第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人須掌握市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)

作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最主要的工作就是要銷售，也就是說(shuō)賣(mài)房子。至于怎么在這么多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者中，做一個(gè)優(yōu)秀的銷售，這就不只是運(yùn)氣好的問(wèn)題，還需要自己的付出和汗水。只有自己打好基礎(chǔ)，以后才可能發(fā)展良好。各位備考房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的考生們，對(duì)此，你們有什么看法呢?

無(wú)論你是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的新手還是多年的從業(yè)者，都不要忽略一個(gè)問(wèn)題，就是市場(chǎng)調(diào)研。市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須掌握的基礎(chǔ)知識(shí)，明白了市場(chǎng)，明白了客戶需求你才能更好的工作。還有就是一定要會(huì)幫顧客分析，運(yùn)用正確的投資分析，當(dāng)好客戶的投資顧問(wèn)，幫助客戶避免投資失誤，將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得客戶信任的砝碼。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)水平就顯現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)的定位，在顧客說(shuō)出需求后迅速的為客戶找到匹配的房源，這就是你的能力。中國(guó)人比較注重包裝，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要在日趨激烈，千變?nèi)f化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，發(fā)揮創(chuàng)造性作用，出其不意，你的營(yíng)銷策劃顯得更有新意，更容易吸引客戶。

同時(shí)，你還要積極尋找新的房源，累積自己的客戶和顧客人脈，維護(hù)和房主的關(guān)系，好的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)得到客戶的信任，客戶會(huì)把自己房子的鑰匙給你，方便你隨時(shí)帶客戶看房。還要保持和客戶的關(guān)系，如果他信任你了，會(huì)給你介紹別的客戶，或者后期有需求也會(huì)繼續(xù)找你，無(wú)形中都會(huì)給你帶來(lái)幫助。

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第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該掌握的知識(shí)與技能

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該掌握的知識(shí)與技能

1.什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人？

簡(jiǎn)單的說(shuō)就是從事房地產(chǎn)銷售工作的人。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就是指在房屋，土地的買(mǎi)賣(mài)，租賃，轉(zhuǎn)讓等交易活動(dòng)中充當(dāng)媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人。凡是從事房地產(chǎn)銷售工作的都屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)銷售的特點(diǎn)，現(xiàn)在我們一般將從事一手房銷售的稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或置業(yè)顧問(wèn)，將從事二手房交易的稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是房地產(chǎn)中介的一部分。房地產(chǎn)中介主要由房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)評(píng)估，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三個(gè)部分夠成。在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常也被稱為“房屋中介”或“二手房中介”。

2.一個(gè)成功出色的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該具有哪些知識(shí)和技能？

很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人存在營(yíng)銷知識(shí)匱乏、營(yíng)銷技能低下等問(wèn)題，在開(kāi)拓與尋找客戶、市場(chǎng)調(diào)查方法、營(yíng)銷推廣手段、合同制定、法律法規(guī)、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、金融、建筑學(xué)等諸多方面一片空白、操作起來(lái)雜亂無(wú)章，甚至根本就不會(huì)做，只知靠送禮、宴請(qǐng)、降低傭金、暗箱操作、給“回扣”等來(lái)推銷商品，其專業(yè)知識(shí)的貧乏令人吃驚。有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在財(cái)務(wù)方面雖然會(huì)計(jì)算，但對(duì)費(fèi)用水平、資金利稅投資價(jià)值分析等基本概念，缺乏基本的了解。這樣的經(jīng)紀(jì)人員如果不努力學(xué)習(xí)，怎能按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)進(jìn)行房源銷售呢？更不可能調(diào)整銷售行為。

經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)知識(shí)主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：

（1）對(duì)公司要有全面的了解，包括房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的流程與質(zhì)量管理、售后服務(wù)的內(nèi)容及公司的發(fā)展方向等，掌握房地產(chǎn)業(yè)常用術(shù)語(yǔ)。經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)發(fā)展方向有所認(rèn)知，同時(shí)還能準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)動(dòng)態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)及可靠賣(mài)點(diǎn)等信息;另外還必須掌握房地產(chǎn)營(yíng)銷知識(shí)、銀行按揭知識(shí)、物業(yè)管理知識(shí)、工程建筑知識(shí)、房地產(chǎn)法律知識(shí)及一些專業(yè)術(shù)語(yǔ)如綠化率、建筑密度、使用面積等。

（2）掌握客戶的購(gòu)買(mǎi)心理和特性。要了解客戶在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中存在的求實(shí)、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隱秘、疑慮、安全等心理。

（3）了解市場(chǎng)營(yíng)銷的相關(guān)內(nèi)容。經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)該學(xué)習(xí)房地產(chǎn)的產(chǎn)品策略、營(yíng)銷價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷組合策略等知識(shí)，了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷常識(shí)。要有強(qiáng)的應(yīng)變能力，為人真誠(chéng)自信，樂(lè)觀大方，有堅(jiān)忍不拔之毅力，責(zé)任感強(qiáng)，自制力強(qiáng)。

經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)具有以下優(yōu)秀品質(zhì)：

（1）注意細(xì)節(jié)

從客戶角度考慮，絕大多數(shù)客戶不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的選擇、尤其是在天氣不好的時(shí)候，他們會(huì)滔滔不絕地跟你聊個(gè)沒(méi)完，對(duì)你花時(shí)間聽(tīng)他們的傾訴感激不盡。畢竟，你為他們考慮了下一步。有時(shí)當(dāng)你知道他們要去的下一個(gè)物業(yè)的情況時(shí)，你還可以直接建議他們?nèi)ミ€是不去。因?yàn)橛幸恍┯腥毕莼虿环纤麄円サ姆课?，他們?nèi)チ艘彩抢速M(fèi)時(shí)間。自己直接告訴他們、免去他們的奔波，無(wú)形中，你的服務(wù)又進(jìn)了一步，100個(gè)客戶來(lái)看房，能有一個(gè)人當(dāng)場(chǎng)給單嗎？

是的，有時(shí)會(huì)有的。但絕大多數(shù)情況下，這是不肯能的?？蛻襞c經(jīng)紀(jì)人如果以前不認(rèn)識(shí)，沒(méi)有任何的信任關(guān)系，客戶會(huì)猶豫再猶豫，考慮再考慮。畢竟買(mǎi)房

不是買(mǎi)幾塊錢(qián)的東西，能很快做出決斷。但是，作為經(jīng)紀(jì)人的你，會(huì)不會(huì)因?yàn)闉?00個(gè)客戶來(lái)讓你帶他去看房，結(jié)果沒(méi)有一個(gè)人給經(jīng)紀(jì)人下單而心灰意冷或怠慢客戶呢？如果這樣，你還是趁早放棄這個(gè)行業(yè)。有人說(shuō)：你的心態(tài)真好，從來(lái)不嫌煩，要是我，早不理他們了，誰(shuí)有那個(gè)耐心！其實(shí)，自己仔細(xì)想一想，你就會(huì)知道：以100個(gè)客戶為例、這100和客戶你如果細(xì)心照料的話，在將來(lái)的某個(gè)時(shí)候、任何一個(gè)人都可能成為你的忠誠(chéng)客戶。你如果因?yàn)楝F(xiàn)在他們沒(méi)能給出任何單就怠慢他們的話，就將一無(wú)所獲。反過(guò)來(lái)，你肯可能會(huì)贏得不只這100個(gè)客戶。因?yàn)樗麄冇信笥?，有親屬，有朋友的朋友，有親屬的親屬。他們今天由于各種原因不能立刻作決定，并不代表他們將來(lái)不能。何況不能立刻落單并不一定是他們的錯(cuò)。一般人陪客戶看房時(shí)，可能只是單純地給客戶一些這個(gè)房子的資料，再登記一下客戶的資料。而真正的金牌經(jīng)紀(jì)人陪客戶看房時(shí)，只要有時(shí)間，總是盡可能提早到達(dá)并準(zhǔn)備至少四五個(gè)不同價(jià)位的房子資料，讓客戶有更多的選擇余地。新西蘭著名的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Jasone每次接待客戶的時(shí)候，都準(zhǔn)備了10年來(lái)惠靈頓地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)圖；每次在確定看房的時(shí)間之前，Jasone總提前問(wèn)房主：每天幾點(diǎn)鐘您這里陽(yáng)光最好？一定會(huì)盡可能地選擇在這個(gè)時(shí)間段里來(lái)看房；在冬天里，如果能提前到達(dá)并把暖氣打開(kāi)，讓屋里溫暖如春，Jasone說(shuō)我自己的心里就會(huì)先暖和起來(lái)；有空的話，他還會(huì)建議賣(mài)主把窗簾打開(kāi)，百葉窗全都拉起（如果可能的話），讓屋里更亮;他還經(jīng)常去剪一些玫瑰或其他鮮花，插在臨時(shí)找來(lái)的花瓶中，讓客戶和賣(mài)主先來(lái)個(gè)驚喜！你做到了嗎，這些細(xì)節(jié)？

（2）既專業(yè)又創(chuàng)新

一個(gè)優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人首先應(yīng)該成為房地產(chǎn)行業(yè)的專家，要精通房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，必須接受系統(tǒng)、專業(yè)化、嚴(yán)格的訓(xùn)練。這是成功的前提，也是首要因素。大到從房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、業(yè)務(wù)流程、溝通技巧、談判技巧、時(shí)間管理、心理素質(zhì)訓(xùn)練、專業(yè)禮儀培訓(xùn)、合同簽訂、貨款過(guò)戶知識(shí)，小到舉手投足、一言一行、每一個(gè)細(xì)節(jié)都要注意，這是成為一名優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人必備的各種基本技能。從成百上千的經(jīng)紀(jì)人中脫穎而出就必須做到人無(wú)我有、人有我精。自己的每次實(shí)踐要有特點(diǎn)，要體現(xiàn)你的專業(yè)化，要與眾不同。同樣是開(kāi)發(fā)客戶，大家都在貼條、搞陌生拜訪、搞社區(qū)活動(dòng)，如何讓別人一下子記住你，要模仿，但不能復(fù)制，這就是要專業(yè)、要?jiǎng)?chuàng)新。

（3）把客戶當(dāng)朋友

交朋友比找客戶更重要，許多地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)面臨的最大困難就是沒(méi)有客源。與客戶接觸時(shí)，要抱著交朋友的心態(tài)，而不要將心思僅僅放在爭(zhēng)取他成為你的客戶?？蛻魹槭裁磿?huì)從那么多地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中選擇你？很多時(shí)候他們只是靠和經(jīng)紀(jì)接觸時(shí)的感受來(lái)做出的決定。做優(yōu)秀地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的優(yōu)勢(shì)就在于要喜歡與人聊天，喜歡了解人們內(nèi)心的需求。不是每個(gè)人都能成為你的客戶，但只要你付出誠(chéng)意，每個(gè)人都有可能成為你的朋友。只要真誠(chéng)地交朋友，當(dāng)你周?chē)袔资畟€(gè)忠實(shí)的客戶，這時(shí)候你就不需要做廣告就能在地產(chǎn)界生存。對(duì)于客戶來(lái)講，你對(duì)待他們的態(tài)度決定了他們是不是要和你做生意?？蛻羰且粋€(gè)一個(gè)積累的，如果總是覺(jué)得走了一個(gè)還有另外一個(gè)，那么終有一天會(huì)變成沒(méi)有生意。

（4）要有足夠的耐心

一些經(jīng)紀(jì)人抱怨帶客戶看了幾十套房，客戶都不買(mǎi)，可某個(gè)經(jīng)紀(jì)人帶客戶只看了三套房，客戶就買(mǎi)了。這時(shí)候不應(yīng)該一味地責(zé)備客戶，其實(shí)最需要反思的是經(jīng)紀(jì)人自己，客戶有權(quán)利去選擇自己中意的房子，為什么你不能盡快幫客戶找到他需要的房子？雖然地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是靠傭金生存的、但一個(gè)優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人絕對(duì)

不能只關(guān)心傭金，還要真正考慮買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。只有這樣才能以平常心對(duì)待客戶?？蛻籼艚?jīng)紀(jì)，經(jīng)紀(jì)人也可以挑客戶、很多時(shí)候生意做不成，對(duì)經(jīng)紀(jì)人也不一定就是損失。生意是一時(shí)，朋友卻可以是一世。

第三篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及機(jī)構(gòu)知識(shí)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員培訓(xùn)授課提綱

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)與相關(guān)基本知識(shí)

（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念、特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念：

2、房地產(chǎn)中介服務(wù)的特點(diǎn)：人員特定、委托服務(wù)、服務(wù)有償

3、房地產(chǎn)中介服務(wù)的設(shè)立：建設(shè)部2001年97號(hào)令《廈門(mén)市中介服務(wù)管理辦法》有關(guān)規(guī)定

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員：包括經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人協(xié)理

（二）相關(guān)基本知識(shí)

1、房地產(chǎn)的含義

2、房地產(chǎn)的特點(diǎn)：①不可移動(dòng)性（固定性）

②房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性

③品質(zhì)的差異性

④價(jià)值的高大性

⑤使用的耐久性

⑥供給的有限性

⑦用途的多樣性

⑧價(jià)值變化的相互影響性

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：

①信息不充分和信息不對(duì)稱是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征

②產(chǎn)品具有不同質(zhì)性

③自由進(jìn)退難度較大

4、房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)：

①房地產(chǎn)商品實(shí)物交易的固定性

②每一筆房地產(chǎn)交易都是大額交易

③房地產(chǎn)商品價(jià)格形成復(fù)雜

④房地產(chǎn)商品交易涉及一系列產(chǎn)權(quán)法律問(wèn)題

⑤房地產(chǎn)商品交易的層次性

⑥房地產(chǎn)商品交易的主體具有廣泛性、交易目的具有多樣性

5、房地產(chǎn)交易的形式

①轉(zhuǎn)讓：買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承、交換（互換）、其它方式

②租賃

③抵押、典當(dāng)

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的含義、對(duì)象、內(nèi)容、主體

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的含義：有廣義與狹義之分

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的對(duì)象：就是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中各種類型的當(dāng)事人

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容：

①開(kāi)發(fā)（生產(chǎn)）階段

②經(jīng)營(yíng)銷售（流通）階段

③消費(fèi)階段

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的由來(lái)、特點(diǎn)、地位、作用：

1、經(jīng)紀(jì)人的產(chǎn)生：

中國(guó)經(jīng)紀(jì)人：在古代被稱為“市儈”“牙儈”“牙人”“房牙”；

在近代被稱為“掮客”“黃牛”“狗伯佬”“房纖”“纖手”（北京）“二房車(chē)”（上海）

“牽猴”（廈門(mén)）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人概念則來(lái)自英美國(guó)家的“broker”，在大陸法系里稱其為居間、代理或行紀(jì)。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的特點(diǎn)：

①以房地產(chǎn)信息為生存資本

②應(yīng)具有良好的專業(yè)素質(zhì)和聲譽(yù)

③應(yīng)有廣泛綜合性交叉學(xué)科知識(shí)

④與客戶之間無(wú)連續(xù)性的關(guān)系，即間歇性（“一次性”）

3、經(jīng)紀(jì)人的地位：

房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的重要主體：中介組織發(fā)達(dá)的程度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟程度的重要標(biāo)志（某

種意義上講）

4、經(jīng)紀(jì)人的作用：

①宣傳知識(shí)、傳播信息

②敦促交易，活躍市場(chǎng)

③提供服務(wù)，代辦手續(xù)

④規(guī)范交易，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)力和義務(wù)：

1、權(quán)力：

①依法開(kāi)展活動(dòng)、行使合法權(quán)利

②依照合同約定、獲取合法傭金收入

③獲取或協(xié)助獲取必要的信息

④當(dāng)委托人故電隱瞞事實(shí)真相或有欺詐行為時(shí)，有權(quán)拒絕繼續(xù)為其提供

服務(wù)，并追究委托人給自己造成的損失

⑤若發(fā)現(xiàn)委托人不具有履約能力時(shí)，可以立即終止經(jīng)紀(jì)活動(dòng)

⑥法律、法規(guī)和規(guī)章、規(guī)定的其他權(quán)利

2、義務(wù)：

①提供真實(shí)信息

②保守商業(yè)秘密

③妥善保管樣品

④保持中間立場(chǎng)

⑤依法開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)，依法納稅并接受監(jiān)督

（六）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)規(guī)范：

1、行業(yè)規(guī)范：建設(shè)部印發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，是每個(gè)從業(yè)人員必須學(xué)習(xí)、對(duì)照、執(zhí)

行的最高、最基本、最大的行業(yè)規(guī)范，其中有28個(gè)“不得”

2、服務(wù)規(guī)范

3、自我規(guī)范

（七）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德及基本要求

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德的內(nèi)涵：

從內(nèi)容上講，主要涉及三個(gè)方面：

一是職業(yè)良心：涉及對(duì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)的“守法”“守信”“誠(chéng)實(shí)”等執(zhí)業(yè)原則；

二是職業(yè)責(zé)任感：涉及對(duì)自身責(zé)任及盡義務(wù)的認(rèn)識(shí)；

三是執(zhí)業(yè)理念：主要指對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、同行合作等問(wèn)題的認(rèn)識(shí)和看法。

2、基本要求：

一是守法經(jīng)營(yíng)；

二是以“誠(chéng)”為本；

三是恪守信用；

四是盡職守責(zé)；

五是公平競(jìng)爭(zhēng)、團(tuán)結(jié)合作。

二、房地產(chǎn)基本制度

（一）房地產(chǎn)權(quán)利的主要種類：

1、所有權(quán)：

獨(dú)有：指在某一房地產(chǎn)上只有一個(gè)所有權(quán)主體

共有：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人（自然人或法人）對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)

2、土地使用權(quán)：

出讓土地使用權(quán)

劃撥土地使用權(quán)

3、房屋他項(xiàng)權(quán)利：

①租賃權(quán)

②抵押權(quán)

③典權(quán)

④地役權(quán)

⑤空間利用權(quán)

⑥相鄰關(guān)系：通光、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系

險(xiǎn)情危害

（二）現(xiàn)行土地制度：

1、土地所有制的概念：中國(guó)現(xiàn)行的土地所有制為土地公有制。

2、現(xiàn)行土地所有制的特點(diǎn)：分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種。

3、城市土地使用制度：

①國(guó)有土地有償使用主要有以下幾種形式：

國(guó)有土地使用權(quán)出讓

國(guó)有土地租賃

國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）

②國(guó)有土地使用權(quán)劃撥：可由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)

③國(guó)有土地使用權(quán)的收回：

出讓的四種：屆滿、提前收、違約收、司法裁決收

劃撥的七種：

4、現(xiàn)行房屋所有制：

①公有房屋

②私有房屋

③中外合資房屋

④外資房屋

⑤其他房屋：如宗教組織擁有的房屋

5、城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系：

①經(jīng)濟(jì)適用住房政策、廉租住房政策

②公有住房出售和再轉(zhuǎn)讓政策

③住房公積金制度

6、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

①國(guó)這實(shí)行土地使用權(quán)登房發(fā)證和房屋權(quán)屬登房發(fā)證制度

②房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的原則：

A 房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則

B房地產(chǎn)權(quán)屬登記的屬地管理原則

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中違法行為和查處：

1、違反預(yù)預(yù)售商品房行為的處罰：依據(jù)《房地產(chǎn)法》第67條，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第39條，由縣級(jí)以上人民政府行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款；

2、將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的處罰：依據(jù)《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第36條，由縣級(jí)以上政府行政主管部門(mén)責(zé)令補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣以上政府行政主管部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。驗(yàn)收不合格的依據(jù)本條例37條規(guī)定：責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

3、將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的處罰，依據(jù)本條例37條（即上后半段）。

4、未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的行為：處罰依據(jù)是《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》39條，《商品房預(yù)售管理辦法》第13條。處罰標(biāo)準(zhǔn)：由縣以上政府行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

5、在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的處罰依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第39條。處罰標(biāo)準(zhǔn)：處以警告，責(zé)令限制改正，并處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

6、返本銷售或者變相銷售商品房的處罰：依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》第42條；標(biāo)準(zhǔn)：處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。

7、采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的：處罰依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》第42條；標(biāo)準(zhǔn)：（同上）。

8、分割拆零銷售商品住宅的處罰：依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)（同上）。

9、不符合商品房銷售條件，向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的處罰依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)（同上）。

10、未按照規(guī)定向買(mǎi)受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》、《商品房預(yù)售管理辦法》的處罰依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)（同上）。

11、委托沒(méi)有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的處罰依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)（同上）。

12、未征得出租人擅自轉(zhuǎn)租房屋：處罰依據(jù)是《城市房屋租賃管理辦法》第32條、《廈門(mén)市城鎮(zhèn)房屋管理?xiàng)l例》第66條；處罰標(biāo)準(zhǔn)：其租賃行為無(wú)效，由縣以上政府行政管理部門(mén)沒(méi)收違法所得，并可處以罰款；廈門(mén)標(biāo)準(zhǔn)：其租賃行為無(wú)效，由土地房管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處以違法所得1-5倍的罰款。

13、享受廉租住房保障的承租人將承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變房屋用途的：處罰依據(jù)是《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》（建設(shè)部97號(hào)令）第19條、《廈門(mén)市城鎮(zhèn)廉租住房管理規(guī)定》（市政府95號(hào)令）第23條。處罰標(biāo)準(zhǔn)：政府行政主管部門(mén)收回其承租的廉租住房，或者停止發(fā)放租賃補(bǔ)貼，或者停止租金核減；廈門(mén)市標(biāo)準(zhǔn)：由土地房產(chǎn)管理部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處以違法所得2-5倍的罰款。

14、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合條件的商品房：處罰依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》第43條。處罰標(biāo)準(zhǔn)：政府行政主管部門(mén)處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

15、偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中介服務(wù)資格證書(shū)：處罰依據(jù)是《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第24條（建設(shè)部97號(hào)令）。處罰標(biāo)準(zhǔn)：由市、縣政府行政主管部門(mén)收回資格證書(shū)或者公告資格證書(shū)作廢，并可處以1萬(wàn)元以下的罰款。

16、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中違反禁止行為的：處罰依據(jù)是建設(shè)部97號(hào)令第24條。處罰標(biāo)準(zhǔn)：收回資格證書(shū)或者公告資格證書(shū)作廢，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)

元以下的罰款。

17、超過(guò)營(yíng)業(yè)范圍從事房地產(chǎn)中介活動(dòng)的：處罰依據(jù)是建設(shè)部97號(hào)令第20條，處罰標(biāo)準(zhǔn)是處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。

18、非法印制、偽造、變?cè)旆课輽?quán)屬證書(shū)或者登房證明，或者使用非法印制、偽造、復(fù)造的房屋權(quán)屬證書(shū)或者登記證明的：處罰依據(jù)是建設(shè)部168號(hào)令《房屋登記辦法》7月1日起施行。處罰標(biāo)準(zhǔn)：由房屋登記機(jī)構(gòu)予以收繳；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

19、以他人名義執(zhí)業(yè)，或者允許其他單位或個(gè)人以本機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人員的名義執(zhí)業(yè)的；在同業(yè)兼職或者不同業(yè)違法兼職的；執(zhí)業(yè)中提供或者代替他人提供虛假資料的：處罰依據(jù)是《廈門(mén)市市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)管理辦法》市政府129號(hào)令第38條。處罰標(biāo)準(zhǔn)：由有關(guān)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正或者停止違法行為，有違法所得的處以違法所得1倍至3倍罰款，但最高限額不得超過(guò)3萬(wàn)元；無(wú)違法所得的，處以1000元以下罰款。

思考題：如何做一個(gè)合格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人？

第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要掌握的詞語(yǔ)手冊(cè)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要掌握的詞語(yǔ)手冊(cè)

1.房地產(chǎn)

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。

3.土地使用權(quán)

是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)

主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)：

一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家土地管理部門(mén)（市國(guó)土管理局）按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場(chǎng)。

二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè)人的市場(chǎng)。

三級(jí)市場(chǎng)是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是在二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。

5.土地類型

惠州市土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地，房改房用地，（既分為商用地和劃撥地）

6.三通一平

是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整。

7.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場(chǎng)地平整。

8.房產(chǎn)管理局

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門(mén)。

9.公證處

是國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是提供法律公證的機(jī)構(gòu)。

10房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)登記處

是專門(mén)辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門(mén)。

11.房地產(chǎn)證

是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。

12.商品房

是指發(fā)展商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與及交換的房地產(chǎn)。

13.復(fù)式房

上、下兩層二合為一，與標(biāo)準(zhǔn)房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別。

14.面積概念

總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建設(shè)按外墻墻角以上的外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上

按外墻外圍水平面積計(jì)算。

建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

使用面積：是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度也計(jì)入使用面積。

公用面積：商業(yè)的公用面積是指住宅內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。實(shí)用面積：是指它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

套內(nèi)面積：是指俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。

房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

15.建筑密度

在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。

16.容積率

規(guī)定的地塊上全部的建筑部面積與地塊面積之比。

17.紅線圖

又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門(mén)頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。

宗地圖是土地使用合同書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書(shū)附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。

18.預(yù)售許可證

按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花。

19.外銷許可證

凡對(duì)境外預(yù)售的房屋都要辦理此證方可出售。

20.惠州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同

是由政府有關(guān)部門(mén)統(tǒng)一編制，用以明確買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都必須簽訂此合同。

21.房地產(chǎn)抵押合同

是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，由銀行、業(yè)主和發(fā)展商三方簽訂。

22.銀行按揭

是指購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，購(gòu)房者先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款和利息。

23.預(yù)售樓花

即樓宇預(yù)售。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者獲取了建設(shè)土地，按政府批準(zhǔn)的建筑施工圖紙施工，且投入開(kāi)發(fā)的資金已達(dá)到投資總額的三分之二（用地價(jià)款除外），便可向惠州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請(qǐng)和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可預(yù)售。

24.樣板房與示范單位

是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書(shū)而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。

25.物業(yè)管理

是房地產(chǎn)管理市場(chǎng)化的一種綜合性經(jīng)營(yíng)方式，分為維護(hù)性管理和經(jīng)營(yíng)性管理兩類。維護(hù)性物業(yè)管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫(xiě)字樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等樓宇及機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其他服務(wù)為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理除具有維護(hù)性管理職能外，還通過(guò)對(duì)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)達(dá)到回收投資和獲取利潤(rùn)的目的。

26.房地產(chǎn)評(píng)估

就是房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數(shù)據(jù)，選擇合適的估價(jià)方法，按照一定的估價(jià)程序，最后確定物業(yè)的價(jià)格和價(jià)值的過(guò)程。評(píng)估的主要方法有：

1、市場(chǎng)比較法；

2、收益還原法；

3、剩余法；

4、成本法。

27.銀行本票

是付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。

28.銀行匯票

是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。

29.銀行支票

是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開(kāi)戶銀行將款項(xiàng)支付給受款人的票據(jù)。有效期為十天。

30.確權(quán)

確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書(shū)等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。

31.權(quán)屬調(diào)查包括內(nèi)容

房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來(lái)源是否合法、占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有沒(méi)有加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況；確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價(jià)值、等級(jí)、座落等。

32.宗地及宗地號(hào)代表意思

宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊?；葜菔械耐恋?，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。

33.土地使用的年期確定

凡與惠州市土地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

34.房地產(chǎn)登記的意義

房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記有三個(gè)方面的作用：

u產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；

u保障權(quán)利人的合法權(quán)益；

u加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，即通過(guò)房地產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。

35.房地產(chǎn)登記有何法律效力

依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)核準(zhǔn)登記后，產(chǎn)權(quán)即到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分權(quán)能，任何其他人無(wú)權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。

36.《房地產(chǎn)證》有什么作用？

《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。

37.房地產(chǎn)登記按下列程序辦理:

u提出申請(qǐng)；

u審查申請(qǐng)文件;

u權(quán)屬調(diào)查;

u依法公告;

u確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利;

u將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊(cè)上;

u計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū);

u立卷歸檔。

38.怎樣申請(qǐng)房地產(chǎn)登記

申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照惠州市房產(chǎn)局的有關(guān)規(guī)定向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)書(shū)及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。

39.申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，能否委托他人辦理

申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，申請(qǐng)人可以委托他人代理。由代理人辦理申請(qǐng)的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交經(jīng)公證的委托書(shū)。

40.同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎樣確定

同幢建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同規(guī)定的年限為準(zhǔn)。其它情況的土地使用年期一律按其中使用期年限最長(zhǎng)的進(jìn)行登記，也就是說(shuō)，同幢建筑物有住宅和商場(chǎng)的，該幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登記。

41.不滿18周歲的個(gè)人是否可以購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)商品房，如果能夠則怎樣辦理

只要具備合法身份證明的國(guó)內(nèi)公民都可以在惠州購(gòu)買(mǎi)商品房。但不滿18周歲沒(méi)有民事行為能力或限制民事行為能力的公民，購(gòu)房時(shí)需提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明。

42.多個(gè)共有人一起購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)所擁有的份額有無(wú)限制

可以由購(gòu)房者協(xié)商自行決定，不作限制。

43.多層和高層的界定

一般以電梯加以界定：7層以下（含7層）不帶電梯為多層；8層至20層之間為小高層；20層以上100米以下為高層；100米以上為超高層。

44.幾種常見(jiàn)的建筑構(gòu)造形式

構(gòu)造形式：是支撐建筑物本身重量的方式。

多層：磚混結(jié)構(gòu)：墻體承重

框架結(jié)構(gòu)：墻體不承重，僅以梁、柱、板作為承重體系

框架結(jié)構(gòu)：通常適用于20層以下左右的房屋

剪力墻結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重

高層：筒體結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和穩(wěn)定作用（國(guó)貿(mào)大廈）

鋼體結(jié)構(gòu)：用特殊鋼材作為結(jié)構(gòu)支撐(地王、賽格廣場(chǎng))

45.民用建筑工程的幾種常見(jiàn)病及成因

?外墻滲漏

在框架結(jié)構(gòu)的房屋出現(xiàn)較多，原因有：

q填空墻內(nèi)沙漿不均勻；

q建筑用磚質(zhì)量不合格；

q磚的砌筑方法不對(duì)，磚線太齊，沒(méi)有把磚的接口錯(cuò)開(kāi)；

q沙漿批面工序不對(duì)，在下層沙漿未完全干透即進(jìn)行上層批面。

窗框與外墻接縫處，所填充的沙漿不密實(shí)或窗體因質(zhì)量問(wèn)題而發(fā)生變形。

?內(nèi)墻開(kāi)裂駁落

因工序時(shí)間預(yù)留不充分，導(dǎo)致里面一層的沙漿批面未能干透。

?下水不足

在施工期間，管道開(kāi)口未用特制堵頭封閉，或因封閉不嚴(yán)而導(dǎo)致雜物進(jìn)入管道。

?上水水壓不足

樓頂水箱過(guò)小、水位不夠或水泵泵力不足。

?水管黃銹水

因使用的鍍鋅水管質(zhì)量不合格，導(dǎo)致管道內(nèi)壁生銹，產(chǎn)生黃水現(xiàn)象。

?地面開(kāi)裂

因進(jìn)行水泥地面劈面的工序中，不同層面的預(yù)留時(shí)間不足。建筑物分段水平面沉降范圍不均勻。

46.基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的涵義

?基礎(chǔ)設(shè)施

水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設(shè)施。

?配套設(shè)施

會(huì)所、泳池、中庭花園、兒童樂(lè)園等以提高居住質(zhì)量為目的的設(shè)施。

47.住宅平面設(shè)計(jì)和幾個(gè)概念

1.客廳與餐廳的相互關(guān)系

客廳的標(biāo)準(zhǔn)面積：16—20平米（長(zhǎng)4.5—5平米，寬3.5—4平米，以常見(jiàn)三件套沙發(fā)擺放為準(zhǔn)）餐廳的標(biāo)準(zhǔn)面積：10—14平米（以6—8人用餐為準(zhǔn)）。

2.采光、通風(fēng)的順序要求

首先保證主要功能房（客廳、主臥房）的采光、通風(fēng)等要求，再盡可能處理好其他不同功能房的采光、通風(fēng)等要求。

48.工程部人員基本架構(gòu)

經(jīng)理（結(jié)構(gòu)工程師或建筑工程師）、總工程師、結(jié)構(gòu)工程師、建筑工程師、給排水工程師、電器工程師（強(qiáng)電：照明、空調(diào)、電梯等；弱電：電話、電視監(jiān)控、消防報(bào)警、保安、電腦網(wǎng)絡(luò)等）、預(yù)決算工程師。

49.工程部職能

地盤(pán)工程建設(shè)的質(zhì)量管理、成本管理、工期管理。

50.政府有關(guān)部門(mén)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所起的作用

惠州市房產(chǎn)管理局及國(guó)土局：批地、報(bào)建、驗(yàn)收；

惠州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)：對(duì)施工單位、設(shè)計(jì)院的管理，以及施工手續(xù)的審批；

消防局：對(duì)消防設(shè)計(jì)的審批及消防設(shè)施的驗(yàn)收；

勞動(dòng)局：電梯的驗(yàn)收和維修申報(bào)；

環(huán)保局：對(duì)環(huán)境治理的監(jiān)督；

質(zhì)檢站：對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收監(jiān)督。

安監(jiān)站：對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)安全措施落實(shí)的檢查督促。

第五篇：2010房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《相關(guān)知識(shí)》備考試題及答案

長(zhǎng)征故事

1、戰(zhàn)地女杰：賀子珍的身體里嵌入17塊彈片在悲壯的二萬(wàn)五千里長(zhǎng)征中，活躍著一群特殊身影，她們中有中央領(lǐng)導(dǎo)同志的夫人、有女干部，也有普通女兵。饑餓、疾病、血戰(zhàn)、死亡，沒(méi)有什么能阻擋住她們前進(jìn)的腳步，這一群可親可敬的巾幗英雄在彌漫的硝煙中一路穿行。作者常敬竹說(shuō)，1995年冬天，他同作家董保存穿行在北京城區(qū)的大街小巷，苦苦尋找當(dāng)年參加過(guò)長(zhǎng)征的女紅軍。那是一項(xiàng)十分艱苦的工作，耗費(fèi)了他們大量的時(shí)間和精力，然而他們依舊樂(lè)此不疲，因?yàn)槊恳粋€(gè)采訪對(duì)象都給他們帶來(lái)巨大的驚喜，一種久違的精神在召喚著他們、激勵(lì)著他們、感動(dòng)著他們。盡管，當(dāng)年風(fēng)華正茂、叱咤風(fēng)云的紅軍女戰(zhàn)士大多已經(jīng)告別人世，而女紅軍留在漫漫征途上的那些美麗故事依然那樣蕩氣回腸、動(dòng)人心魄。1935年4月初的一個(gè)晚上，女紅軍們剛拖著疲倦的身體趕到貴州盤(pán)縣附近的五里排，意想不到的情況出現(xiàn)了：一群敵機(jī)嗡嗡地叫著突然從山后飛過(guò)來(lái)，其中一架快速俯沖下來(lái)，一陣激烈的機(jī)槍子彈迎頭掃射，三枚炸彈投向休息營(yíng)地。戰(zhàn)士們迅速趴在路坎下、田溝里、坡地上，高高低低的地勢(shì)把一些人遮蔽起來(lái)，但要命的是一些紅軍傷員躺在擔(dān)架上根本動(dòng)不了。賀子珍本來(lái)是隱蔽在路邊一道土坎下的，但她不顧個(gè)人安危爬出去疏散擔(dān)架，這時(shí)，一枚炸彈投了下來(lái)，在她身邊頓時(shí)騰起一股煙塵?? 敵機(jī)飛走了，槍聲、爆炸聲停止了，硝煙和塵土漸漸消散開(kāi)去。賀子珍的身體里嵌滿了彈片，鮮血把軍衣浸染得殷紅。一場(chǎng)緊張的搶救開(kāi)始了。警衛(wèi)員騎馬去總衛(wèi)生部請(qǐng)來(lái)李芝醫(yī)生，為賀子珍救治。李芝先為賀子珍打了一支止血針，然后做了全身檢查，發(fā)現(xiàn)在她的頭部、上身、四肢共有17塊大小不

一、深淺不同的彈片，在沒(méi)有實(shí)施任何麻醉的情況下，手術(shù)開(kāi)始了。賀子珍疼得渾身大汗淋漓，眼里噙滿淚花，卻堅(jiān)持一聲不吭。身體淺層的彈片終于被一塊塊取出，而深入體內(nèi)的彈片卻難以取出，成為戰(zhàn)爭(zhēng)留給她的一份永久紀(jì)念。

2、紅軍長(zhǎng)征路上，發(fā)生了一個(gè)又一個(gè)感人的故事，我讀過(guò)一個(gè)故事叫《一袋干糧》。它講述了一個(gè)13歲的小紅軍小蘭在隨部隊(duì)一起前進(jìn)的時(shí)候，好不容易得到了一袋干糧，卻在過(guò)一座橋時(shí)為照顧一位傷員不慎把自己的那袋干糧掉入河中被水沖走了。為了讓大家有足夠的干糧吃，她堅(jiān)持沒(méi)告訴戰(zhàn)友們，裝成沒(méi)事發(fā)生一樣，拔了許多野菜塞入挎包，讓挎包塞得鼓鼓的。不久她的身體不行了，在護(hù)士長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)她吃野菜和挎包中“干糧”的事后，大家才知道了事情的真相，于是大家每人自愿地分一點(diǎn)干糧給她，讓她體會(huì)到了家的溫暖??故事雖小，內(nèi)涵不小。這些點(diǎn)點(diǎn)滴滴的細(xì)節(jié)、小故事卻讓我們看到紅軍戰(zhàn)士們的優(yōu)秀品質(zhì)——不怕苦、堅(jiān)強(qiáng)、無(wú)私、熱心??小蘭，她只是一個(gè)13歲的小女孩，卻有大人一樣堅(jiān)強(qiáng)的意志，卻知道體諒他人。在她沒(méi)有糧食之際，她大可伸出雙手向戰(zhàn)友們要一些，可她并沒(méi)有這么做，而是選擇沉默，自己吃苦。此刻，她腦海里想的只有戰(zhàn)友，而忽略了自己的困難；而對(duì)傷勢(shì)嚴(yán)重的傷員們，她大可丟下他們，輕松地自己上路，可她沒(méi)這么做，她細(xì)心照料每一個(gè)傷員，沒(méi)有怨言，沒(méi)有后悔。一個(gè)小女孩尚且如此，可想而知，我偉大的紅軍隊(duì)伍的優(yōu)良品質(zhì)了。