第一篇：集資建房稅收問題

我單位是安徽省一國有企業(yè)，2005年利用本單位一塊閑置土地由職工集資建造職工住宅樓，未取得房管部門集資建房的批文。當(dāng)時規(guī)定建房款企業(yè)職工集資80％，企業(yè)補助20％?，F(xiàn)在工程完工，準(zhǔn)備交付使用，請問老師我單位的集資建房是否繳稅？繳哪些稅？

———安徽工程機械制造有限公司王會計

答：集資建房如符合住房改革的有關(guān)規(guī)定，屬于以房改價向職工出售公有住房的不繳稅。如不符合住房改革的有關(guān)規(guī)定則單位應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅，職工個人需要繳納印花稅、個人所得稅、契稅。

一、營業(yè)稅

關(guān)于集資建房的營業(yè)稅問題，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）規(guī)定“國家對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，暫免繳納營業(yè)稅?！?/p>

但這只是針對房改出臺的優(yōu)惠政策，現(xiàn)在全國房改工作已基本結(jié)束，所以各地在對該項政策的執(zhí)行規(guī)定不一，如皖地稅[2005]76號印發(fā)的《安徽省房地產(chǎn)稅收管理暫行辦法》第十三條規(guī)定，單位集資建房銷售給職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；但同時滿足下列條件的，暫免征收營業(yè)稅。

（一）集資者為未參加房改的職工；

（二）建房用地的使用權(quán)為集資者所在單位（所有）或以集資者名義購買；

（三）發(fā)生的建房費由集資者全額負擔(dān)，所集資金必須全部用于建房支出；

（四）持有房管部門或房改辦集資建房的批文。

你單位以房改成本價向職工集資出售住房，盡管表現(xiàn)形式與文件相符，但是如你所述，集資建房未經(jīng)房改部門批準(zhǔn)，這在減免稅的審批中是不符合規(guī)定的。另外，你單位以自己的名義建造住房并向集資者分配，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2005]334號）規(guī)定“納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章繳納營業(yè)稅。”因此，你單位的集資建房行為是不能享受減免營業(yè)稅優(yōu)惠的。

二、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目的20％的，免征土地增值稅?！逼胀ㄗ》康臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）規(guī)定“享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%?！?/p>

你單位職工集資建房是以成本價售給職工未有增值額，并且建造的是符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的普通住宅所以不需要繳納土地增值稅。

三、企業(yè)所得稅

職工集資建房后，單位將住房銷售給本單位職工如獲利則應(yīng)并入當(dāng)期損益繳納企業(yè)所得稅。你單位是

以建造成本出售或房改給職工，單位未取得應(yīng)稅所得，所以不用繳納企業(yè)所得稅。

四、印花稅

單位集資建房如符合有關(guān)房改規(guī)定，單位將建好的房屋交付給職工是屬于房改，不需要簽訂售房合同，只需要到房改部門辦理有關(guān)手續(xù)即可。因此單位不需要繳納印花稅，個人只需要按房權(quán)證繳納5元的印花稅。如果不符合房改有關(guān)規(guī)定，則屬于自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，并且要簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，因此單位和職工還要按照房權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)記載金額分別繳納0.05％的印花稅。

五、個人所得稅

關(guān)于單位給予職工的集資建房補助，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅 [2007]l3號）文件進行了明確：

（一）根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國家機關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織(以下簡稱單位)在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規(guī)定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅。

（二）除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。

前款所稱差價部分，是指職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額。

（三）對職工取得的上述應(yīng)稅所得，比照《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》(國稅發(fā)[2005]9號)規(guī)定的全年一次性獎金的征稅辦法，計算征收個人所得稅，即先將全部所得數(shù)額除以12，按其商數(shù)并根據(jù)個人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數(shù)，再根據(jù)全部所得數(shù)額、適用的稅率和速算扣除數(shù)，按照稅法規(guī)定計算征稅。

因你單位職工未經(jīng)批準(zhǔn)集資建房不屬于住房制度改革的范圍，所以對于單位給予職工集資建房的補助部分應(yīng)比照發(fā)放職工的全年一次性獎金計算代扣代繳個人所得稅。

六、契稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于公有制單位職工首次購買住房免征契稅的通知》（財稅[2000]130號）規(guī)定“對各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準(zhǔn)，按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，均比照《中華人民共和國契稅暫行條例》第六條第二款?城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征?的規(guī)定，免征契稅?！?/p>

因你單位不符合上述政策的規(guī)定，所以也不能享受免征契稅的優(yōu)惠政策。

發(fā)布于： 2007-11-22

我單位是安徽省一國有企業(yè)，2005年利用本單位一塊閑置土地由職工集資建造職工住宅樓，未取得房管部門集資建房的批文。當(dāng)時規(guī)定建房款企業(yè)職工集資80％，企業(yè)補助20％?，F(xiàn)在工程完工，準(zhǔn)備交付使用，請問老師我單位的集資建房是否繳稅？繳哪些稅？

----安徽工程機械制造有限公司王會計

答：集資建房如符合住房改革的有關(guān)規(guī)定，屬于以房改價向職工出售公有住房的不繳稅。如不符合住房改革的有關(guān)規(guī)定則單位應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅，職工個人需要繳納印花稅、個人所得稅、契稅。

一、營業(yè)稅

關(guān)于集資建房的營業(yè)稅問題，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）規(guī)定“國家對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，暫免繳納營業(yè)稅。”

但這只是針對房改出臺的優(yōu)惠政策，現(xiàn)在全國房改工作已基本結(jié)束，所以各地在對該項政策的執(zhí)行規(guī)定不一，如皖地稅[2005]76號印發(fā)的《安徽省房地產(chǎn)稅收管理暫行辦法》第十三條規(guī)定，單位集資建房銷售給職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；但同時滿足下列條件的，暫免征收營業(yè)稅。

（一）集資者為未參加房改的職工；

（二）建房用地的使用權(quán)為集資者所在單位（所有）或以集資者名義購買；

（三）發(fā)生的建房費由集資者全額負擔(dān)，所集資金必須全部用于建房支出；

（四）持有房管部門或房改辦集資建房的批文。

你單位以房改成本價向職工集資出售住房，盡管表現(xiàn)形式與文件相符，但是如你所述，集資建房未經(jīng)房改部門批準(zhǔn)，這在減免稅的審批中是不符合規(guī)定的。另外，你單位以自己的名義建造住房并向集資者分配，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2005]334號）規(guī)定“納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章繳納營業(yè)稅?！币虼?，你單位的集資建房行為是不能享受減免營業(yè)稅優(yōu)惠的。

二、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目的20％的，免征土地增值稅。”普通住房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）規(guī)定“享

受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。”

你單位職工集資建房是以成本價售給職工未有增值額，并且建造的是符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的普通住宅所以不需要繳納土地增值稅。

三、企業(yè)所得稅

職工集資建房后，單位將住房銷售給本單位職工如獲利則應(yīng)并入當(dāng)期損益繳納企業(yè)所得稅。你單位是以建造成本出售或房改給職工，單位未取得應(yīng)稅所得，所以不用繳納企業(yè)所得稅。

四、印花稅

單位集資建房如符合有關(guān)房改規(guī)定，單位將建好的房屋交付給職工是屬于房改，不需要簽訂售房合同，只需要到房改部門辦理有關(guān)手續(xù)即可。因此單位不需要繳納印花稅，個人只需要按房權(quán)證繳納5元的印花稅。如果不符合房改有關(guān)規(guī)定，則屬于自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，并且要簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，因此單位和職工還要按照房權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)記載金額分別繳納0.05％的印花稅。

第二篇：集資建房的繳稅問題

集資建房如符合住房改革的有關(guān)規(guī)定，屬于以房改價向職工出售公有住房的不繳稅。如不符合住房改革的有關(guān)規(guī)定則單位應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅，職工個人需要繳納印花稅、個人所得稅、契稅。

一、營業(yè)稅

關(guān)于集資建房的營業(yè)稅問題，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）規(guī)定“國家對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，暫免繳納營業(yè)稅?！?/p>

但這只是針對房改出臺的優(yōu)惠政策，現(xiàn)在全國房改工作已基本結(jié)束，所以各地在對該項政策的執(zhí)行規(guī)定不一，如皖地稅[2005]76號印發(fā)的《安徽省房地產(chǎn)稅收管理暫行辦法》第十三條規(guī)定，單位集資建房銷售給職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；但同時滿足下列條件的，暫免征收營業(yè)稅。

（一）集資者為未參加房改的職工；

（二）建房用地的使用權(quán)為集資者所在單位（所有）或以集資者名義購買；

（三）發(fā)生的建房費由集資者全額負擔(dān)，所集資金必須全部用于建房支出；

（四）持有房管部門或房改辦集資建房的批文。

你單位以房改成本價向職工集資出售住房，盡管表現(xiàn)形式與文件相符，但是如你所述，集資建房未經(jīng)房改部門批準(zhǔn)，這在減免稅的審批中是不符合規(guī)定的。另外，你單位以自己的名義建造住房并向集資者分配，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2005]334號）規(guī)定“納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章繳納營業(yè)稅?！币虼?，你單位的集資建房行為是不能享受減免營業(yè)稅優(yōu)惠的。

二、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目的20％的，免征土地增值稅。”普通住房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）規(guī)定“享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%?！?/p>

你單位職工集資建房是以成本價售給職工未有增值額，并且建造的是符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的普通住宅所以不需要繳納土地增值稅。

三、企業(yè)所得稅

職工集資建房后，單位將住房銷售給本單位職工如獲利則應(yīng)并入當(dāng)期損益繳納企業(yè)所得稅。你單位是以建造成本出售或房改給職工，單位未取得應(yīng)稅所得，所以不用繳納企業(yè)所得稅。

四、印花稅

單位集資建房如符合有關(guān)房改規(guī)定，單位將建好的房屋交付給職工是屬于房改，不需要簽訂售房合同，只需要到房改部門辦理有關(guān)手續(xù)即可。因此單位不需要繳納印花稅，個人只需要按房權(quán)證繳納5元的印花稅。如果不符合房改有關(guān)規(guī)定，則屬于自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，并且要簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，因此單位和職工還要按照房權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)記載金額分別繳納0.05％的印花稅。

五、個人所得稅

關(guān)于單位給予職工的集資建房補助，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅 [2007]l3號）文件進行了明確：

（一）根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國家機關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織(以下簡稱單位)在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規(guī)定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅。

（二）除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。

前款所稱差價部分，是指職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額。

（三）對職工取得的上述應(yīng)稅所得，比照《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》(國稅發(fā)[2005]9號)規(guī)定的全年一次性獎金的征稅辦法，計算征收個人所得稅，即先將全部所得數(shù)額除以12，按其商數(shù)并根據(jù)個人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數(shù)，再根據(jù)全部所得數(shù)額、適用的稅率和速算扣除數(shù)，按照稅法規(guī)定計算征稅。

因你單位職工未經(jīng)批準(zhǔn)集資建房不屬于住房制度改革的范圍，所以對于單位給予職工集資建房的補助部分應(yīng)比照發(fā)放職工的全年一次性獎金計算代扣代繳個人所得稅。

六、契稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于公有制單位職工首次購買住房免征契稅的通知》（財稅[2000]130號）規(guī)定“對各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準(zhǔn)，按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，均比照《中華人民共和國契稅暫行條例》第六條第二款?城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征?的規(guī)定，免征契稅?！?/p>

因你單位不符合上述政策的規(guī)定，所以也不能享受免征契稅的優(yōu)惠政策。

第三篇：集資建房協(xié)議書（范文模版）

集資建房協(xié)議書

建房人：（簡稱甲方）

購房人：（簡稱乙方）

甲方建房基地在******，所建工程名稱為******，經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，特定以下協(xié)議供雙方共同遵守。

1.甲乙修建為底框結(jié)構(gòu)，室外街面按建委設(shè)計施工，室內(nèi)搓沙墻；保質(zhì)量，按建筑設(shè)計要求優(yōu)良施工，按質(zhì)檢部門要求執(zhí)行修建。

2.甲方按設(shè)計要求為六樓一底修建，室內(nèi)主水、電通、普通水電表各一只，下水道通，水電若是小表分戶，由乙方自行負責(zé)。

3.乙方所購該工程七樓平層一套，面積約128平方米（實際面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，實行多退少補），每平方米價格以760元計算。共計97200元整（大寫：玖萬柒仟貳佰元）。

4.付款方式：在簽定本協(xié)議時，乙方向甲方付款91000元（玖萬壹仟圓整），余款在甲方交付土地使用證、房產(chǎn)證時付清。所涉及該房屋辦兩證的費用均由甲方負責(zé)。

5.以上條約雙方互相遵守，雙方定違約金捌仟元整，若有一方違約、付給另一方違約金捌仟圓整。

6.本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。甲、乙雙方簽字后生法律效力。

甲方：乙方：

第四篇：集資建房協(xié)議

集 資 建 房

協(xié)

議

書

二○一○年

集資建房協(xié)議

甲方：（籌備方代表）：身份證號碼：乙方：（出資方）：身份證號碼：

第一條甲、乙雙方根據(jù)房地產(chǎn)和集資建房有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，為解決自身住房條件，本著自愿、平等的原則訂立本集資建房協(xié)議。

第二條經(jīng)甲、乙雙方充分調(diào)查和協(xié)商決定：利用大關(guān)縣翠華鎮(zhèn)北門街敬老院后規(guī)劃面積為415平方米的國有土地集資建房。

第三條房屋建設(shè)為全框架到頂，樁基礎(chǔ)（深度大于8米），鋼材使用昆明鋼鐵廠鋼材（直條為昆鋼三級鋼，盤園為昆鋼高線），空心磚砌墻，內(nèi)墻粉糊，外墻漆美化，中空屋頂，水電到住房門口，2.8米寬樓梯間，每層層高3.3米。不做隔熱層。

第四條為使房屋建設(shè)正常有序進行，成立房屋建設(shè)籌備方（即甲方），甲方負責(zé)組織乙方參加集資建房；負責(zé)綜合協(xié)調(diào)房屋建設(shè)所需的征地拆遷、房屋設(shè)計、建房勞務(wù)、建筑材料、過戶手續(xù)、建筑管理、質(zhì)量監(jiān)管等，由此產(chǎn)生的所有費用按建筑成本和樓層系數(shù)計算總成本。

第五條甲方不負責(zé)協(xié)調(diào)集資建房的室內(nèi)裝修，即交付乙方的房屋為毛坯房。房屋建成后，甲方將竣工驗收合格的房屋交付

—1—

第五篇：集資建房政策

集資房

百科名片

集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。目錄

簡介

納入范疇

如何購買集資房

謹慎購買

辦房產(chǎn)證

商品房和集資房的區(qū)別

簡介

一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟適用房的一種。

是指改變住房建設(shè)由國家和單位全包的制度，實行政府、單位、個人三者共同承擔(dān)，通過籌集資金，進行住房建設(shè)的一種辦法。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。

納入范疇

2004年5月13日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》正式施行。該《辦法》首次將集資、合作建房納入經(jīng)濟適用房的范疇?！掇k法》還規(guī)定，此前已經(jīng)購買和簽訂買賣合同或協(xié)議的經(jīng)濟適用住房，仍按當(dāng)?shù)卦幸?guī)定執(zhí)行?！掇k法》集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、上市條件、供應(yīng)對象的審核等均按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴格執(zhí)行。集資、合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房建設(shè)計劃和用地計劃管理。

對于住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和單位發(fā)展計劃的前提下，利用單位自用土地進行集資、合作建房。參加集資、合作建房的對象，必須限定在本單位無房戶和符合市、縣人民政府規(guī)定的住房困難家庭。向職工收取的集資、合作建房款項實行?？罟芾?、專項使用，并接受當(dāng)?shù)刎斦徒?jīng)濟適用住房主管部門的監(jiān)督。

凡已經(jīng)享受房改政策購買了經(jīng)濟適用住房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建房。嚴禁任何單位借集資、合作建房名義，變相搞實物分配或商品房開發(fā)。集資、合作建房單位只允許收取規(guī)定的管理費用，不得有利潤?！掇k法》未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變經(jīng)濟適用住房或集資、合作建房用地用途、銷售價格，以及不執(zhí)行政府價格主管部門制定的經(jīng)濟適用住房租金標(biāo)準(zhǔn)等價格違法行為，將受到處罰。

如何購買集資房

集資房的建設(shè)是需要報建的，且由一家到兩家地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)，通過當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，在一系列的專業(yè)設(shè)計公司設(shè)計、規(guī)劃之下而進行的，集資房的開發(fā)是在同一片

區(qū)內(nèi)大規(guī)模、大面積地進行。據(jù)業(yè)內(nèi)人士的不完全統(tǒng)計，集資房90％的業(yè)主用于自住，投資出租等其他用途占約10％。按照房價的承受力分析，集資房最適用于消費金字塔最底層的工薪階層，一般月收入為2000元左右的人購買集資房的人較多。漂泊不定的工作環(huán)境，不穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，使他們擁有了強烈的安家沖動，于是在自己可以承受的經(jīng)濟范圍內(nèi)，在關(guān)外擁有一個自我的天空，每日享受關(guān)外清新的空氣，輕松購房，的確是一樁美事。從某種意義上講，購買集資房或許是把有限資金發(fā)揮效用的最佳渠道。購房者也必須注意到，目前房地產(chǎn)市場對集資房的總體看法是合理不合法。所謂合理就是存在的合理性，集資房的存在，是房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的中間產(chǎn)物，是不可爭辯的事實。但從某種意義上講，說它不合法，是因為把集資房與商品房相比，集資房沒有像商品房所擁有的房產(chǎn)證。但是，房產(chǎn)證是商品房所特有的東西，集資房與商品房畢竟不是同一種產(chǎn)品。集資房是以集體名義的房產(chǎn)，單個戶主沒有房產(chǎn)證也在情理之中。買房畢竟是件大事，為了謹慎起見，在集資房的購買過程中還應(yīng)注意以下幾點：

1.別買違章建筑集資房。如果是違章建筑，那就意味著自己花錢買下的房子本身就是違法的，沒有法律保障，所住的房子會有隨時被拆掉的風(fēng)險。

2.為了避免不應(yīng)有的損失，看市政規(guī)劃，向開發(fā)商詢問是否辦了報建手續(xù)。有無建筑規(guī)劃許可證是非常重要的。一般建筑一定會在紅線內(nèi)建房，而符合市政規(guī)劃的集資房用地還是獲得政府保護的。

3.要找專業(yè)開發(fā)商了解集資房開發(fā)商的的背景十分重要，這是讓自己的各方面權(quán)利得到最大限度的保障的重要關(guān)鍵。

謹慎購買

集資房，原是有關(guān)單位在資金困難的情況下，利用自身閑置用地招集外單位集體或個人、本單位個人的資金，共同解決生產(chǎn)、生活用房而出現(xiàn)的。由于集資房與商品房之間的巨大價格差異，一些單位和個人便擅自擴大集資范圍和建房規(guī)模，甚至公然借機謀取暴利，或采取欺騙手段，損害出資人利益，導(dǎo)致糾紛時有發(fā)生。興建集資房的土地來源主要有：企業(yè)通過減免地價或行政劃撥方式取得的土地；集體經(jīng)濟組織的非農(nóng)用地；農(nóng)村私人宅基地；國家機關(guān)、事業(yè)單位、文教衛(wèi)生、科研單位的非營利性用地。

興建集資房的單位或個人通常打著“合作建房的”的招牌，卻不能提供國土部門批復(fù)的合作建房合同，更不能出示預(yù)售許可證。與出資方簽定的合同不是國土部門規(guī)定的文本，也不能辦理公證手續(xù)。其承諾的50年或永久使用權(quán)以及共有房產(chǎn)證，實際上只屬于土地方，不可能轉(zhuǎn)移到出資方名下。出資方權(quán)益并無法律保障。

業(yè)內(nèi)人士指出，除了產(chǎn)權(quán)沒有保證外，由于集資建房的若干特性，決定了出資人還要承擔(dān)下述風(fēng)險：集資建房能否順利完成，首先取決于資金的籌措情況。如果資金不能準(zhǔn)確、及時地到位，工程進度便沒有保障，工程進度延緩更加劇了資金籌措的困難。這樣的惡性循環(huán)必然導(dǎo)致資金一去無歸、工程遙遙無期的結(jié)局。而且，由于某些集資建房單位的暴利動機，選擇施工隊時只能是降低標(biāo)準(zhǔn)、拼命壓價，甚至迫其帶資建設(shè)，施工企業(yè)要生存，必然偷工減料，建筑質(zhì)量難以保證。

集資房通常較難形成規(guī)模，大多是一棟或二三棟樓，由于規(guī)模小，客觀上造成管理配套難的問題。即使集資者有意完善，結(jié)果往往仍是力不從心。水、電、煤氣管道的接駁，公共設(shè)備的維修等等，都需要相當(dāng)?shù)馁Y金支持，即使是簡單的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)，也離不開資金，更不用提社區(qū)文化建設(shè)和其它體育設(shè)施配套、正規(guī)的物業(yè)管理等，這些都是集資者始料不及的，也是開發(fā)商不會考慮的。購買住房，是人生一項重大的投資，許多消費者主要是由于資金問題購買了集資房，但即使是集資房也是一筆不小的投資，動輒數(shù)萬。集資房經(jīng)常不能按期交貨已屬正常，最令人煩惱的是貨不對板，而又投訴無門，由于集資房沒有完備的法律手續(xù)，不能受到法律的有效保護。

辦房產(chǎn)證

集資房是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥的土地使用權(quán)和部分資金將及部分向內(nèi)部職工籌集的資金建成的房產(chǎn)，建成后以較低的

價格轉(zhuǎn)讓給內(nèi)部職工。集資房不能在市場上自由轉(zhuǎn)讓。并且集資房的產(chǎn)權(quán)以整體產(chǎn)權(quán)的形式屬于企事業(yè)單位，職工購買的僅是房產(chǎn)的使用權(quán)，對房產(chǎn)沒有完全產(chǎn)權(quán)，故集資房沒有獨立的房產(chǎn)登記憑證。由于集資房的產(chǎn)權(quán)歸企事業(yè)單位，所以集資房是企業(yè)財產(chǎn)的組成部分，企事業(yè)單位對集資房擁有處置權(quán)，可以將集資房作為抵押物向銀行貸款，企業(yè)到期若不能歸還銀行貸款，銀行可以通過法律程序變賣抵押物償還貸款。購買集資房實際上是購買房屋的使用權(quán)，其使用權(quán)保障很大程度上取決于房產(chǎn)所有權(quán)人的資信情況。

商品房和集資房的區(qū)別

一般商品房和集資房最大的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別。一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán)，而集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補交土地出讓金。

“集資房”，是改變住宅建設(shè)由國家和單位包的傳統(tǒng)制度，實行政府、單位、職工個人三方面共同承擔(dān)建房成本，通過多方籌集資金進行房屋建設(shè)而不通過市場購買而直接分配的一種房屋。

集資房與一般商品房相比較，存在著比較明顯的區(qū)別。

首先，一般商品房是房地產(chǎn)開發(fā)商獨特開發(fā)的一種產(chǎn)品，再通過市場買賣關(guān)系來實現(xiàn)其價值和使用價值，屬完全的市場經(jīng)營行為。所以，一般商品房的消費群體廣泛、沒有特別限制。

集資房則是通過單位、社會團體組織、住宅合作社來組織建設(shè)的，主要是為了解決單位和社會團體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經(jīng)營關(guān)系。

其次，集資房建設(shè)與一般商品房在各種手續(xù)的申辦上也存在區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)公司，要開發(fā)經(jīng)營一般商品房必須“五證俱全”，即要同時具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證 》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場轉(zhuǎn)讓的方式;

集資房的土地主要是通過政府劃撥，并減免了相關(guān)稅費。因此，集資房的建設(shè)在申辦手續(xù)的過程中，各種手續(xù)的辦理不同于一般商品房開發(fā)經(jīng)營的辦理過程。

所以，一般商品房和集資房最大的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別。一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán)，而集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補交土地出讓金。[1]