第一篇：購房者簽訂商品房買賣合同后申請按揭貸款未獲批準(zhǔn)與開發(fā)商形成糾紛

購房者簽訂商品房買賣合同后申請按揭貸款未獲批準(zhǔn)與開發(fā)商形成糾紛，購房者原商品房認(rèn)

購書交納的定金是否可以要求開發(fā)商退還？

在如今的商品房交易中，普通購房者往往都會選擇銀行按揭的方式購買商品房。開發(fā)商在銷售宣傳中，也往往會承諾成功按揭沒有問題。但由于按揭貸款是銀行和購房人之間發(fā)生的法律關(guān)系，購房人的按揭申請是否被批準(zhǔn)，權(quán)利在銀行，而不在開發(fā)商。因此，常常出現(xiàn)銀行按揭貸款不成，導(dǎo)致商品房買賣合同難以繼續(xù)履行，合同解除后已付款項(xiàng)的返還問題。有的開發(fā)商認(rèn)為，依據(jù)2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱（解釋》）第23條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！钡?條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”據(jù)此，開發(fā)商認(rèn)為，因?yàn)榘唇也怀墒怯捎谫彿咳藛畏降脑?，?yīng)歸責(zé)于購房人，所以其在解除合同后只需返還購房人的首付款，而購房人認(rèn)購時所交納的定金不應(yīng)返還。面對這種情況，購房人往往有苦難言。那么，開發(fā)商的抗辯行為是否符合法律的規(guī)定？

我們認(rèn)為，開發(fā)商的這種辯解不能成立：首先，開發(fā)商與購房者簽訂商品房認(rèn)購書和簽訂正式商品房買賣合同完全是兩個不同的法律行為，是兩個法律性質(zhì)完全不同的交易階段，法律效果也完全不同。商品房認(rèn)購書中的定金，擔(dān)保的是雙方誠信履行繼續(xù)協(xié)商以簽訂正式商品房買賣合同的義務(wù)，正式買賣合同一旦簽訂，商品房認(rèn)購書自然終止，其中的定金也完

成了它的擔(dān)保使命，定金條款當(dāng)然失效。此時，購房者已交納的定金應(yīng)當(dāng)返還，或者占有改定，不直接返還購房者，而抵作購房者的房價款。在新簽訂的正式買賣合同中，若沒有特地對定金另作書面約定，則不存在任何定金擔(dān)保。上述開發(fā)商的抗辯是將認(rèn)購合同的定金當(dāng)然視為另一合同（正式的商品房買賣合同）的擔(dān)保定金，是沒有任何法律依據(jù)的。在正式的商品房買賣合同中，原商品房認(rèn)購書中的定金已不再具有定金性質(zhì)，僅作為商品房購房價款的一部分。因此，合同解除后，應(yīng)作為已付購房款一并返還。其次，《解釋》第23條中所言“定金”與第4條所言“定金”非同一定金。前者所指定金，是指在簽訂正式商品房買賣合同時，當(dāng)事人雙方另行書面約定的擔(dān)保正式商品房買賣合同履行的定金，非后者所言商品房認(rèn)購書中擔(dān)保認(rèn)購關(guān)系雙方繼續(xù)履行誠信洽談義務(wù)的定金，兩者不能混為一談。

綜上所述，正式商品房買賣合同簽訂后，除當(dāng)事人雙方再行書面約定，已不存在任何定金，原商品房認(rèn)購書中定金僅存有價款的性質(zhì)抵作購房款。在正式商品房買賣合同因按揭不能解除時，返還購房者的價款應(yīng)包括由原商品房認(rèn)購書定金轉(zhuǎn)化而來的這部分價款，而不得依歸責(zé)于購房者的事由解除買賣合同為理由而扣留這部分價款作為定金懲罰。

第二篇：利用虛假商品房買賣合同 詐騙7.5億元按揭貸款 北京一房地產(chǎn)開發(fā)商被判無期徒刑

利用虛假商品房買賣合同 詐騙7.5億元按揭貸款 北京一房地產(chǎn)開發(fā)商被判無期徒刑

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2009-12-02 13:51

利用虛假商品房買賣合同 詐騙7.5億元按揭貸款

北京一房地產(chǎn)開發(fā)商被判無期徒刑

北京華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人鄒慶指使員工召集大量人員冒充購房者，采用簽訂虛假商品房買賣合同、樓宇按揭擔(dān)保借款合同的方法，從銀行騙取個人按揭貸款7.5億余元，造成銀行損失貸款本金6.7億余元。今天，北京市第二中級人民法院對此案作出一審判決，以合同詐騙罪判處鄒慶無期徒刑，以信用證詐騙罪判處鄒慶無期徒刑，決定執(zhí)行無期徒刑。同案的其他5名被告人被分別判處有期徒刑。

現(xiàn)年45歲的被告人鄒慶，初中文化程度，曾擔(dān)任北京華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人、北京華運(yùn)達(dá)經(jīng)貿(mào)發(fā)展公司法定代表人、華慶時代投資集團(tuán)有限責(zé)任公司董事。法院審理查明，2000年12月至2002年6月，鄒慶在擔(dān)任北京華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人期間，為單位謀取非法利益，指使公司職員虛構(gòu)該公司開發(fā)的森豪公寓商品房銷售事實(shí)，采取與購房人簽訂虛假商品房買賣合同，為購房人偽造收入證明、首付款證明等貸款材料，從銀行騙

取個人按揭貸款共計6.44億余元。目前，尚有貸款本金5.79億余元沒有歸還。

2001年9月至2002年6月間，鄒慶在擔(dān)任華慶時代投資集團(tuán)有限責(zé)任公司董事并實(shí)際控制該公司期間，采取同樣手段，從銀行騙取個人按揭貸款共計1.07億余元。目前，尚有貸款本金9396萬余元沒有歸還。

法院認(rèn)為，鄒慶的行為已構(gòu)成合同詐騙罪，依法判處其無期徒刑。此外，鄒慶其他犯罪行為構(gòu)成信用證詐騙罪，被依法判處無期徒刑。數(shù)罪并罰，決定執(zhí)行無期徒刑。新聞鏈接

森豪公寓騙貸案銀行職員和律師被判刑

2007年9月，北京二中院對該案中失職的三名銀行工作人員及兩名律師進(jìn)行了一審宣判。

法院以國有企業(yè)人員失職罪，分別判處中國銀行北京市分行零售業(yè)務(wù)處原副處長徐維聯(lián)有期徒刑五年，判處該處消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)科原科長尚進(jìn)有期徒刑三年零六個月，該處消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)科原科員張笑非有期徒刑三年，緩刑四年；以出具證明文件重大失實(shí)罪，判處北京市嘉惠律師事務(wù)所原律師孔衛(wèi)東有期徒刑三年，緩刑四年，判處北京市浩天律師事務(wù)所原律師戰(zhàn)軍有期徒刑一年零二個月，緩刑一年零六個月。森豪公寓曾被稱為“京城最大的爛尾樓”，自2000年開盤后不久，這個天價樓盤就涌現(xiàn)出200多名“購房人”，而且所有人都是“零首付”，全部按揭貸款。