第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款中四類隱蔽違規(guī)問題的典型案例與現(xiàn)場檢查方法探析

房地產(chǎn)開發(fā)貸款中四類隱蔽違規(guī)問題的

典型案例與檢查方法探析

問題

一、將股東借款轉(zhuǎn)增資本公積，變相增加項(xiàng)目資 本金

典型案例：A房地產(chǎn)公司從B銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，向B銀行遞交未經(jīng)審計(jì)的上一年度會(huì)計(jì)報(bào)表，B銀行以報(bào)表中顯示的“所有者權(quán)益”科目金額與項(xiàng)目總投資直接相除，得出資本金足額到位的結(jié)論。經(jīng)查，A公司實(shí)收資本較少，所有者權(quán)益大部分源于以往股東借款轉(zhuǎn)增的資本公積，但銀行對轉(zhuǎn)增行為真實(shí)性、合理性及合規(guī)性未進(jìn)行調(diào)查了解，剔除此部分資金，項(xiàng)目資本金比例甚至不到10%。

問題分析：股東借款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東為彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)資金不足，投入的具有債權(quán)性質(zhì)的資金，一般計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目，一些房地產(chǎn)企業(yè)為滿足項(xiàng)目資本金比例要求，在申請銀行貸款時(shí)臨時(shí)將股東借款從“其他應(yīng)付款”科目調(diào)整至“資本公積”科目，增加項(xiàng)目公司“所有者權(quán)益”。這種公司股東自愿放棄債權(quán)的行為，在會(huì)計(jì)處理目前尚存在一定爭議，有以“債務(wù)重組”處理和“捐贈(zèng)”處理兩種觀點(diǎn)，但不論哪種處理方式對借款人而言均應(yīng)視為“凈利得”，根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅務(wù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在股東借款轉(zhuǎn)增資本公積時(shí),應(yīng)在所得稅匯算清繳時(shí)作為納稅調(diào)增,交納企業(yè)所得稅。

檢查方法：對此類問題進(jìn)行現(xiàn)場檢查時(shí)應(yīng)調(diào)閱轉(zhuǎn)賬憑證、股東遞交的放棄債務(wù)聲明，借款人董事會(huì)（股東會(huì)決議），會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告、納稅證明等資料，對股東借款真實(shí)性、會(huì)計(jì)調(diào)整真實(shí)性進(jìn)行確認(rèn)，特別關(guān)注企業(yè)是否就該項(xiàng)會(huì)計(jì)處理調(diào)整應(yīng)納稅所得額，如無真實(shí)納稅行為，說明公司股東并無放棄債權(quán)的真實(shí)意思，僅是會(huì)計(jì)賬務(wù)的技術(shù)處理，對是否認(rèn)可其為項(xiàng)目資本金應(yīng)持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。

問題

二、不當(dāng)確認(rèn)未分配利潤，虛增項(xiàng)目資本金。典型案例：2009年，C房地產(chǎn)公司為其開發(fā)的總投資28億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目從D銀行取得房地產(chǎn)開發(fā)貸款1.8億元，根據(jù)C公司2008年末報(bào)表，其“所有者權(quán)益”科目為9.99億元，其中實(shí)收資本0.99億元，其余9億元全部為該公司于當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入及成本后產(chǎn)生的未分配利潤，據(jù)此，銀行認(rèn)定該房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例為35.7%，經(jīng)查，該公司結(jié)轉(zhuǎn)未分配利潤并不真實(shí)，僅是為滿足銀行融資要求而采取的臨時(shí)賬務(wù)處理措施，具體原因如下：一是項(xiàng)目未取得項(xiàng)目竣工結(jié)算報(bào)告；二是企業(yè)并未繳納相關(guān)營業(yè)稅、所得稅；三是在取得銀行貸款后，C公司又將銷售收入和成本進(jìn)行沖回，使預(yù)收賬款、存貨科目大幅增加。剔除此部分虛增的未分配利潤，項(xiàng)目自有資金比例僅為3.57%。

問題分析：根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-收入》，房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。根據(jù)一般原則，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目未進(jìn)行竣工驗(yàn)收和結(jié)算的情況下，項(xiàng)目預(yù)售所得的價(jià)款應(yīng)屬于暫收款項(xiàng)，計(jì)入“預(yù)收賬款”科目，待項(xiàng)目竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能為滿足貸款條件而隨意確認(rèn)銷售收入，且銷售收入一旦確認(rèn)后，企業(yè)不得隨意沖回。

檢查方法：對此類問題檢查時(shí)應(yīng)首先關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金的來源和比例，如未分配利潤為項(xiàng)目資本金主要來源時(shí)，應(yīng)通過調(diào)閱房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收報(bào)告、竣工結(jié)算報(bào)告、各年度企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)報(bào)告附注、納稅證明等資料，對企業(yè)確認(rèn)銷售收入和未分配利潤的真實(shí)性、合規(guī)性進(jìn)行檢查。

問題

三、虛構(gòu)項(xiàng)目資金需求，利用已完工項(xiàng)目申請銀行貸款

典型案例：E房地產(chǎn)公司為其開發(fā)的某國際中心寫字樓項(xiàng)目在F銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款1.8億元，主要用于支付項(xiàng)目工程尾款、機(jī)電設(shè)備款項(xiàng)和商業(yè)室內(nèi)裝修等，并向銀行提供了相關(guān)施工和裝修合同。經(jīng)查，該項(xiàng)目實(shí)際已完工，無資金需求，E公司提供的大部分裝修合同是與關(guān)聯(lián)企業(yè)簽訂的，在取得銀行貸款后，借款人將大部分資金轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)企業(yè)賬戶挪作他用。

問題分析：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目資金回收周期較長，房地產(chǎn)開發(fā)商在前期項(xiàng)目完工后，尚無法立即將投資全部收回，在新的投資需求出現(xiàn)時(shí)，一些中小開發(fā)商就違規(guī)利用前期不再需要投入資金的項(xiàng)目從銀行獲得貸款，再將資金轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)企業(yè)或其他項(xiàng)目使用。

檢查方法: 對此類問題檢查時(shí)應(yīng)首先調(diào)閱企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)批復(fù)、項(xiàng)目進(jìn)度報(bào)告等對項(xiàng)目總投資金額、已投入項(xiàng)目金額及項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行了解，其次應(yīng)調(diào)閱相關(guān)施工合同、信貸資金使用記錄等資料，對貸款實(shí)際支付和使用情況進(jìn)行檢查，重點(diǎn)對以支付裝修款、施工款為名轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金進(jìn)行延伸檢查，確定資金是否未投入申請貸款的開發(fā)項(xiàng)目而被挪作他用。

問題

四、利用在建項(xiàng)目在多家商業(yè)銀行重復(fù)申請貸款 典型案例：G房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為其開發(fā)的某商品住宅項(xiàng)目從H銀行取得房地產(chǎn)開發(fā)貸款授信8億元，在授信額度項(xiàng)下，該行陸續(xù)向企業(yè)發(fā)放4億元貸款。G公司開發(fā)的項(xiàng)目總投資為36.5億元，于2010年6月底開工，預(yù)計(jì)2013年5月竣工，檢查中發(fā)現(xiàn)，截止2011年3月末G公司在多家銀行已申請多筆貸款，貸款余額高達(dá)23億元，加上前期支付的土地出讓價(jià)款13.4億元，已基本與項(xiàng)目總投資持平，項(xiàng)目投融資進(jìn)度明顯高于實(shí)際項(xiàng)目進(jìn)度。經(jīng)查，該行4億元貸款全部以支付工程款名義劃轉(zhuǎn)給與G公司具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的施工企業(yè)，加上他行貸款預(yù)付的工程款項(xiàng)已超過開發(fā)商與該建設(shè)單位簽訂的《建設(shè)合同》總價(jià)款，說明G公司存在利用在建項(xiàng)目多頭授信，將貸款挪作他用的違規(guī)問題。

問題分析：當(dāng)前，眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)商均采用滾動(dòng)開發(fā)形式同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各項(xiàng)目間信貸資金的左右騰挪成為部分開發(fā)商緩解資金壓力的主要手段，但由此也帶來巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，貸款資金未能實(shí)現(xiàn)“?？顚Ｓ谩?，受托支付貿(mào)易背景并不真實(shí)，某個(gè)項(xiàng)目的失敗就會(huì)產(chǎn)生“多米諾”效應(yīng)，危及整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。

檢查方法：對此類問題現(xiàn)場檢查應(yīng)采取橫貫式現(xiàn)場檢查，即以項(xiàng)目為單位，對所有發(fā)放貸款的銀行進(jìn)行全面檢查，對各行對項(xiàng)目的授信總額與其總投資進(jìn)行對比分析，檢查開發(fā)商是否存在超總投資獲取銀行的貸款問題，還應(yīng)對項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度與融資進(jìn)度是否合理匹配進(jìn)行檢查。同時(shí)還應(yīng)對貸款實(shí)際支付情況和受托支付所依據(jù)的建筑施工合同真實(shí)性進(jìn)行延伸調(diào)查。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款中四類隱蔽違規(guī)問題的典型案例與現(xiàn)場檢查方法探析

房地產(chǎn)開發(fā)貸款中四類隱蔽違規(guī)問題的

典型案例與檢查方法探析

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有投資規(guī)模大、高度依賴負(fù)債經(jīng)營，對宏觀政策調(diào)控敏感等特點(diǎn)，2012年銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管工作會(huì)議明確將房地產(chǎn)行業(yè)貸款列為信貸風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)防控領(lǐng)域，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)趨緊的大背景下，對信貸資金的饑渴催生一些不良企業(yè)利用各種手段從銀行套取貸款，日常檢查中我們發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)的融資手法雖表面合規(guī)，但卻存在隱蔽的違規(guī)問題，需要較高的檢查技巧實(shí)施現(xiàn)場檢查。

問題

一、將股東借款轉(zhuǎn)增資本公積，變相增加項(xiàng)目資 本金

典型案例：A房地產(chǎn)公司從B銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，向B銀行遞交未經(jīng)審計(jì)的上一會(huì)計(jì)報(bào)表，B銀行以報(bào)表中顯示的“所有者權(quán)益”科目金額與項(xiàng)目總投資直接相除，得出資本金足額到位的結(jié)論。經(jīng)查，A公司實(shí)收資本較少，所有者權(quán)益大部分源于以往股東借款轉(zhuǎn)增的資本公積，但銀行對轉(zhuǎn)增行為真實(shí)性、合理性及合規(guī)性未進(jìn)行調(diào)查了解，剔除此部分資金，項(xiàng)目資本金比例甚至不到10%。

問題分析：股東借款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東為彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)資金不足，投入的具有債權(quán)性質(zhì)的資金，一般計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目，一些房地產(chǎn)企業(yè)為滿足項(xiàng)目資本金比例要求，在申請銀行貸款時(shí)臨時(shí)將股東借款從“其他應(yīng)付款”科目調(diào)整至“資本公積”科目，增加項(xiàng)目公司“所有者權(quán)益”。這種公司股東自愿放棄債權(quán)的行為，在會(huì)計(jì)處理目前尚存在一定爭議，有以“債務(wù)重組”處理和“捐贈(zèng)”處理兩種觀點(diǎn)，但不論哪種處理方式對借款人而言均應(yīng)視為“凈利得”，根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅務(wù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在股東借款轉(zhuǎn)增資本公積時(shí),應(yīng)在所得稅匯算清繳時(shí)作為納稅調(diào)增,交納企業(yè)所得稅。

檢查方法：對此類問題進(jìn)行現(xiàn)場檢查時(shí)應(yīng)調(diào)閱轉(zhuǎn)賬憑證、股東遞交的放棄債務(wù)聲明，借款人董事會(huì)（股東會(huì)決議），會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告、納稅證明等資料，對股東借款真實(shí)性、會(huì)計(jì)調(diào)整真實(shí)性進(jìn)行確認(rèn)，特別關(guān)注企業(yè)是否就該項(xiàng)會(huì)計(jì)處理調(diào)整應(yīng)納稅所得額，如無真實(shí)納稅行為，說明公司股東并無放棄債權(quán)的真實(shí)意思，僅是會(huì)計(jì)賬務(wù)的技術(shù)處理，對是否認(rèn)可其為項(xiàng)目資本金應(yīng)持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。

問題

二、不當(dāng)確認(rèn)未分配利潤，虛增項(xiàng)目資本金。典型案例：2009年，C房地產(chǎn)公司為其開發(fā)的總投資28億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目從D銀行取得房地產(chǎn)開發(fā)貸款1.8億元，根據(jù)C公司2008年末報(bào)表，其“所有者權(quán)益”科目為9.99億元，其中實(shí)收資本0.99億元，其余9億元全部為該公司于當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入及成本后產(chǎn)生的未分配利潤，據(jù)此，銀行認(rèn)定該房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例為35.7%，經(jīng)查，該公司結(jié)轉(zhuǎn)未分配利潤并不真實(shí)，僅是為滿足銀行融資要求而采取的臨時(shí)賬務(wù)處理措施，具體原因如下：一是項(xiàng)目未取得項(xiàng)目竣工結(jié)算報(bào)告；二是企業(yè)并未繳納相關(guān)營業(yè)稅、所得稅；三是在取得銀行貸款后，C公司又將銷售收入和成本進(jìn)行沖回，使預(yù)收賬款、存貨科目大幅增加。剔除此部分虛增的未分配利潤，項(xiàng)目自有資金比例僅為3.57%。

問題分析：根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-收入》，房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。根據(jù)一般原則，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目未進(jìn)行竣工驗(yàn)收和結(jié)算的情況下，項(xiàng)目預(yù)售所得的價(jià)款應(yīng)屬于暫收款項(xiàng)，計(jì)入“預(yù)收賬款”科目，待項(xiàng)目竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能為滿足貸款條件而隨意確認(rèn)銷售收入，且銷售收入一旦確認(rèn)后，企業(yè)不得隨意沖回。

檢查方法：對此類問題檢查時(shí)應(yīng)首先關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金的來源和比例，如未分配利潤為項(xiàng)目資本金主要來源時(shí)，應(yīng)通過調(diào)閱房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收報(bào)告、竣工結(jié)算報(bào)告、各企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)報(bào)告附注、納稅證明等資料，對企業(yè)確認(rèn)銷售收入和未分配利潤的真實(shí)性、合規(guī)性進(jìn)行檢查。

問題

三、虛構(gòu)項(xiàng)目資金需求，利用已完工項(xiàng)目申請銀行貸款

典型案例：E房地產(chǎn)公司為其開發(fā)的某國際中心寫字樓項(xiàng)目在F銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款1.8億元，主要用于支付項(xiàng)目工程尾款、機(jī)電設(shè)備款項(xiàng)和商業(yè)室內(nèi)裝修等，并向銀行提供了相關(guān)施工和裝修合同。經(jīng)查，該項(xiàng)目實(shí)際已完工，無資金需求，E公司提供的大部分裝修合同是與關(guān)聯(lián)企業(yè)簽訂的，在取得銀行貸款后，借款人將大部分資金轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)企業(yè)賬戶挪作他用。

問題分析：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目資金回收周期較長，房地產(chǎn)開發(fā)商在前期項(xiàng)目完工后，尚無法立即將投資全部收回，在新的投資需求出現(xiàn)時(shí)，一些中小開發(fā)商就違規(guī)利用前期不再需要投入資金的項(xiàng)目從銀行獲得貸款，再將資金轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)企業(yè)或其他項(xiàng)目使用。

檢查方法: 對此類問題檢查時(shí)應(yīng)首先調(diào)閱企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)批復(fù)、項(xiàng)目進(jìn)度報(bào)告等對項(xiàng)目總投資金額、已投入項(xiàng)目金額及項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行了解，其次應(yīng)調(diào)閱相關(guān)施工合同、信貸資金使用記錄等資料，對貸款實(shí)際支付和使用情況進(jìn)行檢查，重點(diǎn)對以支付裝修款、施工款為名轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金進(jìn)行延伸檢查，確定資金是否未投入申請貸款的開發(fā)項(xiàng)目而被挪作他用。

問題

四、利用在建項(xiàng)目在多家商業(yè)銀行重復(fù)申請貸款 典型案例：G房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為其開發(fā)的某商品住宅項(xiàng)目從H銀行取得房地產(chǎn)開發(fā)貸款授信8億元，在授信額度項(xiàng)下，該行陸續(xù)向企業(yè)發(fā)放4億元貸款。G公司開發(fā)的項(xiàng)目總投資為36.5億元，于2010年6月底開工，預(yù)計(jì)2013年5月竣工，檢查中發(fā)現(xiàn)，截止2011年3月末G公司在多家銀行已申請多筆貸款，貸款余額高達(dá)23億元，加上前期支付的土地出讓價(jià)款13.4億元，已基本與項(xiàng)目總投資持平，項(xiàng)目投融資進(jìn)度明顯高于實(shí)際項(xiàng)目進(jìn)度。經(jīng)查，該行4億元貸款全部以支付工程款名義劃轉(zhuǎn)給與G公司具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的施工企業(yè)，加上他行貸款預(yù)付的工程款項(xiàng)已超過開發(fā)商與該建設(shè)單位簽訂的《建設(shè)合同》總價(jià)款，說明G公司存在利用在建項(xiàng)目多頭授信，將貸款挪作他用的違規(guī)問題。

問題分析：當(dāng)前，眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)商均采用滾動(dòng)開發(fā)形式同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各項(xiàng)目間信貸資金的左右騰挪成為部分開發(fā)商緩解資金壓力的主要手段，但由此也帶來巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，貸款資金未能實(shí)現(xiàn)“專款專用”，受托支付貿(mào)易背景并不真實(shí)，某個(gè)項(xiàng)目的失敗就會(huì)產(chǎn)生“多米諾”效應(yīng)，危及整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。檢查方法：對此類問題現(xiàn)場檢查應(yīng)采取橫貫式現(xiàn)場檢查，即以項(xiàng)目為單位，對所有發(fā)放貸款的銀行進(jìn)行全面檢查，對各行對項(xiàng)目的授信總額與其總投資進(jìn)行對比分析，檢查開發(fā)商是否存在超總投資獲取銀行的貸款問題，還應(yīng)對項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度與融資進(jìn)度是否合理匹配進(jìn)行檢查。同時(shí)還應(yīng)對貸款實(shí)際支付情況和受托支付所依據(jù)的建筑施工合同真實(shí)性進(jìn)行延伸調(diào)查。

撰寫人：現(xiàn)場檢查處二組 李征 2012年1月29日