhǔn)可以取得宅基地。1988年《土地管理法》第41條規(guī)定：“城 鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安臵補(bǔ)助費(fèi)”。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)大，為嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理。1999年《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第一次提出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住房，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。2004年10月《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次提出：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購臵宅基地”。同年11月，國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》則提出兩個(gè)“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購臵宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，這就使農(nóng)民房屋買賣與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到很大的限制。

三、當(dāng)前宅基地管理存在的主要問題

1、農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)用地規(guī)?？偭看?，擴(kuò)張快

根據(jù)《2004年全國土地利用變更調(diào)查報(bào)告》，截止2004年10月31日，村莊用地2.48億畝，新增村莊建設(shè)用地38.2萬畝，村莊建設(shè)用地總量呈不斷增長之勢，《中國統(tǒng)計(jì)年鑒（2005）》數(shù)據(jù)顯示；農(nóng)村人均住房面積呈逐年遞增趨勢，與1990年相比，人均住房面積由17.83平方米上升到27.90平方米，增加了56.5%，與2000年相比，人均住房面積增加12.4%。宣城市宣州區(qū)農(nóng)村人均居住面積1990年為19.8平方米，1993年為22.1平方米，1994年為23.3平方米，1995年為26.3平方米，2005年為32.6平方米，呈逐年上升趨勢。

2、“空心村”問題突出，宅基地閑臵和荒廢現(xiàn)象嚴(yán)重

當(dāng)前，許多地方存在閑臵和荒廢宅基地，其數(shù)量約占居民點(diǎn)總量的20%左右，在近郊和集鎮(zhèn)周邊村莊，這一比例還要高，究其原因主要有：一是部分農(nóng)民到城鎮(zhèn)打工、經(jīng)商或遷徒到城鎮(zhèn)，農(nóng)村房屋仍然保留著卻無人居住，造成宅基地閑臵，這是目前農(nóng)村宅基地閑臵、荒廢的主要原因；二是部分村民在舊村改造中搬進(jìn)了新住宅，而舊宅基地仍舊存在，形成宅基地閑臵、荒廢。近年來，新農(nóng)村建設(shè)中，此現(xiàn)象有代表性；三是分戶因素造成的宅基地荒廢、閑臵，由于結(jié)婚等原因，依照法律規(guī)定可以申請(qǐng)一處新宅基地，形成“一家兩宅”甚至“一家多宅”，老人過世等因素，造成其中的一處甚至多處閑臵、荒廢；四是因?yàn)槊孕?、風(fēng)俗等原因，視某些地塊或房基為“兇宅”，棄之不用，造成自然荒廢；五是靠近公路、街道、集鎮(zhèn)的農(nóng)村居民，以各種手段獲取一處兼作經(jīng)營和生活的房基地，成為“第二住宅”，原宅基地處于閑臵或半閑臵狀態(tài)；六是少數(shù)鄉(xiāng)村領(lǐng)導(dǎo)干部或強(qiáng)勢家庭憑權(quán)力、關(guān)系占有多處宅基地，人為閑臵宅基地。

3、法律法規(guī)不配套，相關(guān)規(guī)定滯后，宅基地管理難度加大。

關(guān)于農(nóng)民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，即便是剛剛頒布的《物權(quán)法》對(duì)“宅基地使用權(quán)”單列一章且有四條專述，但因過于原則缺乏操作性仍需配套法規(guī)。目前，農(nóng)村宅基地的取得、使用、處臵，在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整，其中關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的規(guī)范性文件少之又少，且缺乏對(duì)相關(guān)部門、行業(yè)的約束力。1990年1月國務(wù)院批轉(zhuǎn)原國家土地管理局《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的請(qǐng)示》，對(duì)宅基地審批管理、規(guī)劃管理、用地標(biāo)準(zhǔn)管理及開展宅基地有償使用試點(diǎn)等作出了明確規(guī)定，但對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)和登記發(fā)證也未作規(guī)定，而且由于所涉及的農(nóng)村宅基地有償使用屬于農(nóng)民負(fù)擔(dān)，此文件不久便被停止執(zhí)行。2004年11月，為貫徹執(zhí)行國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)），國土資源部出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》，文件從土地規(guī)劃、宅基地計(jì)劃管理、申請(qǐng)報(bào)批程序、審批管理辦法、農(nóng)村土地集約利用等方面對(duì)全國宅基地管理提出了指導(dǎo)性意見，但對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)作了限制性規(guī)定，并嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購臵宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。但是，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村人口城市化、城市人口居住的鄉(xiāng)村化以及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)市場化程度的提升，這種禁令有悖經(jīng)濟(jì) 發(fā)展，有悖城鄉(xiāng)一體化的社會(huì)發(fā)展規(guī)律，尤其是《物權(quán)法》的公布使農(nóng)村宅基地的物權(quán)顯化，成為眾多專家、學(xué)者尤其廣大農(nóng)民共同的期盼。這也是新農(nóng)村建設(shè)必須突破的瓶頸之一。

4、農(nóng)村宅基地規(guī)劃滯后，建設(shè)雜亂無序

自上世紀(jì)開始，各地都制定了村莊規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃，但由于涉及宅基地臵換、地理位臵的優(yōu)越以及多數(shù)農(nóng)民不愿受其約束等諸多因素，規(guī)劃只是墻上的裝飾，沒有落實(shí)到具體的點(diǎn)和面上，實(shí)際效果十分不理想，農(nóng)民住宅處在低水平重復(fù)建設(shè)之中，常常是“只見新屋，不見新村”，居住規(guī)模小，單個(gè)宅基地占地面積大，生活基礎(chǔ)設(shè)施缺乏的自然村依然大量存在。規(guī)劃的引導(dǎo)作用與制約力度不夠，未能合理確定小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居住點(diǎn)的數(shù)量、布局范圍和用地規(guī)模，因而在一定程度上阻礙了城鎮(zhèn)化及居民小區(qū)、中心村的建設(shè)，也導(dǎo)致自然村缺乏必要的生活基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境臟、亂、居住質(zhì)量很差。

5、宅基地市場流轉(zhuǎn)法律缺位，遭遇制度性障礙，被迫隱形交易，勢必產(chǎn)生后遺癥。陜西省國土資源廳2004年開展了一次農(nóng)村宅基地專題調(diào)研，僅西安市非法買賣宅基地約有10825戶，買賣宅基地面積約4319.2畝，西安未央?yún)^(qū)212個(gè)行政村幾乎每年都有村組干部出賣宅基地的案件發(fā)生。由于宅基地流轉(zhuǎn)存在法律障礙，農(nóng)村大量的房產(chǎn)在私下進(jìn)行買 賣，而房價(jià)中又隱含著土地的價(jià)值（一般說來，土地價(jià)值遠(yuǎn)大于房產(chǎn)價(jià)值）。這樣，大量的集體土地資產(chǎn)流失，同時(shí)，因?yàn)槿狈Ψ杀Ｕ?，蘊(yùn)含的矛盾隱患不言而喻。

宅基地隱形交易加劇了土地權(quán)屬混亂，給土地管理造成了極大的困難，增加了土地違法案件查處的難度，據(jù)某地法院統(tǒng)計(jì)，該區(qū)法院近年來宅基地訴訟案件占土地行政訴訟案件的81%，我區(qū)自2000年以來，每年因宅基地糾紛引發(fā)的信訪案件占總數(shù)的60%以上。

6、農(nóng)村宅基地初始登記發(fā)證工作效果不顯，問題較多 我區(qū)自1990年開始農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作，由于宅基地使用證作用不顯，加上農(nóng)民的宅基地維權(quán)意識(shí)淡薄，此項(xiàng)工作進(jìn)展不順。另外，從我區(qū)及全國大部分地區(qū)看，地方財(cái)政從未撥付專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)用于農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作。因而，取消土地登記費(fèi)后，基層的宅基地登記發(fā)證工作失去了經(jīng)費(fèi)支持，極大地影響了基層土地管理部門宅基地初始登記發(fā)證工作的積極性，此項(xiàng)工作幾乎處于停滯狀態(tài)。

農(nóng)村宅基地登記發(fā)證的實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于“超過規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的宅基地”、“一戶多宅”等問題，如何進(jìn)行初始登記發(fā)證，既沒有法律規(guī)定，也沒有政策規(guī)定。

農(nóng)村宅基地中最普遍的現(xiàn)象是超過法定面積標(biāo)準(zhǔn)，這里主要有兩種情形。一種是新建住宅超過批準(zhǔn)面積擅自占用的，現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)農(nóng)民建房違法行為的處罰，只能 拆除，不能沒收，也不能作其它處理，立法本意是為了保護(hù)耕地，節(jié)約集約利用土地，杜絕農(nóng)民建房違法行為。但實(shí)踐中，很難執(zhí)行到位，特別是對(duì)于少量超占面積的，要拆除無法操作，土地執(zhí)法部門處于拆不是，不拆也不是的兩難境地，另一種是老宅基地面積普遍超過法定標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于超占部分的登記方法，各地處理方法不盡相同，歸納起來有以下三種：一是按原標(biāo)準(zhǔn)面積予以登記，但在土地證的宗地圖上用紅線圈定使用權(quán)范圍。二是在土地證上不反映超過面積，僅在土地登記卡上注冊。三是對(duì)超占部分的宅基地不予確定使用權(quán)，只作為臨時(shí)用地。

6、當(dāng)前新農(nóng)村建設(shè)中，盲目推行農(nóng)宅公寓化 隨著新農(nóng)村建設(shè)向縱深發(fā)展，一些地方由于種種原因，不能實(shí)現(xiàn)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)質(zhì)目標(biāo)，熱衷于搞表面文章，搞“花架子”，強(qiáng)行或者盲目推行農(nóng)宅公寓化，建設(shè)準(zhǔn)城鎮(zhèn)化的農(nóng)村社區(qū)，而且，公寓化的農(nóng)宅或準(zhǔn)城鎮(zhèn)化的農(nóng)村社區(qū)缺乏科學(xué)的規(guī)劃，加上受各村行政界限的限制，各自為政，鋪煎餅式的擴(kuò)張，導(dǎo)致浪費(fèi)土地、濫占耕地，有的地方甚至一個(gè)自然村建一個(gè)公寓化的農(nóng)宅，舊的未拆，新的已建。這樣，在一定程度上導(dǎo)致新一輪的宅基地?cái)U(kuò)張，其新農(nóng)村建設(shè)走了味。

四、農(nóng)村宅基地管理的對(duì)策與建議

農(nóng)村宅基地管理事關(guān)農(nóng)民的切身利益，農(nóng)村的社會(huì)發(fā)展 穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一項(xiàng)社會(huì)系統(tǒng)工程，需要社會(huì)各方齊心努力，并且是前瞻性的努力，當(dāng)前“三農(nóng)”問題成為國是之重，新農(nóng)村建設(shè)又方興未艾，我們應(yīng)該直面這一復(fù)雜局面，在謀求立法支持的同時(shí)，各地應(yīng)因地制宜，尋求解決之策。

（一）建立宅基地法制體系，規(guī)范宅基地管理 盡快制訂《農(nóng)村宅基地管理?xiàng)l例》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》、《宅基地登記管理辦法》。近幾年，一些地方在宅基地管理方面制定過一些辦法、制度，在規(guī)劃、建設(shè)、監(jiān)督、管理、農(nóng)村拆遷安臵等實(shí)踐中，取得了一些經(jīng)驗(yàn)。為此，需要將這些實(shí)踐完善為法律、法規(guī)或規(guī)范性文件條款。

（二）大力推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，科學(xué)規(guī)劃宅基地 本著節(jié)約、集約用地原則，在新農(nóng)村建設(shè)中，科學(xué)編制土地利用總體規(guī)劃，因地制宜、合理布局新農(nóng)村建設(shè)，從嚴(yán)控制村莊建設(shè)用地、宅基地用地規(guī)模和布局，充分發(fā)揮村莊規(guī)劃的調(diào)控和引導(dǎo)作用，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地，整合優(yōu)化農(nóng)村居民點(diǎn)布局和用地，從而有計(jì)劃、有步驟、有特色地改善農(nóng)村生活和村容村貌。

（三）建立健全宅基地審批制度

強(qiáng)化農(nóng)村宅基地規(guī)劃和用地計(jì)劃管理，設(shè)計(jì)科學(xué)合理地宅基地申請(qǐng)審批制度，嚴(yán)格界定農(nóng)民申請(qǐng)建自有住宅條件，嚴(yán)格界定分戶條件，鼓勵(lì)農(nóng)民住宅向多層建筑發(fā)展，改革現(xiàn)有的宅基地報(bào)批方式，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)新增宅基地尤其占用農(nóng)用 地建住宅的行政審批。

(四)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿作用，建立農(nóng)村宅基地有償使用制度 上世紀(jì)九十年代，我們曾試行過宅基地有償使用，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了《國家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作請(qǐng)示的通知》（國發(fā)［1990］4號(hào)）。實(shí)踐證明，此項(xiàng)制度有利于明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，使集體的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，而且能夠促進(jìn)農(nóng)村土地資源的市場化配臵。同時(shí)，宅基地有償使用制度的建立，可以破除傳統(tǒng)的宅基地使用制度的行政區(qū)域界限，推動(dòng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中。

但是，農(nóng)村宅基地有償使用制度，因種種原因，很快夭折了。現(xiàn)在看來，推行農(nóng)村宅基地有償使用的條件已經(jīng)具備，至少局部地區(qū)已經(jīng)具備，各地可以先行試點(diǎn)。

（五）明晰土地產(chǎn)權(quán)，實(shí)行宅基地強(qiáng)制登記制度 農(nóng)村宅基地使用權(quán)隸屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的基本原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式為登記，未經(jīng)登記不生效力或不得對(duì)抗善競第三人在城鎮(zhèn)居民的住宅土地使用權(quán)實(shí)行強(qiáng)制登記制度，未經(jīng)變更登記的房屋買賣，法律不予認(rèn)可，而農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記由于宅基地?zé)o法流轉(zhuǎn)成為可有可無。為此，建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記制度已勢在必行。

（六）促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度 隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)已成不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，據(jù)我區(qū)某村的不完全統(tǒng)計(jì)，2005年—2006年兩年間，農(nóng)民住房出租率達(dá)72.6%，出賣率達(dá)33.5%，買賣宅基地65000多平方米，由于宅基地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)滯后，一方面大量宅基地私下流轉(zhuǎn)，擾亂了土地市場的正常秩序，客觀上在挑戰(zhàn)著法律。另一方面，宅基地隱形交易加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加了土地管理的難度。

建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度包括買賣、租賃、抵押制度。鑒于農(nóng)民宅基地功能的特殊性，為防止濫用宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)牟取不法利益或眼前利益，有必要對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)限制。如實(shí)行“一戶一宅”制，農(nóng)民出賣、出租房屋后不得再申請(qǐng)新的宅基地，實(shí)行宅基地用途管制，明確宅基地的用途，禁止改作商業(yè)用地或開發(fā)用地，允許城市居民在農(nóng)村購住宅，應(yīng)嚴(yán)格控制用地面積，并征收相關(guān)稅費(fèi)。

丁玉蚌，中國楹聯(lián)學(xué)會(huì)會(huì)員，現(xiàn)任宣城市宣州區(qū)國土資源局黨組成員、辦公室主任。

第三篇：農(nóng)村問題調(diào)查報(bào)告

毛中特概論調(diào)查報(bào)告

關(guān)于農(nóng)村占地問題的調(diào)查報(bào)告

院系：電氣信息工程學(xué)院專業(yè)班級(jí)：電信08-1班姓名：葉江龍

學(xué)號(hào)：200801030146

關(guān)于農(nóng)村占地問題的調(diào)查報(bào)告

一、調(diào)查問題起因

我家在南陽，一個(gè)處于市郊的村子。南陽現(xiàn)在正處于高速發(fā)展中，而其中的城市化進(jìn)程尤其明顯。由于我們的村子處于南陽市城區(qū)內(nèi)環(huán)附近，所以周圍大多數(shù)的耕地都已經(jīng)被征占，而且我們的村子也處于被拆遷的邊緣。而在家鄉(xiāng)耕地被占用的過程中我也聽說甚至遇到了一些因占地問題群眾與地產(chǎn)商或群眾與政府部門產(chǎn)生的爭執(zhí)。當(dāng)時(shí)我就想了解一下到底人們對(duì)占地問題是一種怎樣的態(tài)度，但由于是在假期，而且也沒有做一份調(diào)查報(bào)告的想法，所以就放棄了。這次老師布置了一份調(diào)查報(bào)告的作業(yè)，我就想做一份關(guān)于農(nóng)村占地問題的調(diào)查，這樣既可以完成作業(yè)，同時(shí)也能完成自己的一個(gè)心愿。

對(duì)于農(nóng)村占地問題的調(diào)查，最好的調(diào)查對(duì)象應(yīng)該是農(nóng)民，這樣能了解到他們對(duì)于土地被占后的真實(shí)心聲，但由于條件不允許，我只能把調(diào)查對(duì)象定為鄭輕的在校大學(xué)生，以此來了解他們對(duì)于這一社會(huì)問題的看法。

二、問卷情況

（1）農(nóng)村與城市學(xué)生對(duì)這一問題的看法

此次問卷共發(fā)出100份，收回有效問卷92份。其中，農(nóng)村學(xué)生50人，城市學(xué)生39人。農(nóng)村學(xué)生中認(rèn)為占地現(xiàn)象嚴(yán)重的占85%，而且大多數(shù)認(rèn)為這一現(xiàn)象已經(jīng)嚴(yán)重影響到他們的日常生活；而城市學(xué)生中認(rèn)為占地現(xiàn)象嚴(yán)重的只有60%，且大多數(shù)通過新聞報(bào)道了解這一現(xiàn)象，因此90%以上認(rèn)為占地問題對(duì)他們沒有影響。

（2）大學(xué)生對(duì)占地賠償問題的看法

75%的學(xué)生認(rèn)為如果這一問題發(fā)成在他的家中，只要賠償合理，他們都會(huì)拆遷；20%的同學(xué)則不管給予的賠償條件是什么，堅(jiān)決不拆遷；只有很少一部分則選擇聽從大眾意見，隨大流。

（3）大學(xué)生對(duì)近期發(fā)生的因抵制拆遷而“自焚”這一事件的看法

造成他們自焚的原因，對(duì)于自焚群眾本身，85%的學(xué)生認(rèn)為是賠償不夠；剩下的則認(rèn)為雖然賠償很好，但沒了土地，到新環(huán)境沒經(jīng)濟(jì)收入；還有30%的學(xué)生認(rèn)為戀念故土也是造成他們自焚的原因。對(duì)于整個(gè)社會(huì)環(huán)境，85%以上的學(xué)生都

認(rèn)為是建筑商太黑心賠償不夠；98%以上的學(xué)生則認(rèn)為是政府職權(quán)濫用，逼的群眾走投無路；只有極少數(shù)認(rèn)為是群眾覺悟太低而造成自焚這一惡性事件。

對(duì)于這一事件的處理，87%的學(xué)生認(rèn)為雖對(duì)有關(guān)強(qiáng)制拆遷人員有處罰，但力度不夠；12%左右的學(xué)生認(rèn)為這是官商勾結(jié)，草菅人命；基本沒人認(rèn)為政府處理的合理。

（4）大學(xué)生對(duì)于農(nóng)村占地的社會(huì)影響及政府態(tài)度的看法

28%左右的學(xué)生認(rèn)為征占農(nóng)村土地有利于城市化進(jìn)程，25%學(xué)生認(rèn)為占地影響了農(nóng)民生活，47%左右的學(xué)生認(rèn)為農(nóng)村占地有利也有弊。

調(diào)查中，70%的學(xué)生認(rèn)為政府出臺(tái)的條例約束性不大，不能解決根本問題；22%的學(xué)生認(rèn)為這些條例毫無作用；8%的學(xué)生認(rèn)為這些條例能解決根本問題。

三、總結(jié)問題及分析

對(duì)于農(nóng)村占地問題，不同階層的人對(duì)它的看法是不一樣的。大學(xué)生作為一個(gè)特殊的社會(huì)群體，也有他們獨(dú)特的價(jià)值觀。況且現(xiàn)在的大學(xué)生已經(jīng)不是古代“兩耳不聞窗外事，一心只讀圣賢書”的書呆子，網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達(dá)已使他們接觸到最時(shí)新的社會(huì)動(dòng)態(tài)，這也使他們對(duì)社會(huì)問題有了一定的認(rèn)知。

（1）城市與農(nóng)村學(xué)生對(duì)農(nóng)村占地問題態(tài)度不同

由于家庭的收入來源或者所處的環(huán)境不同，農(nóng)村與城市學(xué)生對(duì)這一問題的看法有極大的差距。城市的家庭收入主要通過在企事業(yè)單位工作的成員工資獲得，因此城市的學(xué)生對(duì)農(nóng)村土地的占與不占沒有太多關(guān)注，他們只是通過新聞等媒體了解到這一社會(huì)現(xiàn)象，至于這一問題的嚴(yán)重性及對(duì)他們有什么影響，他們不太清楚，也許只是因耕地被占，使城市的糧食或蔬菜價(jià)格有所上漲吧。

但農(nóng)村學(xué)生則不同，他們的家庭可能正面臨被拆遷的危險(xiǎn)。而一旦拆遷，他的家庭可能除了賠償所得的一部分錢就再也沒有積蓄，并且對(duì)于一般的農(nóng)村家庭失去土地也就失去了唯一的收入來源，這也會(huì)使他的家庭陷入困境。因此他們在平時(shí)也注意關(guān)注相關(guān)信息，并且也看到了問題的嚴(yán)重性。

（2）賠償是農(nóng)民關(guān)注的最重要的條件

根據(jù)調(diào)查的結(jié)果，大部分的學(xué)生都會(huì)在賠償合理的情況下支持家里拆遷。這也能看出其實(shí)現(xiàn)代的大學(xué)生都有一種走出去闖的心理，因此他們對(duì)于故鄉(xiāng)沒有太多的依戀。他們只是想盡可能多的得到賠償，用這一部分錢作為家庭周轉(zhuǎn)的資金，或者當(dāng)家庭富裕時(shí)，這些錢還可以作為他們創(chuàng)業(yè)的本錢。

雖然大學(xué)生是在校讀書的而不是在家種地的，但以他們所遇到的家庭問題或以他們的見聞，大學(xué)生對(duì)賠償?shù)膽B(tài)度也能體現(xiàn)一些農(nóng)民的心理。因此賠償會(huì)是農(nóng)民拆遷最關(guān)注的問題，賠償?shù)亩嗌僖簿完P(guān)系著拆遷能否順利進(jìn)行。近期發(fā)生的農(nóng)民因抵制拆遷而自焚的事件，以調(diào)查結(jié)果看，大部分學(xué)生也認(rèn)為是賠償不合理造成的。

（3）在拆遷中，政府權(quán)力濫用

在拆遷中，有很多政府執(zhí)法機(jī)關(guān)協(xié)助建筑商強(qiáng)制拆遷的現(xiàn)象。而在近期發(fā)生的自焚事件中，幾乎全部的學(xué)生都認(rèn)為是政府職權(quán)濫用把群眾逼的走投無路才選擇自焚抵抗；當(dāng)然，也有一大部分學(xué)生認(rèn)為是建筑商黑心，給的賠償少造成的。但建筑商作為一個(gè)商人，利益最大化是他們的準(zhǔn)則。在社會(huì)主義制度下，政府作為一個(gè)為人民辦事的權(quán)力機(jī)構(gòu)，在建筑商克扣賠償金、群眾利益沒能得到保障時(shí)，應(yīng)該對(duì)建筑商進(jìn)行監(jiān)督甚至制裁，以保障農(nóng)民的合法權(quán)益，而不應(yīng)該是協(xié)助建筑商暴力拆遷。

在發(fā)生自焚等惡性事件后，政府也有一定的處理，但根據(jù)調(diào)查結(jié)果，大部分都認(rèn)為對(duì)有關(guān)的政府官員及建筑商處罰不夠。想想也是，群眾自焚身亡，僅僅是當(dāng)?shù)卣囊恍└笔直煌Ｂ?，而后不了了之，一把手沒受到任何追究，做為拆遷直接利益既得者的建筑商也沒有得到任何處罰。難道群眾的生命就如此沒有價(jià)值嗎？！作為一個(gè)代表最廣大人民根本利益的政府，當(dāng)人民最需要他們時(shí)，他們卻在傷害群眾。這不得不使我們對(duì)政府的職能有所懷疑。

（4）在社會(huì)大環(huán)境下，征占土地的進(jìn)程發(fā)展過快

其實(shí)城市化的加快對(duì)廣大人民都是好事，有利于現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)。但為什么調(diào)查的大部分學(xué)生都認(rèn)為征占土地是有利有弊呢？任何事情都有一個(gè)度，日本在上世紀(jì)90年代以前也是房地產(chǎn)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)高速前進(jìn)，但90年代房產(chǎn)泡沫一破滅，經(jīng)濟(jì)就再也沒好轉(zhuǎn)。最嚴(yán)重的美國2008年房產(chǎn)次貸危機(jī)，更是引發(fā)了全球金融危機(jī)。這說明房產(chǎn)的過快發(fā)展也不是好事。它有利于城市化進(jìn)程，但不和諧的發(fā)展更多的是傷害群眾利益，而且不利于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

四、結(jié)論與建議

綜上所述，要解決農(nóng)村占地過程中的負(fù)面問題，政府要起關(guān)鍵作用。因此我建議：

（1）出臺(tái)措施，規(guī)范農(nóng)村占地行為，使群眾利益得到保障。例如5月16號(hào)出臺(tái)的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》就很有意義，但我更希望能形成法律文件。

（2）要對(duì)各地官員進(jìn)行教育，使他們找準(zhǔn)自己的位置。在發(fā)生占地爭執(zhí)時(shí)，最好能使政府站在事外，以一個(gè)公正執(zhí)法的角色去判定建筑商與群眾的誰是誰非。在群眾利益得不到保障時(shí)應(yīng)該快速地予以幫助，而不是去幫助建筑商暴力拆遷。

（3）遏制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以從銀行貸款等方面著手調(diào)控房產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展。這樣可以從根本上解決農(nóng)村占地現(xiàn)象嚴(yán)重的問題，同時(shí)還可以遏制地產(chǎn)泡沫的形成，也能使我國的經(jīng)濟(jì)能夠更健康地發(fā)展。

（4）組織宣傳隊(duì)伍，對(duì)農(nóng)民進(jìn)行教育。讓他們了解到城市化進(jìn)程是社會(huì)發(fā)展的需要，征占農(nóng)村土地也是為了讓子孫后代能夠更好地生活。以此來淡薄他們的戀鄉(xiāng)情節(jié)。

我想通過這些措施，農(nóng)村占地行為會(huì)更加規(guī)范，那些惡性事件也能得到控制，我們的城市化進(jìn)程與現(xiàn)代化建設(shè)也能健康高速發(fā)展。

第四篇：宅基地問題

《物權(quán)法》規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！倍锻恋毓芾矸ā返?條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有?！备鶕?jù)法律規(guī)定，公民使用的宅基地，所有權(quán)屬于國家或集體；國家及集體所有的土地是可以依法確定由個(gè)人使用的，即公民對(duì)宅基地有依法使用的權(quán)利。遺產(chǎn)必須是公民合法擁有的財(cái)產(chǎn)，所以，公民是不能將宅基地作為遺產(chǎn)繼承的，而只享有使用權(quán)。宅基地為居民、村民各戶使用，包括屋基地和院落地，長期不變。宅基地的所有權(quán)和公民私房的使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于國家或集體，私房的所有權(quán)屬于私房產(chǎn)權(quán)人。宅基地的使用權(quán)不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，但公民繼承了房屋，宅基地的使用權(quán)也就隨著房屋而轉(zhuǎn)移給新的所有人，這也只是具體執(zhí)行國家的行政法規(guī)，而不是繼承的結(jié)果。所以，中共中央、國務(wù)院在（中發(fā)〔1997〕11號(hào)）中規(guī)定：“農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有?！?/p>

房產(chǎn)是可以繼承的，也是可以過戶的，費(fèi)用也不高，但前提必須是宅基地的“集體土地使用權(quán)證”要辦理下來。

關(guān)于收費(fèi)，不論是土地發(fā)證還是房產(chǎn)發(fā)證，都是以件為單位來收費(fèi)的，而不是已面積等來收費(fèi)的，國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)都不高，你可以到當(dāng)?shù)乜h國土部門及房管部門去咨詢一下。

【案情】1985年2月，王某的父親以一家四口人(王某父母、王某與其妹)名義，向當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)申請(qǐng)宅基地建房。1992年王某高中畢業(yè)，考上省城的一所大學(xué)，戶口隨之遷出，后分配到距離家鄉(xiāng)不遠(yuǎn)的一座城市里的機(jī)關(guān)工作，婚后在市里居住。1996年6月，王某的妹妹出嫁，戶口也隨之遷出，老家的住宅一直由王某的父母居住。此后，王某的父母先后去世，老宅已無人居住。2003年8月，當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)通知王某，因其父母已經(jīng)過世，村里按規(guī)定將其老宅的宅基地使用權(quán)收回，要求王某在規(guī)定時(shí)間里將宅基地上的附著物拆除清理，或者按規(guī)定將該處住宅賣給本村有宅基地使用權(quán)的村民，但遭到王某的拒絕。王某認(rèn)為其父母的房屋連同土地應(yīng)作為遺產(chǎn)由其繼承。雙方爭執(zhí)不下，最后村委會(huì)將王某告上了法庭。法院判決王某將該宅基地使用權(quán)返還給村委會(huì)。

【評(píng)析】宅基地是指農(nóng)村村民為建設(shè)自住房屋使用的土地。在我國廣大農(nóng)村，宅基地的管理實(shí)行的是所有權(quán)與使用權(quán)相分離的使用制度。宅基地使用權(quán)作為土地使用權(quán)的一部分，歸當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織(村委會(huì))所有，但公民可以依法取得對(duì)宅基地的使用權(quán)。同時(shí)，我國農(nóng)村宅基地還有一定的福利性質(zhì)，農(nóng)民一般無償取得宅基地使用權(quán)，在取得宅基地使用權(quán)后，享有長期占有、使用的權(quán)利。

宅基地使用權(quán)受到法律的嚴(yán)格限制。一是用途限制。對(duì)已取得宅基地使用權(quán)的，權(quán)利人如需變更土地用途，必須依法經(jīng)過批準(zhǔn)。二是面積限制。《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不能超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受法律限制?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定：“農(nóng)村農(nóng)民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！薄锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?/p>

我國《繼承法》第三條規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)?！钡鶕?jù)我國現(xiàn)行法律，基于身份關(guān)系，無償從村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的宅基地使用權(quán)，應(yīng)作為一種特殊物權(quán)。因此，農(nóng)村宅基地不能作為一般“財(cái)產(chǎn)”進(jìn)行繼承。另外，農(nóng)村宅基地使用權(quán)與農(nóng)民個(gè)人的集體組織成員資格緊密相關(guān)，必須因具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格而取得，具有很強(qiáng)的人身依附性。本案中，隨著王某戶口的遷出，其宅基地使用權(quán)資格就隨之喪失，而其父母的土地使用權(quán)也因他們的死亡而喪失。因此，無論是王某還是其父母，都不再是宅基地使用權(quán)的主體，王某只能將房屋拆除，將宅基地使用權(quán)返還給村委會(huì)。

弋陽縣王先生來電咨詢：我一位親戚去世后留下四間宅基地，現(xiàn)在，其子女為爭搶宅基地鬧出矛盾。請(qǐng)問：宅基地可以繼承分割嗎？

弋陽縣法院答復(fù)：《土地管理法》第八條規(guī)定，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民經(jīng)人民政府批準(zhǔn)取得土地建房，對(duì)該宅基地只有使用權(quán)而無所有權(quán)，不得出賣、出租，即使在原宅基地建房，也得重新獲得批準(zhǔn)。因此，你親戚的子女不能對(duì)其父親留下的宅基地進(jìn)行繼承分割。（賴海鷹 周軍）

第五篇：農(nóng)村宅基地管理的問題和對(duì)策

農(nóng)村宅基地管理的問題和對(duì)策

摘要：農(nóng)村宅基地問題，面廣量大，情況復(fù)雜，涉及廣大農(nóng)民的切身利益，長期以來一直是農(nóng)村基層工作的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題之一。搞好農(nóng)村宅基地管理，對(duì)于節(jié)約集約用地和保護(hù)耕地，保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，具有重要意義。黨的十七屆三中全會(huì)指出，要“完善農(nóng)村宅基地管理制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”。那么農(nóng)村宅基地管理中存在哪些問題？如何改革和完善農(nóng)村宅基地管理制度，才能更好地保障農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)？

關(guān)鍵詞：農(nóng)村 宅基地 農(nóng)民 保障 管理 對(duì)策

一、當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理中存在的主要問題

《中華人民共和國土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，已經(jīng)確定了宅基地集體所有、村民使用、審批取得、一戶一宅、面積法定、權(quán)力登記、不得流轉(zhuǎn)等基本制度，為農(nóng)村宅基地管理提供了基本的法律依據(jù)。但是，隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立、城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民生活水平的改善與提高、農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移和新農(nóng)村建設(shè)的全面推進(jìn)，現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地管理制度已經(jīng)不能適應(yīng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的需要和市場經(jīng)濟(jì)的要求，主要表現(xiàn)在：

一是宅基地管理不規(guī)范。農(nóng)村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個(gè)別條文和相關(guān)政策性文件，操作性差，缺乏系統(tǒng)性和針對(duì)性，相互之間還不銜接，國家也沒有指定法律、法規(guī)或者規(guī)章，宅基地管理缺少規(guī)范。

二是宅基地缺乏規(guī)劃。第二輪土地利用總體規(guī)劃基本上沒有預(yù)留新的宅基地規(guī)劃點(diǎn)，沒有為發(fā)展預(yù)留空間，無法適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)對(duì)宅基地管理的需求，致使新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃、村莊規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃很難銜接。

三是農(nóng)村居民點(diǎn)分布零散，面積大，超面積占用宅基地現(xiàn)象普遍。我區(qū)農(nóng)村宅基地總體以自然村落為主，布局分散，30戶以下的自然村分布普遍，占地面積大。

四是宅基地管理薄弱。由于前幾年鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革，人員變動(dòng)較大，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源人員少，再加上基層國土資源管理機(jī)構(gòu)改革不到位，辦公經(jīng)費(fèi)不足，我區(qū)將工作的重點(diǎn)放在，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府安排的農(nóng)村，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工作上，國土資源管理職能在基層不落到實(shí)處，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府第一把手，第一責(zé)任人意識(shí)不到位，對(duì)農(nóng)村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出來，新的宅基地隨意擴(kuò)張，甚至占用農(nóng)用地而無人問津。

五是管理方式落后。農(nóng)村宅基地管理制度仍然停留在上個(gè)世紀(jì)80年代末90年代初的管理理念和管理模式上，程序繁雜重復(fù)，效率低下，管得多服務(wù)的少。

六是缺乏有效的監(jiān)督管理手段。農(nóng)村宅基地管理重審批輕監(jiān)管，管理缺乏依據(jù)，造成宅基地一批了之，越批越多，空閑的宅基地卻無人過問，村民提出申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)后，監(jiān)管人員不能到場監(jiān)管建設(shè)情況，村民超批準(zhǔn)面積建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重。七是宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制缺失。法律和政策限制宅基地流轉(zhuǎn)，特別是禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地，但又沒有農(nóng)村村民退出宅基地的機(jī)制，不但存在大量的隱性流轉(zhuǎn)，而且致使已定居城鎮(zhèn)或他鄉(xiāng)的居民不能將其合法擁有的宅基地轉(zhuǎn)讓出去，使宅基地使用權(quán)的權(quán)益難以實(shí)現(xiàn)，宅基地空置、空心村現(xiàn)象普遍，土地不能得到充分利用，同時(shí)由于宅基地禁止抵押，農(nóng)民無法通過抵押宅基地在銀行進(jìn)行融資，進(jìn)一步發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和壯大農(nóng)村經(jīng)濟(jì)等等。宅基地轉(zhuǎn)讓受現(xiàn)行法律法規(guī)限制，農(nóng)村出現(xiàn)大量閑置宅基地、閑置住房。農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，按我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)民對(duì)自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但從現(xiàn)在情況看，除了本行政村內(nèi)相鄰戶間的調(diào)劑和父母與子女間因分家析產(chǎn)以及農(nóng)戶經(jīng)批準(zhǔn)后因客觀原因由村委重新安排而發(fā)生的流轉(zhuǎn)外，沒有其他形式的流轉(zhuǎn)。由于宅基地的不可交易性，一方面大量農(nóng)民進(jìn)城或者外出打工后，農(nóng)村的房子都閑置著;另一方面有的農(nóng)民在城市賺到錢后，在城市里買房的同時(shí)，又在農(nóng)村修建新房，舍棄老宅破屋，進(jìn)一步擴(kuò)大了宅基地占用的土地面積，也使農(nóng)村出現(xiàn)大量的閑置宅基地、閑置住房。八是農(nóng)村宅基地違法案件屢屢發(fā)生，查處難執(zhí)行難。符合村莊規(guī)劃和用地條件的農(nóng)戶，由于種種原因未經(jīng)批準(zhǔn)就建設(shè)了房屋，造成違法占地。不符合規(guī)劃也不符合宅基地審批條件，個(gè)人搶占宅基地的。由于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))基層國土資源管理人員編制少，人員不夠，很難實(shí)施有效監(jiān)管，對(duì)這些違法案件的查處在現(xiàn)實(shí)中很難執(zhí)行。國土資源管理部門只有查處權(quán)又沒有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，申請(qǐng)法院執(zhí)行又要履行繁瑣的程序，具體執(zhí)行起來也很困難。

二、完善宅基地制度應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)問題

（一）推進(jìn)節(jié)約集約用地，建立嚴(yán)格的宅基地監(jiān)督管理制度。加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，必須堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、“一戶一宅”、節(jié)約集約用地原則，強(qiáng)化宅基地規(guī)劃在宅基地管理中的地位和作用，明確并細(xì)化各類不同地區(qū)的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，明確農(nóng)民住宅小區(qū)即新農(nóng)村用地標(biāo)準(zhǔn)，明確多余宅基地及宅基地轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)予、收回的監(jiān)管措施，規(guī)范設(shè)立登記、變更登記及注銷登記的程序，強(qiáng)化批后監(jiān)督監(jiān)管的措施和手段，正確處理政府干預(yù)和市場機(jī)制的關(guān)系，充分發(fā)揮干預(yù)職能，強(qiáng)化宅基地的動(dòng)態(tài)監(jiān)管和權(quán)利保護(hù)。

（二）必須堅(jiān)持以人為本的理念，把服務(wù)人民、方便群眾為準(zhǔn)則。一是符合條件的，農(nóng)村村民一次申請(qǐng)即可取得宅基地使用權(quán)證，減少辦事環(huán)節(jié)和重復(fù)程序；二是充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟(jì)組織在宅基地管理中的作用，確立本集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地決定權(quán)，如果本集體經(jīng)濟(jì)組織是村民小組的，原則不需要經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)的同意，村民即可向國土資源部門申請(qǐng)；三是建立政府干預(yù)制度，防止弱勢個(gè)體法定的宅基地使用權(quán)受到侵害，通過聽證形式，對(duì)符合條件的村民由政府直接批準(zhǔn)其宅基地。

（三）明確基層國土資源管理所的法律地位，充分發(fā)揮其在國土資源管理中的橋頭堡作用。隨著國土資源管理體制改革的到位，在宅基地管理中，必須把國土資源所放在首要位置，無論是宅基地申請(qǐng)的受理、初審、證書送達(dá)，還是宅基地面積的丈量、確認(rèn)、糾紛的調(diào)處、權(quán)力的保護(hù)、宅基地的日常管理等都必須發(fā)揮國土資源管理所的作用，并在法律上予明確規(guī)定，從而確立國土資源管理所在土地管理中的法律地位，為其依法行政，發(fā)揮管理作用提供法律依據(jù)。

（四）必須依法加強(qiáng)各級(jí)政府第一把手責(zé)任制制度和離任審計(jì)制度，依法追究責(zé)任制度。

三、創(chuàng)新制度、強(qiáng)力改革宅基地管理落后的對(duì)策(一)加快宅基地管理制度改革步伐。

一是建立農(nóng)村宅基地規(guī)劃制度。把宅基地規(guī)劃作為宅基地管理的基礎(chǔ)，明確農(nóng)村宅基地規(guī)劃的內(nèi)容和法律地位。各居民點(diǎn)內(nèi)各戶宅基地的位置和界址范圍，擬調(diào)整、控制、整治、新建的宅基地及居民點(diǎn)的布局、利用方案，規(guī)劃實(shí)施的保障措施。經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)村宅基地規(guī)劃作為審批農(nóng)村宅基地的依據(jù)，發(fā)揮規(guī)劃的控制、引導(dǎo)作用。

二是確定宅基地登記生效制度?，F(xiàn)行的宅基地登記是一種登記對(duì)抗原則，即不登記權(quán)力仍然有效，但登記了可以對(duì)抗第三人，物權(quán)法在建設(shè)用地使用權(quán)登記中首次規(guī)定了登記生效原則，而對(duì)宅基地管理則沒有規(guī)定登記是對(duì)抗還是生效，為便于宅基地管理，強(qiáng)化宅基地使用權(quán)人的權(quán)利意識(shí)，充分發(fā)揮宅基地使用權(quán)的權(quán)能，宅基地登記也應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法管理建設(shè)用地使用權(quán)登記生效原則的規(guī)定，確立宅基地登記生效制度，規(guī)定不登記的法律后果。

三是建立農(nóng)民住宅小區(qū)用地制度。為了適應(yīng)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的要求，提高農(nóng)村村民的生活質(zhì)量和居住環(huán)境，享受改革開放的成果，大力推進(jìn)節(jié)約集約用地，鼓勵(lì)農(nóng)民集中居住，應(yīng)當(dāng)允許在集體建設(shè)用地上興建農(nóng)民住宅小區(qū)，向本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民出售，建立農(nóng)民住宅小區(qū)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的制度，明確建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)的條件和范圍，規(guī)范建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)的用地及辦理宅基地使用權(quán)證的程序等。

四是建立宅基地占用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃專項(xiàng)指標(biāo)制度，確保宅基地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)落到實(shí)處。針對(duì)宅基地審批的不確定性和宗地的分散性，改革現(xiàn)行的宅基地占用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批次審批辦法，實(shí)行先批后核，即每年年初在具體的宅基地宗地地塊未落實(shí)的情況，地，縣國土資源行政主管部門在自治區(qū)人民政府規(guī)定的專項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)里，申請(qǐng)宅基地農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，經(jīng)批準(zhǔn)后當(dāng)年內(nèi)落實(shí)到具體地塊，并在年終上報(bào)核實(shí)，以解決申請(qǐng)宅基地?zé)o農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃而長期無法批準(zhǔn)農(nóng)民未批先用，以及每家每戶單獨(dú)分散申請(qǐng)難以一次批準(zhǔn)等問題。

（二）、加大宣傳力度，嚴(yán)格依法行政。

各級(jí)政府和國土資源管理部門要加大土地管理法律、法規(guī)和政策的宣傳力度，在農(nóng)村特別要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的宣傳和普及力度，在全社會(huì)形成集約節(jié)約用地的輿論氛圍，提高廣大農(nóng)民群眾依法用地意識(shí)。要切實(shí)加強(qiáng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國土資源管理隊(duì)伍建設(shè)，充分發(fā)揮其在宅基地管理中的作用。要進(jìn)一步健全土地執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查制度，發(fā)揮村級(jí)土地信息員（協(xié)管員）的作用，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。對(duì)亂占亂用耕地建房等違法行為，國土、建設(shè)、紀(jì)檢監(jiān)察，公安，法院等多部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，形成大家管大家用的濃厚氛圍，形成執(zhí)法合力，堅(jiān)決依法查處。

(三)深入開展調(diào)查清理工作，規(guī)范和保護(hù)農(nóng)民建房行為。要以開展宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作為契機(jī)，因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作。要嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)條件，堅(jiān)決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定。要規(guī)范農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批程序，健全公開辦事制度,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在符合土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅，要充分利用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及未利用地、廢棄地。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地，未利用地的，不得批準(zhǔn)占用耕地。

（四）加強(qiáng)宅基地規(guī)劃管理。

立足內(nèi)涵挖潛，有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)地逐步推進(jìn)宅基地集居化建設(shè)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的客觀要求，科學(xué)預(yù)測農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量和用地規(guī)模。結(jié)合新一輪土地利用總體規(guī)劃修編工作，完善鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，安排專項(xiàng)資金編制村莊土地利用規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃和開展村莊治理試點(diǎn)，從嚴(yán)控制村莊建設(shè)用地及宅基地用地規(guī)模和布局。通過充分發(fā)揮村莊規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地，整合優(yōu)化農(nóng)村居民點(diǎn)布局和用地，從而有計(jì)劃、有步驟地改善農(nóng)村生活水平和村容村貌。

要明確舊村改造騰退土地的產(chǎn)權(quán)界定、處置及土地收益分配關(guān)系，充分考慮農(nóng)民土地補(bǔ)償騰退土地收益，讓農(nóng)民真正從中獲益。嚴(yán)禁地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商借新農(nóng)村建設(shè)、村莊整治、舊村改造的名義，利用騰退土地從事房地產(chǎn)開發(fā)，規(guī)避建設(shè)用地指標(biāo)的審批與管理。充分考慮土地權(quán)益均衡的原則，建立宅基地整理激勵(lì)機(jī)制。參考文獻(xiàn)：(1)《土地管理法》

（2）《中國土地》第1期3期10期

（3）《農(nóng)村宅基地?fù)Q房流轉(zhuǎn)績效研究––以天津市華明鎮(zhèn)宅基地?fù)Q房為例》，《小城鎮(zhèn)建設(shè)》，2008年4期。（4）《集體土地流轉(zhuǎn)與工業(yè)用地模式的思考》，《中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》，2004年第2期。（4）《山東國土資源》 2009 第1期（5）《資源導(dǎo)刊（河南）》 2008 第3期

（6）“農(nóng)村土地問題立法研究”課題組 《華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版）》 2010 第2期