第一篇：簽訂了房地產(chǎn)買賣合同對(duì)方不履行合同怎么辦？

簽訂了房地產(chǎn)買賣合同對(duì)方不履行合同怎么辦？

本文作者：上海律師 張浩發(fā)表 百度文庫轉(zhuǎn)載注明作者和來源

一、要求繼續(xù)履行

法律規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。首先當(dāng)事人一方可要求違約方繼續(xù)履行合同，如對(duì)遲延履行約定了違約金的仍可要求支付遲延履行違約金，如沒約定遲延履行違約金有損失的可要求賠償損失。

但有下列情況的不適用繼續(xù)履行，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；

（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；

（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

二、解除合同

解除合同的時(shí)候伴隨著適用定金罰則或要求對(duì)方支付違約金。

（一）定金罰則

如果合同當(dāng)事人在合同中約定了定金條款，或者另外訂立了定金合同，則可以適用定金。以定金方式承擔(dān)違約責(zé)任的做法是：支付定金一方違約時(shí)，不得要求對(duì)方退回定金；收受定金一方違約時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。其中需要注意的是，定金數(shù)額不得超過合同總價(jià)款的20％，超過部分將不被視為定金。

（二）違約金

如不適用定金罰則適用違約金。當(dāng)事人在合同中明確約定違約金的數(shù)額或者計(jì)算方法，并且約定不違法，也無明顯不合理的，則適用合同約定的違約金。但如果合同約定的違約金數(shù)額低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；如果約定違約金過分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

在另外一些情況下，違約一方還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

房屋買賣合同簽訂后對(duì)方不履行怎么辦，如何辦？不是沒有辦法，關(guān)鍵看你是不是敢于拿起法律的武器保護(hù)自己。

張浩律師提醒由于房屋價(jià)格波動(dòng)比較大，因此賣房人違約的風(fēng)險(xiǎn)升高，買房人注意保護(hù)自己的合法權(quán)益。

第二篇：房地產(chǎn)大廈二手房個(gè)稅窗口只收不辦 坐等新政

房地產(chǎn)大廈二手房個(gè)稅窗口只收不辦 坐等新政

2013-03-05 07:58:11遼一網(wǎng)-華商晨報(bào)作者：張林林 楊曉明(參與討論)

提要：盡管國(guó)五條政策已經(jīng)發(fā)布數(shù)日了，但各地的細(xì)則尚未出來。對(duì)于未來個(gè)稅按照什么標(biāo)準(zhǔn)征收，沈陽稅務(wù)部門表示尚未接到通知。在等待新政期間，有的稅務(wù)窗口“只收件，不辦理”，有的則按照原政策執(zhí)行。晨報(bào)訊(記者 張林林 楊曉明宋雪)盡管國(guó)五條政策已經(jīng)發(fā)布數(shù)日了，但各地的細(xì)則尚未出來。對(duì)于未來個(gè)稅按照什么標(biāo)準(zhǔn)征收，沈陽稅務(wù)部門表示尚未接到通知。

在等待新政期間，有的稅務(wù)窗口“只收件，不辦理”，有的則按照原政策執(zhí)行。

房地產(chǎn)大廈：只收不辦

昨日下午，位于房地產(chǎn)大廈的沈陽市房地產(chǎn)權(quán)屬登記中心一樓大廳內(nèi)排起長(zhǎng)隊(duì)，54歲的齊阿姨在人群中費(fèi)力地從服務(wù)臺(tái)前擠了出來，“我是來辦理個(gè)稅的，工作人員說暫停辦理了?！?/p>

據(jù)齊阿姨介紹，她名下有兩套房子，前段時(shí)間賣了一套，由于購(gòu)房者是親戚就沒著急辦手續(xù)。國(guó)五條發(fā)布后她擔(dān)心個(gè)稅政策會(huì)有變化，于是就趕緊過來辦理?！爸薪檎f按照現(xiàn)在的政策是差額20%或總額的1%二選一，如果我選總額1%的話一共6000多塊錢，但如果將來真的改成差額20%的話，那就得交7萬多，前后差六七萬呢！”齊阿姨說。

咨詢臺(tái)工作人員告訴記者，二手房交易個(gè)稅現(xiàn)在“只接件不辦理”，要等到具體新政下來后再受理。隨后，窗口工作人員也給出了同樣的答復(fù)，表示昨日接到上級(jí)通知暫停辦理個(gè)稅，不過可以接件，至于會(huì)按照什么樣的稅率征收，工作人員表示不清楚。

房產(chǎn)超市：二選一

與房地產(chǎn)大廈不同的是，昨日下午沈陽市房產(chǎn)超級(jí)市場(chǎng)里，沈河地稅的工作人員仍像往常一樣給買賣雙方辦理個(gè)稅手續(xù)。當(dāng)日下午記者看到，3個(gè)辦稅窗口前擠滿了人。工作人員介紹，辦理過戶手續(xù)需要先叫號(hào)，平時(shí)最忙一天也只有50多個(gè)號(hào)，昨日15時(shí)許已經(jīng)叫了200多個(gè)號(hào)，因?yàn)槿颂嘀荒芷?hào)，200多后就不再發(fā)號(hào)。該工作人員表示，目前還沒有接到政策調(diào)整的通知，他們是按照差額20%、總價(jià)1%二選一的方式征收個(gè)稅。買賣雙方查檔后到辦稅窗口，先領(lǐng)取《接件通知單》，按照通知單上的日期前來繳納稅款。地稅：看能否核實(shí)原值

沈陽市地方稅務(wù)局工作人員表示，目前還沒有接到國(guó)五條如何實(shí)施的具體通知。不過工作人員同時(shí)表示，如果能夠核實(shí)房屋原值，則按照差額20%繳納；如果無法核實(shí)房屋原值，則按照總額的1%繳納。對(duì)于為何會(huì)出現(xiàn)有的稅務(wù)窗口“只收件不辦理”，而有的正常辦理，記者并未從稅務(wù)部門得到確切說法?！鎏崾?/p>

哪幾類房子需要繳個(gè)稅？

近日，國(guó)五條讓個(gè)人所得稅關(guān)注度大增。事實(shí)上，并非所有的房屋都需要繳納個(gè)稅，一般來說，滿五年且惟一的二手普通住宅無需繳個(gè)稅，“滿五年不惟一”、“惟一不滿五年”、“不滿五年不惟一”三種類型的二手普通住宅均需要繳納個(gè)稅。

房屋交易需繳納哪些稅？

(1)契稅：普通住房，屬于家庭惟一住房，且90平方米(含本數(shù))以下的，按成交總價(jià)1%繳納契稅；90~144平方米的，按1.5%繳納契稅；非家庭惟一住房的，按3%繳納契稅。非普通住房，按成交總價(jià)4%繳納契稅。

(2)營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房?jī)r(jià)5.5%繳納。

(3)個(gè)人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房?jī)r(jià)1%或房屋現(xiàn)值與房屋原值差額20%繳納二選一。

此外還有土地增值稅、印花稅、房屋交易手續(xù)費(fèi)、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。

■疑問

裝修的錢怎么算

有裝修費(fèi)發(fā)票能少交稅

沈陽市民曲先生：1999年我在皇姑區(qū)買了一套房子，現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)和當(dāng)年差了40多萬，裝修又花了10萬元，這部分錢不能讓我白花?。?/p>

對(duì)此，記者咨詢了沈陽市地稅局。相關(guān)工作人員解釋稱，個(gè)人所得即房屋所有者的實(shí)際所得，如果曲先生能夠提供與房屋裝修相匹配的發(fā)票，這部分裝修款不算個(gè)人所得，可以刨除。除了裝修款外，比如購(gòu)房時(shí)的公證費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)等，能夠有相關(guān)證明也可以從個(gè)人所得中刨除。

房改房買入價(jià)咋定

目前如何界定尚不確定

市民馮先生：10年前甚至更早的福利分房、房改房的價(jià)格如何界定，也要按照差額的20%征收嗎？當(dāng)年的房改房?jī)r(jià)格非常低廉，40~50平方米也就幾萬元一套，按照現(xiàn)在的地價(jià)早已漲至幾十萬甚至上百萬。據(jù)記者觀察，這一新政在原文中并沒有詳細(xì)說明，有待地方政府政策落地時(shí)進(jìn)一步細(xì)化。

業(yè)內(nèi)人士稱，這種情況應(yīng)該會(huì)給出一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，比如在某年之前的老房子個(gè)稅方案的征收辦法按照全額1%，之后的統(tǒng)一按照新政執(zhí)行。如果福利房、房改房也按差價(jià)20%征收，對(duì)房屋的擁有者顯然不合理?！鲑J款

二套房貸首付和利率暫無變化

國(guó)五條明確提及人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

昨日記者走訪多家銀行發(fā)現(xiàn)，沈陽銀行均未接到二套房貸政策調(diào)整的通知，依然執(zhí)行首付比例最低六成、貸款利率最低1.1倍的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也未出現(xiàn)銀行停發(fā)二套房貸款的現(xiàn)象。

與此同時(shí)，一套房貸政策也沒有變化，銀行多執(zhí)行首付三成利率九折的優(yōu)惠。

■影響

小伙急買房

中介陪開單身證明

鐵西婚登處平時(shí)每天開七八十份單身證明，昨天開出385份；大東平時(shí)開100份，昨天開出300份；和平平時(shí)開100份，昨天開出240份……

昨日記者走訪沈陽市內(nèi)皇姑區(qū)、鐵西區(qū)、大東區(qū)等多區(qū)婚姻登記處發(fā)現(xiàn)，開具無婚姻登記證明(俗稱單身證明)的人數(shù)都是平日的兩三倍。

15時(shí)，皇姑區(qū)婚登處一樓大廳單身證明窗口排著近40人的長(zhǎng)隊(duì)。采訪中，多人告訴記者，是聽說“賣二手房按20%征個(gè)稅”后擔(dān)心房?jī)r(jià)還得漲，所以之前看好的房子就決定出手了；也有房主擔(dān)心新政實(shí)施后房子不好賣，因此著急把房子賣了。

在鐵西區(qū)婚姻登記處，一中介機(jī)構(gòu)的中年女性還親自陪一名著急買房的小伙來開證明，該女士說：“年后來看房子的就見多，這幾天更多，都傳說沈陽下月就落實(shí)新政，所以大伙都想在4月前趕緊買房?！?/p>

同樣，大東區(qū)當(dāng)日辦理單身證明的數(shù)量高達(dá)300份，而平時(shí)都在100份左右。當(dāng)天，鐵西區(qū)開出385份單身證明，皇姑區(qū)260份，沈河區(qū)280份，和平區(qū)240份。

一婚姻登記處負(fù)責(zé)人告訴記者：“今天來扎堆辦單身證明的，一部分人是有買賣房屋欲望的，他們受?國(guó)五條?影響，有的怕漲價(jià)趕緊買房，有的為避稅扎堆離后匆忙辦單身證明；另一部分就是辦理其他事項(xiàng)的人，他們之前忙于到相關(guān)部門跑手續(xù)，手續(xù)齊全后集中辦單身證明?！?/p>

房主：打算先改賣為租

昨日下午，在沈陽市房地產(chǎn)權(quán)屬登記中心，前來咨詢個(gè)稅政策的胡先生介紹，他位于皇姑區(qū)的這套房子原來的評(píng)估價(jià)和現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)每平方米差5000元，90平方米的房子差額就是45萬，按照20%征收個(gè)稅實(shí)際上相當(dāng)于9萬?！坝腥丝春昧宋业姆孔?，就僵在個(gè)稅這兒了?！焙壬f。

“我已經(jīng)做好打算了，20%個(gè)稅的話我就不如出租了?！焙壬f，他打算回去后就通知中介將出售改為租賃，以后政策變化了再說。

中介：二手房交易量要降

昨日下午，大東區(qū)一家房產(chǎn)中介老板劉女士說，雖然新政什么時(shí)候執(zhí)行還不好說，但肯定會(huì)影響成交量，新政執(zhí)行后交易量會(huì)大幅降低，房產(chǎn)中介可能會(huì)面臨“寒冬”。

上園路一家房產(chǎn)中介的李女士認(rèn)為，如果二手房個(gè)稅按差額20%征收的政策落實(shí)，未來的經(jīng)營(yíng)會(huì)更加艱難，二手房交易勢(shì)必受到影響，“我估計(jì)還會(huì)有一批房產(chǎn)中介被淘汰?！崩钆空f。

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格可能被推高

沈陽房地產(chǎn)行業(yè)分析師王陽認(rèn)為，國(guó)五條讓賣舊買新的成本大幅提高，對(duì)于“剛性改善”的人群來講，買房計(jì)劃會(huì)受影響。

王陽說，購(gòu)房者中有一部分是通過賣舊買新的方式來獲得買房資金，從而改善住房條件。但如果個(gè)稅按所得的20%征繳，則將大大提高換房門檻。這部分房源銷售會(huì)受到明顯沖擊，大戶型、總價(jià)高的房子可能會(huì)不那么好賣了。像沈城內(nèi)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格比普通區(qū)域的住房?jī)r(jià)格高一些，繳納個(gè)稅的金額提高，這實(shí)際上相當(dāng)于推高了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格。

本報(bào)記者 張林林 楊曉明 宋雪 楊宇 趙矯健