第一篇：關(guān)于公民對(duì)宅基地只有使用權(quán)沒有所有權(quán)的批復(fù)

關(guān)于公民對(duì)宅基地只有使用權(quán)沒有所有權(quán)的批復(fù)

（1986）民他字第33號(hào)

廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院：

你院（86）民請(qǐng)字第4號(hào)《關(guān)于處理劉國(guó)柱、劉光輝與龍鳳弟、霍路弟宅基糾紛的請(qǐng)示報(bào)告》收悉。

據(jù)報(bào)告稱，雙方訟爭(zhēng)的宅基地原為劉國(guó)柱所有。一九五一年，霍勝祥經(jīng)劉國(guó)柱同意，在此修建房屋一幢。一九五二年，霍勝祥領(lǐng)取了政府頒發(fā)的房產(chǎn)所有證，其中注明“此屋地系劉國(guó)柱所有”?；魟傧樗篮?，其妻龍鳳弟及女兒霍路弟于一九六○年在屋后擴(kuò)建豬圈，一九六五年、一九七七年又對(duì)此房的墻壁、大門進(jìn)行修建，劉國(guó)柱均無異議。一九七八年，劉國(guó)柱之侄劉光輝與龍風(fēng)弟訂立了《借地文約》，其中寫道“所建房屋一切天面屬于霍姓，地基主權(quán)屬于劉家”。一九八二年，劉國(guó)柱、劉光輝提出要地建房發(fā)生糾紛，并向臨桂縣人民法院起訴。經(jīng)我們研究認(rèn)為：雙方訟爭(zhēng)之宅基地原雖屬劉國(guó)柱所有，但是，已經(jīng)長(zhǎng)期經(jīng)他人使用，且自一九六二年九月中共中央頒布《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》之后，土地（包括宅基地）所有權(quán)歸了集體，社員只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)（包括處分權(quán)）。因此，一九七八年雙方訂立的《借地文約》中“地基主權(quán)屬于劉家”的約定，違背了當(dāng)時(shí)政策和現(xiàn)行法律的規(guī)定，應(yīng)屬違反法律規(guī)定的無效行為，依法不予保護(hù)。根據(jù)國(guó)家法律政策規(guī)定，結(jié)合本案實(shí)際情況，龍鳳弟、霍路弟已經(jīng)長(zhǎng)期使用了該宅基地，況且他們的建筑物已經(jīng)縣人民政府承認(rèn)并頒發(fā)給了產(chǎn)權(quán)證，所以，我們同意你院審判委員會(huì)關(guān)于將訟爭(zhēng)之宅基地仍由龍鳳弟、霍路弟繼續(xù)使用的意見。

此復(fù)

一九八六年十一月十四日

第二篇：集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)

關(guān)于加快我縣集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基

地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知

各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、國(guó)土資源管理所：

為深入貫徹實(shí)施《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》和國(guó)土資源部《土地登記辦法》和《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2008〕146號(hào)）、《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)

[2001]359號(hào)）文件精神。經(jīng)縣政府研究決定，在充分利用第二次土地調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，加大工作力度，進(jìn)一步加快集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、充分認(rèn)識(shí)集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的重要性

依法加快集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，是保護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的根本途徑。依法確認(rèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地所有權(quán)和保護(hù)宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益，是保護(hù)農(nóng)民的根本利益，貫徹落實(shí)黨的農(nóng)村政策的需要，也是激發(fā)農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織保護(hù)耕地積極性的需要，宅基地使用權(quán)登記涉及農(nóng)村千家萬戶，關(guān)系廣大農(nóng)民群眾的切身利益。經(jīng)登記后的集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)受法律保護(hù)，是今后我縣土地征收（用）補(bǔ)償、房屋拆遷安置、宅基地依法流轉(zhuǎn)、宅基地復(fù)墾整理等工作的重要依據(jù)，加快集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證

工作，有助于依法保農(nóng)民的合法權(quán)益。為此，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、基層國(guó)土資源管理所要充分認(rèn)識(shí)加本項(xiàng)工作的重要性和緊迫性，站在貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度，加強(qiáng)對(duì)集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的領(lǐng)導(dǎo)，集中力量、集中時(shí)間、克服困難，確保本項(xiàng)工作如期完成。

二、集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作范圍

1、本縣轄區(qū)內(nèi)所有村委會(huì)；

2、本縣轄區(qū)內(nèi)已審批并且建成住房的宅基地，年全民發(fā)證遺漏的宅基地。

三、登記程序

1、申請(qǐng)。農(nóng)村集體土地所有者或農(nóng)村宅基地合法使用者應(yīng)提交土地登記書面申請(qǐng)。

2、提交資料。（1）農(nóng)村集體土地所有者應(yīng)提交：土地登記申請(qǐng)書；土地登記法人身份證明書；土地登記委托書；土地權(quán)屬界線核定書、協(xié)議書、確認(rèn)書；土地權(quán)屬證明材料和其他證明文件；

（2）農(nóng)村宅基地合法使用者應(yīng)提交土地登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證、戶口簿、農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)資料或其它土地權(quán)屬來源證明、房屋所有權(quán)證或其它地上物權(quán)屬證明等材料。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交上述材料和反映真實(shí)情況，并對(duì)申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

3、受理。由土地所用者或農(nóng)村宅基地合法使用者向基層國(guó)土資源管理所提交申請(qǐng)登記資料，經(jīng)基層國(guó)土資源管理所審查合格后出具意見并提交鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審批，完成后由國(guó)土資源管理所按批交縣審批大廳國(guó)土資源窗口受理。

4、審核。由國(guó)土資源局地籍規(guī)劃室對(duì)窗口受理的申請(qǐng)材料進(jìn)行初步審查，審查后，認(rèn)為符合土地登記條件的，提出初審意見并報(bào)局務(wù)會(huì)會(huì)審。

5、登記。經(jīng)國(guó)土資源局會(huì)審無異議的，由縣國(guó)土資源局報(bào)經(jīng)縣人民政府核準(zhǔn)后辦理土地注冊(cè)登記，填寫土地登記卡、制證。

6、發(fā)證。由土地所有權(quán)單位法人或農(nóng)村宅基地使用者持本人身份證原件到縣審批大廳國(guó)土資源窗口領(lǐng)取土地證。

三、宅基地使用權(quán)登記有關(guān)政策

嚴(yán)格落實(shí)1999年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法（修訂）》“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的法律規(guī)定，遵循“尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、實(shí)事求是、妥善處理”的原則，切實(shí)解決宅基地使用權(quán)登記發(fā)證中存在的政策問題，嚴(yán)把宅基地使用權(quán)登記關(guān)口，堅(jiān)持宅基地使用權(quán)登記必須達(dá)到 “權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”的要求，嚴(yán)禁通過宅基地使用權(quán)登記使違法用地合法化。

(一)根據(jù)《國(guó)土資源部善于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，宅基地登記面積不得超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，（我縣的宅基地

面積標(biāo)準(zhǔn)：山上鄉(xiāng)鎮(zhèn)0.4畝，平川鄉(xiāng)鎮(zhèn)0.3畝），對(duì)宅基地超占面積的，在辦理登記時(shí)按下列情況處理：

1、《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施（1982年2月13日）以前農(nóng)村村民建房占用的宅基地，至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記；

2、《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施時(shí)起至1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記；

3、1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。其面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。

（二）已領(lǐng)取集體土地使用權(quán)證的宅基地，其住宅房屋至今尚未遷建、擴(kuò)建、翻建的，或者已領(lǐng)取的集體土地使用權(quán)證遺失，但能有效證明其住宅房屋至今尚未遷建、擴(kuò)建、翻建的，可以按原登記宗地、面積，換證或補(bǔ)發(fā)土地證書。

（三）有下列情形之一的，宅基地不予登記發(fā)證：

1、不符合土地利用總體規(guī)劃或城（村）鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的；

2、土地違法違規(guī)行為正在處理的；

3、土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

4、地上住宅房屋權(quán)屬不清的；

5、因依法查封地上建（構(gòu)）筑物和其它附著物等原因限制土地權(quán)利的；

6、農(nóng)村居民新建住宅，應(yīng)當(dāng)退出舊房所占宅基地而沒有退出的；

7、除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)登記的；

8、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的；

9、土地管理政策法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（四）如上級(jí)另有新規(guī)定的，由縣國(guó)土資源管理局結(jié)合實(shí)際情況施行。

四、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1、集體土地所有權(quán)登記按每平方公里1000？元（包括地籍調(diào)查，測(cè)繪制圖和登記費(fèi)）；

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證每戶取5元工本費(fèi)。

五、各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、基層國(guó)土資源管理所要制定工作計(jì)劃，落實(shí)工作責(zé)任，設(shè)立專門的收件窗口，方便農(nóng)民群眾申請(qǐng)辦理集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記；要積極主動(dòng)工作，查清宗地的權(quán)屬、界址和面積；要充分利用二調(diào)資料和已有權(quán)屬來源材料，加快辦理登記發(fā)證；要著眼長(zhǎng)效管理，探索建立規(guī)范的土地登記管理機(jī)制，確保土地登記資料的現(xiàn)勢(shì)性和實(shí)用性。對(duì)權(quán)屬存在爭(zhēng)議的，要依法、及時(shí)進(jìn)行調(diào)處，維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。嚴(yán)格執(zhí)行土地登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得通過集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記收費(fèi)增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。力爭(zhēng)在2010年底前基本完成集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使

用權(quán)登記發(fā)證工作，做到權(quán)屬糾紛基本解決，集體所有權(quán)證和農(nóng)民合法使用的宅基地證全部放。

二〇一一年四月十七日

第三篇：2013年宅基地所有權(quán)使用權(quán)證明書

屋基地贈(zèng)予證明

茲有XXXXXX分給XXX、XXX一塊倒供地的所有權(quán)使用權(quán)永遠(yuǎn)給XXX、XXX兩個(gè)人平均分作為屋基地。面積共XXX平方米，位于XXXXXX劃分屋基地內(nèi)，靠XXX起第XX塊屋基地，屋基地東西長(zhǎng)XXX米，南北寬XXX米。（另附有XXX、XXX簽名的XXXX村民劃分屋基圖，給XXX、XXX每人一份。）XXX、XXX與父親XXX、母親XXX在此證明簽字之日起，此倒供地（屋基地）的所有權(quán)使用權(quán)永遠(yuǎn)歸屬XXX、XXX兩人，不得以任何理由收回；其他子女支持父母決定，不得異議。同時(shí)，XXX、XXX不得買賣此屋基地。本證明一式四份（父母親、證明人XXX、XXX、XXX各一分）。特此證明！

贈(zèng)予人簽名：父親：

母親：

被贈(zèng)予人簽名：XXX：

XXX：

證明人簽名： XXX：

二0一三年X月X日

第四篇：試論對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之處理

試論對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之處理

因?yàn)橥恋刭Y源的有限性，農(nóng)村房屋以及宅基地的私自流轉(zhuǎn)也日漸活躍，交易活躍的同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致糾紛。為正確地處理這些糾紛，本文著重將要探討的是與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)的一些法律問題。首先從宅基地使用權(quán)之概念和特征入手。

一、宅基地使用權(quán)之概念和特征

宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，是指由自然人在依法取得的國(guó)家或者集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十二條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。因此宅基地的所有權(quán)應(yīng)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，而宅基地使用權(quán)人享有的是占有、使用宅基地的權(quán)利。

宅基地使用權(quán)作為土地使用權(quán)形式的一種，但確有其不同于其他土地使用權(quán)的法律特征：

（一）宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且實(shí)行“一戶一宅”的制度

雖則法律并未明確規(guī)定宅基地使用權(quán)是否可以向城鎮(zhèn)居民出售，但是我國(guó)相關(guān)的政策規(guī)定是明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，即作為城鎮(zhèn)居民是無法取得宅基地使用權(quán)的，因此為了保護(hù)集體財(cái)產(chǎn)不流失，宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。而且根據(jù)“一戶一宅”制，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但在農(nóng)村實(shí)踐中，因分家、繼承等原因可能會(huì)導(dǎo)致“一戶多宅“現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（二）宅基地使用權(quán)的取得必須依照法律規(guī)定的行政審批程序進(jìn)行

根據(jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，但如果涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。即任何人均不得在未經(jīng)審批的情況下擅自占用集體土地建房使用，而且宅基地使用權(quán)的批準(zhǔn)必須經(jīng)由縣級(jí)人民政府。

（三）宅基地使用權(quán)在一定條件下可以流轉(zhuǎn)

物權(quán)法規(guī)定宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，即意味著在符合法律規(guī)定的情形下，宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓。但從城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村房屋的政策精神看，宅基地使用權(quán)即便在一定條件下可轉(zhuǎn)讓也是絕對(duì)不允許向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的。從目前農(nóng)村實(shí)踐來看，集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)卻是屢見不鮮，且存在已久，若直接禁止，則不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定。國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中提到，對(duì)“一戶多宅”，各地要制定激勵(lì)措施，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余宅基地。由此可知，對(duì)“一戶多宅“并非采取直接取締的態(tài)度。

雖則宅基地使用權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，但是它與其地上建筑物的所有權(quán)緊密聯(lián)系。農(nóng)村房屋，除了是通過審批取得宅基地使用權(quán)，在該宅基地上用建造行為原始取得房屋的所有權(quán)之外，還可能是因出賣、贈(zèng)與、繼承等方式繼受取得房屋的所有權(quán)。而在繼受取得房屋所有權(quán)的情況下，房屋所有權(quán)受讓者中可能存在并未作為一戶的成員參與宅基地的原始審批的情況。下文將對(duì)宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之關(guān)系進(jìn)行探討，逐步明確在繼受取得房屋所有權(quán)的前提下，宅基地使用權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移的問題。

二、宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之關(guān)系

由于并非原始取得農(nóng)村房屋的所有權(quán)，因此大部分因法律原因而繼受取得房屋所有權(quán)的人或已在本村或者他村申請(qǐng)新宅基地建造房屋；或已遷出為城鎮(zhèn)居民，已常住在城鎮(zhèn)；或未在本村申請(qǐng)過宅基地造房但已有其余非農(nóng)村住宅性質(zhì)的住房。在上述三種情形中，除未申請(qǐng)宅基地造房這種情形之外，其余兩種情形下若使得房屋所有權(quán)人擁有宅基地使用權(quán)則似乎有違“一戶一宅”制和宅基地使用權(quán)只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的原則。但即便在宅基地上建造的農(nóng)村房屋也是個(gè)人所有的合法財(cái)產(chǎn)，土地管理法中規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房，再申請(qǐng)宅基地，不予批準(zhǔn)，從中可以看出除了城鎮(zhèn)居民明確不得買受農(nóng)村住宅外，法律并沒有禁止農(nóng)村住宅因繼承、贈(zèng)與或者農(nóng)村居民間協(xié)議等形式而轉(zhuǎn)移所有權(quán)的規(guī)定。

因此在農(nóng)村住宅所有權(quán)因農(nóng)村居民間協(xié)議或繼承、贈(zèng)與等形式流轉(zhuǎn)時(shí)，將因?yàn)檎厥褂脵?quán)主體有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織限制、房屋所有權(quán)卻無此限制而在主體上發(fā)生沖突，或因違背“一戶一宅“制而發(fā)生沖突。但若在此時(shí)將房地分離，則房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)都會(huì)因無法發(fā)揮其實(shí)際權(quán)利的內(nèi)涵而形同虛設(shè)，這也直接決定了要么“房隨地走”，要么“地隨房走”。假若“房隨地走”，則不利于公民合法財(cái)產(chǎn)的保護(hù)；而假若“地隨房走”，則會(huì)影響村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地的所有權(quán)行使產(chǎn)生妨礙。究竟該如何處理，筆者有以下見解：

1.若受讓房屋所有權(quán)者系在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員，且無申請(qǐng)過宅基地的，那么在房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移時(shí)，宅基地使用權(quán)也應(yīng)該一并轉(zhuǎn)移，即“地隨房走”。此種情形并無違反“一戶一宅”制度，也無違背宅基地使用權(quán)的主體僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員原則。

2.若受讓房屋所有權(quán)者系本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員，但已申請(qǐng)過宅基地的。該情況下，若“地隨房走”，則意味著受讓者成了“一戶多宅”。筆者認(rèn)為土地管理法中“一戶一宅”的規(guī)定應(yīng)為管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，而并非直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓無效的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因此雖“一戶多宅”是應(yīng)該規(guī)制的現(xiàn)象，但因內(nèi)部流轉(zhuǎn)并未直接侵害集體經(jīng)濟(jì)組織利益，故該現(xiàn)象應(yīng)鼓勵(lì)農(nóng)戶騰退多余宅基地，而非直接認(rèn)定其對(duì)宅基地?zé)o使用權(quán)。因此在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，宅基地使用權(quán)應(yīng)視為一并轉(zhuǎn)移。

3.若受讓房屋所有權(quán)者系其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員，若宅基地使用權(quán)按“地隨房走”處理，則違反了宅基地使用權(quán)僅限本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的原則，且與宅基地?zé)o償劃撥的福利性又相悖，損害了本集體經(jīng)濟(jì)組織的切實(shí)利益。但因法律并無禁止該類型所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，故認(rèn)定其轉(zhuǎn)讓無效太過武斷。但若肯定受讓者享有該房屋的所有權(quán)，則意味著不能排斥其對(duì)宅基地的使用。但筆者認(rèn)為受讓者可以占有宅基地并不代表其享有宅基地使用權(quán)，而是基于其所有權(quán)而肯定其事實(shí)上對(duì)宅基地進(jìn)行使用的狀態(tài)。

4.若受讓房屋所有權(quán)者系城鎮(zhèn)居民，因相關(guān)國(guó)家規(guī)定已明確城鎮(zhèn)居民不得購置農(nóng)村住宅，故筆者認(rèn)為城鎮(zhèn)居民通過購買、以租代買、以贈(zèng)代賣等形式試圖取得房屋所有權(quán)的均不能成為農(nóng)村住宅的所有權(quán)人。所以這里城鎮(zhèn)居民作為房屋所有權(quán)受讓人指的主要是除買受行為之外的分家、繼承等基于身份關(guān)系而取得房屋所有權(quán)的情形。因這種受讓形式往往帶有強(qiáng)烈的身份性質(zhì)，此時(shí)若對(duì)其進(jìn)行限制，不僅不利于公民對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的合法處分，也與農(nóng)村的普遍習(xí)俗不符。因此筆者認(rèn)為城鎮(zhèn)居民在此種情形下應(yīng)該享有對(duì)農(nóng)村住宅的所有權(quán)，而且其基于所有權(quán)可以繼續(xù)對(duì)宅基地進(jìn)行占有，但此處對(duì)宅基地的占有絕不等同于宅基地使用權(quán)。

在上文第三、四兩種情形下，宅基地使用權(quán)并未隨房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)移，之所以得出這個(gè)結(jié)論，除上文中提及的原因之外，筆者認(rèn)為從宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的角度出發(fā)，用益物權(quán)是從所有權(quán)權(quán)能中分離出來的單獨(dú)存在于他人所有物之上的權(quán)利，其存在不須具備前提條件，而在這兩種情形下，對(duì)宅基地的占有是以房屋所有權(quán)成立為前提條件的，不符合宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的特征。因此只能在房屋存續(xù)期間，基于所有權(quán)承認(rèn)其對(duì)宅基地的合法占有。那么，對(duì)宅基地占有的狀態(tài)既然不是宅基地使用權(quán)又應(yīng)如何定性呢？筆者傾向于將該種事實(shí)狀態(tài)歸于占有制度。

三、占有制度在宅基地流轉(zhuǎn)中的適用

首先，必須明確一下占有的概念。占有是指人對(duì)物有事實(shí)上的管領(lǐng)力。占有并非一項(xiàng)權(quán)利，而是指一種事實(shí)，因?yàn)檎加兄贫鹊某霈F(xiàn)填補(bǔ)了所有權(quán)制度與他物權(quán)制度調(diào)整范圍外的空白，它注重對(duì)事實(shí)的保護(hù)，特別可以對(duì)一些缺乏本權(quán)的占有進(jìn)行調(diào)整，因此理論上也將其稱為類物權(quán)制度。占有的構(gòu)成有三個(gè)要件：一是占有須以物為客體；二是占有必須對(duì)物形成事實(shí)上的管理和控制；三是占有具有某種可為他人識(shí)別的外觀。

筆者之所以將城鎮(zhèn)居民、其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因房屋所有權(quán)而占有宅基地的事實(shí)歸于占有制度，主要是認(rèn)為該種對(duì)宅基地的占有符合了占有的三個(gè)要件：此占有是以宅基地為客體，并因房屋的繼續(xù)存在使得對(duì)房屋依附之宅基地事實(shí)上的控制，且該占有事實(shí)上是一種房必然依附于土地的可識(shí)別的自然外觀。

以上兩個(gè)類型的自然人因?yàn)檎厥褂脵?quán)主體的限制均不可能是宅基地使用權(quán)人，但是享有農(nóng)村住宅的所有權(quán)后必然導(dǎo)致對(duì)宅基地的現(xiàn)實(shí)占有，但這種對(duì)宅基地的占有在內(nèi)涵上明顯小于宅基地使用權(quán)的占有、使用、收益的權(quán)能內(nèi)涵。雖則在占有制度中占有并非一項(xiàng)權(quán)利，即對(duì)宅基地的占有并未作為物權(quán)的一種進(jìn)行保護(hù)，但是占有作為一種類物權(quán)，占有人還是可以享有以維護(hù)占有為目的的各種物上請(qǐng)求權(quán)，例如對(duì)侵害其合法占有的行為享有排除妨害的請(qǐng)求權(quán)。而且由于該兩個(gè)類型的自然人對(duì)房屋所有權(quán)的享有，基于宅基地與其地上建筑不可分離保護(hù)的事實(shí)，在現(xiàn)實(shí)中，要在房屋繼續(xù)存在期間對(duì)所有權(quán)進(jìn)行保護(hù)，就必須應(yīng)該對(duì)其占有宅基地的事實(shí)狀態(tài)進(jìn)行保護(hù)，否則房屋將成為“空中樓閣“，無任何現(xiàn)實(shí)意義。

但是，他們之所以可以取得占有僅僅是因?yàn)榉康夭荒芊蛛x這一自然屬性，純屬事實(shí)行為，而非法律行為。因此該種占有是原始取得的占有，而這種原始取得的占有將是脆弱地依附于房屋的保有而存在著的。

正是因?yàn)樵搶?duì)宅基地的占有系基于房屋必然建于土地之上這一事實(shí)，而非依據(jù)原房屋所有權(quán)人對(duì)宅基地的使用權(quán)而產(chǎn)生的，因此這種占有并非永久性的，對(duì)宅基地的占有與房屋的存在與否緊密聯(lián)系。一旦房屋全部損毀滅失，不僅意味著房屋所有權(quán)因損毀這一自然原因而消失，同樣，因?yàn)闆]有房屋占據(jù)在土地之上，對(duì)宅基地也在事實(shí)上喪失了管理和控制，即對(duì)宅基地的占有發(fā)生了消滅。而此占有的喪失，即發(fā)生了宅基地所有權(quán)人收回完整的宅基地使用權(quán)的后果。

四、總結(jié)

筆者認(rèn)為用以上方法去處理宅基地使用權(quán)，不僅使得農(nóng)村村民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)利益最有效的發(fā)揮，也是維護(hù)了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，使之不受損害。

第五篇：湖北宜都宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記辦事指南(土流網(wǎng)整理)

湖北宜都宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

一、宅基地使用權(quán)及房屋所用權(quán)首次登記

（一）提交的資料及要求

1、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表（原件）。

2、申請(qǐng)人身份證明材料。個(gè)人身份證和戶口簿、婚姻證明等相關(guān)證件?；橐鲎C明包含結(jié)婚證、離婚證（含離婚協(xié)議）；委托代理的，應(yīng)提交授權(quán)委托書和代理人身份證明；（原件）

3、權(quán)利來源證明材料。人民政府用地批準(zhǔn)文件、房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明，包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)證明、建設(shè)工程施工許可證、個(gè)人建房質(zhì)量承諾書等；非本農(nóng)民集體的農(nóng)民，因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等集中遷建的，要提供地方政府及村委會(huì)批準(zhǔn)意見和搬遷協(xié)議等證明材料；非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）申請(qǐng)宅基地使用權(quán)房屋所有權(quán)首次登記的，要提供不動(dòng)產(chǎn)所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織關(guān)于申請(qǐng)人原在農(nóng)村合法取得宅基地及房屋、且房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的證明材料；其他證明材料等；（原件）

4、不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)地查看記錄表、詢問筆錄、公告等；

權(quán)籍調(diào)查資料。權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖及宗地、房屋界址坐標(biāo)、房屋分層平面圖等（可由申請(qǐng)人通過委托具有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位獲得）。指界委托書，若申請(qǐng)人或相鄰宗地權(quán)利人無法參與現(xiàn)場(chǎng)指界的則提供；（原件）

5、法律法規(guī)規(guī)定的其他證明材料。（原件）

（二）法定工作時(shí)限

自受理之日起30個(gè)工作日。

二、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記

（一）提交資料及要求

1、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表（原件）。

2、申請(qǐng)人身份證明材料。身份證、戶口或婚姻證明等相關(guān)證件?；橐鲎C明包含結(jié)婚證、離婚證（含離婚協(xié)議）；委托代理的應(yīng)提交授權(quán)委托書和代理人資格及身份證明。（核原件，收復(fù)印件）

3、權(quán)利變更證明材料（原件）。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書或集體土地使用證、房屋所有權(quán)證等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書；相關(guān)變更證明材料；村委會(huì)意見；城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃許可證；登記機(jī)關(guān)的現(xiàn)場(chǎng)查看意見。

4、權(quán)籍調(diào)查資料（原件）。面積或宗地界址發(fā)生變化的，提供權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)、房屋調(diào)查測(cè)量成果報(bào)告及坐標(biāo)等（可由申請(qǐng)人通過委托具有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位獲得）。如房屋發(fā)生改建、擴(kuò)建等變化的，提供房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明，包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)證明、建設(shè)工程施工許可證、個(gè)人建房質(zhì)量承諾書等；實(shí)地查看記錄表；指界委托書，若申請(qǐng)人或相鄰宗地權(quán)利人無法參與現(xiàn)場(chǎng)指界的則提供。

5、法律法規(guī)規(guī)定的其他證明材料（原件）。

（二）法定工作時(shí)限

自受理之日起30個(gè)工作日。

三、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

（一）提交資料及要求

1、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表（原件）。

2、申請(qǐng)人身份證明材料。身份證、戶口或婚姻證明等相關(guān)證件?；橐鲎C明包含結(jié)婚證、離婚證（含離婚協(xié)議）；委托代理的應(yīng)提交授權(quán)委托書和代理人資格及身份證明。（核原件，收復(fù)印件）

3、權(quán)利來源證明材料（原件）。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的證明材料。包括房屋買賣合同、房屋繼承權(quán)公證書、人民法院或仲裁委員會(huì)生效法律文書等；集體經(jīng)濟(jì)組織的審核證明材料；轉(zhuǎn)讓方不再申請(qǐng)宅基地的承諾；完稅憑證或稅務(wù)部門出具的稅務(wù)減、免稅憑證等；登記機(jī)關(guān)的現(xiàn)場(chǎng)查看意見。

4、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪資料。權(quán)籍調(diào)查表，包括宗地圖、房屋測(cè)繪報(bào)告、房屋平面圖等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等的證明材料。

5、法律法規(guī)規(guī)定的其他證明材料（原件）。

（二）法定工作時(shí)限

自受理之日起30個(gè)工作日。

四、宅基地使有權(quán)及房屋所用權(quán)注銷登記

（一）提交的材料：

1、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書；

2、申請(qǐng)人身份證明；

3、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；

4、宅基地使有權(quán)及房屋所用權(quán)消滅的材料，包括：

（1）宅基地、房屋滅失的，提交其滅失的材料；

（2）權(quán)利人放棄宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的，提交權(quán)利人放棄權(quán)利的書面文件。被放棄的宅基地、房屋設(shè)有地役權(quán)的，需提交地役權(quán)人同意注銷的書面材料；

（3）依法沒收、征收、收回宅基地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的，提交人民政府做出的生效決定書；

（4）因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效法律文書導(dǎo)致權(quán)利消滅的，提交人民法院或者仲裁委員會(huì)生效法律文書。

5、法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

（二）法定工作時(shí)限

自受理之日起30個(gè)工作日。