第一篇：建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見774號文

北 京 市 國 土 資

源 局

北京市國土資源局關(guān)于京國土市〔2007〕774號簽發(fā)人：安家盛

建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷

需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見

市政府：

目前，農(nóng)村地區(qū)征地拆遷難度大、成本高、進度遲緩等問題，已成為制約和影響全市道路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施工程、奧運工程和其他社會公益項目順利實施的突出矛盾。在產(chǎn)業(yè)類、房地產(chǎn)開發(fā)等項目方面，此問題更是成為影響房地產(chǎn)用地供應(yīng)、住宅實物供應(yīng)及產(chǎn)業(yè)類項目落地的核心問題。

為保障全市基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施、奧運工程建設(shè)的順利實施，為進一步增強政府對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，為加快符合首都定位的各類產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，同時切實維護被征地拆遷農(nóng)（居）民的合法權(quán)益和長遠生計，必須加大政策創(chuàng)新力度，采取有針對性的措施，有效化解上述各類工程、項目征地拆遷突出矛盾，降低征地拆遷難度，合理控制征地拆遷成本。

按照市政府有關(guān)要求，我局就上述各類工程、項目涉及集體土地，特別是涉及征地范圍內(nèi)農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房的供地政策及方式進行了認真研究。在征求了部分區(qū)縣政府及市政府相關(guān)部門意見的基礎(chǔ)上，對現(xiàn)行政策提出一些補充意見，以便更好解決當(dāng)前一些急需解決，同時具備一定條件的定向安置房建設(shè)問題，具體意見為：

一、此類定向安置房建設(shè)的總體原則

針對上述各類工程、項目的特殊性，特別是被征地拆遷農(nóng)（居）民的愿望、合法權(quán)益及長遠生計問題，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)發(fā)展，維護社會公平、公正，建設(shè)和諧社會首善之區(qū)的總體要求，此類定向安置房應(yīng)本著“三定三限三結(jié)合”的原則進行開發(fā)建設(shè)：

（一）三定

1.定性：此類定向安置房為普通商品房性質(zhì)，土地供應(yīng)采取定向供應(yīng)原則；

2.定向：專為上述各類工程、項目需要征收集體土地特別是征地范圍內(nèi)涉及農(nóng)村居民點搬遷的農(nóng)（居）民安置使用；

3.定量：嚴格限定需定向安置的農(nóng)（居）民的人數(shù)、標準和建設(shè)規(guī)模，即定向安置房人均建筑面積按不超過50平方米掌握。

（二）三限

1.限戶型：原則上按照國辦發(fā)[2006]37號文的有關(guān)規(guī)定，執(zhí)行“90/70”的相關(guān)標準；

2.限價：此類定向安置房的銷售價格可按：一級開發(fā)成本+建安成本+相關(guān)稅費+出讓金（毛地價）+類似經(jīng)濟適用房建議的合理利潤率（3%）進行核定。防止畸高畸低，體現(xiàn)既照顧和保護被征地拆遷農(nóng)（居）民的利益，又不會形成對全市商品房市場過大沖擊的原則；

3.限交易：（1）此類安置房不予辦理預(yù)售許可，嚴格掌握定向、定量的原則；

（2）此類定向安置房的產(chǎn)權(quán)人今后對所購安置房進行出售、轉(zhuǎn)讓等市場交易行為比照“兩限”普通商品房“退出機制”的有關(guān)規(guī)定辦理。

（三）三結(jié)合1.此類定向安置房建設(shè)方式應(yīng)與相對應(yīng)的征地拆遷方式相結(jié)合；

2.此類定向安置房的銷售價格應(yīng)與相對應(yīng)的征地、拆遷補償標準及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的相關(guān)政策相結(jié)合；

3.此類定向安置房建設(shè)應(yīng)與我市現(xiàn)行的農(nóng)村地區(qū)拆遷安置用房政策相結(jié)合。

二、可建設(shè)此類定向安置房的工程（項目）范圍

此項工作涉及面廣、政策性強，需嚴格界定適用范圍，防止“擴大化”和連鎖反應(yīng)。為此，我局建議目前階段建設(shè)定向安置房的范圍為：

（一）國家級、市級重點工程需征收集體土地并涉及農(nóng)村居民點搬遷，需要建設(shè)定向安置房的；

（二）本市規(guī)劃新城建設(shè)需征收集體土地并涉及農(nóng)村居民點搬遷，需要建設(shè)定向安置房的；

（三）經(jīng)國家發(fā)展改革委等部委聯(lián)合審核設(shè)立、批準確認的開發(fā)園區(qū)，市政府批準的重點功能區(qū)建設(shè)，需征收集體土地并涉及農(nóng)村居民點搬遷，需要建設(shè)定向安置房的；

（四）為增強政府宏觀調(diào)控能力，經(jīng)市政府批準的土地儲備開發(fā)項目需征收集體土地并涉及農(nóng)村居民點搬遷，需要建設(shè)定向安置房的。

上述四類項目中，凡已建或在建項目的定向安置房項目及其他涉及農(nóng)民回遷房建設(shè)的項目，仍按照原批準的模式及有關(guān)政策規(guī)定辦理，如綠隔地區(qū)的相關(guān)政策。

三、此類定向安置房的責(zé)任主體和建設(shè)主體

此類定向安置房建設(shè)的責(zé)任主體應(yīng)為所在區(qū)縣政府，建設(shè)主體可為所在區(qū)縣

政府提出，經(jīng)市政府批準的國有一級開發(fā)企業(yè)、已授權(quán)、委托的一級開發(fā)企業(yè)及經(jīng)招投標確定的一級開發(fā)企業(yè)。

四、建設(shè)定向安置房項目的審批辦理程序

鑒于此類項目屬于新的供地類型，既要明確相關(guān)規(guī)定、嚴格審批，又要簡化程序、加快審批。初步建議可按照：區(qū)縣政府負責(zé)“三定三限三結(jié)合”的基礎(chǔ)工作——市政府相關(guān)委辦局聯(lián)合審核——市政府審批的總體框架運作。

具體審批辦理程序：

（一）由區(qū)縣政府負責(zé)制定包括需定向安置的戶數(shù)、人口和面積、擬建設(shè)項目的空間位置、建設(shè)規(guī)模及定向安置房擬限定的銷售價格等內(nèi)容的“三定三限三結(jié)合”整體方案，予以公示無異議后上報市政府相關(guān)委辦局聯(lián)合審核小組審核。

（二）市政府相關(guān)委辦局聯(lián)合審核小組由市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市建委、市財政局、市監(jiān)察局和市國土局等部門組成，依規(guī)審核后上報市政府。

（三）市政府審批后，區(qū)縣政府負責(zé)組織實施，市政府相關(guān)委辦局負責(zé)相關(guān)手續(xù)的辦理事項并監(jiān)督實施。

（四）為切實保護被征地拆遷農(nóng)（居）民的利益，保證定向安置房建設(shè)的公開、公平、公正，加強社會監(jiān)督機制，在定向安置房項目的審批過程中，對相關(guān)區(qū)縣政府申報的定向安置房建設(shè)項目及方案實行社會公示制度。

五、下一步工作建議

試行定向安置房供地政策及辦法是一個新事物，具有相當(dāng)?shù)恼唢L(fēng)險性、工作復(fù)雜性和社會反應(yīng)敏感性，尚有許多問題需要進一步研究，如：一是此類定向安置房供地政策及辦法的實行可能對國家及我市已作出明確規(guī)定且已初步建立并健康發(fā)展的經(jīng)營性項目（含商品住房）用地公開入市交易所帶來的影響問題；二是定向安置房供地政策及辦法的實行與現(xiàn)行農(nóng)民回遷房（屬經(jīng)濟適用房范疇）政策，特別是綠隔政策的銜接問題；三是定向安置房項目與商品房、“兩限”普通商品房、社會保障性住房的關(guān)系問題；四是定向安置房項目的建設(shè)規(guī)模及規(guī)劃條件控制問題；五是定向安置房的銷售及售后管理政策問題；六是定向安置房建設(shè)的辦理程序問題等等，均需做進一步深入研究和明確。為此，我局建議：由市政府研究室牽頭，會同市發(fā)展改革委、市規(guī)劃委、市建委、市財政局、市監(jiān)察局和我局等，對試行這一新的供地方式利弊得失及上述關(guān)系問題開展深入的研究分析。同時，近期可選擇部分具備條件的建設(shè)項目進行試點，試點過程中密切關(guān)注、及時發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)經(jīng)驗后提出正式意見。

妥否，請批示。

二○○七年十月十二日