第一篇：漢海招融網(wǎng)談土地流轉(zhuǎn)四大難題

漢海招融網(wǎng)談土地流轉(zhuǎn)四大難題

這幾年，土地流轉(zhuǎn)在農(nóng)村呈“星火燎原”之勢，不少人將其稱為第二次“土地革命”。土地流轉(zhuǎn)順應(yīng)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢，帶來了較為可觀的經(jīng)濟、生態(tài)、社會效益，但同時也出現(xiàn)了作物非糧化、風(fēng)險擴大化等“多云轉(zhuǎn)陰”苗頭。山東省高青縣是較早開展土地流轉(zhuǎn)的縣，在土地流轉(zhuǎn)方面具有一定的代表性，土地流轉(zhuǎn)取得了怎樣的成效，土地流轉(zhuǎn)該如何轉(zhuǎn)，向哪轉(zhuǎn)？日前，記者來到高青進行了采訪。

土地流轉(zhuǎn)好處多

漢海招融網(wǎng)報道：高青從2007年開始嘗試進行土地流轉(zhuǎn)，目前參與流轉(zhuǎn)的村有500多個，占到全縣村莊總數(shù)的65%。常家鎮(zhèn)蓑衣樊村是開展土地流轉(zhuǎn)最早，效益最好的村子之一。

蓑衣樊村瑞祥農(nóng)業(yè)合作社由村集體領(lǐng)辦，推動了本村的土地流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)后的土地主要用于種植水稻。村民張立強把地流轉(zhuǎn)給合作社后進城務(wù)工。他向記者提供了這樣一份投入產(chǎn)出賬單：流轉(zhuǎn)前，畝產(chǎn)稻谷900斤，投入成本800元，按稻谷出米率0.7、大米市場價2.5元計算，刨去成本，畝獲純利775元。流轉(zhuǎn)后，他與合作社簽的協(xié)議是每年每畝1200元。也就是說，張立強不用出工出力就可獲得比自己種地高的收入。

稻農(nóng)有利可圖，合作社是否有賬可算？合作社理事長劉樹海說，土地流轉(zhuǎn)讓合作社添了地、降了本、增了利?！疤淼亍笔钦f他們將地流轉(zhuǎn)過來之后，進行整理，一些溝渠、道路平整之后變成了耕地，戶與戶間的寬地壟得以移除，這無形之中就多增了地。他們簽到協(xié)議上的土地畝數(shù)是1500畝，實際耕種了1608畝?！敖当尽保钦f生產(chǎn)投入成本相對降低了，他們購買農(nóng)資享受最低批發(fā)價，機械化作業(yè)減少了人工投入；精準施肥，根據(jù)土地狀況施肥噴藥，減少了浪費；良種良法，提高了稻米品質(zhì)，精細加工，讓大米實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，普通型袋裝米4.0元/斤，精品米9.0元/斤。去年，瑞祥合作社畝獲利3500元/畝，扣除流轉(zhuǎn)費、投入成本，畝獲純利1600元，比一般農(nóng)戶收入高。

認識到土地流轉(zhuǎn)帶來的好處，2011年，蓑衣樊村167戶村民一致同意將土地流轉(zhuǎn)給合作社，蓑衣樊在全縣第一個實現(xiàn)了農(nóng)村土地“全流轉(zhuǎn)”。村內(nèi)不能外出務(wù)工的35名村民，到合作社從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，領(lǐng)取報酬。村里對土地進行統(tǒng)一規(guī)劃平整，因地制宜劃分出大米、果蔬、大棚三大種植區(qū)?！叭鬓D(zhuǎn)還有一個好處，就是將困擾村內(nèi)多年的土地糾紛、樹木遮蔭等矛盾糾紛等全部?清零??！眲浜Ｕf。

四大難題須重視

然而，并不是所有的土地流轉(zhuǎn)都是一帆風(fēng)順。

一個客觀事實是，土地離鎮(zhèn)城越近，流轉(zhuǎn)率越高，流轉(zhuǎn)費用也越高。在高青，距離縣城較近的蓑衣樊及其周邊村土地流轉(zhuǎn)率達73%，流轉(zhuǎn)費普遍漲到1200元/畝，而在地理位置較偏遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，土地流轉(zhuǎn)費用多為500~1000元/畝，且多是口頭協(xié)議，承包期限也不固定。其中，合作社（企業(yè)）參與的土地流轉(zhuǎn)，大都比較規(guī)范，流轉(zhuǎn)期一般為15年。“流轉(zhuǎn)時間長，合作社可以在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面做長遠打算，追求長期收益。而農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)由于期限較短，承包經(jīng)營戶往往只顧眼前利益，講求少投入多產(chǎn)出，也影響到地力恢復(fù)。

土地碎片化阻礙流轉(zhuǎn)?！皞€別農(nóng)戶就是愿意自己種地，不愿參與流轉(zhuǎn)，收入再可觀，人家不配合，咱也沒辦法?！蔽骞蓉S糧食合作社理事長鄭興春無奈地說，“只要有一戶不同意流轉(zhuǎn)或調(diào)地，就難以做到連片流轉(zhuǎn)。”再就是土地流轉(zhuǎn)后，合作社會在農(nóng)田設(shè)施建設(shè)等方面進行投入，不可避免地出現(xiàn)農(nóng)戶與合作社爭用農(nóng)田設(shè)施的情況。在采訪中記者還發(fā)現(xiàn)，村委會出面，土地流轉(zhuǎn)相對容易。有人擔(dān)心，村委換屆選舉，村干部一旦落選，土地流轉(zhuǎn)容易成為“半拉子工程”。

作物非糧化。高青參與土地流轉(zhuǎn)的120多個合作社中純粹的種糧合作社占比不足20%，蔬菜、瓜果、苗木合作社才是主角?？h農(nóng)業(yè)局副局長杜作忠說，這是合作社追求高收益高附加值造成的，其中起作用的是市場因素?！暗牵陙硪恍┑胤匠霈F(xiàn)蔬菜過剩、菜賤傷農(nóng)問題，這也與土地流轉(zhuǎn)有一定關(guān)系，應(yīng)引起重視。”杜作忠說。

風(fēng)險系數(shù)加大。劉樹海說，農(nóng)業(yè)屬高風(fēng)險行業(yè)，受氣候因素影響較大。這些年，災(zāi)害天氣頻發(fā)，一旦遇到天災(zāi)，有“合同在身”的合作社就可能無法履行協(xié)議，進而引發(fā)新的社會矛盾。再是這兩年土地流轉(zhuǎn)費逐年提高，合作社承受的壓力更大。

四大問題待解決

眼下正在開展的土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)進一步明確了土地的權(quán)屬，切實保護了耕地，為下一步規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造了條件。那么，土地要實現(xiàn)更好流轉(zhuǎn)，需要解決哪些問題？

首先是法律問題。這些年，土地糾紛已上升為農(nóng)村社會的重要矛盾，農(nóng)民經(jīng)常為添人增地及地界劃分、樹木遮蔭等發(fā)生糾紛。蓑衣樊村的土地全流轉(zhuǎn)讓這些問題迎刃而解。但土地全流轉(zhuǎn)，農(nóng)民再吃大鍋飯的做法也讓他們惴惴不安。像該村一樣，村社一體推動土地全流轉(zhuǎn)的做法是否符合國家法律？

再是資金問題。農(nóng)業(yè)項目是投資大、周期長、效益不確定的項目。農(nóng)民將土地流轉(zhuǎn)出去，實際是將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)或合作社。規(guī)?；鬓D(zhuǎn)后前期投入大，占用資金多是不爭事實，而農(nóng)民本身投入能力有限，辦貸款又有多種困難。

三是人才問題。當(dāng)前農(nóng)村青壯年勞力基本外出務(wù)工，真正懂經(jīng)營會管理的年輕職業(yè)農(nóng)民少之又少。很多合作社急需科班出身的會計、金融專業(yè)畢業(yè)生，但這樣的人才又有幾個愿意到農(nóng)村來？再是現(xiàn)代農(nóng)民需要從事精量化作業(yè)，要熟練地使用電腦、駕駛農(nóng)機等，這樣的農(nóng)民又有多少？

四是領(lǐng)辦人的身份轉(zhuǎn)換問題。不少人以村負責(zé)人身份擔(dān)任合作社理事長，換屆之后，他們的身份問題就顯得尷尬。杜作忠說，解決這一問題的辦法是摒棄“官化”思維而用市場化思維，村委會換屆，合作社理事會也要按章程換屆，合作社不能搞成家族式合作社。

第二篇：當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在四大難題（模版）

當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在四大難題

在實行土地家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，如何發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營、加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)，一個重要的途徑就是推進土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。隨著沙縣小吃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，目前沙縣越來越多的農(nóng)村勞動力外出經(jīng)營小吃業(yè)，土地拋荒閑置現(xiàn)象日益突出，民間自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)悄然興起。但隨著實踐的不斷推進，一些難點問題也逐步突顯，主要表現(xiàn)為：

（一）拋荒耕地流轉(zhuǎn)難。由于勞動力大量向非農(nóng)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，沙縣的耕地拋荒問題一直比較突出。盡管有針對性地采取了一些鼓勵措施，拋荒耕地流轉(zhuǎn)的難度還是很大。究其原因，主要受基本農(nóng)田用途管制、連片拋荒地?插花?多和基礎(chǔ)設(shè)施配套難等因素制約。按照基本農(nóng)田面積?替補?政策，現(xiàn)有耕地大多屬基本農(nóng)田，拋荒耕地復(fù)耕后只能用于種植糧食作物和大田類經(jīng)濟作物，而不能用于種植經(jīng)濟林、開挖魚塘等改變用途的項目，可開發(fā)利用范圍窄、效益低，需求主體的積極性不高。加上土地二輪承包時，一般采取不同地類在農(nóng)戶間平均分割的方式，使得每一片拋荒地都涉及多個農(nóng)戶，意見難以統(tǒng)一，給土地連片轉(zhuǎn)流帶來困難。此外，拋荒地多是地處偏遠的山垅田，耕作條件差，路溝渠等基礎(chǔ)設(shè)施投入大，對需求主體缺乏吸引力。

（二）農(nóng)業(yè)項目落地難。土地能否順利實現(xiàn)流轉(zhuǎn)，項目是關(guān)鍵。如夏茂鎮(zhèn)天成福地農(nóng)牧、珍貴藥材生產(chǎn)基地，土地流轉(zhuǎn)規(guī)模都在500畝以上。但總得看，近年來通過農(nóng)業(yè)專場招商會簽訂的農(nóng)業(yè)項目，落地率僅有50%左右。其中一個重要原因，就是存在 著業(yè)主規(guī)模需求和農(nóng)民戀土情結(jié)的矛盾，集中連片供地困難。從業(yè)主看，隨著農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，農(nóng)業(yè)?五新?應(yīng)用的逐步普及，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動強度大幅降低，土地產(chǎn)出率和勞動生產(chǎn)率明顯提高，追求規(guī)模效益的愿望越來越強烈。而從農(nóng)戶看，農(nóng)村稅費改革后，取消了所有基于土地的負擔(dān)，一些原來在二輪承包時主動不要土地的農(nóng)戶，也紛紛向村集體要求承包地。有的農(nóng)民認為?土地荒了總比沒了好?、?土地荒了也比轉(zhuǎn)了好?。此外，在與項目業(yè)主協(xié)商時，少數(shù)農(nóng)戶要價過高，使業(yè)主的投資意愿動搖，項目落空。

（三）穩(wěn)定預(yù)期實現(xiàn)難。一方面，土地流轉(zhuǎn)期限短，業(yè)主的投入意愿下降。當(dāng)前，土地流轉(zhuǎn)期限偏短，2年以內(nèi)的占83.5%。農(nóng)民擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)后?種樹的帶走肥土，種草的鏟走土皮，種煙的‘打一槍放一炮’，使土壤的有機質(zhì)下降?，往往走一步看一步，不愿做長遠打算。而規(guī)模經(jīng)營業(yè)主以經(jīng)營資本、技術(shù)密集的高優(yōu)農(nóng)業(yè)為主，農(nóng)田水利、大棚和加工儲運等基礎(chǔ)設(shè)施投入大，只有長期穩(wěn)定經(jīng)營才能獲取回報。另一方面，流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，農(nóng)戶的收益預(yù)期下降。全縣有89%的土地是以農(nóng)戶自發(fā)形式流轉(zhuǎn)的。由于這種流轉(zhuǎn)規(guī)模小、期限短、經(jīng)營項目優(yōu)勢特色不明顯，流轉(zhuǎn)價格一般在50—300斤干谷/畝〃年，比規(guī)模流轉(zhuǎn)低一半左右。此外，除少數(shù)規(guī)模流轉(zhuǎn)有簽訂書面合同外，采取口頭協(xié)商形式的流轉(zhuǎn)占70.9%，一旦出現(xiàn)糾紛，農(nóng)戶的權(quán)益缺乏保障。

（四）新型農(nóng)民發(fā)展難。近幾年，沙縣一些種養(yǎng)專業(yè)大戶從小規(guī)模經(jīng)營逐漸發(fā)展壯大起來，如夏茂玉兔林山莊業(yè)主、天成福地農(nóng)牧業(yè)主等專業(yè)合作社的發(fā)起人等。在這些新型農(nóng)民的成長過 程中，離不開政府部門和金融機構(gòu)在政策、技術(shù)、信息、資金等方面的扶持。從目前看，這方面力度還不夠，新型農(nóng)民的數(shù)量、能力和產(chǎn)業(yè)規(guī)模與其在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)中的主體地位不相稱。因此，他們希望：農(nóng)業(yè)機械要再優(yōu)惠些、農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)要經(jīng)常些、市場信息服務(wù)要有效些、農(nóng)業(yè)貸款和保險支持更有力些。

針對新情況、新問題，應(yīng)該著重抓好四個方面工作：

（一）著重解決土地流轉(zhuǎn)周期短問題。為便于農(nóng)村土地長期流轉(zhuǎn)，在不跨越第二輪土地承包期的前提下，引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)雙方合理確定土地流轉(zhuǎn)期限。對于小規(guī)模種養(yǎng)業(yè)的土地流轉(zhuǎn)期限一般不少于3年；對于有一定規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)期限一般不少于5年；對于投資額在100萬元以上較大農(nóng)業(yè)項目的，土地流轉(zhuǎn)期限一般在10年以上；對于承包山地、林地的流轉(zhuǎn)期限允許更長些。

（二）著重解決集中連片供地難問題。一是推行土地分級制。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）因地制宜地按照土地級差標準對土地進行分類，對一、二、三、四類土地的租金確定指導(dǎo)價。二是推行土地互換制。對個別農(nóng)戶不愿流轉(zhuǎn)其承包地的，通過鄉(xiāng)村兩級做協(xié)調(diào)工作，采取調(diào)換等質(zhì)等量的土地辦法，達到集中連片流轉(zhuǎn)土地的目的。三是推行土地委托流轉(zhuǎn)制。對63處集中連片100畝以上可供流轉(zhuǎn)的耕地進行綜合利用規(guī)劃，辦理委托村集體流轉(zhuǎn)手續(xù)，列入土地招商目錄，一旦有項目可及時供地。

（三）著重解決投資業(yè)主融資難問題。通過試點，逐步突破農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為貸款抵押品的法律障礙，解決業(yè)主融資難問題。一是成立評估機構(gòu)。成立農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估中介機構(gòu)，由該中介機構(gòu)對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值進行評估?？h農(nóng)業(yè)局 作為土地經(jīng)營權(quán)抵押登記部門。二是拓寬貸款抵押品范圍。制定出臺農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法，允許符合條件的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)用于貸款抵押。土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款限額為土地經(jīng)營權(quán)抵押認定價值的70%。價值認定的一般原則：土地經(jīng)營權(quán)抵押價值=土地租賃年平均收益×經(jīng)營期限+地面附著物（含種養(yǎng)物、農(nóng)業(yè)設(shè)施）價值。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定。三是發(fā)展專業(yè)合作組織。圍繞林竹、茶果、稻米、畜禽、花卉苗木、食用菌、蔬菜、煙葉等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)辦各種專業(yè)合作社和專業(yè)協(xié)會，利用行業(yè)組織，社員之間互為擔(dān)保，創(chuàng)新?lián)C制，拓寬社會融資渠道，將工商資本、民間資本引入土地流轉(zhuǎn)。

（四）著重解決流轉(zhuǎn)機制不夠活問題。要以圍繞土地供得出來，項目落得下去，服務(wù)跟得上去為主要內(nèi)容，建立縣、鄉(xiāng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場服務(wù)中心。通過組建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有形市場，收集并發(fā)布全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)供求信息；提供土地政策、流轉(zhuǎn)方式、法律咨詢等服務(wù)；指導(dǎo)鄉(xiāng)村協(xié)調(diào)好土地承包經(jīng)營權(quán)出讓方和承租方的關(guān)系，為土地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人雙方提供公平合理的土地流轉(zhuǎn)交易平臺，切實維護當(dāng)事人雙方合法權(quán)益。

2009-10-9

第三篇：創(chuàng)新理念 破解難題 促進土地合理有效流轉(zhuǎn)

創(chuàng)新理念

破解難題

促進土地合理有效流轉(zhuǎn)

—— 寨前鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)典型材料

寨前鄉(xiāng)轄11個行政村，1個社區(qū)居委會，1.63萬口人，耕地17210畝。近年來，在縣委、縣政府及相關(guān)部門的正確領(lǐng)導(dǎo)和大支持下，我們解放思想，大膽實踐，積極推進土地合理有效流轉(zhuǎn)。目前，全鄉(xiāng)共流轉(zhuǎn)土地3800畝，占總耕地面積的25 %。通過流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)了土地高效經(jīng)營，2008年人均純收入實現(xiàn)1580元，同比增長了6%。

近年來，我鄉(xiāng)遵循“堅持條件，積極引導(dǎo)，因地制宜，分類指導(dǎo)，大膽探索，形式多樣，逐步規(guī)范，不斷完善”的工作方針，按照“依法、自愿、有償”的原則,采取切實有效措施，促進農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，推進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出流轉(zhuǎn)規(guī)模日趨擴大化、流轉(zhuǎn)主體日趨多元化、流轉(zhuǎn)效益日趨綜合化等特點。

據(jù)統(tǒng)計，全鄉(xiāng)以槐村、水灣為主發(fā)展原生態(tài)觀光花木產(chǎn)業(yè)3000畝，以中心、槐村為主水果生產(chǎn)400畝，以新橋、中心為主甜玉米生產(chǎn)600畝，以中心、白竹、水灣為主蔬菜生產(chǎn)300畝。單個業(yè)主承包經(jīng)營土地規(guī)模在50畝以上的有6家，專業(yè)合作社承包經(jīng)營土地1家。實現(xiàn)“萬畝基地，千戶脫貧，億元產(chǎn)值”的目標。隨著土地集中經(jīng)營業(yè)主的不斷增多和經(jīng)營規(guī)模的不斷擴大，為加速農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，擴大農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，推行農(nóng)業(yè)標準化生產(chǎn)，促進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，實現(xiàn)了經(jīng)濟效益和社會效益的有機統(tǒng)一。一是實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用。通過土地流轉(zhuǎn)，解決了農(nóng)村有人無地種和有地?zé)o人種的矛盾。二是探索了農(nóng)村經(jīng)營機制改革的新途徑。土地按照市場經(jīng)濟和價值規(guī)律進行優(yōu)化配置，面向市場生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、短缺、適銷農(nóng)產(chǎn)品，提高農(nóng)產(chǎn)品商品率，較好地解決了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制與社會化大生產(chǎn)之間的矛盾，促進了農(nóng)民傳統(tǒng)的自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟意識的轉(zhuǎn)變，推動了農(nóng)村社會進步。三是有效地增加了農(nóng)業(yè)投入。農(nóng)村專業(yè)大戶、城市工商企業(yè)、個體私營經(jīng)濟參與農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，促進了二、三產(chǎn)業(yè)向農(nóng)業(yè)滲透，有效地增加了農(nóng)業(yè)投入，提高了土地的產(chǎn)出效益，形成了土地利用的良性循環(huán)。四是提高了農(nóng)業(yè)的比較效益。土地經(jīng)營權(quán)向大戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)集聚，建成了一批具有一定規(guī)模的花卉苗木基地，實現(xiàn)了社會化大生產(chǎn)，提高了農(nóng)業(yè)比較效益。集中經(jīng)營土地的畝產(chǎn)值比未集中的平均高2倍以上，建成的特色項目區(qū)收益高達每畝2000-3000元。六是促進了農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移。農(nóng)戶承包地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)業(yè)主或龍頭企業(yè)，農(nóng)戶可以獲得穩(wěn)定的租金收入，避免了土地撂荒，解決了外出農(nóng)戶的后顧之憂。我們的主要做法是：

一、引導(dǎo)激勵，推進土地快速流轉(zhuǎn)

在推行土地流轉(zhuǎn)過程中，遇到了農(nóng)民認識不高、連片經(jīng)營難推進、流轉(zhuǎn)機制不健全等問題。我們采取了一些有效的措施加以解決。一是對比算帳引導(dǎo)。耐心幫助農(nóng)民算清兩個帳。對于轉(zhuǎn)出方來講，集中流轉(zhuǎn)土地每畝收入700元，比自己經(jīng)營一年水稻的純收入高出近100元，而且是零風(fēng)險。另外還有不低的勞動務(wù)工收入。對承租方來講，流轉(zhuǎn)土地發(fā)展苗木生產(chǎn)，效益是種植水稻的40多倍，怎么算都不吃虧。通過兩頭算帳，在利益上達成了一致，能夠?qū)崿F(xiàn)“雙贏”，得到了農(nóng)戶的初步認可。二是干部帶頭引領(lǐng)。在廣大農(nóng)民還不太認可的情況下，我們發(fā)動鄉(xiāng)村兩級干部做典型、當(dāng)標桿，領(lǐng)著群眾干，做給群眾看。目前，全鄉(xiāng)37%的鄉(xiāng)干部和村干部都參與到土地流轉(zhuǎn)中來，帶頭建起了蔬菜大棚、苗木基地，較好地發(fā)揮了黨員干部的示范帶動作用，促進了土地流轉(zhuǎn)升溫加速。三是政策扶持激勵，把握政策原則。嚴格遵循市場經(jīng)濟規(guī)律和農(nóng)民群眾意愿，在促進土地流轉(zhuǎn)中切實轉(zhuǎn)變腦子、加強引導(dǎo)、注重管理、創(chuàng)新服務(wù)，以政策為準繩，以提高土地利用率、投入產(chǎn)出率、勞動生產(chǎn)率和農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)率為主要目標，牢牢把握政策原則。一是堅持“自愿、依法、有償”的原則。尊重農(nóng)戶在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的意愿，嚴格按照法定程序操作，充分體現(xiàn)有償使用原則，不搞強迫命令等違反農(nóng)民意愿的硬性流轉(zhuǎn)。二是堅持“集中、連片、規(guī)?！钡脑瓌t。土地流轉(zhuǎn)實行相對集中，實行集中連片，規(guī)模開發(fā)，集約經(jīng)營，發(fā)揮規(guī)模經(jīng)營效應(yīng)。三是堅持“指導(dǎo)、管理、規(guī)范”的原則。加強對土地流轉(zhuǎn)各個環(huán)節(jié)的管理指導(dǎo)，保障土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營規(guī)范、有序進行。

二、規(guī)范形式，帶動土地有序流轉(zhuǎn)

我們積極實踐，大膽探索，本著依法自愿有償?shù)脑瓌t，規(guī)范形式，推進了土地流轉(zhuǎn)，促進了規(guī)模經(jīng)營，形成了三種流轉(zhuǎn)形式，得到農(nóng)民群眾認可。一是農(nóng)戶間自由流轉(zhuǎn)。一種是委托經(jīng)營，主要是在親屬朋友之間的土地流轉(zhuǎn)。這種形式大部分為村民舉家外出務(wù)工，將土地交由親屬朋友經(jīng)營，租金一般較低，且租期較長。另一種是互換方式流轉(zhuǎn)，農(nóng)戶之間通過協(xié)商的辦法，以調(diào)換、互串的方式把各自座落在不同地塊的土地集中到一起，實現(xiàn)小范圍的規(guī)模經(jīng)營，這種形式很普遍。二是股份合作流轉(zhuǎn)。由村委會將農(nóng)民組織到一起，成立合作社，農(nóng)戶以自有土地折合資金作為股份加入合作社，合作社組織一少部分人員對社員的土地進行連片經(jīng)營，制定《章程》規(guī)范，社員按照股份進行生產(chǎn)利潤分紅。去年槐村、水灣、居委會部分花卉苗木基地采用的就是這種形式落實的。三是租賃流轉(zhuǎn)。農(nóng)民以租賃的方式，將承包地經(jīng)營權(quán)租給業(yè)主經(jīng)營，業(yè)主每年以實物的形式補償農(nóng)戶，一般按新谷上市的市場價折合成現(xiàn)金支付，在槐村、水灣、居委會、白竹2000余畝花卉苗木基地就是以700斤干谷租賃的。四是聯(lián)營流轉(zhuǎn)。以“公司+農(nóng)戶”的形式實行松散型的聯(lián)合經(jīng)營，土地原承包關(guān)系不變，種植項目由業(yè)主確定，并為農(nóng)戶提供種子和技術(shù)，實行分散經(jīng)營，公司按保護價收購產(chǎn)品，在新橋村400畝富硒紅米種植基地就是這樣落實的。

三、強化組織領(lǐng)導(dǎo)，加強輿論宣傳

一是成立由鄉(xiāng)長任組長，分管農(nóng)業(yè)的副鄉(xiāng)長任副組長，農(nóng)、林、水專干、農(nóng)經(jīng)站站長、國土站站長等為成員的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。二是加強輿論宣傳。結(jié)合工作實際，采取多種形式、多種渠道有針對性地宣傳建立土地流轉(zhuǎn)機制的重要性和必要性，教育廣大干部群眾解放思想，增強發(fā)展意識，克服小農(nóng)意識，消除疑慮，推進流轉(zhuǎn)工作順利開展。三是加強典型引導(dǎo)。堅持創(chuàng)新方法，通過發(fā)現(xiàn)典型，總結(jié)典型，推廣典型，用農(nóng)民身邊的典型去教育群眾，引導(dǎo)群眾，促進土地順利流轉(zhuǎn)。

第四篇：趙海 關(guān)于推進土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的思考和建議

關(guān)于推進土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的思考和建議

趙 海

農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟研究中心

黨的十八大提出，培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營，構(gòu)建集約化、專業(yè)化、組織化、社會化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系?？梢哉f，這是中央立足于我國國情和發(fā)展階段，著眼于工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展的目標，對創(chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制作出的重大戰(zhàn)略部署。我國人多地少、土地經(jīng)營細碎的農(nóng)情，決定了構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，必須在擴大土地經(jīng)營規(guī)模上做文章，首要的問題是推進土地經(jīng)營權(quán)向各類新型主體流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地要素的優(yōu)化配置。針對這一問題，本文提出如下思考和建議。

一是推進農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分離”，在法律上消除土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的障礙。當(dāng)前我國農(nóng)村土地是在“兩權(quán)分離”的法律框架下進行的，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織擁有所有權(quán)，成員農(nóng)戶擁有承包經(jīng)營權(quán)。在上世紀農(nóng)村改革之初，由于承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)是高度合一的，這一法律框架符合當(dāng)時的農(nóng)村實際。然而，進入新世紀以來，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，大量農(nóng)民離開土地進入到城市和工業(yè)部門，農(nóng)村土地的承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)出現(xiàn)了分離，而相關(guān)的法律法規(guī)并沒有針對這一形勢做出適應(yīng)性調(diào)整，這就出現(xiàn)

了當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中普遍面臨的困境，很多農(nóng)民不敢貿(mào)然長時間流出土地，存在失去承包經(jīng)營權(quán)的后顧之憂；而專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型主體也缺乏對流入土地的穩(wěn)定預(yù)期，不愿對土地進行大量投資。本文建議，應(yīng)盡快修改相關(guān)法律法規(guī)，明確將土地承包經(jīng)營權(quán)分離為土地承包權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)，實現(xiàn)農(nóng)村土地從“兩權(quán)分離”到“三權(quán)分離”的轉(zhuǎn)變；結(jié)合目前各地進行的土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證試點工作，為承包農(nóng)戶發(fā)放“土地承包權(quán)證”和“土地經(jīng)營權(quán)證”，“土地承包權(quán)證”體現(xiàn)集體經(jīng)濟組織的“成員權(quán)”，“土地經(jīng)營權(quán)證”用于流轉(zhuǎn)，國家對農(nóng)村土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)給予同樣的保護，解決土地流出主體和流入主體的后顧之憂。

二是支持和引導(dǎo)土地經(jīng)營權(quán)在公開市場上向新型主體流轉(zhuǎn)，在政策上形成促進規(guī)模經(jīng)營的制度安排。在當(dāng)前各地進行的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，由于非農(nóng)用地的土地租金很高，對農(nóng)業(yè)用地價格形成了比價效應(yīng)，推升了農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)的價格。目前各地的土地流轉(zhuǎn)價格普遍在每年800元/畝以上，有的地方甚至有1000多元，這大幅度提高了新型主體的經(jīng)營成本，特別是讓從事糧食生產(chǎn)的主體無利可圖，并加劇了流轉(zhuǎn)土地非農(nóng)化、非糧化的趨勢。本文建議，支持和鼓勵地方建立土地規(guī)模經(jīng)營扶持專項資金，對流入土地的新型主體給予適當(dāng)補助，新增農(nóng)業(yè)補貼、財政獎補資金、農(nóng)業(yè)保險保費補貼向新型經(jīng)營主體傾斜；對新型主體流入土地開展

糧食規(guī)模經(jīng)營的，要設(shè)立土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價格，對過高的土地租金進行適當(dāng)限制；對工商企業(yè)流轉(zhuǎn)農(nóng)戶承包耕地要建立準入和監(jiān)管制度，著重對經(jīng)營項目、流轉(zhuǎn)合同、土地用途等進行審核和監(jiān)測，防止非農(nóng)化、非糧化的趨勢。

三是構(gòu)建土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)平臺，加強流轉(zhuǎn)服務(wù)，在工作中形成信息對稱、保障有力的流轉(zhuǎn)機制。土地流轉(zhuǎn)公開市場不完善、供求信息不對稱、權(quán)利保障機制不健全是當(dāng)前各地土地流轉(zhuǎn)工作中面臨的現(xiàn)實困境。本文建議，加強土地流轉(zhuǎn)平臺建設(shè)，建立健全縣鄉(xiāng)村三級流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，加強土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁體系建設(shè)，開展土地供求信息發(fā)布、流轉(zhuǎn)合同指導(dǎo)、流轉(zhuǎn)價格協(xié)調(diào)、流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解等服務(wù)，降低土地流轉(zhuǎn)的交易成本；在尊重農(nóng)民意愿的前提下，積極推廣互換并地、反租倒包、股份合作等方式，在有條件的地方推進整村整組連片流轉(zhuǎn)，提高規(guī)模經(jīng)營水平；推廣實物計租貨幣結(jié)算、租金動態(tài)調(diào)整、土地入股保底分紅等利益分配方式，穩(wěn)定土地流轉(zhuǎn)關(guān)系。

四是守住依法自愿有償這一底線，不搞強迫命令和行政主導(dǎo)。對土地流轉(zhuǎn)，中央三令五申要堅持依法自愿有償?shù)脑瓌t，但有的地方片面追求流轉(zhuǎn)規(guī)模和流轉(zhuǎn)比例,靠行政命令下指標、定任務(wù)、趕速度,違背了農(nóng)民意愿,甚至損害農(nóng)民利益。本文認為，土地流轉(zhuǎn)規(guī)模應(yīng)與當(dāng)?shù)氐墓I(yè)化和城鎮(zhèn)化水平相適應(yīng)，與農(nóng)業(yè)機械化水平和社會化服務(wù)能力相協(xié)調(diào)，流

轉(zhuǎn)規(guī)模不是越大越好，規(guī)模過大反而會影響土地產(chǎn)出率；地方政府對土地流轉(zhuǎn)要堅持引導(dǎo)而不是包辦，不能脫離地方實際，不能違背農(nóng)民意愿,不搞流轉(zhuǎn)規(guī)模競賽和政績工程；要創(chuàng)新工作手段，對愿意繼續(xù)耕種土地的農(nóng)戶，可以采取土地置換、留地安置等方式，解決農(nóng)戶的多元訴求。

第五篇：土地產(chǎn)權(quán)證抵押貸款：破解土地流轉(zhuǎn)融資難題的有益嘗試

土地產(chǎn)權(quán)證抵押貸款：破解土地流轉(zhuǎn)融資難題的有益嘗試 2008年5月份以來，棗莊市山亭區(qū)以盤活土地資本為突破口，對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進行大膽改革，創(chuàng)新土地資本化運作方式，組建土地合作社，建立了農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易場所，發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證，為促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，增加農(nóng)民收入開辟了一條新路子。

山亭區(qū)農(nóng)村信用聯(lián)社緊緊抓住實行農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)制度改革的有利時機，以破解農(nóng)村土地合作社規(guī)模經(jīng)營資金瓶頸為突破口，創(chuàng)新推出了農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押貸款，加大對土地合作社及社員的信貸支持力度，有力地促進了農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。到目前，累計向土地合作社及社員發(fā)放貸款2400萬元，其中發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押貸款5筆，金額220萬元；發(fā)放土地合作社社員貸款2180萬元。

適應(yīng)形勢要求，創(chuàng)新信貸模式。山亭區(qū)開展的農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)改革試點，在堅持不改變農(nóng)村土地所有權(quán)性質(zhì)、農(nóng)民的土地承包權(quán)、土地的農(nóng)業(yè)用途“三不”原則基礎(chǔ)上，成立農(nóng)村土地合作社，發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證，建立土地交易市場，引導(dǎo)農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)有序流轉(zhuǎn)。目前，全區(qū)已成立土地合作社4個，流轉(zhuǎn)土地6782畝，入社農(nóng)戶1161戶，發(fā)放農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證1165個。2008年7月，山亭區(qū)第一家土地流轉(zhuǎn)合作社--徐莊土地合作社登記注冊，率先對農(nóng)村土地進行流轉(zhuǎn)，由合作社統(tǒng)一經(jīng)營管理，引起社會廣泛關(guān)注和肯定。

為有效解決農(nóng)村土地合作社規(guī)模經(jīng)營資金不足問題，變“死地”為“活錢”，聯(lián)社大膽探索，從順應(yīng)土地規(guī)模經(jīng)營的現(xiàn)實需要出發(fā)，還原農(nóng)村土地使用權(quán)物權(quán)化的權(quán)能，賦予其抵押擔(dān)保的功能，把農(nóng)村的土地變成資本，在認真調(diào)研、積極探討的基礎(chǔ)上，研究制訂了《農(nóng)村土地合作社貸款實施意見》和《農(nóng)村土地合作社貸款管理辦法》，探索推出以農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押進行貸款，形成了“成立農(nóng)村土地合作社、發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證、建立土地交易市場、實施金融服務(wù)跟進”的“四位一體”的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革“徐莊模式”，邁出了金融支持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的第一步。

確定貸款原則和貸款形式。把農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押貸款定性為公司類貸款，貸款對象為土地合作社，貸款期限不超過2年；貸款利率實行基準利率上浮10%，低于同期限農(nóng)業(yè)貸款利率水平；貸款類別為抵押貸款，抵押物為抵押期間土地附著物的收益，并規(guī)定土地合作社只能將不超過1/3的土地進行抵押。

實行集中評定、集中授信。農(nóng)村土地合作社貸款實行集中評定、集中授信的方法，由所在地農(nóng)信社根據(jù)土地合作社提供的資料，參照評定授信的額度，對土地合作社情況進行審議，經(jīng)信用社貸款審查小組通過后，報聯(lián)社審批。聯(lián)社貸審委充分考慮土地合作社經(jīng)營情況、生產(chǎn)規(guī)模、管理水平等因素，對合作社評定信用等級和統(tǒng)一授信，頒發(fā)《評定授信證書》。

進行土地評估和登記。土地合作社需要貸款時，提出貸款申請并提交土地產(chǎn)權(quán)證，農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)評定交易委員會對土地經(jīng)營使用權(quán)價值進行評估，到農(nóng)村土地使用權(quán)交易市場辦理登記。為確保資金安全和抵押產(chǎn)權(quán)易于變現(xiàn)，政府出具《資產(chǎn)評估確認和交易登記確認書》，然后信用社、土地合作社簽訂《最高額保證合同》和《抵押合同》，并在合同期限和最高額度內(nèi)循環(huán)使用。

2008年9月初，徐莊土地合作社向信用社遞交貸款申請書，以334畝土地經(jīng)營權(quán)以及土地附著物進行抵押，申請貸款30萬元，農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)評定交易委員會對土地經(jīng)營使用權(quán)價值進行評估，評估價值為102萬元，并在農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)所進行土地交易登記。聯(lián)社評定該土地合作社信用等級為A級，頒發(fā)《評定授信證書》，貸款授信額度為30萬元，并為其頒發(fā)貸款證。9月16日，聯(lián)社向徐莊土地合作社發(fā)放貸款30萬元，這是全省農(nóng)村信用社發(fā)放的第一筆土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押貸款。到目前，聯(lián)社按此程序又先后發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押貸款4筆，金額190萬元。在信用社的支持下，徐莊土地合作社注冊了“全崮山”綠色食品品牌，開發(fā)出花生油、小雜糧、核桃等一系列農(nóng)副產(chǎn)品，取得了較好的經(jīng)濟效益和社會效益。

拓展貸款方式，加大信貸投入。針對農(nóng)村土地合作社土地使用產(chǎn)權(quán)抵押率不足、貸款數(shù)額較小、不能完全滿足擴大生產(chǎn)需要的現(xiàn)實，聯(lián)社在繼續(xù)發(fā)放農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押貸款的同時，還根據(jù)合作社經(jīng)營特點和資金需求，推出了土地

合作社經(jīng)營者貸款、土地合作社社員貸款、大聯(lián)保體貸款等貸款方式。目前，已發(fā)放土地合作社經(jīng)營者貸款3筆，金額46萬元；發(fā)放土地合作社社員貸款78筆，金額365萬元；幫助組建大聯(lián)保體18個，農(nóng)戶378戶，授信額度1460萬元，已發(fā)放貸款1078萬元。

同時，聯(lián)社大力推廣“信用社+合作社+龍頭企業(yè)+農(nóng)戶”模式，對土地合作社依托的當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)進行大力支持。如桑村鎮(zhèn)民生蔬菜種植專業(yè)合作社，由棗莊綠洲農(nóng)副產(chǎn)品開發(fā)有限公司確定農(nóng)產(chǎn)品種植品種和數(shù)量，然后由土地合作社根據(jù)“訂單”進行種植，公司每年每畝給社員700元的保底金，年底還根據(jù)經(jīng)營情況給予盈利分紅，既保證了土地合作社社員的利益，也帶動龍頭企業(yè)和土地合作社的發(fā)展。今年5月，為棗莊綠洲農(nóng)副產(chǎn)品開發(fā)有限公司發(fā)放貸款200萬元。

加強風(fēng)險防控，確保資金安全。由于農(nóng)村土地合作社剛剛起步，總體發(fā)展水平不高，規(guī)模偏小，且存在內(nèi)控制度不健全、財務(wù)管理不規(guī)范等問題。因此，聯(lián)社在積極支持農(nóng)村土地合作社發(fā)展的同時，大力加強風(fēng)險管理，嚴格執(zhí)行“三查”制度，重點防范行業(yè)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，確保信貸資金安全。一是積極爭取市、區(qū)兩級政府、市中級人民法院、市人民銀行等，為農(nóng)村信用社發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押貸款從政策、法律等方面給予確認支持。二是確保抵押評估合法有效。市政府成立了棗莊市普惠農(nóng)村土地資產(chǎn)評估事務(wù)所，依法開展抵押評估。土地使用產(chǎn)權(quán)價值評估和抵押登記要經(jīng)地方政府認可，并出具《土地交易登記證書》，如實辦理抵押登記。對產(chǎn)權(quán)申請登記、信息發(fā)布、價格評估、洽談交易、合同簽訂等手續(xù)完備，持有《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》的土地合作社，方給予抵押貸款。三是嚴格限制土地抵押規(guī)模。規(guī)定土地合作社只能將不超過1/3的土地經(jīng)營權(quán)進行抵押，貸款期限一般為2年，防止貸款未到期而出現(xiàn)權(quán)證失效導(dǎo)致貸款清償難的現(xiàn)象。合理確定貸款抵押率，對所有土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押貸款抵押率原則上不超過30%，最高不超過50%。四是引導(dǎo)辦理農(nóng)業(yè)保險。市、區(qū)兩級政府給予農(nóng)村土地合作社80%的保費補貼；市人保財險公司制發(fā)了《棗莊市土地流轉(zhuǎn)專業(yè)合作社保險服務(wù)方案》，農(nóng)村信用社引導(dǎo)合作社加強與保險公司的合作，對主要經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)項目辦理自然災(zāi)害保險，防范農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)自然災(zāi)害風(fēng)險。五是加強資金跟蹤管理。貸款辦理后，轉(zhuǎn)入土地合作社在信用社開立的存款賬戶，信用社按期進行貸后檢查，保證?？顚Ｓ?，使信貸資金真正發(fā)揮作用。

幾點建議：一是必須堅持“三不”原則，切實避免政策風(fēng)險。家庭承包制是農(nóng)村政策的基石和農(nóng)村穩(wěn)定的根本，山亭區(qū)農(nóng)村土地使用權(quán)改革的具體操作過程中，堅持“不改變農(nóng)村土地所有權(quán)性質(zhì)，不改變農(nóng)民土地承包權(quán)，不改變土地農(nóng)業(yè)用途”原則，盡可能地規(guī)避農(nóng)民的失地風(fēng)險和政策風(fēng)險。二是必須規(guī)避法律對抗性風(fēng)險，才能完善土地使用權(quán)有效抵押。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押無效。山亭區(qū)推行的農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押借款，只是抵押了“原承包戶轉(zhuǎn)讓給土地合作社的土地承包經(jīng)營權(quán)”，不會導(dǎo)致原承包方喪失土地，規(guī)避了法律對抗性風(fēng)險。三是必須實現(xiàn)農(nóng)村土地使用權(quán)資本化，才能更好地突破融資擔(dān)保瓶頸制約。山亭區(qū)農(nóng)村土地使用權(quán)改革并不涉及土地所有權(quán)，而是本著活化土地使用權(quán)原則，還原農(nóng)民土地使用權(quán)權(quán)能，憑著土地使用產(chǎn)權(quán)證，土地合作社可合法、有效地到銀行辦抵押貸款。如果貸款逾期還不上，貸款銀行可對抵押期間內(nèi)的土地收益權(quán)進行拍賣處理。