第一篇：地王就地王住宅堅(jiān)決拿!余英40條金句講透了地產(chǎn)行業(yè)

地王就地王?住宅堅(jiān)決拿！余英40條金句?講透

了地產(chǎn)行業(yè)

8月20日，地產(chǎn)創(chuàng)新研習(xí)社第四場(chǎng)演講在深圳開(kāi)講，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英發(fā)表精彩演講，串串金句充滿真知灼見(jiàn)，讓人拍案叫絕又耐人尋味，研習(xí)君迫不及待整理出來(lái)與大家分享。

1、我工作的方式：我拿一塊地一定要去，沒(méi)有一塊地我不親自去看的，不看就不拿?，F(xiàn)場(chǎng)感受這塊地的情況，感受這塊地與中心區(qū)、高鐵站、高速路的關(guān)系，以及這個(gè)區(qū)域和周邊人群的關(guān)系。

2、我們拿地之后兩周之內(nèi)會(huì)出12個(gè)方案，對(duì)這12個(gè)方案我親自和大家討論。營(yíng)銷說(shuō)了算，我們做設(shè)計(jì)不是設(shè)計(jì)師說(shuō)了算，是營(yíng)銷說(shuō)了算。我聽(tīng)說(shuō)一些公司的產(chǎn)品設(shè)計(jì)出來(lái)了還不讓營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)看，樣板房做好了才讓營(yíng)銷看。這在保利是不允許的，我們的產(chǎn)品是用來(lái)賣的，不是用來(lái)自己欣賞的。

3、我這個(gè)人是操盤手，我不是領(lǐng)導(dǎo)，也不當(dāng)自己是老總，我把自己當(dāng)成項(xiàng)目經(jīng)理。

4、前段時(shí)間，我們企業(yè)講“兩學(xué)一做”，學(xué)黨章，學(xué)總書記系列講話，做合格的共產(chǎn)黨員。我給企業(yè)講的是要學(xué)焦裕祿，學(xué)喬布斯，做卓越的職業(yè)經(jīng)理人。廣東有一句話，累不到不為財(cái)。我不相信一個(gè)企業(yè)的老板天天游山玩水能把企業(yè)做好，不可能，一定要親力親為。

5、我自從干了房地產(chǎn)，度假都度不了。我一進(jìn)度假村，看到井蓋是怎么修的，邊石是怎么修的。一進(jìn)房間，床頭柜是怎么擺的。我做房地產(chǎn)之后就沒(méi)度過(guò)假，因?yàn)槿ザ燃僖彩亲∠聛?lái)深度參觀。

6、我遇到很多人，資質(zhì)并不高，不是神童，但是這些人兢兢業(yè)業(yè)。這些人在別人看韓劇的時(shí)候，在別人打麻將的時(shí)候在工作，這種人最后一定會(huì)是成功的。

7、企業(yè)是一個(gè)動(dòng)力型的企業(yè)，而不是過(guò)去火車跑得快全靠火車頭，領(lǐng)導(dǎo)玩命，員工不玩命。我強(qiáng)調(diào)動(dòng)車組的管理，就是要有一臺(tái)電腦，電腦控制的每節(jié)車廂都帶有動(dòng)力，一起往前跑，才能跑一個(gè)小時(shí)350公里。

8、我要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，房地產(chǎn)歷史意識(shí)上的開(kāi)始時(shí)間是1983年，深圳第一塊土地掛牌。但實(shí)際上真正的房地產(chǎn)也就15年的時(shí)間。

9、北方城市真正的房地產(chǎn)是從2004年左右開(kāi)始，那時(shí)候一出現(xiàn)地王大家就瘋搶，以為地王3.5萬(wàn)，房子一定賣5萬(wàn)。

10、公司除了拿錢以外，拿地是決定企業(yè)生死的事情。拿地拿錯(cuò)了，一切都會(huì)錯(cuò)。在中國(guó)三四線城市很多房地產(chǎn)公司就出事在拿地上，拿了不該拿的地。有些城市供應(yīng)量很大的時(shí)候就不該進(jìn)去，進(jìn)去基本就是死。

11、拿錢拿錯(cuò)了，企業(yè)會(huì)死掉；拿地拿錯(cuò)了，進(jìn)了不該進(jìn)的城市，企業(yè)會(huì)死掉；定位定錯(cuò)了，不聽(tīng)營(yíng)銷的，不聽(tīng)市場(chǎng)的，企業(yè)也會(huì)死掉。

12、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人做調(diào)研千萬(wàn)不要問(wèn)朋友，因?yàn)榕笥岩姆孔佣即螅琴I房的那天都不見(jiàn)了。真正買房的那些人是沒(méi)有機(jī)會(huì)和你坐在一起吃飯的。

13、微笑曲線：房地產(chǎn)拿地到物業(yè)管理四個(gè)環(huán)節(jié)里，真正能夠給老板賺錢的，真正能夠給房地產(chǎn)增值的，一個(gè)是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，一個(gè)是營(yíng)銷和服務(wù)。這就是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條里面，產(chǎn)品鏈條的兩端，兩端增值最重要。就是我剛才說(shuō)的微笑曲線。

14、我們房地產(chǎn)公司要像日系車學(xué)習(xí)，業(yè)主、市場(chǎng)最受歡迎的東西是什么，你就生產(chǎn)什么。房地產(chǎn)公司要把技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)。

15、現(xiàn)在大家都說(shuō)房地產(chǎn)進(jìn)入了白銀時(shí)代，我不認(rèn)可這句話。因?yàn)榉康禺a(chǎn)從來(lái)就沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)黃金時(shí)代，所以也就不存在白銀時(shí)代。除了個(gè)別項(xiàng)目，比如深圳、上海、北京個(gè)別城市，個(gè)別項(xiàng)目拿來(lái)一塊地，由于各種原因，這塊地沒(méi)有趕上開(kāi)發(fā)計(jì)劃，拖了兩年成了暴利。有些低壓根沒(méi)想要開(kāi)發(fā)，這塊地是你的，你就賺了暴利。

16、對(duì)于保利、中海這樣大規(guī)模、快速周轉(zhuǎn)的企業(yè)，我們從來(lái)沒(méi)有拿過(guò)土地紅利，我們賣的是產(chǎn)品溢價(jià)。十年前珠江新城兩千的樓面地價(jià)賣六千，兩千八的住宅賣七千。你算算，我們拿到暴利了嗎？我們大企業(yè)、快速周轉(zhuǎn)的企業(yè)賺的都是辛苦錢。

17、很多開(kāi)發(fā)商學(xué)以前的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在今天這個(gè)思路絕對(duì)是行不通的，死路一條.一個(gè)月付一半，半年付清，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的話，老板不懂財(cái)務(wù)的話就完了，項(xiàng)目賣的錢還不夠還銀行的利息。

18、現(xiàn)在做養(yǎng)老地產(chǎn)肯定虧錢，因?yàn)槟壳梆B(yǎng)老項(xiàng)目的客戶都是我們的父輩。他們離開(kāi)廳堂要關(guān)燈，離開(kāi)廁所要關(guān)燈。水龍頭開(kāi)很小一滴一滴的水接下來(lái)，接一下午沖廁所，洗米水也要沖廁所。我們老一輩是不會(huì)花錢的。

19、旅游地產(chǎn)賣的就是沖動(dòng)。因此旅游地產(chǎn)做營(yíng)銷他們一定要現(xiàn)殺，一旦走出售樓處，買的意愿就低了。一個(gè)人肯定是喜歡不停地?fù)Q景點(diǎn)，換地方住酒店，看各種風(fēng)景。20、我們?cè)趶V州布局很簡(jiǎn)單，中軸線、市中心的寫字樓用地、住宅用地堅(jiān)決拿，地王就地王，堅(jiān)決拿。有一塊拿一塊，但是碰到個(gè)別特別瘋特別瘋的開(kāi)發(fā)商，我們就讓給他了。因?yàn)槲覀円煌＃荒昧说牡赝?，特別瘋的拿了，最后基本都是虧的。我們是幫助別人拿地王的。

21、我有一個(gè)理論，中心城市的城市中心，作為房地產(chǎn)公司大膽的投資，對(duì)于個(gè)人大膽的買房。深圳的房?jī)r(jià)沒(méi)有頂！我說(shuō)的沒(méi)有頂是指市中心，不是說(shuō)寶安邊上。

22、中心城市的城市中心房?jī)r(jià)一定是最高，翻番最快的。一個(gè)城市的中心只有一個(gè)點(diǎn)，周邊的環(huán)有無(wú)數(shù)個(gè)，地鐵上蓋可以買，環(huán)線上獨(dú)特資源的房子可以買。比如湖邊上、山腳下，但是如果平地周邊樓盤太多，要選有名氣的開(kāi)發(fā)商，物業(yè)管理比較好的，未來(lái)增值能力比較強(qiáng)。

23、我承認(rèn)我曾經(jīng)犯了一個(gè)錯(cuò)誤。當(dāng)年我下令不許在中山拿地開(kāi)發(fā)，因?yàn)橹猩降牡匚迥隂](méi)漲價(jià)，房?jī)r(jià)五年沒(méi)漲。由于戰(zhàn)略性的錯(cuò)誤，我們?cè)谥猩侥昧藘蓧K地，而且押了我們的錢，最后是因?yàn)樯钪型ǖ赖睦?，最后才賣完，因此拿地非常重要。

24、現(xiàn)在市場(chǎng)上經(jīng)常說(shuō)18平米、16平米的公寓，千萬(wàn)別和老板說(shuō)我們做16平米的公寓，這樣老板一定虧本。同樣的核心面積、同樣的核心地段，房間越大越好，一個(gè)衛(wèi)生間能帶一百平米，你是英雄。越大越掙錢，越小越虧錢。

25、中國(guó)最好的醫(yī)院、好的學(xué)校都在市中心，因此你拿市中心的腹地，配套由政府做，社會(huì)做。

26、一個(gè)人在城市租房也好、買房也好，如果早上起來(lái)、晚上出門鍛煉，你要享受得到城市里面的主要標(biāo)志性配套，這是城市免費(fèi)提供給你的。如果你租一個(gè)大盤里的房子，在某個(gè)地方出門全是開(kāi)發(fā)商的盤，那還叫深圳？還叫生活嗎？

27、三四線城市開(kāi)發(fā)比較困難一點(diǎn)。而一線，比如北京，我說(shuō)一句不好聽(tīng)的，你的產(chǎn)品只要用磚砌起來(lái)，一樣也能全部賣光。沒(méi)有什么戶型不戶型的，只要是房子，都能賣掉。因?yàn)樵诒本┵I的不是房子，而是資源、學(xué)位，更多的是買一個(gè)投資產(chǎn)品而不是居住功能。買了之后過(guò)兩天賣掉就能賺錢，就像金條一樣是硬通貨。

28、我身邊投資房地產(chǎn)成功的全都是根本不考慮自己住的，完全是按照投資的眼光來(lái)做決策。而我們公司技術(shù)部的人就沒(méi)有多少人掙錢，因?yàn)樘恕＿^(guò)去一看，這也不好、那也不好，滿身都是毛病，不能買。

29、除了練內(nèi)功，把房子設(shè)計(jì)好、裝修好，還要講究里面的配套。像國(guó)內(nèi)的朗詩(shī)集團(tuán)，做配套和新風(fēng)系統(tǒng)。建議大家把產(chǎn)品線拉長(zhǎng)，這是一個(gè)應(yīng)對(duì)激烈市場(chǎng)非常好的手段。這樣的話，旁邊萬(wàn)科賣100平的，咱也有100平的；中海有140平的，我也有140平的…… 30、我也踩過(guò)別人的盤，難以相信這么爛的盤居然都能賣完。因此，大家也不要太追求完美了，即使有一點(diǎn)瑕疵，只要你賣點(diǎn)足夠多，是可以賣掉的。當(dāng)然，瑕疵不是質(zhì)量的瑕疵，而是戶型和比例關(guān)系的瑕疵。

31、我經(jīng)常說(shuō)一句話，三歲看到老。三歲的小孩心事特別重，特別愛(ài)操心，將來(lái)一定能夠成功。大大咧咧，啥事都不管的小孩，將來(lái)沒(méi)什么出息。坐火車的孩子精神的很，他怕爹媽把他丟在火車上，家里有啥事總是惦記著，這種孩子是成功人士的胚子。大大咧咧的，什么都不管的人，絕對(duì)不是好的職業(yè)經(jīng)理人。要委以重任的人，這個(gè)人一定要比別人想得多，做任何事情都要如履薄冰，要有憂患意識(shí)。

32、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拿地前一定要仔細(xì)論證，多種信息、多種的溝通。未來(lái)規(guī)劃的熱點(diǎn)，跟著城市規(guī)劃走，跟著城市建設(shè)走，你就可以永遠(yuǎn)立于不敗之地。如果你與趨勢(shì)為敵，你肯定不會(huì)升級(jí)。如果城市往東走，你到西邊去拿地，那么你拿到地也沒(méi)人給你修路。

33、如果在深圳市中心拿一塊地，15萬(wàn)一平的小公寓怎么賣？也是我發(fā)明的，現(xiàn)在還沒(méi)有產(chǎn)品。今天我第一次公布，就是機(jī)械化住宅。設(shè)計(jì)成窗戶兩層皮，晚上可以伸出來(lái)，就變成賣的房子是30平米。如果外面伸出30平米的機(jī)械陽(yáng)臺(tái)，就一個(gè)陽(yáng)臺(tái)送給業(yè)主就值80萬(wàn)，生產(chǎn)一個(gè)陽(yáng)臺(tái)也就十萬(wàn)，機(jī)械設(shè)備五萬(wàn)一個(gè)。假設(shè)允許的話將來(lái)一定會(huì)有機(jī)械化住宅，賣的時(shí)候30平米，桌子凳子都出去了，晚上睡覺(jué)收回來(lái)，睡覺(jué)只要一間房。

34、很多爛學(xué)校不怎么樣，但是學(xué)校的大門特別高，因?yàn)橹袊?guó)人好面子。賣寫字樓的話，大堂就要特別高，又不占面積，往大里做就行了。這是我們做寫字樓的體會(huì)，大堂做得漂亮，做得大，銷售一般會(huì)比較好。盡量做成矩形的，方的平面，不要出現(xiàn)尖角的房間，因?yàn)橐麨榱銇?lái)銷售。

35、眼球經(jīng)濟(jì)下，建筑設(shè)計(jì)也要有要求，給別人提供拍照片的場(chǎng)所。所有人去了那個(gè)地方都要拍照片，發(fā)朋友圈曬，這其實(shí)就是給我們做了很多免費(fèi)的廣告。

36、我主要考慮業(yè)主往外看出去的感受，現(xiàn)在沒(méi)有人去家里做客。都是核心家庭兩口人帶個(gè)孩子，老人也不在一起住，憑什么做一個(gè)大客廳。你回來(lái)和老公或老婆一人一個(gè)角落看手機(jī)刷微信，誰(shuí)還一起看電視。因此客廳不能要那么大，現(xiàn)在的客廳越做越大，實(shí)際上是在忽悠客戶的錢，而且也跟市場(chǎng)的需求違背。

37、業(yè)主一定是希望你能偷面積就偷。撒切爾夫人去買東西還跟人家討價(jià)還價(jià)。再有錢的人，買一輛豪車，一百二十萬(wàn)和一百四十萬(wàn)無(wú)所謂，但是到了市場(chǎng)上買菜，一塊錢還是兩塊錢卻會(huì)斤斤計(jì)較。這是業(yè)主的心理和人性，如果你有附加值能夠讓他占便宜，她一定會(huì)買。

38、信息爆炸，只有靠眼球。第一件事，大家要對(duì)你這個(gè)項(xiàng)目知道，第二件事是來(lái)刷卡。但是第一件事我們就做不到，我們的房子很多人不知道開(kāi)始賣了。目前我們的銷售特別落后，和二十年前的形式差不多。大家很懶，還沿用了二十年前的方式賣房子，這是要改的。我們那次送茶葉蛋就是因?yàn)榕_(tái)灣的一個(gè)電視臺(tái)說(shuō)大陸人窮，吃不起茶葉蛋。我們就到處采購(gòu)茶葉蛋，全城送。不僅收到茶葉蛋的市民掃描了我們珠江新城項(xiàng)目的二維碼，而且媒體也來(lái)了，免費(fèi)的病毒式傳播。

39、現(xiàn)階段，我們的利潤(rùn)率還在漲。我認(rèn)為地一定要拿好，特別是一線城市，地大一點(diǎn)升值的空間才大。三四線城市開(kāi)發(fā)周期加大了，產(chǎn)品附加值有了，利潤(rùn)會(huì)很高。

40、保利還是堅(jiān)持在一線城市做，堅(jiān)持重倉(cāng)一線城市，因?yàn)橐痪€城市未來(lái)升值快。我相信中國(guó)的城市化不像現(xiàn)在某些人講的，讓農(nóng)民到一線城市生活。農(nóng)民不傻，如果他有錢了一定會(huì)到深圳廣州來(lái)，而不是住在梅州。他第一步可能住在梅州，但是有錢了一定會(huì)擠到一線城市里面來(lái)，因?yàn)橐痪€城市機(jī)會(huì)多。