第一篇：《未來十年房價預測(解讀中央一號文件土地確權(quán)與城鎮(zhèn)化)》(上)

《未來十年房價預測（解讀中央一號文件:土地確權(quán)與城鎮(zhèn)化）》(上)前言。

研究樓市一年了。因為守著自己的店，空閑時間比較多，我搜集了幾乎網(wǎng)上能找到的所有樓市分析資料，天涯論壇、百度文庫、愛問共享、百度新聞??光從天涯論

壇復制下的資料，整理成Word都有3000多頁??現(xiàn)在我把這一年的研究結(jié)果拿出來和大家分享、討論。

網(wǎng)上無數(shù)人進行過房價預測，但事實證明絕大部分都是錯的，包括無數(shù)著名的專家。

2012年預測房價出錯的專家，最出名的是謝國忠，這位專家曾經(jīng)預言2012年北京房價將跌5成，但到了2012年年底，事實讓我想起網(wǎng)上的一句話，“專家的話算個屁。

”

2013年全國人民都在等著預測房價出錯的郭建波上長安街裸奔。最后他耍賴了，PS張圖了事，不是條漢子。

事實證明，專家的話不能信，我們只能靠自己。自己努力去分析房價，分析對了房價走勢，也許就會拯救你半生的積蓄。

雖然專家的預測基本上都錯了，但專家的無數(shù)次錯誤對我們是非常有用的，因為我們搞明白了他們到底錯在哪了，我們也就真正抓住了房價走勢的關(guān)鍵。

專家錯在哪？

1。他們錯在用一大堆經(jīng)濟學的理論來解釋一個政治主導的市場，所以什么房價收入比，供求關(guān)系，租售比，空置率，人口曲線，城鎮(zhèn)化率??神馬的都是浮云。如果

真按照這個算，中國房價早崩了十回了。

2。他們錯誤地解讀了國家的調(diào)控政策。當真正需要用政治學解釋這個市場時，這些善良的專家又錯誤地估計了調(diào)控政策真正目的。所以他們的預測從來都是一個字：

錯。

無數(shù)血的事實早已證明，中國房價是一個政策市，但政策的力量到底在這個市場中占多大的比重呢？我們來看房價的構(gòu)成就明白了。

一。房價中ZF拿走的錢占75%，所以決定房價的最大力量就是ZF。我們的房價，至少有七到八成是由政策決定的。

證明如下：（文章的最后還有更多證明數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)黨請看最后。）

南方新聞網(wǎng):《全國去年房地產(chǎn)銷售額6.4萬億 ZF拿走75%》

根據(jù)官方數(shù)據(jù)計算粗略估計，ZF和銀行2012年從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額6.4萬億元的75%。（詳細數(shù)據(jù)在后面，數(shù)據(jù)黨請看最后。）

二。印出來的房價：M2超發(fā)與通脹。

我是學工科的，總想用數(shù)據(jù)來預測房價，結(jié)果還真被我找到了一個：那就是M2增速。

2003年諾貝爾經(jīng)濟學獲獎者羅伯特?恩格爾說M2和房價是完全正相關(guān)系數(shù)，中國指數(shù)研究院2012年的百城價格指數(shù)報告中說M2和房價這個正相關(guān)系數(shù)是0.98。

2002年，國家的廣義貨幣M2是18.5萬億，到2012年末，這個數(shù)字是97.42萬億元。每年平均漲幅達到18.7%。10年M2差不多漲了5.6倍，和10年來全國平均房價的漲幅幾 乎一模一樣。

即使是在執(zhí)行從緊貨幣政策的2012年，貨幣超發(fā)的步子仍然沒有停下來，反而創(chuàng)出新高。這一年中國新增廣義貨幣達到12.26萬億元，占全球新增廣義貨幣量的比例高

達46.7%。中國一年印了全球一半的新鈔票。2012年，中國M2存量達到了全球第一，超越了美國，超越了歐元區(qū)。我們靠印鈔印成了全球第二大經(jīng)濟體。美國有法律規(guī)定M2

不能超過GDP的70%，而我們的M2毫無限制地印到了GDP的188%。

而這些年，天量的M2幾乎有一半流入了樓市，吹出了中國樓市這個全球的最大泡沫。

我簡單地描述一下過程，描述的太具體肯定會被刪帖。這十年，每年國家就會多印大約20%的M2,再加上它本來的稅收用于投資，拉動經(jīng)濟。于是這兩股天量的M2洪水

流過之處，催生了無數(shù)的先富起來的人群。例如鐵道部，負債2萬億（平均到每個老百姓身上是每人欠債1500元），無法歸還。但鐵道部人員的收入，卻絕對可以讓普通公

務員都眼紅。為什么所有的官員都喜歡搞“鐵公雞”，原因就在于在天量M2流過之處，能夠分潤的全部變成了富豪。這群先富人群靠全國人民買單，富的流油。但全國的

老百姓卻在高通脹下生存的無比艱難。

每年的天量M2經(jīng)過這群先富人群的手，大約有一半流入了樓市。

正是因為M2的瘋狂超發(fā)，30年來中國的實際通貨膨脹率在10.8~14%之間。不信的請看下面的數(shù)據(jù)。

根據(jù)南方基金高級研究員萬曉西的研究,還有《第一財經(jīng)日報》北京財經(jīng)中心記者徐以升的研究。按黃金價格計算，79年至今平均每年CPI高達10.8%。（你也可以很快

計算出，在10.8%的通貨膨脹之下，貨幣平均每6年貶值一半）。如果用食品、醫(yī)療、衣服、交通、煙酒和居住等6大類計算，和今天的價格相比，估算出78年的51元的購買

力，大概與今天北京3000元相當。31年貶值了58倍，換算成通貨膨脹率的話高達每年14%!

經(jīng)濟學家徐滇慶根據(jù)銀行的數(shù)據(jù)算過。2011年全國城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款(年底余額)為：343636億（34萬億）。8%的富裕家庭（前頭富裕的1億）每戶存款平均為75

萬，而剩下92%的普通家庭（12億人）每戶存款平均為1.6萬。

2010年4月出臺限購令和限貸令后，到底是誰還在買房。為什么去年的房屋銷售量達到了調(diào)控三年以來的最高點,而房屋價格經(jīng)過7個月的上漲后，幾乎到達了2011年8

月的歷史最高點（后面有百城價格指數(shù)圖）。2012年全國商品房銷售面積11.1304億平方米，比2011年增長1.8%，其中，住宅銷售面積增長2%。商品房銷售金額64456億

元，增長10%。

在中國經(jīng)濟形勢如此惡化的今天，去年到底是誰拿出這6.4萬億來買房，恰恰占到了去年新增M2的一半。

三。2013年及未來（十年）房價走勢分析

中國樓市是一個ZF坐莊的全球最大的“金融投機市場”（而且這個金融賭場，ZF抽紅高達7成）。大家都知道，龐氏騙局崩潰的唯一可能就是沒有了后續(xù)資金。而事實

證明，2012年仍然有無數(shù)的人在這樣的高房價下有著買房的資金，而他們是誰。他們就是能夠分潤到那些天量M2的人。當他們拿到這些巨量資金時，他們想的已經(jīng)不是投

資，而是保值。去年中國制造業(yè)的可憐利潤，消費的低迷。決定了先富人群毫不猶豫地把錢投到了他們認為最安全，最保值的房地產(chǎn)市場。

去年貨幣超發(fā)12.26萬億元，（占全球新增廣義貨幣量的比例高達46.7%。中國一年印了全球一半的新鈔票。）這12.26萬億的天量M2只要流一半出來，就可以支撐2012

年6.4萬億的房地產(chǎn)全年銷售額。大家看到這，應該明白這個全球最大的“金融投機賭場”：中國樓市為啥還不跌了吧。大家應該明白為啥北京上海三、四百萬一套的房子

還是供不應求了吧。從“房叔、房妹、房嬸、房爺”等等例子我們可以看到冰山的一角，這些先富人群的賺錢能力大概是一年能在一二線買兩套房。請大家想一想還有無

數(shù)職位、級別比他們更高的人呢??

只要資金鏈不斷裂，這個龐氏騙局就會持續(xù)下去，泡泡就會繼續(xù)吹下去，就不會崩盤。但有個關(guān)鍵的變化，經(jīng)過兩年的調(diào)控，事實是各地房價已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的走勢

分化。炒作過度的地區(qū)和供求太過夸張的地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了房價的下跌，例如鄂爾多斯、貴陽、溫州、海南。原因就是M2的分流是不均衡的，毫無疑問最容易分潤到M2的人

群幾乎全部集中在一二線城市。所以如果國家不繼續(xù)嚴厲的調(diào)控一二線城市，那么這些地方還會暴漲。

地方債務達到了16萬億（這個數(shù)據(jù)有幾個版本，還有比這高的呢。），而現(xiàn)在似乎地方ZF和鐵道部一樣，沒錢歸還這筆債務了。這筆地方債務平均到?jīng)]人身上可是一

萬多元，你可以想象未來中國面臨的巨大通脹壓力。所以未來十年，在沒有真正找到替代房地產(chǎn)的金雞千，貨幣還會增發(fā)、基建還會搞下去、土地財政還會繼續(xù)下去、平

均房價暫時不會降（但各地走勢會有分化）。

2013年的M2預計是13%。我據(jù)此預測，未來十年：

1.未來十年，一線城市房價持續(xù)上漲，雖然沒有前十年那么夸張，但基本上會一直漲，且漲幅不小。（具體漲幅本來不想預測的，因為一線城市是調(diào)控政策嚴厲實施 的城市，幾乎神仙也難猜。但為了給大家個示范，我猜個數(shù)，15%，2013年一線城市平均房價上漲15%左右。如果沒有出臺真正的打壓房價的政策，例如高額的房產(chǎn)稅，那

么一線城市還會以15%的增速再漲10年。）

2.未來十年，二線城市仍然是持續(xù)上漲，漲幅小于一線，但重慶可能會是這19個二線城市中漲最快的，重慶漲幅略小于一線。（同上，為了給大家個示范，二線城市 漲幅在每年5%~9%之間）

3.未來十年，三四線城市根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟和就業(yè)好壞及以前炒作的泡沫程度出現(xiàn)嚴重分化。有些地方漲,有些地方跌。但基本上都沒啥投資價值了。（同上，為了給大

家個示范，三四線城市漲幅在0~3%，跌幅在0~5%）

4.未來十年，五線城市除了有特殊原因的（如工業(yè)特別強或旅游資源特別好之類）少數(shù)，只有跌的份了。（同上，為了給大家個示范，五線城市絕大多數(shù)會以平均每

年5%的幅度陰跌。關(guān)于下跌的模式我要說明一下?；旧喜粫斜┑?，每次下跌一點，就會吸引一批剛需入場，然后就是小漲，然后再下跌。每次套牢一批有效剛需后，就會接著跌。最可能的情況就是五線城市陰跌10年，平均每年5%，直到10年后達到五線城市歷史高位的60%左右。而且最近三年大多數(shù)五線城市最可能出現(xiàn)的情況是房價僵

持，有價無市。在這三年中，有些城市漲，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五線城市開始全線跌了。）

我要說明一點，大家要研究樓市，一定要去看當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場年報，房地產(chǎn)市場月報。這些網(wǎng)上都可以搜到。一定要真實地在當?shù)囟鄬嵉刈咦摺ｎA測具體的漲幅和

跌幅很難的，但如果你真正要買房，必須要心中有個數(shù)。猜對了，你將節(jié)約十萬、幾十萬的血汗錢。就算具體的漲幅和跌幅看不準，你也一定要看清楚大勢。最關(guān)鍵的是

看清楚調(diào)控政策的真正目的，隨時關(guān)注ZF的貨幣政策。人只能靠自己。你要把樓市的關(guān)鍵因素看清楚了，然后隨時關(guān)注調(diào)控政策和貨幣政策，這樣你才能在關(guān)系一生的資

產(chǎn)抉擇中選中對的那一項。

我鄙視一切聽了專家的話沒買房而去罵專家的人。大家都是成年人，成年人要為自己的行為負責。人家免費給你意見、給你分析，既然你相信了，你就要為你自己的

判斷負責。那些罵牛刀的人都是活該。雖然我根本不信牛刀，但我更鄙視那些罵牛刀的人。人要為自己的決斷負責。

中國的應試教育把很多人的腦袋都讀傻了、讀僵了。關(guān)于那個數(shù)據(jù)，很多執(zhí)著的人就是喜歡看死數(shù)字，喜歡別人把什么都想好了，到最后數(shù)據(jù)不對就來鞭尸。我只是

對整體房價形勢做一個描述，短線預測太過困難。即使是中國指數(shù)研究院的專家，你明年看，他們預測的房價數(shù)字也多半也會有誤差?！吨袊康禺a(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指

數(shù)2012年總結(jié)與2013年展望》中，他們預測房價2013年全國平均房價漲幅為7.8%。

我在我在貼子里說過，只有在當?shù)貙嶋H呆過，在當?shù)貙嶋H走過，收集了足夠的當?shù)亟?jīng)濟信息、樓市信息，才可能預測當?shù)氐姆績r。我最熟悉的兩個地方，重慶主城區(qū)

和我老家的縣城。去年年底我就寫在word上了，重慶主城漲9%，縣城跌5%。而4個月過去了，主城新盤只漲了2.2%（照此趨勢，全年漲幅只有6.6%，請聽了我建議買主城的 注意看這句），而縣城直接跌了20%（5000直接降到了4000，年內(nèi)基本上不會再有新盤，所以全年跌20%）。事實證明我賭的點數(shù)都錯了。

我不是神棍。我能告訴大家的就是，人一定要靠自己?？辞鍢鞘写髣莺捅举|(zhì)，盡可能收集當?shù)亟?jīng)濟和樓市信息，然后是賭點數(shù)。賭對了，可能就會避免十萬、幾十萬 的損失。

四。用事實來看清楚政策。

請大家一定要看清楚政策。因為樓市是個政策市。你要知道，傷害猿類自己的政策肯定不會出。就算出了也不會被執(zhí)行，所以很多錯誤理解調(diào)控政策，天天盼著政策

將房價的的人一定要洗洗睡了。房價將肯定是因為政策都托不住房價了才會降，一直以來的政策靈魂都是“明調(diào)控，暗托市”。

很簡單的道理，你買套100萬的房子，ZF收走了70萬，你覺得他會降房價嗎。

我們先看養(yǎng)老政策，那些相信了ZF政策二十年的1000萬失獨老人情何以堪。

“信ZF，母豬能上樹”。ZF為了推行計劃生育政策。1985年，ZF說“只生一個好，ZF來養(yǎng)老”;1995年，ZF說“只生一個好，ZF幫養(yǎng)老”；2005年，ZF說“養(yǎng)老不能靠

ZF”；2012年，ZF說“推遲退休好，自己來養(yǎng)老”（后面有報紙圖片）

黨政分開喊了27年，一直分不開；官員財產(chǎn)公布喊了18年，一直不公布；加大教育投入喊了16年，一直不投入；醫(yī)改喊了11年，就是不見改；宏觀調(diào)控降房價喊了7年，就是不降反而漲；《收入分配改革》喊了8年，到現(xiàn)在都出不了臺。而微博實名制喊了1個月，居然就實現(xiàn)了；網(wǎng)絡治理喊了1周，第二周就立法通過了！這TMD什么效率

和公平呀？

房地產(chǎn)政策方面：

1，貨幣政策：從銀根上，央行明確表示，2012年將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策??事實是2012年房價只下降了半年，ZF就受不了了。于是ZF連續(xù)兩次降準降息，實施“

明調(diào)控，暗托市”的策略引起了去年下半年的房價上漲。

2，保障房??大家都知道，保障房只是ZF畫的一張餅，第一，量太少，根本就是不能滿足需要。第二，貓膩太多。就像以前的經(jīng)濟適用房小區(qū)，里面停滿了豪車。估

計只有40%的保障房才是真正落到了老百姓手里。而這40%還包括回遷戶。真正需要的人能住的上的少的可憐。

3，房產(chǎn)稅??大家寄予厚望的房產(chǎn)稅遙遙無期。重慶和上海試點了兩年，如果依照這兩個城市的辦法征，就算全面鋪開，也只會給炒房者撓撓癢癢。房產(chǎn)稅一定是在

房價已經(jīng)開始下跌之后才會出臺，絕對不是之前，所以請盼望房產(chǎn)稅降房價的人去洗洗睡了，睡前把我這句話認真再讀三遍。

我告訴你房產(chǎn)稅什么時候出。房產(chǎn)稅會在中國房價崩盤前夕出。那時候很多開發(fā)商都垮了，ZF已經(jīng)賣不出地了。那時侯，房產(chǎn)稅會作為土地出讓金的替代品推出。請 注意看，房產(chǎn)稅一定會在房價全面下跌開始之后的那一刻出，絕對不是之前。請一定反復多我這句話至少三遍。

很多人都還在盼著房產(chǎn)稅，但你想想，官員財產(chǎn)公開吼了18年了，出來沒。房價總有一天要崩盤。但到底是多久？十年？二十年？三十年？你等的起嗎

Zf有一千種方法可以把房價打下來，但他為什么不干。每一套房款中它就拿走了75%。斷人財路如殺人父母。而且你要要他自己殺他自己的父母。換做你，你肯么？

猿類永遠不會自己割自己的小JJ，所以任何不利于猿類的政策肯定不會出，出了也不會被執(zhí)行。就像官員財產(chǎn)公開之類的。所以，善良的百姓洗洗睡了，睡前再把我 的還段話讀三遍。

而且，房產(chǎn)稅是有稅基的，這個稅基就是房屋總價。所以ZF一定會死保高房價，即使賣不出，他們也會死保掛牌價。因為只有在高房價的基礎(chǔ)上才能征高房產(chǎn)稅。

4，“新國五條，20%所得稅?！钡珡母鞯丶殑t出臺的情況看，完全就象葉檀說的，《葉檀：“國五條”細則變成對普通購房者的再一次戲弄》。這個20%所得稅的確是

很好，但從各地的實施情況來看，多半又是不了了之了。到目前為止，20%所得稅只有北京在實施。其它的地方完全就是一個天上的響屁罷了。

5，“重磅消息，《國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》（黨的十八屆二中全會和十二屆全國人大一次會議審議通過）規(guī)定2014年6月前出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

。消息一出，各地ZF官員紛紛忙著賣房?！?/p>

但請大家注意了。政策不看廣告看療效。去年，國務院要求，住建部明確表示：“40城市2012年6月底以前實現(xiàn)個人住房信息聯(lián)網(wǎng)?！毕蛉嗣袢罕姵兄Z過的事情，結(jié)果

至今未見音信?，F(xiàn)在，國務院白字黑字向全國人民再次承諾：2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例；責任部門是國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同法制辦、稅務總局等。全

國人民瞪大眼睛在監(jiān)督，希望不會再食言。但多半會食言，已經(jīng)超過承諾的期限一年了，但40城還沒有聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)都沒聯(lián)，怎么可全國統(tǒng)一登記，完全是個笑話。

6.限貸令和限購令是保房價的，如果對這點還看不懂或反對。請說出來。我單獨解釋。這個政策就是在高位冰凍房價用的。二手房的六成限貸基本上消滅了大量的接

盤者，沒有接盤，就無法大量拋盤，就不會直接崩盤。中國的經(jīng)濟學家為什么只有在歪招上如此犀利。

五。五線城市（縣城）將會最先崩盤

一。從感覺上來講，五線城市（縣城）就像股市中的垃圾股，本來沒有什么價值，但大盤股（一二線城市）太貴了，一般人根本買不起（因為限購和限貸，一二線城

市基本上已經(jīng)不讓小炒家玩了，只準大炒家玩），所以大家在忽悠下紛紛把唯一的一點錢投向五線城市（縣城）這點唯一的價值洼地。我相信經(jīng)過2008年的教訓，99%的縣

城有點錢的人都被忽悠進去了。這就是為什么二三線城市基本沒漲，五線城市（縣城）瘋長的原因。因為他們買不起一二線城市的房子，又看到了房價2010年一年上漲

100%的瘋狂，所以傾家蕩產(chǎn)，縣城里能負擔的起首付的都買了。但垃圾股肯定是最先崩的，因為垃圾股的價格與價值背離的最嚴重。（崩盤的樣式是陰跌，具體見前面。）

二。從實際看到的情況來講，我是重慶的，老家在重慶一個縣城。東部發(fā)達地區(qū)的情況我不知道，我只能說說我們這邊的，我看到實際情況。

1.我看到的實際情況是，房價泡沫最大，已經(jīng)崩盤的地方不是鄂爾多斯，而是縣城下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。重慶這邊縣下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)修了無數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房，兩三條街的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，居然

可以修出2000、3000套房拿出來賣，就是村里出房產(chǎn)證哪種，平均到每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎是當?shù)貙嶋H居住人口一人一套。很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)房賣不出去，包工頭受不了了，以

700~1000元一平方的價格使勁在甩賣。但還是賣不出去。

2.我老家的縣城，房價最高的是去年12月份，縣ZF附近的幾個新盤電梯清水房平均5000左右，還要收排號錢。但今年2月份，碧桂園裝修好的電梯房賣5000（相當于降

了500元，如果裝修按500算），今年4月份，稍微偏僻點的幾個大盤，全部以3800~4100的價格開盤。相當于房價直接從去年的高峰跌去了20%。

現(xiàn)在縣城遇到的最大的問題就是“外地人不來買，本地人沒錢買。”縣城里真正有錢的人，基本上都在重慶市內(nèi)買了房了，而他們縣城的房子，基本上都是國家分的

?？h城里稍微有錢點的人（本地做小生意的，外出賺到錢的人）也早被忽悠進去了，現(xiàn)在剩下的就是想在縣城買房也買不起的人了。現(xiàn)在縣城修的房從平均是100個平方一

套。也就是說，平均一般是40萬一套，最便宜的一套房在30萬左右。而要一個縣城的人付出十幾萬的首付，基本上沒人有這個能力了。

三。我的看法就是縣城就是垃圾股，肯定是泡沫最先破滅的地方，因為已經(jīng)沒有人能夠支撐縣城的房價了。現(xiàn)在縣城的開發(fā)商就是忽悠回鄉(xiāng)團買房了，但事實上買的

起房的回鄉(xiāng)團，2011年，2012年早就買了?，F(xiàn)在只剩下買不起的人了。這兩年沒被忽悠進去的人100個里面可能都挑不出一個。所以縣城會是最先崩盤的地方。

六。房子可以保值是個天大的謊言（請所有問我當?shù)胤績r走勢的朋友看這里）

有不少網(wǎng)友問到當?shù)氐姆績r問題。我只能跟大家說：我只有能力告訴大家樓市的本質(zhì)，我寫這個貼的主要用意是想提醒那些相信ZF調(diào)控的善良百姓看清樓市的本質(zhì)，你買套總價100萬的房子，實際上70萬以上都被ZF收走了，你說ZF會不會出政策降房價，你這個要求是搶zf的錢財，割zf的肉，殺zf的父母，換你會不會干。但無數(shù)善良百

姓還在期盼著政策調(diào)控降房價，我這貼主要就是寫給這些善良人看的。

千萬不要把希望放在調(diào)控政策上，否則很可能會象2008年那樣后悔終生。因為你根本預料不到（而且你也沒有權(quán)力阻止）他會出什么政策。請善良的老鄉(xiāng)想一想，萬

一將來再來個40萬億呢？你就肯定他沒膽子出？你就敢賭？看看養(yǎng)老政策的20年的變化，想想中國那1000萬失獨老人的慘狀吧?？戳擞暗凼甑谋硌荩或_了十年，你就

相信新任影帝的表演了。（網(wǎng)上未經(jīng)證實的消息：由發(fā)改委主導的《促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（2011-2020年）》初稿已編制完成。該規(guī)劃稱“城鎮(zhèn)化將在未來十年拉動40

萬億投資”。關(guān)于城鎮(zhèn)化，我的文章下半部分會詳細解讀中央一號文件。）

我在我在貼子里說過，只有在當?shù)貙嶋H呆過，在當?shù)貙嶋H走過，收集了足夠的當?shù)亟?jīng)濟信息、樓市信息，才可能預測當?shù)氐姆績r。我最熟悉的兩個地方，重慶主城區(qū)

和我老家的縣城。去年年底我就寫在word上了，重慶主城漲9%，縣城跌5%。而4個月過去了，主城新盤只漲了2.2%（照此趨勢，全年漲幅只有6.6%，請聽了我建議買主城的

注意看這句），而縣城直接跌了20%（5000直接降到了4000，年內(nèi)基本上不會再有新盤，所以全年跌20%）。事實證明我賭的點數(shù)都錯了。

人一定要靠自己。我不是神棍，只是個做小生意的。我能告訴大家的就是，看清樓市大勢和本質(zhì)，盡可能收集當?shù)亟?jīng)濟和樓市信息，然后是賭點數(shù)。賭對了，可能就

會避免十萬、幾十萬的損失。

最后告訴大家關(guān)鍵的一點，目的是給自己積點德。房子保值是個天大的謊言。你想想，即使房價是上漲的，但那是紙上富貴，你能把它兌換成現(xiàn)金嗎？真正的保值品

必須是能保證確定可以兌換現(xiàn)金的。三四五線城市房子，我?guī)缀蹩梢钥隙ǖ卣f，根本無法保值，因為無法兌換現(xiàn)金。套現(xiàn)問題被所有鼓吹買房保值的人忽略了。因為二手

房要首付六成，加上各種稅費，一次性就要付二三十萬現(xiàn)金，現(xiàn)在這樣有實力的剛需還有幾個，拿得出首付六成的剛需，他不會去買首付三成的新房嗎。所以房子那些賬

面上增值的錢，根本無法兌現(xiàn)準確地說，只能讓5%左右的人兌現(xiàn)。那只是一場紙上富貴。為什么這么說？

一個城市，假如大家都把房屋拿來套現(xiàn)金，那么樓市直接就垮了，怎么可能保值呢？將來無數(shù)在2010年之后買房的人肯定會栽在這上面。保值的是哪些在高位能幸運

地把房子賣出的少數(shù)人，比例不會超過5%，因為如果100%的投資者都把房子拿來兌換現(xiàn)金，直接的結(jié)果就是當?shù)貥鞘斜辣P。三四五線城市下場是一樣的，最后都是紙上富

貴。我?guī)缀蹩梢钥隙o數(shù)的人都會栽在無法套現(xiàn)這一條上?，F(xiàn)在中國的房子全賣了，差不多可以買下兩個美國了。大家想想吧，可能嗎。

對于自住剛需，根據(jù)你自身的情況。我的建議就是：三四線城市，現(xiàn)在能買的起就買吧。五線城市，等三年再看吧。（每個地方不一樣，建議大家看看易居中國2012

年10月出的研究報告《中國城市發(fā)展前景與風險排行榜》，風險最大的那50個四線城市建議不要買房。）

對于買房保值者，我的建議就是：三四五線城市，不要買，因為你有95%的可能無法兌換現(xiàn)金。你現(xiàn)在投資買房，保本的幾率絕對不會大于股市。請深思。

關(guān)于三四五線城市的鬼城林立有個數(shù)據(jù)可以證明，這是全國范圍的事。《中國青年報》：城鎮(zhèn)化進程中，土地城鎮(zhèn)化的速度明顯快于人口城鎮(zhèn)化的速度。陳錫文用一

組數(shù)字來說明其中存在的問題：1980年，我國城市建成區(qū)的總規(guī)模大約5000平方公里，到2010年城市建成區(qū)的總規(guī)模已經(jīng)擴大到4.6萬平方公里，也就是城市建成區(qū)的總規(guī)

模擴大了8.2倍。但是城鎮(zhèn)人口按照現(xiàn)有的統(tǒng)計口徑，1980年是1.9億多人，不到兩億人，2010年是6.7億人，大約增加了2.5倍。大家可以想想，1980年有多少高樓。但為

什么城區(qū)面積增大了8.2倍，人口增長卻只有2.5倍，有些開發(fā)商儲備了可供開發(fā)十年的土地，這并不是玩笑。因為沒有人能阻止地方政府瘋狂買地的行為。如果你掌舵，難道你會留給下一任賣？你傻嗎。

七。房價中70%~80%的錢是ZF拿走的數(shù)據(jù)證明。

南方新聞網(wǎng)“2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元，房產(chǎn)稅1372億元，營業(yè)稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，銀行房貸余額

12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，ZF和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%.”

《郎咸平：房價！不能說的秘密》郎咸平說：房價中70%是稅費（土地出讓金+稅費）；10%是最起碼的構(gòu)建成本；開發(fā)商20%的利潤，但至少還要有10%的利潤來保障它 的灰色支出。所以加在一起等于90%。開發(fā)商實際的利潤為10%。

《60多種稅費推高房價》：據(jù)新華社電 一套房子，經(jīng)過立項、建設(shè)、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)，要收多少稅費？重慶市政協(xié)副主席陳萬志代表給出了答案：據(jù)初步統(tǒng)計，我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項之多，涉及房地產(chǎn)的收費多達50項，兩者共計62項。他說：“據(jù)抽樣調(diào)查部分項目的稅費，占到房地產(chǎn)價格的30%~40%，稅種設(shè)置繁

雜、征收環(huán)節(jié)多，一定程度上推高了房價！”

據(jù)不完全統(tǒng)計，在我國，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)歷立項、建設(shè)、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)，涉及繳納的稅費多達60余項。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的有營業(yè)稅、城

建稅、教育附加費、土地增值稅、印花稅以及契稅等

《房價是怎么構(gòu)成的?土地出讓金和稅費占房價五成》

導語:近日，中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇在接受采訪時表示，中國“房價里70%是ZF稅費”，在房價中有多少稅費流向ZF一直有不同的說法，ZF對房地產(chǎn)征

收的稅費名目繁多確是事實，再加上土地出讓金，ZF拿掉了房價中的大部分。

2012年中原研究公布數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金占房價比例平均為三成左右，最高可達五成以上。

《任志強：高地價不是企業(yè)幸福 被ZF逼得無路可走》華遠地產(chǎn)董事長任志強稱：“扣除保障房，樓面價達16000多元/平方米，被ZF逼得無路可走的結(jié)果?！?/p>

第二篇：解讀中央一號文件：依靠城鎮(zhèn)化打開三農(nóng)新局

提要：從去年底的中央經(jīng)濟工作會議到中央農(nóng)村工作會議，再到中央一號文件的發(fā)布，有一個詞得到了一以貫之的強調(diào)，那就是“城鎮(zhèn)化”?？v觀這一系列決策走向，當我們也站在決策者的宏觀高度，不難發(fā)現(xiàn)，“城鎮(zhèn)化”不僅成為在全球經(jīng)濟危機大背景下有效擴展國內(nèi)需求、促進我國經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的得力手段，更是從根本上解決長期困擾我國的“三農(nóng)”問題的一劑良藥。

從去年底的中央經(jīng)濟工作會議到中央農(nóng)村工作會議，再到中央一號文件的發(fā)布，有一個詞得到了一以貫之的強調(diào)，那就是“城鎮(zhèn)化”?？v觀這一系列決策走向，當我們也站在決策者的宏觀高度，不難發(fā)現(xiàn)，“城鎮(zhèn)化”不僅成為在全球經(jīng)濟危機大背景下有效擴展國內(nèi)需求、促進我國經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的得力手段，更是從根本上解決長期困擾我國的“三農(nóng)”問題的一劑良藥。七年來，中央一號文件持續(xù)涉農(nóng)，然而最終人們卻發(fā)現(xiàn)，解決“三農(nóng)”問題的金鑰匙并不在“三農(nóng)”本身，而在于城鎮(zhèn)，在于由農(nóng)村到城鎮(zhèn)的這個過程，也就是——“城鎮(zhèn)化”。

繼上世紀八十年代“五個一號文件”助推我國農(nóng)村改革之后，在新世紀，中央連續(xù)推出七個中央一號文件，持續(xù)強調(diào)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題，不斷推出強農(nóng)惠農(nóng)政策，有效促進了我國農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)村改善與農(nóng)民增收。

城鄉(xiāng)統(tǒng)籌城鎮(zhèn)化：從“三農(nóng)”外部解決“三農(nóng)”問題

與過去幾年里促進農(nóng)民增加收入（2004年）、提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力（2005年）、新農(nóng)村建設(shè)（2006年）、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)（2007年）、加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)（2008年）、促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收（2009年）等主題不同，今年的“一號文件”以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為主題，著重強調(diào)了城鎮(zhèn)化對于“三農(nóng)”問題的意義，這表明“三農(nóng)”問題已經(jīng)不局限在農(nóng)業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村內(nèi)部來解決。

“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵在于解決農(nóng)村中大量剩余人口的轉(zhuǎn)移接納問題，而這僅靠建設(shè)新農(nóng)村是不行的。農(nóng)民工大量涌入城市，尤其是東部發(fā)達地區(qū)大型城市，造成城市負荷超載，給城市的社會發(fā)展帶來巨大壓力。而戶籍的限制，更是將農(nóng)民工的根牢牢系在農(nóng)村，讓這一億多人的群體無法共享城市繁榮。

著名三農(nóng)學者鄭風田教授認為，過去的三農(nóng)戰(zhàn)略已到了要進行重大戰(zhàn)略調(diào)整、集中力量打攻艱戰(zhàn)的時候了，這個攻艱戰(zhàn)就是喊了多年，但一直未能根本觸及與破題的重大問題——城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌太復雜，涉及太多的部門與問題，包括農(nóng)民工、戶籍制度、就業(yè)、社會保險、糧食安全等等。過去6個一號文件，對此問題一直是回避的，沒有根本觸及。而今年的一號文件應該是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與城鎮(zhèn)化破題的一年。

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組副組長、辦公室主任陳錫文在就“一號文件”召開的新聞發(fā)布會上稱，改革開放以來，中國的城鎮(zhèn)化存在兩個突出問題。一是城鎮(zhèn)化的發(fā)展偏重于沿海發(fā)達地區(qū)的大城市、特大和超大城市的發(fā)展，忽視了中小城市和小城鎮(zhèn)的發(fā)展。二是在城市化過程中，比較注重城市規(guī)模的擴大和建設(shè)的美化，但是沒有為農(nóng)民真正轉(zhuǎn)為市民提供更多的機會。

城鎮(zhèn)化的經(jīng)濟學意義：開拓農(nóng)村市場擴大國內(nèi)需求

“一號文件”重新反省城鎮(zhèn)化道路，不僅將大大促進廣大農(nóng)民走向城鎮(zhèn)，或許還有更為現(xiàn)實的考慮，那就是擴大內(nèi)需。中國的投資、出口旺盛，而國內(nèi)消費需求卻相對薄弱。在金融危機之下，經(jīng)濟面臨前所未有的壓力。學界普遍認為，擴大我國內(nèi)需，最大潛力在農(nóng)村。正因如此，此前召開的中央農(nóng)村工作會議提出，把擴大農(nóng)村需求作為拉動內(nèi)需的“關(guān)鍵舉措”。有學者撰文指出，中國城鎮(zhèn)化運動蘊含著超過30萬億內(nèi)需驅(qū)動力。

據(jù)分析，目前我國城鄉(xiāng)居民收入差距3.3倍左右，農(nóng)民2009年達到年均5000元/人，而城市居民是16500元/人，二者差距11500元。我國13億人口，如果每年城市化率提高一個百分點，也就是每年將有1300萬農(nóng)村人口進入城市，將能拉動1500億左右的內(nèi)需；如果提高兩個百分點，將拉動內(nèi)需3000億，這還不包括新移民對住房等產(chǎn)業(yè)的拉動。按農(nóng)民工一家四口人，城市化率每提高一個百分點，將有325萬家庭需要房子。消費與住房兩項加起來數(shù)量驚人，將對我國經(jīng)濟的拉動巨大，潛力巨大。

據(jù)了解，繼家電下鄉(xiāng)之后，今年我國將出臺建材下鄉(xiāng)政策?！耙惶栁募币?guī)定，抓住當前農(nóng)村建房快速增長和建筑材料供給充裕的時機，把支持農(nóng)民建房作為擴大內(nèi)需的重大舉措，采取有效措施推動建材下鄉(xiāng)，鼓勵有條件的地方通過多種形式支持農(nóng)民依法依規(guī)建設(shè)自用住房。

有學者分析，在城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)上推進建材下鄉(xiāng)，能夠有效消化區(qū)域性過剩的水泥、鋼鐵產(chǎn)能，同時帶動建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動農(nóng)村消費。相比前期發(fā)布的家電下鄉(xiāng)政策，由于農(nóng)村建筑住房面積占全國總建筑面積的60%，且農(nóng)村及中小城市基礎(chǔ)建設(shè)薄弱，作為生產(chǎn)資料的建材產(chǎn)品存在很大的剛性需求，建材下鄉(xiāng)的效果或?qū)?yōu)于家電下鄉(xiāng)政策。

“城鎮(zhèn)化”與“城市化”再論爭：探尋中國特色城鎮(zhèn)化道路

“城鎮(zhèn)化”——這是一個有中國特色的詞語。與“城市化”相較，“城鎮(zhèn)化”更強調(diào)大中小城市與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，或者說更強調(diào)發(fā)展城鎮(zhèn)對于農(nóng)民轉(zhuǎn)移聚集的意義。這個在19年前由學者辜勝阻提出的概念，如今再度引起人們關(guān)注。中國人民大學農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學院孔祥智教授認為，“一號文件”的相關(guān)表述表明，我國再次把小城鎮(zhèn)作為了我國城鎮(zhèn)化的重點，作為了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的重點。

回顧改革開放初期，由于鼓勵鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展，我國不斷涌現(xiàn)中小城鎮(zhèn)，城市化異常迅速。溫州模式，蘇南模式，至今仍為人津津樂道。不過，數(shù)量的擴張也帶來質(zhì)量的參差不齊，多數(shù)中小城鎮(zhèn)由于缺乏合理的規(guī)劃致使城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴重滯后，更使得多數(shù)城鎮(zhèn)過早地喪失了發(fā)展活力。

于是，一些學者開始質(zhì)疑鼓勵中小城鎮(zhèn)發(fā)展的城市化道路，認為應優(yōu)先發(fā)展一批大城市，尤其是國際性大都市，產(chǎn)生對勞動力與產(chǎn)業(yè)的規(guī)模性聚集，以帶動區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。然而，這些學者也頗為沮喪地遭遇了“大城市病”：交通堵塞、房價飛漲、就業(yè)困難，甚至在城市內(nèi)部出現(xiàn)二元結(jié)構(gòu)。于是，“城鎮(zhèn)化”與“城市化”之辯由此展開。

在當前統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的新形勢下，孔祥智教授認為，小城鎮(zhèn)的發(fā)展對城鄉(xiāng)經(jīng)濟、社會一體化進程所起到的作用日益明顯。這種作用在小城鎮(zhèn)與城市的關(guān)系、小城鎮(zhèn)與農(nóng)村的關(guān)系兩個方向上展開：一方面轉(zhuǎn)移了部分城市功能，減輕了城市壓力，不僅改善了城市內(nèi)部環(huán)境，還緩沖了城鄉(xiāng)差異所造成的城鄉(xiāng)矛盾；另一方面帶動了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)、輻射農(nóng)村市場、提高了農(nóng)民收入，推動了農(nóng)村城鎮(zhèn)化的發(fā)展。其中后者是現(xiàn)階段小城鎮(zhèn)在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌中所應發(fā)揮作用中的重點方面。

不過，復旦大學經(jīng)濟學院陸銘教授撰文指出，城市化不等于中小城鎮(zhèn)化，中國目前城鎮(zhèn)發(fā)展的路徑應該是進一步發(fā)展大城市和大都市圈，來提高經(jīng)濟和人口的集聚程度，而不是優(yōu)先發(fā)展中小城鎮(zhèn)。即使是要發(fā)展中小城鎮(zhèn)，也仍然要以發(fā)揮大城市的集聚效應為前提。城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)：要兩輪驅(qū)動，不要因此失彼

面對近來高層對“城鎮(zhèn)化”的不斷強調(diào)，有學者不禁擔憂，新拉開的城鎮(zhèn)化運動是否會干擾已進行三年的社會主義新農(nóng)村建設(shè)，而演變?yōu)橐粓鲛Z轟烈烈的“造鎮(zhèn)運動”。不少學者表示，在行政權(quán)力主導下，可能導致造城大躍進，以簡單加法快速推進，小村合并成大村，把大村合并成城鎮(zhèn)——這是最容易操作、也最容易出政績的路徑。

對此，高層一再強調(diào)了新農(nóng)村建設(shè)和城鎮(zhèn)化是“兩輪驅(qū)動”，是“良性互動”?！耙惶栁募敝忻鞔_表述“把建設(shè)社會主義新農(nóng)村和推進城鎮(zhèn)化作為保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的持久動力”。在剛剛結(jié)束的全國人大會議上溫總理做政府報告時也指出，要統(tǒng)籌推進城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)，堅持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，著力提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，發(fā)揮城市對農(nóng)村的輻射帶動作用，促進城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)良性互動。

鄭風田教授認為，大力發(fā)展中小城市與城鎮(zhèn)，使農(nóng)村經(jīng)濟變成“雙輪驅(qū)動”，即新農(nóng)村建設(shè)與城鎮(zhèn)化，是我國三農(nóng)政策的重要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。形成大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)良性互動的局面，努力實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展。小城鎮(zhèn)要發(fā)展，要加快，但又要避免急躁冒進現(xiàn)象，所以文件講發(fā)展城鎮(zhèn)化要采取積極穩(wěn)妥地來推進。