第一篇：【物業(yè)公司會計必讀】物業(yè)管理收取水費的賬務(wù)處理方式

【物業(yè)公司會計必讀】物業(yè)管理收取水費的賬務(wù)處理方式

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一、營改增后物業(yè)管理服務(wù)收取自來水費的稅率差問題營改增后，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，代業(yè)主向自來水公司支付的自來水費用，作為轉(zhuǎn)售處理，會產(chǎn)生稅率差的問題。自產(chǎn)的自來水可選擇簡易計稅，開具3%增值稅專用發(fā)票；而物業(yè)管理服務(wù)納稅人向業(yè)主收取自來水費不符合自產(chǎn)條件，只能選擇13%稅率計征增值稅。

二、國家稅務(wù)總局采取差額征稅簡易計稅政策2016年8月，國家稅務(wù)總局發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年54號，下簡稱54號公告）規(guī)定，“提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅”。54號公告采取了差額征稅并選擇簡易計稅的辦法，解決了稅理上簡易計稅不能抵扣進項稅的原則問題，以及自來水稅率差對于物業(yè)管理納稅人造成的稅負增加問題，以及提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人銷售自來水的稅負增加問題；注意，按照差額征稅簡易計稅方式，不能抵扣進項稅。

三、如何開發(fā)票問題提供物業(yè)管理服務(wù)納稅人選擇差額征稅且簡易計稅方式的，54號公告中并未規(guī)定扣除部分不得開具增值稅專用發(fā)票，因此應不屬于國家稅務(wù)總局公告2016年第23號規(guī)定的“按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發(fā)票”的情形，在新系統(tǒng)中可不采取差額開票功能，業(yè)主可抵扣差額征稅前的進項稅。

四、賬務(wù)處理案例：甲企業(yè)是物業(yè)管理公司，一般納稅人。2016年12月收取業(yè)主物業(yè)費的同時收取自來水費。支付自來水公司自來水費價款合計103萬元，取得自來水公司開具的增值稅專用發(fā)票上注明稅額3萬元，并認證相符。由于甲企業(yè)未實行一戶一表，因此將該自來水費用按照各業(yè)主房間建筑面積分攤。收取業(yè)主自來水費的價格中包含為業(yè)主繳納水費的服務(wù)費共10萬元。按照53號公告采取差額征稅并簡易計稅的處理方式，不能抵扣進項稅。甲企業(yè)賬務(wù)處理：

1、支付自來水公司水費時：借：主營業(yè)務(wù)成本

應交稅費——簡易計稅

3【103÷（1+3%）×3%】

貸：銀行存款

103說明，該分錄中的3萬元，是差額扣除自來水費103萬元計算可抵減的增值稅額=103÷（1+3%）×3%=3萬元。

2、收取業(yè)主自來水費時：借：現(xiàn)金或銀行存款

113

貸：主營業(yè)務(wù)收入

109.71 【113÷（1+3%）】

應交稅費——簡易計稅

3.29【113÷（1+3%）×3%】

甲企業(yè)應納增值稅額=3.29-3=（113-103）÷（1+3%）×3%=0.29萬元對于提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人代收取水費，比如在不墊付資金，將開具給業(yè)主的水費發(fā)票轉(zhuǎn)交給業(yè)主等情況下，代收水費業(yè)務(wù)屬于代理服務(wù)。收取的業(yè)主的代收水費服務(wù)費，應按照經(jīng)紀代理服務(wù)計征增值稅。遠見財稅李志遠認為，這種情況不屬于54號公告所描述的行為，應該按照如下方式核算并繳稅。

1、支付自來水公司水費時：借：其他應收款 103 貸：銀行存款 1032、收取業(yè)主自來水費時：借：現(xiàn)金或銀行存款 113 貸：其他應收款 103 主營業(yè)務(wù)收入——代交水電費收入9.43【（113-103）÷（1+6%）】應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）0.57【（113-103）÷（1+6%）×6%】

第二篇：物業(yè)管理收取水費的三種賬務(wù)處理方式

新規(guī)上手！物業(yè)管理收取水費，你知道有三種賬務(wù)處

理方式嗎？

案例

甲企業(yè)是物業(yè)管理公司，一般納稅人。2016年12月收取業(yè)主物業(yè)費的同時收取自來水費。支付自來水公司自來水費價款合計103萬元，取得自來水公司開具的增值稅專用發(fā)票上注明稅額3萬元，并認證相符。由于甲企業(yè)未實行一戶一表，因此將該自來水費用按照各業(yè)主房間建筑面積分攤。收取業(yè)主自來水費的價格中包含為業(yè)主繳納水費的服務(wù)費共10萬元。

案例解析

一、營改增后物業(yè)管理服務(wù)收取自來水費的稅率差問題

營改增后，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，代業(yè)主向自來水公司支付的自來水費用，作為轉(zhuǎn)售處理，會產(chǎn)生稅率差的問題。自產(chǎn)的自來水可選擇簡易計稅，開具3%增值稅專用發(fā)票；而物業(yè)管理服務(wù)納稅人向業(yè)主收取自來水費不符合自產(chǎn)條件，只能選擇13%稅率計征增值稅。

二、各地方政策解決方案的缺陷

之前為解決物業(yè)管理服務(wù)水費稅率差問題，不少地區(qū)規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)納稅人轉(zhuǎn)售給業(yè)主的自來水費，可選擇3%征收率。但是該規(guī)定在稅理上有漏洞，選擇3%簡易計稅卻能抵扣進項稅，這與用于簡易計稅的進項稅不能抵扣的原則相悖；同時提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人仍然存在著不能抵扣自來水進項稅，卻仍要按照3%征收率計征增值稅的稅負增加問題（對于小規(guī)模納稅人來講，其他電費暖氣費也存在同樣的問題）。

三、國家稅務(wù)總局采取差額征稅簡易計稅政策

2016年8月，國家稅務(wù)總局發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年54號，下簡稱54號公告）規(guī)定，“提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅”。

54號公告采取了差額征稅并選擇簡易計稅的辦法，解決了稅理上簡易計稅不能抵扣進項稅的原則問題，以及自來水稅率差對于物業(yè)管理納稅人造成的稅負增加問題，以及提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人銷售自來水的稅負增加問題；

注意，按照差額征稅簡易計稅方式，不能抵扣進項稅。

四、自來水費之外其他費用，小規(guī)模納稅人仍然存在稅負增加問題

54號公告只對自來水費進行了差額征稅和簡易計稅規(guī)定，這意味著其他的費用如電費和暖氣費等不能采取相同的政策，在按照轉(zhuǎn)售處理時，采購時抵扣電費17%進項稅，或者13%取暖費進項稅，銷售時也按照相同的稅率計征增值稅，因此對于提供物業(yè)管理服務(wù)的一般納稅人來講，自來水之外的其他電費氣費等并不存在稅負增加問題。

而對于提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人來講，轉(zhuǎn)售自來水之外的其他電費氣費等，仍然存在著不能抵扣進項稅，卻仍要按照3%征收率計征增值稅的問題。即54號公告并未解決小規(guī)模納稅人的自來水之外的其他費用稅負增加的問題。

另外，我們不能忽視各地方的政策，比如對上述問題按照代購處理的規(guī)定。代購的政策在營改增前即已存在，也是正式有效的文件。

五、如何開發(fā)票問題

提供物業(yè)管理服務(wù)納稅人選擇差額征稅且簡易計稅方式的，54號公告中并未規(guī)定扣除部分不得開具增值稅專用發(fā)票，因此應不屬于國家稅務(wù)總局公告2016年第23號規(guī)定的“按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發(fā)票”的情形，在新系統(tǒng)中可不采取差額開票功能，業(yè)主可抵扣差額征稅前的進項稅。

六、賬務(wù)處理

以下分三種情況進行賬務(wù)處理：單位：（萬元，下同）

（一）按照正常轉(zhuǎn)售自來水處理

可抵扣進項稅，但是不能選擇差額征稅和簡易計稅

甲企業(yè)賬務(wù)處理：

1、支付自來水公司水費時：

借：主營業(yè)務(wù)成本

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）

3[103÷（1+3%）×3%]

貸：銀行存款

2、收取業(yè)主自來水費時：

借：現(xiàn)金或銀行存款

113（103+10）

貸：主營業(yè)務(wù)收入

100【113÷（1+13%）】

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

13【113÷（1+13%）×13%】

3、結(jié)轉(zhuǎn)增值稅：

借：應交稅費——應交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

貸：應交稅費——未交增值稅

甲企業(yè)應納增值稅額=13-3=10萬元。

（二）按照53號公告差額征稅并簡易計稅政策

按照54號公告采取差額征稅并簡易計稅的處理方式，不能抵扣進項稅。

甲企業(yè)賬務(wù)處理：

1、支付自來水公司水費時：

借：主營業(yè)務(wù)成本

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）

3【103÷（1+3%）×3%】

貸：銀行存款

2、收取業(yè)主自來水費時：

借：現(xiàn)金或銀行存款

113

貸：主營業(yè)務(wù)收入

109.71【113÷（1+3%）】

應交稅費——應交增值稅（簡易計稅）

3.29【113÷（1+3%）×3%】

甲企業(yè)應納增值稅額=3.29-3=（113-103）÷（1+3%）×3%=0.29萬元

3、如果自來水增值稅專用發(fā)票已經(jīng)認證，則應轉(zhuǎn)出進項稅：

借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）

貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）

（三）按照代購政策處理

對于提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人收取水電氣費，各地方政策中有將其作為代購處理的規(guī)定。比如在不墊付資金，將開具給業(yè)主的水電氣費發(fā)票轉(zhuǎn)交給業(yè)主等情況下，可以作為代購處理。

收取的業(yè)主的代收水電費服務(wù)費，應按照經(jīng)紀代理服務(wù)計征增值稅。

按照代購政策賬務(wù)處理如下：

1、支付自來水公司水費時：

借：其他應收款

貸：銀行存款

2、收取業(yè)主自來水費時：

借：現(xiàn)金或銀行存款

113

貸：其他應收款

主營業(yè)務(wù)收入——代交水電費收入

9.43【（113-103）÷（1+6%）】

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

0.57【（113-103）÷（1+6%）×6%】

甲企業(yè)應納增值稅額=0.57萬元。

第三篇：物業(yè)公司收取和退還押金應如何賬務(wù)處理

物業(yè)公司收取和退還押金應如何賬務(wù)處理

2011-6-29 15:59:00文章來源：互聯(lián)網(wǎng)

問：我公司有物業(yè)出租，向租戶收取押金時應開收據(jù)還是發(fā)票，退押金時要如何處理。如租戶已遺失開具的票據(jù)，是否可以不用退還押金？

回：業(yè)戶向?qū)Ψ绞杖⊙航穑瑧獏^(qū)別以下情況分別處理：

(一)業(yè)戶提供應稅勞務(wù)向?qū)Ψ绞杖⊙航饡r，依據(jù)現(xiàn)行的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，納稅人的營業(yè)稅計稅營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。所稱的“價外費用”包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合有關(guān)條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。

據(jù)此，納稅人提供出租勞務(wù)收取的押金符合上述規(guī)定的情形，應作為“價外費用”并入計稅營業(yè)額征收營業(yè)稅并應將所收押金在該勞務(wù)款發(fā)票內(nèi)單列一行開具。

(二)業(yè)戶退回押金時，應根據(jù)財政部頒布的《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》(財會字〔1996〕19號)以及廣州市地方稅務(wù)局《關(guān)于企業(yè)所得稅納稅人以不法憑證列支成本費用稅務(wù)處理的實施意見》(穗地稅發(fā)〔2005〕276號)中“合法、有效的憑證”的相關(guān)規(guī)定為用票依據(jù)；如收款人是自然人，可由預收款單位在退款單上寫明退押金的項目、金額、原發(fā)票號碼及相關(guān)記賬憑證號，并由收款人簽字后才可報賬。

另外，根據(jù)《印發(fā)<廣州市地方稅收發(fā)票管理若干規(guī)定>的通知》(穗地稅發(fā)〔1997〕86號)的規(guī)定：業(yè)戶發(fā)生退還全部或部分經(jīng)營收入時，如未作賬務(wù)處理，可向客方索回已開具的發(fā)票聯(lián)注銷，退回部分款項的，可重新按實收款項開具發(fā)票；如已作賬務(wù)處理，應憑對方復印的發(fā)票和有關(guān)證明(要有單位公章或消費者個人簽字及身份證號碼)開具“紅字發(fā)票”。出租方退還的押金憑承租方提供的憑證可允許從當期計稅營業(yè)額中予以扣減。

第四篇：物業(yè)公司的會計賬務(wù)程序

物業(yè)公司的會計賬務(wù)程序

物業(yè)管理企業(yè)會計相關(guān)賬務(wù)處理

一、所設(shè)相關(guān)會計科目

1、資產(chǎn)類科目：庫存現(xiàn)金

銀行存款

其他貨幣資金 短期投資

應收票據(jù)

應收賬款

預付賬款 其他應收款

待攤費用

長期待攤費用

固定資產(chǎn)

低值易耗品

固定資產(chǎn)清理

累計折舊

在建工程

2、負債類科目：應付職工薪酬

應付票據(jù)

應付賬款

短期借款

長期借款

其他應付款

預收賬款

預提費用

應交稅費

3、所有者權(quán)益類科目：

實收資本

資本公積

本年利潤

利潤分配

盈余公積

4、成本類科目：無

5、損益類科目：主營業(yè)務(wù)收入

其他業(yè)務(wù)收入

投資收益

營業(yè)外收入

主營業(yè)務(wù)成本

營業(yè)稅金及附加

其他業(yè)務(wù)支出

營業(yè)費用

管理費用

財務(wù)費用

營業(yè)外支出

所得稅費

以前損益調(diào)整

二、相關(guān)賬務(wù)處理（僅供參考）：

1、存現(xiàn)

借：銀行存款

—— 農(nóng)行

（明細科目為銀行所在名稱）

貸：庫存現(xiàn)金

2、提現(xiàn)

借：庫存現(xiàn)金

貸：銀行存款

——農(nóng)行

3、預交地稅款

借：應交稅費—營業(yè)稅5%

—城建稅5%

—教育費附加3% —地方教育費附加2%

——地方價格調(diào)節(jié)基金1% —水利基金

貸:銀行存款（庫存現(xiàn)金）

4、地稅養(yǎng)老金誤收退稅

借：銀行存款

貸：其他應交款—養(yǎng)老保險基金

5、代付上月員工電話費

借：其他應收款—員工—電話費

貸：銀行存款

6、代收電信公司電費（預收一年，每月分攤）

借：銀行存款

貸：預收賬款—基站電費

7、電信公司電費計入

借：預收賬款—電費

貸：管理費用—電費

8、轉(zhuǎn)存單位定期存款一份

借：其他貨幣資金—定期存款

貸：銀行存款

9、付上月份稅款

借：應交稅費—營業(yè)稅

—城建稅

—教育費附加

—水利基金

—養(yǎng)老保險基金

貸：銀行存款

10、付上月份電話費

借：管理費用—電話費

貸：銀行存款

11、付上月份水費（分辦公區(qū)、宿舍、食堂、綠化、商鋪、消防、生活用水等）

借：管理費用—水費（辦公……）

預收賬款—業(yè)主二次供水（生活用水）

貸：銀行存款

12、付上月中旬及本月中旬電費

借：管理費用—電費

預收賬款—業(yè)主二次供電能耗

—業(yè)主電梯能耗

貸：銀行存款

13、收電信線路改造勞務(wù)費

借：庫存現(xiàn)金

貸：其他業(yè)務(wù)收入—維修收入

14、付萬用表檢測費用及購潤滑油

借：管理費用—維修費

低值易耗品—維修用具

貸：庫存現(xiàn)金

15、購書刊、洗發(fā)水（發(fā)放員工）

借：管理費用—福利費

貸：庫存現(xiàn)金

16、收商鋪水電費

借：庫存現(xiàn)金

貸：其他應收款—商鋪—電費/水費

17、發(fā)放上月管理員工工資

借：應付職工薪酬

貸：庫存現(xiàn)金

18、代付上月中隊戰(zhàn)士、搬運工工資（為減少交

養(yǎng)老保險人數(shù)，故作總公司支付）

借：其他應收款—總公司

—房開公司（代付搬運工工資）

貸：庫存現(xiàn)金

19、購軍靴、環(huán)衛(wèi)服裝

借：管理費用—福利費—服裝費

貸：庫存現(xiàn)金

20、支付上月垃圾裝車費

借：其他業(yè)務(wù)支出—裝修垃圾清運費

貸：庫存現(xiàn)金/銀行存款

21、付維修電機費及購買燈光等費用

借：管理費用—維修費

低值易耗品—維修用具

貸：庫存現(xiàn)金

22、購置保潔、維修用配件

借：低值易耗品—保潔用具

—維修用具

貸：庫存現(xiàn)金

23、收員工上月電話費

借：庫存現(xiàn)金

貸：其他應收款—員工—電話費

24、收商鋪管理押金

借：庫存現(xiàn)金

貸：其他應付款—商鋪押金

25、退業(yè)主裝修保證金

借：其他應付款—業(yè)主—裝修保證金

貸：庫存現(xiàn)金

26、中隊活動開支

借：管理費用—活動開支

貸：庫存現(xiàn)金

27、付馬匹治療費及購馬飼料款

借：管理費用—治安費

貸：庫存現(xiàn)金

28、付購菜款柴油大米及食油款

借：管理費用—伙食費

貸：庫存現(xiàn)金

29、收物管費等

借：庫存現(xiàn)金/銀行存款

貸：預收賬款—業(yè)主—物管費

—業(yè)主—電梯能耗費

—業(yè)主—二次供水

—業(yè)主—停車綜合服務(wù)費

—業(yè)主—垃圾清運費

其他應付款—業(yè)主—裝修保證金

30、代房開公司代購垃圾袋

借：其他應收款—房開公司名稱

貸：庫存現(xiàn)金

31、罰款收入

借：庫存現(xiàn)金

貸：營業(yè)外收入—賠款

32、食堂購洗潔精及飯盒等

借：低值易耗品—廚房用品

貸：庫存現(xiàn)金

33、食堂購液化氣及煤氣罐一只

借：管理費用——液化氣

貸：庫存現(xiàn)金

34、購發(fā)票辦公用品、報銷車費等

借：管理費用—辦公費

—差旅費

貸：庫存現(xiàn)金

35、付生活垃圾費

借：管理費用—保潔費

貸：庫存現(xiàn)金

36、領(lǐng)用低值易耗品

借：管理費用—低值易耗品攤銷

貸：低值易耗品—維修用具

—保潔用具

—廚房用具

37、商鋪電費計入

借：其他應收款—商鋪——電費

貸：管理費用—電費

38、開辦費用的攤銷

借：管理費用—開辦費攤銷

貸：長期待攤費用—開辦費

39、計提折舊

借：管理費用—折舊費

貸：累計折舊

40、計提本月工資

借：管理費用—工資

貸：應付職工薪酬

41、空置房應收物管費

借：其他應收款—房開公司

貸：主營業(yè)務(wù)收入

42、結(jié)轉(zhuǎn)本月收入

借：預收賬款—業(yè)主—物管費

—業(yè)主—車位物管費

—房開公司

—商鋪—物管費

—商鋪—租金

貸：主營業(yè)務(wù)收入

其他業(yè)務(wù)收入

43、結(jié)轉(zhuǎn)開工裝修垃圾費

借：預收賬款—業(yè)主—垃圾清運費

貸：其他業(yè)務(wù)收入—垃圾清運費

44、計提本月稅金及附加

借：營業(yè)稅金及附加

其他業(yè)務(wù)支出

管理費用

貸：應交稅費—營業(yè)稅

—城建稅

教育費附加—水利基金

45、計提本月養(yǎng)老保險

借：管理費用—養(yǎng)老金

貸：其他應付款—養(yǎng)老基金

46、結(jié)轉(zhuǎn)損益類賬戶

借：主營業(yè)務(wù)收入

其他業(yè)務(wù)收入

營業(yè)外收入

貸：本年利潤

47、結(jié)轉(zhuǎn)損類賬戶

借：本年利潤

貸：管理費用

其他業(yè)務(wù)支出

營業(yè)稅金及附加

關(guān)于代收的水電費的會計分錄我覺得應是這樣：

支付給自來水公司或供電局時：

借：其他應付款——代收款項

貸：銀行存款

向業(yè)主收回時

借：銀行存款

貸：其他應付款——代收款項

物業(yè)管理公司,定期收取的物業(yè)管理費.收到時:借:庫存現(xiàn)金

貸:預收帳款

當月結(jié)轉(zhuǎn)收入，借:預收帳款

貸:主營業(yè)務(wù)收入

同時交納營業(yè)稅

借:營業(yè)稅金及附加

貸:應交稅金-營業(yè)稅

結(jié)轉(zhuǎn)利潤

借:本年利潤

貸: 主營業(yè)務(wù)成本

營業(yè)稅金及附加

借:主營業(yè)務(wù)收入

貸:本年利潤

借:本年利潤

貸:財務(wù)費用(支出)

管理費用

-城建稅 10

教育費附加

第一章 經(jīng)營收入核算管理規(guī)定 經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

1.1主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾**性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權(quán)房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細科目核算。

1.1.2物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、前期費收入等。

1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。

1.2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身 房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。經(jīng)營收入的確認及其時間

2.1企業(yè)應當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當經(jīng)營收入必須計入當損益，不得提前或延后。以下內(nèi)容需要回復才能看到

2.2物業(yè)大修收入應當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。

經(jīng)營收入會計科目處理

3.1 因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設(shè)置并進行明細核算。

3.2 企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應付款——***場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應承擔的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入“其他應付款——***場地停車費代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應付款—***場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設(shè)置明細賬進行核算。

第二章 成本費用核算管理規(guī)定 成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計內(nèi)不得任意改變。

成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：

2.1生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。

2.2 生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。

2.3 不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權(quán)責發(fā)生制”原則確定當期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預提費用”。會計期末未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的“待攤費用”及“預提費用”，均應計入當損益。

2.4 不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。成本核算及科目設(shè)置 3.1按不同管理處設(shè)置“主營業(yè)務(wù)成本”明細 賬，計算并歸集主營業(yè)務(wù)成本。

3.2主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設(shè)置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細科目下按成本類別設(shè)置三級明細科目。

3.3 物業(yè)管理成本的核算

3.3.1自營方式管理成本的核算。采用自營方式進行物業(yè)管理服務(wù)的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進行的公共性服務(wù)，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結(jié)算款，并按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。

3.4 物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費；材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。

3.5物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實際發(fā)生的工程支出。

3.6其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。

3.7期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費用”，不計入當期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益；企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益。期間費用核算的科目設(shè)置按照《****集團財務(wù)管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。

第三章 物業(yè)工程的核算 物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。物業(yè)工程的核算應在“在建工程”科目下設(shè)置明細科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應按工程項目類別設(shè)置明細賬進行核算。

2.1自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生時確定由某個工程項目負擔,則直接計入該項目成本；若涉及多個工程項目，應增設(shè)相應科目歸集有關(guān)費用支出，再按一 定標準分配計入各有關(guān)項目。

2.2 出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計入“在建工程——物業(yè)工程——**工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。

2.3 工程完工交付使用的核算。

2.3.1企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可。若該工程價款由維修基金列支，則根據(jù)分攤表進行轉(zhuǎn)賬結(jié)算；若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的簽證進行價款結(jié)算。

2.3.2工程完工交付使用的會計科目處理：借記“銀行存款”或“長期應付款—代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)大修收入”科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)大修成本”，貸記“在建工程—物業(yè)工程—**工程”科目。

第四章 維修基金的核算 科目設(shè)置應在“專項應付款”下設(shè)置明細科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。維修基金的核算

2.1收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款—代管基金—本金”。

2.2維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款—代管基金—利 息收入”。

2.3維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應支付的有關(guān)費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收益，計入“專項應付款—代管基金”的貸方。

2.4維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修、更新、改造任務(wù)的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過“物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四章

2.5由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后與承接單位進行結(jié)算，并根據(jù)維修基金分攤表進行分配轉(zhuǎn)賬，借記“專項應付款—代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。

第五章 代收款項的核算

企業(yè)應在“其他應付款“科目下設(shè)置明細科目“代收款項”，用于核算企業(yè)代收代付款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應按代收代交費用種類設(shè)置明細并按往來單位進行核算。物業(yè)公司的會計處理 第一章 經(jīng)營收入核算管理規(guī)定 經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

1.1主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾**性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權(quán)房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細科目核算。

1.1.2物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、前期費收入等。

1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。

1.2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。經(jīng)營收入的確認及其時間

2.1企業(yè)應當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當經(jīng)營收入必須計入當損益，不得提前或延后。以下內(nèi)容需要回復才能看到

2.2物業(yè)大修收入應當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人 簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。

經(jīng)營收入會計科目處理

3.1 因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設(shè)置并進行明細核算。

3.2 企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應付款——***場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應承擔的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入“其他應付款——***場地停車費代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應付款—***場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設(shè)置明細賬進行核算。

第二章 成本費用核算管理規(guī)定 成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計內(nèi)不得任意改變。

成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：

2.1生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè) 管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。

2.2 生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。

2.3 不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權(quán)責發(fā)生制”原則確定當期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預提費用”。會計期末未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的“待攤費用”及“預提費用”，均應計入當損益。

2.4 不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。成本核算及科目設(shè)置 3.1按不同管理處設(shè)置“主營業(yè)務(wù)成本”明細賬，計算并歸集主營業(yè)務(wù)成本。

3.2主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設(shè)置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細科目下按成本類別設(shè)置三級明細科目。

3.3 物業(yè)管理成本的核算

3.3.1自營方式管理成本的核算。采用自營方式進行物業(yè)管理服務(wù) 的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進行的公共性服務(wù)，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結(jié)算款，并按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。

3.4 物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費；材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。

3.5物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實際發(fā)生的工程支出。

3.6其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。

3.7期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費用”，不計入當期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益；企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益。期間費用核算的科目設(shè)置按照《****集團財務(wù)管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣 傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。

第三章 物業(yè)工程的核算 物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。物業(yè)工程的核算應在“在建工程”科目下設(shè)置明細科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應按工程項目類別設(shè)置明細賬進行核算。

2.1自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生時確定由某個工程項目負擔,則直接計入該項目成本；若涉及多個工程項目，應增設(shè)相應科目歸集有關(guān)費用支出，再按一定標準分配計入各有關(guān)項目。

2.2 出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計入“在建工程——物業(yè)工程——**工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。

2.3 工程完工交付使用的核算。

2.3.1企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程 完工交付使用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可。若該工程價款由維修基金列支，則根據(jù)分攤表進行轉(zhuǎn)賬結(jié)算；若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的簽證進行價款結(jié)算。

2.3.2工程完工交付使用的會計科目處理：借記“銀行存款”或“長期應付款—代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)大修收入”科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)大修成本”，貸記“在建工程—物業(yè)工程—**工程”科目。

第四章 維修基金的核算 科目設(shè)置應在“專項應付款”下設(shè)置明細科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。維修基金的核算

2.1收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款—代管基金—本金”。

2.2維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款—代管基金—利息收入”。

2.3維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應支付的有關(guān)費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收益，計入“專項應付款—代管基金”的貸方。

2.4維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修、更新、改造任務(wù)的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過“物業(yè)工 程”科目核算，核算方法同第四章

2.5由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后與承接單位進行結(jié)算，并根據(jù)維修基金分攤表進行分配轉(zhuǎn)賬，借記“專項應付款—代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。

第五章 代收款項的核算

企業(yè)應在“其他應付款“科目下設(shè)置明細科目“代收款項”，用于核算企業(yè)代收代付款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應按代收代交費用種類設(shè)置明細并按往來單位進行核算。

第五篇：物業(yè)公司的會計賬務(wù)程序

物業(yè)公司的會計賬務(wù)程序

我剛應聘上一家物業(yè)公司，請問一下一些和物業(yè)公司有關(guān)的會計分錄和稅務(wù)問題，物業(yè)管理企業(yè)會計相關(guān)賬務(wù)處理

一、所設(shè)相關(guān)會計科目

1、資產(chǎn)類科目：現(xiàn)金 銀行存款 其他貨幣資金短期投資 應收票據(jù) 應收賬款 預付賬款其他應收款 待攤費用 長期待攤費用 固定資產(chǎn) 低值易耗品 固定資產(chǎn)清理 累計折舊 在建工程

2、負債類科目：應付工資 應付票據(jù) 應付賬款 短期借款 長期借款 其他應付款 預收賬款 預提費用 應交稅金 其他應交款

3、所有者權(quán)益類科目： 實收資本 資本公積 本年利潤 利潤分配 盈余公積

4、成本類科目：無

5、損益類科目：主營業(yè)務(wù)收入 其他業(yè)務(wù)收入投資收益 營業(yè)外收入 主營業(yè)務(wù)成本 主營業(yè)稅金及附加 其他業(yè)務(wù)支出 營業(yè)費用 管理費用 財務(wù)費用 營業(yè)外支出 所得稅 以前損益調(diào)整

二、相關(guān)賬務(wù)處理（僅供參考）：

1、存現(xiàn)

借：銀行存款（明細科目為銀行所在名稱）貸：現(xiàn)金

2、提現(xiàn) 借：現(xiàn)金 貸：銀行存款

3、預交地稅款 借：應交稅金—營業(yè)稅 —城建稅

其他應交款—教育費附加 —水利基金 貸:銀行存款

4、地稅養(yǎng)老金誤收退稅 借：銀行存款

貸：其他應交款—養(yǎng)老保險基金

5、代付上月員工小靈通話費 借：其他應收款—員工—電話費 貸：銀行存款

6、代收電信公司電費（預收一年，每月分攤）借：銀行存款

貸：預收賬款—基站電費

7、電信公司電費計入 借：預收賬款—電費 貸：管理費用—電費

8、轉(zhuǎn)存單位定期存款一份 借：其他貨幣資金—定期存款 貸：銀行存款

9、付上月份稅款 借：應交稅金—營業(yè)稅 —城建稅

其他應交款—教育費附加 —水利基金 —養(yǎng)老保險基金 貸：銀行存款

10、付上月份電話費 借：管理費用—電話費 貸：銀行存款

11、付上月份水費（分辦公區(qū)、宿舍、食堂、綠化、商鋪、消防、生活用水等）借：管理費用—水費（辦公……）預收賬款—業(yè)主二次供水（生活用水）貸：銀行存款

12、付上月中旬及本月中旬電費 借：管理費用—電費

預收賬款—業(yè)主二次供水能耗 —業(yè)主電梯能耗 貸：銀行存款

13、收電信線路改造勞務(wù)費 借：現(xiàn)金

貸：其他業(yè)務(wù)收入—維修收入

14、付萬用表檢測費用及購潤滑油 借：管理費用—維修費 低值易耗品—維修用具 貸：現(xiàn)金

15、購書刊、洗發(fā)水（發(fā)放員工）借：其他應付款—工會經(jīng)費 貸：現(xiàn)金

16、收商鋪水電費 借：現(xiàn)金

貸：其他應收款—商鋪—電費/水費

17、發(fā)放上月管理員工工資 借：應付工資 貸：現(xiàn)金

18、代付上月中隊戰(zhàn)士、搬運工工資（為減少交 養(yǎng)老保險人數(shù)，故作總公司支付）借：其他應收款—總公司 —房開公司（代付搬運工工資）貸：現(xiàn)金

19、購軍靴、環(huán)衛(wèi)服裝

借：其他應收款—員工—服裝費 貸：現(xiàn)金

20、支付上月垃圾裝車費

借：其他業(yè)務(wù)支出—裝修垃圾清運費 貸：現(xiàn)金/銀行存款

21、付維修電機費及購買燈光等費用 借：管理費用—維修費 低值易耗品—維修用具 貸：現(xiàn)金

22、購置保潔、維修用配件 借：低值易耗品—保潔用具 —維修用具 貸：現(xiàn)金

23、收員工上月小靈通話費 借：現(xiàn)金

貸：其他應收款—員工—電話費

24、收商鋪管理押金 借：現(xiàn)金

貸：其他應付款—商鋪押金

25、退業(yè)主裝修保證金

借：其他應付款—業(yè)主—裝修保證金 貸：現(xiàn)金

26、中隊活動開支

借：其他應付款—工分經(jīng)費 貸：現(xiàn)金

27、付馬匹治療費及購馬飼料款 借：管理費用—治安費 貸：現(xiàn)金

28、付購菜款柴油大米及食油款 借：應付福利費—伙食費 貸：現(xiàn)金

29、收物管費等 借：現(xiàn)金/銀行存款

貸：預收賬款—業(yè)主—物管費 —業(yè)主—電梯能耗費 —業(yè)主—二次供水 —業(yè)主—停車綜合服務(wù)費 —業(yè)主—垃圾清運費

其他應付款—業(yè)主—裝修保證金 30、代房開公司代購垃圾袋 借：其他應收款—房開公司名稱 貸：現(xiàn)金

31、罰款收入 借：現(xiàn)金

貸：營業(yè)外收入—賠款

32、食堂購洗潔精及飯盒等 借：低值易耗品—廚房用品 貸：現(xiàn)金

33、食堂購液化氣及煤氣罐一只 借：應付福利費 低值易耗品—煤氣罐 貸：現(xiàn)金

34、購發(fā)票辦公用品、報銷車費等 借：管理費用—辦公費 —差旅費 貸：現(xiàn)金

35、付生活垃圾費 借：管理費用—保潔費 貸：現(xiàn)金

36、領(lǐng)用低值易耗品

借：管理費用—低值易耗品攤銷 貸：低值易耗品—維修用具 —保潔用具 —廚房用具

37、商鋪電費計入

借：其他應收款—商鋪——電費 貸：管理費用—電費

38、開辦費用的攤銷 借：管理費用—開辦費攤銷 貸：長期待攤費用—開辦費

39、計提折舊 借：管理費用—折舊費 貸：累計折舊 40、計提本月工資 借：管理費用—工資 貸：應付工資

41、計提各項經(jīng)費 借：管理費用—福利費 —工會經(jīng)費 —教育經(jīng)費 貸：應付福利費 其他應付款— 工會 —教育部

42、空置房應收物管費 借：其他應收款—房開公司 貸：主營業(yè)務(wù)收入

43、結(jié)轉(zhuǎn)本月收入

借：預收賬款—業(yè)主—物管費 —業(yè)主—車位物管費 —房開公司 —商鋪—物管費 —商鋪—租金 貸：主營業(yè)務(wù)收入 其他業(yè)務(wù)收入

44、結(jié)轉(zhuǎn)開工裝修垃圾費 借：預收賬款—業(yè)主—垃圾清運費 貸：其他業(yè)務(wù)收入—垃圾清運費

45、計提本月稅金及附加 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 其他業(yè)務(wù)支出 管理費用

貸：應交稅金—營業(yè)稅 —城建稅

其他應交款—教育費附加 —水利基金

46、計提本月養(yǎng)老保險 借：管理費用—養(yǎng)老金 貸：其他應交款—養(yǎng)老基金

47、結(jié)轉(zhuǎn)益類賬戶 借：主營業(yè)務(wù)收入 其他業(yè)務(wù)收入 營業(yè)外收入 貸：本年利潤

48、結(jié)轉(zhuǎn)損類賬戶 借：本年利潤 貸：管理費用 其他業(yè)務(wù)支出 主營業(yè)務(wù)稅金及附加

關(guān)于代收的水電費的會計分錄我覺得應是這樣： 支付給自來水公司或供電局時： 借：代收款項 貸：銀行存款 向業(yè)主收回時 借：銀行存款 貸：代收款項

物業(yè)管理公司,定期收取的物業(yè)管理費.收到時:借:現(xiàn)金 貸:預收帳款 當月結(jié)轉(zhuǎn)收入, 借:預收帳款 貸:主營業(yè)務(wù)收入 同時交納營業(yè)稅 借:主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸:應交稅金-營業(yè)稅-城建稅

其他應交款-教育費附加 結(jié)轉(zhuǎn)成本 實際發(fā)生時 借：物業(yè)管理成本-小區(qū) 貸：現(xiàn)金

借：主營業(yè)務(wù)成本-物業(yè)管理成本-小區(qū) 貨：物業(yè)管理成本-小區(qū) 結(jié)轉(zhuǎn)利潤 借:本年利潤 貸: 主營業(yè)務(wù)成本 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 借:主營業(yè)物收入 貸:本年利潤 借:本年利潤 貸:財務(wù)費(支出)管理費 贊同 26

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2010-7-27 01:32 龍泉2007 物業(yè)公司的會計處理

第一章 經(jīng)營收入核算管理規(guī)定 經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

1.1主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾**性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權(quán)房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細科目核算。

1.1.2物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、前期費收入等。

1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。1.2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。2 經(jīng)營收入的確認及其時間

2.1企業(yè)應當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當經(jīng)營收入必須計入當損益，不得提前或延后。以下內(nèi)容需要回復才能看到

2.2物業(yè)大修收入應當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。3 經(jīng)營收入會計科目處理

3.1 因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設(shè)置并進行明細核算。3.2 企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應付款——***場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應承擔的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入“其他應付款——***場地停車費代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應付款—***場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設(shè)置明細賬進行核算。...物業(yè)公司收取的電梯使用費、出入證工本費、垃圾清運費如何做賬？

物業(yè)公司在業(yè)主交房后收取的電梯使用費、出入證工本費、垃圾清運費以后也將不退給業(yè)主，請問應如何做賬？請各位高手賜教！

這里要分清垃圾清運費和垃圾處置費根據(jù)國稅函〔2005〕1128號：《國家稅務(wù)總局關(guān)于垃圾處置費征收營業(yè)稅問題的批復》單位和個人提供的垃圾處置勞務(wù)不屬于營業(yè)稅應稅勞務(wù)，對其處置垃圾取得的垃圾處置費，不征收營業(yè)稅。物業(yè)部門收取垃圾的費用屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”征稅范圍，應按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅。電梯使用費和出入證收入： 借：現(xiàn)金 貸：營業(yè)收入

2.垃圾清運費屬于代收代繳費用： 借：現(xiàn)金

貸：其他應付—垃圾清運費

物業(yè)管理企業(yè)應付工資和應付福利費的核算

（一）應付工資的核算

應付工資，是物業(yè)管理企業(yè)對職工個人的一種負債，是企業(yè)使用職工的知識、技能、時間和精力等而給予職工的一種補償（報酬）。企業(yè)應付職工的勞動報酬，在會計上設(shè)置“應付工資”科目進行核算。“應付工資”科目集中反映企業(yè)應付職工的工資總額，即構(gòu)成職工工資總額的內(nèi)容，都應通過“應付工資”科目核算。月末對發(fā)生的應付工資按用途進行分配時，借記“工程施工”、“管理費用”、“應付福利費”等科目，貸記“應付工資”科目；發(fā)放工資時，借記“應付工資”科目，貸記“現(xiàn)金”科目。

[例1]安信物業(yè)管理公司根據(jù)“工資結(jié)算匯總表”結(jié)算本月應付工資總額46.2萬元，代扣職工房租4萬元，企業(yè)代墊職工家屬醫(yī)藥費0.2萬元，實發(fā)工資42萬元。賬務(wù)處理如下：

（1）向銀行提取現(xiàn)金

借：現(xiàn)金 420000 貸：銀行存款 420000

（2）發(fā)放現(xiàn)金

借：應付工資 420000

貸：現(xiàn)金 420000

（3）代扣款項

借：應付工資 42000

貸：其他應收款——職工房租 40000

——代墊醫(yī)藥費 2000

[例2]安信物業(yè)管理公司本月應付工資總額46.2萬元，工資費用分配匯總表中列示的服務(wù)人員工資為42萬元，公司行政管理人員工資為4.04萬元，醫(yī)務(wù)人員工資為0.16萬元。賬務(wù)處理如下：

借：營業(yè)費用 420000

管理費用 40400

應付福利費 1600

貸：應付工資 462000

（二）應付福利費的核算

應付福利費，是物業(yè)管理企業(yè)準備用于企業(yè)職工福利方面的資金。物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定用于職工福利方面的資金來源，包括從費用中提取和從稅后利潤中提取。從費用中提取的職工福利費主要用于職工個人的福利，在會計核算時將其作為一項負債；從稅后利潤中提取的福利費主要用于集體福利設(shè)施，在會計核算時將其作為所有者權(quán)益。從費用中提取的職工福利費，按職工工資總額的14％提取。職工福利費主要用于職工的醫(yī)藥費（包括企業(yè)參加職工醫(yī)療保險交納的醫(yī)療保險費），醫(yī)護人員的工資、醫(yī)務(wù)經(jīng)費，職工因公負傷赴外地就醫(yī)路費，職工生活困難補助，職工浴室、理發(fā)室、幼兒園、托兒所人員的工資等。

從費用中提取的職工福利基金，單獨設(shè)置“應付福利費”科目進行核算。提取的福利費，按照職工所在的崗位分配：從事生產(chǎn)經(jīng)營人員的福利費，計入成本；行政管理人員的福利費，計入管理費用等等，實際支付時，作沖減應付福利費處理。期末應付福利費的結(jié)余，在“資產(chǎn)負債表”的流動負債項目中單獨反映。

[例3]以上例資料為例，安信物業(yè)管理公司提取應付福利費的賬務(wù)處理如下（醫(yī)務(wù)人員工資并入企業(yè)行政管理人員工資一并提?。?/p>

借：營業(yè)費用 58800

管理費用 5880

貸：應付福利費 64680

物業(yè)管理企業(yè)應交稅金的核算

物業(yè)管理企業(yè)在一定時期內(nèi)取得的營業(yè)收入和實現(xiàn)的利潤，要按照規(guī)定向國家交納各種稅金，這些應交的稅金，應按照權(quán)責發(fā)生制的原則預提計入有關(guān)科目。這些應交的稅金在尚未交納之前暫時停留在企業(yè)，形成一項負債。

（一）營業(yè)稅

營業(yè)稅是對提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人征收的一種稅。營業(yè)稅按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。營業(yè)稅采用比例稅率，物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)稅率為3％.其公式為：

應納稅額=營業(yè)額×稅率

這里的營業(yè)額是指物業(yè)管理企業(yè)提供應稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。

1.科目設(shè)置

物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定應交的營業(yè)稅，在“應交稅金”科目下設(shè)置“應交營業(yè)稅”明細科目，其借方發(fā)生額，反映企業(yè)已交納的營業(yè)稅；其貸方發(fā)生額，反映應交的營業(yè)稅；期末借方余額，反映多交的營業(yè)稅；期末貸方余額，反映尚未交納的營業(yè)稅。

2.營業(yè)稅的會計處理

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營施工生產(chǎn)以外的其他業(yè)務(wù)所取得的收入，按規(guī)定應交的營業(yè)稅，通過“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”和“應交稅金——應交營業(yè)稅”科目核算。

納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其物資和動力價款。

[例1]2002年1月末，安信物業(yè)管理公司當期取得營業(yè)收入250萬元，計算并交納當期營業(yè)稅，該企業(yè)營業(yè)稅率3％.賬務(wù)處理如下：

應納稅額=工程結(jié)算額×3％=2500000×3％=75000（元）

（1）計算應交稅金時

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 75000

貸：應交稅金——應交營業(yè)稅 75000

（2）實際繳納時

借：應交稅金——應交營業(yè)稅 75000

貸：銀行存款 75000

（二）增值稅

增值稅是就貨物或應稅勞務(wù)的增值部分征收的一種稅。按照增值稅暫行條例規(guī)定，企業(yè)購人貨物或接受應稅勞務(wù)支付的增值稅（即進項稅額），可以從銷售貨物或提供勞務(wù)按規(guī)定收取的增值稅（即銷項稅額）中抵扣。按照規(guī)定，企業(yè)購入貨物或接受勞務(wù)必須真?zhèn)湓鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票、完稅憑證或購進免稅農(nóng)產(chǎn)品憑證或收購廢舊物資憑證或外購物資支付的運輸費用的結(jié)算單據(jù)，其進項稅額才能予以扣除。

1.科目設(shè)置

企業(yè)應交的增值稅，在 “應交稅金”科目下設(shè)置“應交增值稅”明細科目進行核算。其借方發(fā)生額，反映企業(yè)購進貨物或接受應稅勞務(wù)支付的進項稅額、實際已交納的增值稅等；貸方發(fā)生額，反映銷售貨物或提供應稅勞務(wù)應交納的增值稅額、出口貨物退稅、轉(zhuǎn)出已支付或應分擔的增值稅等；期末借方余額，反映企業(yè)尚未抵扣的增值稅?！皯欢惤?——應交增值稅”科目分別設(shè)置“進項稅額”、“已交稅金”、“銷項稅額”、“出口退稅”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄。

2.增值稅的會計處理

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營施工生產(chǎn)以外的其他業(yè)務(wù)（貨物或應稅勞務(wù)）所取得的收入，應當交納增值稅。由于物業(yè)管理企業(yè)是以提供勞務(wù)為主，所以主營業(yè)務(wù)應繳納營業(yè)稅，只有附營業(yè)務(wù)或附屬企業(yè)繳納增值稅。

值得注意的是，企業(yè)當月交納當月的增值稅，仍然通過“應交稅金——應交增值稅（已交稅金）”科目核算；當月交納以前各期未交的增值稅，通過“應交稅金——未交增值稅”科目，不通過“應交稅金——應交增值稅（已交稅金）”科目核算。

[例2]安信物業(yè)管理公司所屬預制件廠本期購入一批原材料，增值稅專用發(fā)票上注明的原材料價款600萬元，增值稅額為102萬元。貨款已經(jīng)支付，材料已經(jīng)到達并驗收入庫。該預制件廠當期銷售產(chǎn)品收入為1000萬元（不含應向購買者收取的增值稅），符合收入確認條件，貸款尚未收到。根據(jù)上述經(jīng)濟業(yè)務(wù)，賬務(wù)處理如下：

（1）所屬預制件廠購入原材料時

借：原材料 6000000

應交稅金——應交增值稅（進項稅額）1020000

貸：銀行存款 7020000

（2）所屬預制件廠銷售產(chǎn)品時

借：應收賬款 11700000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 10000000

應交稅金——應交增值稅（銷項稅額）1700000

當期應交增值稅=1700000-1020000=680000（元）

（三）房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅和印花稅

房產(chǎn)稅是國家對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收的由產(chǎn)權(quán)所有人繳納的一種稅。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余額計算交納。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。土地使用稅是國家為了合理利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地級差收入，提高土地使用效益，加強土地管理而開征的一種稅，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。車船使用稅由擁有并且使用車船的單位和個人交納。車船使用稅按照適用稅額計算交納。

企業(yè)按規(guī)定計算應交的房產(chǎn)稅、土地使用稅和車船使用稅時，借記“管理費用”科目，貸記“應交稅金——應交房產(chǎn)稅（或土地使用稅、車船使用稅）”科目；上交時，借記“應交稅金——應交房產(chǎn)稅（或土地使用稅、車船使用稅）”科目，貸記“銀行存款”科目。

[例3]2002年12月末，安信物業(yè)管理公司當期按規(guī)定稅率計算，應交納房產(chǎn)稅2000元、土地使用稅3200元、車船使用稅6400元。根據(jù)有關(guān)憑證，賬務(wù)處理如下：

借：管理費用 11600

貸：應交稅金——應交房產(chǎn)稅 2000

——應交土地使用稅 3200

——應交車船使用稅 6400

印花稅是對書立、領(lǐng)受購銷合同等憑證行為征收的稅款，實行由納稅人根據(jù)規(guī)件定額計算應納稅額。

物業(yè)管理企業(yè)交納的印花稅不需要通過“應交稅金”科目核算，于購買印花稅票時，直接借記“管理費用”或“待攤費用”科目，貸記“銀行存款”科目。

[例4]2002年12月末，安信物業(yè)管理公司因業(yè)務(wù)需要，到當?shù)囟悇?wù)局購買印花稅票800元。根據(jù)有關(guān)憑證，賬務(wù)處理如下：

借：管理費用 800

貸：銀行存款 800

（四）城市維護建設(shè)稅

為了加強城市的維護建設(shè)，擴大和穩(wěn)定城市維護建設(shè)資金的來源，國家開征了城市維護建設(shè)稅。在會計核算時，物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定計算出的城市維護建設(shè)稅，借記 “主營業(yè)務(wù)稅金及附加”、“其他業(yè)務(wù)支出”等科目，貸記“應交稅金——應交城市維護建設(shè)稅”科目；實際上交時，借記“應交稅金——應交城市維護建設(shè)稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

[例5]2002年12月末，安信物業(yè)管理公司當期本期實際應上交的流轉(zhuǎn)稅（營業(yè)稅、增值稅）為75700元，適用的城市維護建設(shè)稅稅率為7％.根據(jù)有關(guān)憑證，賬務(wù)處理如下：

（1）計算應交的城市維護建設(shè)稅5299（75700×7％）元

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 5299

貸：應交稅金——應交城市維護建設(shè)稅 5299

（2）用銀行存款上交城市維護建設(shè)稅時

借：應交稅金——應交城市維護建設(shè)稅 5299

貸：銀行存款 5299

（五）所得稅

物業(yè)管理企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得，依照有關(guān)所得稅暫行條例及其細則的規(guī)定需要交納所得稅。企業(yè)應交納的所得稅，在“應交稅金”科目下設(shè)置“應交所得稅”明細科目核算；當期應計人損益的所得稅，作為一項費用，在凈收益前扣除。企業(yè)按照一定方法計算，計入損益的所得稅，借記“所得稅”等科目，貸記“應交稅金——應交所得稅”科目。

物業(yè)管理企業(yè)短期借款的核算

一、短期借款核算的內(nèi)容

短期借款，是指企業(yè)為了滿足正常生產(chǎn)經(jīng)營的需要而向銀行或其他金融機構(gòu)借入的期限在一年以下的各種借款。

短期借款利息屬于籌資費用，應記入“財務(wù)費用”科目。在實際工作中，銀行一般于每季度末收取短期借款利息，為此企業(yè)的短期借款利息一般采用分月預提的方式進行核算；如果企業(yè)按月支付利息或利息數(shù)額較小，也可于實際支付時直接計人財務(wù)費用。

二、短期借款的會計處理

物業(yè)管理企業(yè)從銀行或其他金融機構(gòu)取得借款時，借記“銀行存款”科目，貸記“短期借款”科目；預提利息時，借記“財務(wù)費用”科目，貸記“預提費用”科目；支付利息時，根據(jù)已預提利息，借記“預提費用”科目，根據(jù)應計利息，借記“財務(wù)費用”科目，根據(jù)應付利息總額，貸記“銀行存款”科目；借款到期償還本金時，應借記“短期借款”科目，貸記“銀行存款”科目。

「例8—1」安信物業(yè)管理公司于2002年1月1日向銀行借入80萬元，期限9個月，年利率6％，該借款到期后按期如數(shù)歸還，利息分月預提，按季支付。有關(guān)賬務(wù)處理如下：

（1）1月1日借入款項時

定自行計算應納稅額，購買并一次貼足印花稅票的交納方法。納稅人根據(jù)應納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按

借：銀行存款 800000

貸：短期借款 800000

（2）1月末預提當月利息800000×6％÷12=4000（元）時

借：財務(wù)費用 4000

貸：預提費用 4000

2月末預提當月利息的處理相同。

（3）3月末支付本季度應付利息時

借：財務(wù)費用

4000

預提費用

8000

貸：銀行存款 12000

第二、三季度的賬務(wù)處理同上。

（4）10月1日償還借款本金時

借：短期借款 800000

貸：銀行存款 800000

本月物業(yè)公司發(fā)生一筆勞務(wù)收入21693元.發(fā)票有地稅局代開,其發(fā)生的營業(yè)稅稅費為:

營業(yè)稅 1084.65 城市維護建設(shè)稅 75.39 教育附加費 32.54 地方教育附加費 10.85 合計為:1203.97

1、收到勞務(wù)收入時

借：銀行存款 21693元

貸：主營業(yè)務(wù)收入 21693元

2、計提并交納本月稅金

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 1203.97元

貸：應繳稅費——應交營業(yè)稅 1084.65元

應繳稅費——應交城建稅 75.93元

應繳稅費——應交教育附加費 32.54

應繳稅費——應交地方教育附加費 10.85元 借：應繳稅費——應交營業(yè)稅 1084.65元

應繳稅費——應交城建稅 75.93元

應繳稅費——應交教育附加費 32.54

應繳稅費——應交地方教育附加費 10.85元

貸：銀行存款 1084.65元

物業(yè)管理企業(yè)應付工資和應付福利費的核算

（一）應付工資的核算

應付工資，是物業(yè)管理企業(yè)對職工個人的一種負債，是企業(yè)使用職工的知識、技能、時間和精力等而給予職工的一種補償（報酬）。企業(yè)應付職工的勞動報酬，在會計上設(shè)置“應付工資”科目進行核算?！皯豆べY”科目集中反映企業(yè)應付職工的工資總額，即構(gòu)成職工工資總額的內(nèi)容，都應通過“應付工資”科目核算。月末對發(fā)生的應付工資按用途進行分配時，借記“工程施工”、“管理費用”、“應付福利費”等科目，貸記“應付工資”科目；發(fā)放工資時，借記“應付工資”科目，貸記“現(xiàn)金”科目。

[例1]安信物業(yè)管理公司根據(jù)“工資結(jié)算匯總表”結(jié)算本月應付工資總額46.2萬元，代扣職工房租4萬元，企業(yè)代墊職工家屬醫(yī)藥費0.2萬元，實發(fā)工資42萬元。賬務(wù)處理如下：

（1）向銀行提取現(xiàn)金

借：現(xiàn)金 420000

貸：銀行存款 420000

（2）發(fā)放現(xiàn)金

借：應付工資 420000

貸：現(xiàn)金 420000

（3）代扣款項

借：應付工資 42000

貸：其他應收款——職工房租 40000

——代墊醫(yī)藥費 2000

[例2]安信物業(yè)管理公司本月應付工資總額46.2萬元，工資費用分配匯總表中列示的服務(wù)人員工資為42萬元，公司行政管理人員工資為4.04萬元，醫(yī)務(wù)人員工資為0.16萬元。賬務(wù)處理如下：

借：營業(yè)費用 420000

管理費用 40400

應付福利費 1600

貸：應付工資 462000

（二）應付福利費的核算

應付福利費，是物業(yè)管理企業(yè)準備用于企業(yè)職工福利方面的資金。物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定用于職工福利方面的資金來源，包括從費用中提取和從稅后利潤中提取。從費用中提取的職工福利費主要用于職工個人的福利，在會計核算時將其作為一項負債；從稅后利潤中提取的福利費主要用于集體福利設(shè)施，在會計核算時將其作為所有者權(quán)益。從費用中提取的職工福利費，按職工工資總額的14％提取。職工福利費主要用于職工的醫(yī)藥費（包括企業(yè)參加職工醫(yī)療保險交納的醫(yī)療保險費），醫(yī)護人員的工資、醫(yī)務(wù)經(jīng)費，職工因公負傷赴外地就醫(yī)路費，職工生活困難補助，職工浴室、理發(fā)室、幼兒園、托兒所人員的工資等。

從費用中提取的職工福利基金，單獨設(shè)置“應付福利費”科目進行核算。提取的福利費，按照職工所在的崗位分配：從事生產(chǎn)經(jīng)營人員的福利費，計入成本；行政管理人員的福利費，計入管理費用等等，實際支付時，作沖減應付福利費處理。期末應付福利費的結(jié)余，在“資產(chǎn)負債表”的流動負債項目中單獨反映。

[例3]以上例資料為例，安信物業(yè)管理公司提取應付福利費的賬務(wù)處理如下（醫(yī)務(wù)人員工資并入企業(yè)行政管理人員工資一并提取）：

借：營業(yè)費用 58800

管理費用 5880

貸：應付福利費 64680

物業(yè)管理企業(yè)應交稅金的核算

物業(yè)管理企業(yè)在一定時期內(nèi)取得的營業(yè)收入和實現(xiàn)的利潤，要按照規(guī)定向國家交納各種稅金，這些應交的稅金，應按照權(quán)責發(fā)生制的原則預提計入有關(guān)科目。這些應交的稅金在尚未交納之前暫時停留在企業(yè)，形成一項負債。

（一）營業(yè)稅

營業(yè)稅是對提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人征收的一種稅。營業(yè)稅按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。營業(yè)稅采用比例稅率，物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)稅率為3％.其公式為：

應納稅額=營業(yè)額×稅率

這里的營業(yè)額是指物業(yè)管理企業(yè)提供應稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。

1.科目設(shè)置

物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定應交的營業(yè)稅，在“應交稅金”科目下設(shè)置“應交營業(yè)稅”明細科目，其借方發(fā)生額，反映企業(yè)已交納的營業(yè)稅；其貸方發(fā)生額，反映應交的營業(yè)稅；期末借方余額，反映多交的營業(yè)稅；期末貸方余額，反映尚未交納的營業(yè)稅。

2.營業(yè)稅的會計處理

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營施工生產(chǎn)以外的其他業(yè)務(wù)所取得的收入，按規(guī)定應交的營業(yè)稅，通過“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”和“應交稅金——應交營業(yè)稅”科目核算。

納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其物資和動力價款。

[例1]2002年1月末，安信物業(yè)管理公司當期取得營業(yè)收入250萬元，計算并交納當期營業(yè)稅，該企業(yè)營業(yè)稅率3％.賬務(wù)處理如下：

應納稅額=工程結(jié)算額×3％=2500000×3％=75000（元）

（1）計算應交稅金時

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 75000

貸：應交稅金——應交營業(yè)稅 75000

（2）實際繳納時

借：應交稅金——應交營業(yè)稅 75000

貸：銀行存款 75000

（二）增值稅

增值稅是就貨物或應稅勞務(wù)的增值部分征收的一種稅。按照增值稅暫行條例規(guī)定，企業(yè)購人貨物或接受應稅勞務(wù)支付的增值稅（即進項稅額），可以從銷售貨物或提供勞務(wù)按規(guī)定收取的增值稅（即銷項稅額）中抵扣。按照規(guī)定，企業(yè)購入貨物或接受勞務(wù)必須真?zhèn)湓鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票、完稅憑證或購進免稅農(nóng)產(chǎn)品憑證或收購廢舊物資憑證或外購物資支付的運輸費用的結(jié)算單據(jù)，其進項稅額才能予以扣除。

1.科目設(shè)置

企業(yè)應交的增值稅，在 “應交稅金”科目下設(shè)置“應交增值稅”明細科目進行核算。其借方發(fā)生額，反映企業(yè)購進貨物或接受應稅勞務(wù)支付的進項稅額、實際已交納的增值稅等；貸方發(fā)生額，反映銷售貨物或提供應稅勞務(wù)應交納的增值稅額、出口貨物退稅、轉(zhuǎn)出已支付或應分擔的增值稅等；期末借方余額，反映企業(yè)尚未抵扣的增值稅?！皯欢惤?——應交增值稅”科目分別設(shè)置“進項稅額”、“已交稅金”、“銷項稅額”、“出口退稅”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄。

2.增值稅的會計處理

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營施工生產(chǎn)以外的其他業(yè)務(wù)（貨物或應稅勞務(wù)）所取得的收入，應當交納增值稅。由于物業(yè)管理企業(yè)是以提供勞務(wù)為主，所以主營業(yè)務(wù)應繳納營業(yè)稅，只有附營業(yè)務(wù)或附屬企業(yè)繳納增值稅。

值得注意的是，企業(yè)當月交納當月的增值稅，仍然通過“應交稅金——應交增值稅（已交稅金）”科目核算；當月交納以前各期未交的增值稅，通過“應交稅金——未交增值稅”科目，不通過“應交稅金——應交增值稅（已交稅金）”科目核算。

[例2]安信物業(yè)管理公司所屬預制件廠本期購入一批原材料，增值稅專用發(fā)票上注明的原材料價款600萬元，增值稅額為102萬元。貨款已經(jīng)支付，材料已經(jīng)到達并驗收入庫。該預制件廠當期銷售產(chǎn)品收入為1000萬元（不含應向購買者收取的增值稅），符合收入確認條件，貸款尚未收到。根據(jù)上述經(jīng)濟業(yè)務(wù)，賬務(wù)處理如下：

（1）所屬預制件廠購入原材料時

借：原材料 6000000

應交稅金——應交增值稅（進項稅額）1020000

貸：銀行存款 7020000

（2）所屬預制件廠銷售產(chǎn)品時

借：應收賬款 11700000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 10000000

應交稅金——應交增值稅（銷項稅額）1700000

當期應交增值稅=1700000-1020000=680000（元）

（三）房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅和印花稅

房產(chǎn)稅是國家對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收的由產(chǎn)權(quán)所有人繳納的一種稅。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余額計算交納。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。土地使用稅是國家為了合理利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地級差收入，提高土地使用效益，加強土地管理而開征的一種稅，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。車船使用稅由擁有并且使用車船的單位和個人交納。車船使用稅按照適用稅額計算交納。

企業(yè)按規(guī)定計算應交的房產(chǎn)稅、土地使用稅和車船使用稅時，借記“管理費用”科目，貸記“應交稅金——應交房產(chǎn)稅（或土地使用稅、車船使用稅）”科目；上交時，借記“應交稅金——應交房產(chǎn)稅（或土地使用稅、車船使用稅）”科目，貸記“銀行存款”科目。

[例3]2002年12月末，安信物業(yè)管理公司當期按規(guī)定稅率計算，應交納房產(chǎn)稅2000元、土地使用稅3200元、車船使用稅6400元。根據(jù)有關(guān)憑證，賬務(wù)處理如下：

借：管理費用 11600

貸：應交稅金——應交房產(chǎn)稅 2000

——應交土地使用稅 3200

——應交車船使用稅 6400

印花稅是對書立、領(lǐng)受購銷合同等憑證行為征收的稅款，實行由納稅人根據(jù)規(guī)件定額計算應納稅額。

物業(yè)管理企業(yè)交納的印花稅不需要通過“應交稅金”科目核算，于購買印花稅票時，直接借記“管理費用”或“待攤費用”科目，貸記“銀行存款”科目。

[例4]2002年12月末，安信物業(yè)管理公司因業(yè)務(wù)需要，到當?shù)囟悇?wù)局購買印花稅票800元。根據(jù)有關(guān)憑證，賬務(wù)處理如下：

借：管理費用 800

貸：銀行存款 800

（四）城市維護建設(shè)稅

為了加強城市的維護建設(shè)，擴大和穩(wěn)定城市維護建設(shè)資金的來源，國家開征了城市維護建設(shè)稅。在會計核算時，物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定計算出的城市維護建設(shè)稅，借記 “主營業(yè)務(wù)稅金及附加”、“其他業(yè)務(wù)支出”等科目，貸記“應交稅金——應交城市維護建設(shè)稅”科目；實際上交時，借記“應交稅金——應交城市維護建設(shè)稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

[例5]2002年12月末，安信物業(yè)管理公司當期本期實際應上交的流轉(zhuǎn)稅（營業(yè)稅、增值稅）為75700元，適用的城市維護建設(shè)稅稅率為7％.根據(jù)有關(guān)憑證，賬務(wù)處理如下：

（1）計算應交的城市維護建設(shè)稅5299（75700×7％）元

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 5299

貸：應交稅金——應交城市維護建設(shè)稅 5299

（2）用銀行存款上交城市維護建設(shè)稅時

借：應交稅金——應交城市維護建設(shè)稅 5299

貸：銀行存款 5299

（五）所得稅

物業(yè)管理企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得，依照有關(guān)所得稅暫行條例及其細則的規(guī)定需要交納所得稅。企業(yè)應交納的所得稅，在“應交稅金”科目下設(shè)置“應交所得稅”明細科目核算；當期應計人損益的定自行計算應納稅額，購買并一次貼足印花稅票的交納方法。納稅人根據(jù)應納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按所得稅，作為一項費用，在凈收益前扣除。企業(yè)按照一定方法計算，計入損益的所得稅，借記“所得稅”等科目，貸記“應交稅金——應交所得稅”科目。

物業(yè)管理企業(yè)短期借款的核算

一、短期借款核算的內(nèi)容

短期借款，是指企業(yè)為了滿足正常生產(chǎn)經(jīng)營的需要而向銀行或其他金融機構(gòu)借入的期限在一年以下的各種借款。

短期借款利息屬于籌資費用，應記入“財務(wù)費用”科目。在實際工作中，銀行一般于每季度末收取短期借款利息，為此企業(yè)的短期借款利息一般采用分月預提的方式進行核算；如果企業(yè)按月支付利息或利息數(shù)額較小，也可于實際支付時直接計人財務(wù)費用。

二、短期借款的會計處理

物業(yè)管理企業(yè)從銀行或其他金融機構(gòu)取得借款時，借記“銀行存款”科目，貸記“短期借款”科目；預提利息時，借記“財務(wù)費用”科目，貸記“預提費用”科目；支付利息時，根據(jù)已預提利息，借記“預提費用”科目，根據(jù)應計利息，借記“財務(wù)費用”科目，根據(jù)應付利息總額，貸記“銀行存款”科目；借款到期償還本金時，應借記“短期借款”科目，貸記“銀行存款”科目。

「例8—1」安信物業(yè)管理公司于2002年1月1日向銀行借入80萬元，期限9個月，年利率6％，該借款到期后按期如數(shù)歸還，利息分月預提，按季支付。有關(guān)賬務(wù)處理如下：

（1）1月1日借入款項時

借：銀行存款 800000

貸：短期借款 800000

（2）1月末預提當月利息800000×6％÷12=4000（元）時

借：財務(wù)費用 4000

貸：預提費用 4000

2月末預提當月利息的處理相同。

（3）3月末支付本季度應付利息時

借：財務(wù)費用

4000

預提費用

8000 貸：銀行存款 12000

第二、三季度的賬務(wù)處理同上。

（4）10月1日償還借款本金時

借：短期借款 800000

貸：銀行存款 800000 本月物業(yè)公司發(fā)生一筆勞務(wù)收入21693元.發(fā)票有地稅局代開,其發(fā)生的營業(yè)稅稅費為: 營業(yè)稅 1084.65 城市維護建設(shè)稅 75.39 教育附加費 32.54 地方教育附加費 10.85 合計為:1203.97

1、收到勞務(wù)收入時

借：銀行存款 21693元 貸：主營業(yè)務(wù)收入 21693元

2、計提并交納本月稅金

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 1203.97元

貸：應繳稅費——應交營業(yè)稅 1084.65元

應繳稅費——應交城建稅 75.93元

應繳稅費——應交教育附加費 32.54

應繳稅費——應交地方教育附加費 10.85元 借：應繳稅費——應交營業(yè)稅 1084.65元

應繳稅費——應交城建稅 75.93元

應繳稅費——應交教育附加費 32.54

應繳稅費——應交地方教育附加費 10.85元

貸：銀行存款 1084.65元