第一篇：10 上海政策-上海重申酒店式公寓屬限購范圍,公寓式辦公樓“不限購”

上海重申酒店式公寓屬限購范圍，公寓式辦公樓“不限購”

早報記者 陸鳴 欒曉娜 發(fā)表于2012-07-24 01:29 德佑地產(chǎn)昨日發(fā)布的一份報告稱，近幾年，在上海，向個人買家兜售70年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的情況幾乎不存在。

上海對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管愈發(fā)細化。

7月23日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市規(guī)劃和國土資源管理局聯(lián)合發(fā)文，對“公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式辦公樓”等問題作出解讀。上述兩部門提醒購房者，在購買商品房時，應(yīng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證等政府批準文件中所記載的規(guī)劃性質(zhì)、土地用途、土地使用年限、房屋類型、房屋用途等要素，來判斷所購房屋的用途，理性購房。

上海市房管局網(wǎng)站刊登的新聞稿稱，上述“提醒”發(fā)出的緣起是，“近期，有房產(chǎn)企業(yè)或中介公司在一些樓盤銷售廣告（或推介）中，使用‘酒店式產(chǎn)權(quán)式公寓’、‘公寓式酒店’、‘公寓式辦公樓’和‘不限購不限貸’等宣傳用語誤導(dǎo)部分消費者”。

上海市房地產(chǎn)交易中心一工作人員昨日稱，區(qū)分上述三種物業(yè)類型的辦法很簡單，就是看土地出讓時的用途。如果是住宅用地，那么就是住宅，適用限購限貸政策；如果是商業(yè)用地，則物業(yè)類型為非住宅，不在限購限貸范圍。

“酒店式公寓上海只有幾個樓盤”

關(guān)于酒店式公寓和公寓式酒店的定義似乎并不復(fù)雜。

按上海市房管局網(wǎng)站刊發(fā)的官方定義，酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，土地使用年限為70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質(zhì)上仍是住宅，屬于限購范圍；而公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，土地使用年限為40年。公寓式酒店本質(zhì)上仍是酒店，按相關(guān)規(guī)定不得分套銷售。

智富集團商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理朱立平進一步說，酒店式公寓是住宅，只是在物業(yè)管理上采用的是酒店式的管理，物業(yè)管理費較普通住宅小區(qū)要高，同時設(shè)計風格上像酒店。

德佑地產(chǎn)昨日發(fā)布的一份報告稱，近幾年，在上海，向個人買家兜售70年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的情況幾乎不存在。

“一般來說，住宅地塊價格高，商業(yè)地塊價格低。很少會有開發(fā)商把住宅地塊做成酒店風格的產(chǎn)品?！蹦成鲜蟹科鬆I銷負責人稱，酒店式公寓這種物業(yè)類型是非主流產(chǎn)品，在上海不太多見，往往是受地塊條件限制才采取的辦法，“比如地塊太小或某一個樓盤的某一棟樓”。

“當前為數(shù)不多的幾個相關(guān)樓盤也僅限于市中心，且多為2000年左右的建筑?！钡掠拥禺a(chǎn)在報告中寫道，產(chǎn)權(quán)為40年的公寓式酒店上海也極稀少，再加上出售條件苛刻（不得分套），市面上實際出售的情況更是少之又少。

上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海稱，公寓式酒店這類物業(yè)只有一張大產(chǎn)證，無法分割銷售。

公寓式辦公樓“擦邊球”

據(jù)德佑地產(chǎn)稱，目前上海市面上在售的所謂“不限購不限貸”產(chǎn)品，實際上多為公寓式辦公樓。

按官方定義，公寓式辦公樓屬于辦公建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為辦公，土地使用年限為40年或50年。公寓式辦公樓的特殊性在于建筑結(jié)構(gòu)上是按公寓式或者單元式進行劃分、有獨立衛(wèi)生設(shè)備，適合向小型企業(yè)出租、出售，但其本質(zhì)上仍是辦公樓，不屬于住宅，不屬于限購范圍。

某上市房企營銷負責人稱，公寓式辦公樓是可以出售，不受限購限貸政策限制，但由于屬于商業(yè)地產(chǎn)，購房首付比例不得低于50%。該負責人說，公寓式辦公樓轉(zhuǎn)讓時的稅費成本很高，購房人一般不通過轉(zhuǎn)手獲利。

香港康年酒店管理集團海南區(qū)域發(fā)展總監(jiān)李津稱，開發(fā)商之所以喜歡打擦邊球，將公寓式酒店分套出售，是因為這樣資金回籠快，而自己持有資金回籠周期較長，且存在租不出去的風險。

來自機構(gòu)的數(shù)據(jù)稱，上海部分外圍區(qū)域的確存在辦公類物業(yè)存量過高的問題。

以嘉定為例。同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，嘉定區(qū)一手辦公類產(chǎn)權(quán)物業(yè)月度供求比在3-6之間，個別月份高達8.9，嚴重供過于求。而去年一整年，除12月份外，整個市場供求比基本在1-3之間。截至7月11日，嘉定區(qū)辦公類產(chǎn)品存量為53.4萬平方米，占整個上海市辦公類產(chǎn)權(quán)物業(yè)存量的11%。

無關(guān)調(diào)控是否收緊

在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，公寓式辦公樓這類產(chǎn)品本來就不限購，房管局對此作出解讀，不存在政策收緊與否一說。

此前的6月，上海市房管局重申，“嚴格執(zhí)行住房限售政策，非本市戶籍居民家庭通過補繳社保購房不予認可”。這一表述似乎更受住宅開發(fā)商的關(guān)注。

某上市房企副總裁稱，近期上海限購限貸政策在執(zhí)行層面比以前緊得多。如前段時間，外地戶籍單身人士不得購房的執(zhí)行層面規(guī)定，以及一些幫外地戶籍購房人補稅單、補社保中介機構(gòu)被查處等消息，都體現(xiàn)出當前樓市回暖的背景下，監(jiān)管層對限購限貸政策從緊執(zhí)行的情況。

某大型房企營銷負責人同樣提及，目前監(jiān)管部門在購房資質(zhì)審核上仍然非常嚴格。近期一些補辦社保、稅單的中介遭到嚴查，房產(chǎn)信息還和民政信息進行了聯(lián)網(wǎng)，使得原本通過假離婚獲得購房資質(zhì)的現(xiàn)象遭堵漏。

據(jù)該負責人稱，近期投資客入市的情況并不多。

某房企總經(jīng)理稱，近期市場出現(xiàn)回暖，而中央的調(diào)控論調(diào)沒有改變。據(jù)他了解，監(jiān)管層已要求相關(guān)部門就6月一些成交量價出現(xiàn)上漲城市的情況進行調(diào)研匯報。

不過，上述大型房企營銷負責人認為，未來調(diào)控政策仍將以維持限購限貸為主，已很難推出其他更嚴厲的手段。