第一篇：房地產(chǎn)停車位、人防設(shè)施公共配套設(shè)施費土地增值稅和所得稅處理差異

房地產(chǎn)停車位、人防設(shè)施公共配套設(shè)施費土地增值稅和所得稅處理差異

公共配套設(shè)施費土地增值稅和所得稅處理差異

公共配套設(shè)施指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施。

1關(guān)于成本對象

國稅發(fā)[2006]187號：

（1）土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位進行清算；

（2）對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；

（3）開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

土地增值稅只要求對開發(fā)項目中普通住宅和非普通住宅分別確認成本對象；企業(yè)所得稅成本對象內(nèi)容是一個會計的內(nèi)容，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第二十五條規(guī)定的6種方法來劃分不同的成本對象，對不能外經(jīng)營銷售的公共配套設(shè)施費，可先作為過渡性成本對象進行歸集。企業(yè)所得稅成本對象內(nèi)容更明細

2關(guān)于預(yù)提建造費用

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定：

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

國稅發(fā)（2009）91號關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知

第二十一條

審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第32條：

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，經(jīng)中介機構(gòu)鑒證后可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。

土地增值稅扣除的公共配套設(shè)施費，必須實際發(fā)生，而且必須提供合法有效憑證；而企業(yè)所得稅公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的只要提供必須發(fā)生的相關(guān)證據(jù)就可以扣除。

3關(guān)于扣除原則

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)（2006）187號）第四條第三款：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第十七條：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

可以看出兩稅的規(guī)定是不同的，土地增值稅產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，不論其營利性還是非營利，都可以扣除。建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施必須用于非營利性社會公共事業(yè)。而企業(yè)所得稅的規(guī)定正好相反，無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的不論其非營利性還是非營利，都可以扣除，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的必須用于非營利性。顯然企業(yè)所得稅的規(guī)定更合理，無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的處理權(quán)不是開發(fā)企業(yè)，其營利性還是非營利都不是由開發(fā)企業(yè)決定，而產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，雖然開發(fā)商沒有處置權(quán)，但在實務(wù)中開發(fā)商有可能經(jīng)營屬于全體業(yè)主所有的配套設(shè)施。

4關(guān)于有無產(chǎn)權(quán)

有些配套設(shè)施開發(fā)商沒有產(chǎn)權(quán)但有經(jīng)營權(quán)（出租或者轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)），國稅函（2007）645號土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第十七條

（二）也有相關(guān)規(guī)定。在這一點上不論是企業(yè)所得稅還是土地增值稅規(guī)定本質(zhì)上是一樣。

5關(guān)于車位

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第第三十三條

企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。也就是說地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所不論是否營利性的都作為公共配套設(shè)施扣除；地上車位要看是否營利性的，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第十七條規(guī)定的扣除原則處理。

對于土地增值稅對車位沒有單獨的規(guī)定，對于車位根據(jù)國稅發(fā)（2006）187號第四條第三款規(guī)定的扣除原則處理。

對于地下人防出租的車位土地增值稅扣除問題，《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。地下人防出租的車位不符合國稅發(fā)（2006）187號第四條第三款規(guī)定的“建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除” 的規(guī)定。而《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。地下人防產(chǎn)權(quán)為國家所有，因此符合國稅發(fā)（2006）187號第四條第三款 “建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除” 的規(guī)定。因此對于地下人防出租的車位計算土地增值稅時可以扣除。需要注意的是如果企業(yè)在清算土地增值稅之后轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)，那么必須根據(jù)國稅函（2007）645號規(guī)定，重新計算收入，補交土地增值稅。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計處理(配套設(shè)施開發(fā)成本的核算)

房地產(chǎn)企業(yè)會計處理（配套設(shè)施開發(fā)成本的核算）

（一）、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車 棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè) 性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能 有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。

按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項目，不得計入商品房成本。因為這些 大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城 市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償 轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。

為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：

1.對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；

2.對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；

3.對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。

由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。

（二）、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置

一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個 成本項目：

（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；

（2）前期工程費；

（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；

（4）建筑安裝工程費；

（5）配套設(shè)施費；

（6）開發(fā)間接費。

其中配套設(shè)施費項目用以核算分配的其他配套設(shè)施費。因為要使這些設(shè)施投入運轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。

對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設(shè) 地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預(yù)算成本 或計劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一 般可僅設(shè)置如下四個成本項目：

（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；

（2）前期工程費；

（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；

（4）建筑安裝工程費。

由于這些配套設(shè)施的支 出需由房屋等開發(fā)成本負擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成 本。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。

（三）、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

企業(yè)發(fā)生 的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或 批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的相應(yīng)成本項目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成 本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款“等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè) 施開發(fā)成本明細分類賬的”配套設(shè)施費“項目，并記入”開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本—— X X“賬戶的借方和”開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX“賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬 的”開發(fā)間接費“項目，并記入”開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本“賬戶的借方和”開發(fā)間接費用“賬戶的貸方。

對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步 開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費，將它記入房屋等開發(fā)成本 明細分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需 要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷 售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負擔(dān)的配套設(shè)施費，無法接配套設(shè)施 的實際開發(fā)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進行：

某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費＝該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本）×配套設(shè)施費預(yù)提率

配套設(shè)施費預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）÷應(yīng)負擔(dān)該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計×100%

式中應(yīng)負擔(dān)配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。

如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租 時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周轉(zhuǎn)房 800 000元

201大配套設(shè)施——商店 500 000元

251幼托設(shè)施 320 000元

則

幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周轉(zhuǎn)房；800 000元×8％＝64000元

201大配套設(shè)施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：

如 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè) 部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè) 施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）：

201

251

252

商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）

支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000

支付承包設(shè)計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000

應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 50 000 30 000 50 000

應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000

分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費 35 000

分配開發(fā)間接費 55 000

預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費 40 000

則用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)做：

借；開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 105 0005 貸：銀行存款 105 000

用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)做：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 80 000

貸：銀行存款 80 000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)做：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 765 000

貸：應(yīng)付賬款—一應(yīng)付工程款 765 000

分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時，應(yīng)做：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 35 000

貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔 35 000

分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)做：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 55 000

貸：開發(fā)間接費用 55 000

預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負擔(dān)的幼托設(shè)施支出時，應(yīng)做：

借：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本—一商店 40000

貸：預(yù)提費用——須提配套設(shè)施費 40000

同時應(yīng)將各項配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬。

（四）、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本：

1，對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——一配套設(shè)施”賬戶的借方，做如下分錄入貼：

借：外發(fā)產(chǎn)品—一配套設(shè)施

460000 貸；開發(fā)成本——－配套設(shè)施開發(fā)成本

460000

配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。

2.按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗收后、應(yīng)將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標準（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預(yù)算成本或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，做如下分錄入賬：

借；開發(fā)成本——－房屋開發(fā)成本 265000

開發(fā)成本—一配套設(shè)施可發(fā)成本 35000

貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本 300000

3.對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費，做如下分錄入賬：

借：預(yù)提費用—一預(yù)提配套設(shè)施費 320 000

貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本 320 000

如預(yù)提配套設(shè)施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。學(xué)會計論壇

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)營銷設(shè)施的會計與稅務(wù)處理差異分析

房地產(chǎn)企業(yè)營銷設(shè)施的會計與稅務(wù)處理差異分析

房地產(chǎn)企業(yè)為了擴大影響，便于接待客戶，使其充分了解開發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進而達到銷售的目的，一般都會在不同區(qū)域設(shè)立售樓部、樣板房以及其他項目營銷設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)的營銷設(shè)施應(yīng)用模式不同，相關(guān)會計處理、稅務(wù)處理也有不同。結(jié)合國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)?2009?31號）相關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)目前比較通用的營銷設(shè)施模式下的會計和稅務(wù)處理進行分析。

一、項目營銷設(shè)施的應(yīng)用模式房地產(chǎn)企業(yè)的項目營銷設(shè)施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點，可以分為以下4種模式：

1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設(shè)施使用，項目銷售完畢，作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。

2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設(shè)施，例如售樓部、樣板間作為項目營銷設(shè)施使用，項目銷售完畢即行拆除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。

3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項目營銷設(shè)施臨時使用；項目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

4.在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點，項目銷售完畢，轉(zhuǎn)為其他項目使用或出租、銷售處理。

當(dāng)然還存在各種變化情況，如利用物管用房、利用開發(fā)單位自己的辦公室等等，不管怎么樣都可以在上面的分類找出相類似點，所以基本的分類還是上面的四種。由于分類不同，相關(guān)的處理也不同，后面的處理就按照這四種分類方式進行展開。

二、不同情形下的會計處理與稅務(wù)處理分析

1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設(shè)施的會計處理。根據(jù)國稅發(fā)?2009?31號文件的規(guī)定，計入開發(fā)間接費用核算的營銷設(shè)施建造費，包括項目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施的建造費用。將樓宇之內(nèi)的商品房臨時作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對象，所以其建造成本按照正常的開發(fā)產(chǎn)品核算，其裝修、裝飾費用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應(yīng)歸屬于開發(fā)間接費用核算。

例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B小區(qū)某棟樓宇間開設(shè)樣板間，建造成本50萬元，裝飾、裝修后對外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬元。

（1）建造成本50萬元計入該套樣板間的“開發(fā)成本”，對于裝飾、裝修的費用30萬元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計入該套樣板間“開發(fā)成本”，反之，則計入“開發(fā)間接費用”核算。

（2）“開發(fā)間接費用”歸集的成本費用按期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費用”科目。

（3）當(dāng)樣板間與其他商品房一起竣工驗收時，從“開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

（4）當(dāng)樣板間銷售，結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本時，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”。

（5）當(dāng)樣板間轉(zhuǎn)作自用時，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。

（6）當(dāng)樣板間未來出租時，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

“開發(fā)間接費用”應(yīng)當(dāng)按照國稅發(fā)?2009?31號文件第二十九條的規(guī)定，對于共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法，企業(yè)根據(jù)需要可以自行確定。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)由“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷售的，需要注意國稅發(fā)?2009?31號文件第二十四條的規(guī)定，即企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時設(shè)施（例如售樓部、樣板間）作為營銷設(shè)施使用的會計處理。作為售樓部、樣板間使用的臨時設(shè)施，按照《企業(yè)會計準則》，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費 用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”，如果非自用或出租，也可以按照國稅發(fā)?2009?31號文件的規(guī)定，直接計入“開發(fā)間接費用”核算。

3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后作為營銷設(shè)施臨時使用的會計處理。房地產(chǎn)企業(yè)除利用開發(fā)的商品房、臨時建筑作為營銷設(shè)施之外，比較多見的還有利用開發(fā)小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃建造的會所、物業(yè)場所在銷售階段作為項目的營銷設(shè)施使用。這種類型的營銷設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)確定的，即便臨時作為項目營銷設(shè)施使用，也不可以直接計入“開發(fā)間接費用”核算，而需要根據(jù)國稅發(fā)?2009?31號文件第十七條的規(guī)定處理。

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：

（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B項目小區(qū)中心位置，按照規(guī)劃建造會所一座，裝修后暫時作為售樓部使用。

售樓部利用會所作為營銷設(shè)施，會計和稅務(wù)處理的原則就是要根 據(jù)以上規(guī)定，區(qū)分該會所的建造性質(zhì)，分別適用不同的方式：（1）如果該會所屬于不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國稅發(fā)?2009?31號文件第十七條第一款的規(guī)定，例如產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，則該會所的建造費用計入公共配套設(shè)施費進行會計處理。

（2）如果該會所屬于未來出售轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國稅發(fā)?2009?31號文件第十七條第二款的規(guī)定，則將該會所視為獨立的開發(fā)產(chǎn)品和成本計算單位，按照開發(fā)成本的具體成本項目設(shè)置會計科目進行明細分類核算。銷售時，按銷售不動產(chǎn)征收相應(yīng)的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅等。

（3）如果該會所屬企業(yè)自用，則成本通過“在建工程”歸集，完工后，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”科目。會所自用，相應(yīng)要征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等。

4.開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置的銷售網(wǎng)點等營銷設(shè)施的會計處理。房地產(chǎn)企業(yè)除在項目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營銷設(shè)施外，還有可能在項目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項目展示區(qū)、接待處、售樓部等。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。在項目小區(qū)之外的營銷設(shè)施銷售環(huán)節(jié)中發(fā)生的成本費用，無論稅務(wù)處理還是會計處理，都應(yīng)當(dāng)通過“營業(yè)費用”或“銷售費用”反映，如果屬于企業(yè)自建構(gòu)成的固定資產(chǎn)，由此計提的折舊，計入“營業(yè)費用”或“銷售費用”處理。

三、售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)的稅務(wù)處理 對于售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出，如果企業(yè)持續(xù)自用，計提的折舊計入營業(yè)費用或銷售費用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計入開發(fā)成本核算；如果單獨計價銷售，則計入營業(yè)外收入并根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》（財稅[2008]170號）規(guī)定的銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，按照小規(guī)模納稅人標準（實際中房地產(chǎn)企業(yè)少有一般納稅人），減按2%征收率征收增值稅。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清查、企業(yè)所得稅處理新辦法及稅務(wù)檢查應(yīng)對策略

第一部分 稅務(wù)稽查執(zhí)法程序

一、稅務(wù)稽查對象的產(chǎn)生

根據(jù)稽查計劃按征管戶數(shù)的一定比例篩選或隨機抽樣選擇；根據(jù)公民舉報、有關(guān)部門轉(zhuǎn)辦、上級交辦、情報交換的資料確定。

二、《稅務(wù)檢查通知書》下發(fā)時間的法律規(guī)則

告知被查對象本次稅務(wù)檢查開始的時間、檢查涉及的內(nèi)容，以及派出的檢查人員等，并請被查對象準備齊全本次檢查所需的財務(wù)資料，屆時配合檢查工作的開展。

三、在什么情況下稅務(wù)稽查無需通知事先通知企業(yè)

公民舉報有稅收違法行為的；稅務(wù)機關(guān)有根據(jù)認為納稅人有稅收違法行為的；

四、稅務(wù)稽查方法以及調(diào)閱企業(yè)帳務(wù)、資料等相關(guān)憑據(jù)內(nèi)容的確定

稅務(wù)機關(guān)在稅務(wù)檢查過程中可以采取的，包括實地檢查、調(diào)賬檢查等在內(nèi)的多種方法

五、稅務(wù)稽查過程中企業(yè)知情權(quán)的確定

檢查結(jié)束后，檢查人員應(yīng)就認定的違法事實與被查對象交換意見，應(yīng)與被查對象核對有關(guān)的數(shù)據(jù)。

六、稅務(wù)稽查結(jié)果發(fā)生法律效力時間的確定

稅務(wù)文書一經(jīng)送達被查對象，即發(fā)生法律效力。

七、稅務(wù)稽查處罰告知制度程序及企業(yè)接受處罰的權(quán)利

稅務(wù)稽查告知按照稅務(wù)稽查工作環(huán)節(jié)可分為稅務(wù)稽查查前告知、稅務(wù)稽查實施檢查告知、稅務(wù)稽查作出稅務(wù)行政處罰決定之前告知和稅務(wù)稽查作出稅務(wù)處理決定告知。注意相關(guān)問題

①企業(yè)對外提供與本身應(yīng)納稅收入有關(guān)的擔(dān)保被擔(dān)保人無償還能力,對無法追回的是否可以按照壞賬損失進行稅務(wù)處理？

②企業(yè)為其他獨立納稅人提供的與本身應(yīng)納稅收入無關(guān)的貸款擔(dān)保支付的本息是否可以稅前扣除？

八、稅務(wù)稽查與稅務(wù)檢查的區(qū)別（1）主體不同。（2）對象不同。（3）程序不同。（4）目的不同。

第二部分

房地產(chǎn)企業(yè)收入確定與稅務(wù)稽查要點

一、收入內(nèi)容稽查的基本方法、內(nèi)容與相關(guān)問題稅務(wù)處理

“稅款所屬期間”：正常經(jīng)營的納稅人，填報公歷當(dāng)年1月1日至12月31日；納稅人中間開業(yè)的，填報實際生產(chǎn)經(jīng)營之日的當(dāng)月１日至同年12月31日；納稅人中間發(fā)生合并、分立、破產(chǎn)、停業(yè)等情況的，填報公歷當(dāng)年1月1日至實際停業(yè)或法院裁定并宣告破產(chǎn)之日的當(dāng)月月末；納稅人中間開業(yè)且中間又發(fā)生合并、分立、破產(chǎn)、停業(yè)等情況的，填報實際生產(chǎn)經(jīng)營之日的當(dāng)月１日至實際停業(yè)或法院裁定并宣告破產(chǎn)之日的當(dāng)月月末。注意開發(fā)產(chǎn)品完工行為的稅務(wù)界定

稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理,并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)收入的稅務(wù)處理

1、收入的確定

所稱企業(yè)取得收入的貨幣形式，包括現(xiàn)金、存款、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、準備持有至到期的債券投資以及債務(wù)的豁免等。

所稱企業(yè)取得收入的非貨幣形式，包括存貨、固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)投資、不準備持有至到期的債券投資、勞務(wù)以及有關(guān)權(quán)益等。

2、銷售收入的實現(xiàn)

(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的確定。(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的確定

(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的確定

(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的確定

注意相關(guān)問題出：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人處理

3、視同收入處理

將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售。注意相關(guān)問題：

①關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知國稅函〔2008〕828號 ②如何界定企業(yè)政策性搬遷和處置收入?

③企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入應(yīng)如何繳納企業(yè)所得稅? 檢查企業(yè)債務(wù)重組收益，是否將納稅人重組債務(wù)的計稅成本與支付的現(xiàn)金金額或者非現(xiàn)金資產(chǎn)金額、股權(quán)公允價值的差額確認收入。注意相關(guān)問題

①企業(yè)債務(wù)重組中因豁免債務(wù)等取得的債務(wù)重組所得的處理 ②財政性資金界定 ③違約金處理

④股東個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中取得違約金收入的處理 ⑤承受裝修房屋契稅計稅價格確定

⑥單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目的稅務(wù)處理

4、未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率確定

5、租金收入處理：

6、勞務(wù)收入

是指企業(yè)從事建筑安裝、修理修配、交通運輸、倉儲租賃、金融保險、郵電通信、咨詢經(jīng)紀、文化體育、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)、教育培訓(xùn)、餐飲住宿、中介代理、衛(wèi)生保健、社區(qū)服務(wù)、旅游、娛樂、加工以及其他勞務(wù)服務(wù)活動取得的收入。注意幾個問題：

①企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方收取的承包費、租賃費的稅務(wù)處理

②單位和個人提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款稅務(wù)處理

③單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)的處理 ④單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)

7、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入

企業(yè)發(fā)生的固定資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命超過一個會計的財產(chǎn)都在此進行核算。

當(dāng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)同時滿足下列條件時，應(yīng)當(dāng)確認轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入： 一是企業(yè)獲得已實現(xiàn)經(jīng)濟利益或潛在的經(jīng)濟利益的控制權(quán)； 二是與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)； 三是相關(guān)的收入和成本能夠合理地計量。注意相關(guān)問題：

①單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。②公司轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)行為應(yīng)如何納稅

③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用自有辦公樓（自開發(fā)但已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)）對外投資是否要繳納土地增值稅？

8、權(quán)益性投資收益

1、收入的實現(xiàn)

股息紅利等權(quán)益性投資所得，按照分配所得的企業(yè)所在地確定。注意相關(guān)問題：

①個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否納稅？ ②股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納營業(yè)稅? ③股東借款問題處理：

④納稅義務(wù)人從中國境外取得的所得處理

9、利息收入

因企業(yè)的資金被他人占用而從他人取得的收入。

10、接受捐贈收入

企業(yè)接受的捐贈收入，按實際收到受贈資產(chǎn)的時間確認收入實現(xiàn)，即按照收付實現(xiàn)制原則確認，以款項的實際收付時間作為標準來確定當(dāng)期收入和成本費用。注意相關(guān)問題：

①買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的是否屬于捐贈

11、其他所得，債務(wù)重組收入、補貼收入、違約金收入、匯兌收益等。

①納稅人直接借出的款項，無法收回或逾期無法收回而發(fā)生的損失處理 ②已作壞賬損失處理后又收回的應(yīng)收款項的稅務(wù)處理

（五）收入核算要點與稅務(wù)稽查分析指標計算方式及其異常判定

1、收入方面稅務(wù)稽查注意：

（1）納稅人銷售貨物給購貨方的銷售折扣。（2）納稅人銷售貨物給購貨方的回扣。注意相關(guān)問題：

①物業(yè)管理企業(yè)的代收費用處理

②征地單位支付給土地承包人員的補償費處理 第二部分 成本、費用扣除的稅務(wù)處理

“企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除?！?/p>

1、支出與取得的收入的合理性稅務(wù)檢查確定方法

所稱合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。注意相關(guān)問題處理

①經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為的涉稅處理 ②房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題

③企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施處理

④企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品提供擔(dān)保的處理 ⑤企業(yè)的利息支出處理：

2、企業(yè)之間支付的管理費、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費，以及非銀行企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構(gòu)之間支付的利息處理 注意相關(guān)問題：

①企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標準

②金融機構(gòu)向境外外國銀行支付貸款利息的處理，③未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地處理

3、計稅成本的核算

計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。

4、營業(yè)外支出的稽查及內(nèi)容與相關(guān)問題的處理 ①以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給原住戶的處理 ②采用售后回購方式銷售商品的稅務(wù)處理

③房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式處理 ④股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得和損失的所得稅處理

⑤關(guān)于股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得和損失的所得稅處理 ⑥企業(yè)轉(zhuǎn)增股本和派發(fā)紅股征個人所得稅處理

⑦企業(yè)盈余公積金轉(zhuǎn)增注冊資本個人所得稅的處理 ⑧土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的問題 ⑨供熱企業(yè)繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅問題

二、稅前扣除稽查的基本方法及內(nèi)容與相關(guān)問題處理

（一）成本費用內(nèi)容稽查的基本方法

查閱企業(yè)相關(guān)成本費用明細表，確定稅前扣除是否符合配比、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，并與有關(guān)的總賬、明細賬、會計報表及有關(guān)的申報表進行數(shù)據(jù)銜接核對。

（二）其他業(yè)務(wù)支出的稽查及內(nèi)容與相關(guān)問題處理

稽查材料銷售成本、代購代銷費用，包裝物出租成本、相關(guān)稅金及附加等其他業(yè)務(wù)支出的核算內(nèi)容是否正確，并與有關(guān)會計賬表核對。注意相關(guān)業(yè)務(wù)處理

①企業(yè)向個人支付不競爭款項個人所得稅處理

（三）視同銷售成本的稽查及內(nèi)容與相關(guān)問題處理

1、檢查企業(yè)自己生產(chǎn)或委托加工的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機構(gòu)、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利、獎勵等，是否按稅法規(guī)定作為完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。注意相關(guān)問題：

①土地征用費及拆遷補償費

2、檢查企業(yè)是否按稅法規(guī)定列支實際發(fā)生的合理的勞動保護支出，并確認計算該項支出金額的準確性。

3、檢查銷售費用、管理費用、財務(wù)費用扣除的基本要素 所稱費用，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，已經(jīng)計入成本的有關(guān)費用除外。

一、必須是生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的費用。

二、銷售費用。

銷售費用是企業(yè)為銷售商品和材料、提供勞務(wù)的過程中發(fā)生的各種費用。注意相關(guān)問題：

①廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費扣除條件及稅務(wù)檢查認定基本要素

三、管理費用。

管理費用是企業(yè)的行政管理部門等為管理組織經(jīng)營活動提供各項支援性服務(wù)而發(fā)生的費用。注意相關(guān)問題：

①企業(yè)之間支付的管理費、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費，以及非銀行企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構(gòu)之間支付的利息的處理 ②企業(yè)集團內(nèi)部使用的有關(guān)憑證是否交納印花稅

③分支機構(gòu)從總機構(gòu)取得的日常工資、電話費、租金等資金是否可視為因購買貨物而取得的返利收入做沖減進項稅額處理？ 重點注意內(nèi)容:

一、企業(yè)職工工資薪金內(nèi)容

工資薪金范圍，是企業(yè)每一納稅支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員工的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金形式的勞動報酬，包括基本工資、獎金、津貼、補貼、年終加薪、加班工資，以及與員工任職或者受雇有關(guān)的其他支出。①工資薪金扣除內(nèi)容的稅務(wù)處理 ②不得在工資薪金列支內(nèi)容

③工資薪金的標準應(yīng)該限于合理的范圍和幅度。注意相關(guān)問題：

①企業(yè)實際支付給殘疾人的工資加計扣除部分，如大于本應(yīng)納稅所得額的應(yīng)如何處理? ②職工個人以股份形式取得的擁有所有權(quán)的企業(yè)量化資產(chǎn)交納個人所得稅 ③企業(yè)發(fā)放生育津貼和生育醫(yī)療費有關(guān)個人所得稅處理

④.企業(yè)發(fā)給職工與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的辦公通訊費用的處理 ⑤公司支付給管理人員的“車貼”是否繳納個人所得稅? ⑥企業(yè)支付職工誤餐補助個人所得稅的處理 ⑦關(guān)于單位低價向職工售房個人所得稅問題

⑧個人由于擔(dān)任董事職務(wù)所取得的董事費收入是否繳納個人所得稅？ ⑨離退休人員取得單位發(fā)放離退休工資以外獎金補貼個人所得稅處理

二、職工福利費扣除的確定

企業(yè)發(fā)生的職工福利費支出，不超過工資薪金總額14％的部分，準予扣除。注意相關(guān)問題：

①企業(yè)職工福利費內(nèi)容

②旅游企業(yè)組織旅游團在中國境內(nèi)旅游收入如何納稅？

3.檢查企業(yè)計入管理費用的差旅費、會議費、董事會費是否符合稅法的有關(guān)規(guī)定，有關(guān)憑證和證明材料是①員工境外出考察旅游費用適用范圍存在的問題

三、養(yǎng)老金、醫(yī)療保險、失業(yè)保險等費用扣除的基本要素

繳納的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等基本社會保險費和住房公積金，準予扣除。

四、教育經(jīng)費支出

企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資、薪金總額2.5％的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

①軟件生產(chǎn)企業(yè)的職工培訓(xùn)費用是否可以在計算應(yīng)納稅所得額時扣除？

五、企業(yè)業(yè)務(wù)招待費扣除的范圍及稅務(wù)檢查認定的基本要素

企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60％扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰。

4.利息支出的參見納稅調(diào)整審核中利息支出的檢查，并將審核中發(fā)現(xiàn)的問題反映在利息支出審核表中。

5、檢查利息收入項目 ①企業(yè)對持有至到期投資、貸款等按照新會計準則規(guī)定采用實際利率法確認的利息收入是否可計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額? ②中國居民企業(yè)向境外H股非居民企業(yè)股東派發(fā)股息代扣代繳企業(yè)所得稅處理 ③企業(yè)以公允價值計量的金融資產(chǎn)、金融負債以及投資性房地產(chǎn)等稅務(wù)處理? ④向境外關(guān)聯(lián)方支付利息需代扣代繳營業(yè)稅

⑤為提供客戶流動資金收到客戶利息收入是否繳納營業(yè)稅？

6、固定資產(chǎn)檢查

（一）外購的固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)；

（二）自行建造的固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)；

（三）融資租入的固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)；

（四）盤盈的固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)；

（五）通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)；

（六）改建的固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)。注意相關(guān)問題： ①房產(chǎn)原值如何確定

7、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)及稅務(wù)檢查

8、無形資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)及稅務(wù)檢查

①外購的無形資產(chǎn)計稅基礎(chǔ) ②自行開發(fā)的無形資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)

③捐贈、投資、非貨幣資產(chǎn)交換、債務(wù)重組取得的無形資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)

9、存貨成本的稅務(wù)檢查確定及計價方法

10、企業(yè)土地成本分配 注意相關(guān)問題： ①耕地占用稅減免稅補征稅款處理

②納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者處理 ③管道煤氣集資費(初裝費)處理

④企業(yè)為個人股東購買的車輛是否可以提取折舊 ⑤企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理

⑥房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)交

⑦企業(yè)申報納稅之月起超過6個月沒有申報納稅的如何處理？ ⑧彌補虧損方法及內(nèi)容

（一）財政撥款；

（二）依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金；

（三）國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入?！懊舛愂杖搿睘椤秾嵤l例》所列舉的：

（一）國債利息收入；

（二）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；

（三）在中國境內(nèi)設(shè)立機構(gòu)、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構(gòu)、場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；

（四）符合條件的非營利組織的收入。